思源—天津灣B3住宅營銷報告143P.ppt

,天津灣b3住宅營銷報告,重現(xiàn)繁華 共贏天下,2,報 告 架 構,項目及企業(yè)理解,住宅形象定位,客群深度分析,產(chǎn)品解讀及建議,住宅營銷方案,銷售團隊建設,3,項目及企業(yè)理解,項目基本情況 項目及企業(yè)理解 戰(zhàn)略意義,4,項目基本情況, 項目位于河西區(qū)，是天津目前發(fā)展 較快的一個城區(qū)。 項目地塊北臨新圍堤道，南至大沽 南路，西臨南北大街，東至海河。,城市中心區(qū),城市中環(huán)線,本案,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,地理位置,5,總占地面積：30.03公頃(a、b、c、d、e地塊） 總建筑面積：89.7萬m2 住宅面積：28萬m2 公建面積：61.7萬m2（包括公寓等產(chǎn)品） 容積率：3,住宅營銷報告,項目基本情況,經(jīng)濟技術指標,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,6,住宅營銷報告,項目基本情況,經(jīng)濟技術指標,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,7,a區(qū)：城市服務區(qū)大規(guī)模商業(yè)完善城市區(qū)域機能 b區(qū)：休閑體驗區(qū)多種業(yè)態(tài)的融合提供國際化的休閑生活新方式 c區(qū)：國際生活區(qū)國際化、高檔次的住宅和商業(yè)進一步提升區(qū)域價值 d區(qū)：品質(zhì)商務區(qū)通過國際規(guī)格的商務建筑形成天津休閑經(jīng)濟的中心區(qū)域 e區(qū)：運動體驗區(qū)通過對海河水上運動世界的開民形成天津獨特的城市水上運動公園,住宅營銷報告,項目基本情況,功能分區(qū),項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,8,a地塊（寫字樓、商業(yè)） 工程進度：正在施工，目前整體已經(jīng)封頂 銷售進度：寫字樓客戶積累，商業(yè)招商。 商業(yè)部分已經(jīng)簽約“易買得”作為主力店,住宅營銷報告,項目基本情況,工程進度,b3地塊（住宅和底商） 工程進度：場地平整，未開工,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,9,b區(qū)住宅基本情況,住宅總建筑面積：14.2萬平方米 樓棟數(shù)：8 層數(shù)：31-33,住宅營銷報告,項目基本情況,b3地塊規(guī)劃,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,10,項目及企業(yè)理解,住宅營銷報告,開發(fā)團隊,天鴻寶業(yè)腳踏實地，心懷高遠,天鴻寶業(yè)是北京最大的國有房地開發(fā)公司首開集團的子公司，國內(nèi)為數(shù)不多的房地產(chǎn)上市公司，從成立至今開開發(fā)過觀瀾國際花園等諸多物業(yè)，有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗。 天津灣項目是天鴻全國戰(zhàn)略布局重要組成，承擔天鴻寶業(yè)在天津的市場打響首場漂亮戰(zhàn)役的重任，也在奠定公司在津高端企業(yè)品牌形象和長期發(fā)展的基礎。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,11,住宅營銷報告,天房發(fā)展城市運營，規(guī)模制勝,開發(fā)團隊,積極參與天津市城市建設 城市改造主流引領者，以規(guī)模運營城市生活 充足的土地儲備便于長期發(fā)展 25年開發(fā)經(jīng)營，國內(nèi)為數(shù)不多的房地產(chǎn)上市公司 以主流產(chǎn)品進入主流開發(fā)商，打造擴張平臺 戰(zhàn)略導向支持,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,項目及企業(yè)理解,12,項目位于城市中心區(qū)邊緣，周邊擁有良好的交通條件，并坐擁海河天然景觀，地理位置較佳。 項目自身為一個集商業(yè)、商務、酒店、居住和運動休閑于一身的綜合體項目。內(nèi)部各區(qū)域之間呈現(xiàn)優(yōu)勢互補的功能特性，滿足了多方面的需求，形成了獨特的優(yōu)勢。 100萬平方米的建筑體量以及海河改造第六大節(jié)點的定位，直接的提升了項目標志性建筑的特征。 b地塊的住宅部分，將為整體項目帶來足夠的關注度和人氣，同時也將藉由項目整體形象與功能，成為天津現(xiàn)階段住宅市場內(nèi)的一個亮點。,住宅營銷報告,優(yōu)越位置綜合體海河改造城市價值,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,項目及企業(yè)理解,項目理解,13,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,天津灣項目是天鴻寶業(yè)和天房發(fā)展完善城市運營體系高端產(chǎn)品線的第一場戰(zhàn)役。,天鴻寶業(yè)在天津的首次亮相,戰(zhàn)略意義,天房發(fā)展城市運營的力作,項目的品牌戰(zhàn)略意義(1) “品牌聯(lián)合”的戰(zhàn)術起點,14,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,戰(zhàn)略意義,項目的品牌戰(zhàn)略意義(2) “品牌人群”的高端占位,15,項目及企業(yè)理解：,社會品牌城市回歸,上市公司=品牌聯(lián)合,城市價值=海河改造,項目品牌城市運營,16,住宅形象定位,對天津灣的解讀 住宅形象定位,17,住宅營銷報告,對天津灣的解讀,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,天津灣可以成為海河改造的代表,“先行天下者，銳以懾世”，天津灣必須成為海河改造的排頭兵，才能占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。 