某縣縣城核心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可研.doc

*縣縣城核心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：*縣縣城核心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、承辦單位：*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司是由*縣政府授權(quán)，*縣國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)出資的國(guó)有獨(dú)資公司。公司成立于2002年3月份，注冊(cè)資本10000萬元，法人代表胡江川，公司辦公地址位于*縣城君山大道建設(shè)大廈。公司依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和公司章程，在國(guó)家宏觀政策指導(dǎo)下，在*縣人民政府領(lǐng)導(dǎo)下，依法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。公司經(jīng)營(yíng)宗旨：充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)理念和手段，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大，為城市建設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、土地開發(fā)整理和經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)項(xiàng)目的代建、農(nóng)村基礎(chǔ)施設(shè)建設(shè)。公司注冊(cè)資金10000萬元，資本源為*縣政府無償劃撥的部分市直行政事業(yè)單位的土地及房屋資產(chǎn)及公司自有土地。*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司為國(guó)有獨(dú)資公司，按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，設(shè)有董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)營(yíng)管理班子。公司內(nèi)部職能部門內(nèi)設(shè)一室四部，即綜合辦公室、策劃部、工程部、土地開發(fā)部、國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理部。3、項(xiàng)目提出的理由與概述（1）項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于*縣城敦厚片區(qū)中心位置,東起富川路,西至鳳凰路,北起廬陵大道,南至君山大道,總面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場(chǎng)、影劇院、體育中心、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、廬陵賓館等公共配套服務(wù)設(shè)施，以及一些新建住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)大量零星土地，分布零散，建設(shè)零亂，且涉及單位及民居眾多，嚴(yán)重影響城市面貌。*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位編制完成*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃。本項(xiàng)目范圍：項(xiàng)目范圍為*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)范圍：以廬陵大道、鳳凰路、君山大道、富川路圍合，用地總面積為95公頃。（2）項(xiàng)目實(shí)施目的根據(jù)*縣委縣政府統(tǒng)一部署，2008年提出對(duì)該區(qū)域范圍用地進(jìn)行重新整合，舊民居及廠房等單位用地進(jìn)行土地整理和規(guī)劃，并統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，把該區(qū)域建設(shè)成為*縣城敦厚片區(qū)的核心區(qū)。4、項(xiàng)目主要內(nèi)容（1）整理土地312畝，312畝整理土地上的住宅、非住宅拆遷安置；（2）東昌路建設(shè)(道路紅線寬度20m、長(zhǎng)800m)；配套設(shè)施建設(shè)。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、*市城市總體規(guī)劃修編（2006-2020年）；2、*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃（2008年）；3、*縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；4、國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002年版）；5、國(guó)家發(fā)改委頒布的建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)；6、*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則；7、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）；8、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50220-95）；9、城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj37-90）；10、其它有關(guān)文件及規(guī)范；11、關(guān)于印發(fā)2008年*縣城房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（試行）的通知；12、吉縣府辦字2008175號(hào)關(guān)于印發(fā)龍湖南岸住宅示范小區(qū)工作方案的通知；13、*縣城投公司與本公司簽訂的可研編制協(xié)議。三、研究的范圍及內(nèi)容根據(jù)投資項(xiàng)目可行性研究指南所規(guī)定的內(nèi)容和深度要求，進(jìn)行可研報(bào)告編制，研究的主要內(nèi)容包括：1、調(diào)查研究項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市道路與交通、城市建設(shè)的現(xiàn)狀和建設(shè)條件，綜合分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性；2、針對(duì)土地利用現(xiàn)狀及項(xiàng)目規(guī)劃要求，研究土地整理方案、住宅及非住宅的拆遷安置方案、東昌路的建設(shè)工程方案；3、分析*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居住區(qū)、商業(yè)區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)測(cè)整理土地的未來售價(jià)；4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)境分析；5、確定土地整理、工程建設(shè)階段劃分和進(jìn)度計(jì)劃安排；6、計(jì)算主要工程數(shù)量，進(jìn)行投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；7、提出資金籌措方案；8、開展財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)效益分析；9、提出研究結(jié)論，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中可能存在的問題提出建議。