X4星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(DOC)-完整版.doc

目目 錄錄 第一章第一章 總論總論1 1 1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介.1 1.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍.2 1.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介.3 1.4 研究的主要結(jié)論與建議.5 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性6 6 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景.6 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性.9 第三章第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)1212 3.1 蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析12 3.2 蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析14 3.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析15 3.4 本章小結(jié)16 第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析1717 4.1 項(xiàng)目建設(shè)條件分析17 4.2 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析18 4.3 發(fā)展優(yōu)勢(shì)18 第五章第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模2020 5.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模20 5.2 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容22 第六章第六章 工程設(shè)計(jì)方案工程設(shè)計(jì)方案2525 6.1 設(shè)計(jì)依據(jù)25 6.2 工程概況25 6.3 建筑設(shè)計(jì)25 6.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)27 6.5 輔助工程29 第七章第七章 環(huán)境影響分析環(huán)境影響分析3434 7.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀34 7.2 環(huán)境影響分析34 7.3 環(huán)境保護(hù)措施及治理效果35 第八章第八章 節(jié)節(jié) 能能3737 8.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 37 8.2 節(jié)能措施37 第九章第九章 消防與安全衛(wèi)生消防與安全衛(wèi)生3939 9.1 消防39 9.2 勞動(dòng)安全40 9.3 衛(wèi)生防護(hù)41 第十章第十章 項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)與運(yùn)作方式4444 10.1 組織機(jī)構(gòu).44 10.2 部門(mén)職能.44 第十一章第十一章 經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷(xiāo)策略經(jīng)營(yíng)方式與營(yíng)銷(xiāo)策略5151 11.1 經(jīng)營(yíng)方式.51 11.2 營(yíng)銷(xiāo)策略.51 第十二章第十二章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度5555 12.1 項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃.55 12.2 項(xiàng)目實(shí)施橫道圖.55 第十三章第十三章 投資估算投資估算5757 13.1 估算編制依據(jù).57 13.2 估算編制范圍.57 13.3 估算編制方法.57 13.4 投資估算.58 13.5 資金籌措及還貸.59 第十四章第十四章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)6060 14.1 成本核算.60 14.2 利潤(rùn)估算.60 14.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.62 第十五章第十五章 結(jié)論與建議結(jié)論與建議6464 第一章第一章 總論總論 1.11.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1.項(xiàng)目名稱(chēng)：*建設(shè)項(xiàng)目 2.項(xiàng)目建設(shè)單位：* 3.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 4.項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為 風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 45 畝。 5.項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模： *按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，貴賓房 5 套，主 樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓， 地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270m2。 6.投資估算及籌措資金 總投資 18300 萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資 17900 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 50 萬(wàn)元， 建設(shè)期利息 350 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目資金籌措按以下方式進(jìn)行： 項(xiàng)目單位自籌 8300 萬(wàn)元； 融資 10000 萬(wàn)元。 7.可行性研究報(bào)告編制單位：蕪湖市工程咨詢(xún)公司 1.21.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與范圍 1.2.11.2.1 編制依據(jù)編制依據(jù) 1.中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2.城市用地分類(lèi)和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn) （gbj137-90） 3. 蕪湖縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 4.蕪湖縣土地利用總體規(guī)劃和蕪湖縣其他有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 5.蕪湖縣城市總體規(guī)劃 （20042020 年） 6.國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容及深度的規(guī)定 7.其他相關(guān)的政策法規(guī)和技術(shù)規(guī)劃 8.*建設(shè)項(xiàng)目提供的相關(guān)資料 1.2.21.2.2 指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想 1.充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、 先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。 2.項(xiàng)目建設(shè)要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、旅游資源、人文 優(yōu)勢(shì)等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章。為國(guó)內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。 3.項(xiàng)目建設(shè)是按照蕪湖縣城市總體規(guī)劃的要求，通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完 善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng) 營(yíng)氣氛，吸引更多的客戶(hù)，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 4. 酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游、 展覽與展示、購(gòu)物、會(huì)議、交際等） ，又是具有服務(wù)社會(huì)（滿(mǎn)足市場(chǎng)需要、增加 就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等）的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究報(bào)告編制的范圍可行性研究報(bào)告編制的范圍 1.項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 2.項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 3.建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 4.工程技術(shù)方案 5.公用工程和輔助設(shè)施 6.環(huán)保、節(jié)能、安全與消防 7.項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 8.組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 9.投資估算和資金籌措 10.效益分析 11.結(jié)論與建議 1.31.3 項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 *由實(shí)力浙商投資，公司成立于 2006 年，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元， 現(xiàn)有員工 20 余人，并于 2007 年投資成立控股公司蕪湖天虹置業(yè)有限公司，公 司注冊(cè)資本 2000 萬(wàn)元。公司在蕪湖縣投資在建項(xiàng)目有南湖大酒店、南湖小區(qū) （暫定名） ，擬建項(xiàng)目有皖南汽車(chē)交易市場(chǎng)（暫定名） ，目前公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)為龍頭，憑借多年專(zhuān)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，成立伊始就招攬大批高 素質(zhì)人才公司，通過(guò)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)、資本經(jīng)營(yíng)的有機(jī)結(jié)合，形成并重點(diǎn) 發(fā)展“酒店、房產(chǎn)、商貿(mào)“三大板塊。 “日出江花紅勝火” ，長(zhǎng)江之畔的蕪湖縣正蓬勃發(fā)展，蕪湖南湖大酒店有限 公司將繼續(xù)秉持以品牌化經(jīng)營(yíng)，秉承“誠(chéng)信、團(tuán)結(jié)、創(chuàng)新、務(wù)實(shí)”的核心理念， 憑借一貫的創(chuàng)新精神及專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目為主線的經(jīng)營(yíng)思路，從產(chǎn)品創(chuàng)新、 產(chǎn)品質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境、生活配套等方面精心打造人居產(chǎn)品，肩負(fù)起建筑“百年大 計(jì)“的重?fù)?dān)，致力于為蕪湖縣城市建設(shè)締造新的生活夢(mèng)想，使公司成長(zhǎng)為蕪湖最 優(yōu)秀的的酒店業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)投資開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商之一。 1.41.4 研究的主要結(jié)論研究的主要結(jié)論與建議與建議 1.4.11.4.1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo) 名稱(chēng)數(shù)量備注 總投資18300 萬(wàn)元 其中：1、固定資產(chǎn)投資18250 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 350 萬(wàn) 元 2、鋪底流動(dòng)資金50 萬(wàn)元 正常年份銷(xiāo)售收入5340.7 萬(wàn)元正常年 正常年份總成本3005.8 萬(wàn)元正常年 利潤(rùn)總額2326.4 萬(wàn)元正常年 所得稅581.6 萬(wàn)元正常年 稅后利潤(rùn)1744.8 萬(wàn)元正常年 內(nèi)部收益率（）11.6%稅后 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1299.6稅后 靜態(tài)投資回收期（年）7.9含建設(shè)期 1 年 動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.7含建設(shè)期 1 年 投資利潤(rùn)率（）10.8% 投資利稅率（）11.0% 盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量）70.5% 第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 2.12.1 項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目建設(shè)背景 2.1.12.1.1 蕪湖縣簡(jiǎn)介蕪湖縣簡(jiǎn)介 蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱(chēng)鳩茲，西漢元豐二年 （公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史?？h境東南鄰宣城市，西南接 南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊” （沿浙江、 江蘇） 、 “沿江” （沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。蕪湖縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古 證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。春秋時(shí)，作為聚落邑 地見(jiàn)于史冊(cè)，名為“鳩茲” ，西漢元封二年（前 109） ，漢武帝劉徹改鄣郡為丹 陽(yáng)郡，領(lǐng)縣十七，其中有蕪湖縣。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚” ， “切近玉溪， 地接姑熟” ， “扼中江之險(xiǎn)” ，歷來(lái)為兵家必爭(zhēng)之地。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評(píng)為 蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 蕪湖縣現(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15 個(gè) 社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 38.3 萬(wàn)人。自 2002 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí) 力連續(xù) 6 年位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 47.4 億元，不含基金財(cái)政收入 5.33 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。全縣三次產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)為 19.552.228.3。農(nóng)業(yè)上，以?xún)?yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗 木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。工業(yè)上， 現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。 安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極 和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 蕪湖縣素稱(chēng)“魚(yú)米之鄉(xiāng)” 。屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季 宜人，物產(chǎn)豐富， 是蕪湖米市的重要糧倉(cāng)。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 “鳩茲牌”系列大米連 續(xù)榮獲全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)金獎(jiǎng)；長(zhǎng)江鰣魚(yú)、刀魚(yú)、內(nèi)河鱖 魚(yú)、大閘蟹飲譽(yù)中外。 蕪湖縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。皖贛、寧銅鐵路穿境而過(guò)；航空有南京碌口 機(jī)場(chǎng)、合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、蕪湖機(jī)場(chǎng)、黃山機(jī)場(chǎng),縣城灣沚距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿 口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車(chē)程。青弋江、水陽(yáng)江、漳 河直通黃金水道長(zhǎng)江，縣城灣沚鎮(zhèn) 距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速 （蕪湖宣城） 、蕪馬高速（蕪湖馬鞍山）已建成通車(chē)，銅南宣高速（銅陵 南陵宣城） 、蕪雁高速（蕪湖高淳）即將開(kāi)工建設(shè)，四條高速在縣域東西南 北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時(shí)高速公 路網(wǎng)絡(luò)。 近年來(lái)，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成蕪湖市副中心城市的目標(biāo)， 縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開(kāi)發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取用三年 左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改造老城區(qū)。目前，全縣城鎮(zhèn)化率達(dá) 34%以 上。在蕪湖縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場(chǎng)、文教園為中心的南部 行政文化區(qū)、以蕪湖機(jī)械工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重 點(diǎn)的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 為此，*擬開(kāi)發(fā)建設(shè)*項(xiàng)目， 以滿(mǎn)足灣沚及周邊地區(qū)日益增長(zhǎng)的休閑、娛樂(lè)、商貿(mào)、服務(wù)、文化、體育等方 面需要。 2.1.22.1.2 本項(xiàng)目建設(shè)背景本項(xiàng)目建設(shè)背景 旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。五十年代以 來(lái)，世界旅游業(yè)以年均 9.3%以上的速度遞增，大大超過(guò)同期工業(yè)經(jīng)濟(jì)的年均增 長(zhǎng)率，全球國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入占各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重已達(dá) 11%以上， 其發(fā)展進(jìn)程和趨勢(shì)表明，旅游業(yè)已成為全球第一大創(chuàng)匯產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅 游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至 1998 年末， 我國(guó)旅游業(yè)收入 3237.21 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 4.3%，1995-1998 年年均增 長(zhǎng)率 20%，是同期 gdp 增長(zhǎng)率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地 位越來(lái)越重要。展望 21 世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，人民生活水平的提高， 旅游業(yè)的市場(chǎng)前景將更加廣闊，可以預(yù)言，旅游產(chǎn)業(yè)是永遠(yuǎn)朝陽(yáng)型產(chǎn)業(yè)。由于 該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越 來(lái)越大的作用。 賓館作為旅游經(jīng)濟(jì)的基本細(xì)胞，是旅游業(yè)收入的重要來(lái)源，賓館業(yè)發(fā)達(dá)也 促進(jìn)著旅游業(yè)的興旺，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平不斷提高。蕪湖地處東部沿 海發(fā)達(dá)地區(qū)與長(zhǎng)江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷， 通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中西部的戰(zhàn)略實(shí)施，蕪湖市將成為信息、資金、 技術(shù)、商品從東部沿海向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心， 沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。以蕪湖為軸心的皖江區(qū)域擁有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 3 處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 20 處；國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 4 處，省級(jí)自然保護(hù)區(qū) 7 處；省 級(jí)歷史文化名城 7 個(gè)，省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū) 5 處；國(guó)家和省級(jí)森林公園 22 個(gè)， 以及多處國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位，數(shù)十處省級(jí)文物保護(hù)單位和省級(jí)重點(diǎn)寺廟，旅 游資源十分豐富，自然風(fēng)光特色明顯，歷史文化積淀深厚，宗教文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)， 生態(tài)環(huán)境保護(hù)完好，是安徽省重要的旅游區(qū)域。所有這些給蕪湖大力發(fā)展旅游 經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。 結(jié)合蕪湖縣市場(chǎng)環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：蕪湖縣域及周邊 地區(qū)，進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店 等）尚有很大的空間區(qū)位。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市 場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過(guò)高水平的經(jīng)營(yíng)管 理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 2.22.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.2.12.2.1 建設(shè)建設(shè)*是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求是發(fā)展三產(chǎn)、構(gòu)建現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的客觀要求 發(fā)展三產(chǎn)，是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)的要求。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一 推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部 結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展?？h區(qū)要進(jìn) 一步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)” ，離不開(kāi)一、二、三產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，力爭(zhēng)使第三產(chǎn) 業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到“三分天下有其一” 。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要 特征。在中國(guó)都市地區(qū)和旅游城市，休閑已成為一種主流時(shí)尚文化，并相應(yīng)產(chǎn) 生多種市場(chǎng)需求，在旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)休閑經(jīng)濟(jì)，形成了地區(qū)新 的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，2000 年我國(guó)城鄉(xiāng)居民的恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到 39.2%，開(kāi)始邁 入小康水平的門(mén)檻。2003 年我國(guó)人均 gdp 首次突破 1000 美元，旅游休閑進(jìn)入 了一個(gè)急劇擴(kuò)張期， “假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。很多城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式 已經(jīng)由依靠制造業(yè)轉(zhuǎn)向依靠休閑業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 蕪湖縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開(kāi)放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日 益增強(qiáng)。*的建設(shè)，不僅完善蕪湖縣的服務(wù)流通體系，適應(yīng)了 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要，而且對(duì)整個(gè)安徽省的服務(wù)流通體系的改善都將產(chǎn)生積極 作用，必將推動(dòng)蕪湖第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部， 是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門(mén)戶(hù)，合理開(kāi)發(fā) 利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng)蕪湖在安徽省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。 鑒于蕪湖縣良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)戰(zhàn)略地位、地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，建設(shè) *具有客觀必要性。 2.2.22.2.2 本項(xiàng)目建設(shè)是蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要本項(xiàng)目建設(shè)是蕪湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要 蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過(guò) 4 年左右的發(fā)展，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)投資 6.2 億元，建成“六通一平”面積 24.86 平方公里。累計(jì)引進(jìn)入園 企業(yè) 697 家，項(xiàng)目總投資 442 億元，初步形成了以機(jī)械加工制造為主的產(chǎn)業(yè)集 群。目前，45 平方公里的蕪湖機(jī)械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進(jìn)一 步加快。預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 35 萬(wàn)人。隨著蕪湖機(jī)械工 業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購(gòu) 物中心、休閑中心、娛樂(lè)中心建設(shè)十分迫切。本項(xiàng)目的建設(shè)，正適應(yīng)了滿(mǎn)足蕪 湖機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要，規(guī)劃建設(shè)配套服務(wù)區(qū)，提升蕪湖機(jī)械工業(yè)園的配套 水平，為入園企業(yè)服務(wù)，為招商引資創(chuàng)造良好的硬件條件。 2.2.32.2.3 本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要 “十一五”期間，是蕪湖縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到 2010 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá) 到 106 億元，年均增長(zhǎng) 24；工業(yè)銷(xiāo)售收入 150 億元，年均增長(zhǎng) 19；財(cái)政總 收入 10 億元，年均增長(zhǎng) 20；固定資產(chǎn)投資 71 億元，年均增長(zhǎng) 26。 蕪湖 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要提出，蕪湖、繁昌、南陵三縣按 照市域副中心城市要求，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成區(qū)面積分別擴(kuò)大到 15 平方公 里，人口 15 萬(wàn)人?？h城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴(kuò)大 到 15 平方公里。從縣城周邊的地理?xiàng)l件看，向北是水網(wǎng)地區(qū)，地形復(fù)雜，不適 宜用于城市建設(shè)用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很難組織。向東發(fā)展、 向南擴(kuò)張，是蕪湖縣城發(fā)展的唯一選擇。*位于蕪湖縣行政文 化中心，層高 16 米，工程竣工后將成為蕪湖縣城南新區(qū)標(biāo)志性建筑，為蕪湖縣 構(gòu)建市域副中心發(fā)展邁出的堅(jiān)實(shí)的一步。 第三章第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 3.13.1 蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析蕪湖市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析 蕪湖位于安徽東部、瀕臨長(zhǎng)江，脈連黃山、九華山，素為“皖南的門(mén)戶(hù)” 。 蕪湖歷史悠久，春秋時(shí)代為吳國(guó)的鳩鶿邑，作為縣名始于公元前 109 年，距今 已有 2000 多年歷史。境內(nèi)有 240 萬(wàn)年前亞歐人類(lèi)活動(dòng)遺址“人字洞” 、全國(guó)重 點(diǎn)文物保護(hù)單位-中國(guó)青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址” 、全國(guó)重點(diǎn)寺廟 “廣濟(jì)寺” 、中國(guó)第一座城隍廟遺址等名勝古跡。蕪湖為國(guó)家級(jí)開(kāi)放城市、國(guó)家 對(duì)外籍輪開(kāi)放港口城市和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，擁有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出 口加工區(qū)。 蕪湖商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。宋代即被譽(yù)為“長(zhǎng)江巨埠、皖之中堅(jiān)” ，明清又 以“市聲如潮、百物翔集”著稱(chēng)。近代是全國(guó)四大米市之首，晚清時(shí)被辟為對(duì) 外通商口岸，是長(zhǎng)江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。 蕪湖交通便捷，是華東水陸交通樞紐。航空運(yùn)輸、鐵路干線、長(zhǎng)江水運(yùn)、 高速公路構(gòu)成了以蕪湖為樞紐的立體交通網(wǎng)絡(luò)。蕪湖長(zhǎng)江大橋的建成，更提升 了蕪湖作為全國(guó)重要的交通樞紐地位。 蕪湖襟江帶河，風(fēng)光宜人。市區(qū)中山路商業(yè)步行街環(huán)境優(yōu)美，鳩茲廣場(chǎng)現(xiàn) 代時(shí)尚，廣濟(jì)寺恢弘典雅，赭山翠黛環(huán)抱，鏡湖水波粼粼。湖光山色，交相輝 映，江城入畫(huà)，美不勝收。 蕪湖旅游商品品種繁多，獲得國(guó)優(yōu)、部?jī)?yōu)和省優(yōu)著名產(chǎn)品及名特產(chǎn)品 40 多種。其中，蕪湖鐵畫(huà)具有三百多年歷史，為“中華一絕” ；張恒春國(guó)藥店是百 年老店，藥品聞名全國(guó)和東南亞；“傻子瓜子” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎 車(chē)，被譽(yù)為中國(guó)汽車(chē)行業(yè)的一匹黑馬。 由安徽省人民政府、中國(guó)旅游協(xié)會(huì)、中國(guó)貿(mào)促會(huì)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó) 輕工業(yè)聯(lián)合會(huì)共同舉辦，蕪湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省貿(mào)促會(huì)共同 承辦的中國(guó)（蕪湖）國(guó)際旅游商品博覽交易會(huì)自 2000 年以來(lái)連續(xù)成功地舉辦了 五屆。在 2003 年獲得“中國(guó)旅游知名品牌”的殊榮，已被定為例會(huì)。參展參會(huì) 客商遍及全國(guó)各省、市、自治區(qū)，20 多個(gè)國(guó)家與港、澳、臺(tái)。每屆會(huì)展期間， 蕪湖會(huì)展中心平均人流量達(dá) 15 萬(wàn)多人次，是迄今為止全國(guó)同類(lèi)交易會(huì)中檔次最 高、規(guī)模最大的專(zhuān)業(yè)性會(huì)展。 蕪湖市委、市政府十分重視旅游事業(yè)。自“九五”以來(lái)，旅游投入逐年大 幅度增長(zhǎng)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，城市建設(shè)、旅游接待、服務(wù)設(shè)施等方面都 取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。全年接待國(guó)內(nèi)外各類(lèi)游客 549.82 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 9.6%，其中，接待國(guó)內(nèi)游客 548 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 9.6%。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 35.65 億元，比上年增長(zhǎng) 15.0%，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 11.8%。 