作為一個多功能綜合體，天津灣具備成為“領袖”的條件和氣質(zhì)。,18,住宅營銷報告,對天津灣的解讀,海河改造是天津城市復興的象征,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,天津灣,天津市在03年確定了將海河打造成世界名河的目標，并劃分六大不同功能節(jié)點： 南開區(qū)的古文化街海河樓商貿(mào)區(qū) 河北區(qū)的大悲院商貿(mào)區(qū) 紅橋區(qū)的運河文化商貿(mào)區(qū) 河西區(qū)的水上運動世界 和平區(qū)的和平廣場中心商業(yè)區(qū) 河東區(qū)的南站金融商務區(qū),19,住宅營銷報告,對天津灣的解讀,天津城市的復興同時帶來了文化復興和城市回歸,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,天津作為中國曾經(jīng)最繁華的國際大都市，有著深厚的歷史底蘊和文化積累，隨著城市的復興，除了經(jīng)濟上的迅猛增長之外，本地文化也會隨著經(jīng)濟的增長而重新興旺起來，同時最為最具有文化代表意義的海河和城市中心區(qū)域，將成為人們最向往的居住地和娛樂消費場地。,20,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,天津灣是可以成為文化復興和城市回歸的載體,對天津灣的解讀,最終我們發(fā)現(xiàn)：,品牌建設之路,進而我們可以確立項目形象,項目的品牌由此建立,逐漸完成企業(yè)的品牌建立和完善,21,天津灣項目定位詮釋,未來的天津灣將是天津走向國際化的城市代表城市名片！ 天津灣的進程將是天津國際化的進程！,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,對天津灣的解讀,22,住宅形象定位,定位原則,住宅形象與天津灣的整體形象定位相匹配； 住宅形象能夠體現(xiàn)項目整體的文化內(nèi)涵和品質(zhì)； 住宅形象要具有國際和民族雙重氣質(zhì)；,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,23,住宅形象定位,定位依據(jù),住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,宏觀依據(jù) 天津600年的歷史文化積淀 天津具有國際化的建筑 天津具有國際化（殖民文化）的城市積淀 天津具有多元化的國際化生活氛圍,明朝永樂二年（1404年）設“天津衛(wèi)”。同年12月又設天津左衛(wèi)并筑城,至此,天津城初具規(guī)模。,從鴉片戰(zhàn)爭到20世紀40年代,天津成為世界各國關注的焦點,先后有九個國家在天津設立租界。,1949年天津解放，自此天津城市發(fā)展迅速崛起，城市面貌日新月異,24,住宅形象定位,定位依據(jù),住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,微觀依據(jù) 天津灣綜合體 海河景觀條件 運動休閑設施,25,住宅形象定位,形象定位,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,具有休閑主義的濱河城市公館,住宅形象定位建議：,26,住宅形象定位,住宅形象定位,住宅營銷報告,具有休閑主義的濱河城市公館,內(nèi) 涵,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,城市地標、濱河景觀、文化尊邸、品質(zhì)生活、休閑氛圍,27,住宅形象定位,住宅形象定位,住宅營銷報告,具有休閑主義的濱河 城市 公館,水上運動設施及運動場館,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,城市中心的成熟配套的,母親河 海河之畔,一個特有階層的、專屬的、帶有文化特征和藝術氣質(zhì)的高檔居所,(1) 諸侯的宮室 (2) 古時公家所建造的館舍 (3) 大官或富家的住所 現(xiàn)代漢語詞典,20-30年代在上海、天津等城市中的中國上層人士居住的城市別墅,28,住宅形象定位關鍵詞：,濱河休閑/城市公館,海河改造/城市復興,文化復興/城市回歸,品質(zhì)體現(xiàn)/品牌建立,29,客群深度分析,客戶調(diào)查分析 項目客群定位 客群深度分析,30,客戶調(diào)查分析,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,為了更清楚地了解“天津灣”項目的客戶情況，以及更深入的了解主要目標客戶的需求，在項目今后的銷售過程，更好的把握客戶心理，有針對性地應對客戶需求調(diào)研，其調(diào)研策略如下： 1、調(diào)研形式：競爭項目銷售現(xiàn)場進行一對一的直接調(diào)研； 2、客戶檔次劃分：主要是直接購買7000元/平方米以上項目的準客戶； 3、樣本量： 200份 4、取樣項目： 復興之門 海河大道 時代奧城 犀地 富力城 ,31,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶調(diào)查分析,客戶背景年齡,30-50歲年齡段的客戶占調(diào)查總量的68，這個年齡層的客戶，正處于事業(yè)和家庭最成熟的階段，購房的能力和意愿比較強。也是本項目的主力客戶群體。,32,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶調(diào)查分析,客戶背景受教育程度,90%以上的被調(diào)查者接受過高中以上的教育，接受過大學教育的客戶占到68%，說明客戶的知識水平較高，對生活質(zhì)量的要求也相對會很高，在購房時對項目品質(zhì)要求也會較高。,33,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶調(diào)查分析,大部分目標客戶往往來自于收入比較穩(wěn)定而且相對豐厚的企事業(yè)單位，政府機關和私企業(yè)主也占較大比例，部分離退休客戶的原有職業(yè)范圍也應屬于這一領域。,部分企事業(yè)名單： 冶金工業(yè)總公司、天津路橋、北辰水泥設計院、大港電廠,客戶背景職業(yè)范圍,34,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶調(diào)查分析,客戶需求未來購買住宅的區(qū)域傾向,河西區(qū)以其地理位置與城市中心的結合，加上作為政府規(guī)劃中的重點區(qū)域的優(yōu)勢，得到了近一半的客戶的認可，表示希望在河西區(qū)購房。,35,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,濱海新區(qū)以獨特經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟優(yōu)勢和良好的自然條件獲得認可，河西區(qū)則緊隨其后，成為客戶心中未來重點發(fā)展的中心城區(qū)。本項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯。,客戶需求認為未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,客戶調(diào)查分析,36,客戶需求面積需求,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,70%左右的客戶對住宅的需求面積在80-140m2之間，其中80-100m2、120-140m2兩個面積區(qū)間代表了客戶對二居三居產(chǎn)品的主要面積需求。,客戶調(diào)查分析,37,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,超過40%的客戶能夠承受70-100的總價，表明被調(diào)查者的支付能力比較強。,客戶需求可以承受的總價,客戶調(diào)查分析,38,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶需求購房目的,43%的客戶為了改善居住條件而購買房產(chǎn)，基本屬于二次置業(yè)；而29%是年輕人的住房需求，屬于一次置業(yè)；投資客戶則占到了15%。,客戶調(diào)查分析,39,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶需求對超過20層以上高層的認可度,74%的客戶可以通過引導來接受高層產(chǎn)品，高層產(chǎn)品的銷售壓力將逐漸減小。,客戶調(diào)查分析,40,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,在其它條件基本相同或接近的情況下，如果河景住宅比同等條件的住宅高出10的價格，有69的調(diào)查客戶表示可以接收。說明天然河景可以成為最具優(yōu)勢的賣點來提升項目價值。,客戶需求對擁有天然河景的高價住宅的認可度,客戶調(diào)查分析,41,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,年齡：30-50歲 受教育程度：大多數(shù)受過大學以上的教育 職業(yè)范圍：以企業(yè)和事業(yè)單位骨干和中高層領導為主、另有政府機關和私營企業(yè)主 現(xiàn)有的居住條件： 購買住宅的目的：二次置業(yè)居多；改善居住條件、投資 需求的面積范圍：二居80-100平方米；三居120-140平方米 承受的總價范圍：70-100萬（以125平方米/套計算，單價范圍在5600-8000元之間） 購房住宅的理想?yún)^(qū)域：河西區(qū),被調(diào)查客戶的描述,客戶調(diào)查分析,42,項目客群定位,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,有一定地緣及自然情節(jié)的或渴望回歸城市的 高品位、高學歷、高收入的城市精英和權貴階層,客群定位,根據(jù)我們對調(diào)查客戶的分析，并結合本項目的實際情況，我們認為本項目的客群定位是：,43,產(chǎn)品解讀及建議,產(chǎn)品解讀 產(chǎn)品建議,44,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,產(chǎn)品存在的主要問題,戶型的均好型差； 得房率低，最低的得房率僅為69 平面格局的靈活型差，可組合性較差； 戶型布局合理型差。,45,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,產(chǎn)品分析,根據(jù)客戶需求、回款壓力以及政策調(diào)整等方面，建議戶型比例調(diào)整為：,46,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,丁字走廊，空間浪費嚴重，影響整體使用率,走廊空間未能良好利用，建議調(diào)整為私家電梯門廳（一梯一戶）,空間浪費，同時廚房對客廳造成影響,1#8#樓標準層,47,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,丁字走廊，空間浪費嚴重，影響整體使用率,空間利用不完整，書房空間狹小,2#樓標準層,空間浪費，同時廚房對客廳造成影響,陽臺？空間浪費,48,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,3#6#樓標準層,方案一,方案三,方案二,方案四,49,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,3#6#樓標準層,方案一 三部電梯，運營成本高；入戶長廊致使空間格局較差；a2戶型沒有洗手間 方案二 公共樓梯間空間浪費嚴重，三部電梯運營成本高，b1戶型實用性較差，功能分布不合理（餐廳廚房關系） 方案三 c1三居一個衛(wèi)生間，主臥功能不突出；b1（反）戶型采光較差； 方案四 兩部電梯，整體戶型分布合理，空間實用性較強,建議方案： 以方案四為基礎，進行優(yōu)化調(diào)整,50,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,4#樓標準層,電梯廳空間浪費嚴重，影響整體使用率,51,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品解讀,戶型解讀及調(diào)整建議,5#樓標準層,7#樓標準層,5/7號樓與1/8號樓的問題點比較接近，主要是公共空間浪費以及空間利用不合理等問題,52,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,建筑立面建議,根據(jù)項目“城市新公館”的形象定位，以及對項目針對的客戶群體的心理分析，可以通過以下關鍵詞概括項目建筑立面的感覺： 1、簡潔大氣 2、沉穩(wěn)內(nèi)斂 3、持久如新,材質(zhì)運用方面，建議底商部分可以選用石材或石材面磚，住宅部分選用外墻磚。,53,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,園林景觀建議,現(xiàn)有景觀存在問題： 1、園林景觀分布太散，很難形成主題園林 2、分組團形式，施工成本高,1,2,3,4,54,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,園林景觀建議,現(xiàn)有景觀存在問題： 1、園林景觀分布太散，很難形成主題園林 2、分組團形式，施工成本高,建議調(diào)整方向： 對現(xiàn)有組團進行整合 形成“一軸兩帶”的景觀分布 車行路線形成指引型園林,55,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,園林景觀建議,中軸園林景觀,56,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,園林景觀建議,57,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,園林景觀建議,文化路,58,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,裝修標準建議,公共部分精裝修： 大堂 公共樓梯間 車庫,59,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,環(huán)保設備建議,新風系統(tǒng) 采用地板采暖 中水系統(tǒng),新風系統(tǒng),中水系統(tǒng),地板采暖,60,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,智能化建議,基本配備： 安防監(jiān)控 “一卡通”智能管理系統(tǒng) 樓宇可視對講系統(tǒng) 緊急求助系統(tǒng) 三表出戶 ,特殊配備： 光纖寬帶入戶 vod視頻點播系統(tǒng) ,61,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù),南北大街是城市次干道，人流車流有限； 底商的輻射能力有限，初步估計本項目住戶加上周邊居住約有3萬人； 目前周邊區(qū)域內(nèi)居民消費能力相對較低，而本項目客戶收入水平較高； b3底商要與a地塊大型商業(yè)避免競爭，形成互補； 底商的空間結構決定了商業(yè)業(yè)態(tài)的小型化； b3底商要與后期開發(fā)的水街等高檔商業(yè)設施形成良好過渡；,b3底商應該是服務于周邊居民的、 便利型的中檔社區(qū)商業(yè)區(qū),62,住宅營銷報告,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,產(chǎn)品建議,商業(yè)業(yè)態(tài)建議,業(yè)態(tài)組合比例,餐飲、服飾精品店、便利店、便民店、金融服務網(wǎng)點,63,住宅營銷方案,營銷目標 營銷節(jié)奏控制 推廣策略 銷售策略 營銷計劃,64,住宅營銷報告,住宅營銷方案,營銷目標,推廣策略,銷售策略,營銷策略,總體策略,推廣手段,費用預算,價格策略,銷售計劃,價格定位,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,65,住宅營銷報告,營銷目標,住宅面積：100000平方米 商業(yè)面積：7000平方米,銷售標的,銷售周期,住宅部分：一年之內(nèi)銷售95% 