四、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模（1）整理土地312畝(詳表11、表12)；（2）拆遷面積：住宅拆遷面積28600m2、非住宅拆遷面積34089 m2；（3）安置面積：33976 m2（含公建面積、住宅拆遷面積的90%按拆1 m2補(bǔ)1.2 m2進(jìn)行就地安置）；（4）東昌路建設(shè)：道路紅線寬度20m、長(zhǎng)800m；（5）配套設(shè)施建設(shè)。*縣縣城核心區(qū)土地整理計(jì)劃表表1一1用地編號(hào)占地面積（）現(xiàn)狀權(quán)屬單位a17264內(nèi)部住宅較凌亂交通局、城管大隊(duì)、財(cái)政局a212849民居待拆民居a323296民居、大自然藥業(yè)廠房、機(jī)修站大自然藥業(yè)、縣公路局a44453民居民居b11244苗圃建設(shè)局b21088辦公用房殘聯(lián)b33471私房民居b411685舊房農(nóng)機(jī)局b58377舊房房產(chǎn)局b625390糧食學(xué)校、車隊(duì)糧食局b725096汽運(yùn)公司交通局b813295民居民居c13949空地體育局c27589舊房蔬菜隊(duì)c31439舊房科技局c46973農(nóng)技推廣中心農(nóng)業(yè)局d17364空地集體土地d21719糧油公司空地糧食局d36152白僵菌廠林業(yè)局d412685空地、福利廠民政局d513880種子公司農(nóng)業(yè)局d69286辦公二建公司合計(jì)208544（312畝）注：以上資料由*縣城投公司2009年4月6日提供。87各類用地概念規(guī)劃意見表表12用地編號(hào)占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊(duì),城管大隊(duì),財(cái)政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊(duì)辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格a323296大自然藥業(yè),市公路段機(jī)修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機(jī)修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設(shè)局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場(chǎng)西路設(shè)置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機(jī)局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運(yùn)公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場(chǎng)西路設(shè)置廬陵風(fēng)情商業(yè)街，其它民居保留c13949體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館c27589蔬菜隊(duì)住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設(shè)置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場(chǎng)用地，建訓(xùn)練場(chǎng)地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理注：資料來源*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃（2008年）。用地編號(hào)占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊(duì),城管大隊(duì),財(cái)政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊(duì)辦公用房拆除建辦公用房，內(nèi)部規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格a323296大自然藥業(yè),市公路段機(jī)修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機(jī)修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設(shè)局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場(chǎng)西路設(shè)置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機(jī)局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運(yùn)公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場(chǎng)西路設(shè)置廬陵風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)部民居保留c13949體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館c27589蔬菜隊(duì)住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設(shè)置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場(chǎng)用地，建訓(xùn)練場(chǎng)地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理用地編號(hào)占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊(duì),城管大隊(duì),財(cái)政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊(duì)辦公用房拆除建辦公用房，內(nèi)部規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格a323296大自然藥業(yè),市公路段機(jī)修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機(jī)修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設(shè)局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場(chǎng)西路設(shè)置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機(jī)局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運(yùn)公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場(chǎng)西路設(shè)置廬陵風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)部民居保留c13949體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館c27589蔬菜隊(duì)住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設(shè)置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場(chǎng)用地，建訓(xùn)練場(chǎng)地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理2、土地整理及開發(fā)期限本項(xiàng)目土地整理至2009年12月完成，整理土地上的拆遷安置計(jì)劃2011年12月完成；本項(xiàng)目土地開發(fā)及出讓分期進(jìn)行，可出讓土地總量為291.39畝，至2017年12月完成。計(jì)劃每年開發(fā)及出讓土地詳見表13。