東莞錦龍鳳崗前策報(bào)告98p.ppt

東莞錦龍又一城前期策劃報(bào)告 深圳中原事業(yè)六部,前 言,錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開發(fā)的繼藍(lán)山錦灣后的又一大型項(xiàng)目； 它標(biāo)志著繼三正、佳兆業(yè)后，又一品牌開發(fā)商進(jìn)駐鳳崗參與城市化建設(shè)。 該項(xiàng)目商業(yè)體量大，并將與三正財(cái)富新地一起形成鳳崗商業(yè)核心區(qū)域，進(jìn)一步改善鳳崗的商業(yè)及生活配套。 中原地產(chǎn)期望以深莞合作的形式，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售。,報(bào)告思路,項(xiàng)目研判經(jīng)濟(jì)指標(biāo),位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁 占地面積：50819 建筑面積：約148812（其中商業(yè)面積：約3.2萬(wàn)） 幼兒園：約1000左右 容積率：3.5/2.8 規(guī)劃：70的90平米以下 地塊：金鳳路以西第一批單位（建面32586.6） 金鳳路以東第二批單位（建面116225.2）,項(xiàng)目研判項(xiàng)目四至,地塊內(nèi)部,鳳深路,東深河,南塘村,東深河,東遠(yuǎn)山景,鳳深路,三正財(cái)富,三正工地,周邊視野開闊，地勢(shì)平坦，東南面遠(yuǎn)山景觀，東面東深水渠有待改造。,沿路有噪音影響景觀資源缺乏不規(guī)則長(zhǎng)方地形,交通通達(dá)性好地理位置具有一定優(yōu)勢(shì),處于鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)域，距龍崗僅15分鐘車程，周邊配套規(guī)劃正逐漸完善,項(xiàng)目印象,與深圳中心區(qū)的心理距離大于實(shí)際距離，有賴于城市概念的引導(dǎo),核心問(wèn)題,市場(chǎng)分析,鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng),客戶分析,地處東莞市東南端， 呈倒三角形插入深圳， 東靠深圳龍崗區(qū) 北鄰東莞塘廈鎮(zhèn)， 西臨深圳觀瀾、平湖。,鳳崗區(qū)位區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,交通極為便利,三正半山豪苑,臥龍山別墅,佳兆業(yè)水岸山城,翡翠山湖,藍(lán)山錦灣,銀湖山莊,鳳崗區(qū)位龍平路，東深路連接深莞紐帶,觀瀾、平湖,龍崗 中心城,鳳崗距深圳福田中心區(qū)僅30分鐘車程，與龍崗區(qū)平湖、中心城形成接壤的三角形地帶，三個(gè)區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)交流互動(dòng)頻繁。,全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個(gè)行政村、1個(gè)居委會(huì) 戶籍人口約2萬(wàn)人，外來(lái)人口22萬(wàn)人 廣東省的著名僑鄉(xiāng)，近2萬(wàn)名華僑 現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19.1億元 鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力排名全市第10,宏觀環(huán)境,宏觀經(jīng)濟(jì)趨好，具有一定購(gòu)買潛力,規(guī)劃：未來(lái)土地的規(guī)劃建設(shè)將以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主。,性質(zhì)：外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的加工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美的山水型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。,以外向型經(jīng)濟(jì)為主，工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費(fèi)潛力有待引導(dǎo),規(guī)劃概況雙中心組團(tuán)，交通發(fā)達(dá),三縱四橫的交通路網(wǎng),兩個(gè)中心,鳳崗行政中心 雁田中心,鳳平路 東深路 外環(huán)路,永盛大街 碧湖大道 龍平路 龍平二路,住宅發(fā)展主要沿東深路規(guī)劃,鳳崗樓盤分布圖,分布特點(diǎn):,1、主要集中在東深公路兩旁,交通非常便利;,2、形成了以雁田、鎮(zhèn)中心兩大板塊；,3、大規(guī)模地塊占據(jù)優(yōu)越的山水資源。如翡翠山湖，臥龍山莊、藍(lán)山錦灣等。,樓盤特征,中、大規(guī)模樓盤逐漸占據(jù)了市場(chǎng)供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有率高，山水資源豐富。