重慶京劇院地塊可行性研究報告 2007-142頁.ppt

,京劇院地塊可行性研究報告,謹呈：北京德柏,在接手本案后，經(jīng)過認真的實地勘察和對市場的理解，針對項目目標、項目風(fēng)險、項目機會進行了認真的思考，最終我們試圖通過以下結(jié)構(gòu)來完成投資可行性報告。,前言,地塊屬性指標分析宏觀政策城市發(fā)展 開發(fā)模式經(jīng)濟測算,通過梳理以上相關(guān)問題，試圖通過梳理，得到機會與風(fēng)險的判斷依據(jù)，并找到相應(yīng)的應(yīng)對策略。,經(jīng)過我們的仔細測算，本項目成功與否的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于： 一、土地拆遷費用水份能否充分擠干； 二、在持有項目中商業(yè)類型物業(yè)的條件下現(xiàn)金流平衡。,在理想狀態(tài)下，本項目可以實現(xiàn)以2億元的先期投入博取1.96億元凈現(xiàn)金流入外帶38800 商業(yè)物業(yè)以及8160 寫字樓產(chǎn)權(quán)。,簡要結(jié)論,在悲觀狀態(tài)下，本項目可以實現(xiàn)以3.35億元的先期投入獲取市值40億元物業(yè)產(chǎn)權(quán)。,本項目操作過程相對簡單，低風(fēng)險，具有較強的可行性。,宏觀市場背景 與趨勢研判,區(qū)域商業(yè) 市場背景分析及趨勢研究,contents,目錄,區(qū)域房地產(chǎn) 整體市場背景分析及住宅市場重點研究,項目本體研判,經(jīng)濟測算,各物業(yè) 市場背景分析及趨勢研究,產(chǎn)品建議,本案,項目現(xiàn)狀 目前較陳舊，是未來重慶金融中心。,未來重慶金融中心,重慶商業(yè)中心,目前該片區(qū)處于老城區(qū)，位于商圈外，現(xiàn)有解放碑的繁榮未輻射到該地。,整體為待拆遷區(qū)域，目前拆遷已接近尾聲。,地塊四至大量拆遷，去舊升級。,項目現(xiàn)狀,北至北臨重慶重要歷史遺跡羅漢寺。,西至西臨五一路寫字樓：環(huán)島名都。,南至南臨正陽街，街道較窄。 是未來申基地塊的臨界面。,東至 東臨較差，為歐鵬電子市場和陳舊居民樓。,項目本體研判 地貌有一定高差，拆遷接近完成,由于存在高差，在建設(shè)過程中可在不占容積率的情況上，多修建lg層。該層可供經(jīng)營租賃，l類似于大都會商業(yè)格局，但不能進行銷售。,根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的實際和未來發(fā)展的需要，渝中區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要緊緊圍繞提升和完善中心城區(qū)綜合服務(wù)功能，堅定不移地實施“優(yōu)三強三”、主攻現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，加快發(fā)展金融業(yè)、科技信息業(yè)、都市旅游業(yè)、文化服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、醫(yī)療保健業(yè)等六大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，鞏固提升商貿(mào)、交通等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展建筑房地產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展都市工業(yè)，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)空間布局，強化產(chǎn)業(yè)集聚輻射能力和競爭力，構(gòu)筑更具活力的服務(wù)經(jīng)濟為主的新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。,大坪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,鵝嶺創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),黃花園信息傳媒園,創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū),c b d 商務(wù)區(qū),項目本體研判 未來區(qū)域規(guī)劃金融服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),項目本體研判 未來項目片區(qū)規(guī)劃重慶金融街，中西部金融中心,本案,本案所在地塊作為規(guī)劃的cbd金融服務(wù)中心，地理位置極佳，同時地塊又連接百年形成的解放碑商業(yè)中心。,項目本體研判 未來路網(wǎng)規(guī)劃便捷交通，快速互聯(lián)。,本案,未來步行交通采取立體流線，分樓棟之間和地面交通。,快捷連通重慶金融中心和商務(wù)中心。,商務(wù)板塊內(nèi)便捷連通。,項目區(qū)域：擁有多途徑、便利、快捷交通條件 項目地點：新華路是解放碑cbd快速干道，規(guī)劃中“雙疊循環(huán)”骨干路段 輕軌線路：南面2號線起點，北面1號、6號線穿過 快速通道：千廝門大橋、東水門大橋與外部高速路相通 擁有便捷的過江索道 項目區(qū)域統(tǒng)一的地下空間系統(tǒng)設(shè)計，提供充足方便的停車環(huán)境。,在今后五年里，渝中區(qū)將重點改善城市中心區(qū)的交通擁堵狀況，將新建東水門、千廝門兩座跨江大橋以新增連接南岸、江北城之間的快速通道，緩解石板坡長江大橋、珊瑚大橋以及黃花園大橋的交通壓力。同時，通過拓寬城市支路，來緩解主干道壓力。8條拓寬道路分別為：將打銅街拓寬為雙向四車道、將解放東路拓寬為雙向四車道、將解放西路拓寬為雙向四車道、將捍衛(wèi)路拓寬為三車道、將華一路拓寬為三車道、將兩路口循環(huán)道拓寬為五車道、將菜袁路（菜園壩至篼子背段）拓寬為雙向六車道、將石油路拓寬為雙向四車道、將渝州路拓寬為雙向六車道。,項目本體研判 未來區(qū)域?qū)ν饨煌ㄋ耐ò诉_,同時，渝中區(qū)還將朝千支路、筷子街等17條斷頭路打通。,地鐵1號線,輕軌2號線,輕軌6號線,在今后五年里，渝中區(qū)除輕軌二號線已開通運營以外，還將有地鐵一號線開通運營，到2020年，將再增加一條輕軌6號線，預(yù)計隨著三條軌道交通的運營以使城市交通得到有效的改善。,項目本體研判 未來軌道交通立體交匯,項目本體研判 目前板塊內(nèi)在售項目情況,瑞安創(chuàng)匯首座： -13層瑞安持有，高端路線。4-9層創(chuàng)意寫字樓；9層以上精裝公寓。,臺灣日月光日月光中心廣場： 主要功能由五星、六星級國際酒店、5a級寫字樓、中央豪宅以及購物廣場等四大業(yè)態(tài)完美組合而成。項目以四大絕對價值全盤推進解放碑上層建筑國際化。,五宗地建筑面積共計88.5萬，用地面積7.09萬，意味未來五年內(nèi)，在解放碑同一區(qū)域同時投向市場面積如此之大，競爭形勢較為嚴峻。 其中京劇團地塊占地面積最大，為1.44萬，占比為20.31%；建筑面積為17萬，占比為19.21%。,項目本體研判 未來板塊內(nèi)五大項目規(guī)劃指標,項目本體研判 地塊不利因素梳理地塊利好因素梳理,1、地塊拆遷帶來的成本增加。 2、地塊高差增加開發(fā)難度。 3、重慶經(jīng)濟目前活躍程度不夠，增加開發(fā)風(fēng)險。 4、周邊競爭項目較多。,地塊不利因素梳理,地塊利好因素梳理,1、地塊所處位置為重慶金融中心，同時連接重慶商業(yè)中心，地 段優(yōu)勢明顯。 2、未來重慶發(fā)展規(guī)劃形勢看好，西部金融中心格局初顯。 3、品牌實力開發(fā)商共同打造重慶商務(wù)中心，提升板塊熱度。 4、地塊高差帶來可經(jīng)營面積增加,項目本體研判 地塊的可能開發(fā)方向初判,根據(jù)規(guī)劃條件和初規(guī)示意，項目開發(fā)方向以下幾種業(yè)態(tài)組合，組合方式須慎重考察市場環(huán)境：,大型商業(yè),酒店,寫字樓,公寓,德柏金是一家由國家發(fā)改委直接支持的、致力于在全國為中小企業(yè)投資行業(yè)中樹立標志，實踐推動我國中小企業(yè)的發(fā)展的具有金融創(chuàng)新意義的大型私募基金，金德柏金在由重慶市中小企業(yè)局引進進入重慶之后，受到了重慶市政府各級管理部門的高度肯定與支持，具有普通房地產(chǎn)開發(fā)商所不具備的豐富的行政資源與金融資源，通過我們對德柏的認知，德柏金可通過運作本地塊實現(xiàn)下列目的：,項目本體研判 開發(fā)商背景與目標分析,一、可以有助于提升德柏基金的知名度與美譽度，樹立德柏在重慶市內(nèi)私募基金行業(yè)的龍頭地位 二、可以有助于實現(xiàn)德柏基金扎根重慶，方便基金后期運作 三、可實現(xiàn)德柏豐富的行政資源與金融資源與地塊的完美契合，在低成本運作下取得豐厚收益。 四、可實現(xiàn)在項目運營過程中與重慶市內(nèi)各種產(chǎn)業(yè)資源無縫契合，助推德柏基金發(fā)展。,項目本體研判 指標分析政府拆遷成本水分過大,問題：土地拆遷成本權(quán)重占整個建面成本的比重達到81.52%。拆遷成本折合建面成本達到3927.26元/。 在區(qū)政府的招商闡述中，土地拆遷成本為15000元/，拆遷總價折合拆遷成本，計算可得拆遷面積為44488，拆遷容積率達到3.1。此數(shù)據(jù)顯然與實際不符。京劇團地塊雖然建筑密度大，但只有兩棟9層小高層，其余都為低矮多層建筑。調(diào)閱渝中區(qū)拆遷文件，此地塊拆遷面積只有30000平方，拆遷成本只有10000元/左右。因此，項目拿地前的核心問題是與政府核對拆遷成本的攤銷。,表1:重慶解放碑金融商務(wù)街e31（京劇團地塊）項目土地成本表,目前土地出讓金為1.5億元，計算拆遷政策（以拆遷面積44488計算）后土地出讓金為5101萬元。以拆遷面積按30000平方米計算，土地出讓金為8325萬元。,項目本體研判 項目本體研判小結(jié),項目總體開發(fā)形勢是清晰的，地塊價值優(yōu)越，標志性強，符合德柏企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 項目前期關(guān)鍵點來自于政府報價的不確定性，如何有效的通過談判，擠壓拆遷成本水份，將對項目整體投資額、控制樓面成本起到?jīng)Q定性作用。,項目本體研判 地塊開發(fā)定位的關(guān)鍵點、難點及研究思路,地塊開發(fā)的關(guān)鍵點,地塊開發(fā)難點,未來商務(wù)中心成型時間怎么樣？ 針對多樣性的客戶來源，產(chǎn)品如何融合？,如何降低投入成本？ 未來政策環(huán)境如何？ 未來的競爭情況？,難點1：項目商業(yè)部分3.6萬在現(xiàn)在政策下無法完成銷售，須持有，以解放碑1、2、3層平均售價10萬元/計算，持有金額將達到36億元，如此大的持有將影響現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)。 難點2：項目酒店部分不能做獨立持有打算，與知名酒店管理公司的合作模式需慎重考慮。 難點3：開發(fā)過程中將面臨大量同類產(chǎn)品競爭，如何保證產(chǎn)品競爭的優(yōu)勢。,宏觀市場背景 與趨勢研判,contents,目錄,區(qū)域房地產(chǎn) 整體市場背景分析及住宅市場重點研究,項目本體研判,經(jīng)濟測算,各物業(yè) 市場背景分析及趨勢研究,產(chǎn)品建議,危機的成因及對中國的影響,a、它的發(fā)生不像原發(fā)性生產(chǎn)過剩危機那樣是從社會經(jīng)濟金字塔的最底層開始的，而是從社會經(jīng)濟金字塔的最高端金融房地產(chǎn)業(yè)開始的（美國的房地產(chǎn)業(yè)已被金融巨頭完全操控，成為金融控制下的房地產(chǎn)業(yè)）。,因此導(dǎo)致這場危機直接原因僅限于金融房地產(chǎn)業(yè)所形成的閉環(huán)系統(tǒng)中交易行為之后的資金鏈條斷裂！而不是像以往的經(jīng)濟危機那樣，幾乎各類商品同時出現(xiàn)滯銷的情況，這個區(qū)別已經(jīng)宣告了常規(guī)的宏觀經(jīng)濟指標接近于失效。,本次經(jīng)融危機的特征：,b、這場危機的直接導(dǎo)火索不是像以往的經(jīng)濟危機那樣是由于需求不足造成的，而是相反：金融衍生品和次級貸款人為地制造了過于旺盛的市場需求，導(dǎo)致美國的房地產(chǎn)價格連續(xù)數(shù)年上漲。,c、造成危機的直接原因不是房子蓋得太多了,賣不出去了，而是已經(jīng)售出的房子收不回分期應(yīng)付款。,出路,一條道路是拉動內(nèi)需以替代外需。,一條出路是等待外圍經(jīng)濟復(fù)蘇,拉動內(nèi)需保增長,全國房地產(chǎn)市場走勢的思考 寬松貨幣政策是造成今年樓市大漲的主要原因。,春節(jié)前后，一波突發(fā)而至的“樓市繁榮”現(xiàn)象出現(xiàn)在了全國主要城市的房地產(chǎn)市場上，滯銷數(shù)月的房源被購買人群大量消化，首次到訪購買比等指標一夜之間回復(fù)至07年繁榮時期水平之上，對此眾多開發(fā)企業(yè)無不驚詫莫名，不知“繁榮”究竟因何而來，甚至有少部分開發(fā)試探性上調(diào)價格但仍不影響其房源消化速度。,寬松的流動性未必將流向?qū)嶓w經(jīng)濟領(lǐng)域，流向資產(chǎn)市場才是這部分資金的必然選擇，顯而易見的道理，企業(yè)決定是否投資于實體并不取決于流動性寬松與否以及利率水平高低，能否有可預(yù)見的獲利機會才是決定企業(yè)投資于實體經(jīng)濟的必要條件，否則必然向資產(chǎn)市場尋找出路。,觀點： 寬松貨幣政策與巨額投資向房地產(chǎn)市場流動是造成今年樓市大漲的主要原因。持續(xù)穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)是明確的政策基調(diào)。,國家政策對行業(yè)的態(tài)度 忽左忽右，調(diào)控為主。,全國宏觀政策思考總結(jié) 控制飛漲，嚴守底線，地產(chǎn)政策上控下調(diào)。,這些信息能說明什么問題呢？我們認為是下半年調(diào)控的余地，換而言之下半年如果市場繼續(xù)高歌猛進則會有相應(yīng)的規(guī)范和控制政策出臺，反之則會有繼續(xù)的扶持和刺激政策出臺。也就是說，未來幾年內(nèi)在政策面上很難出現(xiàn)極端，政策面會相對平穩(wěn)。,從上半年的金融、行業(yè)政策及動態(tài)信息得到的是一系列模糊的信號，可以用扶持加規(guī)范來歸納，內(nèi)容中的彈性較大。不過在一系列的信息中我們可以明確以下幾點：,下半年金融環(huán)境理論上不如上半年，但依然會相對的持續(xù)寬松。 區(qū)域環(huán)境利好及行業(yè)利好并不能立即體現(xiàn)到市場成交中 扶持政策在一定程度上會刺激購買行為,宏觀市場背景 與趨勢研判,項目定位分析及建議,區(qū)域商業(yè) 市場背景分析及趨勢研究,城市綜合體案例及類比項目研究,contents,目錄,重慶房地產(chǎn) 整體市場重點研究,項目本體研判,重慶經(jīng)濟整體概況及走勢 處于良性發(fā)展期。,圖：重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值指數(shù) （上年=100）,在2002年以后的居民消費占gdp比重維持在43左右，可見重慶市消費與gdp基本維持了同比例的增長速度，而在本輪主動性的宏觀緊縮過程中，固定資產(chǎn)投資不可避免將受到影響，居民消費在gdp中的比重有望繼續(xù)得到提升。第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資也確實在重慶市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中占據(jù)主流地位，因此在產(chǎn)業(yè)升級過程中、交通運輸、郵政金融、商貿(mào)旅游等行業(yè)面臨長線增長趨勢。,重慶人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及走勢 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨加速，商貿(mào)服務(wù)業(yè)成為增長主力,表：重慶戶籍人口走勢 單位：萬人,表：三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本狀況 單位：億元,按照發(fā)達國家三次產(chǎn)業(yè)1：2：7的結(jié)構(gòu)，重慶市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在廣闊的發(fā)展空間。,圖：三次產(chǎn)業(yè)增長指數(shù)（上年100）,顯然重慶市目前正處于工業(yè)化第一、二階段之中，即將進入全面二次工業(yè)化的歷史階段，在此階段重慶市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨加速。,重慶市消費水平現(xiàn)狀及走勢 消費水平偏弱，影響消費的第三產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展過程中。,圖：重慶市居民可支配收入基本狀況,附表2：人均收入水平、gdp結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu) ,對照重慶市三次產(chǎn)業(yè)就業(yè)結(jié)構(gòu)圖我們可以發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)階段重慶市第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)應(yīng)在總就業(yè)人數(shù)中占據(jù)50左右的比率，而由于重慶市固有的重工業(yè)體系使這一國際經(jīng)驗值未能達到，重慶市目前正處于工業(yè)升級換代的歷史階段，隨工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的空間將被打開，因此我們是有理由相信重慶市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是必然存在加速增長空間的，在第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，傳統(tǒng)的商貿(mào)流通、餐飲旅游等層次又歷來是在第三產(chǎn)業(yè)初級階段加速增長過程中的領(lǐng)頭層次，因此商業(yè)、旅游、金融等行業(yè)在重慶將面臨加速增長的歷史機遇。,重慶房地產(chǎn)政策走向研判 地方政策支持房地產(chǎn)行業(yè),到2007年與房地產(chǎn)相關(guān)的收入已占到財政總收入的1/4強，這里面還沒有統(tǒng)計房地產(chǎn)開發(fā)過程中所繳納的各種稅費，可以這樣講，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為重慶市財政收入的支柱，在目前全國上下抵御經(jīng)濟危機，政府各項支出大幅度增加，同時政府企業(yè)稅收量下降的背景下，重慶市政府不會容忍財政過于捉襟見肘的情況出現(xiàn)，那么重慶市對于房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度就只能表現(xiàn)為支持，因此在地方政策層面不會出現(xiàn)明顯的不利于房地產(chǎn)的變化。,房地產(chǎn)相關(guān)的收入已占到財政總收入的1/4強 地方政策層面不會出現(xiàn)明顯的不利于房地產(chǎn)的變化,重慶房地產(chǎn)政策走向研判 保稅港提升西部金融中心地位，加速城市升級。,國務(wù)院以國函2008100號文件正式批復(fù)同意設(shè)立重慶兩路寸灘保稅港區(qū)。該保稅港區(qū)規(guī)劃控制面積8.37平方公里，分水港和空港兩個功能區(qū)。 其中，水港功能區(qū)面積6.00平方公里；空港功能區(qū)面積2.37平方公里，分為兩個地塊：其中地塊一面積1.04平方公里，地塊二面積1.33平方公里。 兩路寸灘保稅港區(qū)的設(shè)立，將大力推動我市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。,經(jīng)評估，以重慶保稅港區(qū)為中心，500公里半徑劃圈，輻射面積約80萬平方公里，加之局部經(jīng)干線交通輻射的吸引區(qū)域，預(yù)計輻射總面積約100萬平方公里。,重慶房地產(chǎn)政策走向研判 兩江新區(qū)完善西部開放型經(jīng)濟體制,“兩江新區(qū)” 市人大常委會組織在渝全國人大代表就重慶設(shè)立重慶北部內(nèi)陸開放試驗區(qū)進行了專題調(diào)研，據(jù)悉，該開放試驗區(qū)即是“兩江新區(qū)”的原型，即在劃定區(qū)域范圍內(nèi)，實行開放引領(lǐng)、開發(fā)與開放緊密結(jié)合，政策先行先試的特定經(jīng)濟區(qū)域。,在開放試驗區(qū)內(nèi)建立適合西部內(nèi)陸地區(qū)特點的開放型經(jīng)濟體制機制，探索先進制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展新模式，節(jié)約、集約利用土地的區(qū)域，成為中央加快推進西部地區(qū)開發(fā)開放的戰(zhàn)略制高點，率先發(fā)展、加快發(fā)展、跨越發(fā)展的載體和平臺。