某縣縣城核心區(qū)建設項目可研.doc

*縣縣城核心區(qū)建設項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目背景1、項目名稱：*縣縣城核心區(qū)建設項目2、承辦單位：*縣城市建設投資開發(fā)有限責任公司*縣城市建設投資開發(fā)有限責任公司是由*縣政府授權(quán)，*縣國有資產(chǎn)管理委員會出資的國有獨資公司。公司成立于2002年3月份，注冊資本10000萬元，法人代表胡江川，公司辦公地址位于*縣城君山大道建設大廈。公司依據(jù)國家法律、法規(guī)和公司章程，在國家宏觀政策指導下，在*縣人民政府領導下，依法開展經(jīng)營活動。公司經(jīng)營宗旨：充分發(fā)揮市場機制作用，運用現(xiàn)代經(jīng)營理念和手段，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，為城市建設和社會發(fā)展作出貢獻。公司經(jīng)營范圍：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理、土地開發(fā)整理和經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、建設項目的代建、農(nóng)村基礎施設建設。公司注冊資金10000萬元，資本源為*縣政府無償劃撥的部分市直行政事業(yè)單位的土地及房屋資產(chǎn)及公司自有土地。*縣城市建設投資開發(fā)有限責任公司為國有獨資公司，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，設有董事會、監(jiān)事會和經(jīng)營管理班子。公司內(nèi)部職能部門內(nèi)設一室四部，即綜合辦公室、策劃部、工程部、土地開發(fā)部、國有資產(chǎn)經(jīng)營管理部。3、項目提出的理由與概述（1）項目基本情況項目位于*縣城敦厚片區(qū)中心位置,東起富川路,西至鳳凰路,北起廬陵大道,南至君山大道,總面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場、影劇院、體育中心、實驗小學、廬陵賓館等公共配套服務設施，以及一些新建住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)大量零星土地，分布零散，建設零亂，且涉及單位及民居眾多，嚴重影響城市面貌。*縣城市建設投資開發(fā)有限責任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設計單位編制完成*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃。本項目范圍：項目范圍為*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)范圍：以廬陵大道、鳳凰路、君山大道、富川路圍合，用地總面積為95公頃。（2）項目實施目的根據(jù)*縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對該區(qū)域范圍用地進行重新整合，舊民居及廠房等單位用地進行土地整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設，把該區(qū)域建設成為*縣城敦厚片區(qū)的核心區(qū)。4、項目主要內(nèi)容（1）整理土地312畝，312畝整理土地上的住宅、非住宅拆遷安置；（2）東昌路建設(道路紅線寬度20m、長800m)；配套設施建設。二、可行性研究報告編制依據(jù)1、*市城市總體規(guī)劃修編（2006-2020年）；2、*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃（2008年）；3、*縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4、國家計委頒發(fā)的投資項目可行性研究指南（2002年版）；5、國家發(fā)改委頒布的建設項目評價方法與參數(shù)；6、*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則；7、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（gb50180-93）；8、城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范（gb50220-95）；9、城市道路設計規(guī)范（cjj37-90）；10、其它有關文件及規(guī)范；11、關于印發(fā)2008年*縣城房屋拆遷補償標準（試行）的通知；12、吉縣府辦字2008175號關于印發(fā)龍湖南岸住宅示范小區(qū)工作方案的通知；13、*縣城投公司與本公司簽訂的可研編制協(xié)議。三、研究的范圍及內(nèi)容根據(jù)投資項目可行性研究指南所規(guī)定的內(nèi)容和深度要求，進行可研報告編制，研究的主要內(nèi)容包括：1、調(diào)查研究項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟、城市道路與交通、城市建設的現(xiàn)狀和建設條件，綜合分析項目建設的必要性和可行性；2、針對土地利用現(xiàn)狀及項目規(guī)劃要求，研究土地整理方案、住宅及非住宅的拆遷安置方案、東昌路的建設工程方案；3、分析*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)社會經(jīng)濟和居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢，預測整理土地的未來售價；4、對項目進行環(huán)境分析；5、確定土地整理、工程建設階段劃分和進度計劃安排；6、計算主要工程數(shù)量，進行投資估算及經(jīng)濟評價；7、提出資金籌措方案；8、開展財務評價和社會效益分析；9、提出研究結(jié)論，對項目建設中可能存在的問題提出建議。