,主力戶型及特點(diǎn),05-06年樓盤：早期樓盤市場(chǎng)主力戶型以大三房為主，面積區(qū)間在110-150平米。,07年戶型： 以二、三、四房 為主，面積區(qū)間 彈性增大，在85 -150平米，小戶 型供應(yīng)量少。,戶型面積的演變,07年,06,05,140及以上,130,120,110,100,90,80,70,60,50,翡 翠 山 湖 三 期,嘉 輝 豪 庭 三 期,龍 福 花 園,鳳 天 閣,翡 翠 山 湖,永 江 大 廈,水 岸 山 城,嘉 輝 豪 庭,翠 湖 豪 苑,藍(lán) 山 錦 灣,戶型面積有向兩極擴(kuò)大的趨勢(shì)。從05、06年的以100140平米的三房為主，07年100平米以下的戶型增多，且140平米以上的大戶型也呈增大趨勢(shì)。,主力面積分布圖,銷售狀況,項(xiàng)目不多，銷售狀況良好，小戶型最先消化，后期市場(chǎng)看漲。,客戶構(gòu)成,1、客戶構(gòu)成以本地人、私營(yíng)企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，投資比例增大； 2、深圳客戶正進(jìn)駐鳳崗市場(chǎng)，他們以投資而“聞名”珠三角。,供需與價(jià)格,整體供需狀況： 從歷年竣工面積與開發(fā)面積增長(zhǎng)水平來(lái)看大致相當(dāng)，市場(chǎng)供需基本保持平衡，莞深兩地的價(jià)格洼地現(xiàn)象對(duì)本地需求有拉升作用，而商品房供應(yīng)也在穩(wěn)步增長(zhǎng)。 價(jià)格走勢(shì)： 鳳崗鎮(zhèn)2007年5月成交均價(jià)相比07年1月增長(zhǎng)14.14%。,鳳崗2007年每月價(jià)格走勢(shì),水岸山城,占 地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁 總戶數(shù)：634戶 車 位：508個(gè) 銷售率：100% 實(shí)現(xiàn)均價(jià)：5600元/ 戶型比例：二房80-91 ，占17% 三房111-153 ，占49% 四房140-170 ，占19% 其它 占15%,客戶構(gòu)成: 深圳：東莞=80%：20% 企業(yè)高管私營(yíng)業(yè)主、 公務(wù)員、投資客占80%以上,個(gè)盤分析,翡翠山湖,位置：鳳清路清溪路口 建面：38萬(wàn) 物業(yè)類型：別墅、高層住宅 定位：鳳崗首席大型人文山水城 配套：會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)街、酒 店、高爾夫練習(xí)場(chǎng) 總戶數(shù)：別墅92棟、洋房1000戶 物管：深圳長(zhǎng)城 均價(jià)：洋3300元/、別5800元/ 銷售率：在售4期，前3期售完 83-86二房二廳約占10 115-145三房二廳約占65% 153四房二廳約25%,客戶構(gòu)成 別墅多為本地人換房以及鳳崗、清溪廠商，洋房主要客戶為附近企業(yè)技術(shù)人員及高管，深圳龍崗、平湖等約占15%。,個(gè)盤分析,嘉輝豪庭,主要賣點(diǎn)：大社區(qū)配套、度假概念 戶型配比： 一房：61-63 占28% 二房：61107占36%, 三房：101-120 占21%, 四房：124-160 占11% 五房及以上： 4%,客戶構(gòu)成：港臺(tái)人士、本地居民、工廠高管人員、私營(yíng)業(yè)主、深圳投資客,位置：平龍公路 占地：20萬(wàn) 物業(yè)類型：酒店公寓、高層洋房 配套：會(huì)所、商業(yè)街、酒店、商務(wù)娛樂 均價(jià)：4000元/ （洋房）,個(gè)盤分析,龍?；▓@,地點(diǎn)：塘瀝村（東深公路旁） 占地：52702 總建面：99666.6，容積率1.9 配套：園林、背靠園龍山公園 戶數(shù)：586戶 均價(jià)：3000元/） 銷售周期：1年,戶型特點(diǎn)：戶型方正、房房有飄窗，部分戶型設(shè)計(jì)弧形全落地飄窗，雙陽(yáng)雙衛(wèi),客戶構(gòu)成： 企事業(yè)單位員工 、個(gè)體企業(yè)主、 企業(yè)中高 管及技術(shù)人員,個(gè)盤分析,鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場(chǎng)特征，呈板塊化與規(guī)?；l(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)品正走向成熟，帶入戶花園設(shè)計(jì)、凸窗、主臥帶陽(yáng)臺(tái)等。 市場(chǎng)主力戶型仍為大戶型、中小戶型比較稀缺。 06、07年鳳崗地產(chǎn)供需基本持平，07年價(jià)格上漲幅度14。,市場(chǎng)分析小結(jié),開發(fā)規(guī)模水平：政府規(guī)劃的相對(duì)落后缺乏品牌開發(fā)商的進(jìn)入，尚未能高品質(zhì)的住宅片區(qū)開發(fā)，開發(fā)水平相對(duì)較低。