目前，全市公交運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度 761.5 公里，車(chē)輛 718 輛，擁有 4000 輛出租車(chē)。 全市共有旅行社 37 家，星級(jí)飯店 20 家，擁有 aa 級(jí)及以上旅游景區(qū) 5 處。 3.23.2 蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)簡(jiǎn)析 3.2.1 蕪湖市酒店一覽表 蕪湖市星級(jí)酒店一覽表蕪湖市星級(jí)酒店一覽表 序號(hào)酒店名稱(chēng)星級(jí) 客房平均價(jià) 格 （元/ 間/天） 出租率 （） 年平均接 待人數(shù) (萬(wàn)人次) 1海螺國(guó)際大酒店四星5809020.8 2漢爵陽(yáng)明四星5809019.2 3鐵山賓館四星5808016.5 4蕪湖國(guó)信大酒店四星5807015.8 5沃爾特大酒店四星5806012.2 6花園酒店三星480508.4 7希亞德大酒店三星480606.2 8鑫海洋大酒店三星480405.8 9新南港大酒店三星480506.5 10奧頓酒店三星480605.6 11東湖大酒店三星480506.2 12明遠(yuǎn)賓館二星280604.8 13海員樓賓館二星280405.2 14東亞大酒店二星280403.4 16金山賓館二星280403.8 17金傻子大廈二星280504.6 18繁陽(yáng)賓館二星280403.7 19天源賓館二星280503.6 20龍津賓館二星280402.5 10新環(huán)賓館二星280402.2 合 計(jì)137.1 3.2.23.2.2 蕪湖市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析蕪湖市內(nèi)星級(jí)酒店業(yè)發(fā)展總體趨勢(shì)簡(jiǎn)析 一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)比重仍是大頭。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降， 但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。 三是高星級(jí)酒店入住率高。 四是有著世界先進(jìn)管理模式酒店管理集團(tuán)對(duì)星級(jí)酒店的影響，他們憑借著 在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷(xiāo)與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢(shì)，使自身在華的 市場(chǎng)份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國(guó)傳統(tǒng)酒店業(yè)。 3.33.3 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 3.3.13.3.1 區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域特點(diǎn) 1. 本項(xiàng)目建于位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景 優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城 官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平 生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西 南部，是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門(mén)戶(hù)，這 也是旅客數(shù)量的一個(gè)保障。 3.3.23.3.2 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 1.通過(guò)對(duì)蕪湖市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，海螺國(guó)際大酒店、漢爵陽(yáng)明、鐵山賓 館等四星級(jí)酒店均在蕪湖市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大，蕪湖縣境內(nèi)只有一家三星 級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足容易增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市 場(chǎng)空間。 2.隨著蕪湖縣的發(fā)展，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待 散客旅游者的條件已經(jīng)成熟同時(shí)，伴隨著對(duì)外開(kāi)放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等 新型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加，這將確 保市場(chǎng)高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。 3.蕪湖機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2001 年，經(jīng)過(guò) 4 年左右的發(fā)展，累計(jì)引進(jìn)入園企 業(yè) 697 家，預(yù)計(jì)到 2010 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 35 萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)沒(méi)有一家 四星級(jí)酒店，有著很大的市場(chǎng)缺口。伴隨著中國(guó)加入 wto 并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍 不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來(lái)大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開(kāi) 發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需 求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。而本項(xiàng)目正是充分順應(yīng)了這種趨勢(shì)。 3.43.4 本章小結(jié)本章小結(jié) 1.由于項(xiàng)目所在地的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和需求旺盛等造成了極 大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過(guò)程。 2.目前，項(xiàng)目所處范圍內(nèi)的沒(méi)有高星級(jí)酒店，而本項(xiàng)目憑借其優(yōu)勢(shì)和管理 優(yōu)勢(shì)，使其具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，有望成為城南新區(qū)酒店中的“明星和龍頭“企業(yè)。 3.項(xiàng)目建設(shè)地周邊的商務(wù)圈使得本項(xiàng)目存在極大的發(fā)展空間?？驮?、會(huì)議 以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目將委托有經(jīng)驗(yàn)的管理集團(tuán)對(duì)其進(jìn)行管理，這些 都對(duì)該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營(yíng)十分有利。 4.伴隨著蕪湖融入長(zhǎng)三角，蕪湖縣的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也必將加強(qiáng)，國(guó) 際、國(guó)內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng)蕪湖 酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。 第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析和需求分析和需求分析 4.14.1 項(xiàng)目建設(shè)條件分析項(xiàng)目建設(shè)條件分析 4.1.14.1.1 縣域概述縣域概述 蕪湖縣位于安徽省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱(chēng)鳩茲，西漢元豐二年 （公元前 109 年）置縣?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交 界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊” （沿浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長(zhǎng)江） 發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個(gè)鎮(zhèn) 124 個(gè)村 15 個(gè)社區(qū)，總面積 730 平方公里，人口 38.2 萬(wàn)人。自 2002 年起，縣域綜 合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 5 年位居安徽省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。 4.1.24.1.2 縣域自然條件縣域自然條件 1.氣候條件。 蕪湖縣地處安徽省的東部，蕪湖市的東南部。東與馬鞍山市當(dāng)涂縣接壤， 南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。光照充足，雨量 充沛，四季分明。年平均氣溫 15-16 攝氏度，無(wú)霜期每年達(dá) 243 天。年平均降 雨量 1200 毫米，雨量分別比較均勻。日照時(shí)數(shù) 2000 小時(shí)左右，8 月份最多， 1、2 月份最少。年平均風(fēng)速 3.3 米/秒，風(fēng)向季節(jié)性變化不明顯。 2.地質(zhì)條件。 蕪湖縣城區(qū)域內(nèi)屬于沖擊平原地區(qū)，地形有一定起伏，地形標(biāo)高 5.825 米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質(zhì)條件較差，且多為蔬菜種植用地，在 城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬二類(lèi)建設(shè)用地，此類(lèi)用地面積比較小。東部地區(qū)屬河谷 平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質(zhì)河細(xì)粉砂、亞砂土物質(zhì)組成，工程 地質(zhì)條件好，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬一類(lèi)建設(shè)用地，此類(lèi)用地面積比較大。 4.24.2 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析 2007 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 47.4 億元，不含基金財(cái)政收入 5.33 億元， 農(nóng)民人均純收入 5382 元。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 19.552.228.3。農(nóng)業(yè)上，以?xún)?yōu) 質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形 成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包 裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi) 發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗 口、招商引資的平臺(tái)。 安徽省重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)蕪湖機(jī)械工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增 長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開(kāi)放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等 古跡。 “陶辛水韻”被評(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng) 業(yè)旅游示范點(diǎn)。 4.34.3 發(fā)展優(yōu)勢(shì)發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1.區(qū)位優(yōu)勢(shì) 蕪湖縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬蕪宣經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重 要組成部分。北接蕪湖市區(qū)，西鄰宣城市，為兩大城市之間的重要節(jié)點(diǎn)。隨著 皖江城鎮(zhèn)帶建設(shè)步伐的加快和區(qū)域協(xié)調(diào)功能的加強(qiáng)，蕪湖縣城可主動(dòng)接受兩大 城市的輻射，做大做強(qiáng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。 2.交通優(yōu)勢(shì) 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城，104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖宣城） 、蕪馬高速（蕪湖 馬鞍山）已建成通車(chē)，銅南宣高速（銅陵南陵宣城） 、蕪雁高速（蕪湖高 淳）即將開(kāi)工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)， 構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 2 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。縣城灣沚距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、 南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車(chē)程。 3.其他資源優(yōu)勢(shì) 蕪湖縣城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)已形成以機(jī)械制造、建筑材料、木器 包裝、糧油食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度高于市轄三縣的平均水 平，具有較好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 第五章第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 5.15.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路 為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米， 另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總用地面積：30000m2 總建筑面積：地上：36006 m2 地下：1270 m2 其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2 貴賓樓：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢） 商務(wù)樓：2208 m2 建筑密度： 24% 容積率：1.2 綠地率： 30% 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)數(shù)： 100 輛 詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 (m2) 備注 一地上建筑面積 31638 1 底層 5354 1.1 酒店大堂 780 1.2 大堂吧 257 1.3 自助餐廳 452 廚房 173m2 1.4 商店 36 1.5 風(fēng)味餐廳 354 廚房 75m2 1.6ktv477 1.7 棋牌室 11 間(面積 1629m2) 1.8 行李房 18 1.9 電話(huà)機(jī)房 32 1.10 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房 38 1.11 前臺(tái)辦公 31 1.12 商務(wù)中心 18 1.13 辦公 64 2 間 1.14 變配電間 212 1.15 消防中心及安保 ba 69 1.16 冷庫(kù) 191 3 間 1.17 采購(gòu)部 25 1.18 收貨 27 1.19 營(yíng)銷(xiāo)部 46 1.20 公關(guān)部美工室 37 2 夾層 2437 2.1 ktv 包房 1083 18 間(面積 22151m2) 2.2 辦公室 162 4 間 2.3 培訓(xùn)中心 86 2.4 職工餐廳 113 廚房 98m2 2.5 男更衣室 146 300 人 2.6 女更衣室 172 300 人 2.7 布草間 126 2.8 瓷器銀器庫(kù) 67 2.9 干貨庫(kù) 42 2.10 面包房 45 2.11 花房 11 2.12 arts 工作室 21 2.13 總庫(kù)房 158 2.14 庫(kù)房 89 2.15 工程部 116 3 二層 4377 3.1 帶洗手間餐廳包 房 3217 31 間(面積 19162m2) 3.2 宴會(huì)廳 548 3.3 廚房 547 3.4 備餐 65 4 三層 2868 4.1 會(huì)議間 992 14 間(面積 32235m2) 4.2 總經(jīng)理辦公室 134 4.3 財(cái)務(wù)室 148 4.4 酒店經(jīng)理辦公室 44 5 四層 1485 5.1 游泳池 511 5.2 健身房 336 6 五層 1267 6.1 男子 spa 會(huì)所 534 6.2 女子 spa 會(huì)所 396 7 六至十五層 12670 1267m2/層 7.1 標(biāo)準(zhǔn)間220 間 7.2 套間10 套 8 十六層 1180 8.1 商務(wù)客房8 套 8.2 行政酒廊 178 8.3 會(huì)議室 42 小計(jì) 36006 二地下建筑面積 1270 1 水泵房 290 2 柴油發(fā)動(dòng)機(jī)組 64 3 鍋爐房 162 4 冷凍機(jī)房 218 5 熱交換機(jī)房 96 合計(jì) 37276 (一+二) 5.25.2 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 1.客房服務(wù)（為國(guó)際、國(guó)內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)） 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房） 。 為長(zhǎng)期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房） 。 為國(guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫(xiě)字間） 。 2.會(huì)議、展覽與展示服務(wù) 為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過(guò)程服 務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。 為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為技術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為學(xué)術(shù)會(huì)議服務(wù)。 為政務(wù)會(huì)議服務(wù)。 為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。 為展覽與展示服務(wù)。 3、商業(yè)服務(wù) 為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購(gòu)銷(xiāo)服務(wù)。 為過(guò)往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購(gòu)銷(xiāo)服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文 化用品、辦公用品等。 4.餐飲服務(wù) 為住店客戶(hù)提供一體化餐飲服務(wù)。 為過(guò)往客戶(hù)提供特色性餐飲服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經(jīng)營(yíng)：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 5.娛樂(lè)服務(wù) 為住店客戶(hù)提供一體化娛樂(lè)服務(wù)。 為過(guò)往客戶(hù)提供大眾化娛樂(lè)服務(wù)。 經(jīng)營(yíng)主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺(tái)球、網(wǎng)吧、健身、棋牌、 卡拉 ok、舞會(huì)等。 根據(jù)時(shí)尚性要求開(kāi)展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂(lè)及健身服務(wù)。 6.其他服務(wù) 美容、美發(fā)服務(wù)。 保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測(cè)評(píng)、心理咨詢(xún)） 。 停車(chē)服務(wù) 郵政服務(wù) 金融服務(wù) 交通服務(wù) 旅游代理 第六章第六章 工程設(shè)計(jì)方案工程設(shè)計(jì)方案 6.16.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù) 1.原有總體布置和蕪湖國(guó)際大酒店有限公司設(shè)計(jì)要求。 2.規(guī)劃用地紅線圖。 3.國(guó)家和地方頒發(fā)的有關(guān)規(guī)范、和標(biāo)準(zhǔn)。 6.26.2 工程概況工程概況 *位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路 為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平方米。酒店按四星級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)設(shè)計(jì)，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米， 另有 5 幢貴賓樓和一幢商務(wù)樓，地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。 6.36.3 建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 6.3.16.3.1 總體布局與環(huán)境設(shè)計(jì)總體布局與環(huán)境設(shè)計(jì) 南湖國(guó)際大酒店位于蕪湖縣新的行政文化中心的南端，南面隔湖濱路正對(duì) 優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，在基地的東南角有規(guī)劃的公共綠地，環(huán)境優(yōu)美， 交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整個(gè)項(xiàng)目包括一幢 16 層的四星級(jí)酒店、 五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務(wù)樓。根據(jù)原有總體布置要求，沿蕪湖南路布 置商務(wù)樓，酒店靠基地北面居中布置，5 幢貴賓樓放在南面。在基地的西北角 留有將來(lái)發(fā)展的用地。酒店沿蕪湖南路和湖濱路都設(shè)有單向 6m 寬的出入車(chē)道， 中間用 5m 寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉(zhuǎn)角的綠地（靠酒店道路一側(cè)設(shè) 向噴水池）一起組成了極為氣派、高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場(chǎng)與南 面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過(guò)不同色彩的石材 圖案來(lái)渲染酒店入口廣場(chǎng)的精美風(fēng)格。5 幢貴賓樓錯(cuò)位布置，使得每幢樓都能 看到南湖景色?？傮w布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)作為酒店配套，在酒店的東西側(cè)布 置了大型的停車(chē)場(chǎng)地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車(chē)場(chǎng)使用。東 南轉(zhuǎn)角公共綠地結(jié)合總體布置成三片以樹(shù)木為主的綠地圍繞一個(gè)圓形大草坪的 形式，組成疏密有致的高檔綠地，與大酒店形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。 6.3.26.3.2 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì) 1.酒店 酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置 238 套不 同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會(huì)廳、大小會(huì)議、大型餐飲、游泳池、 網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、spa 會(huì)所、kiv、棋牌室等休閑設(shè)施。 酒店主樓六至十五層為客房標(biāo)準(zhǔn)層，核心筒內(nèi)布置有四臺(tái)客梯（1.35 噸） ， 另有一臺(tái)服務(wù)電梯（兼消防電梯） ，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層共有 20 個(gè)單間和 1 個(gè)套房，十 六層布置了行政酒廊和行政會(huì)議室，另外還有 8 個(gè)商務(wù)客房。所有南面客房部 都有陽(yáng)臺(tái)，在此可眺望優(yōu)美的南湖風(fēng)光。 2.貴賓樓 貴賓樓總建筑面積 2160 平方米，每幢都有 5 個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的客房，并 有寬敞的客廳、餐廳，三層還有一個(gè)帶南北大露臺(tái)的活動(dòng)室，客人在此可眺望 南湖風(fēng)景，每幢樓都有兩個(gè)車(chē)位。 3.商務(wù)樓 商務(wù)樓總建筑面積 2208 平方米，底層是售樓處，在背面還有公共的廁所。 二、三層是辦公用房，在南面設(shè)計(jì)成圓形，避免了對(duì)酒店入口空間的遮擋。 6.46.4 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 6.4.16.4.1 設(shè)計(jì)荷載設(shè)計(jì)荷載 使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下： 1.使用荷載： 上人屋面 2.0kn/m2 非上人屋面 0.5kn/m2 辦公室及客房 2.0 kn/m2 商場(chǎng) 3.5 kn/m2 廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲 4.0 kn/m2 走道、樓梯、廁所 2.5 kn/m2 消防疏散樓梯 2.5 kn/m2 庫(kù)房、設(shè)備用房、桑拿房按實(shí)際荷載取用。 2.風(fēng)荷載 基本風(fēng)壓值為 0.4 kn/m2 ，基本雪壓值為 0.4 kn/m2。 地面粗糙度類(lèi)別b 類(lèi) 3.地震作用 丙類(lèi)建筑，設(shè)房烈度 6 度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期： 0.35s累場(chǎng)地土。 水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等級(jí)：主樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為四級(jí)、剪 力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 裙房采用框架結(jié)構(gòu)體系框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系框架抗震等級(jí)為四級(jí)。 