上海證大藝術(shù)大酒店商業(yè)計(jì)劃書(doc48).doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。上海證大藝術(shù)大酒店shanghai zendai art museum hotel商業(yè)計(jì)劃書business p 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目 錄第一章 摘要1.1 公司概況1.2 項(xiàng)目概況1.3 組織結(jié)構(gòu)1.4 市場與競爭1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)第二章 公司2.1 公司簡介2.2 發(fā)展戰(zhàn)略第三章 項(xiàng)目3.1 項(xiàng)目概況3.2 項(xiàng)目地塊位置3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件3.4 建設(shè)方案3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)4.1 股權(quán)關(guān)系4.2 管理團(tuán)隊(duì)4.3 人才戰(zhàn)略第五章 市場與競爭5.1 市場分析5.2 目標(biāo)市場5.3 銷售策略5.4 競爭分析5.5 競爭策略第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)6.2 投資估算6.3 資金籌措及使用計(jì)劃6.4 資金籌措及使用計(jì)劃6.5 財(cái)務(wù)評價(jià)6.6 清償能力分析6.7 敏感性分析6.8 盈虧平衡分析6.9 綜合評價(jià)第七章 風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理7.1 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)7.2 投資風(fēng)險(xiǎn)識別與防范- 26 -第一章 摘要1.1 公司概況上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注冊擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。1.2 項(xiàng)目概況上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。1.3 組織結(jié)構(gòu)上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術(shù)大酒店。1.4 市場與競爭房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空問直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來的國際大都市國際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最看好的投資場所和居民消費(fèi)增長較快的城市，無論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。此外，2010年在上海舉辦的世博會，將有近百個(gè)國家設(shè)立大型展覽，這將會大大促進(jìn)商辦、會展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。1.5 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)本項(xiàng)目總建筑面積150,899m2（地上建筑面積108,000m2，地下建筑面積42,899m2），經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。建設(shè)周期30個(gè)月。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%18.522財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年8.07 4動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年11.15 5全部投資利潤率%33.166全部投資利稅率%36.417資本金利潤率%86.55以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。敏感性分析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營過程中需注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。盈虧平衡分析結(jié)果可見，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。 29.69虧損區(qū)100（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)盈虧平衡圖第二章 公司2.1 公司簡介上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營及實(shí)業(yè)投資為主營業(yè)務(wù)的大型綜合性民營企業(yè)。伴隨著中國資本市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，憑借對市場的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)的核心競爭能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會授予證大集團(tuán)注冊擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。集團(tuán)目前主營業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。上海證大三角洲置業(yè)有限公司 住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大置業(yè)有限公司上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大0755 hk）嘉善證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海門證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大物業(yè)管理有限公司住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大，0755.hk）。至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。自2000年以來，每年保持30%的增長。2003年、 2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號。上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司 商用房產(chǎn)開發(fā)板塊上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海證大水清木華酒店管理有限公司上海證大置業(yè)（意大利）有限公司揚(yáng)州證大商旅發(fā)展有限公司商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競爭, 旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項(xiàng)目主要有證大大拇指廣場，以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國花園度假村項(xiàng)目等。2.2 發(fā)展戰(zhàn)略證大的業(yè)務(wù)是與時(shí)俱進(jìn)、因勢利導(dǎo)的。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級的準(zhǔn)備，即升級為對酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動的始終。未來五年證大集團(tuán)將著力實(shí)現(xiàn)“投資經(jīng)營物業(yè)概念”不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營模式。第三章 項(xiàng)目3.1 項(xiàng)目概況上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國際博覽中心對面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑，是一個(gè)極具特色的五星級大酒店和世界級的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。3.2 項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)a-9-11地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國際博覽中心隔路相對。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。3.3 現(xiàn)有規(guī)劃條件地塊規(guī)劃用途：商辦；項(xiàng)目總占地面積31500平方米，容積率2.9；地塊使用年限50年，建筑物限高100米。3.4 建設(shè)方案經(jīng)過多次評審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國innova酒店管理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2，其中地上建筑面積108000m2，地下建筑面積42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見表3-1所示。表3-1 項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一總用地面積m231500二總建筑面積m2150899其中：地上建筑面積m2108000五星級酒店m274171藝術(shù)中心m215829商務(wù)辦公樓m218000地下建筑面積m242899三容積率2.9四建筑高度m100 其中酒店為五星級標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有850間客房，國際商務(wù)樓為18000平方米，當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。圖3-1 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡圖3.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2001年4月20日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)目規(guī)劃意見的批復(fù)（浦規(guī)規(guī)2002180號），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，容積率2.9；2003年7月31日，注冊成立上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署關(guān)于“花木地區(qū)a-9-11地塊國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方上海證大置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，容積率2.2，其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開發(fā)建設(shè)條件；周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。3.6 項(xiàng)目建成后的經(jīng)營模式本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個(gè)客房預(yù)計(jì)售價(jià)300萬元，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營模式對酒店進(jìn)行經(jīng)營管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營。第四章 組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)4.1 股權(quán)關(guān)系上海證大置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)”。上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊成立，注冊資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營上海證大藝術(shù)大酒店。4.2 管理團(tuán)隊(duì)戴志康先生，董事長。1985年畢業(yè)于中國人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建證大集團(tuán)。方 斌先生，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局，2000年加入上海證大置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入上海證大集團(tuán)。孫 博先生，公司董事，畢業(yè)于中國人民銀行研究生部。曾任職于國泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。4.3 人才戰(zhàn)略上海正加速朝著國際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會對上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對人才的需求將越來越迫切。只有通過教育、培訓(xùn)和開發(fā)等活動提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競爭力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長盛不衰。證大集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略：一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開發(fā)人才，才能確保證大長盛不衰。二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)培訓(xùn)，通過設(shè)計(jì)、施工、市場營銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。三是往重人才績效考核和激勵(lì)。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立一套科學(xué)的、客觀的、可操作的績效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動人才的積極性。第五章 市場與競爭5.1 市場分析 （1）上海宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好2004年，上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6%。從趨勢看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟(jì)增長率逐年提高的趨勢。2002年和2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高0.7個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)，2004年這一幅度加大到1.8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到自1996年以來的最高增長水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長。圖5-1 上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢圖從生產(chǎn)總值的絕對額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時(shí)間，而從2002年的5408.76億元到2003年的6250.81億元，再到2004年的7450.27億元，千億元的跨越均只用了1年時(shí)間。因此，無論從速度還是從規(guī)?？矗鼛啄陙砩虾＝?jīng)濟(jì)都是在一個(gè)相對高位的基數(shù)平臺上保持著穩(wěn)健的增長步伐。上海作為未來的國際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對整個(gè)長江三角洲，而且對全國、對世界一些國家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來講。也就是上海城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。（2）房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)一向是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、服務(wù)、園林等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)，同時(shí)也促進(jìn)了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對社會經(jīng)濟(jì)生活有長期的作用。另外，目前我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度高出國民經(jīng)濟(jì)增長速度的1倍，90年代平均增長速度為20%左右，其產(chǎn)值占gdp的比例大約在5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占gdp的10%左右。所以說房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從1988年至2002年的15年間，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度與上海gdp增長速度相比，除1991年、1997年至1999年4個(gè)年份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，2000年低于gdp增長速度0.8個(gè)百分點(diǎn)外，其它年份均高于gdp的增長速度，其中2001年高出gdp增長速度1 .2個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出gdp增長速度7.8個(gè)百分點(diǎn)。再以房地產(chǎn)增加值增長速度與上海gdp的增長速度相比，除1990年房地產(chǎn)增加值增長速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于gdp的增長速度以外，其它年份均高于gdp的增長速度，其中2001年高出gdp增長速度15.7個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出gdp增長速度7個(gè)百分點(diǎn)。可見，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迎度及房地產(chǎn)增加值增長速度均要快于上海gdp增長速度。（3）政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺對規(guī)范市場、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。國內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長遠(yuǎn)好處。在上海，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。同時(shí)宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機(jī)會。對證大集團(tuán)而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時(shí)土地儲備對資金占用量大幅提高，這樣，對于目前已經(jīng)擁有較多土地儲備的證大集團(tuán)較為有利。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房價(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。（4）世博會帶來的新機(jī)遇2010年世博會是從5月1日到10月31日,預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間為184天。根據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，2010年,預(yù)計(jì)有7000萬人次來參觀世博會，世博會期間平均每天上海將接待38.04萬人，其中高峰期每日接待的游客數(shù)將為68.09萬人。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),過夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的90%,可以預(yù)測出上海2010年世博會期間旅游高峰時(shí)期住宿人口數(shù)為61.28萬，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測算，到2010年上海將達(dá)到43.26張床位的規(guī)模。屆時(shí)上海所擁有的住宿設(shè)施與世博會期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會游客的住宿需求。因此，未來幾年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。世博會之后，相關(guān)場館作為對外商貿(mào)的永久性場所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會的概念，以及政府將會展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長期處于熱租狀態(tài)。5.2 目標(biāo)市場由于本項(xiàng)目擬作為分時(shí)度假產(chǎn)品銷售，而分時(shí)度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個(gè)行業(yè)，下面對這兩個(gè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市g(shù)dp在2004年取得了高達(dá)13.6%的增長率，而且為1997年以來最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對上海發(fā)展的推動作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。從國外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國、日本、英國房地產(chǎn)增加值占gdp的比重分別達(dá)到11.2%, 12.8%, 22.4%；美國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的幾個(gè)州，房地產(chǎn)增加值占gdp的比重更是高達(dá)1415%。香港地區(qū)1999年房地產(chǎn)增加值占gdp比重雖然只有7.4%，但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期。1989年香港gdp為5022.27億港元，和2001年上海gdp比較接近，其房地產(chǎn)增加值為453.87億港元，占gdp比重為9.04%。而2001年上海房地產(chǎn)增加值為316.85億元，占gdp比重為6.4%，2002年占gdp比重為6.9%, 2003年占gdp比重為7.4%，但還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家與地區(qū)的水平。 從gdp發(fā)展水平看，聯(lián)合國曾對75個(gè)國家的長期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個(gè)重要結(jié)論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均gdp的增長密切相關(guān)。根據(jù)人均gdp的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢，見表5-1所示。表5-1 人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系分類人均生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1800-1300美元起步階段21300-8000美元快速發(fā)展階段38000-13000美元平穩(wěn)發(fā)展階段413000美元以上下降階段2003年上海人均生產(chǎn)總值為5642美元，預(yù)計(jì)2004年人均生產(chǎn)總值將達(dá)到6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會提出目標(biāo)，2007年上海人均生產(chǎn)總值達(dá)到7500美元，那么，2008年上海人均生產(chǎn)總值將突破8000美元。由此可見，最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。（2）分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場前景廣闊分時(shí)度假（timeshare，又稱vacation ownership）起源于20世紀(jì)的法國，20世紀(jì)70年代引進(jìn)美國后得到了迅速的發(fā)展,并擴(kuò)展到了世界各地。分時(shí)度假包含兩方面的內(nèi)容，一個(gè)是分時(shí)度假的概念，一個(gè)是分時(shí)度假交換概念。分時(shí)度假就是將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位分時(shí)段賣給多位客人，使用期限可以是20年、30年或更長的時(shí)間。顧客買了一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈、繼承等系列權(quán)益以及對公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。分時(shí)度假在我國登陸，并逐漸被消費(fèi)者認(rèn)知和業(yè)界認(rèn)同。2001年“全國旅游發(fā)展工作會議”正式提出了“中心城市可積極探討分時(shí)度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動內(nèi)需，盤活閑置的房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針，國家旅游局也將發(fā)展“分時(shí)度假”納入中國新的五年計(jì)劃之中。作為分時(shí)度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示,近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長15.8%，到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動產(chǎn)投資指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)部門分析,到2020年,全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。屆時(shí),上海將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長。目前上海市港、澳、臺和外籍常住人口約8至10萬人，約占上海總?cè)丝诘?.5%0.6%。而流動性人口現(xiàn)已達(dá)30萬人，這部分人口占上?？?cè)丝诘?%，這就需要更多的臨時(shí)住處。據(jù)調(diào)查,目前上海本地正在營業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店已有幾十個(gè)。產(chǎn)權(quán)式酒店開始逐漸成為上海市投資市場上的熱門產(chǎn)品。近來,外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時(shí)間在上海熱銷的昆山陽澄湖風(fēng)景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權(quán)式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國際大酒店等，都以分時(shí)度假的形式，讓投資者既有投資收入，又有消費(fèi)機(jī)會。因此，上海市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。5.3 銷售策略房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶手中的活動，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)，對房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、定價(jià)、促銷的手段和過程。實(shí)施有效的銷售策略有利于傳播先進(jìn)的營銷理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)績和企業(yè)發(fā)展后勁。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的銷售策略如下：一要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研和分析。通過科學(xué)的、前瞻的市場調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。市場調(diào)研和分析主要包括營銷環(huán)境調(diào)研、客戶調(diào)研、個(gè)案調(diào)研和競爭對手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準(zhǔn)確、越透徹，本項(xiàng)目的銷售策略才越具有競爭性和贏利性。二是正確的價(jià)格定位。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購買力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。三是積極的廣告策劃。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運(yùn)用戶外廣告，以最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會注重發(fā)揮媒體的作用，達(dá)到樹立形象和促銷的目的。這方面上海證大投資集團(tuán)有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購入法國現(xiàn)實(shí)主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開發(fā)樓盤中,并承辦了“首屆上海國際雕塑與環(huán)境藝術(shù)展”,并耗資數(shù)十萬美元購進(jìn)了美國波普藝術(shù)雕塑代表作之一“”。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營銷策劃上將充分展現(xiàn)藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來的無限魅力。四是做好營銷服務(wù)。服務(wù)直接影響著公司及項(xiàng)目的信譽(yù)和形象。服務(wù)既包括在項(xiàng)目銷售過程中直接為顧客所提供的各種咨詢和幫助，也包括為顧客所提供的與項(xiàng)目銷售相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)和售后服務(wù)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營銷目的。5.4 競爭分析2004年初，上海正式公布了包括世博會規(guī)劃會址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開發(fā)計(jì)劃”，專家預(yù)計(jì)浦江開發(fā)計(jì)劃的初期啟動投入就將達(dá)到1000多億元。在這樣的利好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場參與者個(gè)個(gè)摩拳擦掌，原本火熱的競爭局面顯得更加劇烈。目前,境外投資機(jī)構(gòu)與本地的實(shí)力發(fā)展商接觸的力度也進(jìn)一步加大,外資對于上海樓市的參與程度還會不斷深化。有關(guān)媒體報(bào)道,香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會正洽談一個(gè)30億元，類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個(gè)40萬平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資,外省市企業(yè)來滬投資也成為新熱點(diǎn)。外省市來滬投資設(shè)立的全資或控股企業(yè)共有2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共112家，注冊資本總額行業(yè)排名第五。5.5 競爭策略憑借數(shù)年來積累的實(shí)力與本土企業(yè)優(yōu)勢，上海證大從容不迫制定好了長期的競爭策略。 （1）品牌戰(zhàn)略品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場上獨(dú)樹一幟，樹立形象。實(shí)施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下：一要張揚(yáng)個(gè)性。公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略將準(zhǔn)確地顯示證大和證大藝術(shù)大酒店的“與眾不同”，不僅使消費(fèi)者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點(diǎn)和性能，使上海證大藝術(shù)大酒店從同類產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個(gè)性化、獨(dú)特化成為上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目塑造自己品牌的重要原則和方法，是走向成功的第一步。二要以質(zhì)取勝。上海證大在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過程，將會不斷提高開發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前列。三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護(hù)企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠信，通過他們的言行爭取消費(fèi)者的信賴。