,整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及其破壞性的開發(fā)，導(dǎo)致生活環(huán)境較差，配套設(shè)施比較欠缺，大多數(shù)樓盤的生活配套必須由自身來(lái)解決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。,鳳崗并非房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費(fèi)潛力仍有待引導(dǎo)。當(dāng)封閉型市場(chǎng)的市場(chǎng)容量有限時(shí)，需要通過(guò)市場(chǎng)外拓才能打破當(dāng)?shù)乩Ь帧?啟 示,市場(chǎng)分析,客戶分析,鳳崗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,翡翠山湖,嘉輝豪庭,龍福花園,鳳天閣,水岸山城,財(cái)富新地,深圳投資客,本地居民,私企業(yè)主、工廠高管,公務(wù)員、單位人士,本地居民由于持有自有物業(yè)，對(duì)市場(chǎng)上的相對(duì)高價(jià)樓盤接受度不高。 周邊私企業(yè)主、工廠高管大多屬長(zhǎng)期性投資。 跨區(qū)域投資顯現(xiàn)，外地來(lái)莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。,鳳崗市場(chǎng)的客戶是哪些？,港臺(tái)人士,在以大戶型為主，小戶型稀缺且擁有2萬(wàn)名僑胞的鳳崗市場(chǎng)上，本地普通居民和港臺(tái)人士需求未完全放量，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品并未產(chǎn)生投資、換房的置業(yè)想法。,東莞客戶呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，缺乏上升力量的中產(chǎn)階層，后繼乏力，高端及投資需求空間有限。,客戶置業(yè)目的,該類客戶不僅看中產(chǎn)品本身,也看中未來(lái)的溢價(jià)空間。,短線炒家,購(gòu)買產(chǎn)品是短期投機(jī)行為，看中的產(chǎn)品的升值潛力，客戶比例不宜過(guò)高。,對(duì)產(chǎn)品是否升值并不關(guān)注，看中的是產(chǎn)品的某種特征，比如稀缺資源、區(qū)位等。,置業(yè)客戶群體分類已不能用簡(jiǎn)單的自住投資來(lái)進(jìn)行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按以下方法劃分：,產(chǎn)品與客戶契合度分析,一期戶型面積小總價(jià)低，引入有助于活躍市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)關(guān)注率。,一期和二期我們都將爭(zhēng)取的主力客戶，有利于實(shí)現(xiàn)最大的溢價(jià)空間，容易營(yíng)造一定的居住氛圍,二期大戶型的主要客戶，也是未來(lái)我們將爭(zhēng)取的客戶，1期多數(shù)戶型對(duì)他們偏小。,鳳崗客戶的變化趨勢(shì)投資客漸成主流,隨著 市場(chǎng)的成熟，以及與深圳周邊區(qū)域的價(jià)差拉大， 周邊投資客戶逐漸進(jìn)入鳳崗市場(chǎng)，支撐鳳崗房?jī)r(jià)。,交通便利,區(qū)域價(jià)值,建筑外觀,贈(zèng)送面積,保值增值,購(gòu)房考慮的第一層面考慮因素,價(jià)格,物業(yè)管理,購(gòu)房考慮的第二層面考慮因素,發(fā)展商品牌,房型,社區(qū)氛圍,購(gòu)房考慮的第三層面考慮因素,客戶購(gòu)房考慮因素分析-增值性因素,置業(yè)東莞的深圳客戶關(guān)注點(diǎn),數(shù)據(jù)來(lái)源于: 水岸山城成交客戶364人， 萬(wàn)科松山湖成交客戶153人,客戶關(guān)注點(diǎn)分析,深圳,鳳崗,本項(xiàng)目,城市/區(qū)域價(jià)值,距深圳僅30分鐘車程,規(guī)模，多期開發(fā),價(jià)格接受度較高,地段，配套,二期較多贈(zèng)送面積，附加值 贈(zèng)送面積，附加值,價(jià)格接受度較低,社區(qū)規(guī)模，園林,80140平米,總建面14.8萬(wàn),10余萬(wàn)商業(yè)配套,在深圳推售溢價(jià)空間大,二期11萬(wàn)建面，園林社區(qū),一期戶型較小，二期較大,小戶型和稀缺大戶型,關(guān)注點(diǎn),關(guān)注點(diǎn),因此，深圳客戶是撬動(dòng)本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。一期的目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定深圳，利用深圳客戶置業(yè)的旺銷，帶動(dòng)本地市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向本地市場(chǎng)傾斜。