,重慶房地產(chǎn)政策走向研判 西三角中國第四增長極,在今年全國兩會期間，重慶市常務(wù)副市長黃奇帆提出西三角經(jīng)濟圈概念，其核心內(nèi)容是重慶經(jīng)濟圈、成都經(jīng)濟圈和關(guān)中城市群聯(lián)合共同打造中國第四增長極。而就在兩會上，重慶市代表團已提請國家有關(guān)方面將西三角經(jīng)濟圈納入國家“十二五”規(guī)劃。,“西三角”的概念，與成渝經(jīng)濟區(qū)的概念并不矛盾，只是范圍擴大了?！拔魅墙?jīng)濟圈”的全稱是“西部川陜渝金三角”，包括重慶經(jīng)濟圈、成都經(jīng)濟圈、以西安為中心的關(guān)中城市群，總面積22萬平方公里，人口1.18億，包含47座城市，gdp總額1.5萬億元，占全國的6.3%，占整個西部的33%。,為了在交通領(lǐng)域更加便捷，重慶加強了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這成為了重慶本輪拉動內(nèi)需的重點。 據(jù)重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年以來，重慶以交通、水利為主的基礎(chǔ)設(shè)施投資進展順利。1-2月，重慶累計完成投資126.70億元，同比增長50.8%，帶動全社會投資增長17.1個百分點，是投資快速增長的第一引擎。,宏觀市場背景與趨勢研判 重慶市正處于第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展契機。,綜合以上幾點分析結(jié)構(gòu)，我們可以判斷： 1、重慶市目前處于歷史上少有的經(jīng)濟高速增長時期，其中第三產(chǎn)業(yè)的資本規(guī)模擴大以及其所帶來的資本升級換代帶來重慶房地產(chǎn)市場空間在傳統(tǒng)的以住宅開發(fā)為主的基礎(chǔ)上，還面臨著廣闊的商務(wù)及商業(yè)地產(chǎn)市場契機。,2、從保稅港到兩江新區(qū)，再到西三角規(guī)劃，國際化大都市有了實質(zhì)的內(nèi)容，國家政策對于重慶城市發(fā)展給予了空前的支持，其力度不亞于80年代的深圳。,由此可以判斷，未來重慶的發(fā)展空間巨大，在重慶高速發(fā)展期間內(nèi)，介入重慶cbd中心區(qū)商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)對于企業(yè)獲利及未來戰(zhàn)略均將起到積極的促進作用。,宏觀市場背景 與趨勢研判,經(jīng)濟測算,各物業(yè) 市場背景分析及趨勢研究,產(chǎn)品建議,contents,目錄,重慶房地產(chǎn) 整體市場重點研究,項目本體研判,part 1 寫字樓市場研究,解放碑寫字樓市場研究 概念及標準,甲級寫字樓概念 甲級寫字樓是對租用或購買的辦公樓宇綜合素質(zhì)、品質(zhì)評定，等級的劃分。 甲級寫字樓標準 國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通和商務(wù)化。,基于規(guī)劃要求該項目寫字樓定位為超甲寫字樓。,解放碑寫字樓市場研究 硬件要求,建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標準層高：室內(nèi)凈高3.3m以上； 標準承重：樓板承重在2.5kn/m2以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80w/m2以上； 空調(diào)系統(tǒng)：國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時以上。 電梯：國際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸/臺,候梯時間不超過30秒鐘。 停車位：每6090平方米出租面積提供1個機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理。 供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)； 智能化系統(tǒng) ：達到5a級標準；,辦公（oa）：預(yù)留oa電力負荷50va/m2以上，辦公室oa布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 通信（ca）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌。 樓宇（ba）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制； 消防（fa）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置； 保安（sa）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更；,外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。 大堂： 有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖或高 級墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料 電梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套； 走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂； 衛(wèi)生間： 進口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或 石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦公間： 墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面； 生態(tài)空間：一個高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。,解放碑寫字樓市場研究 裝飾裝修及配套服務(wù),配套服務(wù)： 齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施，還能夠提供多項服務(wù)的商務(wù)中心, 多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場、快遞服務(wù)等,解放碑寫字樓市場研究 解放碑寫字樓發(fā)展狀況及分布,解放碑作為重慶最繁華的商務(wù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，商務(wù)圍濃厚，是重慶寫字樓發(fā)展最早、目前發(fā)展最成熟的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)集中了大量寫字樓物業(yè)，其中已投入使用的高品質(zhì)寫字樓共有 6 座（含酒店商務(wù)樓），總面積為 22.7 萬平方米。 cbd中心區(qū)，中西部經(jīng)濟中心、中國第四城、國際化大都市的名頭顯然不是這區(qū)區(qū)22.7萬寫字樓所能承載的，周邊兄弟城市成都的cbd中心高端寫字樓擁有量達到60萬，重慶如此少,的寫字樓擁有量只能說明兩個問題，一是城市商務(wù)基礎(chǔ)差，二是城市商務(wù)物業(yè)發(fā)展空間巨大。,解放碑寫字樓市場研究 解放碑高品質(zhì)寫字樓租售情況,表1-1：解放碑已投入使用高品質(zhì)寫字樓基本信息,解放碑中高品質(zhì)寫字樓體量較大，其中大多數(shù)都在2004 年之后才投入使用。單就物業(yè)品質(zhì)而言，1998年投入使用的大都會商廈在硬件設(shè)施，軟件管理等方面都優(yōu)于其它寫字樓物業(yè)，是目前重慶市最為頂尖的寫字樓，其租金價格最高，入駐率達98。而最近投入使用的世界貿(mào)易中心和國際貿(mào)易中心，由于入市時間較短、體量較大以及物管等相關(guān)因素，目前入駐率較低。而其它幾棟高品質(zhì)商務(wù)樓入駐率也都達到 95，市場接受度良好。 由此可見配置越高的寫字樓，市場抗風(fēng)險能力與增值能力越強！,解放碑寫字樓市場研究 高品質(zhì)寫字樓入駐企業(yè)特征,在使用客戶方面，據(jù)調(diào)查，買、租高品質(zhì)寫字樓的企業(yè)主要以銀行、律師、咨詢、廣告、會計師事務(wù)所、房地產(chǎn)開發(fā)商、工程建筑設(shè)計、保險、裝飾等行業(yè)的企業(yè)為主。從租、買寫字樓企業(yè)的性質(zhì)不難看出，大多是以第三產(chǎn)業(yè)（即服務(wù)、中介）為主。傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)買、租寫字樓辦公的較少。 若從租、買寫字樓企業(yè)的性質(zhì)來看，則主要以國際品牌企業(yè)、國內(nèi)品牌企業(yè)及本地快速成長型企業(yè)為主。如一汽“奧迪“在國貿(mào)中心購買兩層樓作為西部辦公總部；重慶海浪集團則在國際商務(wù)中心下單；希爾頓則吸引了平安保險、華為科技、愛立信科技等出租大客戶。這些大客戶簽租約基本上都是三年，面積均為一層樓（1100 左右）；中國石油在世貿(mào)中心購置三層樓作重慶分公司總部。 上述寫字樓物業(yè)的入駐客戶中，服務(wù)行業(yè)客戶所占比例幾乎都排在各物業(yè)第一位。其中大都會中入駐的服務(wù)業(yè)單位占到了 1/4，萬豪入駐客戶中近四成屬于服務(wù)業(yè)。,解放碑寫字樓市場研究 解放碑普通寫字樓租售情況,表1-1：解放碑已投入使用普通寫字樓基本信息,此類辦公物業(yè)大都投入使用年份較早，硬件設(shè)施相對較差，租金價格和物管水平也無法區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)寫字樓媲美，但仍滿足了以中小企業(yè)和成長型企業(yè)為主的大量企業(yè)需求。,解放碑寫字樓市場研究 典型項目,大都會廣場,空間指標：大堂面積200平方米，標準層凈高3米，過道寬度1.8米，單層面積1600平方米。 電梯配套：10部日立牌電梯，其中高、低區(qū)各3部客梯，2部消費梯、2部貨梯?？吞菘奢d重量1600公斤，可載人數(shù)21人。 硬件配套：大、中、小標準會議廳、五星級酒店、商務(wù)會所、中西餐廳、小型影院、真雪溜冰場、保齡球場、400停車位、分戶式中央空調(diào)。 智能化系統(tǒng)配套：停車場及電梯大堂內(nèi)均設(shè)有閉路電視及防盜報警系統(tǒng)，自動化中央消防系統(tǒng)及中央電腦機電操作系統(tǒng)。,解放碑寫字樓市場研究 典型項目,世貿(mào)中心,紐約紐約,解放碑寫字樓市場研究 典型項目,解放碑寫字樓市場研究 小結(jié),1、解放碑商圈寫字樓數(shù)量有限，市場空間巨大； 2、涵蓋高中低各檔次寫字樓，未來的發(fā)展趨勢將通過改造，逐漸將低端寫字樓置換出去； 3、高品質(zhì)寫字樓體量不大，集中在04年投入使用，硬件配置有待提高； 4、高品質(zhì)寫字樓入駐企業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為主，多為國際國內(nèi)品牌企業(yè)，許多企業(yè)將重慶總部選設(shè)在此； 5、解放碑商圈高端寫字樓的出租率普遍達到85%以上，租金水平逐年遞增。,part 2 酒店市場研究,重慶高星級酒店市場研究 重慶酒店業(yè)概述,從1997年直轄以后，重慶酒店業(yè)才真正發(fā)展起來，市內(nèi)各大星級酒店如雨后春筍般崛起，不斷地涌現(xiàn)出的諸如：重慶萬豪酒店、重慶勁力酒店、重慶大世界酒店、重慶五洲大酒店等為代表的新型星級酒店，以其獨特的經(jīng)營管理理念和優(yōu)良的服務(wù)品質(zhì)，為重慶市酒店業(yè)注入了生機和活力，形成了各種所有制成分共存、目標市場細化的市場格局。,在重慶酒店高速發(fā)展的十年中，體現(xiàn)的特征為高星級酒店發(fā)展速度快，而普通經(jīng)濟型酒店發(fā)展速度慢的特征，出現(xiàn)這種情況，是與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有關(guān)的，在以固定資產(chǎn)投資作為主要經(jīng)濟拉動手段的城市發(fā)展階段，經(jīng)濟活力是局部的，是相對高端的，因此相對應(yīng)的高星級酒店發(fā)展迅速。,重慶高星級酒店市場研究 重慶酒店業(yè)概述,然而近兩年我們可以看到，風(fēng)靡全球的經(jīng)濟型酒店開始在重慶遍地開花，速8、如家、馬瑞卡等知名商務(wù)酒店連鎖品牌紛紛登陸重慶，同時隨著小戶型投資產(chǎn)品的市場投放量不斷增加，本地小規(guī)模，與住宅混搭的經(jīng)濟型酒店、日租酒店也在大面積開店，據(jù)不完全統(tǒng)計20052008年新增經(jīng)濟型酒店386家，新增客房19300間，新增經(jīng)營面積77萬平方。,然而就這樣的增長速度，目前重慶的經(jīng)濟型酒店數(shù)量規(guī)模較之成都、上海、北京等中心城市而言，總量還是很少，只處于萌芽階段。因此，未來重慶經(jīng)濟型酒店的發(fā)展速度將會隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟活力的進一步提高而繼續(xù)高速發(fā)展。,重慶高星級酒店市場研究 五星級酒店分布及出租情況,表：重慶市五星級酒店分布,重慶市五星級酒店集中在解放碑商圈,其次是觀音橋商圈。,表：重慶市五星級酒店出租率,重慶市五星級酒店平均客房出租率逐年上漲趨勢，2008年平均客房出租率達70.37%，較2007年上漲5.07%.,重慶高星級酒店市場研究 五星級酒店客房規(guī)模及開發(fā)成本,表：重慶市五星級酒店客房規(guī)模,在現(xiàn)有的五星級酒店中，客房數(shù)量集中在300-400間。,表：重慶市五星級酒店建筑體量及開發(fā)成本,海逸酒店是重慶第一個五星級酒店，完全按國際五星級酒店標準來進行硬件投入，因此成本較高。后期的五星級酒店多采用國內(nèi)標準，因此成本大大降低。 酒店成本中裝修費用占到整個酒店投資的1倍多甚至部分酒店超過2倍多。因此投資酒店對資金量要求較高，融資方式多樣，與酒店管理公司合作經(jīng)營常成為地產(chǎn)開發(fā)商主要方式。,重慶高星級酒店市場研究 五星級酒店案例（1）,重慶世紀金源大飯店 位置：重慶江北區(qū)建新北路二支路1號 星級：五星級 總建筑面積：14.8萬平方米，其中地上建筑8.6萬平方米 車庫：地下車庫1.53萬平方米，擁有500個車位 客房數(shù)：402間 樓層：35層 開發(fā)成本：6.8億元 管理公司：世紀金源集團 客房配置： 高級客房、豪華客房、行政客房、行政套房、豪華套房、總統(tǒng)套房。6-35層為酒店客房，其中30-35層為行政樓層?？头抗?02間，其中標準客房354間，豪華套房47套，總統(tǒng)套房1套。 服務(wù)及配套設(shè)施： 服務(wù)設(shè)施： 飯店客房可接收到cnn、cnbc、nhk、hbo、phoenix等國外加密頻道和普通國內(nèi)各衛(wèi)星電視頻道及酒店自辦節(jié)目。 飯店客房均設(shè)洗衣、定餐、備車、叫早、票務(wù)代理等多種服務(wù)。 餐飲設(shè)施： 中餐廳大廳可容納300人,并有豪華包廂31間。 日本料理大廳可容納50人,并有豪華包廂7間。 自助餐廳可容納180人。 扒房可容納120人。 酒廊可容納120人 。 茶藝居可容納50人。 大宴會廳可容納1000人。 會議設(shè)施： 大小會議廳11個，擁有超豪華首長接見廳及休息室，以及可容納200人的國際會議廳和容納1000人的宴會廳。 休閑娛樂設(shè)施： 擁有上下兩層4.7萬平米拉斯維加斯式地下不夜城，分布著商鋪、美食街、超市、digital音效的新型電影院、室內(nèi)標準游泳池、韻律操、健身房、美容美發(fā)等設(shè)施于一體，還有豪華的ktv、桑拿房、夜總會、的士高舞廳等休閑娛樂場所。作為世紀金源大飯店的休閑娛樂設(shè)施，同時也面向社會消費者。,君豪大飯店 位置：重慶市江北區(qū)北濱路嘉陵江畔（董家溪） 星級：五星級 總建筑面積：5.5萬平方米 客房數(shù)：405套房 開發(fā)成本：5.5億元 樓層：樓高26層 管理公司：世紀金源集團 客房配置： 高級客房、高級套房、豪華客房、豪華套房、行政客房、行政套房、總統(tǒng)套房 所有套房共45間（含總套一間），所有的單人間共146間，所有雙人間共214間.客房朝向有江景、方特公園、住宅及寫字樓等。高級樓層：512f豪華樓層：1527f;行政樓層：2830f. 服務(wù)及配套設(shè)施： 商務(wù)中心、租車、票務(wù)、 洗衣房、商場、停車場 餐飲設(shè)施： 金豪源中餐廳：主要以粵菜和川菜兩種菜式為主，湘菜為輔。中餐可同時容納450人用餐。中餐大廳面積716平方米，可容納220人同時就餐。中餐廳有豪華包廂25間?；?、壽宴可容納670人（中餐廳220人、大宴會廳350人、國會廳120人）。 君豪自助餐廳：可容納150人。有包房3間，共可容納30人 豪景苑大堂酒廊：可容納68人 流香軒茶藝居：可容納140人 會議設(shè)施： 商務(wù)中心、大宴會廳、具有同聲傳譯功能的國際會議廳、首長接見廳、以及各類大、中、小型會議室 11 個，提供數(shù)字會議系統(tǒng)、 多種語言同聲傳譯系統(tǒng)、攝像跟蹤等現(xiàn)代化的會務(wù)設(shè)施。 休閑娛樂設(shè)施： 健身、游泳、棋牌、卡拉ok、美容美發(fā)、按摩、夜總會 重慶君豪大飯店擁有2.2萬平方米的附屬娛樂設(shè)施（女子spa、桑拿中心、康樂中心、夜總會、ktv、特色餐飲、游戲中心、網(wǎng)吧），擁有重慶最大停車場并與金源購物中心、華強方特娛樂主題公園、高級商務(wù)公寓、寫字樓相互輝映，規(guī)模宏大、設(shè)施完善的集休閑、會議、娛樂、購物、商住、辦公于一體的時尚中心。,重慶高星級酒店市場研究 五星級酒店案例（2）,海逸酒店 位置：重慶五一路 星級：五星級 建筑面積：3.05萬 客房數(shù)：309間 樓層：高37層 管理公司：海逸（香港）酒店管理公司 服務(wù)及配套設(shè)施： 服務(wù)項目：會議廳、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、ddd電話、idd電話、洗衣服務(wù)、商場、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、出租車、全部房間免費寬帶上網(wǎng) 餐飲設(shè)施：西餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務(wù) 娛樂設(shè)施：交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉ok廳、棋牌室、室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室,重慶高星級酒店市場研究 五星級酒店案例（3）,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店出租率、規(guī)模、開發(fā)成本,表：重慶市四星級酒店出租率,四星級飯店的營業(yè)情況逐年變好，2008年平均客房出租率達到了74.12%.,表：重慶市四星級酒店客房規(guī)模（酒店房間數(shù)、床位數(shù)）,四星級酒店平均客房數(shù)和平均床位數(shù)均呈逐年減小走勢，其中2007年平均客房數(shù)為178間，平均床位數(shù)為293張。,表：重慶市四星級酒店建筑體量及開發(fā)成本,四星級酒店建筑規(guī)模集中在3-4萬方，單位成本集中在4000-6000元/平方米。,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（1）,重慶勁力酒店 位置: 重慶市石橋鋪科園二路九號 星級：四星級 占地面積: 10畝 總建筑面積:3.2萬平方米 開發(fā)成本：2.8億元人民幣 樓層: 16層 房間數(shù): 251間 管理公司:天鵝(香港)酒店管理公司 客房配置: 商務(wù)標準間119間、普通標準間23間、豪華標準間5間、商務(wù)單人間49間、豪華單間32間、普通單人間7間、套房9間、豪華套房3間、復(fù)式套房3間、總統(tǒng)套房1間。 服務(wù)及配套設(shè)施： 洗衣房、美容美發(fā)、咖啡廳、西餐廳、中餐廳、會議室、商務(wù)中心、16道美國amf8800保齡球館；室內(nèi)羽毛球館、壁球館、攀巖館、乒乓館、斯諾克、沙弧球及棋牌娛樂大廳；標準籃球場、網(wǎng)球場；專業(yè)標準健身中心及跳操房。,重慶五洲酒店 占地面積: 50畝，其中后花園占地10畝，前庭廣場10畝 總建筑面積:3萬平方米 房間數(shù):199間 開發(fā)成本：1.2億元人民幣 樓層:總層高30層 客房配置: 酒店豪華大床、單人房47套；一室一廳、二室一廳行政套房16套；豪華雙人房136套。（其中特色房間20間，設(shè)女性房及高級商務(wù)房）。