2011桂林別墅市場調研73p.doc

桂林別墅市場調研報告一、 桂林別墅市場發(fā)展歷程第一階段：上世紀90年代桂林別墅市場于90年代開始出現，最早的別墅區(qū)如政府在漓江邊統一興建的別墅區(qū)以及當地居民在漓江邊自建的別墅區(qū)和七星片區(qū)早期別墅等，這些別墅都還保留著傳統的所謂中式建筑形式（即農民樓），而從建筑外形、建筑風格上都缺少真正意義的開發(fā)理念。當年，桂林的別墅產品并沒有作為一種居家理念或是一種生活模式來定位，只是一味地從地理位置及交通環(huán)境因素出發(fā)而考慮。 桂林別墅市場在剛剛面世之時，地理位置及周邊環(huán)境較好，價格很低，且多為賣地自建為主。自建別墅的發(fā)展歷程從散戶到集中式，但這些早期的別墅欠缺規(guī)劃，沒有社區(qū)概念，不能稱之為真正意義上的別墅。而90年代末開發(fā)的別墅物業(yè)各方面較之前有所改善，但距真正的別墅尚有距離。代表項目：襲匯臥龍山莊、東城小區(qū)、櫻特萊莊園第二階段：2000-2010年 2000年左右，桂林城市發(fā)展速度加快，初期由于沿江土地資源較為稀缺，市區(qū)內可供開發(fā)建筑別墅的土地較少，于是別墅物業(yè)的開發(fā)向城市周邊進軍，最為突出的是對于西城區(qū)別墅市場的開發(fā)，而在市區(qū)內只能依靠舊城改造有限的土地資源建造少量的別墅。 這一時期推出的別墅，開始強調居住環(huán)境的自然和人文景觀的設計以及小區(qū)內的配套設施，如安廈開發(fā)的麒麟灣，無論從建筑外觀、建筑風格、整體規(guī)劃設計以及社區(qū)配套方面都成為了當時別墅市場上的突破，并形成了一定的規(guī)模。2005年之后，桂林別墅市場發(fā)展提速。首批市場化代表項目五號公館面世，憑借產品創(chuàng)新及項目較高的綜合素質，填補了當時桂林缺乏高端別墅住宅區(qū)的空白。在這桂林別墅市場發(fā)展的十年間，其各方各面發(fā)生了許多變化，近兩年來，縣域也出現了較為成熟的別墅項目，例如興安縣的桂林留園。市場上出現了更為豐富的建筑風格的別墅產品，別墅的社區(qū)日趨規(guī)?；?，社區(qū)配套也更開始展露雛形，市場上別墅作為居家理念或是生活模式的概念正在逐步形成，但物業(yè)管理的綜合水平低，產品缺乏特色，沒有知名品牌，仍是困擾桂林別墅市場發(fā)展的問題。代表項目：安廈麒麟灣、九里香堤、五號公館、漓江奧林苑、原鄉(xiāng)墅第三階段：現在伴隨著一線房地產品牌的進駐，桂林房地產市場將迎來新一輪的沖擊，中海、花樣年均在桂林擁有別墅項目。桂林本土房地產知名品牌安廈年底即將推出安廈世紀城最后沿江地塊的別墅產品，而另一本土知名品牌彰泰也將進駐別墅市場，旗下第六園三期、山水人家均有別墅產品的規(guī)劃。知名品牌的進駐有望提速桂林別墅市場的發(fā)展，產品的創(chuàng)新和更全面的物業(yè)管理也陸續(xù)被更多的開發(fā)商所重視。二、 桂林別墅項目的分布情況桂林市縣域 桂林別墅的分布主要在三大版塊：臨桂、桃花江邊、漓江邊。臨桂是現有別墅項目比較集中的區(qū)域，因其地理位置遠離市區(qū)，土地成本低，又是新規(guī)劃的西城區(qū)，所以不少開發(fā)商選擇在此開發(fā)。臨桂別墅項目既有純別墅項目例如麒麟灣、君臨山水，也有普通住宅小區(qū)內的別墅，如山水鳳凰城，長島16區(qū)，臨桂別墅項目分布集中，且項目體量大。桃花江邊的別墅均散布在市區(qū)，因土地緊張，相應別墅項目的規(guī)模都不算大，數量有限，代表項目：桂林公館原鄉(xiāng)墅。漓江因其特殊性，沿岸的土地審批難度以及土地價格都非常巨大的，因此市區(qū)內漓江沿岸的項目較少，即將推貨的僅有安廈世紀城漓江原著，而市區(qū)范圍外，水印長廊是漓江江景別墅的代表。而在別墅市場的土地儲備方面，市區(qū)外仍有大量別墅土地儲備，花樣年位于臨桂新區(qū)的高端休閑養(yǎng)生項目，九里香堤目前仍有200畝的土地儲備；桂磨大道上，山水鳳凰城、恒宇公司均有百畝以上的土地儲備，同時彰泰占地1000畝的山水人家項目也在此；雁山區(qū)內，中海擁有占地 70萬方的別墅項目，潤松集團也有別墅土地的儲備。除此三大板塊之外，八里街，靈川縣，興安縣也有別墅項目分布，而這三個片區(qū)的別墅產品素質一般，代表項目分別是八里街的三金莊園，靈川縣的梧桐墅戛納莊園及興安的桂林留園。三、 桂林別墅市場價格分析目前桂林別墅市場價格也可以按照三大版塊劃分。臨桂別墅價格整體較低，以麒麟灣為例，02年左右，麒麟灣價格約在2300到3000元/，06年為3600元/，09年至今價格由4200到4600元/攀升至8000元/。桃花江邊的別墅因其自然資源良好，且多分布于市區(qū)范圍內，價格較臨桂有較大差異，2002年時桃花山莊起價已達到3900到4100元/的價格， 07年時五號公館價格在6000元/，而目前在售的原鄉(xiāng)墅，均價為14000到15000元/。