,核心客戶：深圳客戶(70%) 深圳區(qū)域如平湖、龍崗中心城以及龍崗其他區(qū)域投資兼自住客戶；福田、羅湖投資客。,二類客戶(20%) 當(dāng)?shù)丶把闾锎濉ⅧP崗鎮(zhèn)的私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員。,三類客戶(5%) 周邊往來(lái)商務(wù)人士，長(zhǎng)租鳳崗酒店的商務(wù)人士。,四類客戶(%) 香港及臺(tái)灣僑胞，其他偶得人士。,客戶定位,項(xiàng)目客戶定位,項(xiàng)目一期客戶思考,項(xiàng)目一期基本情況：,占地9310.46，容積率3.5，商業(yè)面積2萬(wàn)平米。 兩面臨路，住宅以中小戶型為主。 總價(jià)相對(duì)較低。 推售策略以住宅先行，商業(yè)隨之啟動(dòng)。,1、低投資門檻深圳投資客及周邊地區(qū)投資客。 2、中心位置長(zhǎng)期居住在周邊酒店的商務(wù)往來(lái)人士。 3、13.2萬(wàn)商業(yè)面積商戶及商務(wù)往來(lái)人士。,項(xiàng)目定位,戶型定位,項(xiàng)目定位及演繹,價(jià)格定位,城際運(yùn)營(yíng)，聚焦鳳崗,能否跨出本土界限，突破地域臨界點(diǎn)，逐利于千里之外？ 城際運(yùn)營(yíng)，運(yùn)籌帷幄，方能決勝于千里之外！,定位原則,項(xiàng)目定位,深莞共融，都匯生活引領(lǐng)者,鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn) 代言新鳳崗，引領(lǐng)東莞高端商住物業(yè),形象定位及演繹,融 合,融合區(qū)域,融合深圳,融合世界,形象定位構(gòu)想,形象定位,形象定位：,案名推薦：,mix&city,世界, 就是mix&city,廣告語(yǔ)：,錦龍國(guó)際都匯城,mix&city,是什么,mix&city 概念聯(lián)想,mix&city是生活與享樂,追求與擁有的融合,帶給國(guó)人以不同的居住品質(zhì)!,mix&city也是中國(guó)傳統(tǒng)居住模式與世界潮流生活的融合,帶給國(guó)人以不同的居住文化!,mix&city 概念聯(lián)想,內(nèi)斂與奔放的融合 精細(xì)的建筑空間融合國(guó)際時(shí)尚的生活形態(tài),國(guó)際潮流生活,東方人居文化,mix&city 概念聯(lián)想,年輕與實(shí)力的融合,創(chuàng)造無(wú)界限生活新空間,東莞生活,深圳都市,mix&city 概念聯(lián)想,商業(yè)休閑和純居生活方式的融合,mix&city 概念聯(lián)想,態(tài)度與思想的融合,mix&city 概念聯(lián)想,商業(yè)與主題樂園的融合,mix&city文化的融合，使樓盤突破區(qū)域，增值至品牌符號(hào),主流人群對(duì)時(shí)尚都市有著天生的敏感與認(rèn)同，mix&city概念，對(duì)他們有著強(qiáng)烈的認(rèn)知與吸引力！,mix&city文化引領(lǐng)國(guó)際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向世界,mix&city 概念價(jià)值,mix&city將都匯概念演繹得更加的直白,遠(yuǎn)離惡劣的環(huán)境,重塑區(qū)域高端形象!,外立面,強(qiáng)烈的國(guó)際、現(xiàn)代感外墻,休閑書吧spa生活館品牌健身會(huì)瑜珈室,生活在這里，就不想生活在他處,樣板房,樣板房展示,我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生活的元素,運(yùn)用國(guó)際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾中；,裝飾展示,入戶大堂（通道）,有時(shí)狂野，有時(shí)安靜，低調(diào)與張揚(yáng)，就是這么美！,入戶通道,走在這里，就走上了通往世界的舞臺(tái),樓書,將樓書做成時(shí)尚雜志風(fēng)格,第三：目標(biāo)客戶對(duì)房型的需求,第四：區(qū)域同類產(chǎn)品戶型借鑒,第五：地塊的特點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)策略,第二：市場(chǎng)化原則和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,第一： “9070”政策因素的影響,定位的考慮：,戶型定位思路,相對(duì)稀缺，絕對(duì)標(biāo)桿,戶型定位思路,在戶型的定位上，首期產(chǎn)品以90以下的中小戶型為主，吸引深圳及當(dāng)?shù)赝顿Y、經(jīng)商客戶；二期則以90以上戶型為主，針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厖^(qū)域自住客戶。針對(duì)目標(biāo)客戶的特點(diǎn)，需注重戶型設(shè)計(jì)的舒適性，注重戶型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則。