,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（2）,重慶揚子江假日飯店 位置：重慶市南坪北路15號 星級：四星級 占地面積:100畝 總建筑面積:4.5萬平方米 房間數(shù): 379間 開發(fā)成本：2.34億元 樓層：總層高21層。 客房配置： 總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房、江景標準間 服務(wù)及配套設(shè)施： 會議廳、商務(wù)中心、停車場、外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、ddd電話、idd電話、洗衣服務(wù)、殘疾人客房、商場、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、 餐飲設(shè)施：中餐廳 西餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 娛樂設(shè)施：交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉ok廳 棋牌室 桌球室 游泳池 網(wǎng)球場 高爾夫球場 小型高爾夫球場 健身室 按摩室 桑拿浴室,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（3）,重慶大世界酒店 位置：重慶市南坪北路15號 星級：四星級 占地面積: 1.4萬平方米 總建筑面積: 8萬平方米 房間數(shù): 248 管理公司：天鵝（香港）酒店管理有限公司 客房配置： 商務(wù)標準間、商務(wù)套房、商務(wù)公寓 服務(wù)及配套設(shè)施： 會議設(shè)施, 停車場, 免費早餐, 醫(yī)療服務(wù), 商務(wù)設(shè)施, 商店, 外幣兌換, 嬰兒看護服務(wù), 快速登記入住, 快速結(jié)帳退房, 殘疾人設(shè)施, 洗衣服務(wù), 電梯, 空調(diào), 美發(fā)廳, 美容室, 行李搬運服務(wù), 酒吧, 餐飲設(shè)施：食神魚翅海鮮城, 咖啡西餐廳, 娛樂設(shè)施：健身房, 夜總會, 室內(nèi)游泳池, 按摩, 桑拿, 網(wǎng)球,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（4）,重慶皇嘉大酒店 位置：重慶中山一路85號 星級：四星級 占地面積：6千平方米 建筑面積：7.5萬平方米 客房數(shù)：268間 樓層：樓高32層 開發(fā)成本：3億元 管理公司：紫荊(香港)酒店管理有限公司 客房配置： 標準間：37平方米，豪華標間：:52平方米；豪華單人間：30平方米；普通單人間30平方米；商旅套房：50平方米；觀景套房：80平方米；行政套間：70平方米。 行政套房3間，豪華套房13間，普通套房9間，豪華單人間19間，標準雙人房175間，標準單人房49間。 服務(wù)及配套設(shè)施： 服務(wù)項目：會議廳、商務(wù)中心、ddd電話、idd電話、理發(fā)美容室、部分房間有寬帶上網(wǎng) 餐飲設(shè)施：中餐廳 西餐廳 娛樂設(shè)施：棋牌室 桌球室 電子游戲機室 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（5）,佳宇英皇酒店 位置：九龍坡區(qū)直港大道 星級：四星級 總建筑面積：3.7萬方 開發(fā)成本：2.1億元 客房數(shù)：203間 樓層：21層 管理公司：羅頓酒店管理公司 客房配置： 商務(wù)標準雙人間、豪華單人間、豪華套房、普通套房、生態(tài)套房a型、生態(tài)套房b型、女性房 服務(wù)及配套：設(shè)施中餐廳、九龍灘海鮮食府有30個vip包房，加上大廳，可同時容納500人用餐、多功能廳、四個中小型高級會議室，商務(wù)中心、精品屋、桑拿、娛樂設(shè)施、美容美發(fā)。,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（6）,重慶賓館 星級：四星級 占地面積：14970平方米 總建筑面積：23940平方米 客房數(shù)： 267間 服務(wù)及配套設(shè)施 設(shè)有龍鳳中餐廳，陽光海鮮廳，雅妝西餐廳，及頤養(yǎng)錦廳和兩個酒吧，餐位800多個，配備有會議廳，接見廳，多功能廳，還安裝有中央空調(diào)，背導(dǎo)音樂，中央監(jiān)視系統(tǒng)，安全呼喚裝置，國內(nèi)外衛(wèi)星傳送電視節(jié)目，國際國內(nèi)直拔電話，圖文傳真等先進設(shè)備，并附設(shè)各種娛樂設(shè)施，同時配備了健身房，室內(nèi)游泳池，桑拿美容廳，大型停車場等設(shè)施。,重慶高星級酒店市場研究 四星級酒店案例（7）,重慶高星級酒店市場研究 酒店結(jié)論,1、五星級酒店和四星級酒店出租率相當， 五星級酒店2008年出租率為70.37%，而四星級酒店的出租率為 74.12%。 2、隨著城市商務(wù)活動的增長加速，五星級酒店的市場前景看好。 3、已知重慶市內(nèi)未來四星級酒店數(shù)量將飛漲。 4、按照國內(nèi)酒店的星級標準，在硬件投資上，四星和五星的實際投資相當。 5、通過與五星級管理公司合作，在軟件上達到超五星是容易實施的。,part 3 公寓市場研究,重慶公寓市場研究 公寓概念及特征,公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。要了解公寓的含義，我們先要了解地產(chǎn)業(yè)中的另一個概念，叫多家庭樓宇。這一概念的含義是，擁有一個以上居住單位，或者說擁有多個居住單位的樓宇。多家庭樓宇可分為兩類。第一類是二至四個居住單位之樓宇，這就是我們常說的二至四家庭。第二類是五個或五個以上居住單位之樓宇，這就是通常我們所說的公寓 （apartment building）。,商住公寓的概念大概出現(xiàn)于1998年底，當時在紫竹橋附近的嘉慧苑，其前身就是一個寫字樓，因?qū)懽謽鞘袌霾痪?氣，開發(fā)商將其改造上層居住、下層辦公的準商住公寓而受到成長型中小企業(yè)的寵愛，之后北京市又出現(xiàn)一批類似的項目，但不論從規(guī)劃設(shè)計，還是商務(wù)配套都無法和區(qū)域內(nèi)的高檔寫字樓相抗衡，而且里面存在的主體歸屬，安全保障等問題也曾經(jīng)在1999年和2000年引起京城頗多討論和關(guān)注。2002年soho現(xiàn)代城正式亮相，它給人們帶來了新的居家辦公理念，商住公寓以一種全新的面貌出現(xiàn)，設(shè)計上絲毫不亞于高檔寫字樓的豪華尊貴，商務(wù)配套和生活配套也讓用戶耳目一 新，后來市場上又出現(xiàn)了“只商不住“的純商務(wù)公寓和“商住分區(qū)“的商住公寓，市場進入一個新的開發(fā)熱潮。