中原中熙東莞西平項(xiàng)目前期物業(yè)建議.ppt

1、中熙西平項(xiàng)目前期物業(yè)建議,東莞中原 事業(yè)一部,城市門庭，CLD之上,大背景危機(jī)之后伴隨新生，轉(zhuǎn)型必將帶來(lái)飛躍。東莞，正處于下一次新生與飛躍的前行路上！,宏觀篇 危機(jī)與轉(zhuǎn)型,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,目錄,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、東莞社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析 東莞經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì) 東莞城市定位及規(guī)劃 二、東莞近年商品房走勢(shì) 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 市場(chǎng)成交量分析 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析,08年中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市12位 08年中國(guó)城市成長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力前14名 08年中國(guó)城市投資環(huán)境前8名 08年中國(guó)城市整體綜合前15名,截止09年上半年，東莞經(jīng)濟(jì)總量躍居全國(guó)地級(jí)市第一位，全市生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民

2、可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入，分別是1978年的120倍、84倍和76倍.,經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)雄厚未來(lái)發(fā)展看好下一個(gè)深圳！,1、東莞經(jīng)濟(jì)描述,雖然整體增幅不明顯，但上半年?yáng)|莞人均GDP增長(zhǎng)7.5%，人均購(gòu)買力持續(xù)提升； 上半年城市居民人均支配收入18231元，同比增長(zhǎng)9.9%，市民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)； 1-5月第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)14.7%，未來(lái)2年帶來(lái)大量三高人群，購(gòu)房需求潛力巨大；,2、東莞經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,消費(fèi)及購(gòu)買力穩(wěn)步提升,東莞7月外貿(mào)出口額增長(zhǎng)幅度較大，比6月增長(zhǎng)13.3%； 引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目513宗，協(xié)議投資額154.9億元，增長(zhǎng)14.7%； 外貿(mào)復(fù)蘇，降幅收窄，一些重點(diǎn)外貿(mào)業(yè)逆勢(shì)快速增長(zhǎng)。,2、東莞經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,外

3、貿(mào)持續(xù)復(fù)蘇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,東莞09年全年GDP保10%！ 基礎(chǔ)建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)放將是政府實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的兩大借力點(diǎn)。,3、東莞經(jīng)濟(jì)走勢(shì),09年政府將投資1400億四大工程！ 基礎(chǔ)設(shè)施、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、城市功能配套、生態(tài)環(huán)境。,經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，城建投資猛增，將帶熱新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)！,西平與宏圖順勢(shì)而出,珠三角改革發(fā)展綱要(2008-2020年) 將東莞納入珠江口東岸地區(qū)，大力推進(jìn)該片區(qū)的國(guó)際化。 加快東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí):加快加工制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園。大力發(fā)展金融、商務(wù)會(huì)展、物流、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意等服務(wù)業(yè)。 。,3、東莞城市發(fā)展,城市地位提升，加快融入珠三角,1）城市定位,打造一核三帶五功能區(qū)，

4、形成由城區(qū)為核心，松山湖-生態(tài)園、虎門-長(zhǎng)安-厚街、常平-樟木頭-塘廈三大產(chǎn)業(yè)帶以及五大功能區(qū)組成的產(chǎn)業(yè)空間布局體系。 東莞市產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)劃(20082017),3、東莞城市發(fā)展,2）城市規(guī)劃,核心,產(chǎn) 業(yè) 帶,產(chǎn) 業(yè) 帶,產(chǎn) 業(yè) 帶,產(chǎn)業(yè)帶,產(chǎn)業(yè)帶,產(chǎn)業(yè)帶,產(chǎn)業(yè)帶,產(chǎn)業(yè)帶,城區(qū)為軸，發(fā)展向南,政府語(yǔ)錄南城堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，樹(shù)立深圳福田為學(xué)習(xí)標(biāo)桿，結(jié)合自身獨(dú)特區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次地制定布局規(guī)劃，打造“五大功能板塊”，全面加快城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐。,5大版塊鴻福商圈、西平片區(qū)、中央生活、總部經(jīng)濟(jì)、水濂山板塊。,總部 經(jīng)濟(jì),東莞“福田”城市向南發(fā)展,3、東莞城市發(fā)展,3）南城

5、規(guī)劃,城市升級(jí) 經(jīng)濟(jì)回升 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 片區(qū)規(guī)劃,東莞樓市大有可為！,居住環(huán)境提升,城市消費(fèi)加強(qiáng),帶來(lái)高購(gòu)買力,未來(lái)潛力巨大,宏觀篇 危機(jī)與轉(zhuǎn)型,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、東莞社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r分析 東莞經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及走勢(shì) 東莞城市定位及規(guī)劃 二、東莞近年商品房走勢(shì) 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 市場(chǎng)成交量分析 市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析,1、土地成交 商住用地成交逐步放量，平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。,08年下半年由于樓市調(diào)整及金融危機(jī)深度影響，土地流拍嚴(yán)重；但09年隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇及樓市回升，在回籠資金后，面對(duì)較低的地價(jià)，成交逐步活躍回暖，尤其集中在南城/西平。,1、土

6、地供應(yīng) 政府拉動(dòng)內(nèi)需投資城建，將促下半年?yáng)|莞土地的供應(yīng)加大；,據(jù)中原監(jiān)測(cè)第三季度約有30萬(wàn)用地集中上市交易，而受政府拉動(dòng)內(nèi)需的影響，以及宏圖總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃出爐，第四季度的土地供應(yīng)量將進(jìn)一步加大，南城及宏圖片區(qū)尤其明顯。,08年調(diào)整以來(lái)，新增供應(yīng)持續(xù)減緩，而09年上半年僅219萬(wàn)，預(yù)計(jì)下半年約200萬(wàn)，創(chuàng)出六年來(lái)新低。但隨著近期成交土地的面市，預(yù)計(jì)2010年新增供應(yīng)將大幅放量。,2、商品房新增供應(yīng) 上半年“忙于成交”，新增供應(yīng)放緩，但隨著資金回籠開(kāi)發(fā)加快，1年內(nèi)將迎來(lái)新一輪供應(yīng)。,短期偏緊，長(zhǎng)期放量,2、商品房在售存量 截至7月，全市商品房可售存量共612.4萬(wàn)，環(huán)比下降2.7%，依舊呈現(xiàn)持續(xù)回

7、落態(tài)勢(shì)。,從走勢(shì)圖來(lái)看，目前市場(chǎng)整體銷售率已超70%，而新增供應(yīng)不多，上半年供應(yīng)偏緊，需求旺盛，但隨著下半年推貨加快，預(yù)計(jì)未來(lái)1年內(nèi)在售存量將重新回升。,3、商品房成交量 相比08年，09年上半年?yáng)|莞樓市成交持續(xù)回暖，成交面積和金額同比大幅增長(zhǎng)，超過(guò)八成。,2009年上半年?yáng)|莞共有246個(gè)項(xiàng)目有商品房成交，比去年同期多了50個(gè)項(xiàng)目，說(shuō)明市場(chǎng)回暖后原來(lái)沒(méi)有出貨的項(xiàng)目也等來(lái)了出貨的機(jī)會(huì)，整體成交量接近2007年上半年水平。,需求穩(wěn)步回升,3、商品房成交戶型 由于供應(yīng)較少，首次置業(yè)需求釋放受阻，但依舊是成交的主流戶型，而改善型需求大幅釋放，比例提升。,120以上（含拼合戶型）戶型成交比重為36.39