四、項目概況1、項目建設內(nèi)容及規(guī)模（1）整理土地312畝(詳表11、表12)；（2）拆遷面積：住宅拆遷面積28600m2、非住宅拆遷面積34089 m2；（3）安置面積：33976 m2（含公建面積、住宅拆遷面積的90%按拆1 m2補1.2 m2進行就地安置）；（4）東昌路建設：道路紅線寬度20m、長800m；（5）配套設施建設。*縣縣城核心區(qū)土地整理計劃表表1一1用地編號占地面積（）現(xiàn)狀權(quán)屬單位a17264內(nèi)部住宅較凌亂交通局、城管大隊、財政局a212849民居待拆民居a323296民居、大自然藥業(yè)廠房、機修站大自然藥業(yè)、縣公路局a44453民居民居b11244苗圃建設局b21088辦公用房殘聯(lián)b33471私房民居b411685舊房農(nóng)機局b58377舊房房產(chǎn)局b625390糧食學校、車隊糧食局b725096汽運公司交通局b813295民居民居c13949空地體育局c27589舊房蔬菜隊c31439舊房科技局c46973農(nóng)技推廣中心農(nóng)業(yè)局d17364空地集體土地d21719糧油公司空地糧食局d36152白僵菌廠林業(yè)局d412685空地、福利廠民政局d513880種子公司農(nóng)業(yè)局d69286辦公二建公司合計208544（312畝）注：以上資料由*縣城投公司2009年4月6日提供。87各類用地概念規(guī)劃意見表表12用地編號占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊,城管大隊,財政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風格a323296大自然藥業(yè),市公路段機修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場西路設置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場西路設置廬陵風情商業(yè)街，其它民居保留c13949體育局賓館空地整理建設10層賓館c27589蔬菜隊住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場用地，建訓練場地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理注：資料來源*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃（2008年）。用地編號占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊,城管大隊,財政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，內(nèi)部規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風格a323296大自然藥業(yè),市公路段機修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場西路設置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場西路設置廬陵風情商業(yè)街，內(nèi)部民居保留c13949體育局賓館空地整理建設10層賓館c27589蔬菜隊住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場用地，建訓練場地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理用地編號占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊,城管大隊,財政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，內(nèi)部規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風格a323296大自然藥業(yè),市公路段機修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場西路設置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場西路設置廬陵風情商業(yè)街，內(nèi)部民居保留c13949體育局賓館空地整理建設10層賓館c27589蔬菜隊住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場用地，建訓練場地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理2、土地整理及開發(fā)期限本項目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆遷安置計劃2011年12月完成；本項目土地開發(fā)及出讓分期進行，可出讓土地總量為291.39畝，至2017年12月完成。計劃每年開發(fā)及出讓土地詳見表13。土地出讓計劃表 表13項 目可出讓面積（畝）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 計出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例住宅227.041010101010%10%10%30100非住宅64.3510%10%10%10%10%10%10%301003、土地整理組織協(xié)調(diào)（1）實施機構(gòu)和職責a、成立*縣縣城核心區(qū)工程土地整理工作領導小組，縣政府縣長楊丹任組長，常務副縣長彭耀圣、副縣長胡江川任副組長。土地整理工作領導小組成員單位由縣城投公司、縣國資辦、縣國土資源局、縣規(guī)劃建設局、縣房管局、敦厚鎮(zhèn)政府、縣財政局、縣公路局、縣糧食局、縣民政局、縣農(nóng)業(yè)局、縣林業(yè)局、縣科技局、縣體育局、縣農(nóng)機局、縣交通局、縣城管局、縣審計局、縣司法局等組成，并明確成員單位工作職責。