山東德州中華美食街項(xiàng)目介紹（79頁(yè)） .pdf

德州中華美食街項(xiàng)目介紹 山東長(zhǎng)河豪門(mén)投資置業(yè)有限公司 2 2 2 2 a.a.a.a. 項(xiàng)目研究核心結(jié)論項(xiàng)目研究核心結(jié)論 3 3 3 3 綜合體的類(lèi)型：綜合體的類(lèi)型：以商業(yè)為核心的綜合體項(xiàng)目 產(chǎn)品組合：產(chǎn)品組合：涵蓋商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、公寓四大類(lèi)，共七大產(chǎn)品 中華美食城 家居建材市場(chǎng) 集中式商業(yè) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 沿街底商 市場(chǎng)角色定位：市場(chǎng)角色定位：主流市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，超級(jí)區(qū)域商業(yè)中心 形象定位（情感溝通）：形象定位（情感溝通）： 德州城市商業(yè)的新引擎 德州城市升級(jí)的節(jié)點(diǎn) 魯西北的財(cái)富新地標(biāo) 將項(xiàng)目定位為將項(xiàng)目定位為“ “ “ “以商業(yè)為核心的綜合體以商業(yè)為核心的綜合體” ” ” ”，是德州市未來(lái)的城市財(cái)富，是德州市未來(lái)的城市財(cái)富 新地標(biāo)，將以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的角色參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中新地標(biāo)，將以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的角色參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中 綜合體的整體定位綜合體的整體定位 4 4 4 4 綜合體的規(guī)?？偭靠刂圃诰C合體的規(guī)?？偭靠刂圃?2.332.332.332.3萬(wàn)平米相對(duì)合理，其中可銷(xiāo)售部分商萬(wàn)平米相對(duì)合理，其中可銷(xiāo)售部分商 業(yè)面積為業(yè)面積為16.316.316.316.3萬(wàn)平米，建議持有部分商業(yè)面積為萬(wàn)平米，建議持有部分商業(yè)面積為16161616萬(wàn)平米萬(wàn)平米 綜合體的規(guī)模綜合體的規(guī)模 寫(xiě)字樓（銷(xiāo)售）寫(xiě)字樓（銷(xiāo)售） 3.0萬(wàn)平米 180 plaza180 plaza180 plaza180 plaza 豪悅廣場(chǎng)豪悅廣場(chǎng) 家居建材市場(chǎng)（持有）家居建材市場(chǎng)（持有） 10.0萬(wàn)平米 酒店（銷(xiāo)售）酒店（銷(xiāo)售） 1.2萬(wàn)平米 沿街底商（銷(xiāo)售）沿街底商（銷(xiāo)售） 2.5萬(wàn)平米 公寓（銷(xiāo)售）公寓（銷(xiāo)售） 3.6萬(wàn)平米 集中式商業(yè)（持有）集中式商業(yè)（持有） 6.0萬(wàn)平米 中華美食城（銷(xiāo)售）中華美食城（銷(xiāo)售） 6.0萬(wàn)平米 綜合體的合理規(guī)模約32.332.332.332.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 銷(xiāo)售商業(yè)面積：銷(xiāo)售商業(yè)面積：16.316.316.316.3萬(wàn)平米萬(wàn)平米 持有商業(yè)面積：持有商業(yè)面積：16161616萬(wàn)平米萬(wàn)平米 5 5 5 5 b.b.b.b.市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項(xiàng)目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場(chǎng)研究及概念定位 6 6 6 6 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 6 6 6 6 德州是翼魯交界的門(mén)戶(hù)，隨著德州是翼魯交界的門(mén)戶(hù)，隨著“南融北接南融北接”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施， 德州已經(jīng)成為魯西北重要的區(qū)域中心城市德州已經(jīng)成為魯西北重要的區(qū)域中心城市 德州是冀魯兩省交界地區(qū)的門(mén)戶(hù)，德州是冀魯兩省交界地區(qū)的門(mén)戶(hù)， 位于濟(jì)南都市圈的核心圈層，西與位于濟(jì)南都市圈的核心圈層，西與 中原城市群遙相呼應(yīng)，是山東半島中原城市群遙相呼應(yīng)，是山東半島 城市群的重要組成，也是連接京津城市群的重要組成，也是連接京津 冀與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要地域冀與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要地域 隨著德州隨著德州“ “ “ “南融北接南融北接” ” ” ”的城市發(fā)展戰(zhàn)的城市發(fā)展戰(zhàn) 略不斷深入，幾大經(jīng)濟(jì)圈的疊加效略不斷深入，幾大經(jīng)濟(jì)圈的疊加效 應(yīng)已初顯，德州已經(jīng)成為魯西北地應(yīng)已初顯，德州已經(jīng)成為魯西北地 區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的區(qū)重要的交通樞紐和以工貿(mào)為主的 區(qū)域中心城市區(qū)域中心城市 德州德州 城市格局城市格局 1 1 1 1 7 7 7 7 7 7 7 7 德州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，特別是德城區(qū)對(duì)周邊的縣市有德州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便捷，特別是德城區(qū)對(duì)周邊的縣市有 著較強(qiáng)的輻射能力著較強(qiáng)的輻射能力 德州市包括一區(qū)兩市八縣，兩個(gè)經(jīng)濟(jì)德州市包括一區(qū)兩市八縣，兩個(gè)經(jīng)濟(jì) 開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積10356103561035610356平方公里，人平方公里，人 口口544544544544萬(wàn)。德城區(qū)也成為市域的政治經(jīng)萬(wàn)。德城區(qū)也成為市域的政治經(jīng) 濟(jì)和文化中心濟(jì)和文化中心 德城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較周邊及下德城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較周邊及下 屬的縣市有一定優(yōu)勢(shì)，但近年，河北屬的縣市有一定優(yōu)勢(shì)，但近年，河北 的衡水及山東的聊城和濱州在經(jīng)濟(jì)總的衡水及山東的聊城和濱州在經(jīng)濟(jì)總 量上緊隨德州市，有趕超的勢(shì)頭量上緊隨德州市，有趕超的勢(shì)頭 德州市是華東、華北重要的交通樞紐德州市是華東、華北重要的交通樞紐 ， 公鐵水立體交通完善，特別是隨著公鐵水立體交通完善，特別是隨著 京滬高鐵的建設(shè)，德州市接受外來(lái)影京滬高鐵的建設(shè)，德州市接受外來(lái)影 響及自身對(duì)外的輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)響及自身對(duì)外的輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng) 城市格局城市格局 1 1 1 1 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 4890 3729 3351 2728 2473 2279 2110 2077 1969 1716 1545 1376 1351 1201 954 862 461 1 青島市 2 煙臺(tái)市 3 濟(jì)南市 4 濰坊市 5 淄博市 6 濟(jì)寧市 7 臨沂市 8 東營(yíng)市 9 威海市 10 泰安市 11 德州市 12 聊城市 13 濱州市 14 棗莊市 15 菏澤市 16 日照市 17 萊蕪市 8 8 8 8 德州市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)德州市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)1545154515451545億元，為國(guó)內(nèi)排名第億元，為國(guó)內(nèi)排名第62626262位，山東省排名第位，山東省排名第11111111 位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中等水平位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中等水平 2009200920092009年山東省經(jīng)濟(jì)總量排名年山東省經(jīng)濟(jì)總量排名 單位：億元單位：億元 德州市經(jīng)濟(jì)總量德州市經(jīng)濟(jì)總量 