8、%，較去年大幅提高；而100-120中等戶型成交比重則下降到14.95%。,3、商品房成交均價(jià) 上半年?yáng)|莞商品房均價(jià)6160元/，環(huán)比下降1.36%，但從2-6月價(jià)格保持平穩(wěn)回升。,洋房及公寓在成交大幅放量的支撐下，成交均價(jià)在上半年雙雙觸底回升，洋房均價(jià)為5303元/，環(huán)比上升4.64%，同比下降7.24%；公寓均價(jià)為5650元/，環(huán)比上升3.54%，同比下降9.03%。,3、商品房成交總價(jià) 30-50萬(wàn)元總價(jià)為成交的主力區(qū)間，而超100萬(wàn)的成交總價(jià)比重保持穩(wěn)定，高購(gòu)買力旺盛。,50萬(wàn)元以上總價(jià)比重下降，表明相對(duì)08年，上半年置業(yè)成本大幅下降。另外，由于上半年改善型需求集中釋放，大戶型甚至超大

9、戶型的成交比重較高，占比接近10%。,商品房走勢(shì),資金回籠，拿地開(kāi)發(fā)加快，供應(yīng)迅猛； 通脹預(yù)期加劇，資金持續(xù)流入樓市； 未來(lái)1年預(yù)期東莞土地交易溫和放量； 優(yōu)質(zhì)個(gè)盤熱銷，房?jī)r(jià)持續(xù)反彈后站穩(wěn)； 從上半年量?jī)r(jià)齊升到7-8月量縮價(jià)穩(wěn)，政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，短期內(nèi)小幅調(diào)整。,整體看來(lái)，東莞樓市正處于周期性的上升復(fù)蘇期。,牛市前奏,宏觀篇 危機(jī)與低谷,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,目錄,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、東莞樓市整體在售分析 城區(qū)四大板塊在售掃描 南城及西平典型項(xiàng)分析 其他三區(qū)典型項(xiàng)目分析 二、東莞樓市潛在供應(yīng)分析 城區(qū)四大板塊潛在供應(yīng) 南城片區(qū)整體供應(yīng)分析 西平片區(qū)重點(diǎn)供應(yīng),東莞市區(qū)4大片

10、區(qū),南城 在售樓盤45個(gè) 井噴,東城 在售樓盤31個(gè) 萎縮,萬(wàn)江 在售樓盤10個(gè) 穩(wěn)定,莞城 在售樓盤7個(gè) 萎縮,南城成為東莞樓市的領(lǐng)頭羊，僅東城能在成交面積、套數(shù)、價(jià)格上與南城抗衡。而隨著配套完善及開(kāi)發(fā)加快，南城將成為引導(dǎo)城區(qū)樓市的風(fēng)向標(biāo)，也必將引來(lái)各路房企的短兵相接，在競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，將進(jìn)一步凸顯南城的城市中心地位。,城區(qū)四大片區(qū)上半年量?jī)r(jià)情況,南城典型項(xiàng)目中信凱旋國(guó)際,一期首批單位1-7棟，共744套，以75平米一房和134三房為主，三房面積與本項(xiàng)相似！,宏圖片區(qū)2009年全新樓盤，熱點(diǎn)片區(qū)及中信實(shí)力打造，項(xiàng)目引起市場(chǎng)高度關(guān)注，但目前配套非常不完善，主要面向白領(lǐng)客戶。,潛在競(jìng)爭(zhēng)萬(wàn)科金域華

11、府,一期效果圖,一期主要以中小戶型為主，超高贈(zèng)送率，帶裝修發(fā)售，9月19日體驗(yàn)中心開(kāi)放，10月中旬發(fā)售，將有力沖擊本項(xiàng)目所在的南城片區(qū)。,首批單位,位于中央生活區(qū)，50萬(wàn)平米大盤，萬(wàn)科品牌影響力將吸引潛在客戶對(duì)比，超高贈(zèng)送率及帶裝修發(fā)售對(duì)中青年客戶吸引力較大。,東城典型項(xiàng)目天驕峰景,占地面積：15萬(wàn) 建筑面積：45萬(wàn) 主力戶型：140-160平米三房、180-250平米四房、260-350平米五六房 產(chǎn)品贈(zèng)送：入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗 銷售動(dòng)態(tài)：最新均價(jià)約8500元，目前 12-14棟“國(guó)闋”組團(tuán)認(rèn)籌中。,借鑒：園林狹長(zhǎng)布局及頂級(jí)元素（日本黑松等），高智能化附加值，成為東莞豪宅標(biāo)桿。規(guī)避：營(yíng)銷費(fèi)用

12、達(dá)5%，成本偏高。,人工湖,莞城典型項(xiàng)目塞納河畔,一期占地面積：約3萬(wàn) 一期建筑面積：約12萬(wàn) 戶型配比：119-133平三房60%，兼顧85-95平二房15%，145-165平四房25%； 產(chǎn)品贈(zèng)送：入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗 銷售動(dòng)態(tài)：目前均價(jià)5600元/平米，一期5棟，余200套，以130-151平三四房居多。 項(xiàng)目風(fēng)格：園林及建筑均為法式,借鑒：立面品質(zhì)高檔，產(chǎn)品有一定贈(zèng)送，通過(guò)學(xué)位營(yíng)銷；規(guī)避：140-151平四房滯銷，樓間距短/園林分散，展示滯后！,波塞冬噴泉全球僅3處,萬(wàn)江典型項(xiàng)目濱江公館,占地面積：約10萬(wàn) 建筑面積：約26萬(wàn) 戶型配比：80-90平（贈(zèng)送前）三房70%，少量70平三房

13、、128-140平四房 產(chǎn)品贈(zèng)送：陽(yáng)臺(tái)、鏤空花架 銷售動(dòng)態(tài)：目前均價(jià)5100元/平米，一期售罄，正在籌備1#相關(guān)工作 風(fēng)格：園林英倫臺(tái)式，建筑英倫現(xiàn)代,借鑒：贈(zèng)送20%-30%，立面品質(zhì)感強(qiáng)，樓間距寬，片區(qū)最高價(jià)樓盤；規(guī)避：工程配合及展示相對(duì)滯后，錯(cuò)失最佳推貨的時(shí)機(jī)！,1000泳池,宏觀篇 危機(jī)與低谷,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,目錄,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、東莞樓市整體在售分析 城區(qū)四大板塊在售掃描 南城及西平典型項(xiàng)分析 其他三區(qū)典型項(xiàng)目分析 二、東莞樓市潛在供應(yīng)分析 城區(qū)四大板塊潛在供應(yīng) 南城片區(qū)整體供應(yīng)分析 西平片區(qū)整體潛在供應(yīng),1、四大城區(qū)存量及潛在供應(yīng),存量南城仍城區(qū)樓市