b、領導小組辦公室設在縣城投公司，公司經(jīng)理劉建國兼辦公室主任，縣國資辦龍志堅、國土資源局羅通、規(guī)劃建設局袁秋根、房管局曾桂生、城投公司朱生根為辦公室副主任，具體工作人員從城投公司、縣國資辦、國土資源局、規(guī)劃建設局、房管局等單位抽調(diào)，負責權(quán)屬調(diào)查、制定每宗土地的具體整理方案和辦理實質(zhì)性土地整理工作。各成員單位要積極配合，主要領導親自負責，安排一名副職和一名工作人員專門做好具體工作。（2）實施步驟：a、宣傳動員階段：2008年10月底前；b、土地資產(chǎn)申報和核實階段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具體整理方案階段：2009年1月1日至5月30日；d、土地資產(chǎn)移交階段：2009年6月1日至2009年10月30日；e、產(chǎn)權(quán)過戶階段：2009年12月底前完成土地整理和土地權(quán)屬辦證工作。（3）各方協(xié)調(diào)、形成合力：縣監(jiān)察局、財政局、審計局對工作進行督促檢查，確保各項基礎性工作在2008年12月底前完成。4、工程建設期限計劃東昌路建設2009年10月完成；配套設施建設分期進行，計劃2010年12月完成。5、項目估算總投資估算總投資額為14790.68萬元。其中：土地整理投資額為4680萬元，東昌路及安置點建設投資額為3056.52萬元，預備費為553.12萬元，建設期銀行貸款利息為3175.2萬元。6、效益預測項目總投資14790.68萬元，項目土地出讓凈收入18770.40萬元，項目利潤總額3979.72萬元，總投資利潤率26.91%，盈虧平衡點78.8%，投資回收期為 7.3年，表明本項目在財務上可行。本項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益極其顯著?？蛇M一步完善提升*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的品味和價值，有利于改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當?shù)鼐用裰苯邮芤妗Ｎ?、項目?guī)劃建設目標：為了提升*縣的城市形象和城市競爭力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進經(jīng)濟和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領導下，由縣城投公司牽頭，展開了*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃建設系列工作。*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合。 本項目規(guī)劃建設以俯覽*縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，試圖達到三方面目標：一是判斷*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評估其獨特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當選擇*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素空間”關系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、社會人口、基礎設施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風格，；三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關系，成為*縣政府和社會各界的行動綱領，并使該地區(qū)成為*縣規(guī)劃典范，加快*縣的城市建設，并對周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指導性的作用。六、本項目資金籌措1、本項目估算總投資14790.68萬元，*縣城投公司負責土地整理、工程建設及管理、項目資金籌措；2、*縣政府為本項目注入資金4700萬元（已經(jīng)投資1300萬元完成對一期a地塊中a2、a3的土地整理工作，工作內(nèi)容包括整理土地58畝和2萬平方米的拆遷、2.23萬平方米的安置），向銀行貸款資金1億元。項目土地整理后，土地開發(fā)及出讓分期進行。本項目歸還銀行貸款的資金來源：第一來源為通過本項目土地出讓按計劃歸還銀行貸款本息，第二來源為縣財政預算兜底。七、項目研究結(jié)論與建議1、項目可行性研究結(jié)論（1）*縣縣城核心區(qū)建設項目，對完善*縣城市總體規(guī)劃、完善*縣城核心區(qū)的建設發(fā)展具有極大的推動作用。項目的建設有利于改善城市功能，增強城市的承載能力和聚集能力，提升城市品位和形象，做強做大做優(yōu)做美城市，改善人居環(huán)境，使*縣城核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢。項目的建設將極大的改善*縣城核心區(qū)的各項建設條件，有利于*縣城核心區(qū)積聚人氣、促進核心區(qū)及周邊的土地較快增值，將極大地促進城市經(jīng)濟發(fā)展、改善*縣投資環(huán)境、創(chuàng)造城市就業(yè)機會。（2）*縣縣城核心區(qū)建設項目的改造建設，是提升城市綜合競爭力、實現(xiàn)*縣城市建設跨越式發(fā)展的需要；是貫徹實施*市城市總體規(guī)劃、加快城市化進程的需要；是改善*縣城核心區(qū)城市建設面貌、提高人民生活水平和生活質(zhì)量的需要；是構(gòu)建和完善*縣城市大格局、促進各項城市基礎設施發(fā)展的需要。（3）隨著本項目的建設，將全面啟動*縣城核心區(qū)的建設改造，對*縣城核心區(qū)盡快構(gòu)建和形成“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務區(qū)的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，對盡快形成*縣城核心區(qū)的城市產(chǎn)業(yè)功能、城市形象功能，有巨大的推動作用。