2011重慶新牌坊加州花園6-1地塊分析策劃定位報(bào)告71P.ppt

新牌坊加州花園6-1地塊 分析策劃定位報(bào)告,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,10.6%,10.1%,9%,6.8%,6.1%,7.9%,8.9%,10.7%,11.9%,10.3%,9.6%,9.8%,9.7%,第一產(chǎn)業(yè)增加值5980億元，增長3.5 %； 第二產(chǎn)業(yè)增加值46788億元，增長11.1 %； 第三產(chǎn)業(yè)增加值43543億元，增長9.1 %;,宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，大環(huán)境良好,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況,1季度，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.0%（其中3月份同比漲幅5.415%此為2008年8月以來的32個(gè)月新高 ） ，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲7.1%。, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,7.1%,6.1%,10.1%,-1.8%,-8.2%,4.9%,1.9%,1.7%,7.1%,3.1%,6.1%,5.1%,7.3%,5.4%,cpi上漲和ppi上漲，意味著通貨膨脹上升，經(jīng)濟(jì)增速加快，如果上漲幅度過大，會(huì)導(dǎo)致高通脹，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)衰退。 cpi下跌和ppi下跌，意味著經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩，如果下跌幅度過大，會(huì)導(dǎo)致通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)陷入衰退。 cpi上漲和ppi下跌，意味著企業(yè)利潤增大，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)擴(kuò)張期。 cpi下跌和ppi上漲，意味著企業(yè)利潤減少，經(jīng)濟(jì)有衰退的危險(xiǎn)。,經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)過熱狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)調(diào)控將逐步深化,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽,中國人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此為央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,達(dá)到歷史最高值21%。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)，這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十一次上調(diào)。上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3800多億元。要消除通脹原因中貨幣政策方面的不利因素，貨幣政策適當(dāng)收緊的趨勢，估計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,利率歷次調(diào)整一覽,政策調(diào)控將保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上漲,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,社會(huì)消費(fèi)品零售總額 市場銷售穩(wěn)定增長，汽車、家具等住行類商品銷售有所降溫。一季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額42922億元，同比增長16.3%。餐飲收入4783億元，增長15.3%；商品零售38139億元，增長16.5%。其中，家具類增長24.5%，增速比上年同期回落13.1個(gè)百分點(diǎn)；汽車類增長14.2%，回落25.6個(gè)百分點(diǎn)；家用電器和音像器材類增長20.5%，回落9.1個(gè)百分點(diǎn)；石油及制品類增長37.6%，回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。 外貿(mào) 進(jìn)出口較快增長，一季度進(jìn)口創(chuàng)新高 6年來首現(xiàn)逆差。