14、的主力，主要原因是上半年新增供應(yīng)及下半年的潛在供應(yīng)最多。,2、各類物業(yè)庫(kù)存狀況,車庫(kù)、商鋪、寫字樓等非住宅滯銷嚴(yán)重，其中車庫(kù)尤其明顯；住宅部分，洋房庫(kù)存最大，但空置率只有12。5，,洋房供求趨于合理,3、各類物業(yè)潛在供應(yīng),住宅供應(yīng)182.71萬(wàn)，其中普通住宅151.74萬(wàn)，其中洋房與上半年持平，但比例小幅上升，公寓供應(yīng)上升最明顯；非住宅，商鋪及寫字樓供應(yīng)回落明顯。,中小戶供應(yīng)增多,在售項(xiàng)目,待售項(xiàng)目,百悅尚城,國(guó)際公館,金域中央,御泉山,凱旋國(guó)際,東駿豪苑,天利中央,金域華府,御花苑,森林湖,金色華庭,景湖時(shí)代,景湖名郡,中信地王,4、南城主要供應(yīng)分布,黃旗印象,江南第一城,周邊在售少潛在供應(yīng)

15、多,5、片區(qū)潛在供應(yīng),潛在供應(yīng)項(xiàng)目六個(gè)，除景湖時(shí)代及金色華庭三期外，其它處于在前期規(guī)劃，按國(guó)土局要求二年內(nèi)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010-2012年集中爆發(fā)。,1年內(nèi)近20萬(wàn)供應(yīng)搶占市場(chǎng)先機(jī),景湖九期,景湖十期,天利 中央,中信地王,金色華庭,景湖時(shí)代城,6、片區(qū)潛在項(xiàng)目分布,近期待拍賣地塊 占地：32521平米 容積率：2.45 不用90/70限制,片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)特征,1、現(xiàn)有及潛在供應(yīng)以中等偏小戶為主； 2、公寓類及大戶型面臨“逐步稀缺”； 3、開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； 4、都缺乏外部景觀資源，多為內(nèi)部造景.,中大盤/大品牌/高品質(zhì)！ 片區(qū)產(chǎn)品交叉競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 項(xiàng)目憑借什么突圍？,宏觀篇 危機(jī)與低谷,微

16、觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,東莞中原三級(jí)地鋪 調(diào)查對(duì)象： 深訪20批（潛在客戶） 問(wèn)卷150批（景湖花園、景湖藍(lán)郡、景湖春曉、中信凱旋城、中信陽(yáng)光澳園） 地點(diǎn)：東泰分行,調(diào)研目的 了解潛在客戶的購(gòu)房需求及購(gòu)買特征，為前期產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 2、調(diào)研背景、方式 背景：項(xiàng)目屬于前期產(chǎn)品規(guī)劃階段； 方式：“深度訪談+問(wèn)卷調(diào)查”兩種方式，利用中原片區(qū)項(xiàng)目及三級(jí)地鋪。,Q1：對(duì)項(xiàng)目片區(qū)的認(rèn)知程度？,82%受訪者知道西平，其中66%聽(tīng)說(shuō)那邊規(guī)劃不錯(cuò)，適合居住； 西平片區(qū)認(rèn)知度較高！,Q2：購(gòu)買新房的居住人口？,絕大部購(gòu)房者主要為三口之家（69%）； 其次二口之家（16%）

17、，準(zhǔn)備結(jié)婚買房，四口及以上占15%；,Q3：對(duì)購(gòu)房的面積、戶型、區(qū)域需求取向？,購(gòu)房區(qū)域：首選南城，其中西平47%，宏圖21%，科技片區(qū)22%； 需求面積：110-130平三房41%，其中110-120平41%，120-130平59%； 70-90平米兩房21%，其中需求70-80平米39%，80-90平米61%； 其他，130-150平三房19%，150-180平四房8%，公寓及一房占11%；,Q4：目前客戶對(duì)總價(jià)和首付款的承受能力？,總價(jià)：二房55-65萬(wàn)之間，三房70-80萬(wàn)之間，四房90-120萬(wàn)之間 首付：二房：15萬(wàn)以內(nèi)；三房：25萬(wàn)以內(nèi)，四房：30萬(wàn)以內(nèi)；,Q5：購(gòu)房的主要關(guān)注點(diǎn)

18、？,關(guān)注點(diǎn)前三位：除價(jià)格外，其次，園林環(huán)境、生活配套、戶型； 片區(qū)最認(rèn)可中信凱旋城、東駿豪苑的園林。,Q6：對(duì)產(chǎn)品外部功能的關(guān)注點(diǎn)？,前三位：朝向（南北向、東南向）； 其次，要求戶型方正實(shí)用； 再次，希望陽(yáng)臺(tái)為敞開(kāi)式（非半封閉式），朝花園； 其他：樓層不要太高（最好不超過(guò)20層），風(fēng)水；,Q7：對(duì)住宅產(chǎn)品內(nèi)部功能要求？,客廳：采光好，空間大，如三房面寬在4.2米以上 餐廳：須與廚房連在一起，不要在過(guò)道上 臥室：主臥要大一點(diǎn)，朝南，不要靠馬路，次臥室不要太小 陽(yáng)臺(tái)：至少要雙陽(yáng)臺(tái)（含生活陽(yáng)臺(tái)），觀景陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米以上 層高：普通房子層高感覺(jué)3米不夠，有點(diǎn)矮，特別是客廳 洗手間；不要有“暗室”，通

19、風(fēng)采光要好,Q8：對(duì)住宅小區(qū)所期望的配套設(shè)施？,會(huì)所：運(yùn)動(dòng)（乒乓球、羽毛球、桌球）、餐飲、娛樂(lè)（棋牌室） 學(xué)校：尤其小學(xué)，因買房客戶普通在30-40歲之間，小孩剛好讀小學(xué)）； 商場(chǎng)：方便購(gòu)物（項(xiàng)目附近東駿豪苑業(yè)主購(gòu)物較不方便，意見(jiàn)較大）； 設(shè)施：運(yùn)動(dòng)類、比如游泳池、籃球場(chǎng)（80%受訪者選擇）。,Q9：對(duì)住宅建筑風(fēng)格取向？,客戶最喜歡：對(duì)風(fēng)格區(qū)分認(rèn)知低，深色耐看、簡(jiǎn)潔大氣、有檔次（新古典主義），大部分更偏好中信凱旋城，不喜歡東駿豪苑（檔次低）；,Q10：較喜歡的園林風(fēng)格？,大部分：對(duì)風(fēng)格無(wú)明顯偏好，但要求實(shí)用性、綠化多、面積大 部分：法式，如中信凱旋城，東南亞，如東駿豪苑； 最后：澳洲風(fēng)情，如中

20、信陽(yáng)光澳園、國(guó)際公館,Q11：對(duì)贈(zèng)送面積的看法？,大部分：如果有贈(zèng)送將會(huì)優(yōu)先考慮 贈(zèng)送偏好：客戶更喜歡“橫向”贈(zèng)送，如贈(zèng)送“房間”、入戶花園、飄窗等，“豎向”贈(zèng)送閣樓受層高限制，且樓梯不利老人小孩下下；,Q13：對(duì)物業(yè)公司的要求？對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的承受能力？,大部分客戶要求品牌性的物業(yè)管理公司； 目前片區(qū)：帶電梯：1.8-2.4元，東駿豪苑2.4元、中信凱旋城2.2元 不帶電梯：0.8-1.4元，片區(qū)最高：中信德方斯2.8元；,Q14：對(duì)車位的需求？對(duì)車位售價(jià)及月租金的接受范圍？,大部分客戶關(guān)心車位，希望有一個(gè)車位； 車位售價(jià)：片區(qū)總價(jià)10-12萬(wàn)/個(gè)，月租金：地面180元、地下350元；,Q12