（4）本項目規(guī)模恰當、依據(jù)充分，道路建設及配套設施建設工程建設方案可行；本項目總投資估算合理，還款計劃有充分保障。本項目建設既具有很好的社會、環(huán)境效益，也有良好的經(jīng)濟效益。（5）本項目基礎工作扎實、組織協(xié)調(diào)得力、實施機構(gòu)到位、職責分工明確，土地資產(chǎn)申報和核實工作已全面完成。（6）本項目社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益極其顯著?？蛇M一步完善提升*縣城核心區(qū)的品味和價值，有利于改善當?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當?shù)鼐用裰苯邮芤?。項目總投資14790.68萬元，項目土地出讓凈收入18770.40萬元，項目利潤總額3979.72萬元，總投資利潤率26.91%，盈虧平衡點78.8%，投資回收期為 7.3年，表明本項目在財務上可行。從項目的經(jīng)濟分析結(jié)果看，具有較好的獲利能力，經(jīng)濟效益良好。運作時只要管理措施、資金籌措到位，土地出讓量和時機把握了氣候，就能取得較好的投資回報。（7）本項目屬*縣重大城市建設項目。本項目所在地的社會經(jīng)濟狀況好，用地條件良好，周邊市政基礎設施已到位，各項基本建設條件具備，法律條件充分，資金、技術(shù)條件及還款計劃有充分保障，項目是完全可行的。本項目應盡早組織實施。2、項目有關建議（1）項目土地整理及土地開發(fā)全過程中，須通過一切有效手段加強*縣城核心區(qū)的包裝、宣傳和市場化運作。為了有利于本項目能夠順利成功實施并達到應有的效益，必須采取措施盡快培植和聚集人氣，促使土地快速升值，增加土地購買者的投資信心，提高預期土地出讓價格。建議聘請專業(yè)咨詢公司參與項目策劃、包裝，使*縣城核心區(qū)土地開發(fā)達到預期目標。（2）建議盡快制訂*縣城核心區(qū)土地開發(fā)、出讓詳細計劃，使土地市場交易總量與實際需要相適應，同時加大政府調(diào)控土地市場的力度，使*縣城核心區(qū)土地資源效益最大化。建議科學安排具體土地地塊出讓的時序，使土地出讓資金既能保證項目建設資金和還款計劃，又能保證合理的土地升值時間。（3）加快*縣城核心區(qū)改造建設步伐。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商到*縣城核心區(qū)開發(fā)，鼓勵有關單位、企業(yè)到核心區(qū)建設業(yè)務、辦公用房，鼓勵銀行、電訊、保險、賓招等三產(chǎn)服務業(yè)開設營業(yè)點；同時完善城市核心區(qū)配套學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、文化娛樂設施、社會服務機構(gòu)等設施建設。（4）在具體單項工程實施過程中，對*縣城核心區(qū)控制性詳規(guī)及工程建設方案要進一步優(yōu)化，對建設標準和工程造價要嚴格控制，切實做到既適度超前又量力而行。（5）建議項目建設單位在項目實施的各階段要科學運用經(jīng)濟財務分析手段、工程技術(shù)手段，以便更好地控制工程建設成本、追求更高的土地開發(fā)利潤；努力探索出一條社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益均好的規(guī)劃、建設、管理、經(jīng)營城市的可持續(xù)發(fā)展之路。（6）本項目由于范圍較大，涉及多專業(yè)、多工種，實施中有一定難度，建議把項目各項前期工作做細，防止失誤。科學做好地下管線綜合設計，道路建設與地下管線、綠化亮化建設應同步進行，并做好開工道路與預留道路的交叉口銜接、標高銜接、地下管線預留銜接。（7）土地整理、拆遷前應深入細致地做好項目涉及范圍內(nèi)群眾動員及思想工作，掌握政策、宣傳政策、積極落實政策，取得各級組織和居民的支持、配合，使土地整理、拆遷工作順利有序進行。（8）為使本項目能順利實施，建設單位要加大籌資力度。本項目經(jīng)濟效益良好，抗風險能力強，加上有*縣城投公司以*縣城市核心區(qū)全部土地儲備作為資金后盾，銀行定能對項目貸款持熱情態(tài)度。第二章 項目規(guī)劃*縣城市建設投資開發(fā)有限責任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設設計單位編制完成*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃，現(xiàn)將*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃扼要如下：第一節(jié) 項目背景為了提升*縣的城市形象和城市競爭力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進經(jīng)濟和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領導下，由縣城投公司牽頭，展開了*縣城核心區(qū)的規(guī)劃建設系列工作。*縣城核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合。本次控制性詳細規(guī)劃以俯覽*縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，試圖達到三方面目標：一是判斷*縣城核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評估其獨特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當選擇*縣城核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素空間”關系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、社會人口、基礎設施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風格，；三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關系，成為*縣政府和社會各界的行動綱領，并使該地區(qū)成為*縣城規(guī)劃典范，加快*縣的城市建設，并對周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指導性的作用。