一季度，進(jìn)出口總額8003億美元，同比增長29.5%。其中，出口3996億美元，增長26.5%；進(jìn)口4007億美元，增長32.6%。進(jìn)出口相抵，逆差10億美元。我們認(rèn)為1季度出現(xiàn)貿(mào)易逆差與春節(jié)假期有關(guān)以外，受人民幣升值的影響，以及對華特保案以及輸入性通脹等因素的實(shí)施有很大關(guān)系。而是否導(dǎo)致出現(xiàn)08-09年出口大量下滑，出口型企業(yè)關(guān)閉的情況出現(xiàn)還有待判斷。,社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)發(fā)展，對外經(jīng)濟(jì)勢頭良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁,宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,中國人民銀行決定，自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。 上次加息是在2月9日春節(jié)過后不久。穩(wěn)定物價(jià)被當(dāng)局視為今年工作的重要任務(wù)，而市場預(yù)期3月份我國物價(jià)指數(shù)會(huì)再度創(chuàng)出新高，因此此時(shí)加息是我國央行對可能再度攀升的通脹壓力所作出的提前應(yīng)對?！?宏觀背景2011年1季度全國經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,09年，國家財(cái)政撥款4萬億拉動(dòng)內(nèi)需，大部分資金流向房地產(chǎn)市場。 人民幣不斷升值，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)外貿(mào)經(jīng)濟(jì)受到巨大沖擊，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷萎縮，轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，新的投資熱潮開始。 以上導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不斷升溫，而通貨膨脹襲來，普通民眾財(cái)產(chǎn)保值意識強(qiáng)烈，大量購買房產(chǎn)，市場進(jìn)一步升溫。 值得一提的是，建房和買房的錢基本來源于銀行，無論是貸款部分，還是投資后轉(zhuǎn)賣的升值部分，均由銀行買單，房地產(chǎn)的貨幣化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進(jìn)入嚴(yán)重的通過膨脹階段。 目前，正是如此，國家加大宏觀調(diào)控的力度，導(dǎo)致貨幣供應(yīng)嚴(yán)重不足，不能滿足市場的有效需求，房地產(chǎn)開始積壓。最鮮明的例子，客戶買房半年后，銀行仍不能及時(shí)房款給開發(fā)商。, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,第一產(chǎn)業(yè)：增加值84.82億元，同比增長3.6%。 第二產(chǎn)業(yè)：增加值1264.96億元，增長20.2%。 第三產(chǎn)業(yè)：增加值711.33億元，增長11.4%。,13.5%,13.9%,9.0%,19.3%,16.3%,2011年年度經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁,gdp,宏觀背景2011年1季度重慶經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,cpi 一季度，重慶cpi同比上漲5.3%，未來幾個(gè)月重慶物價(jià)上漲壓力依然較大。每月cpi的同比漲幅均在5%以上。其中，3月份cpi較去年同月上漲了5.5%，漲幅創(chuàng)下2008年7月份以來33個(gè)月新高。和全國相比較，一季度重慶的物價(jià)水平高于全國平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)。 ppi 2011年2月工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲3.3%，環(huán)比2010年4季度下降0.6%，原材料、燃料、動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格同比上漲6.0%，環(huán)比下降0.9%。