山海同灣2010年營銷推廣方案.ppt

山海同灣2010年營銷推廣方案,前 言,房地產(chǎn)新政對休閑度假地產(chǎn)可能會有一定影響，前期推廣需要暫時避過“政策反應期”； 等到現(xiàn)場各項包裝到位開始大規(guī)模推廣，最大化推廣效果。 盡快落實當?shù)叵嚓P機構執(zhí)行情況，及時制定相應對策。 4月17日，新國十條發(fā)布 “對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高 ?！?“對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施 ?！?4月21日，明確房子套數(shù)以家庭擁有房屋數(shù)量來認定。家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。 據(jù)傳，第三套及以上住宅的相關稅收政策即將出臺。,如何吸引客戶到達現(xiàn)場？,銷售目標,到訪目標,完銷1000套,7850組到訪客戶,問題1,媒體推廣,如何促使客戶下定？,問題2,大范圍的覆蓋客戶,強吸引力的內容,實實在在的利益,便捷的到訪方式,低總價+高品質產(chǎn)品,每周末組織看房班車,話題性+活動支持,行之有效的媒體策略,如何吸引客戶到達現(xiàn)場？,接收信息,來電了解,到訪項目,被打動,活動營銷,現(xiàn)場包裝,看房班車,如何促使客戶下定？,媒體推廣,最終下定,第一部分 媒體推廣 第二部分 活動營銷 第三部分 現(xiàn)場包裝 第四部分 開盤執(zhí)行,目 錄,以穩(wěn)、準、狠的媒體重拳，配以階段性噱頭炒作，實現(xiàn)客戶對項目的關注，愿意并主動來電、來訪 預計總費用：730萬元,媒體推廣,媒體推廣,費用核算,區(qū)域輻射,推廣策略,媒體選擇,推廣主題,媒體策略： 根據(jù)不同地區(qū)特性選擇性價比最高的推廣方式； 開盤前以報紙廣告打頭陣，迅速打開目標市場； 以短信為主要渠道，逐漸滲透目標客群； 以網(wǎng)絡為主要陣地，充分進行項目炒作。 內容策略： 推項目，推山海同灣的優(yōu)勢、潛力、價值； 推品牌，推“山海同灣”品牌、“盛邦基業(yè)”品牌； 推人物，推“中國北方首席地中海風情度假城”締造者。 主題策略： 低總價； 高端品質； 噱頭活動。,推廣策略,秦皇島,北京,綏中,唐山,東北,區(qū)域輻射,山海同灣,媒體選擇,part one 北 京,多渠道聯(lián)合，硬手段推廣，全面覆蓋目標客群，帶動海濱投資熱潮,策略： 交叉式、縱深化，軟硬結合，全面展示項目優(yōu)勢； 充分利用各媒體的核心優(yōu)勢資源，廣告主題差異化、噱頭化； 高調亮相，為開盤積累客戶；不斷制造話題，引發(fā)持續(xù)關注； 通過網(wǎng)絡媒體持續(xù)舉辦網(wǎng)友看房活動。,時間：2010年5月-9月,費用：100萬元,媒體：搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、新浪網(wǎng),網(wǎng) 絡 媒 體,1,策略： 開盤前連續(xù)打出系列主題整版廣告，以巨大話 題性制造強大影響力，迅速引爆銷售； 其他時間根據(jù)活動內容、實際需求酌情刊登。,時間：2010年6-8月,費用：100萬元,媒體：北京青年報、新京報,報 紙 媒 體,2,策略： 針對北京中高端客戶發(fā)送，覆蓋面廣、持續(xù)時間長，不斷擴大項目影響力； 主打價格與投資牌，并與階段活動內容結合，吸引來電來訪。,時間：2010年5月-9月,費用：20萬元,媒體：專業(yè)短信發(fā)送公司,短 信,3,策略： 客戶更便捷的了解項目，防止客戶流失，增強其購買信心； 通過展板、樓書、三維動畫向客戶展示項目； 組織客戶看房班車集合點，便于管理。,時間：2010年銷售期,費用：5萬元,媒體：迪陽大廈1層大堂,北京市內接待中心,4,策略： 租用旅游地產(chǎn)專場或秦皇島專場最好的6-8個標準展位位置； 主打綜合大盤形象，迅速引發(fā)媒體關注； 結合適當優(yōu)惠策略，以形成階段成交高峰。 看房班車進行配合。,時間：2010年6月24-27日,費用：50萬元,媒體：北京夏季房展會,房 展 會,5,時間：2010年銷售期,看房班車費用：20萬,媒體：聯(lián)合大客戶實施現(xiàn)場活動,活 動 聯(lián) 合,6,策略： 量身定制主題活動，在售樓處及海灘進行，免費提供車輛及午餐； 旅行社：北京中青旅開辟旅游看房線路； 長城物業(yè)：高端社區(qū)業(yè)主看房； 可聯(lián)合大型企業(yè)、高校、醫(yī)院、金融機構、高端俱樂部會所等。,山海同灣,公 交 車 身 廣 告,7,時間：2010年7-8月,費用：30萬,媒體：特8路公交車身廣告,策略： 特8路公交為環(huán)三環(huán)雙層大巴，自駕車車主很容易注意，并且早晚高峰堵車時間較長，大的通體廣告很容易吸引注意； 5萬元/車/月，建議做3輛公交車，做7、8兩個月，在推廣中帶來一定社會影響力,策略： 選取山海同灣有噱頭的賣點進行炒作，成為所在媒體最具話題性新聞，迅速引發(fā)各方關注，從而促進項目銷售； 根據(jù)目標客群特性，在北京選取報紙、雜志、網(wǎng)絡媒體同時進行。,時間：2010年7月-8月,費用：20萬元,媒體：專業(yè)軟文炒作公司,軟 文 炒 作,8,part two 綏 中,做好沿路導視，顯示項目區(qū)域“霸主”地位，增強客戶認同感,沿 路 導 視 系 統(tǒng),1,時間：2010年5月前,費用：50萬,媒體：高架、導視牌、路燈旗等,策略： 在京沈高速孟姜出口、萬家出口至項目地塊，綏中縣城區(qū)及項目地塊周圍設置高架廣告牌、交通指示牌、路燈旗等。 在項目現(xiàn)場設置大廣告牌、圍擋，展示項目形象，吸引自駕客戶。,報 紙 媒 體,2,時間：2010年6-8月,費用：30萬,媒體：葫蘆島晚報,策略： 吸引葫蘆島（含綏中）當?shù)乜蛻舻年P注； 以世界品質的、大規(guī)模的、北京團隊的高調性吸引當?shù)馗叨丝腿?，樹立項目品牌形象，擴大區(qū)域影響力。,策略： 聯(lián)系葫蘆島當?shù)囟绦殴?，針對中高端客戶發(fā)布短信。 強調大北京高端海景項目概念，以低價格吸引，并與階段活動內容結合，吸引來電來訪。,時間：2010年5月-9月,費用：10萬元,媒體：專業(yè)短信公司,短 信,3,part three 秦 皇 島,做好沿路導視，布局游客聚集地區(qū)，截獲海濱旅游客戶,沿 路 導 視 系 統(tǒng),1,時間：2010年5月前,費用：100萬,媒體：高架、導視牌、路燈旗等,策略： 京沈路高架廣告牌引導客流。 老龍頭至項目地塊的濱海大道沿路設置交通指示牌及廣告牌。 吸引在山海關、老龍頭的旅游客戶根據(jù)指示牌到現(xiàn)場看房。,派 發(fā) 項 目 禮 品,2,時間：2010年7月-8月,費用：20萬,媒體：景點、酒店、加油站等,策略： 在秦皇島游客較多的地方派發(fā)有項目介紹的小禮品，如紙巾、礦泉水、小扇子、地圖、便簽等； 山海關地區(qū)配合看房專車，將客戶直接接送銷售現(xiàn)場。,part five 唐 山,以短信為主，報廣為輔，鋪開項目影響力，鎖定中高端客群,策略： 針對唐山礦主、企業(yè)主、高端項目業(yè)主等中高端客戶發(fā)送。 主打價格與投資牌，并與階段活動內容結合，吸引來電來訪。,時間：2010年5月-9月,費用：5萬元,媒體：專業(yè)短信發(fā)送公司,報 紙 媒 體,1,短 信,2,策略： 開盤前連續(xù)打出系列主題廣告，以低總價的優(yōu)勢迅速贏得市場關注。,時間：2010年6月,費用：30萬元,媒體：唐山晚報,part six 東 北 地 區(qū),覆蓋沈陽、長春、哈爾濱、大慶，以短信、報廣為主要宣傳手段，以價格與資源優(yōu)勢主攻中高端客群,策略： 針對國企高管、企業(yè)主、高端項目業(yè)主等中高端客戶發(fā)送。 主打價格與海資源優(yōu)勢，并與階段活動內容結合，吸引來電來訪。