2012年房地產估價師資格考試《房地產開發(fā)經營與管理》全真模擬試題及答案（十五）.doc

2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有（）的特性。a獨一無二和供給有限b獨一無二和價值最大c流動性差和價值最大d不可移動和用途多樣2、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=065，則用指數平滑法預測的2007年該緘市商品住宅銷售量為()萬m2。a3905b3995c5235d54303、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（）萬元。a、180.0b、300.0c、309.0d、313.24、下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（）。a.房地產投機b.物價變動c.財政收支狀況d.居民收入水平5、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000m2，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50，設備安裝工程尚未進行。另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價時點的完工程度是（）。a30b45c65d756、基準地價系數修正法的基本原理是（）。（建設工程教育網原創(chuàng)）a收益原理b替代原理c地租理論d區(qū)位理論7、按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2；而估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a估價對象的房地產狀況優(yōu)于可比實例的房地產狀況，價格高7b可比實例的房地產狀況優(yōu)于估價對象的房地產狀況，價格低7c可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071d可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.9338、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值（）。a下降b上升c不變d不能確定9、購置某物業(yè)用于出租經營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。a小于5年b在56年之間c在67年之間d在78年之間10、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元。按時四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價為（）萬元。a53.34b85.34c106.68d213.3611、房地產抵押貸款二級市場的發(fā)展，實現(xiàn)了房地產抵押貸款市場與資本市場的()。a分離b獨c對d融合12、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()a房屋出租b房地產抵押c土地使用權出讓d土地使用權轉讓13、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。a2.4b3.0c3.8d7.214、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（）。a土地使用權出讓費b土地使用費c土地使用權轉讓費d毛地價15、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。a、等于b、大于c、小于d、無法判斷16、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。（提供）a65.4b81.8c87.2d109.017、某市2003年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2002年未完工轉入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2003年竣工的房屋建筑面積為80萬m2那么，該市房屋均平均建設周期為（）年。a0.5b1.5c2d318、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為8130元/m2，建筑物重量價格為900元/m2，而市場上該類房地產正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d9419、房地產開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。a管理費b銷售費用c其他費用d前期費用20、直線趨勢法公式中的常數a、b是由（）決定的。a、房地產的歷史價格資料b、房地產的未來價格資料c、房地產的現(xiàn)時價格資料d、估價人員選取的價格資料21、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產風險更高b商用房地產的收益更高c商用房地產的價值更高d商用房地產的增值潛力更大22、標準深度是指標準宗地的()a.街道寬度b.臨街深度c.街道長度d.街道曲度23、下列關于房地產開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。a成本利潤率是年成本利潤率b成本利潤率是開發(fā)經營期的成本利潤率建設工程教育網c投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率d投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率24、下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。a設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經營成果，激勵其更好地管理物業(yè)b知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長c百分比租金的基數通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的部分d營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設置往往較高25、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/m2，首付款為房價的30，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4和7，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。a1002.45b1012.45c1027.42d1037.4526、在房地產開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。a建筑安裝工程費b公共配套設施建設c土地費用d基礎設施建設費27、房地產投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權益類型b抵押方式c投資業(yè)務d信托性質28、下列關于農地征收費用的表述中不正確的是（）。a青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定29、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預計為9000元/m2；則最合理的拆遷補償價格應以（）元/m2為基礎進行修正。（提供）a4000b5000c6000d900030、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。a、100b、300c、600d、90031、市場的客體通常是指（）。a買家b賣家c交易對象d交易價格32、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是()。a、某標準廠房b、某酒廠廠房c、某待出讓土地d、某寫字樓33、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產投資特性中的（）。a位置固定性b不一致性c適應性d相互影響性34、對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（）。a潛在市場服務市場有效市場合格的有效市場b服務市場潛在市場服務市場合格的有效市場c潛在市場有效市場合格的有效市場服務市場d潛在市場服務市場合格的有效市場有效市場35、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。（提供）a80b82c83d92二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。a意外破壞的損毀b市場供給過量c建筑設計的缺陷d人們消費觀念的改變e周圍環(huán)境條件惡化2、開發(fā)商的主要合伺關系通常包括（）等。a保險合同b分包合間c銷售合同d勘察設計合同e加工合同3、應用路線價法需要進行（）等修正。