,經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)過熱狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)調(diào)控將逐步深化,宏觀背景2011年1季度重慶經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,社會(huì)消費(fèi)品零售總額 一季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額833.26億元，同比增長17.8%.增長速度打破了20月在18.0以上的局面，出現(xiàn)一定回落。 外貿(mào) 全年進(jìn)出口總額40.65億美元，比上年增長72.4%。其中，出口23.02億美元，增長73.3%；進(jìn)口17.63億美元。進(jìn)出口相抵，順差5.3億美元。,經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,新辦預(yù)售項(xiàng)目情況,2011年1季度重慶主城區(qū)共有198個(gè)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證,同比2010年1季度（167個(gè)）增加18.6%，新辦預(yù)售面403.65萬環(huán)比2010年1季度（357.88萬）上升13%。其中，新辦預(yù)售住宅面積353.2萬，非住宅50.45萬。按單套建筑面積95計(jì)算，將會(huì)有37200套商品住宅投入市場，比去年同期增長10%左右。,市場供應(yīng)居區(qū)域首位，房地產(chǎn)市場活躍,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,2011年1季度住宅供應(yīng)戶型分布列表,2010年1季度,2011年1季度新供應(yīng)房源中，由于國家對投資投機(jī)性購房抑制，相關(guān)政策出臺，單配房源的投放量逐步減少；針對80后首次置業(yè)剛性居住需求的兩房，以及針對再次改善型居住的四房及以上戶型投放量大幅增加。渝北、北部新區(qū)、江北區(qū)的戶型最為全面。,2010年4季度,2011年1季度,剛需產(chǎn)品是區(qū)域去化主要?jiǎng)恿?宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,2011年第1季度，重慶樓市在全國房地產(chǎn)新政、銀行貸款收緊以及房產(chǎn)稅影響下，成交面積大幅下降，同比降低28.2%，環(huán)比降幅更是達(dá)到49%，但新辦預(yù)售量居高不下。特別是2月由于春節(jié)長假以及一系列政策調(diào)控的影響，成交量跌至近兩年最低水平僅成交65萬，說明新政對打壓市場需求產(chǎn)生了巨大影響。若成交量繼續(xù)萎靡，供應(yīng)量居高不下，將有大量房源擠壓，形成買方市場。,成交面積：468萬 供應(yīng)面積：171.5萬,成交面積：336萬 供應(yīng)面積：222.4萬,成交面積：658萬 供應(yīng)面積：386萬,主城區(qū)總體需求分析,住宅市場成交低迷,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,在成交單價(jià)方面，1季度的成交均價(jià)環(huán)比去年4季度下降3%，建面均價(jià)6650元/平方米，升速有所回落。 重慶主城樓市受新“國八條”和重慶房產(chǎn)稅影響，再加上銀行信貸收緊和春節(jié)因素，商品房更加均價(jià)與成交金額均出現(xiàn)回落，各項(xiàng)指標(biāo)處于近幾年相對較低的水平。 我們預(yù)測在本輪調(diào)控中，房價(jià)的漲幅將放緩，按照政府的規(guī)劃，每年房價(jià)的漲幅不能超過gdp的漲幅，08-10年房價(jià)漲幅為年均25%：預(yù)計(jì)2011年開始，房價(jià)漲幅將控制在10-20%（重慶gdp漲幅）范圍內(nèi)。,價(jià)格整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，住宅市場平穩(wěn)發(fā)展,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,1季度全市均價(jià)達(dá)到6855元/平方米環(huán)比2010年4季度基本持平。南岸區(qū)、北部新區(qū)和渝中區(qū)的建筑面積成交均價(jià)最高，由于大多為別墅項(xiàng)目北部新區(qū)的價(jià)格上漲幅度最大達(dá)到9941元/平方米環(huán)比2010年4季度上漲17%，除沙坪壩區(qū)與北碚區(qū)外其他各區(qū)都有所上漲。 西區(qū)（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)和沙坪壩區(qū)）整體的建筑面積成交價(jià)格達(dá)到6315/平方米，為各個(gè)區(qū)域中最低的。沙坪壩區(qū)由于大學(xué)城教室宿舍成交拖累，成交價(jià)均出現(xiàn)回落。 