,一期的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)鎖定深圳，利用深圳市場(chǎng)的旺銷，帶動(dòng)鳳崗市場(chǎng)的啟動(dòng)，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)傾斜。,戶型建議,項(xiàng)目受90/70影響，一期產(chǎn)品全部設(shè)90以下小戶型，增設(shè)投資客追捧的一房，與市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品差異化，規(guī)避臨路的弱勢(shì)并吸引投資客戶。 二期則以115以上戶型為主力，設(shè)置一、兩棟純復(fù)式樓，增加產(chǎn)品創(chuàng)新和擴(kuò)大客戶群體。 合拼戶型設(shè)在120、180，利用拆分和合拼兩種方式滿足規(guī)劃要求。,各戶型針對(duì)的目標(biāo)客戶,一期客戶以投資客戶為主，以及周邊個(gè)體商戶；二期則主打本地及周邊城鎮(zhèn)的自住客戶，以及高端港臺(tái)私企業(yè)主等。,價(jià)格初判東莞價(jià)格發(fā)展歷程,數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局,數(shù)據(jù)來(lái)源:東莞市建設(shè)局,由圖表可見，東莞近年房?jī)r(jià)呈一路上揚(yáng)的趨勢(shì)，06年均價(jià)3287元/，截至07年一季度，商品房成交均價(jià)迅速上漲至4500元/，預(yù)計(jì)未來(lái)仍將持續(xù)上漲趨勢(shì)。 2002年到2006年4年平均每年的市場(chǎng)增長(zhǎng)率為13%。,鳳崗與周邊區(qū)域的價(jià)格對(duì)比,2000,4000,6000,8000,10000,12000,翡翠山湖,嘉輝豪庭,永江大廈,九號(hào)院館,威鳳山莊,翠峰麗景,水岸山城,天健現(xiàn)代城,風(fēng)臨域,公園大地,龍城華府,5500元/平米,鳳崗,平湖,龍崗中心城,9000元/平米,12000元/平米,6000元,3500元,1、鳳崗是周邊區(qū)域的價(jià)格洼地。 2、鳳崗與平湖均價(jià)相差3500元，與龍崗中心城價(jià)格相差6500元。,市場(chǎng)比較法,步驟一,選取類似樓盤進(jìn)行相關(guān)因素比較，計(jì)算出本項(xiàng)目靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格,因素修正法,步驟二,通過(guò)計(jì)算市場(chǎng)的自然價(jià)格增長(zhǎng)率，并且結(jié)合營(yíng)銷溢價(jià)和規(guī)劃升值潛力溢價(jià)計(jì)算出本項(xiàng)目的最終預(yù)測(cè)價(jià)格,最終預(yù)測(cè)價(jià)格,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定原則,比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、物業(yè)管理、戶型、戶型附加值等。,權(quán)重設(shè)置：,市場(chǎng)比較法,步驟一,比較對(duì)象：翡翠山湖、嘉輝豪庭、永江大廈、水岸山城、藍(lán)山錦灣。,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定,項(xiàng)目靜態(tài)均價(jià)=5186元/平米,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定,【市場(chǎng)增長(zhǎng)率】（未計(jì)算其它動(dòng)態(tài)溢價(jià)因素）,由于2007-2008年鳳崗區(qū)和鄰近的平湖區(qū)規(guī)劃的不斷發(fā)展，將會(huì)提升區(qū)域整體均價(jià)；但考慮到房?jī)r(jià)調(diào)控政策，漲幅不會(huì)太大。 預(yù)計(jì)2008年初，與現(xiàn)階段相比，自然溢價(jià)率約為13%*3/4=10% 。（以東莞市場(chǎng)價(jià)格漲幅為準(zhǔn)）,因素修正法,步驟二,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定,均價(jià)實(shí)現(xiàn)的前提 產(chǎn)品概念的成功打造 營(yíng)銷策劃精準(zhǔn)化 政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避,片區(qū)規(guī)劃 片區(qū)規(guī)劃價(jià)值的放大,預(yù)計(jì)2008年初項(xiàng)目推出市場(chǎng)，通過(guò)溢價(jià)整合，均價(jià)為： 58006300元/,溢價(jià)整合,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定,物業(yè)發(fā)展建議,商業(yè)開發(fā)思路,總體開發(fā)思路,產(chǎn)品打造建議,物業(yè)發(fā)展建議總體開發(fā)思路,短期目標(biāo)：建立熱銷效應(yīng),項(xiàng)目整體啟動(dòng),建立充分的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),物業(yè)發(fā)展建議總體開發(fā)思路,物業(yè)發(fā)展建議分期開發(fā),物業(yè)發(fā)展建議現(xiàn)有方案思考,一期產(chǎn)品： 地塊一東西向狹長(zhǎng)，不利于樓棟的擺布，2/3單位為東西朝向,受噪音影響； 臨路產(chǎn)品因限高，覆蓋率較高； 戶型單一，兩房84、三房87平米，面積差異未拉開，容易造成客戶錯(cuò)位，建議拉大面積差異； 陽(yáng)臺(tái)和餐廳面積過(guò)大，占用實(shí)用面積； 兩房廚房過(guò)大，三房廚房?。?兩房主臥室3米開間太??； 空中花園占用公共面積，實(shí)用性不大，建議取消。,地塊一,地塊二,方案修改： 增設(shè)一房，填補(bǔ)市場(chǎng)空白； 做兩梯九戶，其中一房2戶、二房4戶、三房3戶，增加層數(shù)不超過(guò)18層。 拉大二房、三房的面積差，70-75兩房、87-89三房。 三房小臥室可改成陽(yáng)光房，作為贈(zèng)送面積； 一房贈(zèng)送面積后可改小二房。,物業(yè)發(fā)展建議一期方案修改,商業(yè)開發(fā)原則,設(shè)人流集中的核心商業(yè)街,盡量保留沿街裙樓商業(yè),公共開放式空間,通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)片區(qū)升值,加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng) 開發(fā)的良性循環(huán),物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)思路,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)策略,住宅先行，商業(yè)后啟動(dòng)策略； 一期商業(yè)面積偏大，集中商業(yè)設(shè)置可盡量減少，增加街鋪面積； 與三正10萬(wàn)商業(yè)進(jìn)行互動(dòng)，差異化招商（如百安居、餐飲品牌、國(guó)美等主力店）； 一、二期商業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造主題性休閑商業(yè)街cityloft； 利用空中連廊連接一二期商業(yè)，引導(dǎo)人流； 手扶電梯引導(dǎo)人流上二樓，雙街鋪概念的營(yíng)造。,核心商業(yè)形態(tài),家庭服務(wù),家庭時(shí)尚,家庭娛樂,輔助商業(yè)形態(tài),品牌餐飲,主力店,家庭生活類,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)開發(fā)策略,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)概念,新生活廣場(chǎng) （living square）,人生無(wú)數(shù)精彩片斷在此匯聚 生活百味盡在living square,景觀街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力,戶外戶內(nèi)空間的延伸,獨(dú)特的燈光照明 主題景觀設(shè)計(jì),動(dòng)感標(biāo)識(shí) 主題建筑,廣場(chǎng)、街道打造活力公共空間,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,主力店,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間。 空中連廊設(shè)計(jì)，商業(yè)一體化；在建筑的外部構(gòu)件上盡量以精細(xì)的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達(dá)到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對(duì)話的界面。,物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)規(guī)劃建議,提升商業(yè)價(jià)值的建筑規(guī)劃及外飾要求,1、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等 2、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類強(qiáng)制使用； 3、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱； 4、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：