21、：對(duì)“復(fù)式”產(chǎn)品的接受度？,最重要的是看戶型空間，加贈(zèng)送建筑面積在120-140平米之間的假“復(fù)式”相對(duì)受年輕客戶群歡迎，如怡豐翠云軒、黃旗印象； 其次，看層高多少？5.5米以上較受歡迎，如低于5.5于二樓過(guò)于壓抑；,宏觀篇 危機(jī)與低谷,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,目錄,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、西平片區(qū)綜合分析 西平發(fā)展趨勢(shì)分析 片區(qū)典型項(xiàng)目分析 二、項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 地塊分析及開(kāi)發(fā)模式 公寓論證及住宅建議 園林及附加值建議 三、項(xiàng)目總體定位,1、片區(qū)界定地理范圍,西平東鄰東城南區(qū)，南至五環(huán)路，西至東莞大道，北至四環(huán)路，面積約508公頃，片區(qū)定位為CBD最重要的居住服務(wù)區(qū)域。,西平

22、片區(qū),四環(huán)路,五環(huán)路,東莞大道,宏圖片區(qū),1、片區(qū)界定人口規(guī)模,參照東莞市南城區(qū)東片控制性詳細(xì)規(guī)劃 “西平片區(qū)總體人口規(guī)?？刂圃?0萬(wàn)，目前西平村常住人口約300人，總戶數(shù)969戶；片區(qū)金地格林小城、東駿豪苑等成熟樓盤約8000戶，約32000人，意味著片區(qū)將需吸引6.5萬(wàn)常住人口?！?(西平不包括景湖藍(lán)郡、景湖春曉、景湖花園等近鄰社區(qū)) 從政府規(guī)劃及后期土地拍賣價(jià)格看，本片區(qū)將規(guī)劃為高尚居住區(qū)，主要面向改善及享受型居家客戶，客戶有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，職業(yè)主要為私營(yíng)企業(yè)主、政府高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理等，看重居住環(huán)境及周邊配套。,世紀(jì)城 國(guó)際公館,項(xiàng)目,東六路,工業(yè)園區(qū),南部居住區(qū),中央服務(wù)核,北

23、部居住區(qū),中央服務(wù)核以體育公園為基礎(chǔ)，與西側(cè)中央生活區(qū)購(gòu)物公 園呼應(yīng)，設(shè)置各種中大型公共設(shè)施及市政配套。 居住區(qū)以東六路為界，將居住用地劃分南北兩個(gè)居住區(qū)。 工業(yè)園以無(wú)污染、環(huán)境質(zhì)量高為主的高科技工業(yè)園。,規(guī)劃1核3區(qū)-1個(gè)中央服務(wù)核,2個(gè)居住區(qū),1個(gè)工業(yè)園區(qū),南部居住區(qū),1、片區(qū)界定政府定位,民間呼聲,政府調(diào)整,西平 東莞真正的CLD,2、片區(qū)發(fā)展-關(guān)于地價(jià),隨著城市轉(zhuǎn)型及政府對(duì)南城的重點(diǎn)打造，片區(qū)商住用地成交樓面平均地價(jià)呈逐年上升趨勢(shì)，2007年達(dá)到3676元/，2008年受整體樓市影響，片區(qū)土地成交及地價(jià)小幅下調(diào)，但仍高居不下。,地價(jià)穩(wěn)定在高位，片區(qū)發(fā)展?jié)摿春茫?2、片區(qū)發(fā)展-關(guān)于樓價(jià)

24、,走出低谷，持續(xù)引領(lǐng)東莞樓市的量?jī)r(jià)標(biāo)竿！,東莞住宅戶均面積呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，其中2007年南城的戶均面積下降至87，一方面公寓供應(yīng)急劇上升，另一方面受90/70及政府限制大套型的政策影響,08年戶均面積雖有所上升,但依舊在100平以下。,2、片區(qū)發(fā)展-戶均面積,中大戶型未來(lái)供不應(yīng)求,2、片區(qū)發(fā)展樓盤開(kāi)發(fā)史,2002,現(xiàn)代經(jīng)典,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,世紀(jì)城國(guó)際公館,金地格林小城,未來(lái)世界,東駿豪苑,景湖春曉,景湖名郡,02年片區(qū)正式啟動(dòng)，05-08年首次放量，08年后新入市項(xiàng)目較少。預(yù)計(jì)10-12年將再次放量，如景湖時(shí)代、天利中央等，本項(xiàng)目面臨推

25、盤高峰期！,盡早開(kāi)發(fā)，搶占主動(dòng),2、片區(qū)配套分析關(guān)于交通,城市快速路：五環(huán)路 主干道：四環(huán)路/東駿路/東六路 城市次干道：宏偉路/綠色路等 項(xiàng)目位于東駿路與東六路交接處，兩條路均為城市主干道，雖然會(huì)帶來(lái)一定的噪音，帶來(lái)交通非常便利！,東莞大道,四環(huán)路,五環(huán)路,東六路,東駿路,宏偉路,五環(huán)路,綠色路,規(guī)劃路,交通落網(wǎng)四通八達(dá),2、片區(qū)配套分析關(guān)于城市景觀,片區(qū)最新景觀規(guī)劃： 項(xiàng)目位于片區(qū)景觀主軸與景觀次軸交界，雖不在景觀主節(jié)點(diǎn)及濱水景觀帶上，但項(xiàng)目是片區(qū)未來(lái)項(xiàng)目中唯一享有2條景觀軸，相比同期其他，項(xiàng)目在景觀規(guī)劃上不落下風(fēng)！,景觀主軸,景觀次軸,景觀主軸,濱水景觀帶,景觀主節(jié)點(diǎn),景觀次節(jié)點(diǎn),2、片

26、區(qū)配套分析關(guān)于商業(yè)配套,片區(qū)規(guī)劃的中央生活區(qū)內(nèi)有集中商業(yè)，其它為居住區(qū)！ 但目前看，片區(qū)商業(yè)規(guī)劃出臺(tái)，雖然商業(yè)經(jīng)營(yíng)不成熟，大多為社區(qū)配套型商業(yè)，如金地格林小城、金色華庭、國(guó)際公館的街鋪！,中央生活區(qū)購(gòu)物公園,時(shí)代城 集中商業(yè),持續(xù)開(kāi)發(fā)，潛力巨大,2、片區(qū)配套分析關(guān)于學(xué)校配套,規(guī)劃2所中學(xué)，5所小學(xué)！但僅光大新亞外國(guó)語(yǔ)小學(xué)在用。其中，項(xiàng)目對(duì)面空地為規(guī)劃中的中學(xué)及小學(xué)用地，將極大提升項(xiàng)目居住價(jià)值！,新亞外國(guó)語(yǔ)小學(xué),中學(xué),小學(xué),中學(xué),小學(xué),小學(xué),小學(xué),教育配套規(guī)劃齊全,年底動(dòng)工,2、片區(qū)配套分析關(guān)于市政配套,南城體育館亦為； 宏遠(yuǎn)籃球隊(duì)主場(chǎng)將由市體育館搬遷至南城體育館,對(duì)本項(xiàng)目是利好消息！,南城政府