南部片區(qū)（南岸區(qū)、巴南區(qū)）區(qū)域建筑面積成交均價(jià)約 6944元/平方米，區(qū)內(nèi)南岸區(qū)由于南濱路住宅與洋房項(xiàng)目的拉升，成交均價(jià)大幅上漲28%。,渝北區(qū)區(qū)域整體表現(xiàn)勢頭較強(qiáng)勁,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,從各大片區(qū)成交來看，雖然整體情況不容樂觀，1季度北部區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)） 成交14115套，依然是重慶成交情況最旺盛的區(qū)域，占到總體成交套數(shù)的38%左右。 西部片區(qū)（九龍坡區(qū)、高新區(qū)、大渡口區(qū)和沙坪壩區(qū)）成交商品房約10467套，1季度的成交量占到主城成交量的38%左右，其中沙坪壩區(qū)仍持續(xù)上季度的高銷售量。 南部片區(qū)（南岸區(qū)、巴南區(qū)） 三季度商品房成交有8000套左右，成交量占主城總成交的21%左右。,主城各區(qū)域需求情況,在嚴(yán)厲市場條件下，區(qū)域成交表現(xiàn)較好,宏觀背景2011年1季度重慶房地產(chǎn)市場總體情況, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,2011年1季度重慶樓盤成交面積、套數(shù)排名,區(qū)域靠近主城方向住宅市場影響較大,宏觀背景小結(jié)：,政策有利于商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)大增量，后市增加競爭強(qiáng)度，本案應(yīng)抓住入市良機(jī)，在投資趨向變動(dòng)之前快速變現(xiàn)；, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長：經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，未來調(diào)控將逐步保障經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行發(fā)展 商業(yè)發(fā)展趨勢強(qiáng)勁：住宅調(diào)控持續(xù)深化，資金將流向商業(yè)方向，政策利好, 市場研究 宏觀背景 寫字樓市場 競爭市場 結(jié)論,分布格局,重慶特殊的地理環(huán)境造就了以各個(gè)商圈為中心的寫字樓分布格局。目前，重慶市區(qū)主要形成了以下商圈：解放碑、兩路口、上清寺、大坪、沙坪壩、楊家坪、石橋鋪、陳家坪、南坪、華新街、觀音橋、紅旗河溝、新牌坊。不難發(fā)現(xiàn)，目前的商圈格局里面，渝中區(qū)和江北區(qū)占據(jù)了重要地位。,商圈競爭關(guān)系,解放碑是重慶傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)，匯集了重慶最頂級的寫字樓，不管是寫字樓的“量”還是“質(zhì)”，解放碑商圈都有絕對優(yōu)勢。正因?yàn)槿绱?，絕大多數(shù)外資企業(yè)和國內(nèi)的大牌企業(yè)都將辦公地址選在解放碑。選擇在解放碑辦公，已經(jīng)成為一種企業(yè)身份的象征。,觀音橋商圈相比解放碑來說，更是一個(gè)勇于追逐的后起之秀。觀音橋商圈協(xié)同一起位于江北區(qū)的華新街，紅旗河溝商圈形成一個(gè)商務(wù)片區(qū)。整個(gè)片區(qū)的寫字樓數(shù)量不少，但是在“質(zhì)”上還有待提高。在“城市向北”的影響下，觀音橋片區(qū)配套環(huán)境的逐步完善，趨于成熟。該片區(qū)目前正在一步一步地消弱解放碑作為中心商務(wù)區(qū)的地位。,新興的新牌坊商圈，隨著市政府各部門和事業(yè)機(jī)構(gòu)逐漸遷移至此，以及配套環(huán)境的緩慢建立，多個(gè)高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目即將投入使用，新牌坊商圈的影響力將會(huì)逐漸嶄露頭角。,由此可見，重慶未來的商務(wù)中心，必定出現(xiàn)在以觀音橋紅旗河溝紅牌坊為軸線的大商圈內(nèi)，并形成未來大重慶的商業(yè)核心。,產(chǎn)品規(guī)劃,整個(gè)觀音橋商務(wù)片區(qū)，包含紅旗河溝在內(nèi)，寫字樓以單體裙樓加塔樓式建筑為主，多規(guī)劃為裙樓作商業(yè)配套兼開敞式寫字間，塔樓作公寓式寫字樓，目前以這種形式活躍于市的有十多家。由此可見，公寓式寫字樓以其“面積適中、公攤小、使用費(fèi)低、售價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)不高、按揭付款輕松、商住兩用易手方便”等優(yōu)勢，而成為江北區(qū)寫字樓市場的主流產(chǎn)品。,智能化配套,觀音橋片區(qū)已投入使用的寫字樓的智能化系統(tǒng)多為寬帶上網(wǎng)、可視對講。