在山東省在山東省17171717個(gè)城個(gè)城 市中排名第市中排名第11111111位位 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2 2 2 2 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_201009289 9 9 9 德州市經(jīng)濟(jì)保持了較快穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，與周邊城市相比處于中等德州市經(jīng)濟(jì)保持了較快穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，與周邊城市相比處于中等 水平水平 億元，億元，% gdpgdpgdpgdp2005 200520052005- -2009gdp2009gdp2009gdp2009gdp年均增長(zhǎng)率年均增長(zhǎng)率 周邊城市周邊城市2009200920092009年年gdpgdp比較比較德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年年gdpgdp增長(zhǎng)情況增長(zhǎng)情況 億元億元 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2 2 2 2 1545.4 3351.4 1350.9 652.1 1375.9 2473.1 12.7% 9.6% 13.2% 15.6% 13.2% 13.4% 德州濟(jì)南濱州衡水聊城淄博 831.8 1003.4 1180.8 1400.9 1545.4 20052006200720082009 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 28046.0 50376.0 36568.0 14947.0 24613.0 54846.0 德州濟(jì)南濱州衡水聊城淄博 10101010 德州市的人均德州市的人均gdpgdpgdpgdp達(dá)達(dá)2.82.82.82.8萬(wàn)元，在周邊地區(qū)中較為突出，萬(wàn)元，在周邊地區(qū)中較為突出，按照聯(lián)合國(guó)按照聯(lián)合國(guó) 標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入加速發(fā)展的階段，標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入加速發(fā)展的階段，中產(chǎn)階層隨之逐漸形成中產(chǎn)階層隨之逐漸形成 元元 周邊城市周邊城市2009200920092009年人均年人均gdpgdp比較比較德州市德州市2005-20092005-20092005-20092005-2009年人均年人均gdpgdp增長(zhǎng)情況增長(zhǎng)情況 元元 注：按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均注：按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均gdpgdpgdpgdp處于處于3000300030003000美元至美元至10000100001000010000美元之間時(shí)，該地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具備相當(dāng)實(shí)力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段，美元之間時(shí)，該地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具備相當(dāng)實(shí)力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段， 中產(chǎn)階層將大量出現(xiàn)中產(chǎn)階層將大量出現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2 2 2 2 15098.0 18071.0 21723.0 24830.0 28046.0 20052006200720082009 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092811111111 德州市與周邊緊鄰地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均有所滯后，對(duì)城市未來(lái)的德州市與周邊緊鄰地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均有所滯后，對(duì)城市未來(lái)的 發(fā)展而言第三產(chǎn)業(yè)將成為重中之重發(fā)展而言第三產(chǎn)業(yè)將成為重中之重 德州德州市市2009200920092009年三產(chǎn)占比年三產(chǎn)占比 %周邊城市三產(chǎn)占比比較周邊城市三產(chǎn)占比比較 % % 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 12%12%12%12% 55%55%55%55% 33%33%33%33% 第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 54.6% 43.4% 58.4% 46.8% 58.8% 62.8% 33.0% 51.0% 31.6% 42.6% 26.8% 33.6% 3.6% 14.4% 10.6% 10.1% 5.6% 12.4% 德州濟(jì)南濱州衡水聊城淄博 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092812121212 從細(xì)分行業(yè)看，三產(chǎn)中的批發(fā)和零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸與倉(cāng)從細(xì)分行業(yè)看，三產(chǎn)中的批發(fā)和零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、交通運(yùn)輸與倉(cāng) 儲(chǔ)物流業(yè)、儲(chǔ)物流業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、住宿和餐飲業(yè)為前五信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、住宿和餐飲業(yè)為前五 位位 德州德州市第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)市第三產(chǎn)業(yè)細(xì)分行業(yè)前五位前五位發(fā)展發(fā)展 % 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 19%19%19%19% 14%14%14%14% 13%13%13%13% 10%10%10%10% 10%10%10%10% 34%34%34%34% 批發(fā)和零售業(yè)批發(fā)和零售業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè) 交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵政業(yè) 信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 住宿和餐飲業(yè)住宿和餐飲業(yè) 其他其他 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092813131313 德州市以機(jī)械裝備、新能源、生物醫(yī)藥、食品及物流等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)德州市以機(jī)械裝備、新能源、生物醫(yī)藥、食品及物流等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ，發(fā)展勢(shì)頭良好，為城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展提供了條件，發(fā)展勢(shì)頭良好，為城市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展提供了條件 產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布 產(chǎn)業(yè)園區(qū)說(shuō)明產(chǎn)業(yè)園區(qū)說(shuō)明 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 占地面積：占地面積：320320320320平方公里平方公里 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：新能源利用、空新能源利用、空 調(diào)、醫(yī)藥、機(jī)械、紡織、食調(diào)、醫(yī)藥、機(jī)械、紡織、食 品、建材、物流品、建材、物流 運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 占地面積：占地面積：32323232平方公里平方公里 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：能源、化工、紡織、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：能源、化工、紡織、 