27、,南城體育館,南城行政中心,3、片區(qū)典型項(xiàng)目1景湖時(shí)代城,二期,09年西平第一個(gè)樓盤，通過(guò)光大品牌及片區(qū)的持續(xù)炒作，項(xiàng)目迅速引起關(guān)注，未來(lái)將以大體量商業(yè)配套帶動(dòng)住宅。,一期,全面競(jìng)爭(zhēng),建筑荷蘭現(xiàn)代風(fēng)格，整幅落地玻璃凸窗設(shè)計(jì)，配合水平向白色陽(yáng)臺(tái)、挑板、頂層玻璃面，墻面采用與玻璃相近，面磚同黃色面磚的強(qiáng)烈對(duì)比。,園林法式園林，以水景綠化為主題，一處室外泳池和兩處人工湖組合成立體湖景，映襯小區(qū)2000多株名貴樹(shù)木，成為小區(qū)中心景觀點(diǎn)。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目1景湖時(shí)代城,3、片區(qū)典型項(xiàng)目1景湖時(shí)代城,戶型正南正北，每戶至少2個(gè)陽(yáng)臺(tái)，主臥均有轉(zhuǎn)角凸窗，客廳面寬4米以上，整體看來(lái)，舒適度中等，但大戶型有一定的

28、浪費(fèi)，使用率不高； 客戶9月5日開(kāi)始認(rèn)籌，3萬(wàn)抵10萬(wàn)，推出3#/6#/11#/16-1約260套，截至日前認(rèn)籌約300個(gè)，以光大及東泰老業(yè)主、南城外來(lái)高收入人群為主。,1453房,983房,862房,3、片區(qū)典型樓盤2國(guó)際公館,2003年,一期推出聯(lián)排別墅，共332套；2004年，世紀(jì)城國(guó)際公館二期開(kāi)盤； 2005年，推出公館諾丁山街區(qū)洋房；2008年三期24萬(wàn)平米純洋房組團(tuán)推出； 2009年，四期香榭麗30萬(wàn)平米純別墅組團(tuán)推出。,四期香榭麗,借鑒：一二期營(yíng)造豪宅形象，高品質(zhì)打造，南開(kāi)學(xué)位吸引力強(qiáng)； 規(guī)避：建筑密度太高、拼合戶型（部分三拼）客戶按揭存在難度,一二期,三期仁里,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),總占地

29、約9.8萬(wàn) 總建面247238，總1246戶 戶型配比125-146三房、四房，230五房，160三房（夾層） 產(chǎn)品贈(zèng)送入戶花園，陽(yáng)臺(tái)/凸窗 銷售動(dòng)態(tài)目前均價(jià)6800元/，剩余貨量以150-180平米低層大戶居多。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目2國(guó)際公館三期,建筑風(fēng)格新古典主義，以高潔雅致的裝飾風(fēng)格為基調(diào)，造型簡(jiǎn)約，垂直柱式與橫向線腳形成對(duì)比。園林新亞洲，以水為心，綠蔭軸與環(huán)形長(zhǎng)廊貫穿多處景點(diǎn)，以三疊瀑布、健身廣場(chǎng)、親水木臺(tái)為景觀點(diǎn)。,三期,3、片區(qū)典型項(xiàng)目2國(guó)際公館三期,1613房,1715房,戶型點(diǎn)評(píng)方正舒適，干濕分區(qū)明顯，各功能部分尺寸大，空間闊綽，贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)及入戶花園大而實(shí)用，戶戶至少雙陽(yáng)臺(tái)，但部分

30、浪費(fèi)。 客戶描述城區(qū)本地富人為主，港臺(tái)商人、虎門厚街周邊鎮(zhèn)亦有一定比例。,部分浪費(fèi),部分浪費(fèi),占地面積：286800平方米 總建筑面：480000平方米 開(kāi)發(fā)周期：四期，第一期2005年9月 產(chǎn)品贈(zèng)送：陽(yáng)臺(tái)、凸窗，無(wú)特別贈(zèng)送 銷售動(dòng)態(tài)：約70007200元/，三期售罄，現(xiàn)四期最后2棟認(rèn)籌（230套150-170四房占80%），3萬(wàn)抵6萬(wàn)優(yōu)惠，預(yù)計(jì)9月底10月初發(fā)售。,借鑒：五年運(yùn)作，園林布局合理打造精致，人工湖深受客戶認(rèn)可。 規(guī)避；土黃立面客戶不認(rèn)可，四期樓王二梯四戶，舒適度不夠。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目3東駿豪苑,無(wú)競(jìng)爭(zhēng),園林東南亞，面積達(dá)10萬(wàn)平米，綠化率高達(dá)75%，其中2萬(wàn)平米私家湖泊，150

31、0入口花園、1700圓形休閑廣場(chǎng)、3000景觀水池、1600多功能廣場(chǎng)、2500泳池、5000生態(tài)森林區(qū)、2100陽(yáng)光休閑帶等。建筑歐洲新古典主義立面，整體和諧統(tǒng)一。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目3東駿豪苑,3、片區(qū)典型項(xiàng)目3東駿豪苑,戶型點(diǎn)評(píng)大部分南北向，少量朝西。方正實(shí)用，干濕及動(dòng)靜分區(qū)合理，空間尺寸闊綽，實(shí)用率高達(dá)86%，但通風(fēng)及采光一般，無(wú)入戶花園贈(zèng)送少。 客戶描述以南城本地私企業(yè)主、企業(yè)高層、港臺(tái)、政府公務(wù)員為主。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目4金色華庭,占地面積: 12.2萬(wàn)平方米 建筑面積: 29萬(wàn)平方米（2000戶） 銷售均價(jià)：目前5500元/平米。 關(guān)于物業(yè)：1.80元，豐源物業(yè) 項(xiàng)目概況：由香港中

32、銀集團(tuán)開(kāi)發(fā)， 1997年香港金融風(fēng)暴，一度停工，地 塊轉(zhuǎn)讓，后期以“金色華庭”重新包 裝推售。二期售罄，三期9月動(dòng) 工，預(yù)計(jì)2010年5月銷售。,分享點(diǎn)：90年代最早試水西平片區(qū)，屬“先驅(qū)型樓盤”，但慘淡收?qǐng)?，外?lái)品牌在陌生區(qū)域開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)（時(shí)機(jī)不成熟）值得警示。,檔次低，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目定位城中央生態(tài)大宅親情社區(qū) 主要賣點(diǎn)15000綠色公園，一梯兩戶，正南正北，雙陽(yáng)臺(tái)。 三期戶型4棟6單元，總約4萬(wàn)408套，108/114/120三 房、78二房各102套。 銷售情況二期余多為低樓層單位，以160-180四房居多； 客戶類別絕大部分為早期的新莞人，工薪一族，購(gòu)買力不強(qiáng)。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目4金色華

33、庭,三期,二期,4房151,3房140,3、片區(qū)典型項(xiàng)目4金色華庭,戶型點(diǎn)評(píng)空間合理，雙陽(yáng)臺(tái)，主臥270度飄窗，但廚房及餐廳位置不合理，影響通路及休息區(qū)，采光較差，無(wú)入戶花園，部分浪費(fèi)。,占地面積：89773.4 建筑面積：220000 產(chǎn)品贈(zèng)送：入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗 產(chǎn)品規(guī)劃：15棟多層、19棟小高層和14棟高層組成，總戶數(shù)1392戶。 銷售動(dòng)態(tài)：尾盤剩余50套，以110-137平三房為主，均價(jià)5300元/，自然去化，預(yù)計(jì)10月全部清貨。,借鑒：依托光大品牌，通過(guò)片區(qū)運(yùn)營(yíng)開(kāi)創(chuàng)08年月均80套奇跡！ 規(guī)避：園林展示在開(kāi)盤三四個(gè)月后才呈現(xiàn)，生活配套非常欠缺。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目5景湖名郡,無(wú)競(jìng)爭(zhēng),