,時間：2010年6月-8月,費用：20萬元,媒體：專業(yè)短信發(fā)送公司,報 紙 媒 體,1,短 信,2,策略： 連續(xù)打出系列主題廣告，以低總價的優(yōu)勢迅速贏得市場關注。 針對東北客戶，憑報到現(xiàn)場即送禮物一份，購買享受一定優(yōu)惠。,時間：2010年6月,費用：100萬元,媒體：遼沈晚報、哈爾濱晚報、大慶晚報等,策略： 在沈陽、哈爾濱等地擇機參加當?shù)匾?guī)模最大的房展會； 以海濱綜合大盤形象出現(xiàn)，迅速引發(fā)媒體關注； 結合適當優(yōu)惠策略，以形成階段成交高峰。,時間：2010年6-7月,費用：20萬元,媒體：東北夏季房展會,房 展 會,3,我們的目標客群在關心什么？ 我們會為他們帶來什么樣的“好處”？ 我們最大的優(yōu)勢在哪？ 什么樣的話語才能“跳出”眾多海景項目？ 什么樣的話語才能直抵客戶的心里？,推廣主題,以巨大的話題性吸引大眾注意，旨在突出“?！辟Y源的稀缺，以引導者的姿態(tài)喚醒大家對海濱居住的向往和認同。 根據(jù)不同媒體的特性，結合開盤、營銷活動等不同階段主題，進行擴展和衍生，將“圈?！毙袆勇涞綄嵦?。 開盤前認購客戶可自行組團，人數(shù)越多，享受優(yōu)惠越大，將“圈?！甭涞綄嵦?。,山海關萬人“圈海”運動,20萬起，山海關萬人“圈?！边\動 6月16日，正式啟航 1、海南島太“火”，山海關剛“熱”（投資空間） 2、海南島太“遠”，山海關夠“近”（度假距離） 3、海南島太“貴”，山海關更“值”（超低總價）,北京報紙推廣主題,1、山海關萬人“圈?！边\動 6月16日，正式啟航 20萬起，香遇地中海 2、山海關萬人“圈?！边\動 “圈”一座海岸城邦，“圈”一種浪漫生活 3、山海關萬人“圈海”運動第一波 激情世界杯專屬海灘海鮮饕餮狂歡夜,網(wǎng)絡推廣主題,專題：山海關萬人“圈?！边\動詳解 擂臺：是山海關還是三亞灣？ 軟文：萬人“圈?！边\動倡議書 “圈?！保?010投資新風尚 “圈”的越多，“返”的越多 專訪：萬人“圈?！边\動領導者 “圈?！边\動，為何從這里開始？ 博客：萬人“圈海”運動史綱要 萬人“圈?！边\動掠影,話題性推廣,以針對性強、噱頭大、豐富精彩的現(xiàn)場活動，吸引客戶前往，在現(xiàn)場氛圍的感召下促使其下定 預計總費用：100萬元,活動營銷,6月 開盤月 開盤盛典+世界杯狂歡節(jié),7月 攝影月 “山海同灣”攝影活動,8月 聯(lián)合月 大客戶海灘活動聯(lián)合,9月 中秋月 山海同灣中秋博餅大會,10月 國慶月 華麗收場攝影活動落幕,旅游團+看房班車,月度活動主題,活動內容： 吸引家長帶領孩子前來，感受油畫diy的樂趣，享受自己動手的快樂； 可與旅行社、長城物業(yè)、大企業(yè)、醫(yī)院、學校的工會聯(lián)合舉辦； 購買專門的油畫diy產(chǎn)品，在海灘上鋪開自由繪畫，創(chuàng)造百人涂鴉的宏大場面。,時間：5月29日-30日,費用：3萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信資源,兒童海灘油畫diy活動,1,活動內容： 開盤前連續(xù)打出系列主題廣告，以巨大話題性制造強大影響力，迅速引爆銷售； 舉辦氣勢宏大的開盤活動，凸顯大盤氣魄； 所有客戶可乘坐免費班車，營造現(xiàn)場熱銷氛圍； 活動后配合大規(guī)模媒體宣傳，擴大影響范圍。,時間：6月16日,費用：10萬元,媒體：所有報紙、網(wǎng)絡、短信資源,同醉山與灣 香遇地中海山海同灣耀世綻放盛典,2,活動內容： 租用大屏幕、音箱播放世界杯直播盛況，備足沙灘座椅，在海灘設置燒烤、海鮮、水吧等餐飲； 活動期間邀請專業(yè)團體進行非洲音樂及舞蹈表演，豐富現(xiàn)場火爆氣氛； 如果有可能的話，開設海灘露營場地，吸引大量自駕游游客前來。