機(jī)械、建材機(jī)械、建材 其他園區(qū)（如天衢工業(yè)園區(qū)等）其他園區(qū)（如天衢工業(yè)園區(qū)等） 占地面積：占地面積：10101010平方公里平方公里 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：太陽(yáng)能、太陽(yáng)能、 中央空中央空 調(diào)、電子電工、紡織服裝、調(diào)、電子電工、紡織服裝、 機(jī)械制造、輕工食品機(jī)械制造、輕工食品 羅莊工業(yè)園區(qū)羅莊工業(yè)園區(qū) 運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 科海工業(yè)科海工業(yè) 園區(qū)園區(qū) 天衢工業(yè)園區(qū)天衢工業(yè)園區(qū) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 3 3 3 3 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092814141414 德城區(qū)的人口約占全市的德城區(qū)的人口約占全市的10%10%10%10%，以非農(nóng)人口為主，以非農(nóng)人口為主 德州德州市轄區(qū)人口構(gòu)成市轄區(qū)人口構(gòu)成 人，人，% 德州德州市市市市區(qū)人口狀況區(qū)人口狀況 人，人，% 德州市總?cè)丝诘轮菔锌側(cè)丝? 569.0= 569.0= 569.0= 569.0萬(wàn)人萬(wàn)人 德城區(qū)總?cè)丝诘鲁菂^(qū)總?cè)丝? 59.7= 59.7= 59.7= 59.7萬(wàn)人萬(wàn)人 人口狀況人口狀況 4 4 4 4 10%10%10%10% 10%10%10%10% 80%80%80%80% 德城區(qū)德城區(qū) 陵縣陵縣 周邊其他縣周邊其他縣 71%71%71%71% 29%29%29%29% 非農(nóng)業(yè)人口非農(nóng)業(yè)人口 農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092815151515 從區(qū)域看，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量低于德城區(qū)，從區(qū)域看，本項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的從業(yè)人員數(shù)量低于德城區(qū)， 但工資水平高于其他區(qū)域，具備較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力但工資水平高于其他區(qū)域，具備較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力 平均工資平均工資 元元 單位從業(yè)人員單位從業(yè)人員 人人 人口狀況人口狀況 4 4 4 4 28417 26185 20575 21647 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)德城區(qū)運(yùn)河開(kāi)發(fā)區(qū)全市平均 32119 56404 21658 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)德城區(qū)運(yùn)河開(kāi)發(fā)區(qū) 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092816161616 從德州市現(xiàn)有的商業(yè)格局看，是典型的單核商圈，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn)從德州市現(xiàn)有的商業(yè)格局看，是典型的單核商圈，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)出現(xiàn) 了大型購(gòu)物中心，但區(qū)域級(jí)商圈尚未形成了大型購(gòu)物中心，但區(qū)域級(jí)商圈尚未形成 德州市現(xiàn)有商業(yè)格局德州市現(xiàn)有商業(yè)格局德州現(xiàn)有商圈說(shuō)明德州現(xiàn)有商圈說(shuō)明 德州市現(xiàn)有商業(yè)格局為單核商圈，由以德州德州市現(xiàn)有商業(yè)格局為單核商圈，由以德州 百貨大樓為核心的德百商圈與火車(chē)站城隍廟百貨大樓為核心的德百商圈與火車(chē)站城隍廟 商圈組成的德城區(qū)市級(jí)商圈，同時(shí)出現(xiàn)以澳商圈組成的德城區(qū)市級(jí)商圈，同時(shí)出現(xiàn)以澳 德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)為核心的新型區(qū)域商業(yè)中心德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)為核心的新型區(qū)域商業(yè)中心 德城區(qū)市級(jí)商圈德城區(qū)市級(jí)商圈 城市單核商圈，目前德州消費(fèi)主要場(chǎng)所城市單核商圈，目前德州消費(fèi)主要場(chǎng)所 以傳統(tǒng)百貨、市場(chǎng)為主，批發(fā)零售業(yè)和以傳統(tǒng)百貨、市場(chǎng)為主，批發(fā)零售業(yè)和 餐飲業(yè)較為發(fā)達(dá)餐飲業(yè)較為發(fā)達(dá) 舉例：德百大樓、城隍廟市場(chǎng)舉例：德百大樓、城隍廟市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域商業(yè)中心 以澳德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)以澳德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū) 商業(yè)主要場(chǎng)所商業(yè)主要場(chǎng)所 新型購(gòu)物中心的形式，集購(gòu)物、餐飲、新型購(gòu)物中心的形式，集購(gòu)物、餐飲、 休閑娛樂(lè)為一體的購(gòu)物場(chǎng)所休閑娛樂(lè)為一體的購(gòu)物場(chǎng)所 開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心 德城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)德城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 德城區(qū)德城區(qū) 市級(jí)商市級(jí)商 圈圈 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092817171717 城隍廟商圈為德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級(jí)批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商圈，德城隍廟商圈為德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級(jí)批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商圈，德 州主要市場(chǎng)匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已顯落后州主要市場(chǎng)匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已顯落后 城隍廟商圈圖城隍廟商圈圖 城隍廟商圈構(gòu)成城隍廟商圈構(gòu)成 城隍廟商圈情況城隍廟商圈情況 德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級(jí)批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商德州商業(yè)發(fā)源地，城市市級(jí)批發(fā)兼容的傳統(tǒng)商 圈，德州主要市場(chǎng)匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已圈，德州主要市場(chǎng)匯集的商圈，整體商業(yè)檔次已 顯落后顯落后 主要項(xiàng)目：城隍廟市場(chǎng)、城隍廟商城、溫州城、主要項(xiàng)目：城隍廟市場(chǎng)、城隍廟商城、溫州城、 步行街、銀座德州店等步行街、銀座德州店等 潛在項(xiàng)目：德州國(guó)際商貿(mào)城潛在項(xiàng)目：德州國(guó)際商貿(mào)城 業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要為服裝服飾批零兼營(yíng)的市場(chǎng)，餐業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要為服裝服飾批零兼營(yíng)的市場(chǎng)，餐 飲均為低檔次的臨街飯館，休閑娛樂(lè)飲均為低檔次的臨街飯館，休閑娛樂(lè)ktvktvktvktv相對(duì)聚相對(duì)聚 集，包括同一首歌、錢(qián)柜等本地品牌集，包括同一首歌、錢(qián)柜等本地品牌 支持支持 國(guó)際商國(guó)際商 貿(mào)城貿(mào)城 溫州城溫州城城隍廟城隍廟 商城商城 迎賓大迎賓大 市場(chǎng)市場(chǎng) 東方紅東方紅 市場(chǎng)市場(chǎng) 城隍廟城隍廟 市場(chǎng)市場(chǎng) 銀座銀座 （德州店）（德州店） 潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目步行街步行街 步行街步行街 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092818181818 城隍廟商圈為市級(jí)中高檔零售商圈，位于市區(qū)中心位置，基本代表城隍廟商圈為市級(jí)中高檔零售商圈，位于市區(qū)中心位置，基本代表 著德州市主流中高端消費(fèi)著德州市主流中高端消費(fèi) 德百商圈圖德百商圈圖 德百商圈構(gòu)成德百商圈構(gòu)成 德百商圈情況德百商圈情況 市級(jí)中高檔零售商圈，盤(pán)踞市區(qū)中心位置，基本市級(jí)中高檔零售商圈，盤(pán)踞市區(qū)中心位置，基本 代表著德州市主流中高端消費(fèi)。