34、建筑法式風(fēng)格，深藍(lán)色坡屋頂，清新、典雅、時(shí)尚。園林以水景為中心，打造風(fēng)情濃郁的泰式皇家園林。濃密的熱帶植物、粗獷的石雕小品，傳遞東南亞人文味道。,3、片區(qū)典型項(xiàng)目5景湖名郡,占地面積：13.6萬(wàn)平方米 建筑面積：25萬(wàn)平方米 容積率：1.91，總2017戶 開(kāi)發(fā)周期： 一期：2004年9月5日 二期：2005年5月1日 三期：2006年3月18日,3、片區(qū)典型項(xiàng)目6格林小城,分享點(diǎn)：立面現(xiàn)代時(shí)尚，七個(gè)不同風(fēng)格的園林組團(tuán)，很快被客戶接受，外地品牌進(jìn)入西平片區(qū)最成功的典范！,潛在目標(biāo)客戶,3、片區(qū)典型項(xiàng)目7現(xiàn)代經(jīng)典,占地面積：32455平方米 建筑面積：71776.46平方米 總套數(shù)：416套，純

35、住宅 開(kāi)發(fā)商：東莞世紀(jì)城地產(chǎn)（本項(xiàng)目與國(guó)際公館屬于統(tǒng)一地塊) 項(xiàng)目賣點(diǎn):東莞首個(gè)三錯(cuò)層創(chuàng)新產(chǎn)品。,分享點(diǎn)：片區(qū)正式啟動(dòng)的標(biāo)志性樓盤，與本項(xiàng)目規(guī)模較接近，通過(guò)三錯(cuò)層創(chuàng)新產(chǎn)品贏得市場(chǎng)認(rèn)可，值得借鑒！,產(chǎn)品/客戶3錯(cuò)層雙陽(yáng)臺(tái)的4房和5房；平層以3房和2房為主，屬于西平第一個(gè)規(guī)模性的封閉式小區(qū)，西平第一批有錢本地人購(gòu)買較多。 園林以水流印象和立體綠化為主，具有濃郁的東南亞風(fēng)情。,潛在目標(biāo)客戶,西平 最高端居住區(qū) 東莞城市門庭,城市之核浮現(xiàn)，西平價(jià)值巨變,宏觀篇 危機(jī)與低谷,微觀篇 冰火兩重天,客戶篇 理性與剛性,目錄,項(xiàng)目篇 借勢(shì)與創(chuàng)新,一、西平片區(qū)綜合分析 西平發(fā)展趨勢(shì)分析 片區(qū)典型項(xiàng)目分析 二、項(xiàng)

36、目物業(yè)發(fā)展建議 地塊分析及開(kāi)發(fā)模式 公寓論證及住宅建議 園林及附加值建議 三、項(xiàng)目總體定位,1、地塊分析,基本數(shù)據(jù) 占地33661平方米； 總建面84153平方米； 容積率2.5； 建筑密度45% 限高80米（25層） 住宅比例不超70%,規(guī)模中等，狹長(zhǎng)地塊，地勢(shì)南高北低。,1、四至東,下手村委自建自用房，16層高，2層商業(yè)，共168套，目前已建好，預(yù)計(jì)9月底入伙。,東面地塊緊鄰景湖名郡， 規(guī)劃為小學(xué)及中學(xué)，對(duì)項(xiàng)目利好。,東駿路，6車道，車流較少,臨片區(qū)主干道，視野較好，規(guī)劃有教育配套。,1、四至南,南城體育公園,東駿豪苑,南向與南城體育館（西平派出所亦在此）隔路相望（東六路），東南面隔路相對(duì)

37、東駿豪苑（接近售罄，大部分已入伙，商鋪施工）。,視野開(kāi)闊，沿東駿路有一定的綠化景觀帶。,1、四至西,正西緊鄰光大十期地塊，未動(dòng)工，一路之隔天利中央花園。西北緊挨2小型工廠（塑料/裝飾材料，6層，開(kāi)工中，底層部分小商鋪）。,工廠污染噪音，對(duì)項(xiàng)目有影響,景湖十期,塑料廠,裝飾材料廠,天利中央,1、四至北,農(nóng)民房,北面與一小地及風(fēng)帆廠相連（占地1.1萬(wàn)，容積率1.5，借用中），同時(shí)與景湖春曉被其學(xué)校所隔，東北角為4層以下的農(nóng)民自建房。,目前視野最開(kāi)闊，但環(huán)境雜亂。,風(fēng)帆廠,待開(kāi)發(fā)地塊,四至小結(jié),優(yōu)勢(shì) 目前周邊視野開(kāi)闊，僅東面稍有阻擋； 雙臨主干道，距城市主軸2分鐘車程； 機(jī)會(huì) 東駿售完，空地環(huán)繞，多

38、規(guī)劃為居住區(qū)； 規(guī)劃利好，小學(xué)中學(xué)及未來(lái)CBA體育館； 劣勢(shì) 臨片區(qū)主干道，對(duì)居住有一定影響； 小型工廠污染，部分民房環(huán)境雜亂； 除東駿豪苑綠化地，周邊幾乎“零”景觀； 威脅 光大及天利地塊的開(kāi)發(fā)，將分流片區(qū)購(gòu)買力。,視野開(kāi)闊，景觀欠缺； 交通便利，有待開(kāi)發(fā)； 規(guī)劃上佳，潛力巨大。,2、物業(yè)建議,基于：熱點(diǎn)與競(jìng)爭(zhēng) 東莞經(jīng)濟(jì)/樓市短期回升調(diào)整，長(zhǎng)期穩(wěn)步向前； 南城及西平片區(qū)成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，開(kāi)發(fā)速度加快； 項(xiàng)目四周多緊鄰待開(kāi)發(fā)地塊，片區(qū)成熟度不夠； 項(xiàng)目受90/70限制，住宅不超70%，3399元/單價(jià)； 突圍：借勢(shì)與創(chuàng)新 新型物業(yè)綜合體：公寓酒店+高端住宅+差異化商業(yè),開(kāi)發(fā)模式,2、物業(yè)建議,根據(jù)項(xiàng)

39、目住宅不超70%、售價(jià)、利潤(rùn)率三者關(guān)系如下：,開(kāi)發(fā)模式,2、物業(yè)建議,關(guān)于酒店與商業(yè),關(guān)于酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店可作為公寓銷售； 不屬于住宅，規(guī)避“70%”限制； 市場(chǎng)空缺：宏圖及西平無(wú)同類產(chǎn)品； 片區(qū)價(jià)值：開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，升值潛力大； 潛在需求：片區(qū)蘊(yùn)藏大量高端購(gòu)買 力，投資需求無(wú)法釋放。,利用稀缺,關(guān)于商業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)：景湖/天利等超10萬(wàn)體量 片區(qū)：開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，成熟度不夠； 需求：未來(lái)人流巨大，消費(fèi)受阻 類型：超市/百貨/配套商業(yè)林立,借勢(shì)與差異化,項(xiàng)目高價(jià)值關(guān)鍵,3、公寓規(guī)劃,公寓酒店,按照樂(lè)觀方向,建議以產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)，以公寓的形式銷售。位置建議在東六路與東駿路交叉口，昭示性強(qiáng)，作為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑。,東