商業(yè)部分：,回款要求,2006年年內(nèi)回款1.3億,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,預售證取得時間,預計06年11月1日,66,住宅營銷報告,住宅營銷方案,營銷目標,推廣策略,銷售策略,營銷排期,總體策略,推廣手段,費用預算,價格策略,銷售計劃,價格定位,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,67,住宅營銷報告,推廣策略,總體策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,總總體推盤入市，強化城市價值和項目定位,分獨立營銷定位，強化產(chǎn)品價值及未來的生活氛圍,聯(lián)綜合功能優(yōu)勢互補，體現(xiàn)獨立社會文化和城市化進程,總體造勢分體營銷聯(lián)動推廣,68,住宅營銷報告,推廣策略,總體策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,輿論先行項目支撐量化共知打造共鳴,輿論先行：強化城市化發(fā)展進程，鋪墊項目發(fā)展 項目支撐：城市運營，功能與體量入市，吸引消費者視野 量化共知：強化住宅產(chǎn)品定位，引領消費趨向 打造共鳴：形成文化生活，開啟文化置業(yè)浪潮,69,住宅營銷報告,推廣策略,推廣思路,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,情景體驗營銷,集群式媒體推廣,讓客戶來,讓客戶感受,戶外媒體,網(wǎng)絡媒體,報紙媒體,公關活動,銷售中心展示,工地包裝,樣板間展示,河景樣板區(qū)展示,70,住宅營銷報告,推廣策略,一、報 紙,媒體選擇：新報 今晚報 。 投放策略：在項目開盤前大量集中投放報廣和軟文，迅速樹立項目形象； 項目正常銷售期，適度投放，保持項目適度曝光。 目 的：快速提升項目知名度和影響力 推廣途徑：新聞、軟文、廣告。透過新聞傳達項目進程，提升項目形象；軟文展 示項目規(guī)劃，傳達項目信息；廣告樹立項目品牌，吸引客戶關注。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,策略一：媒體形象引導策略市場輿論引導策略,71,住宅營銷報告,推廣策略,二、其他媒體,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,策略一：媒體形象引導策略,網(wǎng)絡 廣播 dm直投 短信息 ,72,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,目 的：通過強有力的視覺沖擊力，樹立項目形象，同時攔截目標客戶。 投放策略： 長期策略：在主要交通道路進行長期投放，強化長期形象宣傳； 短期策略：在項目開盤在市中心主要路段進行短期集中投放，增強短期項目曝光度。 區(qū)域選擇：目標客群經(jīng)?；顒拥某鞘蟹比A區(qū)域；主要交通路線兩側(cè)；主要競爭 對手項目周邊。,策略二：戶外品牌支撐策略,73,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,戶外位置建議,74,住宅營銷報告,推廣策略,目 的：利用活動為項目的營銷造勢，吸引關注，聚集人氣。 活動策略：911月份開盤前后活動圍繞提升項目整體形象為主， 11月以后重點在于客戶互動、客戶營銷工作。 時 間： 1-2次/月/種（全年舉行） 主要活動： 階段性時間活動：例如，開盤活動；樣板間啟動儀式；中秋賞月 長期輿論宣傳活動：例如，地產(chǎn)大腕與規(guī)劃專家關于“海河改造與濱河城市公館生活”的論壇 文化活動：例如，百家講壇；國際著名河畔住宅攝影展 ,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,策略三：品牌文化建設,75,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,濱河景觀示范區(qū) 銷售中心（位置選擇、功能運用、整體調(diào)性等） 樣板間 工地圍檔 現(xiàn)場周邊引導系統(tǒng),策略四：現(xiàn)場井噴渲染,76,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗樣板區(qū)域包裝,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,目 的：利用濱河景觀優(yōu)勢，營造情景營銷場景。 方 式：建議將海景公寓的沿河路段包裝成河濱景觀樣板區(qū)，與廠房改造的售樓處形成互動，共同營造出河濱生活示范區(qū)。,a2,海景公寓,中環(huán)廣場,海 河,售樓處及樣板間,河濱景觀樣板區(qū),77,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗樣板區(qū)域包裝,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,在沿河地段設置休閑座椅，臨時碼頭，可租賃游艇、小型觀光輪船等。,78,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗售樓處,位置建議： 第一方案（推薦）：利用a2舊廠房首層裝修，布置售樓處和樣板間。 此方案優(yōu)點是住宅售樓處內(nèi)部裝飾和樣板間能更好營造住宅銷售氛圍。缺點是改造裝修需要時間長，造成客戶積累時間較短。 第二方案：與a地塊共用已建成的售樓處，并共用沙盤模型。 此方案優(yōu)點是住宅可與寫字樓共同造勢。缺點是客戶交叉大，難以區(qū)分有效客戶。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,79,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗售樓處,售樓處內(nèi)部住宅部分裝飾，在考慮整體風格的基礎上，突出文化氣質(zhì),項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,80,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗樣板間,樣板房型：2居和3居各一套。