以德州百貨大樓代表著德州市主流中高端消費(fèi)。以德州百貨大樓 為領(lǐng)跑者，品牌效應(yīng)明顯為領(lǐng)跑者，品牌效應(yīng)明顯 主要項(xiàng)目：德州百貨大樓、白天鵝電腦市場(chǎng)、國(guó)主要項(xiàng)目：德州百貨大樓、白天鵝電腦市場(chǎng)、國(guó) 美電器美電器 潛在項(xiàng)目：觀湖城潛在項(xiàng)目：觀湖城 業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以德百大樓中高端定位購(gòu)物為業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以德百大樓中高端定位購(gòu)物為 主，周邊分布中西式快餐及休閑餐飲，如過(guò)橋緣、主，周邊分布中西式快餐及休閑餐飲，如過(guò)橋緣、 永和豆?jié){、永和豆?jié){、kfckfckfckfc等，休閑娛樂(lè)分布等，休閑娛樂(lè)分布ktvktvktvktv、劇場(chǎng)、劇場(chǎng)、 影院，如維果、彩虹劇場(chǎng)、世紀(jì)影城等影院，如維果、彩虹劇場(chǎng)、世紀(jì)影城等 支持支持 潛在項(xiàng)目潛在項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目現(xiàn)有項(xiàng)目 德州百德州百 貨大樓貨大樓 白天鵝白天鵝 電腦市電腦市 場(chǎng)場(chǎng) 觀湖城觀湖城 19191919 德州市未來(lái)將形成德州市未來(lái)將形成“一個(gè)市級(jí)商圈，六大區(qū)域級(jí)商圈一個(gè)市級(jí)商圈，六大區(qū)域級(jí)商圈”的商業(yè)格的商業(yè)格 局，本項(xiàng)目處于區(qū)域級(jí)商圈構(gòu)建的核心局，本項(xiàng)目處于區(qū)域級(jí)商圈構(gòu)建的核心 城市商業(yè)發(fā)展的基本架構(gòu)是城市商業(yè)發(fā)展的基本架構(gòu)是“ “一條主一條主 軸，兩條次發(fā)展軸軸，兩條次發(fā)展軸”，一條主軸即以，一條主軸即以 東風(fēng)路為核心的商業(yè)帶，本項(xiàng)目處于東風(fēng)路為核心的商業(yè)帶，本項(xiàng)目處于 該核心軸線(xiàn)上；該核心軸線(xiàn)上； 根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，根據(jù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃， 城市為城市為“一個(gè)一個(gè) 市級(jí)主商業(yè)圈，六個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈，市級(jí)主商業(yè)圈，六個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈， 若干專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)若干專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”的格局的格局”，本項(xiàng)目所，本項(xiàng)目所 在區(qū)域規(guī)劃為區(qū)域級(jí)商圈；在區(qū)域規(guī)劃為區(qū)域級(jí)商圈； 未來(lái)隨著人口的導(dǎo)入、住宅的開(kāi)發(fā)等未來(lái)隨著人口的導(dǎo)入、住宅的開(kāi)發(fā)等 本項(xiàng)目與澳德樂(lè)、德百家居廣場(chǎng)等共本項(xiàng)目與澳德樂(lè)、德百家居廣場(chǎng)等共 同構(gòu)成新區(qū)的商業(yè)中心，并成為德城同構(gòu)成新區(qū)的商業(yè)中心，并成為德城 區(qū)的區(qū)域級(jí)商圈區(qū)的區(qū)域級(jí)商圈 注：市級(jí)主商業(yè)圈為以德百為核心的商圈注：市級(jí)主商業(yè)圈為以德百為核心的商圈; ; ; ;區(qū)域級(jí)商業(yè)圈分別為鐵西北部商業(yè)片區(qū)、火車(chē)站片區(qū)、鐵西南部商業(yè)片區(qū)、新區(qū)商務(wù)片區(qū)、天衢商務(wù)片區(qū)、城南區(qū)域級(jí)商業(yè)圈分別為鐵西北部商業(yè)片區(qū)、火車(chē)站片區(qū)、鐵西南部商業(yè)片區(qū)、新區(qū)商務(wù)片區(qū)、天衢商務(wù)片區(qū)、城南 商貿(mào)片區(qū)商貿(mào)片區(qū) 德城區(qū)未來(lái)的商業(yè)格局德城區(qū)未來(lái)的商業(yè)格局未來(lái)商圈構(gòu)成的說(shuō)明未來(lái)商圈構(gòu)成的說(shuō)明 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092820202020 德州市商業(yè)格局的演變是受城市規(guī)劃導(dǎo)向、人口流動(dòng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)德州市商業(yè)格局的演變是受城市規(guī)劃導(dǎo)向、人口流動(dòng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 及交通發(fā)展四方面因素所驅(qū)動(dòng)的結(jié)果及交通發(fā)展四方面因素所驅(qū)動(dòng)的結(jié)果 政策規(guī)劃導(dǎo)向政策規(guī)劃導(dǎo)向 城市重點(diǎn)向東發(fā)展趨勢(shì)明顯，并加大力度發(fā)展經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與高鐵新區(qū)城市重點(diǎn)向東發(fā)展趨勢(shì)明顯，并加大力度發(fā)展經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與高鐵新區(qū) 市政府的遷入預(yù)示著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是德州市未來(lái)重點(diǎn)打造的區(qū)域，有足夠的政策支持市政府的遷入預(yù)示著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是德州市未來(lái)重點(diǎn)打造的區(qū)域，有足夠的政策支持 人口因素人口因素 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是重點(diǎn)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是重點(diǎn)人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，目前區(qū)域人口為目前區(qū)域人口為12121212萬(wàn)，但當(dāng)周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)入住完萬(wàn)，但當(dāng)周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)入住完 畢，則人口將增至畢，則人口將增至3 3 3 32 2 2 2萬(wàn)左右萬(wàn)左右 人口包括現(xiàn)有居民、行政辦公人員家庭和大量當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w人口包括現(xiàn)有居民、行政辦公人員家庭和大量當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w 住房開(kāi)發(fā)住房開(kāi)發(fā) 德州市現(xiàn)有新建住房開(kāi)發(fā)集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的河?xùn)|新區(qū)德州市現(xiàn)有新建住房開(kāi)發(fā)集中在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的河?xùn)|新區(qū) 目前在建樓盤(pán)有高地世紀(jì)城、瑞隆天玉銘城、世紀(jì)花城、泰和名仕港、兆光目前在建樓盤(pán)有高地世紀(jì)城、瑞隆天玉銘城、世紀(jì)花城、泰和名仕港、兆光 水岸華園、巴賽小鎮(zhèn)、華騰御城、蔚來(lái)城等十多個(gè)樓盤(pán)水岸華園、巴賽小鎮(zhèn)、華騰御城、蔚來(lái)城等十多個(gè)樓盤(pán) 交通系統(tǒng)建設(shè)交通系統(tǒng)建設(shè) 東風(fēng)路、東方紅路、廣川大道三個(gè)主干道與京福高速、大外環(huán)線(xiàn)高速的對(duì)接，完善東風(fēng)路、東方紅路、廣川大道三個(gè)主干道與京福高速、大外環(huán)線(xiàn)高速的對(duì)接，完善 了德州市快速道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，同時(shí)將與高鐵站完成連接了德州市快速道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的建立，同時(shí)將與高鐵站完成連接 東風(fēng)路、東方紅路向東延伸至陵縣也推動(dòng)了德州市區(qū)與陵縣東風(fēng)路、東方紅路向東延伸至陵縣也推動(dòng)了德州市區(qū)與陵縣“ “ “ “一體化一體化” ” ” ”的進(jìn)程的進(jìn)程 德州商業(yè)格局變化驅(qū)動(dòng)因素分析德州商業(yè)格局變化驅(qū)動(dòng)因素分析 支持支持 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項(xiàng)目物業(yè)條件研究 b3. 