6.4.26.4.2 上部結(jié)構(gòu)上部結(jié)構(gòu) 1.據(jù)建筑平面布置，按建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求，在主樓與裙房間設(shè)置 抗震縫，縫寬度 120mm，結(jié)構(gòu)體系明確、平面規(guī)則、受力簡(jiǎn)潔、經(jīng)濟(jì)合理。 2.根據(jù)主樓建筑平面、高度及功能，主樓采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓 面為現(xiàn)澆梁板。 3.裙房、貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 6.4.3 材料 混凝土：主樓：c40，c0，其他均為 c30。 墊層為 100 厚 c10 混凝土。 鋼筋：hpb235、hrb335。 鋼材：q235b 墻體：所有墻體材料見(jiàn)建筑說(shuō)明。 6.56.5 輔助工程輔助工程 6.5.16.5.1 給排水工程給排水工程 1.水源 由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過(guò) dn200 給水管二根以供本工程室內(nèi)、外生 活、消防用水。酒店生活進(jìn)水管為 dn150。在總體上設(shè)置 dn150 水表一只， dn200 消防水表一只。 2.用水量表 序號(hào)用水名稱(chēng)用水量標(biāo)準(zhǔn) 1 客房400l/人日 2 職工100l/人次 3 spa、健身150l/人次 4 冷卻塔補(bǔ)充水按冷卻循環(huán)水量 1.5% 5 車(chē)庫(kù)沖洗3l/m3日 6 鍋爐補(bǔ)充水 7 綠化澆灑2l/m3日 8 餐飲100l/人次 9 未預(yù)見(jiàn)水量按最高日用水量 10% 本建筑最高日用水量估為：950 m3/日。 3.給水系統(tǒng) 酒店：在地下一層設(shè)置生活蓄水池。給水系統(tǒng)采用上行下給供水方式。室 外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵 提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區(qū)域分為高，低二個(gè)區(qū)。高、低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng) 采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)，各給水區(qū)最地用水電處?kù)o水壓力不超過(guò) 350kpa。頂 層水壓不足區(qū)域另設(shè)變頻供水設(shè)施。地下室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。 商務(wù)用房以及貴賓樓：生活用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。 4.排水 （1）污廢水最高日排水量約為 500m3/d。 （2）酒店室內(nèi)排水采用污、廢水合流制，雨水單獨(dú)排放。排水系統(tǒng)中設(shè) 有專(zhuān)用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，客房衛(wèi)生間排水管設(shè)器 具通氣管。消防電梯井旁設(shè)置集水坑和專(zhuān)用消防排水泵。 （3）室外排水采用雨、水分流制，室內(nèi)排出生活污、廢水在總體經(jīng)匯集 后接如市政污水管道。雨水在總體上經(jīng)匯流后排入市政雨水管道。雨水量按蕪 湖市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期采用 p=3 年。 6.5.26.5.2 電氣工程電氣工程 1.負(fù)荷等級(jí)與供電電源 本工程酒店為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店屬一類(lèi)高層建筑，按一級(jí)負(fù)荷要求供電；商 務(wù)中心和貴賓樓屬三類(lèi)建筑物，按三級(jí)負(fù)荷要求供電。 本工程中，消防負(fù)荷、經(jīng)營(yíng)管理用電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)電源，變電所、各弱電 機(jī)房、酒店大堂、宴會(huì)廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂(lè)設(shè)施、廚房及主要通道 等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為一級(jí)負(fù)荷；變電所排風(fēng)、貨梯 電力，酒店的一般客房照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余均為三級(jí)負(fù)荷。 根據(jù)當(dāng)?shù)毓╇娗闆r，引入一路 10kv 獨(dú)立電源供電，電源從當(dāng)?shù)貐^(qū)域變電 站引來(lái)，以電纜埋地方式進(jìn)入酒店一層變電所。商務(wù)中心和貴賓樓的電源由酒 店變電所引來(lái)。 酒店設(shè)置柴油發(fā)電機(jī)組，作為消防設(shè)備應(yīng)急電源，以及市電電源失電時(shí)酒 店照明、客梯等主要負(fù)荷的應(yīng)急備用電源。 2.負(fù)荷估算 酒店地上部分按 100w/m2計(jì)算電容量，地下部分按 35w/m2計(jì)算電容量，考 慮需要系數(shù) 0.68，功率因數(shù)補(bǔ)償達(dá)到 0.9 等因素。商務(wù)中心電安裝容量按 160kw 計(jì)，需要系數(shù)按 0.7 考慮；每幢貴賓樓電安裝容量按 20kw 計(jì)，需要系數(shù) 按 0.7 考慮。 酒店計(jì)算有功功率：2181kw 商務(wù)中心計(jì)算有功功率：112kw 貴賓樓計(jì)算有功功率：70kw 總計(jì)算有功功率：2363kw 總計(jì)算視在功率：2626kva 選用變壓器 21600kva，容量為 3200kva，負(fù)荷率 82.1%。 應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組負(fù)荷容量估算按總負(fù)荷的 30%考慮，按 800kw 設(shè)置。 3.防雷接地 本工程地處蕪湖地區(qū)，酒店按二類(lèi)防雷建筑物考慮，商務(wù)中心和貴賓樓按 三類(lèi)防雷建筑物考慮。在酒店屋面裝屋頂避雷。防雷引下線利用鋼筋混凝土內(nèi) 主鋼筋，上與避雷帶焊接，下與大樓基礎(chǔ)底板、基梁和柱內(nèi)主鋼筋連接組成一 個(gè)接地網(wǎng)。電氣設(shè)備工作接地，保護(hù)接地，火災(zāi)報(bào)警等弱電設(shè)備接地及防雷接 地共用大樓基礎(chǔ)接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。 4.保安及接地措施 低壓保護(hù)系統(tǒng)采用“tn- s”接零保護(hù)系統(tǒng)。一般插座賄賂均設(shè)置漏電保 護(hù)開(kāi)關(guān)。各低壓配電方式一般為放射式配電方式。照明燈具盡可能采用節(jié)能型 熒光燈具，直管型熒光等一律配裝補(bǔ)償電容器，以減少無(wú)功損耗。 5.電信工程 酒店建立 800 門(mén)程控用戶(hù)交換機(jī)房，機(jī)房設(shè)在酒店一層電話(huà)主機(jī)房?jī)?nèi)，機(jī) 房設(shè)備主要有：數(shù)字程控交換機(jī)、保安配線柜、整流電源、蓄電池組、話(huà)務(wù)臺(tái)、 維護(hù)終端等組成，中繼方式采用 2 個(gè) 2 兆口。各層均建立移動(dòng)通信分布式天線 系統(tǒng)，每個(gè)樓層布置收發(fā)天線，系統(tǒng)采用 50 歐姆同軸電纜組網(wǎng)，前端饋源有移 動(dòng)通信局基站提供。商務(wù)中心和貴賓樓的通信由市政電信網(wǎng)直接接入，商務(wù)中 心設(shè)置 100 門(mén)容量的程控用戶(hù)交換機(jī)。 酒電組建兩套計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)：酒店?duì)I業(yè)網(wǎng)和客房網(wǎng)。酒店?duì)I業(yè)網(wǎng)供酒店管理、 酒店辦公等使用，客房網(wǎng)主要供客人上網(wǎng)使用。 6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程 1.按全空調(diào)設(shè)計(jì)，其參數(shù)： 室外設(shè)計(jì)參數(shù)：夏季干球溫度 35，夏季濕球溫度 28.2，夏季風(fēng)速 2.3m/s，冬季干球溫度-5。 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 大堂、商場(chǎng)、餐廳、包房、辦公、會(huì)議、客房：夏季溫度 26-28，相對(duì) 濕度30%，新風(fēng) 2050m3/ph。 2.通風(fēng)換氣次數(shù) 地下停車(chē)、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機(jī)房、 熱交換站、庫(kù)房、垃圾處理間等場(chǎng)所均裝設(shè)機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，其換氣次數(shù)為：地 下停車(chē)庫(kù)排風(fēng)為 6 次/h，送風(fēng)為 5 次/h，晚上送、排風(fēng)量各減半，廚房