土地出讓計(jì)劃表 表13項(xiàng) 目可出讓面積（畝）第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合 計(jì)出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例出讓 比例住宅227.041010101010%10%10%30100非住宅64.3510%10%10%10%10%10%10%301003、土地整理組織協(xié)調(diào)（1）實(shí)施機(jī)構(gòu)和職責(zé)a、成立*縣縣城核心區(qū)工程土地整理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府縣長(zhǎng)楊丹任組長(zhǎng)，常務(wù)副縣長(zhǎng)彭耀圣、副縣長(zhǎng)胡江川任副組長(zhǎng)。土地整理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位由縣城投公司、縣國(guó)資辦、縣國(guó)土資源局、縣規(guī)劃建設(shè)局、縣房管局、敦厚鎮(zhèn)政府、縣財(cái)政局、縣公路局、縣糧食局、縣民政局、縣農(nóng)業(yè)局、縣林業(yè)局、縣科技局、縣體育局、縣農(nóng)機(jī)局、縣交通局、縣城管局、縣審計(jì)局、縣司法局等組成，并明確成員單位工作職責(zé)。b、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣城投公司，公司經(jīng)理劉建國(guó)兼辦公室主任，縣國(guó)資辦龍志堅(jiān)、國(guó)土資源局羅通、規(guī)劃建設(shè)局袁秋根、房管局曾桂生、城投公司朱生根為辦公室副主任，具體工作人員從城投公司、縣國(guó)資辦、國(guó)土資源局、規(guī)劃建設(shè)局、房管局等單位抽調(diào)，負(fù)責(zé)權(quán)屬調(diào)查、制定每宗土地的具體整理方案和辦理實(shí)質(zhì)性土地整理工作。各成員單位要積極配合，主要領(lǐng)導(dǎo)親自負(fù)責(zé)，安排一名副職和一名工作人員專門做好具體工作。（2）實(shí)施步驟：a、宣傳動(dòng)員階段：2008年10月底前；b、土地資產(chǎn)申報(bào)和核實(shí)階段：2008年11月15日至12月31日；c、制定具體整理方案階段：2009年1月1日至5月30日；d、土地資產(chǎn)移交階段：2009年6月1日至2009年10月30日；e、產(chǎn)權(quán)過戶階段：2009年12月底前完成土地整理和土地權(quán)屬辦證工作。（3）各方協(xié)調(diào)、形成合力：縣監(jiān)察局、財(cái)政局、審計(jì)局對(duì)工作進(jìn)行督促檢查，確保各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作在2008年12月底前完成。4、工程建設(shè)期限計(jì)劃東昌路建設(shè)2009年10月完成；配套設(shè)施建設(shè)分期進(jìn)行，計(jì)劃2010年12月完成。5、項(xiàng)目估算總投資估算總投資額為14790.68萬元。其中：土地整理投資額為4680萬元，東昌路及安置點(diǎn)建設(shè)投資額為3056.52萬元，預(yù)備費(fèi)為553.12萬元，建設(shè)期銀行貸款利息為3175.2萬元。6、效益預(yù)測(cè)項(xiàng)目總投資14790.68萬元，項(xiàng)目土地出讓凈收入18770.40萬元，項(xiàng)目利潤(rùn)總額3979.72萬元，總投資利潤(rùn)率26.91%，盈虧平衡點(diǎn)78.8%，投資回收期為 7.3年，表明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。本項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益極其顯著?？蛇M(jìn)一步完善提升*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的品味和價(jià)值，有利于改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當(dāng)?shù)鼐用裰苯邮芤?。五、?xiàng)目規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)：為了提升*縣的城市形象和城市競(jìng)爭(zhēng)力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由縣城投公司牽頭，展開了*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)系列工作。*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合。 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以俯覽*縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，試圖達(dá)到三方面目標(biāo)：一是判斷*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評(píng)估其獨(dú)特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當(dāng)選擇*縣城敦厚片區(qū)核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標(biāo)和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護(hù)和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素空間”關(guān)系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個(gè)新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動(dòng)的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格，；三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強(qiáng)化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關(guān)系，成為*縣政府和社會(huì)各界的行動(dòng)綱領(lǐng)，并使該地區(qū)成為*縣規(guī)劃典范，加快*縣的城市建設(shè)，并對(duì)周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指導(dǎo)性的作用。六、本項(xiàng)目資金籌措1、本項(xiàng)目估算總投資14790.68萬元，*縣城投公司負(fù)責(zé)土地整理、工程建設(shè)及管理、項(xiàng)目資金籌措；2、*縣政府為本項(xiàng)目注入資金4700萬元（已經(jīng)投資1300萬元完成對(duì)一期a地塊中a2、a3的土地整理工作，工作內(nèi)容包括整理土地58畝和2萬平方米的拆遷、2.23萬平方米的安置），向銀行貸款資金1億元。項(xiàng)目土地整理后，土地開發(fā)及出讓分期進(jìn)行。本項(xiàng)目歸還銀行貸款的資金來源：第一來源為通過本項(xiàng)目土地出讓按計(jì)劃歸還銀行貸款本息，第二來源為縣財(cái)政預(yù)算兜底。七、項(xiàng)目研究結(jié)論與建議1、項(xiàng)目可行性研究結(jié)論（1）*縣縣城核心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)完善*縣城市總體規(guī)劃、完善*縣城核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展具有極大的推動(dòng)作用。