積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)理念、施工標(biāo)準(zhǔn)等向媒體介紹，引起他們的重視與關(guān)注，通過他們的及時(shí)報(bào)道，讓社會知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類開發(fā)項(xiàng)目的評比及展銷活動，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽(yù)度的重要途徑。（2）管理策略上海證大實(shí)施競爭戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長期競爭中，使自己的戰(zhàn)略競爭手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競爭地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競爭能力的有效措施。一是控制開發(fā)成本?？刂崎_發(fā)成本能使公司在向市場提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程中，采取比競爭對手低的成本和價(jià)格。具體地說，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場策劃和研究以及市場營銷等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能控制支出?？刂崎_發(fā)成本，并不意味著以犧牲項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量為代價(jià)，它是通過強(qiáng)化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達(dá)到目的。二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事項(xiàng)目開發(fā)工作，做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”。注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競爭優(yōu)勢的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶服務(wù)等內(nèi)容。上海證大藝術(shù)大酒店將藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)完美結(jié)合，是證大集團(tuán)實(shí)施產(chǎn)品差異化策略的代表作。三是關(guān)注市場變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀形勢、房地產(chǎn)市場走勢、消費(fèi)需求等方面有千絲萬縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具有敏銳的觀察能力和分析能力，從而隨時(shí)修整競爭策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使證大開發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場的需要。另外，證大將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場以外的投資和消費(fèi)動向，發(fā)掘新的消費(fèi)需求和消費(fèi)群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展大勢，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求集團(tuán)利益和社會效益的最大化。第六章 投資估算及經(jīng)濟(jì)評價(jià)6.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（1）建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目包括五星級酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國際商務(wù)樓、城市文化廣場等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2。（2）施工期安排本項(xiàng)目施工期為30個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年年初動工，2009年開業(yè)經(jīng)營。（3）經(jīng)濟(jì)評價(jià)計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期取23年（含施工期），即2006年2028年。（4）基準(zhǔn)收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取8。6.2 投資估算（1）參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)a 總建筑面積：150,899m2（地上108,000m2，地下建筑42,899m2）；b 土地費(fèi)用：15,860萬元；c 建筑安裝工程費(fèi)，本項(xiàng)目每平方米建筑安裝工程費(fèi)為：6,488.53元，本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為：97,911萬元；d 市政配套及接頭費(fèi)為150元/m2e 人防費(fèi)為：地上建筑面積60元/m2f 勘察設(shè)計(jì)：按建筑安裝工程費(fèi)的5；g 建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.6；h 工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.5；i 不可預(yù)見費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)及其他投資費(fèi)用的總和（不包括土地費(fèi)用）的8。（2）項(xiàng)目投資估算經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。表6-1 項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目名稱單位金額1土地費(fèi)用萬元15,8602前期費(fèi)用萬元4,8963建安費(fèi)用萬元97,9114市政配套及人防費(fèi)用萬元2,9115建設(shè)單位管理費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi)萬元1,0776工程不可預(yù)見費(fèi)萬元8,5447建設(shè)貸款利息萬元7,682總投資萬元138,880詳細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見附表6-1投資估算詳表。（3）投資構(gòu)成比例本項(xiàng)目投資構(gòu)成比例見圖6-1所示。圖6-1 證大藝術(shù)大酒店投資構(gòu)成比例圖6.4 資金籌措及使用計(jì)劃本項(xiàng)目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入自有資金41,700萬元，占全部投資的30.03，其余資金依靠依靠銀行貸款。表6-2 資金籌措與使用計(jì)劃表序號項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年一資金運(yùn)用138880 62115 37345 39421 1建筑安裝費(fèi)用97911 39164 29373 29373 2其它投資費(fèi)用24744 18821 2961 2961 3預(yù)備費(fèi)8544 3370 2587 2587 4建設(shè)期利息7682 759 2424 4500 二資金籌措138880 62115 37345 39421 1自有資金41700 35000 5000 1700 2銀行貸款97180 27115 32345 37721 其中：建設(shè)期利息7682 759 2424 4500 6.5 財(cái)務(wù)評價(jià)（1）收入測算本項(xiàng)目收入主要來源于五星級酒店客房收入、餐飲收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國際商務(wù)樓租金收入。證大藝術(shù)大酒店五星級酒店當(dāng)代藝術(shù)博覽館國際商務(wù)樓客房收入圖6-2 證大藝術(shù)大酒店收入來源構(gòu)成圖餐飲收入其他收入出租收入門票收入咖啡座收入租金收入分項(xiàng)詳列如下： 五星級酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房價(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的一般經(jīng)營情況，餐飲收入約占酒店總收入的35，其他收入約占6。 當(dāng)代藝術(shù)博覽館藝術(shù)中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價(jià)格出租，按365天計(jì)；門票按日均參觀300人次，門票10元，全年按365天計(jì)，每年增加3；設(shè)咖啡座300席，人均消費(fèi)50元，上座率50，每年增長5。 