40、 六 路,城區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店分析,3、公寓規(guī)劃,典型案例,08年一度飄紅東莞樓市！,3、公寓規(guī)劃,典型案例,中信風(fēng)云匯,09年小戶銷冠位于東泰，距項(xiàng)目三分鐘車程 帶裝修發(fā)售，解決投資及年輕客戶裝修顧慮！ 30%成交客戶來(lái)自東泰，片區(qū)稀缺公寓產(chǎn)品！ 60%成交客戶為投資，投資客看好片區(qū)潛力！ 40%成交客戶為企業(yè)高管，偏好公寓投資！,3、公寓規(guī)劃,城區(qū)公寓成交/存量,城區(qū)公寓在售存量202323，總3047套，下半年新增供應(yīng)約300套（共1.5萬(wàn)，主要為上東國(guó)際、天誠(chéng)康橋）。 按上半年平均銷售速度（保守），6.5個(gè)月即告售罄。,2009年3-8月公寓成交匯總,2009年在售公寓存量匯總,城區(qū)稀缺,3、

41、公寓規(guī)劃,南城公寓成交/存量,2009年3-8月公寓成交匯總,南城在售公寓存量88992，總1421套，其中西平及東泰新增不足400套。 按上半年平均銷售速度（保守），7.5個(gè)月后售罄！,片區(qū)稀缺,3、公寓規(guī)劃,片區(qū)公寓出租,根據(jù)對(duì)中原三級(jí)地鋪的深訪 公寓租售比例保持在7：3； 公寓出租相比上半年明顯上升； 戶型集中在40-601房1廳； 帶裝修租金（1000-1800）元； 上半年單間地鋪月均出租28單； 景湖春曉二手價(jià)格6500左右； 業(yè)主多為30-40歲的外地人。,租售火爆，東泰供不應(yīng)求！,3、公寓規(guī)劃,論證綜述片區(qū)公寓潛力巨大,中央生活區(qū) 第一個(gè)公寓酒店,東泰,宏圖總部,城區(qū)整體稀缺

42、東泰供不應(yīng)求 宏圖/CBD購(gòu)買力,CBD商務(wù),3、公寓規(guī)劃,公寓客戶定位,核心客戶層,重點(diǎn)客戶層,游離客戶層,核心客戶 本地富裕居民 私營(yíng)企業(yè)主 企業(yè)高管 公務(wù)員 白領(lǐng),重點(diǎn)客戶 港臺(tái)人士 鎮(zhèn)區(qū)富裕居民 鎮(zhèn)區(qū)公務(wù)員,偶得客戶 深圳投資客 外籍人士,4、洋房規(guī)劃,競(jìng)品分析近2年內(nèi)，片區(qū)新增供應(yīng)各類面積段戶型均有覆蓋。,偏少,偏少,說(shuō)明：70-80平米、90-100平（最明顯）、160平以上等三個(gè)面積段供過(guò)于求。而100-130平、150-170平等則出現(xiàn)較大的需求缺口。,4、洋房規(guī)劃,面積區(qū)間,我們的方向,基于政策限制大套型 09年?yáng)|莞將重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，嚴(yán)格限制低密度、大

43、套型住房的土地供應(yīng)。,100平以上中大戶將是突破口,戶型面積：在滿足“90/70”限制上，以滿足120160平中大改善型需求為主，同時(shí)兼顧100平以下中小戶型，吸納市場(chǎng)主流鋼性需求。,4、洋房規(guī)劃,戶型配比,保證速度，快速回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)價(jià)值，靈活組合，進(jìn)可攻退可守,產(chǎn)品才是硬道理！ 僅依靠產(chǎn)品面積段的空缺，注定無(wú)法突圍。而除金域華府贈(zèng)送明顯（層高5.8米，但不實(shí)用）外，其他競(jìng)盤在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)； 華山一條路創(chuàng)新！ 通過(guò)“實(shí)用性+舒適性”的創(chuàng)新產(chǎn)品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離競(jìng)盤對(duì)手！ 突圍之道稀缺+創(chuàng)新,4、洋房規(guī)劃,戶型配比,方向1：橫向，充分利用20%空間，減少不必要凸窗，增加贈(zèng)送實(shí)用

44、性。,4、洋房規(guī)劃,產(chǎn)品創(chuàng)新,濱江公館以陽(yáng)臺(tái)、鏤空花架方式贈(zèng)送，贈(zèng)送達(dá)34%，非常受客戶青睞！,4、洋房規(guī)劃,方向2：縱向?qū)痈?.2米，利用80米限高，打造東莞第一高,參考凱名軒,參考帝庭園,產(chǎn)品創(chuàng)新,4、洋房規(guī)劃,以“3.64.2米”超高層高，挑戰(zhàn)東莞豪宅居所的傳統(tǒng)高度，打造東莞最舒適的豪宅空間。 成本考慮，,層高3.6米,層高3.8米,層高4.2米,考慮整體空間比例,層高4米,產(chǎn)品創(chuàng)新方向2,4、洋房規(guī)劃,產(chǎn)品創(chuàng)新方向3，“真假”復(fù)式,真復(fù)式參考上東國(guó)際“鉑宮”組團(tuán),點(diǎn)評(píng)單套戶型總價(jià)過(guò)高，客戶接受度低，對(duì)社區(qū)及園林規(guī)模要求高！,2#,4#,2號(hào)樓“真復(fù)式” 建筑面積236-243平米；均價(jià)

45、7200元；4號(hào)樓“假?gòu)?fù)戶” 建筑面積205-207平米，均價(jià)6000元；共57套；,2008年12月認(rèn)籌； 2009年1月1日開(kāi)盤，當(dāng)天銷售15套； 2009年9月8日，真復(fù)式剩余5套，假?gòu)?fù)式 剩余1套。銷售九個(gè)月，尚未清盤！,復(fù)式上層,復(fù)式下層,最新的“復(fù)式”樓盤，5.5米層高市場(chǎng)稀缺， 75平米復(fù)式一房變四房；項(xiàng)目客戶自住為主，南城莞城白領(lǐng)居多占50% ，其中25-35歲年輕一族占大多數(shù)，東莞本地人少量。,樓梯較窄,贈(zèng)送,產(chǎn)品交樓時(shí)二樓已隔好房間及洗手間，但樓梯須自行安裝，客廳中空，可隔一個(gè)房。二樓較壓抑，上下樓梯老人小孩不方便。 銷售9月5日認(rèn)籌，共認(rèn)籌180個(gè)，復(fù)式約占40%，對(duì)外均

46、價(jià)6800；,4、洋房規(guī)劃,產(chǎn)品創(chuàng)新方向3，“真假”復(fù)式,假?gòu)?fù)式參考黃旗印象,點(diǎn)評(píng)贈(zèng)送層實(shí)用性不高，客戶價(jià)格接受度偏低，目前受東莞新政限制！,產(chǎn)品層高5.2米/6米，錯(cuò)層設(shè)計(jì)，39-47平米一房，96平米二房，114130平米三房 銷售2007年9月認(rèn)籌，目前余30套，價(jià)格從8000元降至6000元。,客戶投資客約60%，自住客主要為南城年輕白領(lǐng)，價(jià)格接受度低。雖然贈(zèng)送較多，但不實(shí)用，本地人及三口之家購(gòu)買比較少。,假?gòu)?fù)式參考匯景上層,產(chǎn)品創(chuàng)新方向3，“真假”復(fù)式,4、洋房規(guī)劃,點(diǎn)評(píng)贈(zèng)送層實(shí)用性不高，客戶價(jià)格接受度偏低，目前受東莞新政限制！,弧型大陽(yáng)臺(tái)-體現(xiàn)景觀角度，180度景觀，充分展現(xiàn)戶型特