漓江邊的別墅是市場最高的價格，市區(qū)內早期安廈世紀城沿江別墅02時價格約在5000到6000元/，07年價格18000元/，而今年新推貨源漓江原著預計總價在2000至3000萬之間，均價達到50000到60000萬/；市郊別墅單價早期約3000到4000元/左右，目前價格約10000元/左右，而水印長廊沿江別墅均價達到43000元/。從價格分析可看出：水邊別墅的價格遠高于無天然水域的項目，漓江邊別墅的價格則明顯高于其他片區(qū)別墅，自然資源以及地段優(yōu)勢仍是桂林別墅價格最重要的構成部分。 四、 桂林別墅市場目前現狀概況目前桂林市場在售/計劃推貨別墅項目包括有萬靈潤園、安廈世紀城漓江原著、金鼎山水華府、桂林公館原鄉(xiāng)墅、水印長廊、漓江奧林苑、梧桐墅戛納莊園。 按地理位置劃分：市區(qū)別墅：包括有萬靈潤園、安廈世紀城漓江原著、金鼎山水華府、桂林公館原鄉(xiāng)墅； 市郊別墅：包括有水印長廊、漓江奧林苑、梧桐墅三期戛納莊園。 按自然資源劃分：江景別墅：目前市場上的別墅多沿漓江、桃花江分布，一線江景資源的別墅包括安廈世紀城漓江原著（漓江）、桂林公館原鄉(xiāng)墅（桃花江）、水印長廊（漓江）、漓江奧林苑（漓江支流黃沙河）； 山景別墅：包括有普陀山腳下的萬靈潤園和西山腳下的金鼎山水華府。 按產品、建筑風格劃分： 而就產品而言，目前市場上最多見的是獨棟產品和聯排產品，雙拼較少；而建筑風格方面，桂林市場上的別墅整體多為現代風格，僅三個項目為西式風格的建筑。項目名獨棟雙拼聯排建筑風格潤園有有有，主力戶型現代桂林公館原鄉(xiāng)墅無無有，主力戶型現代水印長廊有，主力戶型有有現代漓江奧林苑有，主力戶型有有北美安廈世紀城漓江原著有未知未知歐式山水華府有有有現代梧桐墅戛納莊園有有有法蘭西項目展示分析：別墅的營銷，應當呈現高端產品形象的素質，這和項目的展示有密切的關系。就目前在售的項目分析，桂林別墅市場上，項目展示仍差強人意，多數開發(fā)商并沒有重視展示的重要性。實際上，別墅這樣的大宗消費品，展示是傳遞價值的關鍵。硬件展示：銷售中心展示： 潤園銷售中心，挑高的大堂增強了整個銷售中心的氣勢，當銷售現場裝修一般，缺乏頂級豪宅的說服力。安廈世紀城漓江原著銷售中心，年代久遠，裝修陳舊，沙盤也有所損壞，現場接待體驗感差。 原鄉(xiāng)墅銷售中心，中式風格裝修，無論是沙盤模型或是接待區(qū)呈現效果均較好，有一定品質感。 山水華府銷售中心，外立面尚可，中式裝修風格，但室內設計無重點，無主題，顏色雜亂，感官體驗差。 水印長廊銷售中心，整體裝修風格為現代簡約，無沙盤展示，運用實景的相片及字畫展示的是項目良好的自然環(huán)境和高端的文化品位。 奧林苑銷售中心，外立面尚可，銷售大廳寬敞，有挑高設計，現場播放有影視宣傳片，但現場裝修陳舊，簡陋，沙盤破損，品質感低。示范區(qū)展示： 潤園會所旁園林景觀呈現較好，中央湖景是項目的園林特點，但有工地施工用電電線影響，且工地臟亂。 原鄉(xiāng)墅目前只呈現了售樓周邊局部的園林景觀，主要以水景為主。 山水華府的園林以中式風格為主，是市場上少有的別墅園林風格。 水印長廊一期的園林及江岸的觀景平臺已全部呈現，景觀效果好，園藝植物的運用上也頗為出色。 奧林苑一期的園林已經成熟，二期尚在施工中，但項目沒有嚴格意義上的景觀，只是綠化較為茂密。地盤展示： 潤園的施工現場采取封閉式管理，但客戶仍能進入到現場，項目道路不平整，入口出多下水道蓋，項目內導示牌較少。而項目的示范園林，樣板間緊鄰銷售中心，客戶看樓較為方便，看房通道的道路較好。 原鄉(xiāng)墅：工地圍墻廣告展示，采取全封閉式的工地管理，現場整潔，墻體廣告主要展示產品信息及開發(fā)商品牌，看房通道干凈、整潔，距離短，但用塑料葉子裝飾墻面影響觀感，樣板間前附注有參觀須知，細節(jié)感良好。 山水華府，外立面已成型，中央景觀施工中，沒有采取封閉式管理。水印長廊，部分外立面已成型，沒有采取封閉式管理，。奧林苑：工地現場并沒有進行封閉管理，工地混亂，園林景觀尚未開始建設。樣板房展示： 軟件展示：物業(yè)服務展示：原鄉(xiāng)墅：保安操練銷售服務展示：原鄉(xiāng)墅：看房電瓶車服務人員形象展示：原鄉(xiāng)墅：置業(yè)顧問形象市場銷售現狀：目前市場上的別墅銷售以尾貨去化為主，例如桂林公館原鄉(xiāng)墅一期、水印長廊一期、漓江 奧林苑二期，而絕大部分項目下半年均有推貨、蓄客計劃，因此今年下半年的別墅市場將形成井噴局面。而從目前市場的銷售現狀不難看出，目前銷售的項目均擁有較好的自然資源，占據漓江資源的項目在市場上的價格仍占據標桿的地位，尤其是擁有一線江景的項目，且無論在市區(qū)內外，銷售情況均非常良好。