而現(xiàn)正在發(fā)售的寫字樓為適應(yīng)未來的發(fā)展需要，較廣泛地運(yùn)用了5a智能化系統(tǒng)：辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；消防保安監(jiān)控自動(dòng)化系統(tǒng) ；信息處理自動(dòng)化系統(tǒng) ；樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。,5a智能化系統(tǒng)是本案未來的必要配置之一,停車位,目前區(qū)域內(nèi)寫字樓對停車位的數(shù)量設(shè)置普遍不足，停車位與入住戶數(shù)比不到1：2，尤其是觀音橋中心區(qū)的停車位更為緊張。,項(xiàng)目設(shè)置充足的停車位將是本案的未來賣點(diǎn)之一,電 梯,經(jīng)過調(diào)查，目前觀音橋的寫字樓入住者普遍對電梯不滿，雖然大多數(shù)寫字樓皆為品牌電梯，但由于數(shù)量設(shè)置少，沒能充分考慮商務(wù)使用的容量，造成了上下班高峰時(shí)期電梯的擁擠，給入住者及往來的客戶都帶來了不便。,項(xiàng)目規(guī)劃中多考慮電梯設(shè)置，會(huì)為項(xiàng)目利潤和快銷加分,租售價(jià)格,目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓都以建筑面積（清水房）計(jì)算租售價(jià)格。從銷售價(jià)格來講最高的是富力海洋國際為套內(nèi)均價(jià)20000元，區(qū)域內(nèi)普遍均價(jià)在12000元，最低是兩江星界，土星為6500元左右，這也與物業(yè)形態(tài)和面市時(shí)機(jī)相關(guān)，富力海洋國際是江北目前唯一的精裝甲級寫字樓，雖銷勢緩慢，但由于其寫字樓形象和逐漸形成的商務(wù)氛圍的支撐，未來的銷售前景還是比較樂觀，土星是新牌坊片區(qū)內(nèi)接近高新園的商務(wù)樓，該片區(qū)配套欠缺、商務(wù)氛圍處于發(fā)展的情況下也只能以較低的價(jià)格和發(fā)展前景來帶動(dòng)銷售。從租賃價(jià)格來講最高的是未來國際為70元（帶裝修），普遍租賃價(jià)格為35-45元，最低是金崗大廈為20元，此租金水平也與江北目前寫字樓多為公寓式有關(guān)。,以目前看高性價(jià)比是客戶比較關(guān)注的問題，也是暢銷的關(guān)鍵,商務(wù)成本,區(qū)域內(nèi)寫字樓的使用成本主要是物管費(fèi)和停車費(fèi)。物管費(fèi)在2-6.8元之間，普遍為35.5元，商業(yè)中心內(nèi)的寫字樓物管費(fèi)較高，多為36.8元，最高是嘉年華大廈，除6.8元的物管費(fèi)外還要加上7.9元的水電、空調(diào)費(fèi)。 停車費(fèi)在300700元之間，多為350元，同樣商業(yè)中心區(qū)的寫字樓的停車費(fèi)較高，多為400700元，停車費(fèi)最低的是社區(qū)型寫字樓為150280元。由此可見，在江北區(qū)中心地段辦公的成本是最高的，再加之其部分辦公樓配置落后、辦公環(huán)境惡劣，所以出現(xiàn)了一定的空置量，且面市越早的寫字樓空置量越大；社區(qū)型寫字樓和新興政務(wù)區(qū)的寫字樓由于使用成本略高于住宅，而環(huán)境較好，得到了一些發(fā)展型中小規(guī)模的公司的青睞，入住率普遍較高。,商務(wù)成本會(huì)影響客群入住，為項(xiàng)目快速回籠資金，物管及停車費(fèi)不宜過高。,商務(wù)配套,整個(gè)觀音橋?qū)懽謽堑纳虅?wù)配套呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：中心區(qū)的寫字樓多利用商圈內(nèi)的成熟配套，社區(qū)型寫字樓和cbd的寫字樓或依靠周邊或依靠裙樓作商務(wù)配套，新推出寫字樓的商務(wù)配套最為完善。特別提出的是位于中心區(qū)大范圍內(nèi)，但又與中心區(qū)有一定距離的寫字樓，商務(wù)配套較缺乏，如建新南路上的西普大廈。,本案地段位置絕佳，嘉州區(qū)域缺乏大商業(yè)，商業(yè)輻射功能強(qiáng)。所以裙樓部分不能單純作為寫字樓配套。建議做五層商業(yè)，輻射嘉州,園林景觀,目前觀音橋大多數(shù)寫字樓無園林景觀，但利用了裙樓作了屋頂綠化的樓盤，如從朗晴國際、富力海洋國際的銷售情況來看，面向屋頂花園的戶型銷售價(jià)格較其他朝向高，但銷售速度較快，證明景觀在寫字樓的銷售中仍有促進(jìn)作用。