皮革市場調(diào)研分析.ppt

1、南京周邊皮革市場案例展示 及調(diào)研分析,調(diào)研目的：主要是了解我項(xiàng)目周邊市場現(xiàn)階段的運(yùn)營情況 調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目基本參數(shù)，租金標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際運(yùn)營情況 調(diào)研項(xiàng)目：南京本地市場 南京周邊市場 調(diào)研方式：現(xiàn)場看盤、電話咨詢和網(wǎng)絡(luò)調(diào)查 調(diào)研時(shí)間：2011年4月15日-4月30日,銀橋市場 94年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶950戶，入駐率為98%。正常營業(yè)940戶，租金標(biāo)準(zhǔn)季付3萬左右/年（以3樓為例），物業(yè)300-500元/年，配套有電梯、銀行存儲一體機(jī)等。宣傳渠道主要以報(bào)紙和電臺為主?，F(xiàn)人流量較少，主要以批發(fā)零售為主。,本地市場分析銀橋市場,環(huán)北市場 2001年開業(yè)，經(jīng)營模式出租，市場入駐商戶1600戶

2、，入駐率98%，正常營業(yè)1580，租金標(biāo)準(zhǔn)一樓13-14萬/年，三、四樓10-12萬/年。物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1300/年，配套設(shè)施電梯、存取款機(jī)、餐飲等。宣傳渠道以戶外及公交為主?，F(xiàn)人流量很大，主要以服裝批發(fā)為主，負(fù)一樓為在裝修。,本地市場分析環(huán)北市場,金寶市場 1994年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶830戶，入駐率9 7%，正常營業(yè)800，租金標(biāo)準(zhǔn)120元/月，租金包含物管費(fèi)，現(xiàn)市場配有公交專線。宣傳渠道以戶外及電視?，F(xiàn)人流量較大。,本地市場分析金寶市場,義烏小商品城 2006年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租和出售反租，市場入駐商戶2300戶，入駐率85%，正常營業(yè)1850，租金標(biāo)準(zhǔn)3萬/年（以30 ），

3、物管費(fèi)大概為4000元/年。配套設(shè)施有公交、地鐵、取款機(jī)等。宣傳渠道以戶外及電視媒體為主。現(xiàn)人流量較少，其中皮革市場已經(jīng)基本關(guān)門。,本地市場分析義烏小商品城,鑫橋市場 2005年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶500余戶，入駐率100%，租金標(biāo)準(zhǔn)3萬/年（以30 -40）含在內(nèi)。配套設(shè)施有倉儲、物流等。宣傳渠道以戶外及公交為主。,本地市場分析鑫橋市場,金盛邁皋橋店 2010年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶400戶，入駐率60%，正常營業(yè)300戶，租金標(biāo)準(zhǔn)40元/ /月，物管費(fèi)大概為2元左右/ /月。配套設(shè)施有公交、地鐵、餐飲、存取款機(jī)等。宣傳渠道以戶外及公交為主。,本地市場分析金盛邁皋橋

4、店,金橋市場 1992年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶2000余戶，入駐率100%，租金標(biāo)準(zhǔn)40元/ /月，物管費(fèi)大概為2元左右/ /月。配套設(shè)施有倉儲、物流、公交、地鐵、餐飲、存取款機(jī)等。宣傳渠道以戶外及公交為主。,本地市場分析金橋市場,金盛邁中央門店 2008年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶600余戶，入駐率70%，正常營業(yè)600余戶，租金標(biāo)準(zhǔn)3萬/年/20，含物管費(fèi)。配套設(shè)施有公交、地鐵、餐飲、存取款機(jī)等。宣傳渠道以戶外及公交為主。,本地市場分析金盛中央門店,玉橋市場 2004年開業(yè)，經(jīng)營模式為出租，市場入駐商戶1000余戶，入駐率100%，租金標(biāo)準(zhǔn)3萬/年/20 ，含物管費(fèi)。配

5、套設(shè)施有公交、地鐵、餐飲、存取款機(jī)等。宣傳渠道以戶外、電臺媒體及公交為主。 玉橋國際公寓 1-5樓 商業(yè) 6樓以上 住宅 商業(yè)面積：19 -62 商業(yè)價(jià)格：1樓臨街6-7萬元/ ，2樓5萬元/ ，3-5樓2-4萬元/ 。（現(xiàn)只剩大面積50-60 ） 住宅價(jià)格（毛胚）：挑高2.3萬元/ ，平層1.9萬元/ 。 交房時(shí)間：2012年年底 產(chǎn)權(quán)：65年,本地市場分析玉橋市場,湖塘皮革城生意慘淡，超過8成店面處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)，市場基本沒有運(yùn)營管理措施，也無宣傳推廣計(jì)劃。租金標(biāo)準(zhǔn) 由原來的每天1.08元一個(gè)平方，降到每天0.6元一個(gè)平方。 分析：湖塘皮革城市場運(yùn)營管理公司實(shí)際是租用 南洋市場店鋪進(jìn)行商業(yè)