項目名銷售狀態(tài)總戶數推貨量在售貨量供應產品類型銷售價格推貨時間潤園待售71戶獨棟、雙拼、聯排均價28000元/近期安廈世紀城漓江原著待售未知今年內推貨5套無獨棟均價50000-60000元/預計2011.1011月桂林公館原鄉(xiāng)墅在售331戶一期推貨110套，二期百余套約在年底開始接受登記余13套聯排均價14000-15000元/2010.12山水華府待售40戶16套16套獨棟、雙拼、聯排均價14000-15000元/近期水印長廊在售83戶一期推貨33套，二期50套獨棟月推售余9套獨棟、雙拼、聯排起價12000元/，沿江均價4300009年至今漓江奧林苑在售527戶二期推貨約200多套，三期30余套約在明年年初10余套獨棟、雙拼、疊拼均價9000-11000元/2010.5梧桐墅戛納莊園在售88戶一期推貨24套23套獨棟、聯排均價13000元/2011.7六、桂林市具體項目資料：1.潤園 1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設計公司。項目地點。開發(fā)商： 廣西桂林萬靈投資（集團）有限公司銷售代理：深圳精銳智業(yè) 廣告代理：熱雪景觀設計:廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設計:香港易遜建筑設計公司地點：會仙路11號2、在推貨量，價格，現階段優(yōu)惠政策。在推貨量：71戶價格：均價28000元/；聯排600萬-800萬，雙拼800萬-1000萬，獨棟2000萬-3000萬優(yōu)惠政策：vip卡優(yōu)惠30萬-100萬3、產品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點。產品類型：獨棟、雙拼、聯排戶型區(qū)間：270-450實用面積：350-700優(yōu)缺點：優(yōu)：戶型方正，部分客廳挑高設計，每戶帶私家車庫；缺：贈送面積少，花園面積小，每戶車庫僅一個車位。4、景觀設計，園林布局特點。目前社區(qū)綠化部分成形，會所、樣板間處園林景觀較好，社區(qū)入口有疊水景觀，中央有湖景帝琴湖，會所旁泳池邊設計有小廣場及水吧。園林景觀配置一般，綠化配置多為常規(guī)植物，項目內保留了一些原生樹木。而除入口疊水景觀，中央湖景外，其余景觀無亮點。5、建筑風格，特點現代建筑風格，建筑結合鋼架結構。建筑立面效果較好，運用了澳洲砂巖，石材及實木多種材質進行搭配。6、總建筑面積、棟數、風格、綠化率、容積率、有無車庫。占地面積：26000建筑面積：19000容積率：0.74 綠化率：54%車庫：71個車庫車位，10個公共車位7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：七星區(qū)核心區(qū)位，交通便利，周邊生活配套充足，但項目被綠濤灣及湖畔山莊包圍，與周邊農民房一墻之隔，緊鄰黃初塘水質不佳。周邊配套：教育：師大二附中、育才小學、龍隱小學、七星幼兒園、廣西師范大學、桂林電子工業(yè)學院、桂林工學院；購物：南城百貨、家樂商貿城、華榮超市、甲天下購物廣場；銀行：中行、建行、工行、農業(yè)銀行、桂林銀行；娛樂：桂林國際會展中心、桂林體育館、東江高爾夫練習場、鑫海國際影城、樂庫ktv、歌巢ktv、；景點：漓江、七星公園、穿山公園、漓東公園（規(guī)劃中）；醫(yī)院：桂林第五人民醫(yī)院、桂林中西醫(yī)結合醫(yī)院；餐廳：麥香坊、綠島咖啡、椿記燒鵝、小南國等多種特色小吃；交通：14路公交車。8、會所風格、樣板間，項目配套。會所：現代建筑，一層挑高，地面三層，地下負一層。一層為銷售接待場所，二層辦公，三層影視廳。會所裝修風格為現代，裝修效果一般。樣板間：項目樓王，裝修風格為歐式，擁有獨立入戶通道及親水觀景平臺，需繳納50萬誠意金才能參觀。項目配套：公共泳池，水吧。9、物業(yè)公司，物業(yè)費，物業(yè)有無亮點。物業(yè)管理公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司物業(yè)顧問公司:廣州利海酒店物業(yè)管理公司亮點：“金鑰匙”服務10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：獨棟6棟戶，雙拼30戶，聯排35戶類型組合：獨棟+雙拼+聯排景致組合：獨棟圍繞中央湖景11、營銷活動，推廣渠道。營銷活動無，推廣渠道為桂林晚報、戶外、搜房網s優(yōu)勢w劣勢1. 市中心地段；2. 所屬板塊是公認的高端住區(qū)七星區(qū)；3. 緊鄰國家4a級景區(qū)七星公園，臨近駱駝山，位于普陀山腳下，自然資源優(yōu)勢佳；4. 周邊規(guī)劃有漓東公園；5. 交通便利，多趟公車可到達；6. 周邊配套充足，衣食住行齊全；7. 項目在市場上知名度高，曾獲兩項國際大獎；8. 純別墅，氛圍純粹；9. 涵蓋獨棟、雙拼、聯排產品，形態(tài)豐富；10. 有后門聯通至七星公園；11. 