項(xiàng)目交通狀況研究 b4. 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值判斷 21212121 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 本項(xiàng)目為綜合體項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃商業(yè)總面積達(dá)本項(xiàng)目為綜合體項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃商業(yè)總面積達(dá)40404040萬(wàn)平米，商業(yè)規(guī)模萬(wàn)平米，商業(yè)規(guī)模 的合理規(guī)模及產(chǎn)品定位為項(xiàng)目主要研究重點(diǎn)的合理規(guī)模及產(chǎn)品定位為項(xiàng)目主要研究重點(diǎn) 項(xiàng)目物業(yè)要求項(xiàng)目物業(yè)要求 用地性質(zhì)：居住用地用地性質(zhì)：居住用地 用地面積：用地面積：14.5214.5214.5214.52萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容積率：容積率：3.03.03.03.0 總建筑面積：總建筑面積：4354435443544354萬(wàn)平米萬(wàn)平米 其中高層住宅其中高層住宅35.5435.5435.5435.54萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米， 商業(yè)商業(yè)8 8 8 8萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 綠地率綠地率35%35%35%35% 建筑密度建筑密度30%30%30%30% 車(chē)位面積車(chē)位面積5.815.815.815.81萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 地塊二地塊二 地塊一地塊一 地塊三地塊三 地塊四地塊四 用地性質(zhì)：商住混合用用地性質(zhì)：商住混合用 地，商業(yè)，商務(wù)辦公，住宅地，商業(yè)，商務(wù)辦公，住宅 開(kāi)發(fā)用地。開(kāi)發(fā)用地。 用地面積：用地面積：4.834.834.834.83萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容積率：容積率：3.03.03.03.0 總建筑面積：總建筑面積：14.4814.4814.4814.48萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米，其中高層住宅米，其中高層住宅10101010萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米，商業(yè)房米，商業(yè)房4.484.484.484.48萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 綠地率綠地率20% 20%20%20% 建筑密度建筑密度 45%45%45%45% 車(chē)位面積：車(chē)位面積：1.3 1.31.31.3萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。美用地性質(zhì)：商業(yè)用地。美 食，文化街。食，文化街。 用地面積：用地面積：8.688.688.688.68萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容積率：容積率：2.22.22.22.2 總建筑面積：總建筑面積：19.12 19.1219.1219.12萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米。其中，高層住宅米。其中，高層住宅5.745.745.745.74萬(wàn)平萬(wàn)平 方米，商業(yè)房方米，商業(yè)房13.3813.3813.3813.38萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 綠地率綠地率25%25%25%25% 建筑密度建筑密度60%60%60%60% 停車(chē)面積停車(chē)面積0.75 0.750.750.75萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 用地性質(zhì)：商業(yè)用地。商用地性質(zhì)：商業(yè)用地。商 務(wù)辦公，商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)地塊務(wù)辦公，商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)地塊 用地面積：用地面積：2.322.32萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米 容積率：容積率：5.05.0 總建筑面積：總建筑面積：14.614.6萬(wàn)平方萬(wàn)平方 米，為商業(yè)房米，為商業(yè)房 綠地率綠地率20%20% 建筑密度建筑密度45%45% 22222222 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092823232323 項(xiàng)目地塊主要限制性條件為項(xiàng)目地塊主要限制性條件為10101010萬(wàn)體量美食城與萬(wàn)體量美食城與不低于不低于180180米的地標(biāo)米的地標(biāo) 性建筑，本研究需要針對(duì)不同地塊的產(chǎn)品進(jìn)行詳實(shí)的分析研究性建筑，本研究需要針對(duì)不同地塊的產(chǎn)品進(jìn)行詳實(shí)的分析研究 項(xiàng)目地塊示意圖項(xiàng)目地塊示意圖 物業(yè)限制性條件分析物業(yè)限制性條件分析 地塊限制性條件分析地塊限制性條件分析 本項(xiàng)目主要功能產(chǎn)品：本項(xiàng)目主要功能產(chǎn)品： - - - -住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商業(yè)、家居建住宅、住宅性公寓、酒店、集中式商業(yè)、家居建 材廣場(chǎng)、美食城、住宅底商材廣場(chǎng)、美食城、住宅底商 初步布局：初步布局： - - - -地塊一：住宅、住宅底商、美食城；地塊一：住宅、住宅底商、美食城； - - - -地塊二：住宅、住宅底商；地塊二：住宅、住宅底商； - - - -地塊三：住宅、家居建材廣場(chǎng)；地塊三：住宅、家居建材廣場(chǎng)； - - - -地塊四：標(biāo)志性建筑、裙樓集中式商業(yè)；地塊四：標(biāo)志性建筑、裙樓集中式商業(yè)； 關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)： - - - -集中式商業(yè)類(lèi)型、體量集中式商業(yè)類(lèi)型、體量 - - - -家具建材廣場(chǎng)體量家具建材廣場(chǎng)體量 - - - -不低于不低于180180180180米的標(biāo)志性建筑的產(chǎn)品定位米的標(biāo)志性建筑的產(chǎn)品定位 - - - -政府限制性條件政府限制性條件10101010萬(wàn)體量的美食城合理性建議萬(wàn)體量的美食城合理性建議 地塊一地塊一 地塊二地塊二 地塊三地塊三 地塊四地塊四 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項(xiàng)目物業(yè)條件研究 b3. 項(xiàng)目交通狀況研究 b4. 