6、運(yùn)作，轉(zhuǎn)租給皮革經(jīng)營戶，運(yùn)營公司資金實(shí)力及商業(yè)運(yùn)作能力不足。其次，市場受皮革皮草市場淡季沖擊嚴(yán)重，導(dǎo)致客流量銳減，與經(jīng)營戶矛盾重重。,外地市場分析常州湖塘皮革城,萬和奧特萊斯：總規(guī)劃占地面積約870畝，總投資9.8億人民幣。已建成可營業(yè)面積10萬平米。純框架結(jié)構(gòu)店面，以國際、國內(nèi)一二線品牌為核心，銷售各類高檔服裝、皮具箱包、家紡。配以休閑景觀、影院、星級酒店、倉儲物流、電子商務(wù)、美食風(fēng)情街，是集購物、餐飲、娛樂休閑、旅游觀光為一體的現(xiàn)代化購物公園。江東福地、服裝名城！ 市場目前針對皮革皮草商戶招商工作已經(jīng)完成，皮革區(qū)僅剩一棟在售，但大部分商鋪處于關(guān)門停業(yè)狀態(tài)，開門的也處于半營業(yè)狀態(tài)，市場幾乎沒

7、有客流量，受皮草經(jīng)營淡季沖擊嚴(yán)重。,外地市場分析常州萬和奧特萊斯廣場,無錫皮革城坐落于無錫市錫山區(qū)東亭北路，總建筑面積達(dá)30萬平方米，是江蘇省、無錫市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。主營皮衣、裘皮、箱包、鞋類、家紡、窗簾及各種時(shí)尚服飾，集旅游觀光、休閑娛樂、時(shí)尚購物等功能于一體，號稱是江蘇省首席皮革專業(yè)大市場。目前，無錫皮革城內(nèi)聚集了木林森、希爾頓、蘋果、達(dá)芙妮、雪豹、奧王、花花公子、金狐貍、啄木鳥、七匹狼、都彭、雷豹、阿巴圖斯、稻草人等千余家知名品牌，已成為國內(nèi)規(guī)模最大、品種最全、價(jià)格最低、品質(zhì)最優(yōu)的皮革集散交易中心。無錫皮革城已于2008年10月開業(yè)，入駐品牌超過一千家。 分析：無錫皮革城，無論市場體

8、量，市場硬件配套，還是后期的軟件服務(wù)、政策扶持均優(yōu)于我市場，但市場目前運(yùn)營狀況仍不勝理想?，F(xiàn)場客群主要靠旅游大巴支撐。開業(yè)三年，從事水貂商戶逐年遞減，由第一年的96家減少到目前僅剩18家。,外地市場分析無錫皮革城,根據(jù)我們對區(qū)域項(xiàng)目及競爭項(xiàng)目的調(diào)研分析，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、銷售情況，有如下分析：,金盛百貨、玉橋市場、金橋市場、環(huán)北市場均為南京本土老牌專業(yè)市場，無論在市場區(qū)位及客群量上與本項(xiàng)目無直接競爭關(guān)系，且產(chǎn)品定位不同，我項(xiàng)目可以借鑒這三個(gè)項(xiàng)目的市場環(huán)境改造和內(nèi)部中庭結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。 義烏小商品城，金寶市場在客群上與本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生競爭，但是義烏小商品城屬于綜合業(yè)態(tài)，整體配套，景觀、產(chǎn)品線路、區(qū)位

9、都優(yōu)于我項(xiàng)目，在規(guī)模、產(chǎn)品、租金價(jià)格上是主要競爭對手。 常州萬和奧特萊斯項(xiàng)目從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場布局方面，是與我項(xiàng)目相似度最高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，體量略大于我項(xiàng)目，但目前的實(shí)際招商運(yùn)營情況仍然不理想，且商業(yè)招商運(yùn)作與商業(yè)銷售為兩個(gè)獨(dú)立團(tuán)隊(duì)。此項(xiàng)目目前仍然以銷售回款為主要工作重點(diǎn)，運(yùn)營管理薄弱，導(dǎo)致市場內(nèi)沒有人氣。我項(xiàng)目應(yīng)借鑒該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的失誤之處，避免出現(xiàn)項(xiàng)目對外信息不一致的情況。 無錫皮革城，無論從市場內(nèi)部環(huán)境、市場區(qū)位還是配套服務(wù)，均優(yōu)于我項(xiàng)目。在商戶群、消費(fèi)客群等方面均會(huì)與我項(xiàng)目產(chǎn)生直接競爭。無錫皮革城目前人氣主要靠旅游業(yè)支撐，行業(yè)運(yùn)作淡旺季區(qū)分明顯。我項(xiàng)目應(yīng)借鑒無錫皮革城，著重思考解決皮革業(yè)淡季市場人氣的問題。 受市場環(huán)境和季節(jié)等因素影響，周遍市場內(nèi)皮革業(yè)近期很少有廣告投放，來訪客戶也非常少，成交也明顯下降；主要是受到皮革皮草淡季沖擊，商戶轉(zhuǎn)移經(jīng)營重點(diǎn)，以批發(fā)加工為主，特別是水貂類產(chǎn)品最近1個(gè)月銷售幾乎為0。 目前市場對各種優(yōu)惠或反季節(jié)促銷信息很少，市場相對閑散，所以在經(jīng)過一輪冬季的促銷后，進(jìn)入夏季各家市場的促銷優(yōu)惠政策減少，區(qū)域內(nèi)的老市場的經(jīng)營戶下半年零售計(jì)劃都未定，基本處于半歇業(yè)狀態(tài)。 本項(xiàng)目的市場定位無論批發(fā)、零售，周邊均有類似項(xiàng)目存在競爭，且我項(xiàng)目在先天條件上無突出優(yōu)勢，后期市場運(yùn)營難度更大