第二節(jié) 總 則一、管理權(quán)限1、為貫徹縣委縣政府提高*縣城形象和城市競爭力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進經(jīng)濟和城市發(fā)展的要求，設計方以可持續(xù)發(fā)展為目的，提出規(guī)劃管理及相關的控制標準，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法實施細則要求，制定本控制性詳細規(guī)劃文本。2、本規(guī)劃適用于*縣城核心區(qū)范圍內(nèi)各街坊、地塊以及各類用地建設的規(guī)劃管理工作，是下一層次詳細規(guī)劃編制、建筑和市政工程設計管理工作的依據(jù)，但不能作為工程項目施工的依據(jù)。3、*縣城核心區(qū)控規(guī)的成果由文本、分圖圖冊、說明書三部分組成，文本與控制性詳細規(guī)劃分圖圖冊具有同等法律效力，兩者應同時使用，不可分割。4、文本和圖冊所涉及的指標應符合國家、*省及*縣有關建筑技術(shù)規(guī)定。5、本實施細則經(jīng)*縣人民政府批準后執(zhí)行。二、規(guī)劃依據(jù)本規(guī)劃遵守中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法確定的原則和條款，依照城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法編制，規(guī)劃以下列文件為依據(jù)：1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年2、城市建設用地分類與規(guī)劃建設用地標準（gbj13790） 3、城市規(guī)劃編制辦法實施細則4、*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則5、城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范（gb/5022095）6、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （gb/5018093）7、其他相關法規(guī)、規(guī)范及相關會議紀要三、規(guī)劃范圍本次規(guī)劃范圍為*縣城核心區(qū)范圍：以廬陵大道鳳凰路君山大道富川路圍合，設計用地總面積為95公頃。四、現(xiàn)狀概述1、地理位置*縣位于*中部、吉泰盆地中心、贛江流域中游、井岡山的前沿地。縣城位于縣境中部敦厚鎮(zhèn)盤龍嶺。東起馬甫，西止金家?guī)X，南抵連山，北臨禾水，城域面積約17平方公里。人口43.92萬人，其中城區(qū)人口2.1萬?？h城至*市12公里，現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)。2、核心區(qū)概況本規(guī)劃范圍位于*縣城核心區(qū)，毗鄰縣政府，東起富川路，西至鳳凰路，北起廬陵大道，南至君山大道，面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場、廬陵賓館、影劇院、學校、幼兒園、體育中心等13個企事業(yè)單位等，其余均為舊民居和新建住宅小區(qū)，本規(guī)劃目的是對用地進行重新整合，對舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見。按東昌路、贛江大道、金鐘路三條東西向城市道路將規(guī)劃用地自然分為a、b、c、d四地塊，以方便識辨。3、土地利用現(xiàn)狀目前，核心區(qū)內(nèi)多為舊式民居和不少新建住宅小區(qū)，如吉天璣星苑、天旋星苑、望族名家、城中雅苑等數(shù)個住宅小區(qū)，以及廬陵文化廣場、廬陵賓館、文化藝術(shù)中心、文化廣場、體育場等諸多公共活動設施，以及大自然藥業(yè)、公路機修站等舊廠房用地。本次規(guī)劃設計主要是對用地進行重新整合，對舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見，各類用地面積及整理、規(guī)劃意見參見下表21。各類可供重新整合規(guī)劃用地總面積為208544。各類用地面積及規(guī)劃意見表21用地編號占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊,城管大隊,財政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風格a323296大自然藥業(yè),市公路段機修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場西路設置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場西路設置廬陵風情商業(yè)街，其它民居保留c13949體育局賓館空地整理建設10層賓館c27589蔬菜隊住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場用地，建訓練場地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理五、規(guī)劃原則設計的內(nèi)在理念充分考慮了*縣城的總體規(guī)劃，針對本次規(guī)劃設計的主要內(nèi)容為整合并整理可開發(fā)土地，規(guī)劃建設新世紀的住宅小區(qū)。所以對于本次規(guī)劃所新建住宅小區(qū)，我們提出建設成為達到“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理”的“四高”住宅小區(qū)的規(guī)劃設計原則：貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性。