裝修要體現(xiàn)不同風格。 樣板區(qū)面積：200250平方米之間。 位置： 方案一是與售樓處一起建在舊廠房的一層。 方案二是建在a地塊在建的一層商業(yè)內(nèi)部搭建樣板間，便于客戶參觀。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,81,靜在客廳,味在餐廳,樂在廚房,愛在臥室,美在浴室,雅在書房,懶在陽臺,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,82,住宅營銷報告,推廣策略,售樓處與樣板間測算,售樓處內(nèi)部功能劃分： 項目展示及客戶接待區(qū)、業(yè)務洽談區(qū)、購房簽約室、經(jīng)理室、銷售人員辦公區(qū)、客服辦公室、財務室、其他（律師、銀行、公證）相關人員辦公區(qū)、員工休息室（更衣、就餐）。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,（1）項目展示及客戶接待區(qū)：300 m2 領位系統(tǒng)； vi展示系統(tǒng)（產(chǎn)品主題形象）； 沙盤系統(tǒng)：50m2； 戶型剖面模型系統(tǒng)：50m2； 視頻演示系統(tǒng)：20m2； 資料展示系統(tǒng)； 信息展示系統(tǒng)（銷售信息、產(chǎn)品信息）； 背景音樂系統(tǒng)。,（2）業(yè)務洽談區(qū)： 200 m2 vi系統(tǒng)（背板及公司業(yè)績展示墻）； 前臺接待系統(tǒng)：15m2； 洽談桌椅：30m2（5組）； 吧臺：3m2；,休息區(qū)：15m2； 銷售服務系統(tǒng)（律師服務、按揭服務、裝修 設計服務、物業(yè)服務、收銀服務、售后服務）：45m2； 簽約室（兼會議室）：2間8 m2，1間15m2； 衛(wèi)生間：20m2。 公共空間30m2。 （3）辦公區(qū)：200 m2 銷售經(jīng)理室：20m2 ； 策劃辦公室：20m2； 銷售主管及銷售人員辦公室：20m2； 客服辦公室：10m2； 財務室：8m2； 員工休息區(qū)：1015m2； 資料室（儲物間）：10m2。 公共面積 10m2。,83,樣板間展示,洽談區(qū),沙盤展示區(qū),辦公區(qū),簽約區(qū),主 入 口,客戶休息區(qū),住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,售樓處與樣板間,84,住宅營銷報告,推廣策略,情景體驗工地包裝,目的：美化現(xiàn)場環(huán)境，展示項目形象，現(xiàn)場路線引導，傳達廣告信息，吸引來 往客戶。 方式： 工地圍擋 路旗 引導牌,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,道旗、指示牌,工地圍擋,85,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,情景體驗工地包裝,86,住宅營銷報告,推廣策略,售樓處與樣板區(qū)間測算,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,整體項目包裝總費用約在200萬元。以上費用包括售樓處及樣板間家具、景觀帶內(nèi)的休閑設施。,87,住宅營銷報告,推廣策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,策略五：定向營銷策略,目 的：定向客戶推廣。 推廣策略：組織專項產(chǎn)品推介會，設立教育基金或課題研究基金。 銷售策略：可以考慮集中團購。 目標選擇：知名大學如南開大學、天津大學、河北大學。,88,住宅營銷報告,推廣策略,案名及slogan建議原則,提前對于每個不同的功能區(qū)進行分別命名，并設計不同的功能區(qū)logo 各子案名能夠表現(xiàn)出項目所代表的總體形象 要能否體現(xiàn)項目的品質(zhì)和文化形象 各子案名能夠更好地體現(xiàn)不同功能區(qū)塊特點 容易被目標客戶群所接受，并且上口易記,對于天津灣的建議：,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,89,住宅營銷報告,推廣策略,案名及slogan建議原則,要能體現(xiàn)項目的檔次和所體現(xiàn)的文化特質(zhì) 子案名能夠表現(xiàn)出項目的形象 盡可能縮短受眾對案名的認知和理解的時間,對于b3地塊的建議：,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,90,住宅營銷報告,推廣策略,案名及slogan建議,案名建議示范,slogan建議示范,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,示范二：河西首府,示范三：公館世家,示范四：津公館,示范一：城市復興國際公館生活區(qū),示范一：濱河城市公館,91,住宅營銷報告,推廣策略,費用預算依據(jù),項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶在購房時信息獲取渠道調(diào)研,報紙廣告和戶外是客戶最為關注的傳播途徑，廣播的關注度相對較少。,92,住宅營銷報告,推廣策略,費用預算依據(jù),項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,客戶在購房時信息獲取渠道調(diào)研,朋友介紹是客戶關注的另一個重要途徑，雜志的關注度和廣播接近，處于較低水平。,93,住宅營銷報告,推廣策略,費用預算,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,推廣費用按14.2萬平米7200元/平米1.51534萬元,94,住宅營銷報告,住宅營銷方案,推廣策略,銷售策略,營銷排期,總體策略,推廣手段,費用預算,價格策略,銷售計劃,價格定位,營銷目標,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,95,住宅營銷報告,銷售策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,銷售總體策略,充分造勢，強化積累 多頻率開盤，集中簽約。,96,住宅營銷報告,住宅價格定位,銷售策略,定價原則：,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,定價原則：平開促走策略,06年實施平開策略，確?；乜?.3億元 07年以后實施促走策略，集中開盤，集中漲價，擠壓客戶,97,河西區(qū)06年商品房銷售均價,住宅營銷報告,住宅價格定位區(qū)域價格走勢,銷售策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,98,住宅營銷報告,天津灣住宅價格定位原則,銷售策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,99,住宅營銷報告,住宅價格定位,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,銷售策略,通過對比分析，并結合項目的工程進度、回款要求等具體情況，我們認識本項目的住宅均價應該在： 7200元/平方米,100,住宅營銷報告,銷售策略,住宅銷售計劃集中認購集中開盤,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第一期,第二期,第三期,第四期,101,住宅營銷報告,銷售策略,住宅銷售計劃,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,備注：銷售計劃需要結合實際情況再行調(diào)整。,102,住宅營銷報告,住宅銷售計劃,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,銷售策略,競爭項目銷售情況開盤階段,103,住宅營銷報告,住宅銷售計劃,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,銷售策略,競爭項目銷售情況正常銷售階段,104,住宅營銷報告,住宅價格策略,銷售策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,調(diào)價策略-保證銷售順利進行，爭取快速回款 開盤階段：根據(jù)前期的客戶積累結果，實現(xiàn)項目資金快速回流保證首開必勝。 銷售中期：保持相應的開放量體，獲得理想的銷售收益，依據(jù)銷售初期銷售走勢呈現(xiàn)的規(guī)律性適當調(diào)整價格；價格促進上升，伴隨著工程進度的加快，進一步提升項目整體價格水平。 銷售尾期：合理使用超出利潤，完成銷售工作，對于單一戶型銷售速度較慢時，適當控制調(diào)價速度，保證整盤銷售工作順利完成。,105,住宅營銷報告,住宅價格策略,銷售策略,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,付款折扣及促銷策略 付款方式：按揭99折，一次性96折，爭取更多的客戶選擇一次性付款，不建議采用分期付款 促 銷：在開盤時給你客戶相應優(yōu)惠，或者客戶在同時購買底商和住宅時給你相應優(yōu)惠。 特殊折扣：在控制總體均價穩(wěn)定的基礎上，以下情況采取靈活的折扣策略 1、銷售形勢異常火爆和異常緩慢的時候； 2、某些戶型出現(xiàn)明顯滯銷，整體銷售比例失調(diào)的時候； 3、具有一定人脈關系的特殊客戶； 4、配合促銷活動的時候給予特殊考慮。,106,住宅營銷報告,銷售策略,商業(yè)價格定位,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,商業(yè)平均租金水平在2.53元元/天 商業(yè)平均售價在16000元/,市場租、售價水平統(tǒng)計(南北大街),107,住宅營銷報告,銷售策略,商業(yè)價格定位,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,結合市場水平，考慮到本案周邊的商業(yè)氛圍還未成熟，建議租價定位為：,租 價,售 價,運用國際通用的投資分析法，以年租金乘以十年投資回報率，可以大約測算出項的 底商售價為：,2. 2.8元(rmb)/天,1400017000元/m2左右,108,住宅營銷報告,銷售策略,商業(yè)銷售計劃,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,商業(yè)銷售時機建議 : 商業(yè)部分隨同住宅開始銷售時進行前期意向客戶積累，后期集中簽約的形式 。 從住宅認購時即可開始商業(yè)意向客戶的登記工作，根據(jù)客戶積累情況再行決定商業(yè)開盤時間，初步估計認購銷售期在2007年5月份左右。,109,住宅營銷報告,住宅營銷方案,推廣策略,銷售策略,營銷排期,總體策略,推廣手段,費用預算,價格策略,銷售計劃,價格定位,營銷目標,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,110,住宅營銷報告,營銷排期,7,8,9,10,11,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,2006,2007,樣板間 開放,開盤,進駐售樓處 （可以借用寫 字樓銷售中心 進行客戶登記）,客戶積累期 （認購期）,第二期 開放，商業(yè)開放,第三期 開放,結案,預熱與認購期。 形象推廣，樹立城市新公館形象，引起市場的好奇。以戶外形象和軟性炒作為主。