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值判斷 24242424 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 項(xiàng)目處于德城區(qū)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的入口，城市主發(fā)展軸項(xiàng)目處于德城區(qū)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的入口，城市主發(fā)展軸東方紅東方紅 路、東風(fēng)路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，并溝通老城區(qū)與新城區(qū)路、東風(fēng)路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，并溝通老城區(qū)與新城區(qū) 項(xiàng)目在城市的區(qū)位（項(xiàng)目在城市的區(qū)位（1/21/21/21/2） 位于老城區(qū)（德城區(qū)）與新位于老城區(qū)（德城區(qū)）與新 城區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）交城區(qū)（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）交 接的區(qū)域，是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)接的區(qū)域，是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)最先重點(diǎn)的區(qū)域區(qū)最先重點(diǎn)的區(qū)域 在市政府的西側(cè)位置，距離在市政府的西側(cè)位置，距離 僅為僅為1km1km 東方紅路、東風(fēng)路為溝通老東方紅路、東風(fēng)路為溝通老 城區(qū)、高鐵新區(qū)的主要通城區(qū)、高鐵新區(qū)的主要通 道，也為城市的主要發(fā)展軸道，也為城市的主要發(fā)展軸 線(xiàn)；線(xiàn)； 周邊建筑以高層住宅為主周邊建筑以高層住宅為主 同時(shí)緊鄰長(zhǎng)河公園、岔河等同時(shí)緊鄰長(zhǎng)河公園、岔河等 自然景觀，離城市名片自然景觀，離城市名片“太太 陽(yáng)谷陽(yáng)谷”僅用僅用5-105-10分鐘的車(chē)程分鐘的車(chē)程 市政府市政府 德德 城城 區(qū)區(qū) 經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì) 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 區(qū)區(qū) 東方紅路東方紅路 東風(fēng)路東風(fēng)路 長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園 岔河岔河 本項(xiàng)本項(xiàng) 目目 老城區(qū)老城區(qū) 高鐵新區(qū)高鐵新區(qū) 25252525 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_2010092826262626 項(xiàng)目到達(dá)城市各大交通樞紐及主要區(qū)域可達(dá)性較高，均在項(xiàng)目到達(dá)城市各大交通樞紐及主要區(qū)域可達(dá)性較高，均在15151515分鐘的分鐘的 車(chē)程內(nèi)，極大的提高了項(xiàng)目區(qū)域的輻射力車(chē)程內(nèi)，極大的提高了項(xiàng)目區(qū)域的輻射力 項(xiàng)目在城市的區(qū)位（項(xiàng)目在城市的區(qū)位（2/22/22/22/2） 到達(dá)地到達(dá)地距離（距離（kmkm）時(shí)間（時(shí)間（minmin） 市政府12 火車(chē)站4.59 汽車(chē)客運(yùn) 站 4.39 城市中心2.86 高鐵客運(yùn) 站 11.015 項(xiàng)目地至主要區(qū)域車(chē)行時(shí)間項(xiàng)目地至主要區(qū)域車(chē)行時(shí)間 汽車(chē)客運(yùn)站汽車(chē)客運(yùn)站 火車(chē)站火車(chē)站 城市中心城市中心 市政府市政府 高鐵客運(yùn)站高鐵客運(yùn)站 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 項(xiàng)目周邊交通可達(dá)性、可視性較高，德城區(qū)、高鐵新區(qū)、項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊交通可達(dá)性、可視性較高，德城區(qū)、高鐵新區(qū)、項(xiàng)目周邊 車(chē)流可順暢的到達(dá)項(xiàng)目聚集車(chē)流可順暢的到達(dá)項(xiàng)目聚集 項(xiàng)目的城市交通車(chē)流動(dòng)線(xiàn)分析項(xiàng)目的城市交通車(chē)流動(dòng)線(xiàn)分析 ：德城區(qū)車(chē)流：德城區(qū)車(chē)流 ：高鐵新區(qū)車(chē)流：高鐵新區(qū)車(chē)流 德 城 區(qū) 德 城 區(qū) 高 鐵 新 區(qū) 高 鐵 新 區(qū) 高檔高檔 住宅區(qū)住宅區(qū) 中高檔中高檔 住宅區(qū)住宅區(qū) 行政行政 商務(wù)商務(wù) 辦公辦公 區(qū)區(qū) ：項(xiàng)目周邊車(chē)流：項(xiàng)目周邊車(chē)流 本項(xiàng)本項(xiàng) 目目 27272727 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 項(xiàng)目地塊三面緊鄰城市主干道，交通可達(dá)性及商業(yè)的展示面較佳項(xiàng)目地塊三面緊鄰城市主干道，交通可達(dá)性及商業(yè)的展示面較佳 項(xiàng)目周邊道路交通項(xiàng)目周邊道路交通 b.b.b.b.東方紅路東方紅路 貫穿運(yùn)河開(kāi)發(fā)區(qū)、德城貫穿運(yùn)河開(kāi)發(fā)區(qū)、德城 區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、陵縣區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、陵縣 的城市東西向主干道的城市東西向主干道 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向6 6 6 6車(chē)道車(chē)道 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 是本項(xiàng)目溝通高鐵新區(qū)、是本項(xiàng)目溝通高鐵新區(qū)、 德城區(qū)的主要道路德城區(qū)的主要道路 c.c.c.c.廣川大道廣川大道 開(kāi)發(fā)區(qū)南北向主干道開(kāi)發(fā)區(qū)南北向主干道 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向6 6 6 6車(chē)道車(chē)道 南接德州市大外環(huán)線(xiàn)，交通南接德州市大外環(huán)線(xiàn)，交通 四通八達(dá)，是本項(xiàng)目溝通南四通八達(dá)，是本項(xiàng)目溝通南 北的主要道路北的主要道路 a. a. a. a. 東風(fēng)路東風(fēng)路 城市景觀道路，連接交通樞紐、行政城市景觀道路，連接交通樞紐、行政 中心、商業(yè)中心等城市東西向最重要中心、商業(yè)中心等城市東西向最重要 的道路的道路 道路形態(tài)是雙向道路形態(tài)是雙向8 8 8 8車(chē)道設(shè)計(jì)車(chē)道設(shè)計(jì) 東連接京福高速，高鐵站、陵縣，西東連接京福高速，高鐵站、陵縣，西 至汽車(chē)站、火車(chē)站，是本項(xiàng)目溝通東至汽車(chē)站、火車(chē)站，是本項(xiàng)目溝通東 西主要通道西主要通道 28282828 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 從局部道路交通來(lái)看，項(xiàng)目三面臨城市主干道，北側(cè)、東側(cè)均為雙從局部道路交通來(lái)看，項(xiàng)目三面臨城市主干道，北側(cè)、東側(cè)均為雙 向六車(chē)道，南側(cè)為雙向八車(chē)道，道路交通優(yōu)勢(shì)明顯，但道路兩側(cè)的向六車(chē)道，南側(cè)為雙向八車(chē)道，道路交通優(yōu)勢(shì)明顯，但道路兩側(cè)的 綠化帶對(duì)臨街商鋪的可視性造成一定影響綠化帶對(duì)臨街商鋪的可視性造成一定影響 區(qū)域道路交通區(qū)域道路交通 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊 住宅住宅 住宅住宅 學(xué)校學(xué)校 住宅住宅 長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園 住宅住宅 空地空地 東方紅路東方紅路 雙向雙向6 6 6 6車(chē)道車(chē)道 東風(fēng)路東風(fēng)路 雙向雙向8 8 8 8車(chē)道車(chē)道 綠化帶綠化帶 廣川大道廣川大道 雙向雙向6 6 6 6車(chē)道車(chē)道 29292929 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 b. b. b. b. 立地研究立地研究 b1. 城市商業(yè)格局研究 b2. 項(xiàng)目物業(yè)條件研究 b3. 項(xiàng)目交通狀況研究 b4. 