項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善城市功能，增強(qiáng)城市的承載能力和聚集能力，提升城市品位和形象，做強(qiáng)做大做優(yōu)做美城市，改善人居環(huán)境，使*縣城核心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目的建設(shè)將極大的改善*縣城核心區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)條件，有利于*縣城核心區(qū)積聚人氣、促進(jìn)核心區(qū)及周邊的土地較快增值，將極大地促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善*縣投資環(huán)境、創(chuàng)造城市就業(yè)機(jī)會(huì)。（2）*縣縣城核心區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的改造建設(shè)，是提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)*縣城市建設(shè)跨越式發(fā)展的需要；是貫徹實(shí)施*市城市總體規(guī)劃、加快城市化進(jìn)程的需要；是改善*縣城核心區(qū)城市建設(shè)面貌、提高人民生活水平和生活質(zhì)量的需要；是構(gòu)建和完善*縣城市大格局、促進(jìn)各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的需要。（3）隨著本項(xiàng)目的建設(shè)，將全面啟動(dòng)*縣城核心區(qū)的建設(shè)改造，對(duì)*縣城核心區(qū)盡快構(gòu)建和形成“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務(wù)區(qū)的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，對(duì)盡快形成*縣城核心區(qū)的城市產(chǎn)業(yè)功能、城市形象功能，有巨大的推動(dòng)作用。（4）本項(xiàng)目規(guī)模恰當(dāng)、依據(jù)充分，道路建設(shè)及配套設(shè)施建設(shè)工程建設(shè)方案可行；本項(xiàng)目總投資估算合理，還款計(jì)劃有充分保障。本項(xiàng)目建設(shè)既具有很好的社會(huì)、環(huán)境效益，也有良好的經(jīng)濟(jì)效益。（5）本項(xiàng)目基礎(chǔ)工作扎實(shí)、組織協(xié)調(diào)得力、實(shí)施機(jī)構(gòu)到位、職責(zé)分工明確，土地資產(chǎn)申報(bào)和核實(shí)工作已全面完成。（6）本項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益極其顯著?？蛇M(jìn)一步完善提升*縣城核心區(qū)的品味和價(jià)值，有利于改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境使當(dāng)?shù)鼐用裰苯邮芤?。?xiàng)目總投資14790.68萬元，項(xiàng)目土地出讓凈收入18770.40萬元，項(xiàng)目利潤(rùn)總額3979.72萬元，總投資利潤(rùn)率26.91%，盈虧平衡點(diǎn)78.8%，投資回收期為 7.3年，表明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析結(jié)果看，具有較好的獲利能力，經(jīng)濟(jì)效益良好。運(yùn)作時(shí)只要管理措施、資金籌措到位，土地出讓量和時(shí)機(jī)把握了氣候，就能取得較好的投資回報(bào)。（7）本項(xiàng)目屬*縣重大城市建設(shè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況好，用地條件良好，周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施已到位，各項(xiàng)基本建設(shè)條件具備，法律條件充分，資金、技術(shù)條件及還款計(jì)劃有充分保障，項(xiàng)目是完全可行的。本項(xiàng)目應(yīng)盡早組織實(shí)施。2、項(xiàng)目有關(guān)建議（1）項(xiàng)目土地整理及土地開發(fā)全過程中，須通過一切有效手段加強(qiáng)*縣城核心區(qū)的包裝、宣傳和市場(chǎng)化運(yùn)作。為了有利于本項(xiàng)目能夠順利成功實(shí)施并達(dá)到應(yīng)有的效益，必須采取措施盡快培植和聚集人氣，促使土地快速升值，增加土地購買者的投資信心，提高預(yù)期土地出讓價(jià)格。建議聘請(qǐng)專業(yè)咨詢公司參與項(xiàng)目策劃、包裝，使*縣城核心區(qū)土地開發(fā)達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（2）建議盡快制訂*縣城核心區(qū)土地開發(fā)、出讓詳細(xì)計(jì)劃，使土地市場(chǎng)交易總量與實(shí)際需要相適應(yīng)，同時(shí)加大政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力度，使*縣城核心區(qū)土地資源效益最大化。建議科學(xué)安排具體土地地塊出讓的時(shí)序，使土地出讓資金既能保證項(xiàng)目建設(shè)資金和還款計(jì)劃，又能保證合理的土地升值時(shí)間。（3）加快*縣城核心區(qū)改造建設(shè)步伐。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商到*縣城核心區(qū)開發(fā)，鼓勵(lì)有關(guān)單位、企業(yè)到核心區(qū)建設(shè)業(yè)務(wù)、辦公用房，鼓勵(lì)銀行、電訊、保險(xiǎn)、賓招等三產(chǎn)服務(wù)業(yè)開設(shè)營(yíng)業(yè)點(diǎn)；同時(shí)完善城市核心區(qū)配套學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型超市、文化娛樂設(shè)施、社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)等設(shè)施建設(shè)。（4）在具體單項(xiàng)工程實(shí)施過程中，對(duì)*縣城核心區(qū)控制性詳規(guī)及工程建設(shè)方案要進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程造價(jià)要嚴(yán)格控制，切實(shí)做到既適度超前又量力而行。（5）建議項(xiàng)目建設(shè)單位在項(xiàng)目實(shí)施的各階段要科學(xué)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)分析手段、工程技術(shù)手段，以便更好地控制工程建設(shè)成本、追求更高的土地開發(fā)利潤(rùn)；努力探索出一條社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益均好的規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營(yíng)城市的可持續(xù)發(fā)展之路。（6）本項(xiàng)目由于范圍較大，涉及多專業(yè)、多工種，實(shí)施中有一定難度，建議把項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作做細(xì)，防止失誤?？茖W(xué)做好地下管線綜合設(shè)計(jì)，道路建設(shè)與地下管線、綠化亮化建設(shè)應(yīng)同步進(jìn)行，并做好開工道路與預(yù)留道路的交叉口銜接、標(biāo)高銜接、地下管線預(yù)留銜接。（7）土地整理、拆遷前應(yīng)深入細(xì)致地做好項(xiàng)目涉及范圍內(nèi)群眾動(dòng)員及思想工作，掌握政策、宣傳政策、積極落實(shí)政策，取得各級(jí)組織和居民的支持、配合，使土地整理、拆遷工作順利有序進(jìn)行。（8）為使本項(xiàng)目能順利實(shí)施，建設(shè)單位要加大籌資力度。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，加上有*縣城投公司以*縣城市核心區(qū)全部土地儲(chǔ)備作為資金后盾，銀行定能對(duì)項(xiàng)目貸款持熱情態(tài)度。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃*縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司于2008年6月，委托規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)單位編制完成*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃，現(xiàn)將*縣城核心區(qū)城市規(guī)劃扼要如下：第一節(jié) 項(xiàng)目背景為了提升*縣的城市形象和城市競(jìng)爭(zhēng)力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，在縣委縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，由縣城投公司牽頭，展開了*縣城核心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)系列工作。*縣城核心區(qū)范圍以廬陵大道、鳳凰路、君山大道和富川路圍合。本次控制性詳細(xì)規(guī)劃以俯覽*縣戰(zhàn)略規(guī)劃研究的視野，試圖達(dá)到三方面目標(biāo)：一是判斷*縣城核心區(qū)的發(fā)展階段與水平，正確評(píng)估其獨(dú)特的資源稟賦、發(fā)展前景，恰當(dāng)選擇*縣城核心區(qū)在全縣未來發(fā)展的目標(biāo)和定位，為該區(qū)域發(fā)展指明方向，保護(hù)和完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)；二是提出一份有效反映城市“要素空間”關(guān)系的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，側(cè)重于構(gòu)筑一個(gè)新的城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的合理框架，提高城市活動(dòng)的空間載體在城市核心區(qū)內(nèi)整合建設(shè)用地并拓展發(fā)展空間，協(xié)調(diào)區(qū)內(nèi)的建筑風(fēng)格，；三是寄望于發(fā)揮規(guī)劃的媒介作用，強(qiáng)化城市發(fā)展戰(zhàn)略與城市規(guī)劃管理模式的統(tǒng)一關(guān)系，成為*縣政府和社會(huì)各界的行動(dòng)綱領(lǐng)，并使該地區(qū)成為*縣城規(guī)劃典范，加快*縣的城市建設(shè)，并對(duì)周邊地區(qū)的規(guī)劃起到指導(dǎo)性的作用。第二節(jié) 總 則一、管理權(quán)限1、為貫徹縣委縣政府提高*縣城形象和城市競(jìng)爭(zhēng)力，改善投資環(huán)境，創(chuàng)造更優(yōu)良的人居環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的要求，設(shè)計(jì)方以可持續(xù)發(fā)展為目的，提出規(guī)劃管理及相關(guān)的控制標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則要求，制定本控制性詳細(xì)規(guī)劃文本。2、本規(guī)劃適用于*縣城核心區(qū)范圍內(nèi)各街坊、地塊以及各類用地建設(shè)的規(guī)劃管理工作，是下一層次詳細(xì)規(guī)劃編制、建筑和市政工程設(shè)計(jì)管理工作的依據(jù)，但不能作為工程項(xiàng)目施工的依據(jù)。3、*縣城核心區(qū)控規(guī)的成果由文本、分圖圖冊(cè)、說明書三部分組成，文本與控制性詳細(xì)規(guī)劃分圖圖冊(cè)具有同等法律效力，兩者應(yīng)同時(shí)使用，不可分割。4、文本和圖冊(cè)所涉及的指標(biāo)應(yīng)符合國(guó)家、*省及*縣有關(guān)建筑技術(shù)規(guī)定。5、本實(shí)施細(xì)則經(jīng)*縣人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。二、規(guī)劃依據(jù)本規(guī)劃遵守中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法確定的原則和條款，依照城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法編制，規(guī)劃以下列文件為依據(jù)：1、中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年2、城市建設(shè)用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（gbj13790） 3、城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則4、*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則5、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb/5022095）6、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb/5018093）7、其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)范及相關(guān)會(huì)議紀(jì)要三、規(guī)劃范圍本次規(guī)劃范圍為*縣城核心區(qū)范圍：以廬陵大道鳳凰路君山大道富川路圍合，設(shè)計(jì)用地總面積為95公頃。四、現(xiàn)狀概述1、地理位置*縣位于*中部、吉泰盆地中心、贛江流域中游、井岡山的前沿地?？h城位于縣境中部敦厚鎮(zhèn)盤龍嶺。東起馬甫，西止金家?guī)X，南抵連山，北臨禾水，城域面積約17平方公里。人口43.92萬人，其中城區(qū)人口2.1萬?？h城至*市12公里，現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)。2、核心區(qū)概況本規(guī)劃范圍位于*縣城核心區(qū)，毗鄰縣政府，東起富川路，西至鳳凰路，北起廬陵大道，南至君山大道，面積約為95公頃。區(qū)內(nèi)有廬陵文化廣場(chǎng)、廬陵賓館、影劇院、學(xué)校、幼兒園、體育中心等13個(gè)企事業(yè)單位等，其余均為舊民居和新建住宅小區(qū)，本規(guī)劃目的是對(duì)用地進(jìn)行重新整合，對(duì)舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見。按東昌路、贛江大道、金鐘路三條東西向城市道路將規(guī)劃用地自然分為a、b、c、d四地塊，以方便識(shí)辨。3、土地利用現(xiàn)狀目前，核心區(qū)內(nèi)多為舊式民居和不少新建住宅小區(qū)，如吉天璣星苑、天旋星苑、望族名家、城中雅苑等數(shù)個(gè)住宅小區(qū)，以及廬陵文化廣場(chǎng)、廬陵賓館、文化藝術(shù)中心、文化廣場(chǎng)、體育場(chǎng)等諸多公共活動(dòng)設(shè)施，以及大自然藥業(yè)、公路機(jī)修站等舊廠房用地。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)主要是對(duì)用地進(jìn)行重新整合，對(duì)舊民居及廠房用地提出土地整理和規(guī)劃的意見，各類用地面積及整理、規(guī)劃意見參見下表21。各類可供重新整合規(guī)劃用地總面積為208544。各類用地面積及規(guī)劃意見表21用地編號(hào)占地面積(m2)權(quán)屬單位用地性質(zhì)現(xiàn)狀土地整理意見概念規(guī)劃意見a17264縣交警大隊(duì),城管大隊(duì),財(cái)政局住宅內(nèi)部住宅較凌亂整理沿街城管大隊(duì)辦公用房拆除建辦公用房，其余規(guī)劃多層住宅a212849待拆民居住宅民居舊民居安置規(guī)劃住宅，多層結(jié)合小高層，沿街局部商業(yè)，現(xiàn)代風(fēng)格a323296大自然藥業(yè),市公路段機(jī)修站住宅內(nèi)含民居,大自然藥業(yè)廠房及機(jī)修站廠房整理a44453待拆民居商業(yè)民居整理規(guī)劃商業(yè)街b11244建設(shè)局住宅空地整理b1-b7整體規(guī)劃多層住宅，沿廣場(chǎng)西路設(shè)置商業(yè)街b21088殘聯(lián)住宅殘聯(lián)用房整理b33471待拆民居住宅私房整理b411685農(nóng)機(jī)局住宅舊房整理b58377房產(chǎn)局住宅舊房整理b625390糧食局住宅舊房整理b725096汽運(yùn)公司住宅舊房整理b813295待拆民居商業(yè)民居整理沿廣場(chǎng)西路設(shè)置廬陵風(fēng)情商業(yè)街，其它民居保留c13949體育局賓館空地整理建設(shè)10層賓館c27589蔬菜隊(duì)住宅舊房整理規(guī)劃多層住宅，劃歸天旋星苑c31439科技局綠地舊房整理鑒于用地面積小，且旁邊有市容用地，建議設(shè)置綠地c46973農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理劃歸體育場(chǎng)用地，建訓(xùn)練場(chǎng)地d17364私人住宅空地整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d21719糧食局住宅舊房整理d36152林業(yè)局住宅舊房整理d412685民政局住宅舊房整理d513880農(nóng)業(yè)局住宅舊房整理規(guī)劃小高層、多層住宅，沿君山大道建辦公樓d69286第二建筑工程公司住宅舊房整理五、規(guī)劃原則設(shè)計(jì)的內(nèi)在理念充分考慮了*縣城的總體規(guī)劃，針對(duì)本次規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容為整合并整理可開發(fā)土地，規(guī)劃建設(shè)新世紀(jì)的住宅小區(qū)。所以對(duì)于本次規(guī)劃所新建住宅小區(qū)，我們提出建設(shè)成為達(dá)到“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的“四高”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。針對(duì)居住區(qū)服務(wù)對(duì)象，使每一個(gè)居民都能平等的享受居住區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施和生態(tài)綠化環(huán)境，體現(xiàn)公平原則；貫徹“尊重自然與文化”的原則，充分利用城市綠帶和自然景觀，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。強(qiáng)調(diào)綠脈與居民活動(dòng)的融合，最大限度的發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色空間融為一體。同時(shí)在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)贛式民居的風(fēng)格和特點(diǎn)，體現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)化規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則；貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，堅(jiān)持居住區(qū)建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的互相結(jié)合，通過社區(qū)的營(yíng)運(yùn)和管理，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)建設(shè)與管理中。設(shè)計(jì)具有彈性、靈活性和可操作性，適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益統(tǒng)一。六、規(guī)劃結(jié)構(gòu)本次規(guī)劃以*縣城總規(guī)為依據(jù)，規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要分為三個(gè)部分，即“四高”住宅生活區(qū)、廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)、君山大道辦公服務(wù)區(qū)。其中，核心部分為標(biāo)準(zhǔn)為“四高”的新型住宅小區(qū)，以三者的結(jié)合充分體現(xiàn)互補(bǔ)的概念。第三節(jié) 土地利用規(guī)劃一、利用原則1、生態(tài)原則利用現(xiàn)有的生態(tài)條件創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展2、可操作原則提供合理、優(yōu)化的用地布局和便于操作的土地細(xì)劃方案，創(chuàng)造有個(gè)性的舒適宜人的城市空間，突出地區(qū)形象。3、整體協(xié)調(diào)原則注重與周邊地區(qū)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括用地功能布局、道路交通聯(lián)系以及景觀風(fēng)貌等方面，使其成為城市的有機(jī)組成部分。二、用地功能與布局本次規(guī)劃設(shè)計(jì)所需整合的地塊大多在地塊中軸線上，然而這條軸線并未作為一種連續(xù)的城市元素來實(shí)現(xiàn)，而是被龍湖和諸多地塊所打斷；但本次規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用了這條虛軸，將北起交通局地塊南至君山大道規(guī)劃道路的辦公區(qū)串聯(lián)起來，此虛軸串聯(lián)起東昌路兩側(cè)地塊、城中雅苑、體育場(chǎng)、君山大道住宅辦公區(qū)，將主要景觀串聯(lián)起來。雖然整個(gè)核心區(qū)的規(guī)劃被分割為斷續(xù)的區(qū)段，彼此相對(duì)獨(dú)立，但此軸將各地塊有機(jī)的串聯(lián)組合起來，具有組織整個(gè)地塊發(fā)展的作用，但這是一條不可見的虛軸。因此，以核心區(qū)城市設(shè)計(jì)深化為依據(jù)，總體用地功能布局調(diào)整主要體現(xiàn)為三大部分：住宅生活區(qū)主要位于城市核心區(qū)，通過地塊中軸線將小區(qū)中心景觀串聯(lián)起來；廬陵風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū)位于龍湖廣場(chǎng)西路兩側(cè)，結(jié)合龍湖休閑美景，具有很高的商業(yè)價(jià)值；君山大道辦公服務(wù)區(qū)位于君山大道北側(cè)，有獨(dú)立出入口，與住宅分開，與君山大道南側(cè)辦公建筑遙相呼應(yīng)。三、用地分類1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號(hào)均采用國(guó)標(biāo)城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（gbj137-90）的規(guī)定，劃分至小類。2、規(guī)劃區(qū)用地布局分為采用沿軸線的多中心與水體生態(tài)廊道相結(jié)合，居住用地位于核心城區(qū)中軸線，突出用地功能的整體連續(xù)性和對(duì)生態(tài)環(huán)境注重。主要的土地用途為：居住用地、行政辦公用地、商業(yè)金融、文化娛樂用地、公共綠地。各類用地比重見下表22。規(guī)劃用地平衡表表2-2序號(hào)類別用地名稱用地面積()比例(%)1r居住用地16420878.72c公共設(shè)施用地4289720.6c1行政辦公用地6250.3c2商業(yè)金融用地3042114.6c3文化娛樂用地69733.3cr3商業(yè)辦公用地48782.43g綠地14390.7g1公共綠地14390.74合計(jì)城市建設(shè)用地208544100第四節(jié) 道路交通規(guī)劃一、規(guī)劃策略 核心區(qū)是*縣行政、文化娛樂、體育休閑、居住等職能的重要載體，在其道路系統(tǒng)規(guī)劃中充分考慮以下主要的策略：1、主要大道的分段處理，強(qiáng)調(diào)景觀聯(lián)系及步行功能。2、適當(dāng)調(diào)整地塊的大小，為核心區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造各種不同功能的可能。二、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)原則保留設(shè)計(jì)范圍內(nèi)所有現(xiàn)狀步行的道路，組織有序的車行人行系統(tǒng)，既要保證人車的適當(dāng)分流，減少相互干擾，又要為創(chuàng)造城市步行系統(tǒng)的空間景觀提供條件。結(jié)合用地規(guī)劃，設(shè)置商業(yè)步行街，創(chuàng)造富有地域特色的環(huán)境空間。三、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)核心區(qū)對(duì)外聯(lián)系主要通過廬陵大道、贛江大道、君山大道三條東西向道路和富川路、鳳凰路兩條南北向道路與外界聯(lián)系，其中由于廬陵大道是*縣通往市區(qū)的重要道路，政府辦公機(jī)構(gòu)、金融、商業(yè)均分布在廬陵大道兩側(cè)，寬43米。其余君山大道、贛江大道和富川路也是重要干道。核心區(qū)內(nèi)還有其他次要道路如東昌路、金鐘路、體育路以及體育場(chǎng)內(nèi)的規(guī)劃路，在規(guī)劃路下方擬開一條路直通君山大道，形成十字路口。廣場(chǎng)西路設(shè)計(jì)成為步行街，左右均為商業(yè)店面，周邊小區(qū)機(jī)動(dòng)車由東昌路及贛江大道進(jìn)入。步行街是龍湖南岸沿湖步行道的延續(xù)，提供市民購物休閑的好去處。四、道路規(guī)劃實(shí)施細(xì)則1、所有停車場(chǎng)均應(yīng)為殘疾人提供不小于總數(shù)1.5的停車位，專位專用。2、不宜在行人集中與優(yōu)先地區(qū)設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口。3、區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)場(chǎng)所和人行道應(yīng)進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)。4、鼓勵(lì)由所在位置的開發(fā)商建設(shè)街坊內(nèi)人行通道，應(yīng)滿足以下要求：（1）醒目，行人可直穿;（2）每日通行時(shí)間至少為6：0022：00;（3）最小寬度為5米,在可能的條件下應(yīng)保證6米的凈寬。5、可以考慮在以下情況在商業(yè)步行街設(shè)置人行通道或人行天橋;（1）能極大地改善步行的安全性與便捷性;（2）街坊之間聯(lián)系較密切,而又被城市主干道分隔;（3）在可能影響街道景觀的地段;（4）與地下市政管網(wǎng)不發(fā)生矛盾。6、地下人行通道或人行天橋的設(shè)置應(yīng)滿足:（1）出入口應(yīng)直接與街道的人流集中集散處相接（不應(yīng)占用人行道空間）;（2）最小凈寬度不小于5米;（3）全天候通行。第五節(jié) 公共配套設(shè)施規(guī)劃一、公共服務(wù)設(shè)施的類型公共服務(wù)設(shè)施不僅是滿足人們正常工作生活要求，對(duì)于塑造城市的景觀也起重要作用。本次規(guī)劃強(qiáng)調(diào)結(jié)合近遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè),發(fā)展完善的、高質(zhì)量的、有特色的公建設(shè)施，既滿足使用要求，又體現(xiàn)*縣的整體形象。二、居住區(qū)配套設(shè)施包括主要為中心區(qū)居住人口服務(wù)的公共配套設(shè)施，均應(yīng)嚴(yán)格按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2002年版）執(zhí)行，包括幼托、學(xué)校、物業(yè)管理等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，以及市政公用設(shè)施。第六節(jié) 綠地系統(tǒng)規(guī)劃一、原則綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)著眼于創(chuàng)造一種新的“城市生態(tài)綠地系統(tǒng)”，其總體原則是把這一區(qū)段視為統(tǒng)一、整合的生態(tài)系統(tǒng)，并充分考慮了 “生態(tài)優(yōu)先”原則，將主要設(shè)計(jì)概念體現(xiàn)為：基于廣泛的多層次的綠化網(wǎng)絡(luò)，設(shè)計(jì)一種綜合生態(tài)景觀。其內(nèi)涵包括：最小化開發(fā)對(duì)基地地形的沖擊。限制對(duì)地形的改造，盡量利用現(xiàn)有地形條件，而非將其作為制約。發(fā)展軟質(zhì)綠色景觀：在城市設(shè)計(jì)中盡可能少用不透水的硬質(zhì)地面以及吸熱的材料。提供連續(xù)的綠色空間以鼓勵(lì)自然生態(tài)廊道的發(fā)展，減少高強(qiáng)度城市開發(fā)的負(fù)面影響。創(chuàng)造包括水體和綠地區(qū)域在內(nèi)的連片開放空間，以形成熱量吸收器以及野生動(dòng)植物的生活環(huán)境。為景觀開發(fā)和氣候調(diào)節(jié)提供雨水保持系統(tǒng)。不僅新建小區(qū)內(nèi)部需要設(shè)計(jì)景觀，而且盡可能增加綠化，本規(guī)劃在c3地塊中就設(shè)計(jì)了近1500的休閑公園，使居民在附近也能享受美景，新建小區(qū)應(yīng)以“家家見綠”為景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。這樣才能真正提高生活質(zhì)量。二、綠化系統(tǒng)主要構(gòu)成要素濱湖景觀帶：河流湖泊重要性的體現(xiàn)，即作為野生動(dòng)植物生存的廊道，也作為人類發(fā)展富有意味的場(chǎng)所。龍湖是個(gè)很好的景觀場(chǎng)所，為*縣城創(chuàng)造出獨(dú)一無二的濱水景觀。林蔭道：作為與水體生態(tài)系統(tǒng)周邊自然環(huán)境相對(duì)應(yīng)的元素，林蔭道的功能是將主要綠地聯(lián)系為一體，同時(shí)聯(lián)系交通樞紐和商業(yè)街、商業(yè)中心等各個(gè)發(fā)展地塊。三、綠化系統(tǒng)規(guī)劃構(gòu)思1、利用各種不同的景觀環(huán)境提供不同的生存環(huán)境，將濕地、休閑公園、街道景觀、濱湖景觀等組合，形成一個(gè)綜合的綠色網(wǎng)絡(luò)。2、運(yùn)用骨干樹種,統(tǒng)一核心區(qū)綠化構(gòu)架,突出綠化特點(diǎn)。3、運(yùn)用植物樹種的特色,直接或輔助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格特征。四、城市主干道綠化規(guī)劃1、景觀林蔭道的主要綠化樹種,選擇多種熱帶樹種,形成多層次的綠化景觀。2、各主要道路的主要綠化樹種,建議選擇梧桐樹，利用其整齊的樹冠和形狀漂亮的樹葉等特點(diǎn)。3、保留道路的主要綠化樹種，選擇原有樹種，以延續(xù)地域特色。五、城市人行系統(tǒng)綠化規(guī)劃城市人行系統(tǒng)綠化由商業(yè)街綠化、步行道綠化、游憩綠化共同組成：1、商業(yè)街綠化以榕樹為主要樹種，發(fā)揮其成蔭效果，輔以盆栽花卉及觀賞性灌木補(bǔ)色，形成輕松、愉快、愜意的購物環(huán)境。2、步行道的綠化設(shè)計(jì)采用以街坊為界，各街坊采用不同的主景樹，形成特色。景觀綠化設(shè)計(jì)部分參見城市設(shè)計(jì)景觀導(dǎo)則相關(guān)內(nèi)容。第七節(jié) 建設(shè)開發(fā)控制為貫徹城市設(shè)計(jì)的意圖，依據(jù)編制地塊開發(fā)控制的要求，地塊細(xì)劃綜合考慮了土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性、總體空間結(jié)構(gòu)的完整性、公共空間界面的連續(xù)性和居住街區(qū)的私密性。一、地塊劃分與性質(zhì)控制1、本規(guī)劃涉及土地使用性質(zhì)分類和分類代號(hào)均采用國(guó)標(biāo)城市用地分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（gbj137-90）的規(guī)定，劃分至小類。2、本次規(guī)劃中劃定的地塊界線，即代表實(shí)施中的用地紅線。開發(fā)建設(shè)時(shí)，經(jīng)由城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，也可根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)區(qū)內(nèi)各地塊的用地界線進(jìn)行調(diào)整、合并及細(xì)分，但所涉及項(xiàng)目規(guī)模必須符合圖則中提出的控制指標(biāo)要求。3、在本次規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，土地使用和開發(fā)建設(shè)宜成片進(jìn)行。開發(fā)建設(shè)過程中，需在本次規(guī)劃基礎(chǔ)上編制相應(yīng)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，并經(jīng)由城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行建筑與場(chǎng)地環(huán)境設(shè)計(jì)。4、在開發(fā)建設(shè)過程中，地塊的土地利用性質(zhì)及用地規(guī)模必須符合文本和圖冊(cè)的規(guī)定。5、在開發(fā)過程中，由于現(xiàn)實(shí)原因或特殊要求，確需變更規(guī)劃用地性質(zhì)及用地規(guī)模時(shí)，必須經(jīng)規(guī)劃和土地管理部門的批準(zhǔn)。土地使用性質(zhì)的變更應(yīng)有利于環(huán)境改善和提高公共設(shè)施服務(wù)水平，并有利于核心區(qū)地塊的整體效益。6、土地使用性質(zhì)的變更，宜在同類別范圍內(nèi)調(diào)整，并同時(shí)符合用地兼容及建筑相容性的規(guī)定，變更解釋文件應(yīng)附在報(bào)批規(guī)劃文件內(nèi)（包括審批文件、變更說明及相應(yīng)圖紙）。二、用地建設(shè)強(qiáng)度控制1、本次規(guī)劃所涉及的地塊控制指標(biāo)分為規(guī)定性和指導(dǎo)性兩類：地塊的用地性質(zhì)、容積率、建筑密度等指標(biāo)屬于規(guī)定性指標(biāo)，在建設(shè)實(shí)施過程中各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)必須符合圖冊(cè)指標(biāo)表中的規(guī)定；指導(dǎo)性指標(biāo)是指各類可參照?qǐng)?zhí)行的控制指標(biāo)。2、各地塊詳細(xì)控制指標(biāo)參見相應(yīng)分圖圖冊(cè)。3、各地塊建設(shè)除需滿足本規(guī)劃地塊控制指標(biāo)的要求外，還必須遵守相關(guān)法規(guī)、規(guī)范等規(guī)定。4、各地塊用地面積不包括各級(jí)市政道路用地面積，地塊控制指標(biāo)中相應(yīng)的建筑容積率、建筑密度均為凈容積率與凈建筑密度。三、建筑容量控制1、容積率指標(biāo)為上限指標(biāo)，地塊內(nèi)的容積率不得超過規(guī)劃中規(guī)定的指標(biāo)。2、建筑密度指標(biāo)為上限指標(biāo)，地塊內(nèi)的建筑密度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的指標(biāo)四、建筑高度控制地塊內(nèi)建筑地平面以上的高度不得超過規(guī)劃中規(guī)定的建筑高度控制指標(biāo)限定的高度。五、建筑間距與后退道路紅線控制1、建筑間距的控制應(yīng)同時(shí)滿足消防、衛(wèi)生、環(huán)境、工程管線埋設(shè)等方面的規(guī)范和要求，并應(yīng)符合*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則的相關(guān)要求。2、住宅建設(shè)間距應(yīng)遵照*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則的要求，其中住宅底層為商店或其他非居住用房時(shí)，住宅間距的計(jì)算，不得扣除底層高度，但同一裙房之上的幾棟建筑，計(jì)算間距時(shí)可扣除底層裙房高度。3、多層住宅計(jì)算高度應(yīng)加上底層2.2米的儲(chǔ)藏空間高度（有2.2米的儲(chǔ)藏空間高度時(shí)）。4、建筑退后道路紅線距離應(yīng)滿足消防、市政設(shè)施等要求，并符合表7-1的相關(guān)規(guī)定。5、建筑后退用地紅線控制應(yīng)符合消防、市政設(shè)施等要求，并應(yīng)符合以下規(guī)定：（1）當(dāng)用地紅線與道路紅線相接時(shí)，建筑后退距離從道路中心線開始計(jì)算，應(yīng)同時(shí)滿足表7-1與*省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則的有關(guān)要求。（2）當(dāng)用地紅線與其他地塊用地紅線相鄰時(shí)，建筑后退紅線距離退建筑間距的相關(guān)規(guī)定計(jì)算。（3）為創(chuàng)造大空間環(huán)境，規(guī)劃用地內(nèi)部建筑物的建筑間距允許合理調(diào)整。建筑后退道路紅線距離表7-1建筑相鄰道路等級(jí)建筑后退紅線距離（米）主干道10次干道5支路5生態(tài)綠地10第三章 現(xiàn)狀評(píng)價(jià)及建設(shè)條件第一節(jié) 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀一、*縣概況1、概況*市位于*省中部，贛江中游，北距省會(huì)南昌市221公里，南距贛州204公里。*縣古稱廬陵，秦（公元前221年）始建縣，1914年改*縣至今。1949年10月*解放后，置縣城于*市，市縣治同城，1979年10月縣城遷至敦厚。*縣位于吉泰盆地中心、贛江流域中游、井岡山的前沿地。全縣國(guó)土面積2117平方公里，耕地面積3.97萬公頃，謂之七山半水二分田，半分道路和莊園，現(xiàn)轄11鎮(zhèn)8鄉(xiāng)，2008年底*縣全縣總?cè)丝?6萬人，城鎮(zhèn)人口為12.5萬人，*縣城人口為8萬人。進(jìn)入新世紀(jì)以來，*縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以構(gòu)建和諧社會(huì)、加快富民興縣為主題，以大開放為主戰(zhàn)略，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)又好又快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，先后獲得全國(guó)最具發(fā)展?jié)摿χ行〕鞘邪購?qiáng)縣、全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合先進(jìn)縣、全省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展先進(jìn)縣、全省招商引資先進(jìn)縣、全省工業(yè)崛起年度貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、全省縣級(jí)財(cái)政收入三年翻番獎(jiǎng)、全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范工作先進(jìn)縣等榮譽(yù)稱號(hào)。2、地理位置*縣位于*中部，地跨贛江兩岸，界處于東經(jīng)1142711530，北緯26382737之間，東鄰青原區(qū)，南界泰和縣，西連安?？h，西北接井岡山，北邊為吉州區(qū)、吉水縣。*縣城距*市中心城區(qū)12公里、井岡山機(jī)場(chǎng)30公里，距南昌市為230公里，距贛州市為180公里，距井岡山市茨坪為119公里，105國(guó)道、319國(guó)道穿境而過，贛粵高速公路*縣入口處離縣城僅5公里，京九鐵路*南站（客、貨兩用）座落城東建設(shè)區(qū)，縣境所有出口路達(dá)到二級(jí)水泥（油）路標(biāo)準(zhǔn)。市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)(18k)與縣工業(yè)園依105國(guó)道相傍。*縣是南面通往井岡山的必經(jīng)之地，距以上海為中心的長(zhǎng)江三角洲，以廣州、深