園林由知名景觀設計公司廣東棕櫚園林設計；12. 社區(qū)綠化部分成形，中央景觀效果尚可；13. 社區(qū)內有中央湖景景觀；14. 進門雙門崗設計，增加了項目的私密性；15. 擁有會所、社區(qū)泳池、水吧；16. 入口處聯排、及中央水景邊的獨棟已成型，可現房銷售；17. 建筑風格較好，外立面多材質搭配品質感較強；18. 部分戶型客廳挑高設計；19. 每戶帶私家車庫；20. 獨棟擁有親水觀景平臺設計，視野效果好；21. 項目內保留了一些原生大樹；22. 物業(yè)公司為“金鑰匙”服務；23. 制作有環(huán)幕3d影片展示項目；24. 1對1的置業(yè)顧問貼身服務。1. 地處鬧市，人口流動量大，環(huán)境不幽靜；2. 被綠濤灣、湖畔山莊包圍，私密性差；3. 緊挨農民房，形象印象大；4. 外圍黃初塘改造尚有時日，現階段水質不佳；5. 沒有借助緊鄰七星公園的優(yōu)勢；6. 上下班高峰周圍容易堵車；7. 周邊商業(yè)氛圍濃厚，且無高端消費場所； 8. 項目名“萬靈”爭議大，開發(fā)商無品牌知名度；9. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性；10. 園林景觀無特色，無名貴植物；11. 社區(qū)進門通道過長；12. 會所裝修效果一般，體現不出項目頂級豪宅的定位；13. 樣板間需繳納50萬誠意金方能進入，既造成了部分客戶有抵觸情緒，樣板間也沒有發(fā)揮作用，無法讓客戶更加了解產品，體驗感打折；14. 戶型贈送面積少，花園面積小；15. 獨棟戶與戶之間沒有圍墻相隔，僅有綠化；16. 部分房屋結構存在不合理，通往花園的門卻是窗戶；17. 每戶車庫僅夠停一輛車，項目公共停車位也很少；18. 項目細節(jié)不佳，如鋼架結構的防銹處理不到位；外立面砂巖沒有進行處理，部分已受潮，長有青苔；社區(qū)道路不平整，門口處多井蓋，影響客戶觀感；19. 項目施工現場缺乏管理，圍墻包裝陳舊；20. 置業(yè)顧問接待過程中，部分過于夸張的說辭與實際反映的情況存在落差，會引起客戶抵觸情緒；21. 現場接待缺禮品派發(fā)給客戶；22. 項目開發(fā)周期過長，許多客戶對項目有擔憂；23. 項目沒有營銷推廣活動，推廣渠道窄，無法把握到準確客戶。o機會t威脅1. 市場上沒有同等區(qū)位的競爭對手； 2. 市場上交通便利，配套齊全且擁有良好自然景觀的別墅非常稀缺；3. 對擁有良好交通及配套的，能用于商務會所別墅的不滿足； 4. 城市中心地塊的稀缺和未來升值的空間； 5. 七星區(qū)成為高端居住區(qū)代表，為項目的價值提供了支撐； 6. 同等價位的別墅項目，如漓江原著，水印長廊尚未開始蓄客；7. 漓東公園規(guī)劃，周邊環(huán)境有望得到改善。 1. 市場宏觀調控的不確定性以及有可能的限購政策； 2. 下半年別墅市場供應量增多； 3. 市場上更具優(yōu)勢產品的威脅，低價格項目的競爭；4. 其他項目通過有效的營銷活動和多方位的推廣渠道，吸引、把握了更廣泛的客群； 5. 部分項目的園林、樣板間及其他銷售展示更為出色；6. 定價偏離市場，產品與其訴求的頂級豪宅概念差距較大，一則無法吸引到準確的客群，二則過高的價格讓許多客戶流失；7. 頂級客戶追求產品私密性強，這正是項目的硬傷；8. 通往七星公園的后門有可能成為安全隱患。2.漓江原著1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設計公司。項目地點。開發(fā)商：安廈房產、世紀房產 銷售公司：深海置業(yè)地點：崇信路30號2、在推貨量，價格，現階段優(yōu)惠政策。在推貨量：10月-11月間約推出5套獨棟別墅價格：均價50000-60000元/，總價（報價）2千萬-3千萬元3、產品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點。產品類型：獨棟、疊拼、多層戶型區(qū)間：所推獨棟面積為400左右；實用面積：900，包括有約200多的地下負二層及頂層露臺，以及200-300的花園；優(yōu)缺點：每戶帶泳池，車位大，可以根據業(yè)主需求對室內空間進行自由隔斷。4、景觀設計，園林布局特點。沒有景觀展示，只有安廈世紀城前期的園林景觀。漓江原著的園林設計方面將以七戶為一組團進行設計，設計擁有中央景觀和公共停車位。前期園林景觀5、建筑風格，特點歐式建筑。6、總建筑面積、棟數、風格、綠化率、容積率、有無車庫。占地面積：36.6萬 建筑面積：4.6萬容積率：1.25 綠化率：45% 車庫：漓江原著別墅車位比例約1:5，每戶車庫擁有四個停車位及一個公共停車位。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：象山區(qū)內，城市主干道上，交通便利，周邊生活配套充足，擁有成熟的居住氛圍，周邊多為住宅小區(qū)及軍校，臨近南溪山公園，外部環(huán)境較好。