a臨街深度b土地形狀c交易曰期d交易情況e臨街寬度4、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢5、房地產置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。a自我消費b房地產保值c房地產增值d開發(fā)利潤e出租收益6、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有()。a期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)b標準差相同、期望值小的為優(yōu)c標準差相同，期望值大的為優(yōu)d標準差系數大的為優(yōu)e標準差系數小的為優(yōu)7、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷售百分比法c目標任務法d競爭對等法e談判法8、下列關于可比實例的說法中，正確的有（）。a可比實例一定是交易實例b可比實例不一定是交易實例c交易實例一定是可比實例d交易實例不定是可比實例e可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例9、前期工程費用主要包括（）。a拆遷安置補償費b規(guī)劃費用c設計費用d可行性研究費用e“三通一平”費用10、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標估算法11、影響房地產價格的經濟因素主要有（）。a.經濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平b.社會發(fā)展狀況、房地產投機和城市化c.財政收支及金融狀況、利率d.物價、匯率、居民收入e.人口數量、行政隸屬變更、居民收入12、收益法中確定資本化率的基本方法有（）。a市場提取法b累加法c指數調整法d投資收益率排序插入法e收益乘數法13、收益乘數有（）。a毛租金乘數b利潤乘數c凈收益乘數d銷售收入乘數e潛在毛收入乘數14、假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實社會需要程度d、未來發(fā)展趨勢e、固定性15、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。a項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行b凈現(xiàn)值標準差能準確說明項目風險的大小c凈現(xiàn)值標準差越小，項目的相對風險就越小提供d凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越太，項目所承擔的風險就越大e掙現(xiàn)值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（）2、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）（提供）3、建筑物在估價中的折舊基數是估價時點該建筑物的固定資產帳面原值。()4、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。（）5、商用房地產抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產作為抵押擔保向金融機構申請的貸款。()6、房地產市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（）7、被拆遷房屋的房地產市場價格中不包含搬遷補助費及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。（）8、房地產資產管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產價值的最大化。()9、房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。（）10、房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。()11、路線價估價法認為土地價值隨臨街深度而遞減。12、為幫助房地產開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標準。（）13、地役權是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權利。（）14、當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅增加。（）15、經分析，某建筑物重置價格為1000萬元，其建筑結構、裝修和房屋設備的價值分別占重置價格的60%、25%和15%，經觀察評定，三部分各自的成新率分別為90%、70%和80%，該建筑物的現(xiàn)時價格為835萬元。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產狀況a2200正常2006年3月30日比估價對象劣3%b2050正常2006年12月30日比估價對象劣8%c2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優(yōu)5%（2）當地征收農地的費用等資料如下：級別一二三四五六七八地價是次級土地的倍數1.31土價是最差級土地的倍數10.547.535.383.842.742.001.501在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：（3）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5，房地產報酬率為7（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，小數點后保留兩位）。（12分）2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2的比率遞增，每年年來一次性收取。據估算每年的平均出租經營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經營期的內部收益率迭到12，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。（12分）2012年房地產估價師資格考試房地產開發(fā)經營與管理全真模擬試題及答案（十五）一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、b3、c4、a5、b6、b7、c8、a9、d10、c11、d12、c13、c14、b15、b16、a17、b18、c19、b20、a21、a22、b23、a24、d25、b26、c27、d28、b29、c30、d31、c32、b33、d34、c35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、cd2、cd3、abe4、abc5、abce6、ace7、abcd8、ad9、bcde10、abce11、acd12、abd13、ace14、acd15、abce三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、x6、7、8、9、10、x11、12、13、14、15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）求取土地價格：1）市場法求取土地單價：2）成本法求取土地單價：城市邊緣地價的求?。赫鞯匮a償和安置等費用=573200/66667=85980元/m22、（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值：a租金收入現(xiàn)值：a1/(i-s)1-(1+s)n/(1+i)n=1501250/(12-2)1-(1+2)10/(1+12)10=54.6765萬元b轉售收入現(xiàn)值：/(1+12)10（2）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：a定金：5(1+12)=5.6萬元b追加首付款：11.5萬元c貸款償還：總房價：501.1=55萬元貸款額（p）：55-(5+11.5)=38.5萬元年還本付息額：a=pi/1-(1+i)-n=38.56.5/1-(1+6.5)-105.3555萬元折現(xiàn)值：p=a/i1-(1+i)-n=5.3555/121-(1+6.5)-10=30.2598d.出租成本：a/i1-(1+i)-n=3/121-(1+12)-10=16.9507萬元裝修費用：6(1+12)-10=1.9318萬元（3）轉售單價：令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+/(1+12)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0因此，=35.9216萬元轉售單價為：35.9216/50=0.7184萬元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 ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwh