某商住小區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目申請報(bào)告（88頁住宅小區(qū)、商業(yè)、住宅）.doc

定興縣名仕文苑住宅小區(qū)項(xiàng)目申請報(bào)告 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況（一）項(xiàng)目概況1、項(xiàng) 目 名 稱：定興縣名仕文苑住宅小區(qū) 2、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 3 項(xiàng)目建設(shè)單位： 4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 5、項(xiàng)目聯(lián)系人： 職務(wù)：聯(lián)系電話：6、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目總占地 2.97 畝（折合1980平方米），總建（構(gòu)）筑面積9432m2。（詳細(xì)內(nèi)容見下表）。內(nèi) 容單 位數(shù) 量 工程用地面積 1980 工程建筑面積9432住宅樓 6700 低層商業(yè)樓1340人防工程（地下室）1392居住戶數(shù)戶80居住人口人280容積率%476.36建筑密度%70.3綠地率%利用原有綠地7、項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（見下表）序 號指標(biāo)名稱單 位指標(biāo)值備 注一主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1固定資產(chǎn)投資總額萬元13002資金來源萬元1300申請貸款100萬元其余自籌3銷售收入萬元1775.044總成本費(fèi)用萬元13005銷售稅金及附加萬元98.526利潤總額萬元334.967所得稅萬元83.748凈利潤萬元251.22二財(cái)務(wù)評價指標(biāo)1投資利潤率%25.772投資利稅率%36.543投資凈利潤率%19.324盈虧平衡點(diǎn)%77.65（二）項(xiàng)目報(bào)告編制的依據(jù)：1、編制依據(jù)（1）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南（3）投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）（4）項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本及說明（5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法（6）定興縣名仕文苑住宅小區(qū)規(guī)劃總平面圖 （7）定興縣國民社會和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃（8）定興縣土地利用總體規(guī)劃（1997-2010）（9）委托單位提供的其它有關(guān)資料（三）項(xiàng)目申請報(bào)告研究的范圍報(bào)告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)資料為前提，對該項(xiàng)目建設(shè)的必要性、工程建設(shè)條件、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、工程建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行分析、研究確定擬建規(guī)模、工程建設(shè)總投資、工程實(shí)施進(jìn)度安排、招投標(biāo)方式，環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施、拆遷安置方案。綜合分析預(yù)測房地產(chǎn)市場價格，對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、社會經(jīng)濟(jì)評價以及風(fēng)險能力分析，以確定項(xiàng)目的可行性。（四）編制說明 1、嚴(yán)格貫徹國家和地方有關(guān)法規(guī)，執(zhí)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2、以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，充分考慮項(xiàng)目身特征，使二者緊密結(jié)合，相互統(tǒng)一。 3、以人為本，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)手法，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，進(jìn)行的合理布局建設(shè)，提升居住品味作為根本宗旨和最終目的；最大程度便利人們的生活、購物、商務(wù)。倡導(dǎo)高雅的人居文化內(nèi)涵，體現(xiàn)定興縣的建設(shè)特征。 4、充分利用先進(jìn)建筑技術(shù)和材料，提高項(xiàng)目科技含量，充分利用場址區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢，使項(xiàng)目建成后，成為定興縣城一道亮麗的風(fēng)景，為定興縣的城市改造增添光彩。（五）項(xiàng)目建設(shè)背景在定興縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，定興縣的住宅建設(shè)也發(fā)生了巨大的變化，在縣區(qū)新增了眾多的住宅小區(qū)，改善了市民的居住條件。隨著新建小區(qū)的迅速增加，城區(qū)周邊的土地在急劇減少。為了落實(shí)黨中央構(gòu)建和諧社會和省政府城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”的指示精神， 河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極響應(yīng)縣委、縣政府號召，為改變城區(qū)的城市面貌貢獻(xiàn)出一份自己的力量，按照城市總體規(guī)劃，選擇了占地1980平方米的三中廢棄地塊進(jìn)行改造。本項(xiàng)目既符合國家產(chǎn)業(yè)政策，又符合當(dāng)前縣委、縣政府規(guī)劃改造的范圍區(qū)域。 為了使項(xiàng)目建設(shè)得以順利進(jìn)行，公司在前期論證的基礎(chǔ)上，現(xiàn)已就人員配備、拆遷安置、資金調(diào)度、規(guī)劃設(shè)計(jì)做了大量工作。負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的人員已進(jìn)駐現(xiàn)場，就地辦公。在設(shè)計(jì)上已請具有甲級資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)隊(duì)伍及評估公司方面也已進(jìn)入洽商階段。二、項(xiàng)目單位概況河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金1010萬元，于2007年7月經(jīng)河北定興縣工商行政管理局注冊登記，具有保定市建設(shè)局頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。已成功開發(fā)了一系列項(xiàng)目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立和完善了項(xiàng)目開發(fā)策劃、建設(shè)、營銷、財(cái)務(wù)、質(zhì)量管理等系列規(guī)范的內(nèi)部管理制度，形成競爭上崗的用人機(jī)制，追求社會效益、經(jīng)濟(jì)效益雙贏及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已成為公司的經(jīng)營理念。公司擁有大量的工程技術(shù)人員，其中高級工程師二人、注冊規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊會計(jì)師一人、注冊造價師一人，以及市場營銷、統(tǒng)計(jì)等技術(shù)人員22人。三、結(jié)論及建議1、結(jié)論項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)定興縣房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對定興縣實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)有著重大的戰(zhàn)略意義。本項(xiàng)目擁有良好的市場前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項(xiàng)目建設(shè)得到了定興縣政府的大力支持。項(xiàng)目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨(dú)特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示定興縣的現(xiàn)代都市形象。同時，本項(xiàng)目的建設(shè)還可帶動周邊及定興縣商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有極好的社會效益。因此， 建設(shè)項(xiàng)目是可行的，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益。2、建議為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)集中力量抓緊完成項(xiàng)目的規(guī)劃和報(bào)批工作，落實(shí)項(xiàng)目開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目能盡快開工建設(shè)。（2）及早辦理項(xiàng)目預(yù)售許可手續(xù)。項(xiàng)目營銷工作從策劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。（3）以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和價格定位，強(qiáng)化成競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計(jì)，提高建筑面積使用率，并降低建造成本。（4）既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅(jiān)持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。（5）制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工安全和現(xiàn)場文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。（6）運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成樓盤的旺盛人氣。（7）資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)房款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量。（8）真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督、參與選擇物業(yè)管理公司等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃河北省城市化“十一五”發(fā)展規(guī)劃提出了加快城鎮(zhèn)住宅建設(shè)。規(guī)劃指出要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，切實(shí)保障住宅供應(yīng)。進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房和集資合作建房管理，適度提高經(jīng)濟(jì)適用住房和其他普通商品住宅建設(shè)比例，滿足中低收入家庭的住房需求。在大中小城市和小城鎮(zhèn)，采取各具特色的住宅建設(shè)組織形式，建設(shè)功能配套、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，大力發(fā)展節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材型住宅和公共建筑，加快既有建筑節(jié)能改造，努力建設(shè)資源節(jié)約型城鎮(zhèn)。保定市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要也提出了加快發(fā)展新興中等城市和小城市的舉措。提出了以挖掘潛力、增強(qiáng)實(shí)力、擴(kuò)大規(guī)模為目標(biāo)，推動淶源、易縣、曲陽、蠡縣、高陽、雄縣、定興、唐縣等縣城發(fā)展成為10-15萬人口的具有各自風(fēng)貌和特色的現(xiàn)代化小城市，使其盡快發(fā)展成配套齊全、功能完善、特色突出的區(qū)域次中心。定興縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃結(jié)合定興縣區(qū)位條件、資源基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會發(fā)展特點(diǎn)，以及面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的戰(zhàn)略定位為：1、進(jìn)入河北省綜合排位50強(qiáng)；2、打造實(shí)力定興、品位定興、和諧定興；3、成為京、津、冀都市圈中的重要縣（市）之一；4、成為全省“一線兩廂”戰(zhàn)略中南北兩廂重要傳導(dǎo)紐帶。根據(jù)定興未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位，結(jié)合經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的客觀實(shí)際，“十一五”期間，我縣實(shí)施“農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣、工業(yè)富縣、商貿(mào)活縣、開放立縣、科教興縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌互動”六大戰(zhàn)略。其中實(shí)施“商貿(mào)活縣”戰(zhàn)略既加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)行業(yè)，加強(qiáng)市場體系建設(shè)，活躍城鄉(xiāng)消費(fèi)市場，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域。綜上所述，該項(xiàng)目符合國家省、市、縣發(fā)展規(guī)劃。二、產(chǎn)業(yè)政策從2003年起，國家推出了新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。特別是2005年國務(wù)院下發(fā)了“國八條”“新八條”，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始由政策層面向操作層面轉(zhuǎn)化。2006年由“國六條”開始各種細(xì)化的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等方面全方位對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全面調(diào)控。2007年國家又從建立完善的住房保障制度角度出發(fā)，在住宅調(diào)控思路上又發(fā)生了具有重要意義的標(biāo)志性轉(zhuǎn)變，即加快建立、健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級住房保障體系，實(shí)行住房分類供應(yīng)體制。至此國家房地產(chǎn)的宏觀格局基本形成，河北省也制定了一系列相關(guān)配套政策，宏觀調(diào)控政策通過步步落實(shí)初見成效，定興縣的房地產(chǎn)局勢從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到產(chǎn)品價格都發(fā)生了變化。對本項(xiàng)目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策有以下幾個：（1）2003年8月12日，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國務(wù)院發(fā)布(國發(fā)200318號)，提出要控制高檔商品房建設(shè)。（2）2005年3月26日，關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知由國務(wù)院辦公廳下發(fā)，通知要求控制房價漲幅過快，首次以行政問責(zé)形式將穩(wěn)定房價提高到政治的高度，即“老國八條”。（3）2005年4月28日，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施國務(wù)院出臺，具體的硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，重在具體執(zhí)行的實(shí)操性，即“新國八條”。（4）2005年5月11日，關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。（5）5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)。（6）國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見就加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化等方面提出了具體措施。（7）2009年2月，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，河北省出臺了關(guān)于提高行政審批效能優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境的意見，省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于公布保留的房地產(chǎn)開發(fā)行政審批和備案項(xiàng)目目錄的通知和關(guān)于公布取消、停收、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、放開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和下放權(quán)限的41項(xiàng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)和基金項(xiàng)目的通知，為加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)提供了可靠的政策保障。根據(jù)河北省出臺的河北省城市住房建設(shè)規(guī)劃編制暫行辦法，套型建筑面積90平方米以下的住房面積達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上。同時普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地各地塊的容積率應(yīng)當(dāng)在1.0以上。本項(xiàng)目為房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合省委、省政府的相關(guān)要求，同時該小區(qū)90平米以下套型占總開發(fā)面積的70%以上，容積率為476.36 %，符合國家政策。 三、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一九九五年一月一日起施行了中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，一九九八年七月二十日實(shí)施了城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例同時河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定也繼之出臺。法律法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入規(guī)定規(guī)定如下：1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營定義：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的原則：應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照下列規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得越級承攬項(xiàng)目。 其中四級資質(zhì)和暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不超過十萬平方米。 4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（1）明確的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。（2）確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。5、項(xiàng)目資本金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得低于百分之三十五。并專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行業(yè)主工程款支付擔(dān)保制度。 6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。定興縣名仕花園住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)面積9432 平米，其開發(fā)商河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)，開發(fā)土地為規(guī)劃住宅用地，項(xiàng)目資本金為 1200 萬元，占總投資的 92.3 %，90平米以下戶型占總面積的100 %，開發(fā)的目的是為改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境和生活條件，該項(xiàng)目在開發(fā)企業(yè)注冊資金、項(xiàng)目資本金、開發(fā)面積、取得土地使用權(quán)等方面均符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、河北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定的相關(guān)規(guī)定，符合行業(yè)準(zhǔn)入要求。第三章 項(xiàng)目選址 一、選址原則在建設(shè)選址上，應(yīng)充分考慮提供完善功能和提高工作效率的特點(diǎn)，使本項(xiàng)目建成后，各項(xiàng)設(shè)施更加完善，居住條件、生活環(huán)境達(dá)到較高水平。為此項(xiàng)目的選址應(yīng)符合以下原則：1.應(yīng)與周邊環(huán)境融為一個整體。2.所建地點(diǎn)地質(zhì)條件理想，同時，自然條件及周圍環(huán)境應(yīng)符合潔凈、安全、衛(wèi)生的要求，為員工提供良好的工作、生活氛圍。3.建設(shè)地點(diǎn)的選擇應(yīng)不破壞周邊的整體環(huán)境，并且應(yīng)不影響其他設(shè)施使用，不擠占場區(qū)道路沿線綠地。二、 選址方案項(xiàng)目選址位于定興縣興華東路南側(cè)。選址北臨興華路。東側(cè)臨新107國道。用地性質(zhì)為住宅規(guī)劃用地，占地面積2.97 畝。（1980平米）三、選址條件（一）地理位置定興縣位于河北中部，華北平原西側(cè)，保定北部，處京津保三角地帶。西倚太行山，東南方向是白洋淀，北距北京89公里，東距天津136公里，南距保定56公里，地處渤海灣腹地。是河北省“環(huán)京津都市圈”縣市之一。全縣面積713.97平方公里，耕地74萬畝，人口55萬，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，274個行政村。京廣鐵路，京深高速公路，107國道貫穿南北，交通便利，地理位置優(yōu)越。 （二）自然條件1、地址條件。定興自然條件得天獨(dú)厚。該區(qū)域地勢平坦，屬沖擊平原，場地海拔標(biāo)高18.3918.45米，（黃海高成系）地貌單一，廠區(qū)地質(zhì)為輕亞粘土和亞粘土，地質(zhì)條件單一，地震烈度為7度。2、氣候條件。定興縣地理位置在東經(jīng)115.31度，北緯38.51度，縣境地處中緯度地帶，屬暖溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，為半干旱地區(qū)，春季降水少，空氣干燥，雨雪較少，主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)和東北風(fēng)，平均速為1.9m/s，最大風(fēng)速為29m/s。年均氣溫11.7，最高月（月）平均氣溫26，最低月（1月）平均氣溫4.9；年平均相對溫度63%，年日照2685小時，年平均降雨量566.6mm毫米，6至9月份占80%。日最大降水量185.6mm，歷年最大積雪深度16cm，最淺凍土深度41cm，最大凍土深度62cm。3、水文條件。境內(nèi)河流有南拒馬河、北易水河、中易水河，屬大清河水系，常年流水，沿岸風(fēng)景秀麗。地表水和地下水資源豐富。地下水質(zhì)屬全國最好的地下水類型之一。（三）文化資源 定興縣歷史悠久。秦置范陽縣，屬上谷郡，治所在今固城。金大定6年（公元1166年）始置定興縣，取大定興盛之意，治所在今定興城內(nèi)，沿用至今。定興文化底蘊(yùn)豐厚，人杰地靈。境內(nèi)名勝古跡豐富。公元前310年，燕昭王在此筑黃金臺被后人廣為傳頌。 “義慈惠石柱”距今已有1400多年歷史。（四）、基礎(chǔ)設(shè)施 定興縣城基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)功能完善。郵電、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)，郵政快捷便利；電話交換能力達(dá)到6萬門，移動通訊無縫隙覆蓋；電力供應(yīng)充足，擁有110kva輸變電站兩座，35kva輸變電站六座，年供電量達(dá)2.5億千瓦時；定興縣交通便利。京廣鐵路、京深高速和107國道縱穿南北，定津、定易公路與112國道東西貫通。境內(nèi)有定興、北河、固城三個火車站，交通運(yùn)輸十分方便。 （五）社會經(jīng)濟(jì)條件 定興經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，人民生活水平顯著提高。2006年完成縣域生產(chǎn)總值43.5億元，同比增長12%。其中：一、二、三產(chǎn)分別完成增加值11.7億元、26.1億元、19.7億元，分別增長5.4、17.9%、14.3%，三次產(chǎn)業(yè)比為29：48：23。1、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。糧食播種面積93萬畝，產(chǎn)量39.2萬噸。蔬菜種植面積12.7萬畝，產(chǎn)量35萬噸。油料面積8.8萬畝，產(chǎn)量2.3萬噸。無公害農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地認(rèn)證種植業(yè)達(dá)到4.15萬畝，林果業(yè)達(dá)到3萬畝。畜牧業(yè):肉類總產(chǎn)達(dá)到4.8萬噸。禽蛋產(chǎn)量2.1萬噸，與去年持平。畜牧業(yè)占大農(nóng)業(yè)的比重達(dá)到39%。2、工業(yè)經(jīng)濟(jì)全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值18.6億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到43%，同比增長16.5%。其中：入統(tǒng)工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值10.1億元，增長16.9%。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效開始顯現(xiàn)。汽車制造業(yè)的快速發(fā)展有力地帶動了全縣工業(yè)的快速增長，全年生產(chǎn)發(fā)動機(jī)6.5萬臺，汽車產(chǎn)量突破1.6萬輛，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值20億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯改善，入統(tǒng)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅5.4億元，增長26%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合效益指數(shù)同比提高1.2個百分點(diǎn)，汽車及配件、高科制藥、食品加工、精細(xì)化工、輕工紡織、建筑建材六大支柱產(chǎn)業(yè)帶動作用日漸凸顯。 3、固定資產(chǎn)投資，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)2006年，該縣項(xiàng)目建設(shè)力度進(jìn)一步加大。完成全社會固定資產(chǎn)投資22.3億元，增長16.1%，占年計(jì)劃的101.2%，一批續(xù)建和新建項(xiàng)目的順利進(jìn)展成為該縣投資快速增長的重要因素。4、財(cái)政金融2006年，全縣完成財(cái)政收入23656萬元，地方一般預(yù)算收入完成8335萬元。全縣各項(xiàng)存款總額為32億元，比年初增加3.8億元，其中儲蓄存款28億元，比年初增加3.6億元。貸款余額15.4億元，比年初增加2.3億元。定興工業(yè)初具規(guī)模。已形成化工、建材、機(jī)械、鑄造、禮帽、釀酒、生物制藥、工藝美術(shù)等諸多行業(yè)。5、定興農(nóng)業(yè)條件良好。土地肥沃，水質(zhì)優(yōu)良。盛產(chǎn)小麥、玉米、花生和各種蔬菜水果。全縣年產(chǎn)小麥15萬噸、玉米20萬噸、花生2萬噸、蔬菜40萬噸。另外，紅薯、懷參（麻山藥）、小辣椒、四季鮮桃、三季西瓜、深冬茄子等是全縣的特產(chǎn)。鮮桃遠(yuǎn)銷全國各地。有養(yǎng)?；兀B(yǎng)豬基地，養(yǎng)雞基地，有2萬畝優(yōu)質(zhì)桃園，禽蛋肉奶總產(chǎn)6萬噸，有多種農(nóng)副產(chǎn)品，可供外銷加工和出口。是省政府命名的“糧食基地縣”和“蔬菜基地縣”，是遠(yuǎn)近聞名的“華北茄子基地縣”。 由此可見，不論從選址區(qū)的自然資源狀況，經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境狀況綜合分析，均對本項(xiàng)目的建設(shè)具有保障和促進(jìn)作用。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃方案一、規(guī)劃編制依據(jù)1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50180-93）2、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例3、中華人民共和國建筑法4、河北省無障礙設(shè)施建設(shè)使用管理規(guī)定二、規(guī)劃的基本原則本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)遵循下列基本原則：1、符合城市總體規(guī)劃的要求；2、符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；3、綜合考慮定興縣的性質(zhì)、社會經(jīng)濟(jì)、氣候、民族、習(xí)俗和傳統(tǒng)風(fēng)貌等到地方特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價值的地形地物、植被、道路、建筑物與構(gòu)筑物等，并將其納入規(guī)劃；4、適應(yīng)居民的活動規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配建設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、舒適和優(yōu)美的居住生活環(huán)境；5、為兒童和老年人的生活和社會活動提供條件；6、為商品化經(jīng)營、社會化管理創(chuàng)造條件；7、充分考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益。 三、總體平面布置設(shè)計(jì) 1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi) 容單 位數(shù) 量 工程用地面積 1980 工程建筑面積9432住宅樓 6700 商業(yè)門臉樓1340人防工程（地下室）1392居住戶數(shù)戶80居住人口人280容積率%476.36建筑密度%70.3綠地率%利用原有綠地2、住宅樓戶型設(shè)計(jì)及目標(biāo)消費(fèi)者戶 型面積（平米）目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比總面積總戶數(shù)三室兩廳88平米企業(yè)中層技術(shù)管理人員、政府工作人員50% 335038 兩室兩廳80平米城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員50% 3350 42合 計(jì)100% 80三、項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)方案1、平面功能設(shè)計(jì)本項(xiàng)目共建筑住宅樓2 棟。住宅樓呈東西并列布置。兩棟住宅樓均為6層。地上一層為商業(yè)，層高3.3米，地上二層至6層為住宅。層高2.9米?？偨ㄖ娣e 9432 平方米。住宅在套型比例和戶型上，主要根據(jù)不同目標(biāo)消費(fèi)者建設(shè)要求，本項(xiàng)目設(shè)有88 m2、及80 m2兩種戶型。 共有兩室兩廳、三室兩廳兩種戶型結(jié)構(gòu)，能滿足不同目標(biāo)消費(fèi)者需求。2、立面設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)所有建筑立面均采用現(xiàn)代風(fēng)格，追求簡約、明快、亮麗、現(xiàn)代的高雅格調(diào)，充分體現(xiàn)時代特色，美化城市空間。在融于城市空間的條件下，力爭通過新穎別致的建筑語言來顯示整體建筑風(fēng)格。陽臺采用塑鋼封閉，欄板高低錯落與懸挑構(gòu)架及鐵藝相結(jié)合，形成特色鮮明的立面主體。住宅外窗采用“飄窗”，使居住的室內(nèi)空間得到了延伸。建筑的頂部采用穿插的構(gòu)架、飄板、波浪形輕鋼構(gòu)件，造型新穎獨(dú)特，成為社區(qū)的標(biāo)志和城市天際線的一個亮點(diǎn)。小區(qū)建筑外墻采用溫馨的暖色系列色彩搭配，使整個社區(qū)的建筑具有一種迷人的風(fēng)采。另外對女兒墻、檐口、墻角或建筑的適當(dāng)位置采用色彩、造型等不同的手法進(jìn)行專門化處理，使小區(qū)建筑形成具有家園氛圍和人情味的性格特點(diǎn)。住宅的空調(diào)機(jī)位結(jié)合陽臺或雨蓬板，在立面上統(tǒng)籌布置，力爭外立面整潔美觀。3、住宅套內(nèi)設(shè)計(jì)套內(nèi)分區(qū)：住宅套內(nèi)分區(qū)明確，以起居廳為中心，家庭內(nèi)部公私分離、動靜分離、寢居分離、干濕分離。室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計(jì)盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。住宅套內(nèi)適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，在保證經(jīng)濟(jì)實(shí)用的原則上，力求套內(nèi)做到全明設(shè)計(jì)。起居室與主臥室：強(qiáng)調(diào)起居廳的活動空間和良好視野，主臥室與起居室均朝南，最大限度地利用冬季南向的直射太陽能，增加室內(nèi)溫度，并在夏季能有效地組織室內(nèi)穿堂風(fēng)，降低室內(nèi)溫度。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)：在廚房、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)上綜合考慮現(xiàn)代生活用品設(shè)備的布置，滿足現(xiàn)代使用功能要求，采用整合設(shè)計(jì)方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線布置及通風(fēng)的要求。廚房具良好的自然通風(fēng)和直接采光，爭取冰箱入廚，按操作程序布置廚房器具與冰箱機(jī)位，同時設(shè)置排煙道，集中處理廚房內(nèi)排出的油煙廢氣；在衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置內(nèi)隔斷，將便溺、洗浴與洗漱、洗衣等功能應(yīng)適當(dāng)分離與組合，以減少使用干擾。陽臺：各房型除朝南設(shè)生活陽臺外，在廚房外均布置服務(wù)陽臺。儲藏：套內(nèi)盡可能在臥室內(nèi)留有壁柜的空間。4、公建設(shè)計(jì)公建外觀造型與小區(qū)其它建筑物相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中高檔標(biāo)準(zhǔn)以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。各出入口位置有利于人流組織和疏散，并盡量設(shè)置于建筑物的顯著部位。5、無障礙設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)計(jì)要充分考慮無障礙通道，方便殘疾人出行。道路路牙處設(shè)計(jì)無障礙通道。人行道鋪裝預(yù)制殘疾人步道磚。公共建筑和住宅底層門廳均考慮殘疾人坡道。其他設(shè)施均考慮殘障人士的使用。第五章 建設(shè)工程方案 一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目由2棟住宅樓組成，總建筑面積 9432平方米。其中：地上建筑面積為 9432平米，地下建筑面積1392 平米。二、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程總建筑面積 9432平方米，均為框架建筑結(jié)構(gòu)體系。工程結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按照國家現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范執(zhí)行，保證工程達(dá)到安全、經(jīng)濟(jì)、適用、合理。三、給排水及消防設(shè)計(jì)（一）給水設(shè)計(jì)(1)水源該項(xiàng)目供水由定興縣自來水公司供給。(2)供水系統(tǒng)四層及以下樓層由市政直接供水，五層以上由無負(fù)壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在地下一層。采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)。根據(jù)建設(shè)規(guī)模，同一時間內(nèi)火災(zāi)按1次設(shè)計(jì)。室外沿供水管網(wǎng)設(shè)埋地式消火栓、間距120m、保護(hù)半徑150m。室內(nèi)消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量為15l/s，自動噴水滅火用量為22l/s。（二）排水該小區(qū)廢水排放采用雨、污分流制。該項(xiàng)目室內(nèi)衛(wèi)生間排水采用帶獨(dú)立透氣管的枝狀排水系統(tǒng)，各室內(nèi)排水由立管收集后，排至室外檢查井經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)單獨(dú)的雨水管道，路邊設(shè)雨水箅子。雨水經(jīng)地面徑流匯入雨水管道，最終排至定興縣污水處理廠。（三）消防措施l、防火等級項(xiàng)目建筑物耐火等級均為二級，各建筑物構(gòu)件耐火等級、疏散距離、安全出口數(shù)目等均嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝飾材料均滿足建設(shè)內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求。2、建筑設(shè)計(jì)及施工消防(1)采用tns保護(hù)接地系統(tǒng)；(2)項(xiàng)目主干道寬度6米，沿住宅區(qū)四周和主要建筑物呈環(huán)狀布置，轉(zhuǎn)彎半徑s米，以滿足消防車輛通行要求。(3)住宅樓的位置、耐火等級等必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范等法律法規(guī)要求。(4)小區(qū)內(nèi)住宅的一切出入口和通往消防設(shè)施通道，不得占用堵塞，安全門不得加鎖。(5)施工中使用過的油棉紗等沾油纖維物品要存放在安全地帶，并及時處理。(6) 嚴(yán)禁違規(guī)進(jìn)行焊割、油漆、烘烤等作業(yè)。 (7) 電器設(shè)備及線路的安裝和使用必須符合安全要求。3、消防設(shè)備(1)消防水量根據(jù)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范消防用水量為：室外15ls；(2) 設(shè)室外消火栓2個，最大保護(hù)半徑不大于150m，間距不大于120m，消防給水由供水管網(wǎng)供給，水時、水質(zhì)、水壓均滿足要求，消防給水與生活用水管網(wǎng)合一，住宅區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)與市政管網(wǎng)連接。 四、電氣設(shè)計(jì)（一）強(qiáng)電部分（1）供電負(fù)荷等級重要設(shè)備、消防系統(tǒng)設(shè)施電源、應(yīng)急照明等用電為一級負(fù)荷，其余為二級、三級負(fù)荷。（2）負(fù)荷估算按建筑面積 9432 估算，用電指標(biāo)40w/m2，設(shè)備容量總計(jì)40kw。規(guī)劃區(qū)內(nèi)須設(shè)1臺40kvw變壓器。（3）供配電系統(tǒng)：供電電源：電源為利用該場獨(dú)立10kv電源。低壓系統(tǒng)：進(jìn)線主斷路器設(shè)有過電流三段保護(hù)（長延時5-30秒連續(xù)可調(diào)；短延時0.05-0.8秒連續(xù)可調(diào)；瞬動）及單相接地與欠電壓保護(hù)（脫扣器0-5秒延時可調(diào)）。饋出線斷路器設(shè)二段過電流保護(hù)（長延時，瞬動）并附分離脫扣。低壓電氣設(shè)備的安全保護(hù)方式采用tn-s系統(tǒng)。低壓開關(guān)柜采用抽出式組合開關(guān)柜，進(jìn)口開關(guān)。電容補(bǔ)償：在每臺變壓低壓側(cè)裝設(shè)一組低壓干式電容器，控制方式采用負(fù)荷無功率變化自動循環(huán)投切，并設(shè)有過電壓自動切除保護(hù)裝置，實(shí)際運(yùn)行功率因數(shù)不小于0.9。低壓配電系統(tǒng)：一級負(fù)荷及重要設(shè)備采用雙路電源供電末端互投方式供電，其它負(fù)荷根據(jù)容量及使用特性采用放射式或樹干式供電。（4）照明一般照明：光源采用三基色熒光燈和稀土節(jié)能熒光燈，燈具帶無功補(bǔ)償；對某些突出部位的局部照明，可選用低壓鹵鎢燈和小容量金屬鹵化物燈。光源的顯色指數(shù)ra80，色溫在2500k4500k之間。一般房間的燈具就地控制。照度標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)備機(jī)房為150 lx 。夜景照明：待建筑物立面效果形成后，按建筑藝術(shù)立體感要求實(shí)施。事故照明：疏散樓梯間、走廊等部位均設(shè)事故照明，并可作為正常照明的一部分經(jīng)常點(diǎn)亮；事故時，可由消防中心控制柜強(qiáng)制點(diǎn)亮；對主要出入口、走廊及重要部位加裝帶蓄電池的燈具，電源停止供電后，其連續(xù)點(diǎn)亮?xí)r間應(yīng)不小于90分鐘。（5）動力系統(tǒng)根據(jù)工藝要求對水系統(tǒng)等動力設(shè)備進(jìn)行配電、控制和保護(hù)。（6）防雷與接地本工程所有建筑均屬于三類防雷建筑。采用tn-c-s與tn-s相結(jié)合接地方式，并進(jìn)行總等電位聯(lián)結(jié)。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，綜合接地電阻值要求1w，本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地體。在屋頂設(shè)避雷帶，沿建筑物四周設(shè)避雷引下線，所有避雷系統(tǒng)均利用建筑物鋼筋構(gòu)成。（二）弱電部分弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)遵循先進(jìn)性、開放性、安全性、需求與服務(wù)的功能性等設(shè)計(jì)原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，從適用和管理的目標(biāo)出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)（含internet/intranet）、樓宇管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺。電話通訊系統(tǒng)本小區(qū)從鎮(zhèn)電話通訊系統(tǒng)引進(jìn)回路進(jìn)線，分別在小區(qū)內(nèi)設(shè)兩個通訊機(jī)房，住宅每戶設(shè)二個電話插孔。有線電視系統(tǒng)本小區(qū)分兩路從有線電視系統(tǒng)引進(jìn)信號，分別在小區(qū)內(nèi)設(shè)兩個有線電視前端機(jī)房，住宅每戶設(shè)2個信號端口，其余功能用房按需設(shè)置。小區(qū)智能化為滿足現(xiàn)代舒適的家居要求，本小區(qū)需被設(shè)計(jì)成新型智能住宅小區(qū)，將通信、計(jì)算機(jī)和自控等技術(shù)運(yùn)用于住宅小區(qū)，通過有效的信息傳輸網(wǎng)絡(luò)、各系統(tǒng)的優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用，向住戶提供先進(jìn)的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方面的內(nèi)容，從而為居住者創(chuàng)造安全、便捷、高效的生活空間。信息通信方面：小區(qū)內(nèi)部每戶居民提供電話、寬帶局域網(wǎng)、寬帶雙向有線電視及衛(wèi)星電視端口，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通信、視頻廣播和寬帶信息服務(wù)。安全防范方面：在生活城周界，重點(diǎn)部位設(shè)置紅外微波報(bào)警器，并使用電視監(jiān)控?cái)z像機(jī)實(shí)施監(jiān)視，并聯(lián)動控制。在每棟樓宇入口處，設(shè)帶電控門鎖的防盜門和可視樓宇訪客對講主機(jī)，每戶設(shè)可視對講機(jī)，并由安保中心設(shè)管理機(jī)。電控門鎖可由小區(qū)一卡通的智能卡開鎖，在小區(qū)相應(yīng)地點(diǎn)設(shè)置巡更信息點(diǎn)，在小區(qū)室外公共場所設(shè)置背景音樂及廣播系統(tǒng)，同時對各車輛采用統(tǒng)一的智能卡進(jìn)行管理。室內(nèi)安全方面可采用可視對講門鈴，緊急求救系統(tǒng)，防火、防煤氣泄露系統(tǒng)。物業(yè)管理方面：采用先進(jìn)的、成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，充分利用小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)，向住戶提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。如自動抄表系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)部消費(fèi)、管理、出入一卡通等。住戶能在網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息、安全防范、消防、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息集成管理，并與物業(yè)管理系統(tǒng)互連。在智能化水平或技術(shù)路線的選擇上，既要考慮技術(shù)的先進(jìn)性、穩(wěn)定性，又要考慮使用過程中的實(shí)用性、維護(hù)性，更要注意客戶的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平，以最佳性價比進(jìn)行配置。智能化水平不應(yīng)片面理解為“硬件一流”，小區(qū)的服務(wù)更重要的在于管理服務(wù)水平，尤其是人的服務(wù)而不是技術(shù)的可達(dá)性，管家式的人性化的服務(wù)應(yīng)該和設(shè)施更好地結(jié)合。在應(yīng)用智能化的服務(wù)時，要考慮到專業(yè)化服務(wù)的社會分工，盡可能地實(shí)現(xiàn)資源整合。在綜合考慮定興縣同類項(xiàng)目的智能化水平和物業(yè)管理費(fèi)用水平、以及發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建議對小區(qū)的安保系統(tǒng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，包括防盜系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、室內(nèi)安保系統(tǒng)等。對于internet的接入系統(tǒng)，可以在預(yù)置端口的前提下，由開發(fā)商聯(lián)系電信服務(wù)商提供接入服務(wù)，而無須自行搭建小區(qū)網(wǎng)絡(luò)接入中心平臺。五、暖通設(shè)計(jì)本工程性質(zhì)為居民住宅樓，冬季取暖使用時間為24小時。根據(jù)各層平面布置，建筑物內(nèi)冬季運(yùn)行采暖系統(tǒng)，熱源采用集中供熱采暖。第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與組織管理 一、項(xiàng)目進(jìn)度安排（一）工期規(guī)劃依據(jù)和原則項(xiàng)目實(shí)施過程中重點(diǎn)突出以下幾個原則：1、項(xiàng)目從開工建設(shè)直至完工共需16個月。2、項(xiàng)目建設(shè)各部分內(nèi)容同時開工。3、項(xiàng)目審批部門要統(tǒng)籌工作計(jì)劃，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目審批流程操作。項(xiàng)目核準(zhǔn)、規(guī)劃審批、工程初設(shè)及項(xiàng)目資金籌措同步。 4、注重實(shí)施計(jì)劃的實(shí)用性，設(shè)備采購與基礎(chǔ)同步進(jìn)行，提高工作效率。 5、充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的季節(jié)性，盡量縮短工期。 （二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 該項(xiàng)目擬分二個階段進(jìn)行，第一階段為前期工作，包括項(xiàng)目申請報(bào)告的編制和審批、初步設(shè)計(jì)、資金籌措等；第二階段為施工階段，為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，各階段的工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定交叉，盡量做好一切前期的準(zhǔn)備工作。（詳細(xì)內(nèi)容見下表）2009年9月-10月建筑方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃方案報(bào)批2009年1112月施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證2010年1月-2010年3月招投標(biāo)、施工前期準(zhǔn)備2010年4月-2010年10月工程開工、住宅樓主體工程完工2010年11月設(shè)備安裝、外管網(wǎng)鋪設(shè)2010年12月道路完工、工程驗(yàn)收 、入?。ㄈ╉?xiàng)目施工計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)文明施工，并減少避免擾民事件。按照先主體，后附屬建筑，最后公共設(shè)施的建筑原則施工。二、組織管理項(xiàng)目的建設(shè)單位為河北華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該項(xiàng)目施工管理應(yīng)嚴(yán)格按照中華人民共和國建設(shè)部、國家發(fā)改委等有關(guān)部門規(guī)定,強(qiáng)化工程質(zhì)量管理,切實(shí)保證工程質(zhì)量和工期。本項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)框架如圖所示。項(xiàng)目經(jīng)理總工程師項(xiàng)目副經(jīng)理總會計(jì)師技術(shù)部工程部安全質(zhì)量部辦公室財(cái)務(wù)部 三、項(xiàng)目管理本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，資金來源主要由華魯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌及申請銀行貸款解決。項(xiàng)目建設(shè)資金必須要做到?？顚?、專款專用，保證資金足額到位，不得拖欠農(nóng)民工工資，并嚴(yán)格執(zhí)行“六制”，確保工程質(zhì)量和按期完工。1、項(xiàng)目法人制項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)同時組建項(xiàng)目法人籌建組，項(xiàng)目申請報(bào)告核準(zhǔn)后，正式成立項(xiàng)目法人。按有關(guān)規(guī)定確保資金按時到位。同時，項(xiàng)目法人應(yīng)嚴(yán)格按照關(guān)于實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的暫行規(guī)定履行自己的職責(zé)，制訂嚴(yán)格的考核及獎懲制度。本項(xiàng)目法人由中國農(nóng)大教學(xué)實(shí)驗(yàn)場指定，然后行使權(quán)利。2、工程監(jiān)理制本項(xiàng)目的實(shí)施過程中，項(xiàng)目法人應(yīng)通過招標(biāo)選定有相關(guān)監(jiān)理資質(zhì)的單位進(jìn)行工程監(jiān)理，監(jiān)理程序嚴(yán)格按照工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定和河北省工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定有關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。工程建設(shè)監(jiān)理的主要內(nèi)容是控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期和工程質(zhì)量；進(jìn)行工程建設(shè)合同管理，協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的工作關(guān)系。