周邊配套：教育：陸軍學院；桂林十六中、桂林八中、將軍橋小學；購物：南城百貨；銀行：交行、工行、農行、中行、建行、商行；景點：南溪山公園；餐飲：椿記燒鵝、北海漁村酒樓、桂林仔、金龍寨酒樓；醫(yī)療：南溪山醫(yī)院、中醫(yī)學院附屬醫(yī)院；交通：11、12、33、56、99路公交車。緊鄰漓江8、樣板間，社區(qū)配套。樣板間：暫無社區(qū)配套：3000平米運動會所，擁有大型露天游泳池、大型室內籃球館、網球場、羽毛球館、乒乓球館、壁球館、健身房等場館和設施。9、物業(yè)、物業(yè)公司有無亮點。物業(yè)管理公司: 桂林市振安物業(yè)管理有限公司 10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產品類型的組合，景致組合）。 類型組合：別墅、疊拼、多層、景致組合：面對漓江一線江景。11、營銷活動，推廣渠道。尚未啟動s優(yōu)勢w劣勢1. 市區(qū)范圍內；2. 一線江景，自然資源優(yōu)勢極佳；3. 臨近南溪山公園；4. 交通便利；5. 周邊配套充足6. 周邊多為住宅小區(qū)，居住氛圍濃厚；7. 江心大洲島、小洲島，規(guī)劃為漓江生態(tài)公園；8. 大型成熟社區(qū)，入住率高，社區(qū)內配套充足；9. 開發(fā)商品牌及項目知名度高；10. 涵蓋獨棟、疊拼、多層等產品，形態(tài)豐富；11. 戶型可根據客戶需求進行調整；12. 贈送面積1:1，每戶均有泳池；13. 車位充足，且有公共停車位；14. 擁有私家沿江步道；15. 物業(yè)管理較好，社區(qū)有公共小巴。1. 非高端住宅片區(qū)；2. 整個社區(qū)開發(fā)周期長，形象老化；3. 非純粹別墅項目，影響居住氛圍；4. 社區(qū)內眾多的商鋪會影響居住私密性。o機會t威脅1. 市區(qū)范圍內唯一一個漓江邊的別墅；2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 外圍生活氛圍濃厚的別墅項目少；4. 擁有完善內配套的別墅項目少； 5. 市場上無提供定制式服務的項目；6. 安廈世紀城在市場上積累的口碑和開發(fā)商的知名度、客戶資源7. 城南無別墅項目。1. 市場宏觀調控的不確定性以及有可能的限購政策； 2. 下半年別墅市場供應量增多，更多項目將參與市場競爭； 3. 同樣占據漓江資源的水印長廊項目的競爭；4. 價格過高，超過桂林市場的接受水平；5. 頂級客戶追求產品私密性強，專屬性強，而多物業(yè)形態(tài)的混搭讓項目頂級別墅產品的純粹性大大折扣。6. 同等價位的潤園將早已本項目出貨。3.桂林公館原鄉(xiāng)墅1、 開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設計公司。項目地點。開發(fā)商： 信和信投資發(fā)展（深圳）有限公司景觀設計:廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設計: 中國建筑學院風景研究院地點：九華路西一里21號2、在推貨量，價格，現階段優(yōu)惠政策。在推貨量：110戶，現余13戶 2其 8月底動工，預計年底接受登記 推貨量100余套；價格：均價14000-15000元/，總價250萬-450萬；優(yōu)惠政策：老帶新優(yōu)惠2萬元；3、產品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點。產品類型：聯排；戶型區(qū)間：170-290建面；贈送面積：每戶贈送標準層高的地下層、外院、中庭院、后花園、掛架露臺花園及車庫,每戶贈送面積高達180-400；優(yōu)缺點：優(yōu)：戶型方正，南北朝向，戶型創(chuàng)新，用回廊鏈接樓梯，多面采光，贈送面積多，地下室有天井和天窗，每戶帶私家車庫；缺：客廳、房間面積均較小。 4、景觀設計，園林布局特點。目前社區(qū)景觀尚未成型，項目的入口處至售樓部間的大片空地保留有原生樹木，及鋪有草皮，售樓部附近部分水景。項目目前的園林景觀沒有明顯特色，但很好了借助了外在的自然環(huán)境。 園林景觀5、建筑風格，特點現代建筑風格，外墻貼磚，色彩搭配及建筑風貌上品質感較好。建材：意大利技術威盾鋁木復合窗；江蘇宜興紫砂劈開磚。 建筑外立面6、總建筑面積、棟數、風格、綠化率、容積率、有無車庫。占地面積：1.2萬；建筑面積：6.9萬；容積率：0.56 ；綠化率：51% ；車庫：415個 ，每戶車庫可容納2-3臺車不等。7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：桃花江邊，自然環(huán)境良好，臨近蘆笛巖景區(qū)，交通尚屬便利便利，周邊無生活配套，但驅車可達，項目周邊現階段仍較為荒涼，多農家樂。周邊配套：教育：桂林市第五中學，蘆笛小學；購物：南城百貨、沃爾瑪商城；銀行：農行、建行；景點：蘆笛公園；餐飲：小南國，澳門酒家，農家樂；交通：3路車。周邊景色8、會所風格、樣板間，項目配套。會所：暫無樣板間：裝修風格，室內軟裝為歐式風格，局部景觀采用中式。樣板間呈現效果好，化解了原戶型的不足；項目配套：公共泳池。 9、物業(yè)公司，物業(yè)費，物業(yè)公司有無亮點。物業(yè)管理公司: 桂林市永和物業(yè)有限公司 物業(yè)顧問公司:浙江綠城物業(yè)管理有限公司亮點：和118醫(yī)院建立社區(qū)健康服務管理體系物業(yè)費：2.9元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產品類型的組合，景致組合）。 類型組合：純聯排景致組合：項目規(guī)劃分誠園，和園，信園，雅園，明園，慧園，中央有水景景觀設計，一期開發(fā)項目最內部的誠園，和園，信園，二期開發(fā)雅園，明園，三期開發(fā)最外圍的慧園，最接近桃花江景色。11、營銷活動，推廣渠道。營銷活動：成立原鄉(xiāng)俱樂部，同時出版有原鄉(xiāng)月報原鄉(xiāng)季刊，制作項目形象片品味。 2010.1010月16日舉行實景現樓攝影大賽頒獎儀式，頒獎現場同時播放獲獎作品。2010.12.25日開盤活動原鄉(xiāng)墅于25日在漓江大瀑布飯店舉辦品鑒會暨開盤啟動儀式 2011.6.4“傳承佳節(jié)文化，體驗原鄉(xiāng)生活”活動邀請業(yè)主現場包粽子，觀看賽龍舟表演，并邀請到桂林電視臺板路欄目主持人老胡講解端午故事。推廣渠道戶外、新浪樂居、桂房網s優(yōu)勢w劣勢1. 市區(qū)范圍內；2. 緊鄰蘆笛景區(qū)，自然環(huán)境佳；3. 臨近兩江四湖二期改造工程；4. 交通便利程度尚可；5. 周邊環(huán)境未經過度開發(fā)，私密性較高；6. 純別墅，氛圍純粹；7. 產品線單一，開發(fā)商開發(fā)成本低；8. 園林、建筑、樣板間均有知名設計公司設計；9. 項目內部有自然山體；10. 售樓部現場裝修效果較好，接待環(huán)境佳；11. 樣板間品質感強，利用軟裝化解了戶型的不足；12. 建筑風格較好，外立面品質感強；13. 面積小，適于投資；14. 戶型創(chuàng)新，利用走廊劃分室內空間；15. 南北朝向，室內多面采光；16. 贈送面積大，每戶均帶地下室，頂層帶露臺；17. 每戶均擁有前院、中院、后院的設計；18. 每戶帶私家車庫，并能停放2-3部車；19. 設計有天井及天窗，地下室采光較好；20. 項目內保留了一些原生大樹；21. 知名物業(yè)顧問公司；22. 和118醫(yī)院有合作關系；23. 拍攝有項目形象片對外推介項目；24. 接待需預約，有看房車接待；25. 成立有原鄉(xiāng)俱樂部，并發(fā)行原鄉(xiāng)月報原鄉(xiāng)季刊，更好的展示開發(fā)商實力及項目品味。26. 現場封閉式施工管理，管理有效；27. 現場細節(jié)較為景致，導視牌等設計均較有品質感；28. 利用工地圍墻展示項目的開發(fā)商實力及合作單位實力；29. 營銷活動豐富，吸引有價值客戶；30. 宣傳炒作到位，制造話題、事件營銷。1. 位置較偏，周圍缺配套；2. 屬于中低端板塊疊彩區(qū)；3. 周圍沒有高端住宅項目；4. 項目門口道路路況不佳；5. 周邊多村民及農家樂項目，人員素質不高；6. 社區(qū)密度大，樓間距窄，影響私密性差；7. 產品線單一，無法滿足更多客戶需求；8. 園林景觀無突出特色；9. 現階段項目沒有會所展示；10. 仍在施工中，非現房銷售；11. 產品客廳面積小。o機會t威脅1. 市場上同等區(qū)位的競爭對手少； 2. 市場上戶型面積最小，總價最低的項目；3. 市場上唯一的純聯排別墅項目；4. 市場上唯一的提出“雙院墻”概念的別墅，戶型在市場上也屬于唯一；5. 周邊自助游、自駕游的區(qū)內外游客能成為潛在客群； 6. 市區(qū)內桃花江邊土地的稀缺和未來升值的空間；7. 兩江四湖二期改造工程后周邊環(huán)境將提升；8. 面積小，總價低，自然環(huán)境好，迎合了外地客群的投資心理；9. 疊彩區(qū)內唯一在售的別墅；10. 桂林北邊縣域客戶在市區(qū)范圍內的高端置業(yè)需求；11. 周邊湖光山色項目三期總價接近本項目，但產品，品質差距大。1. 市場宏觀調控的不確定性以及有可能的限購政策； 2. 下半年別墅市場供應量增多，更多產品類型，更多戶型面積的項目將參與市場競爭； 3. 片區(qū)整體形象落后；4. 桃花江邊另一個別墅山水華府即將推貨； 5. 靈川縣，興安縣內的別墅項目競爭；6. 周邊高總價普通住宅項目的競爭。4.山水華府1、開發(fā)商、銷售、廣告代理公司，景觀、建筑設計公司。項目地點。