2010年2月深圳御嶺公館集中式商業(yè)定位建議33p.ppt

,御嶺公館集中式商業(yè)定位,2010年2月 富通資產(chǎn)公司,2019/7/14,3,報(bào)告大綱,物業(yè)概況 市場分析 租金定位 業(yè)態(tài)定位及招商條件要求 招商階段劃分,2019/7/14,4,part1 物業(yè)概況,項(xiàng)目指標(biāo)及商業(yè)分布,項(xiàng)目總體商業(yè)面積8250.61(6%)，其中集中式物業(yè)約2247.66(27%)，主要沿松安路一側(cè)分布。,集中式物業(yè)設(shè)置在項(xiàng)目東南角，主要考慮輻射部分江邊村居住人群。,2019/7/14,5,物業(yè)現(xiàn)狀,集中式商業(yè)部分已完成商業(yè)包裝。,2019/7/14,6,集中式物業(yè)分析,1f,面積：182.73 層高：6m 進(jìn)深：15.72m 面寬：3.45m,面積：128.89 層高：47.1m 進(jìn)深：11.62m 面寬：10.85m,面積：655.38 層高：6m 進(jìn)深：44.3m 面寬：8m,面積：1280.66(一樓842) 層高：6m 進(jìn)深：39m 面寬：8.1m,物業(yè)存在問題： 部分進(jìn)深過大 劃分街鋪過多，減少集中物業(yè)昭示面且不利于分割 物業(yè)不方正，異形鋪位多 部分內(nèi)部存在異形柱 面積配比不合理,升降機(jī),煙道 1.31.3,2019/7/14,7,二樓集中式物業(yè)設(shè)計(jì)跟一樓連通，若單獨(dú)分割使用，對外則無沿街出入口，外部人流進(jìn)入需進(jìn)行較長距離的繞行；坡屋頂設(shè)計(jì)增加商家裝修和運(yùn)營成本。,層高：610.675m 進(jìn)深：30.2m 面寬：7.5m,438,2019/7/14,8,part2 市場分析,人流、車流分析,車流: 到達(dá)項(xiàng)目車輛只能通過松安路進(jìn)行出入，目前的車流量一般(約8-10輛/分鐘) ，海濱大道和松興路開通后將增強(qiáng)項(xiàng)目的可達(dá)性，車流將會大幅度增加(據(jù)現(xiàn)場勘察和了解，兩條市政道路在短期內(nèi)不會開通)。 人流: 達(dá)到項(xiàng)目的人流主要通過松安路進(jìn)入項(xiàng)目，目前人流稀少，主要是項(xiàng)目所處位置偏僻，以及項(xiàng)目還未入伙且無開業(yè)商店。,車流,人流,2019/7/14,9,項(xiàng)目所在片區(qū)目前商業(yè)氛圍淡薄，現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)檔次較低， 缺乏品牌商家，商業(yè)以臨街分布為主。,片區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,2019/7/14,10,片區(qū)規(guī)劃二類居住用地53萬，商業(yè)用地15萬；本片區(qū)的建設(shè)規(guī)模總量控制為 267 293 萬， 規(guī)劃人口規(guī)模為 5.0 6.2 萬人。,沿沙江路兩側(cè)將成為未來該區(qū)域的商業(yè)消費(fèi)中心。,片區(qū)商業(yè)規(guī)劃,御嶺公館,規(guī)劃核心商業(yè)區(qū),西岸華府,2019/7/14,11,競爭對手分析中海西岸華府,項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約36萬，商業(yè)總建筑面積18000(5%) ； 規(guī)劃集中式商業(yè)面積共5200(29%) ； 街鋪銷售為主，面積集中在13-80之間，目前空置率高，只引進(jìn)了部分地產(chǎn)中介、裝修建材和配套類商家。,2019/7/14,12,商業(yè)圍合式布局，主力店主要設(shè)在干道交匯處，同時(shí)臨近項(xiàng)目人流的主要出入口，有足夠的人流、車流。