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值判斷 山東德州長(zhǎng)河豪門(mén)集團(tuán)項(xiàng)目_phase i_20100928 本項(xiàng)目處在城市商業(yè)發(fā)展的核心軸上，商業(yè)的展示面好，交通可達(dá)本項(xiàng)目處在城市商業(yè)發(fā)展的核心軸上，商業(yè)的展示面好，交通可達(dá) 性強(qiáng)，物業(yè)規(guī)模大，具備打造為區(qū)域商業(yè)中心的條件性強(qiáng)，物業(yè)規(guī)模大，具備打造為區(qū)域商業(yè)中心的條件 從城市角度從城市角度 citycitycitycity 項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融中心的圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融中心的“ “ “ “一核一核” ” ” ”中心區(qū)域中心區(qū)域 項(xiàng)目項(xiàng)目位于老城區(qū)與新區(qū)中間地帶的位于老城區(qū)與新區(qū)中間地帶的“ “ “ “一極一極” ” ” ”內(nèi)內(nèi) 項(xiàng)目處于項(xiàng)目處于以東風(fēng)路、東方紅路為主線(xiàn)的城市發(fā)展軸上，為城市未來(lái)商業(yè)發(fā)以東風(fēng)路、東方紅路為主線(xiàn)的城市發(fā)展軸上，為城市未來(lái)商業(yè)發(fā) 展的重點(diǎn)區(qū)域展的重點(diǎn)區(qū)域 從區(qū)域角度從區(qū)域角度 regionregionregionregion 本項(xiàng)目位于中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊社區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，商業(yè)需求旺盛本項(xiàng)目位于中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊社區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，商業(yè)需求旺盛 本項(xiàng)目緊鄰文體、行政中心，將會(huì)有大量行政辦公及流動(dòng)人員利于商業(yè)本項(xiàng)目緊鄰文體、行政中心，將會(huì)有大量行政辦公及流動(dòng)人員利于商業(yè) 發(fā)展發(fā)展 本項(xiàng)目為城市商業(yè)副中心，位于東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)，具備商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為城市商業(yè)副中心，位于東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)，具備商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢(shì) 從地塊角度從地塊角度 locationlocationlocationlocation 本項(xiàng)目緊鄰風(fēng)景區(qū)，中高檔居住區(qū)包圍，本項(xiàng)目緊鄰風(fēng)景區(qū)，中高檔居住區(qū)包圍，社區(qū)居民和長(zhǎng)河公園的游客將社區(qū)居民和長(zhǎng)河公園的游客將 成為未來(lái)直接支撐項(xiàng)目人群成為未來(lái)直接支撐項(xiàng)目人群 本項(xiàng)目周邊道路均為城市主干道，具備很高的可視性、可達(dá)性本項(xiàng)目周邊道路均為城市主干道，具備很高的可視性、可達(dá)性 本項(xiàng)目為大體量綜合體項(xiàng)目，在整體規(guī)劃調(diào)整方面具備靈活性本項(xiàng)目為大體量綜合體項(xiàng)目，在整體規(guī)劃調(diào)整方面具備靈活性 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值判斷綜述項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值判斷綜述 1 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 3 31313131 32323232 在德州市在德州市“ “ “ “一核、三極、五走廊一核、三極、五走廊” ” ” ”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)中，本項(xiàng)的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)中，本項(xiàng) 目處在目處在“ “ “ “一核一核” ” ” ”、“ “ “ “一極一極” ” ” ”和和“ “ “ “一軸一軸” ” ” ”上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為優(yōu)越上，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極為優(yōu)越 德州總體規(guī)劃概況德州總體規(guī)劃概況 德城區(qū)正構(gòu)建以德陵都市區(qū)為中心的“一體兩 翼”區(qū)域空間結(jié)構(gòu)，提出了“一核、三極、五 走廊”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu) “一核”：本項(xiàng)目所在的德州新城定位為城市 中心，圍繞行政中心、長(zhǎng)河公園以及商業(yè)金融 中心的區(qū)域構(gòu)成作為城市空間結(jié)構(gòu)的“一核” “一極”：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)處于減河與岔河的區(qū)域 為城市結(jié)構(gòu)空間中的“一極”，位于老城區(qū)與 高鐵新區(qū)中間地帶 “一軸”：城市空間結(jié)構(gòu)的“一軸”為以東風(fēng) 路、東方紅路為主線(xiàn)的城市發(fā)展軸，遠(yuǎn)景德州 的城市空間將跨過(guò)市區(qū)東部京滬客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，向 東進(jìn)一步拓展，陵縣成為城市新的發(fā)展組團(tuán) 德州市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖德州市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖 全域都市全域都市 化化 城市角度城市角度 1 1 1 1 說(shuō)明：“一核”為市政府中心，“三極”為德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（岔河與減河之間）、高鐵新區(qū)，“五走廊”為縱橫五個(gè)發(fā)展軸 32 3333333333333333 本項(xiàng)目緊鄰德州市的行政、文化及商務(wù)中心，且周邊以高檔住宅為本項(xiàng)目緊鄰德州市的行政、文化及商務(wù)中心，且周邊以高檔住宅為 主，區(qū)位條件優(yōu)越主，區(qū)位條件優(yōu)越 中高檔居住中高檔居住 及商貿(mào)區(qū)及商貿(mào)區(qū) 高檔居住區(qū)高檔居住區(qū) 科教區(qū)科教區(qū) 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū) 文體、文體、 行政區(qū)行政區(qū) 工業(yè)及產(chǎn)業(yè)工業(yè)及產(chǎn)業(yè) 園區(qū)區(qū)園區(qū)區(qū) 東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)東風(fēng)路商貿(mào)區(qū) 文體、行政區(qū)文體、行政區(qū)：該區(qū)域基本形 成，市政府已完成遷入，體育中 心、會(huì)展展中心等均以建設(shè)完 成，區(qū)域較為成熟； 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)：目前處于開(kāi)發(fā)階段，以 德政國(guó)際商務(wù)港為主的項(xiàng)目已經(jīng) 完成，但商務(wù)氛圍不濃，發(fā)展過(guò) 程中 東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)：目前僅有澳德樂(lè) 購(gòu)物廣場(chǎng)建成，處于商業(yè)培育 期，還需商業(yè)項(xiàng)目支持 東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)：目前僅有 澳德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)建成，處 于商業(yè)培育期 高檔、中高檔居住區(qū)高檔、中高檔居住區(qū)：正 在建設(shè)中，其中高地世紀(jì) 城、蔚來(lái)城一期等樓盤(pán)已 經(jīng)交房入住，該區(qū)域?yàn)槲?來(lái)主要中高收入人群導(dǎo)入 區(qū)域 東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)東風(fēng)路商貿(mào)區(qū)：目前僅有 澳德樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)建成，處 于商業(yè)培育期 區(qū)域角度區(qū)域角度 2 2 2 2 3434343434 項(xiàng)目地塊周邊均為住宅區(qū)，且緊鄰長(zhǎng)河公園、市政府，社區(qū)居民、項(xiàng)目地塊周邊均為住宅區(qū)，且緊鄰長(zhǎng)河公園、市政府，社區(qū)居民、 政府行政辦公人員將是本項(xiàng)目最直接的消費(fèi)者政府行政辦公人員將是本項(xiàng)目最直接的消費(fèi)者 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園 世紀(jì)花城世紀(jì)花城 高地高地 世紀(jì)世紀(jì) 城城 天玉銘城天玉銘城 教育用地教育用地 華騰華騰 御城御城 泰和泰和 名仕港名仕港 兆光兆光 水岸華園水岸華園 行政行政 辦公用地辦公用地 水岸華園水岸華園 泰和名仕港泰和名仕港 世紀(jì)花城世紀(jì)花城 天玉銘城天玉銘城 高地世紀(jì)城高地世紀(jì)城 長(zhǎng)河公園長(zhǎng)河公園 東風(fēng)路東風(fēng)路 東方紅路東方紅路 廣 川 大 道 廣 川 大 道 地塊角度地塊角度 3 3 3 3 河 東 大 道 河 東 大 道 市政 府 35353535 b.b.b.b.市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項(xiàng)目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場(chǎng)研究及概念定位 36363636 以商業(yè)為核心的城以商業(yè)為核心的城 市綜合體市綜合體 根據(jù)匹配性的研究分析，判定本項(xiàng)目適宜發(fā)展為根據(jù)匹配性的研究分析，判定本項(xiàng)目適宜發(fā)展為“ “ “ “以商業(yè)為核心以商業(yè)為核心” ” ” ”的的 綜合體綜合體 城市發(fā)展城市發(fā)展 本項(xiàng)目位于城市一軸、一極 的城市主發(fā)展軸線(xiàn)上 本項(xiàng)目在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 中的城市商業(yè)副中心 商業(yè)發(fā)展商業(yè)發(fā)展 整體的城市商業(yè)發(fā)展正處于向大而全市 場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，處于商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇期 美食、休閑娛樂(lè)等行業(yè)的發(fā)展尚無(wú)大型 的集中式商業(yè)，但有很大的潛在需求， 發(fā)展?jié)摿Υ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 隨著德州產(chǎn)業(yè)的逐漸成 熟，特別是研發(fā)、總部 等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā) 展，對(duì)寫(xiě)字樓的需求將 有較大增長(zhǎng) 德州高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)目 前尚為空白，但已出現(xiàn) 市場(chǎng)進(jìn)入者 競(jìng)爭(zhēng)狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況 德州市尚無(wú)大型的綜合 體項(xiàng)目 在單功能物業(yè)的市場(chǎng) 上，美食城、家居建材城 等零售商業(yè)有一定機(jī)會(huì)， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小 自身?xiàng)l件自身?xiàng)l件 本項(xiàng)目要求有180m高的物業(yè)，物業(yè) 條件基本能滿(mǎn)足各類(lèi)型產(chǎn)品的需求 本項(xiàng)目需包括大體量的美食城 周邊區(qū)域周邊區(qū)域 本項(xiàng)目地處德州的核心區(qū)，行政、文 化、商務(wù)、居住的集聚區(qū) 但不在規(guī)劃商務(wù)區(qū)內(nèi)，周邊以高端住 宅區(qū)為主 本綜合體類(lèi)型選擇 3737373737373737 180 plaza 180 plaza 180 plaza 180 plaza 豪悅廣場(chǎng)豪悅廣場(chǎng) 本綜合體的主題定位 項(xiàng)目是德州未來(lái)的超級(jí)區(qū)域商業(yè)中心，是融匯項(xiàng)目是德州未來(lái)的超級(jí)區(qū)域商業(yè)中心，是融匯“ “ “ “居住、購(gòu)物、餐飲、居住、購(gòu)物、餐飲、 休閑、娛樂(lè)休閑、娛樂(lè)” ” ” ”為一體的商業(yè)地標(biāo)為一體的商業(yè)地標(biāo) 功能定位：功能定位： 超級(jí)區(qū)域中心，融匯超級(jí)區(qū)域中心，融匯居住、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)居住、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的城市財(cái)富新地標(biāo)為一體的城市財(cái)富新地標(biāo) 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 以商業(yè)為核心的綜合體，涵蓋四大類(lèi)共七大產(chǎn)品：商業(yè)（中華美食城、家居建材以商業(yè)為核心的綜合體，涵蓋四大類(lèi)共七大產(chǎn)品：商業(yè)（中華美食城、家居建材 市場(chǎng)、集中式商業(yè)、沿街底商）、寫(xiě)字樓、公寓及酒店市場(chǎng)、集中式商業(yè)、沿街底商）、寫(xiě)字樓、公寓及酒店 形象定位：形象定位： 一個(gè)一個(gè)居住與商業(yè)完美結(jié)合居住與商業(yè)完美結(jié)合，滿(mǎn)足一體化需求，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯的城市綜合體，滿(mǎn)足一體化需求，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯的城市綜合體 一個(gè)一個(gè)城市財(cái)富新地標(biāo)城市財(cái)富新地標(biāo)，功能完善，具有品味的，功能完善，具有品味的“ “ “ “德州新城市中心德州新城市中心” ” ” ” 一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的新一代城市綜合體，一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的新一代城市綜合體，德州城市升級(jí)的典范德州城市升級(jí)的典范 開(kāi)發(fā)愿景：開(kāi)發(fā)愿景： 區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展區(qū)域可持續(xù)發(fā)展、企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、物業(yè)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展 37 3838383838383838 豪悅廣場(chǎng)將成為德州市的城市發(fā)展、商業(yè)進(jìn)步的助推器，將成為德豪悅廣場(chǎng)將成為德州市的城市發(fā)展、商業(yè)進(jìn)步的助推器，將成為德 州市乃至魯西北的財(cái)富新地標(biāo)州市乃至魯西北的財(cái)富新地標(biāo) 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悅廣場(chǎng)豪悅廣場(chǎng) 德州市的商業(yè)正處于從傳統(tǒng)市場(chǎng)向大 而全市場(chǎng)轉(zhuǎn)變過(guò)程中，本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)規(guī) 模優(yōu)勢(shì)，將成為德州市未來(lái)商業(yè)市場(chǎng) 的重要力量 餐飲、娛樂(lè)、家居建材市場(chǎng)等均強(qiáng)調(diào) 現(xiàn)在城市商業(yè)基礎(chǔ)上的提檔升級(jí)，將 成為這些行業(yè)的重要領(lǐng)導(dǎo)者 德州市的商業(yè)新引擎德州市的商業(yè)新引擎 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將是德州的第一個(gè)較 大型的城市綜合體項(xiàng)目，對(duì)城市 發(fā)展是一個(gè)值得關(guān)注的節(jié)點(diǎn) 德州城市升級(jí)的節(jié)點(diǎn)德州城市升級(jí)的節(jié)點(diǎn) 本項(xiàng)目地塊規(guī)劃180m的高層，將是德州市 第一高樓，具備成為財(cái)富新地標(biāo)的條件 依托高品質(zhì)的建筑及規(guī)劃、中高端購(gòu)物品 牌的引入，內(nèi)外兼修，塑造城市新地標(biāo) 魯西北的財(cái)富新地標(biāo)魯西北的財(cái)富新地標(biāo) 38 本綜合體的形象定位 3939393939393939 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 180 plaza . 豪悅廣場(chǎng)豪悅廣場(chǎng) 40404040 b.b.b.b.市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位 b1. 城市宏觀格局研究 b2. 項(xiàng)目立地研究 b3. 綜合體整體定位研究 b4. 產(chǎn)品市場(chǎng)研究及概念定位 中華美食城 集中式商業(yè) 家居建材市場(chǎng) 寫(xiě)字樓 酒店 公寓 沿街底商 41414141 市場(chǎng)市場(chǎng) 分析分析 需求需求 分析分析 典型典型 案例案例 項(xiàng)目項(xiàng)目 匹配度匹配度 餐飲占居民消費(fèi)支出的比重較高，整 體需求旺盛 大型的會(huì)