針對居住區(qū)服務對象，使每一個居民都能平等的享受居住區(qū)的公共服務設施和生態(tài)綠化環(huán)境，體現(xiàn)公平原則；貫徹“尊重自然與文化”的原則，充分利用城市綠帶和自然景觀，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。強調(diào)綠脈與居民活動的融合，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體。同時在建筑風格上充分體現(xiàn)贛式民居的風格和特點，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設計的原則；貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，堅持居住區(qū)建設與社區(qū)建設的互相結(jié)合，通過社區(qū)的營運和管理，將可持續(xù)發(fā)展的指導思想貫徹于規(guī)劃設計、小區(qū)建設與管理中。設計具有彈性、靈活性和可操作性，適應商品經(jīng)濟的發(fā)展，做到經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益統(tǒng)一。六、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃以*縣城總規(guī)為依據(jù)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要分為三個部分，即“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務區(qū)。其中，核心部分為標準為“四高”的新型住宅小區(qū)，以三者的結(jié)合充分體現(xiàn)互補的概念。第三節(jié) 土地利用規(guī)劃一、利用原則1、生態(tài)原則利用現(xiàn)有的生態(tài)條件創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展2、可操作原則提供合理、優(yōu)化的用地布局和便于操作的土地細劃方案，創(chuàng)造有個性的舒適宜人的城市空間，突出地區(qū)形象。3、整體協(xié)調(diào)原則注重與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括用地功能布局、道路交通聯(lián)系以及景觀風貌等方面，使其成為城市的有機組成部分。二、用地功能與布局本次規(guī)劃設計所需整合的地塊大多在地塊中軸線上，然而這條軸線并未作為一種連續(xù)的城市元素來實現(xiàn)，而是被龍湖和諸多地塊所打斷；但本次規(guī)劃設計充分利用了這條虛軸，將北起交通局地塊南至君山大道規(guī)劃道路的辦公區(qū)串聯(lián)起來，此虛軸串聯(lián)起東昌路兩側(cè)地塊、城中雅苑、體育場、君山大道住宅辦公區(qū)，將主要景觀串聯(lián)起來。雖然整個核心區(qū)的規(guī)劃被分割為斷續(xù)的區(qū)段，彼此相對獨立，但此軸將各地塊有機的串聯(lián)組合起來，具有組織整個地塊發(fā)展的作用，但這是一條不可見的虛軸。因此，以核心區(qū)城市設計深化為依據(jù)，總體用地功能布局調(diào)整主要體現(xiàn)為三大部分：住宅生活區(qū)主要位于城市核心區(qū)，通過地塊中軸線將小區(qū)中心景觀串聯(lián)起來；廬陵風情商業(yè)步行街區(qū)位于龍湖廣場西路兩側(cè)，結(jié)合龍湖休閑美景，具有很高的商業(yè)價值；君山大道辦公服務區(qū)位于君山大道北側(cè)，有獨立出入口，與住宅分開，與君山大道南側(cè)辦公建筑遙相呼應。三、用地分類1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號均采用國標城市用地分類與建設用地標準（gbj137-90）的規(guī)定，劃分至小類。2、規(guī)劃區(qū)用地布局分為采用沿軸線的多中心與水體生態(tài)廊道相結(jié)合，居住用地位于核心城區(qū)中軸線，突出用地功能的整體連續(xù)性和對生態(tài)環(huán)境注重。主要的土地用途為：居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融、文化娛樂用地、公共綠地。各類用地比重見下表22。規(guī)劃用地平衡表表2-2序號類別用地名稱用地面積()比例(%)1r居住用地16420878.72c公共設施用地4289720.6c1行政辦公用地6250.3c2商業(yè)金融用地3042114.6c3文化娛樂用地69733.3cr3商業(yè)辦公用地48782.43g綠地14390.7g1公共綠地14390.74合計城市建設用地208544100第四節(jié) 道路交通規(guī)劃一、規(guī)劃策略 核心區(qū)是*縣行政、文化娛樂、體育休閑、居住等職能的重要載體，在其道路系統(tǒng)規(guī)劃中充分考慮以下主要的策略：1、主要大道的分段處理，強調(diào)景觀聯(lián)系及步行功能。2、適當調(diào)整地塊的大小，為核心區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造各種不同功能的可能。二、道路規(guī)劃設計原則保留設計范圍內(nèi)所有現(xiàn)狀步行的道路，組織有序的車行人行系統(tǒng)，既要保證人車的適當分流，減少相互干擾，又要為創(chuàng)造城市步行系統(tǒng)的空間景觀提供條件。結(jié)合用地規(guī)劃，設置商業(yè)步行街，創(chuàng)造富有地域特色的環(huán)境空間。三、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)核心區(qū)對外聯(lián)系主要通過廬陵大道、贛江大道、君山大道三條東西向道路和富川路、鳳凰路兩條南北向道路與外界聯(lián)系，其中由于廬陵大道是*縣通往市區(qū)的重要道路，政府辦公機構(gòu)、金融、商業(yè)均分布在廬陵大道兩側(cè)，寬43米。其余君山大道、贛江大道和富川路也是重要干道。核心區(qū)內(nèi)還有其他次要道路如東昌路、金鐘路、體育路以及體育場內(nèi)的規(guī)劃路，在規(guī)劃路下方擬開一條路直通君山大道，形成十字路口。廣場西路設計成為步行街，左右均為商業(yè)店面，周邊小區(qū)機動車由東昌路及贛江大道進入。步行街是龍湖南岸沿湖步行道的延續(xù)，提供市民購物休閑的好去處。四、道路規(guī)劃實施細則1、所有停車場均應為殘疾人提供不小于總數(shù)1.5的停車位，專位專用。2、不宜在行人集中與優(yōu)先地區(qū)設置機動車出入口。3、區(qū)內(nèi)公共活動場所和人行道應進行無障礙設計。4、鼓勵由所在位置的開發(fā)商建設街坊內(nèi)人行通道，應滿足以下要求：（1）醒目，行人可直穿;（2）每日通行時間至少為6：0022：00;（3）最小寬度為5米,在可能的條件下應保證6米的凈寬。5、可以考慮在以下情況在商業(yè)步行街設置人行通道或人行天橋;（1）能極大地改善步行的安全性與便捷性;（2）街坊之間聯(lián)系較密切,而又被城市主干道分隔;（3）在可能影響街道景觀的地段;（4）與地下市政管網(wǎng)不發(fā)生矛盾。6、地下人行通道或人行天橋的設置應滿足:（1）出入口應直接與街道的人流集中集散處相接（不應占用人行道空間）;（2）最小凈寬度不小于5米;（3）全天候通行。第五節(jié) 公共配套設施規(guī)劃一、公共服務設施的類型公共服務設施不僅是滿足人們正常工作生活要求，對于塑造城市的景觀也起重要作用。本次規(guī)劃強調(diào)結(jié)合近遠期規(guī)劃建設,發(fā)展完善的、高質(zhì)量的、有特色的公建設施，既滿足使用要求，又體現(xiàn)*縣的整體形象。二、居住區(qū)配套設施包括主要為中心區(qū)居住人口服務的公共配套設施，均應嚴格按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范（2002年版）執(zhí)行，包括幼托、學校、物業(yè)管理等社區(qū)服務設施，以及市政公用設施。第六節(jié) 綠地系統(tǒng)規(guī)劃一、原則綠地系統(tǒng)規(guī)劃設計著眼于創(chuàng)造一種新的“城市生態(tài)綠地系統(tǒng)”，其總體原則是把這一區(qū)段視為統(tǒng)一、整合的生態(tài)系統(tǒng)，并充分考慮了 “生態(tài)優(yōu)先”原則，將主要設計概念體現(xiàn)為：基于廣泛的多層次的綠化網(wǎng)絡，設計一種綜合生態(tài)景觀。其內(nèi)涵包括：最小化開發(fā)對基地地形的沖擊。限制對地形的改造，盡量利用現(xiàn)有地形條件，而非將其作為制約。發(fā)展軟質(zhì)綠色景觀：在城市設計中盡可能少用不透水的硬質(zhì)地面以及吸熱的材料。提供連續(xù)的綠色空間以鼓勵自然生態(tài)廊道的發(fā)展，減少高強度城市開發(fā)的負面影響。創(chuàng)造包括水體和綠地區(qū)域在內(nèi)的連片開放空間，以形成熱量吸收器以及野生動植物的生活環(huán)境。為景觀開發(fā)和氣候調(diào)節(jié)提供雨水保持系統(tǒng)。不僅新建小區(qū)內(nèi)部需要設計景觀，而且盡可能增加綠化，本規(guī)劃在c3地塊中就設計了近1500的休閑公園，使居民在附近也能享受美景，新建小區(qū)應以“家家見綠”為景觀設計標準。這樣才能真正提高生活質(zhì)量。二、綠化系統(tǒng)主要構(gòu)成要素濱湖景觀帶：河流湖泊重要性的體現(xiàn)，即作為野生動植物生存的廊道，也作為人類發(fā)展富有意味的場所。龍湖是個很好的景觀場所，為*縣城創(chuàng)造出獨一無二的濱水景觀。林蔭道：作為與水體生態(tài)系統(tǒng)周邊自然環(huán)境相對應的元素，林蔭道的功能是將主要綠地聯(lián)系為一體，同時聯(lián)系交通樞紐和商業(yè)街、商業(yè)中心等各個發(fā)展地塊。三、綠化系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)思1、利用各種不同的景觀環(huán)境提供不同的生存環(huán)境，將濕地、休閑公園、街道景觀、濱湖景觀等組合，形成一個綜合的綠色網(wǎng)絡。2、運用骨干樹種,統(tǒng)一核心區(qū)綠化構(gòu)架,突出綠化特點。3、運用植物樹種的特色,直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格特征。四、城市主干道綠化規(guī)劃1、景觀林蔭道的主要綠化樹種,選擇多種熱帶樹種,形成多層次的綠化景觀。2、各主要道路的主要綠化樹種,建議選擇梧桐樹，利用其整齊的樹冠和形狀漂亮的樹葉等特點。3、保留道路的主要綠化樹種，選擇原有樹種，以延續(xù)地域特色。五、城市人行系統(tǒng)綠化規(guī)劃城市人行系統(tǒng)綠化由商業(yè)街綠化、步行道綠化、游憩綠化共同組成：1、商業(yè)街綠化以榕樹為主要樹種，發(fā)揮其成蔭效果，輔以盆栽花卉及觀賞性灌木補色，形成輕松、愉快、愜意的購物環(huán)境。2、步行道的綠化設計采用以街坊為界，各街坊采用不同的主景樹，形成特色。景觀綠化設計部分參見城市設計景觀導則相關內(nèi)容。第七節(jié) 建設開發(fā)控制為貫徹城市設計的意圖，依據(jù)編制地塊開發(fā)控制的要求，地塊細劃綜合考慮了土地開發(fā)的經(jīng)濟性、總體空間結(jié)構(gòu)的完整性、公共空間界面的連續(xù)性和居住街區(qū)的私密性。一、地塊劃分與性質(zhì)控制1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號均采用國標城市用地分類與建設用地標準（gbj137-90）的規(guī)定，劃分至小類。2、本次規(guī)劃中劃定的地塊界線，即代表實施中的用地紅線。開發(fā)建設時，經(jīng)由城市規(guī)劃行政主管部門批準，也可根據(jù)實際情況，對區(qū)內(nèi)各地塊的用地界線進行調(diào)整、合并及細分，但所涉及項目規(guī)模必須符合圖則中提出的控制指標要求。3、在本次規(guī)劃設計范圍內(nèi)，土地使用和開發(fā)建設宜成片進行。開發(fā)建設過程中，需在本次規(guī)劃基礎上編制相應的修建性詳細規(guī)劃，并經(jīng)由城市規(guī)劃行政主管部門批準后，方可進行建筑與場地環(huán)境設計。4、在開發(fā)建設過程中，地塊的土地利用性質(zhì)及用地規(guī)模必須符合文本和圖冊的規(guī)定。5、在開發(fā)過程中，由于現(xiàn)實原因或特殊要求，確需變更規(guī)劃用地性質(zhì)及用地規(guī)模時，必須經(jīng)規(guī)劃和土地管理部門的批準。土地使用性質(zhì)的變更應有利于環(huán)境改善和提高公共設施服務水平，并有利于核心區(qū)地塊的整體效益。6、土地使用性質(zhì)的變更，宜在同類別范圍內(nèi)調(diào)整，并同時符合用地兼容及建筑相容性的規(guī)定，變更解釋文件應附在報批規(guī)劃文件內(nèi)（包括審批文件、變更說明及相應圖紙）。二、用地建設強度控制1、本次規(guī)劃所涉及的地塊控制指標分為規(guī)定性和指導性兩類：地塊的用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等指標屬于規(guī)定性指標，在建設實施過程中各項建設指標必須符合圖冊指標表中的規(guī)定；指導性指標是指各類可參照執(zhí)行的控制指標。2、各地塊詳細控制指標參見相應分圖圖冊。3、各地塊建設除需滿足本規(guī)劃地塊控制指標的要求外，還必須遵守相關法規(guī)、規(guī)范等規(guī)定。4、各地塊用地面積不包括各級市政道路用地面積，地塊控制指標中相應的建筑容積率、建筑密度均為凈容積率與凈建筑密度。三、建筑容量控制1、容積率指標為上限指標，地塊內(nèi)的容積率不得超過規(guī)劃中規(guī)定的指標。2、建筑密度指標為上限指標，地塊內(nèi)的建筑密度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的指標四、建筑高度控制地塊內(nèi)建筑地平面以上的高度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的建筑高度控制指標限定的高度。五、建筑間距與后退道路紅線控制1、建筑間距的控制應同時滿足消防、衛(wèi)生、環(huán)境、工程管線埋設等方面的規(guī)范和要求，并應符合*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則的相關要求。2、住宅建設間距應遵照*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則的要求，其中住宅底層為商店或其他非居住用房時，住宅間距的計算，不得扣除底層高度，但同一裙房之上的幾棟建筑，計算間距時可扣除底層裙房高度。3、多層住宅計算高度應加上底層2.2米的儲藏空間高度（有2.2米的儲藏空間高度時）。4、建筑退后道路紅線距離應滿足消防、市政設施等要求，并符合表7-1的相關規(guī)定。5、建筑后退用地紅線控制應符合消防、市政設施等要求，并應符合以下規(guī)定：（1）當用地紅線與道路紅線相接時，建筑后退距離從道路中心線開始計算，應同時滿足表7-1與*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導則的有關要求。（2）當用地紅線與其他地塊用地紅線相鄰時，建筑后退紅線距離退建筑間距的相關規(guī)定計算。（3）為創(chuàng)造大空間環(huán)境，規(guī)劃用地內(nèi)部建筑物的建筑間距允許合理調(diào)整。建筑后退道路紅線距離表7-1建筑相鄰道路等級建筑后退紅線距離（米）主干道10次干道5支路5生態(tài)綠地10第三章 現(xiàn)狀評價及建設條件第一節(jié) 區(qū)域社會經(jīng)濟現(xiàn)狀一、*縣概況1、概況*市位于*省中部，贛江中游，北距省會南昌市221公里，南距贛州204公里。*縣古稱廬陵，秦（公元前221年）始建縣，1914年改*縣至今。1949年10月*解放后，置縣城于*市，市縣治同城，1979年10月縣城遷至敦厚。*縣位于吉泰盆地中心、贛江流域中游、井岡山的前沿地。全縣國土面積2117平方公里，耕地面積3.97萬公頃，謂之七山半水二分田，半分道路和莊園，現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，2008年底*縣全縣總?cè)丝?6萬人，城鎮(zhèn)人口為12.5萬人，*縣城人口為8萬人。進入新世紀以來，*縣堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以構(gòu)建和諧社會、加快富民興縣為主題，以大開放為主戰(zhàn)略，大力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化進程，經(jīng)濟社會呈現(xiàn)又好又快發(fā)展的良好態(tài)勢，先后獲得全國最具發(fā)展?jié)摿χ行〕鞘邪購娍h、全省經(jīng)濟發(fā)展綜合先進縣、全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展先進縣、全省招商引資先進縣、全省工業(yè)崛起年度貢獻獎、全省縣級財政收入三年翻番獎、全省縣域經(jīng)濟發(fā)展示范工作先進縣等榮譽稱號。2、地理位置*縣位于*中部，地跨贛江兩岸，界處于東經(jīng)1142711530，北緯26382737之間，東鄰青原區(qū)，南界泰和縣，西連安?？h，西北接井岡山，北邊為吉州區(qū)、吉水縣。*縣城距*市中心城區(qū)12公里、井岡山機場30公里，距南昌市為230公里，距贛州市為180公里，距井岡山市茨坪為119公里，105國道、319國道穿境而過，贛粵高速公路*縣入口處離縣城僅5公里，京九鐵路*南站（客、貨兩用）座落城東建設區(qū)，縣境所有出口路達到二級水泥（油）路標準。市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(18k)與縣工業(yè)園依105國道相傍。*縣是南面通往井岡山的必經(jīng)之地，距以上海為中心的長江三角洲，以廣州、深