,時間： 6月19日-7月11日（連續(xù)4個周末）,費用：15萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信、派送資源,激情世界杯山海同灣海鮮饕餮狂歡季,3,活動內容： 以“山海同灣”為攝影主題，所有客戶及業(yè)主均可參加； 將照片發(fā)送至指定郵箱或者送到現(xiàn)場，在網(wǎng)站及博客上更新，在售樓處設置專門的“照片墻”； 將多角度、更生動的山海同灣展現(xiàn)出來，持續(xù)吸引關注； 8月、10月在售樓處進行一次“5名幸運攝影師”的抽獎，到場者才有資格領取獎品。,時間：7月17日-10月3日,費用：10萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信資源,年度主題活動山海同灣攝影大賽,4,活動內容： 與北京20萬以上車友會合作，邀請100輛車參加，報銷油費，解決午餐； 活動現(xiàn)場配合風箏放飛、海鮮美食、露天電影等活動； 邀請網(wǎng)絡媒體進行現(xiàn)場直播。,時間：7月31日,費用：6萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信資源,百名車主趕?；顒?5,活動內容： 開盤后首個業(yè)主主題活動，白天舉辦手繪油畫等互動活動，晚上在海灘舉辦篝火晚會，享受海鮮美食； 促進老客戶帶新客戶的成交，引發(fā)階段成交高潮。,時間：8月7日,費用：5萬元,媒體：老客戶要約、網(wǎng)絡、短信資源,業(yè)主海灘篝火晚會,6,活動內容： 聯(lián)合北京中高端女子會館、瑜伽館、舍賓俱樂部進行； 以“千人”的規(guī)模、“海灘瑜伽”的噱頭吸引媒體關注，聯(lián)合時尚雜志、報刊、女性頻道等共同推廣，擴大項目影響力； 項目現(xiàn)場進行網(wǎng)絡直播。,時間：8月14日,費用：6萬元,媒體：所有報紙、網(wǎng)絡、短信資源,千人海灘瑜伽,7,活動內容： 博餅為源自明代的傳統(tǒng)中秋活動，富有玩樂的趣味； 現(xiàn)場準備大瓷碗、大骰子、豐富的小獎品，邀請業(yè)主及意向客戶參加； 增強業(yè)主歸屬感，促進老帶新銷售促使意向客戶下定，鞏固品牌形象。,時間：9月22日,費用：10萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信資源，部分報紙資源,中 秋 博 餅 大 會,8,活動內容： 潑水節(jié) 冰淇淋文化節(jié) 茶文化節(jié) 咖啡文化節(jié) 涂鴉大賽 海釣大賽等,時間：7月-9月周末,費用：35萬元,媒體：所有網(wǎng)絡、短信資源,其他周末活動,9,費用核算,（單位：萬元）,合計：1000萬元（含機動費用170萬元）,以涵蓋視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺的立體包裝，潛移默化的讓客戶感受海濱生活的曼妙之處，促使其下定,現(xiàn)場包裝,海 灘 包 裝,1,力所能及的做好海灘美化、裝飾，充分凸顯休閑度假風情； 將售樓處門前海灘清理干凈，垃圾全部清除，適當清理一下大塊石頭； 沿著濱海公路種植高大樹木，其他地方栽種一些綠植，如果有條件鋪一些草皮； 在海灘上放置100張沙灘椅，50把遮陽傘，形成氣勢，點綴一些風情茅草傘、休閑秋千椅等。,完成時間：6月之前,目標：基礎包裝吸引過路車輛駐足停留,意大利阿瑪菲海岸,海 灘 包 裝,1,完善海灘功能分區(qū)及各項配套，可設置露營區(qū)、休息區(qū)、垂釣區(qū)、觀影區(qū)、餐飲區(qū)、運動區(qū)、沐浴區(qū)等功能區(qū)，發(fā)展成為環(huán)渤海知名的海灘露營地。 提供防潮墊、帳篷、睡袋、燒烤架等露營設備的租賃，吸引追求生活情趣的、喜歡休閑度假生活得有車族親來消費，為項目吸引有效客群。 可以邀請一些無污染、好管理的小商業(yè)在海灘經(jīng)營，聚集人氣。,完成時間：8月1日之前,目標：升華包裝環(huán)渤海第一海灘露營地,售 樓 處 包 裝,2,在售樓處現(xiàn)場，放置令人舒緩壓力的鮮花、熏香，使客戶不自覺的對項目產(chǎn)生好感；每周末可適當提供各種甜點、咖啡、飲料等，醇香彌漫； 全天候播放舒緩身心的