,本案可以利用外部較好的綠化環(huán)境，推出park商業(yè)地產(chǎn)的概念,競爭市場（在售寫字樓項(xiàng)目）協(xié)信中心, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,項(xiàng)目已基本售罄，對本案影響不大,競爭市場（在售商業(yè)項(xiàng)目）財(cái)信城市國際, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,競爭市場（在建項(xiàng)目）加來金大廈, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,競爭市場（在建項(xiàng)目）財(cái)信城市國際, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,競爭市場小結(jié)：,競爭較小 板塊未來商業(yè)氛圍濃厚,宏觀經(jīng)濟(jì)利好：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上漲，大環(huán)境利好 機(jī)會(huì)優(yōu)勢明顯：住宅市場嚴(yán)厲調(diào)控，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展利好明顯。項(xiàng)目未來機(jī)會(huì)較大 競爭環(huán)境利好：區(qū)域競爭較小，商業(yè)已成氣候, 市場研究 宏觀背景 競爭市場 結(jié)論,本章小結(jié)：,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢,地塊分析地塊位置,距離內(nèi)環(huán)約5公里 距離觀音橋商圈約2公里 距離解放碑商圈約8公里 距離加州花園不到100米,地處商圈邊緣，緊靠居住中心, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊分析地塊四至,北至機(jī)場高速 南至紅旗河溝、觀商橋商圈 西面與加州花園隔路相對 東靠紅錦大道,地塊地處居住區(qū)與城市主干之間，人流巨大，交通便利, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊分析公共交通,交通條件良好，立體覆蓋, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊分析道路交通,眾多城市干道緊鄰地塊，路況條件良好, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊分析周邊配套,各類配套完備，滿足生活需求, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),商業(yè)配套成熟： 地塊距觀音橋商圈2公里； 觀音橋商圈商業(yè)設(shè)施面積達(dá)到近230萬平米，品類齊全； 周邊多數(shù)項(xiàng)目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。 地塊緊鄰加州美食街。 教育資源豐富： 地塊緊鄰加州實(shí)驗(yàn)小學(xué)； 酒店： 地塊與五洲大酒店、渝通賓館、和府飯店均一路之隔 周邊經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)多,緊鄰干道、車流巨大,地塊分析車流動(dòng)線, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊由城市主、次干道環(huán)繞，每日白天高峰期，車流量達(dá)到約10000車次/小時(shí),人群聚集、流通點(diǎn),地塊分析人流動(dòng)線, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),地塊由城市主次干道、大型居住區(qū)、公共綠 化廣場、公共交通站點(diǎn)環(huán)繞，每日人流量達(dá) 到約10萬人次/天,地塊分析小結(jié), 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),優(yōu)勢,威脅,機(jī)會(huì),劣勢,緊臨城市干道，配套成熟 距觀音橋離圈不足2公里 地塊自帶公園景觀 車流量及人流量巨大,地塊出入口較少 因周邊居民原因，地塊使用率小,輕軌三號線將直達(dá)江北機(jī)場，區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升 地處大型人口居住區(qū)邊沿,地塊北面原加州花市地塊即將開發(fā)大型商業(yè)項(xiàng)目,地塊分析小結(jié),利于打造滿足居住社區(qū)生活需求的綜合型商業(yè),打造精品5a寫字樓, 地塊分析 地塊位置 地塊四至 交通條件 周邊配套 車流動(dòng)線 人流動(dòng)線 小結(jié),規(guī)劃條件限制 交通條件使得,大型居住社區(qū) 人車流量巨大,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢,地塊由城市主干道、人口居住密集區(qū)圍繞，人流量車流量巨大，交通便利且配套設(shè)施完善。,支撐,定位方向,1.差異化定位原則，打造區(qū)域內(nèi)沒有的商業(yè)產(chǎn)品，與區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)產(chǎn)品區(qū)隔，形成補(bǔ)充和完善； 2.服務(wù)化原則，商業(yè)規(guī)劃與用地條件充分結(jié)合，因地制宜，揚(yáng)長避短，打造服務(wù)自身及周邊社區(qū) 的服務(wù)性配套商業(yè)； 3.國際化原則，商業(yè)規(guī)劃及運(yùn)作高起點(diǎn)，引入具有品牌影響力、號召力的國際性大商家和大品牌。,？,加州61地塊, 項(xiàng)目整體定位, 項(xiàng)目整體定位,城市商務(wù)綜合體 （5a寫字樓、商業(yè)）,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢, 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo),總建筑面積約為8.4萬平米，容積率為4.5,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢, 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位寫字樓周邊同類產(chǎn)品,協(xié)信中心,世紀(jì)英皇,九街高屋, 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位寫字樓,建議售價(jià)： 均價(jià)1400018000元,注：目前周邊類似項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)均價(jià)為13000元，以每年價(jià)格增長率20%計(jì)算，在本項(xiàng)目建成開盤時(shí)均價(jià)約為14000元。, 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位商業(yè)周邊同類產(chǎn)品,財(cái)售城市國際, 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位商業(yè)（裙樓：1800）,綜合賣場：華潤萬家 金融機(jī)構(gòu)：銀行 品牌快餐：鄉(xiāng)村基,1f2f,精品餐飲：俏江南 休閑餐飲：米蘿咖啡,3f,教育：未來教育 美容美體,4f,建議售價(jià)：1f均價(jià)70000元 2f均價(jià)30000元,建議售價(jià)：21000元,建議售價(jià)：18000元,注：目前周邊類似項(xiàng)目底層產(chǎn)品售價(jià)均價(jià)為60000元，以每年價(jià)格增長率20%計(jì)算，在本項(xiàng)目建成開盤時(shí)均價(jià)約為70000元。, 項(xiàng)目產(chǎn)品定位,產(chǎn)品定位商業(yè)（l型回廊、背街底商）,休閑茶館、小餐飲,匯 報(bào) 綱 要,市場研究 地塊分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 創(chuàng)美優(yōu)勢,創(chuàng)美機(jī)構(gòu)成立于2009年，由一批見證了重慶發(fā)展速度與足跡的資深地產(chǎn)人組建而成。創(chuàng)美機(jī)構(gòu)立足重慶，面向全國，服務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)全過程價(jià)值鏈，包括土地運(yùn)營、營銷代理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、投資運(yùn)營管理等多個(gè)領(lǐng)域，力爭成為重慶最具競爭力的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)。 創(chuàng)美機(jī)構(gòu)擁有一批富有激情，具有豐富的專業(yè)知識與經(jīng)驗(yàn)、卓越工作能力的團(tuán)隊(duì)。創(chuàng)美機(jī)構(gòu)提倡“在和諧、簡單、友好的工作氛圍中，秉承主動(dòng)進(jìn)取的工作精神，快樂、充實(shí)的實(shí)現(xiàn)和提升自我價(jià)值”。公司管理層不斷完善管理體系，搭建簡潔明晰的管理架構(gòu)及細(xì)致的工作流程，使得整個(gè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力不斷提升。 創(chuàng)美機(jī)構(gòu)力求走專業(yè)化路線，最大化提升服務(wù)價(jià)值，追求在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)客戶的夢想。以“思想者無畏”的探索精神，以“取勢、明道、優(yōu)術(shù)”的經(jīng)營理念，為更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供科學(xué)理性的決策依據(jù)和專業(yè)鏈條兼容互補(bǔ)的運(yùn)轉(zhuǎn)平臺，提升品牌發(fā)展商的