,創(chuàng)匯首座,重慶公寓市場研究 典型項目,價 格： 15000元/ 位 置： 渝中區(qū)解放碑cbd新華路388號 物業(yè)類型：集精裝公寓、loft寫字間、時尚商場、商務(wù)會所多種業(yè)態(tài)于一體 開 發(fā) 商： 瑞安中華匯 建筑面積：約86，000平方米 樓層：共37層 精裝小戶公寓：面積約30，000平方米 （共24層：10-24層） loft寫字間：面積約20，000平方米 （共6層：4-9層） 時尚商場：面積約20，000平方米 （共5層：b1-3層） 豪華商務(wù)會所：面積700平方米 停車位：約200個,該項目緊鄰京劇團項目地塊，原為重慶知名爛尾樓：瑞奇大廈，該項目開盤售價將達到15000元/，此價格為京劇團項目成交價格估算提供了有效的參照坐標,日月光中心廣場,整體規(guī)劃：按城市綜合體的模式來打造，總建筑面積約72萬平方米。由5幢呈螺旋型上升的超高層建筑組成，是重慶最高的建筑群。主要功能由五星、六星級國際酒店、5a級寫字樓、中央豪宅以及購物廣場等四大業(yè)態(tài)組合而成。,配置： 15000中央公園、雙標準游泳池和11部最高速度3.5米/秒的國際品牌電梯的標套，以及4000的私人豪華會所。,售價： 首次開盤推出解放碑1號公寓30層以下房源（共55層），均價8620元/； 第二次開盤推出30層以上房源，均價11000元/。 項目市場認可度較高，去化速度較快。,重慶公寓市場研究 典型項目,重慶萬達廣場,整體規(guī)劃：總建筑面積78萬平方米，是一個大型城市綜合體項目。重慶萬達廣場集大型購物中心、五星級酒店、寫字樓、商業(yè)街區(qū)、高尚住宅、商務(wù)公寓為一體。,售價： 均價8300元/。,重慶公寓市場研究 典型項目,協(xié)信中心,整體規(guī)劃：項目位于重慶江北觀音橋商圈，總建筑面積約15萬平方米。集精品酒店、頂級行政酒店公寓、國際商務(wù)寫字樓、高檔時尚mall等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體。,售價： 均價13600元/；,重慶公寓市場研究 典型項目,重慶市公寓市場,公寓總結(jié),公寓物業(yè)通常以城市綜合體配套形式出現(xiàn)，以商務(wù)公寓和酒店公寓兩種模式出現(xiàn)，在功能上與其它物業(yè)進行互補，公寓物業(yè)內(nèi)部配套的完善對其檔次的提升起到重要的作用，服務(wù)于商務(wù)功能和酒店服務(wù)的配套設(shè)施尤為重要，如商業(yè)、會議中心及餐廳等配套。 開發(fā)商的品牌價值，所處地段的地理屬性及自身檔次對公寓物業(yè)價格影響較大，套內(nèi)均價普遍位于900013000元/平方米。 地段、交通、商務(wù)商貿(mào)氛圍、價格及自身產(chǎn)品質(zhì)量，成為消費者購買所關(guān)注的普遍因素。,part 4 商業(yè)市場研究,商業(yè)市場研究 重慶市各大商圈概況,解放碑商圈 位于重慶市渝中區(qū)，是重慶市最繁華的商圈之一。該商圈的起源可以追溯到上世紀，商圈成型于解放后。自直轄后，全國第一條商業(yè)步行街重慶解放碑中心購物廣場，開始有了質(zhì)的提升。作為重慶市最繁華的商圈之一，其發(fā)展得到了重慶市渝中區(qū)政府的大力支持，致力于打造成為重慶市的“時尚之都”。,江北區(qū)觀音橋商圈 2006年8月16日，觀音橋商業(yè)街被正式命名為“中國著名商業(yè)街”，成為西南地區(qū)首條“中國著名商業(yè)街”。目前觀音橋商圈已經(jīng)成為了重慶主城商業(yè)副中心中集聚能力、擴散能力、輻射能力最強的一個商圈。,沙坪壩區(qū)沙坪壩商圈 1997年，三峽廣場開始興建，沙坪壩商圈才逐漸開始真正成型。是目前重慶僅次于解放碑商圈的最大次級商圈，是四大區(qū)域性商圈中零售額最高的，具有明顯的教育經(jīng)濟圈特征。,九龍坡楊家坪商圈 楊家坪商圈在2002年以前發(fā)展較為緩慢，2002年區(qū)政府為提升楊家坪商圈的形象，投資2.5個億修建了重慶市最豪華的步行街，并成功引進了新世紀、富安百貨、沃爾瑪、重百楊家坪店等大型零售商業(yè)企業(yè)。,南坪商圈 據(jù)南岸區(qū)政府南坪商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃，南坪商圈將大打特色招牌，提出要在未來五年重點發(fā)展會展、醫(yī)藥、汽車、家居四大產(chǎn)業(yè)，并建設(shè)休閑運動、燈飾建材、會展、汽摩四大街道。,商業(yè)市場研究 解放碑商圈分析,解放碑商圈范圍 以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域，總面積約1.2平方公里。,現(xiàn)有商業(yè)項目： 大都會太平洋百貨 重慶百貨 美美百貨 重百大樓 新世紀百貨 王府井百貨 賽博數(shù)碼廣場 國美電器 商社電器 輕軌名城地下商場 81匯金地下商街 中環(huán)銀座地下商街 青年大街地下商街 待面世項目： 恒基項目 萬豪國際金融中心 保利廣場 瑞安創(chuàng)匯首座,商業(yè)市場研究 解放碑商圈商業(yè)體量分析,未來解放碑商業(yè)體量將是現(xiàn)在的1.6倍。,商業(yè)市場研究 解放碑商圈商業(yè)租金情況,商圈內(nèi)主要商業(yè)街租金分布情況（元/月）,商業(yè)市場研究 解放碑商圈定位及評價,商業(yè)市場研究 解放碑商圈小結(jié),解放碑商圈大型百貨商場之隱憂 眾多企業(yè)齊聚于此，競爭激烈，但各自發(fā)展情形良莠不齊?？蛻舳ㄎ粎s大致重迭中高端消費群，同質(zhì)化商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)生。有的更直接鎖定最高端的消費群，但由于本地區(qū)租金較高，故中低端市場鎖定相對較少。 解放碑商圈購物中心尚待開發(fā) 做為重慶的核心商圈及cbd核心，其零售業(yè)態(tài)主要有：購物中心、百貨店、超市、賣業(yè)店、專賣店、便利店。做為重慶市cbd的核心，只有一家嚴格意義上的購物中心，與市場需求不符，購物中心有待于開發(fā)。 商圈內(nèi)主要商場功能較為單調(diào) 商圈內(nèi)主要商場內(nèi)多以零售為主，在如今百貨購物中心化的前提下，越來越多的百貨公司選擇在其業(yè)種組合上增加休閑娛樂業(yè)種，因其管理模式制約，多數(shù)服務(wù)業(yè)種在百貨公司內(nèi)沒有獨立進出空間，故營業(yè)時間易受限制，進而導(dǎo)致了百貨公司內(nèi)業(yè)種競爭力不足。,part 5 城市綜合體研究,項目規(guī)劃實際就是城市綜合體，我們將通過對國內(nèi)外城市綜合體項目的成功案例，找出最適合本項目的商業(yè)模式。,城市綜合體案例及類比項目研究 國內(nèi)外典型綜合體案例研究 綜合體的發(fā)展模式有四種,模式1：均衡發(fā)展的模式 complex=hotel+office+shopping+apartment+,模式2：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 complex=office（主）+apartment（次）+hotel & shopping+,模式3：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 complex=hotel（主）+apartment（次）+ office & shopping+,模式4：以商業(yè)為核心功能發(fā)展模式 complex=shopping（主）+ hotel & apa