47、色及情調(diào),方式一：與客廳相連，圓弧型開(kāi)闊陽(yáng)臺(tái)，以內(nèi)陽(yáng)臺(tái)為主； 方式二：臥室圓弧內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，增加采光，體現(xiàn)空間，獨(dú)有情調(diào)；,產(chǎn)品內(nèi)部功能,4、洋房規(guī)劃,前庭,后院,前庭后院-后院設(shè)置入戶花園,前庭設(shè)置大型空中花園,產(chǎn)品內(nèi)部功能,4、洋房規(guī)劃,180度全弧形落地窗主人房，三面觀景，四面采光,落地凸窗,產(chǎn)品內(nèi)部功能,4、洋房規(guī)劃,外立面風(fēng)格,4、洋房規(guī)劃,客戶偏好深色耐看、簡(jiǎn)潔大氣、有檔次，特別提及凱旋城,方向1：法式參考凱旋城、塞納河畔,塞納河畔,中信凱旋城,外立面風(fēng)格,4、洋房規(guī)劃,方向2：英倫現(xiàn)代與周邊競(jìng)盤差異化，體現(xiàn)品質(zhì)感，高檔。,參考濱江公館,獨(dú)立電梯接駁入戶花園,產(chǎn)品外部功能,4、洋房規(guī)

48、劃,入口/朝向/排布,約300米,約110米,棟數(shù)推算 2梯3戶超舒適配置； 以點(diǎn)式居多，少量板式，預(yù)留園林空間。 整體8棟，圍合而成。,4、洋房規(guī)劃,1棟,2棟,3棟,4棟,5棟,6棟,7棟,8棟,出口,入口,人行主入口,人行主入口 東駿路中，便于引導(dǎo)商業(yè)人流，車行入口避開(kāi)主干道。 整體朝向 全南北排布。另需規(guī)避交叉路口風(fēng)水相沖，朝向調(diào)整。,樓層規(guī)劃,樓層推算 初步推算，住宅平均15層，考慮建筑天際線美觀，各樓棟樓層高差錯(cuò)落有致，同時(shí)考慮客戶對(duì)20層以上的抗性， 建議：12-18層 樓層排布 地塊西北素質(zhì)較高，利潤(rùn)最大化，從西北俯瞰東南，視野開(kāi)闊，西高東低，北高南低,西,東,4、洋房規(guī)劃,1

49、5-17層,11-15層,11層,不含商業(yè)層數(shù),各樓層分布 西北兩面地塊將規(guī)劃為高層建筑，項(xiàng)目規(guī)劃為高層，避免視野阻擋及工廠污染； 東南面為下手村樓/學(xué)校/體育館，視野開(kāi)闊，小高層較宜。,13F,16F,13F,16F,16F,18F,4、洋房規(guī)劃,13F,13F,13F,13F,16F,16F,含東南兩面2層商業(yè),1棟,2棟,3棟,4棟,5棟,6棟,7棟,8棟,22F,22F,酒店,4、洋房規(guī)劃,戶型分布,分布原則 內(nèi)景好于外景，二房多臨路，價(jià)值相對(duì)不高； 三房/四房等大戶均朝內(nèi)分布，價(jià)值最大化； 主力合拼大戶分布在西北兩側(cè)規(guī)劃路，環(huán)境景觀最佳,酒店,主力戶型,5、園林規(guī)劃,周邊樓盤法式東南

50、亞，風(fēng)格雷同，大規(guī)?；?，水景為主；,5、園林規(guī)劃,約300米,約110米,排布創(chuàng)新與風(fēng)格差異，以精致對(duì)抗競(jìng)盤規(guī)模，景觀參與性強(qiáng)，方能突圍,規(guī)格 除去樓體空間，初步預(yù)估項(xiàng)目園林規(guī)模（含小區(qū)道路）： 縱向約200米，橫向約50米； 總面積約1萬(wàn)（綠色所示） 布局 整體布局呈“葉瓣”形狀，由1條200米主景觀軸、2大景觀組團(tuán)、3大主題景觀連接而成，充分照顧景觀的均好性。,5、園林規(guī)劃,充分利用地塊長(zhǎng)度，打造超面寬園林，保持各樓棟景觀均好,參考案例1東駿豪苑,參考案例2天驕峰景,半圍合布局，兼顧園林內(nèi)景與外圍景觀,全圍合布局，打造別墅與洋房2大組團(tuán),5、園林規(guī)劃,風(fēng)格1：荷蘭風(fēng)情,荷蘭風(fēng)情園林 片區(qū)首

51、個(gè)，以大塊綠化、花卉及大葉植物為主，形成自然清新的園藝風(fēng)格，景觀功能性強(qiáng)、絕大部分是線狀景觀 ，景觀層豐富。,5、園林規(guī)劃,景觀立體感強(qiáng)，富于層次，本土客戶青睞，對(duì)園林規(guī)模無(wú)要求，但園林空間感不足，且片區(qū)同類風(fēng)格較多！ 參考案例東駿豪苑,風(fēng)格2：東南亞,5、園林規(guī)劃,布局分解入口景觀，客戶對(duì)項(xiàng)目園林的第一個(gè)沖動(dòng)點(diǎn)。,規(guī)劃“水景+雕塑”廣場(chǎng)，同時(shí)通過(guò)抬高地面，形成入口內(nèi)外落差，豐富景觀層次，從縱向彌補(bǔ)橫向空間不足，提升觀賞性/空間感。,郁金香大道,5、園林規(guī)劃,3大景觀組團(tuán)入口內(nèi)景,200米長(zhǎng)景觀帶，排布3個(gè)景觀點(diǎn)，形成1條橫向連貫的景觀軸； 景觀點(diǎn)1小區(qū)入口處 中間景觀組團(tuán)：主打運(yùn)動(dòng)主題，參與

52、性實(shí)用性強(qiáng)，片區(qū)形成差異化。,風(fēng)車廣場(chǎng),5、園林規(guī)劃,3大景觀組團(tuán)一期以“水”為主,特色水景組團(tuán)，實(shí)用與觀賞兼?zhèn)涑扇藘和銣仉p泳池、1000超大規(guī)模，雕塑噴泉；,阿姆斯特丹泳池,鹿特丹噴泉,5、園林規(guī)劃,3大景觀組團(tuán)2期以“花”為主,2-郁金香花谷東莞首個(gè)園林花谷，以“花+水”作為組團(tuán)主題，如荷蘭郁金香，配合其他花樹(shù)，打造具有荷蘭風(fēng)情的花海世界。,疊水,郁金香,6、附加值規(guī)劃,關(guān)于會(huì)所,約300米,約110米,在東駿路與東二路交匯處，公寓酒店二層，內(nèi)部與泳池相連，便于后期與商業(yè)一起經(jīng)營(yíng)；內(nèi)部功能以“實(shí)用性+高品質(zhì)”為主，如紅酒BAR、美容spa、健身館等，提升項(xiàng)目附加值。,安全與私密性的智能化系統(tǒng) 舒適與便捷度均