,沙江路,郎碧路,500 空置,600 中國銀行 (開業(yè)),1500 肯德基 (銷售、未開業(yè)),2600 廣富百貨 (未開業(yè)),2019/7/14,13,目前片區(qū)整體商業(yè)發(fā)展落后，缺乏核心的消費(fèi)點(diǎn)，業(yè)態(tài)檔次低且分布零亂； 項(xiàng)目位于松崗規(guī)劃新城區(qū)域的邊緣位置，片區(qū)功能以居住、大型商業(yè)、文化娛樂為主； 該片區(qū)規(guī)劃大量商業(yè)，同時(shí)也將新增大量中等以上收入群體，但需要一個(gè)較長的時(shí)間過程； 沙江路兩側(cè)是該片區(qū)未來的商業(yè)核心，西岸華府項(xiàng)目占據(jù)重要位置。,小結(jié),2019/7/14,14,part3 租金定位,市場租金,松崗區(qū)域集中式商業(yè)租金集中在15-30元/之間，老城區(qū)的商業(yè)旺區(qū)租金相較高且空置率低。,2019/7/14,15,采用市場比較法進(jìn)行租金的初步估算，再根據(jù)業(yè)態(tài)及招商策略進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。,選取了影響集中式物業(yè)經(jīng)營的幾個(gè)重要因素進(jìn)行對比。,評分標(biāo)準(zhǔn),選取跟項(xiàng)目有一定可比性的三個(gè)集中式物業(yè)進(jìn)行對比。,比較得出本項(xiàng)目二樓集中式物業(yè)的市場參考租金為16元/月。,二樓租金計(jì)算,2019/7/14,17,根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)和市場數(shù)據(jù)，二樓集中式商業(yè)租金 為一樓集中式商業(yè)租金價(jià)格的60-80%，本次計(jì)算 取70%。 項(xiàng)目一樓集中式商業(yè)租金均價(jià)為 16/0.7=23元/月,一樓租金均價(jià)計(jì)算,2019/7/14,18,1f,面積：311.62 層高：4-7.1m 進(jìn)深：15.72m 面寬：14.3m,面積：339 層高：6m 進(jìn)深：23.2m 面寬：8m,面積：655.38 層高：6m 進(jìn)深：44.3m 面寬：8m,面積：593 層高：6m 進(jìn)深：39m 面寬：8.1m,4號鋪,1號鋪,2號鋪,3號鋪,一樓租金調(diào)整價(jià)格,根據(jù)商家常規(guī)使用需求進(jìn)行物業(yè)分割和組合。,打通兩個(gè)街鋪連接4號鋪,2019/7/14,19,311.62y+655.3877.99/84.67y+59368.33/84.67y+33987/84.67y =(311.62+655.38+593+339) 23 y=25,假設(shè)1號鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)為y元/，則 各鋪位面積各鋪位租金單價(jià)=一樓總面積一樓租金均價(jià),1號鋪?zhàn)饨馂椋?5元/ 2號鋪?zhàn)饨馂椋?3元/ 3號鋪?zhàn)饨馂椋?0元/ 4號鋪?zhàn)饨馂椋?6元/,4號鋪使用兩個(gè)街鋪?zhàn)鳛殚T面，極大提升了該鋪的商業(yè)價(jià)值，在市場價(jià)格（26元/）的基礎(chǔ)上提升至30元/，作為項(xiàng)目的價(jià)格標(biāo)桿 。,2019/7/14,20,租賃面積：129-1936，根據(jù)商家需求進(jìn)行分割 租期：510年(根據(jù)面積及商家品牌有所不同) 免租期：312個(gè)月(根據(jù)面積及商家品牌有所不同) 遞增率：前三年不變，第四年起每年遞增8%10% (超市為3%) 押金：兩押一租,商戶另外還需承擔(dān)的費(fèi)用(水電費(fèi)參考富瑰園項(xiàng)目)： 物業(yè)管理費(fèi)4.0元/ 本體維修金0.25元/ 水費(fèi)2.8元/噸 電費(fèi)0.98元/度。,其它租賃條件,2019/7/14,21,研究項(xiàng)目中，200以上的業(yè)態(tài)主要有超市、餐飲、生活配套、美容美發(fā)等八大類，面積主要集中在200-1500之間。,餐飲、超市、生活配套服務(wù)類數(shù)量最多且品牌度較高，汽車服務(wù)、美容美發(fā)和家具家電類是重要的填充業(yè)態(tài)。,part4 業(yè)態(tài)定位建議及招商條件要求,定位依據(jù)一,深圳成熟社區(qū)集中式商業(yè)研究,2019/7/14,22,項(xiàng)目置業(yè)客戶群體主要在松崗及周邊進(jìn)行消費(fèi)。 消費(fèi)水平處于中等，家庭月消費(fèi)支出集中在1000-3000元之間。 他們最看重消費(fèi)價(jià)格、商品品牌。 主要的消費(fèi)項(xiàng)目為日用品和餐飲消費(fèi)。,定位依據(jù)二本項(xiàng)目置業(yè)客戶消費(fèi)情況,2019/7/14,23,潛在業(yè)態(tài)需求(按優(yōu)先順序)： 品牌超市、個(gè)體投資超市 (主要滿足本社區(qū)居民和江邊村居民) 中檔餐飲和休閑娛樂 (本社區(qū)居民、當(dāng)?shù)鼐用?、工廠中高層及企 業(yè)商務(wù)消費(fèi)) 品牌培訓(xùn)、美容美體及健身、家具家居 、汽車服務(wù) (本社區(qū)居民) 網(wǎng)吧、旅館、中低檔餐飲 (工業(yè)區(qū)基層員工),業(yè)態(tài)引進(jìn)建議,2019/7/14,24,一樓,方案一:,業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)分布,培訓(xùn)/美容 311.62,餐飲 842,超市、休閑、餐飲 655.38,紅色部分為優(yōu)先考慮業(yè)態(tài)。,一樓,2019/7/14,25,餐飲、休閑娛樂 593,配套、培訓(xùn)、美容 311.62,方案二:,一樓,超市、配套 339,休閑娛樂、餐飲 655.38,一樓,2019/7/14,26,臨時(shí)方案:,可把部分大型商鋪分割為小鋪，根據(jù)小區(qū)內(nèi)入住的人流量來考慮一些短期的專業(yè)市場來進(jìn)行空檔期過渡。,需要增加中央空調(diào)或考慮分體空調(diào)安裝位置。,需要投資部分公共裝修。,開門,一樓,公共洗手間,超市 約300,培訓(xùn)/美容,通道,一樓,2019/7/14,27,二樓,二樓可與一樓連通租給一個(gè)商戶做大型餐飲或休閑娛樂，也可分割獨(dú)立出租。,餐飲、美容、家具家居、網(wǎng)吧 438,二樓,2019/7/14,28,保留部分街鋪的原因： 1、利于商鋪分割、增加商家昭示面。2、保留鋪位易實(shí)現(xiàn)長期價(jià)值最大化。 根據(jù)招商實(shí)際情況有可能進(jìn)行改造的方面有： 1、鋪位進(jìn)行重新分割組合。2、增設(shè)煙道、上下水等。3、考慮給大宗商戶分配一定的停車位。,招商條件要求,2019/7/14,29,2019/7/14,30,part5 招商階段劃分,項(xiàng)目住宅銷售階段： 2009年8月 2010年底 項(xiàng)目商業(yè)銷售階段： 2010年4/5月 2010年底 項(xiàng)目入伙時(shí)間： 2010年11月25日,方案確定及招商資料準(zhǔn)備階段： 2010年2月28日前 主力商家招商談判階段： 2010年3月1日2010年底 主力商家合同/協(xié)議/意向簽定階段： 爭取2010年5月底前簽訂1-2家 主力商家進(jìn)場開業(yè)階段： 預(yù)計(jì)2011年 2012年 (入住率達(dá)到30%50%),2019/7/14,31,182.73,12