國際商務(wù)樓商務(wù)樓18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民幣）出租，按365天計(jì)，租金年增長5。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營后年?duì)I業(yè)收入在41360萬元110843萬元之間。收入測算詳見收入表（附表6-2）。（2）成本測算 經(jīng)營成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營成本在17310萬元22473萬元之間。折舊與攤銷：土建工程按30年折舊，設(shè)備按10年折舊，其他按20年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按5年攤銷；土地使用權(quán)按40年攤銷；其他攤銷費(fèi)用按10年攤銷。長期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。（3）稅金根據(jù)有關(guān)政策和法律，本項(xiàng)目營業(yè)稅金及附加按收入的5.6計(jì)算；所得稅按15計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10計(jì)提。（4）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（見附表6-5）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。表6-3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%18.522財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元171059 3靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年8.07 4動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年11.15 5全部投資利潤率%33.166全部投資利稅率%36.417資本金利潤率%86.55以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率高，投資回收期短，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，極具投資價(jià)值和升值潛力。計(jì)算指標(biāo)及參數(shù)詳見現(xiàn)金流量表（附表6-5）。全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見圖6-3。圖6-3 全部投資累計(jì)凈現(xiàn)金流量變化圖 6.6 清償能力分析項(xiàng)目的清償能力分析是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來源是項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的營運(yùn)利潤、折舊及攤銷。通過計(jì)算可得本項(xiàng)目借款償還期為7.49年（含2年建設(shè)期）。詳見借款還本付息表（附表6-6）和資產(chǎn)負(fù)債表（附表6-7）。計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的借款償還能力。6.7敏感性分析由于財(cái)務(wù)評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預(yù)測和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預(yù)測財(cái)務(wù)評價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對評價(jià)結(jié)論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財(cái)務(wù)評價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測。本項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52%，在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進(jìn)行分析計(jì)算。敏感性分析結(jié)果見圖6-4，圖6-5，圖6-5和表6-4所示。表6-4 財(cái)務(wù)評價(jià)敏感性分析內(nèi) 容變化量內(nèi)部收益率()irr變化量投資變化10%17.19-1.335%17.83-0.690%18.520-5%19.27+0.75-10%20.28+1.76收入變化10%20.44+1.925%19.5+0.980%18.520-5%17.52-1-10%16.48-2.04成本變化10%17.69-0.835%18.11-0.410%18.520-5%18.94+0.42-10%19.34+0.82從圖和表中可以看出，收入變化對內(nèi)部收益率影響最大，因此在運(yùn)營過程中特別注意對營運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理；投資變化對內(nèi)部收益率的影響次之，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對投資的控制和核算，節(jié)約建設(shè)成本，力求項(xiàng)目投資效益的最大化。從敏感性分析的結(jié)論還可以看出，當(dāng)投資、收入和成本在10%的幅度變化時(shí)，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率。這說明本項(xiàng)目對環(huán)境變化具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。6.8 盈虧平衡分析以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（bep），其計(jì)算公式為：通過上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。盈虧平衡圖見圖6-7。29.69虧損區(qū)100（服務(wù)能力）0固定成本總成本付稅后銷售收入金額盈利區(qū)圖6-7 盈虧平衡圖- 51 -6.9 綜合評價(jià)（1）由財(cái)務(wù)分析可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52(所得稅后)，大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%的指標(biāo)，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力。（2）借款償還期為7.49年，表明本項(xiàng)目償債能力較強(qiáng)，能較快償還銀行借款。（3）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對本項(xiàng)目內(nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10，本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；本項(xiàng)目以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為29.69，表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小。總之，本項(xiàng)目的建設(shè)有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會期間客房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。附表6-1 建設(shè)投資估算詳表序號項(xiàng) 目金額估 算 指 標(biāo)(萬元)工程量單位指標(biāo)一建筑安裝費(fèi)用1.1 建筑工程77104 150899 元/平方米5109.63 1.1.1 地上建筑28145 108000 元/平方米2606.03 五星酒店20026 74171 元/平方米2700.00 藝術(shù)中心3799 15829 元/平方米2400.00 商務(wù)辦公4320 18000 萬元/間2400.00 1.1.2 地下建筑17160 42899 元/平方米4000.00 1.1.3 下沉式廣場778 7779 元/平方米1000.00 1.1.4 室外其它工程945 31500 元/平方米300.00 1.1.5 二次裝飾工程30076 150899 元/平方米1993.13 五星酒店16318 74171 元/平方米2200.00 藝術(shù)中心2849 15829 元/平方米1800.00 商務(wù)辦公1800 18000 元/平方米1000.00 地下一層建筑2031 20305 元/平方米1000.00 地下二層建筑791 22594 元/