開發(fā)商：桂林金鼎房地產開發(fā)有限公司 銷售代理：深海置業(yè)景觀設計單位:廣東棕櫚園林股份有限公司建筑設計單位:深圳市國際印象建筑設計有限公司地點：甲山路145號2、在推貨量，價格，現階段優(yōu)惠政策。在推貨量：別墅16戶：4戶獨棟、4戶雙拼、4戶聯排及公寓24戶 價格：別墅均價14000-15000元/，總價388萬-800萬，公寓折前價格7600 ，推出108萬特惠房一套3、產品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點。產品類型：公寓、獨棟、雙拼、聯排戶型區(qū)間：獨棟：513（帶地下室，地面三層）；雙拼：285（無地下室，地面四層贈送面積64）；聯排281-305（無地下室，地面三層，贈送面積13.5-50），公寓157花園面積：150-500 戶型優(yōu)缺點：優(yōu)點：聯排有上空內庭院，雙拼及獨棟，客廳上空客廳有上空內庭院，商庭院，商品其0好園，慧園，中央有水晶景觀4、景觀設計，園林布局特點。四合院式圍繞4300中央蘇式園林，有中式回廊，及景觀雕塑小品及水景。 實景園林5、建筑風格，特點現代建筑，外墻材質：三色劈離磚、文化石、真石漆外立面實景6、總建筑面積、棟數、風格、綠化率、容積率、有無車庫。占地面積：1.26萬 建筑面積：8360（不含地下室） 容積率：0.6 綠化率：60% 車庫：40。 7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：西山腳下，桃花江邊，自然優(yōu)勢明顯，環(huán)境幽靜，但周邊居住水平素質不高，無法構成高端住區(qū)氛圍。周邊配套：教育：師專甲山校區(qū)，桂林中學；購物：微笑堂；銀行：中行、建行、工行、農業(yè)銀行、桂林銀行；景點：西山公園；醫(yī)院：桂林市醫(yī)專；餐廳：麥香坊、上島咖啡、澳門酒家等；交通：25路公交車。8、會所，樣板間，社區(qū)配套。會所：銷售中心純透明一層建筑，裝修風格為中式，效果一般，設計感弱，全透明的設計夏天非常炎熱；樣板間：暫無；社區(qū)配套：恒溫泳池，中央熱水 ，高清電視信號。9、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產品類型的組合，景致組合）。 類型組合：公寓、獨棟、雙拼、聯排、戶型配比：別墅16戶：4戶獨棟、4戶雙拼、4戶聯排及公寓24戶景致組合：圍繞中央園林10、營銷活動，推廣渠道。年初 紅酒答謝會推廣渠道：桂林晚報，居桂林s優(yōu)勢w劣勢1. 市區(qū)范圍內；2. 西山腳下，桃花江邊，環(huán)境幽靜；3. 交通便利；4. 項目戶數少，私密性強；5. 四合院式布局，樓間距大，6. 景觀設計由知名公司棕櫚園設計；7. 每戶均可觀賞到中央景觀；8. 聯排有上空內庭院，雙拼及獨棟，客廳上空；9. 擁有會所，中央熱水；10. 是唯一擁有恒溫泳池、高清電視信號的別墅項目；11. 贈送花園面積較大；12. 準現房銷售； 13. 土地產權70年；14. 包含多種物業(yè)形態(tài)。 1. 周邊缺生活配套，無高端住區(qū)風貌；1. 開發(fā)商沒有知名度；2. 非純粹別墅項目，影響居住氛圍； 3. 項目體量小，無法形成居住規(guī)模；4. 車位少；5. 產品沒有亮點；6. 聯排和雙拼沒有地下室；7. 建筑、園林品質感一般；8. 項目現場接待環(huán)境一般；9. 售樓部裝修缺乏特點，現場接待服務一般，均缺少高端項目的品質感。o機會t威脅1. 與另一個桃花江邊的別墅相比較市中心更近； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 西山腳下唯一在售的別墅項目；4. 秀峰區(qū)唯一在售的別墅項目；5. 沒有同類四合院式產品的競爭； 6. 唯一一個中式園林的別墅項目； 7. 唯一一個有恒溫泳池，高清電視信號別墅項目；8. 周邊熱銷項目廣源國際社區(qū)推出三期新貨，將帶旺片區(qū)人氣。1. 市場宏觀調控的不確定性以及有可能的限購政策； 2. 下半年別墅市場供應量增多，更多項目將參與市場競爭； 3. 同樣占據桃花江資源的原鄉(xiāng)墅的競爭。5、水印長廊1、開發(fā)商、銷售，景觀、建筑設計公司。項目地點。開發(fā)商： 廣西桂林金德房地產開發(fā)有限公司；銷售代理：烽行地產；景觀設計: 當代卓藝（香港園景有限公司）；建筑設計:香港易遜建筑設計公司；地點：桂磨路10公里處。2、在推貨量，價格，現階段優(yōu)惠政策。在推貨量：一期推貨33套，現余9套，二期預計10月推50套純獨棟；價格：起價12000元/，沿江均價43000元/，聯排起價530萬，獨棟起價800萬，沿江標桿獨棟達2300萬元。3、產品類型，戶型面積，戶型優(yōu)缺點。