完成前期客戶積累以及實現(xiàn)開盤快速回款。,開盤期。 以戶外、報紙、廣播等媒體配合銷售活動。開盤前后加大媒體力度，提升項目知名度。,強銷期。 完成項目價格的提升，加強營銷活動，創(chuàng)造銷售高峰。運用媒體廣告，傳達項目信息，營造項目熱銷的態(tài)勢，調(diào)動客戶的情緒。同時配合活動，加強dm直投等直銷行銷手段。,持續(xù)期。 完善項目形象，促進項目持續(xù)銷售態(tài)勢。,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,收尾期。 完成剩余部分的銷售，運用促銷等策略促進剩余部分的快速銷售。主要采用戶外、雜志等媒體，為下階段公寓的銷售奠定基礎。,111,住宅營銷報告,營銷排期,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31） 推廣目的：樹立濱河城市公館形象，引起市場的關注 銷售目標：完成600組意向客戶的積累 推廣費用：約500萬元,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,112,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31） 9月份開始3、8號樓的認購 每份認購金為5萬元整，可退款 預計認購金額為60053000萬元,113,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31） 推廣策略： 以輿論形象宣傳為統(tǒng)籌現(xiàn)場包裝為支撐活動為引導 主要推廣渠道： 平面媒體網(wǎng)絡的市場輿論策略 戶外平面廣告的市場形象策略 現(xiàn)場施工環(huán)境渲染策略 活動營銷的集客策略,114,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31）,115,住宅營銷報告,營銷排期,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31）,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,116,住宅營銷報告,營銷排期,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31）,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,117,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第一階段：市場預熱及認購期（2006.7.1510.31）,118,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,開工儀式,論 壇,客戶活動,客戶活動,119,住宅營銷報告,營銷排期,項目開盤 推廣目的：引爆市場；吸引大量客戶 銷售目標：完成150套銷售,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第二階段：開盤及銷售期（2006.11.112.31）,開盤后到年底再完成100套銷售，到12月31日 銷售目標：至少銷售250套以上，銷售回款1.3億以上 實現(xiàn)均價：6850元/平方米 推廣費用：180萬元,120,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第二階段：開盤及銷售期（2006.11.112.31）,11月份開盤完成3號樓、8號樓完成至少150套換簽 到12月31日完成至少250套銷售,一居33套 兩居132套 三居165套,121,住宅營銷報告,營銷排期,第二階段： 開盤及銷售期（2006.11.112.31）,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,122,住宅營銷報告,營銷排期,第二階段：開盤及銷售期（2006.11.112.31）,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,123,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,124,住宅營銷報告,營銷排期,第三階段：持續(xù)期（2007.12007.3） 推廣目的：保持市場關注，推動銷售進程 銷售目標：1.8萬平方米 實現(xiàn)均價：7050元/平方米 在前期形成熱銷后，這一階段是保持并推動銷售成果的階段，利用市場的熱度，不斷地采用各種推廣手段刺激市場，配合銷售發(fā)展。 推廣方向：市場形成“濱河城市公館”住宅模式熱潮,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,125,住宅營銷報告,營銷排期,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,第三階段：持續(xù)期（2007.12007.3）,開放6號樓 到07年3月份完成至少150套銷售,一居33套 兩居66套 三居66套,126,住宅營銷報告,營銷排期,第三階段：持續(xù)期（2007.12007.3） 主要推廣渠道：戶外、報紙廣告、廣播、dm直投、活動等 推廣工作重點： 傳統(tǒng)媒體的應用 年終客戶及媒體答謝活動 年終獲獎,項目企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設,127,住宅營銷報告,營銷排期,第四階段：強銷期（2007.42007.9） 推廣目的：持續(xù)項目整體形象；開始商業(yè)銷售 銷售目標：7.7萬平方米 實現(xiàn)均價：7350元/平方米 一方面保持項目的整體形象，同時為商業(yè)銷售進行市場推廣，為后續(xù)其它項目的入市奠定基