產品類型：獨棟、雙拼、聯排戶型區(qū)間：390-560建面 二期戶型600-1100建面 花園面積：90-750 獨棟占地約兩畝，花園面積一畝半優(yōu)缺點：優(yōu)：戶型方正，聯排戶型擁有地勢高差，多面采光，擁有天井，帶地下室，二期所有別墅均帶泳池，花園以精裝標準交房4、景觀設計，園林布局特點。目前項目一期綠化已經全部成形，綠化配置豐富，多種園藝植物搭配，錯落有致，較有層次。所有園林景觀均以詞牌名命名，文化感強，有疊水、瀑布景觀，沿山修有3條步道。5、建筑風格，特點現代建筑風格，造型別致，外立面采用涂料、防腐木。6、總建筑面積、棟數、風格、綠化率、容積率、有無車庫。占地面積：12萬 建筑面積：6.45萬容積率：0.45 綠化率：61%車庫：179個，其中公共停車位27個7、外部環(huán)境、周邊配套。外部環(huán)境：位于桂磨大道上，周邊旅游資源豐富，有大圩、漓江景區(qū)，漓江高爾夫，近繞城高速入口，臨近七星區(qū)規(guī)劃的高新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。周邊配套：教育：七星幼兒園分園、十八中、任遠中學、育才小學醫(yī)院：桂林高新醫(yī)院郵局：高新分局銀行：農行、交行、商行、工行、建行其他：桂林山水高爾夫球場、漓江高爾夫球場交通：9路公交車。8、會所風格、樣板間，社區(qū)配套。會所：一個是目前的售樓部，裝修風格現代簡約，有茶室，后期將重新裝修改造為私房菜館；另一個茶藝會所位于江邊，施工中，將作為二期的銷售中心；樣板間：一期有兩套樣板間，均以售出。樣板間設計感強，裝修風格均為現代，極大的展示出了產品的優(yōu)點，給客戶良好的體驗；社區(qū)配套：茶藝會所、私房菜館、1000米的沿江觀景長廊、網球場 ；9、物業(yè)公司，物業(yè)費，物業(yè)有無亮點。物業(yè)管理公司: 廣西華林物業(yè)服務有限公司物業(yè)顧問公司: 廣西華林物業(yè)服務有限公司物業(yè)費：聯排3.9元/月/，獨棟5.8元/月/10、整體規(guī)劃（戶型配比、不同產品類型的組合，景致組合）。 戶型配比：總戶數83戶，雙拼2戶，聯排15戶，獨棟66戶類型組合：一期獨棟+雙拼+聯排 二期純獨棟11、營銷活動，推廣渠道。營銷活動無，推廣渠道戶外s優(yōu)勢w劣勢1. 緊鄰漓江八景之“奇峰掛月”，一線江景，視野極佳；2. 擁有1公里江岸線，退讓距離15米；3. 自然生態(tài)良好，有白鷺棲息；4. 遠離市區(qū)，環(huán)境幽靜；5. 周圍旅游資源豐富，包含有大圩，古東，漓江景區(qū)，山水高爾夫，漓江高爾夫等；6. 臨近繞城高速路口；7. 道路通暢，路況好；8. 純別墅，社區(qū)氛圍好；9. 超低容積率；10. 擁有名家擔任建筑、景觀設計，二期邀請由劉太格出任建筑設計，高文安擔綱樣板間設計；11. 涵蓋獨棟、雙拼、聯排產品，形態(tài)豐富；12. 項目只擁有一個出入口，便于安防；13. 項目一期園林景觀已經全部成形，有疊水、瀑布等景觀；14. 園林景觀較有特色，均以詞牌名命名，文化感強； 15. 項目內有自然山體和天然泉眼，并修有登山步道；16. 沿江有景觀平臺；17. 擁有兩個會所，網球場等社區(qū)配套；18. 一期已現房銷售；19. 建筑風格較好，造型別致現代；20. 聯排產品帶前后花園，有超大天井，多面采光；21. 沿江獨棟產品擁有約1.5畝的花園，22. 二期所有產品均帶私家泳池，花園以精裝標準交付；23. 每戶均帶私家車庫，車位比為1:2；24. 物業(yè)管理較好，聘有退伍特種兵擔任安防；25. 沿江有紅外線監(jiān)控；26. 樣板間設計感強，較有品質感；27. 1對1的置業(yè)顧問貼身服務，置業(yè)顧問水準較高；28. 項目內有看房電瓶車。1. 位于市郊，地理偏僻；2. 周邊無生活配套；3. 項目開發(fā)時間長；4. 土地產權僅50年；5. 開發(fā)商本土知名度不高；6. 戶型面積大，總價高；7. 聯排沒有車庫，僅是停車位；8. 部分產品不是南北朝向，受西曬影響。o機會t威脅1. 市場上罕有的占據一線漓江資源的別墅； 2. 沿江地塊的稀缺性及升值空間；3. 市場對于環(huán)境幽靜，適于度假休閑別墅的仍有需求； 4. 近“黃金旅游”通道、高爾夫球場，多省內外客戶及自駕車客戶途經； 5. 近繞城高速入口，便于省內及其他地域客戶的交通； 6. 鄰近奧林苑項目以低總價吸引了許多客戶前來； 7. 別墅土地儲備豐富，周邊有可能形成大規(guī)模的別墅區(qū)。1. 市場宏觀調控的不確定性以及有可能的限購政策； 2. 下半年別墅市場供應量增多；3. 市場上更具優(yōu)勢產品的威脅；4. 低價格項目的競爭；5. 市區(qū)內漓江邊項目漓江原著的直接競爭；6. 同區(qū)域內奧林苑的直接競爭。6、漓江奧林苑1、開發(fā)商、銷售，廣告代理公司。項目地點。開發(fā)商： 桂林市松杉房地產開發(fā)有限公司 銷售代理：一品堂廣告代理：廣州超