項(xiàng)目法人一般通過招標(biāo)投標(biāo)方式擇優(yōu)選定監(jiān)理單位。監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目法人簽訂書面工程建設(shè)監(jiān)理合同。工程建設(shè)監(jiān)理合同的主要條款是：監(jiān)理的范圍和內(nèi)容、雙方的權(quán)利與義務(wù)、監(jiān)理費(fèi)的計(jì)取與支付、違約責(zé)任、雙方約定的其它事項(xiàng)。監(jiān)理費(fèi)從工程概算中列支，并核減建設(shè)單位的管理費(fèi)。監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理任務(wù)，組建工程建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)。監(jiān)理機(jī)構(gòu)一般由總監(jiān)理工程師、監(jiān)理工程師和其它監(jiān)理人員組成。承擔(dān)工程施工階段的監(jiān)理，監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)駐施工現(xiàn)場。工程建設(shè)監(jiān)理一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行：編制工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃；按工程建設(shè)進(jìn)度、分專業(yè)編制工程建設(shè)監(jiān)理細(xì)則；按照建設(shè)監(jiān)理細(xì)則進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理；參與工程竣工預(yù)驗(yàn)收，簽署建設(shè)監(jiān)理意見；建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)完成后，向項(xiàng)目法人提交工程建設(shè)監(jiān)理檔案資料。實(shí)施監(jiān)理前，項(xiàng)目法人應(yīng)當(dāng)將委托的監(jiān)理單位、監(jiān)理內(nèi)容、總監(jiān)理工程師姓名及所賦予的權(quán)限，書面通知被監(jiān)理單位?？偙O(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)將其授予監(jiān)理工程師的權(quán)限、書面通知被監(jiān)理單位。工程建設(shè)監(jiān)理過程中，被監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照與項(xiàng)目法人簽訂的工程建設(shè)合同的規(guī)定接受監(jiān)理。3、項(xiàng)目審計(jì)制河北省建設(shè)項(xiàng)目審計(jì)暫行辦法規(guī)定：已經(jīng)具備竣工驗(yàn)收條件的建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目法人或者建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)初步驗(yàn)收結(jié)束后，向?qū)徲?jì)機(jī)關(guān)提出決算審計(jì)申請。列入審計(jì)機(jī)關(guān)年度審計(jì)計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目的決算，由審計(jì)機(jī)關(guān)進(jìn)行審計(jì)；未列入審計(jì)機(jī)關(guān)年度審計(jì)計(jì)劃的建設(shè)項(xiàng)目的決算，由項(xiàng)目法人或者建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的社會審計(jì)組織進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果報(bào)審計(jì)機(jī)關(guān)和發(fā)展改革部門備案。4、項(xiàng)目合同制本項(xiàng)目合同主要包括勘察設(shè)計(jì)合同、施工合同以及與建設(shè)工程相關(guān)的其它合同。其它合同包括買賣合同、借款合同、租賃合同、擔(dān)保合同、委托合同、承攬合同等。合同管理由合同的主要條款、合同的訂立和履行、合同的變更和解除、合同的違約責(zé)任等部分組成。按照本項(xiàng)目的規(guī)模和工期、項(xiàng)目的復(fù)雜程度、項(xiàng)目的單項(xiàng)工程的明確程度等，選擇合同的具體類型、使用條款等。5、項(xiàng)目招投標(biāo)制根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法，項(xiàng)目建設(shè)單位將委托有相應(yīng)資格的招標(biāo)代理單位進(jìn)行招標(biāo)和有相應(yīng)資格的單位編制標(biāo)底，選擇質(zhì)量好、信譽(yù)高、價格合理、工期適當(dāng)、施工方案可行的單位施工，并及時將中標(biāo)通知書送至中標(biāo)單位，簽訂施工合同。6、項(xiàng)目資本金制投資項(xiàng)目資金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)繳的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓出資，但不得以任何方式抽回。本項(xiàng)目資本金 92.3%，符合國家要求。第七章 資源開發(fā)及利用分析一、資源開發(fā)分析因本項(xiàng)目不屬于資源開發(fā)項(xiàng)目，因此本章不對資源開發(fā)進(jìn)行說明。二、 項(xiàng)目資源利用方案1、占用土地資源本項(xiàng)目位于定興縣城，總占地面積為2.97畝，擬建總建筑面積9432平方米，居住人口規(guī)模為80戶、約280人。規(guī)劃部門制定了該地塊相關(guān)規(guī)劃控制要求。區(qū)域內(nèi)主要擬建住宅以及配套輔助設(shè)施。容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度均按規(guī)劃要求嚴(yán)格控制，通過良好的總圖布置規(guī)劃，充分利用土地資源。建成后提供住宅數(shù) 套左右，能夠解決約280人的住房需求，周邊設(shè)施配套基本齊全，能夠?yàn)榫用裉峁┮粋€舒適、完善的生活場所。2、建筑材料耗用。所需材料為鋼材、水泥、木材、加氣塊磚、商品砼等。項(xiàng)目建筑面積為9432平方米，估算原材料總消耗量約為：鋼材707.4噸、木材16.98立方米、水泥1886.4噸。鋼材計(jì)劃向首鋼按工程進(jìn)度分批訂購，項(xiàng)目地處定興縣，距京珠高速和京廣公路、鐵路較近，運(yùn)輸便利。首鋼鋼材年產(chǎn)量完全可以滿足項(xiàng)目用鋼的時間和數(shù)量要求。木材主要為模板，模板屬于周轉(zhuǎn)型耗材，是大多數(shù)施工單位必備的建筑材料，在招標(biāo)過程中會注重考察這一點(diǎn)，確保模板數(shù)量滿足工程需要。關(guān)于水泥的供應(yīng)，北京市琉璃河水泥廠據(jù)項(xiàng)目選址地較近，完全能夠滿足項(xiàng)目供應(yīng)需要。建材用量（供參考） 序號材料名稱建筑面積（）單位平方米含量總量供應(yīng)商1鋼材9432 kg75707.4噸首鋼2水泥9432t0.2001886.4噸琉璃河3木材9432m30.01816.98 m3定興縣4墻體磚9432塊150141.48萬塊定興縣3、項(xiàng)目水資源耗用住宅樓用水由興華東路市政給水管網(wǎng)供給，耗水量按人均用水120l/日計(jì)；沖洗道路用水按1l/m2.d計(jì)。未預(yù)見用水量按總用水量的15%計(jì)。用水量測算根據(jù)河北省用水定額（試行）的用水標(biāo)準(zhǔn)測算，用水部位、用水定額見下表。項(xiàng)目運(yùn)營期用水一覽表用水部位用水定額數(shù) 量用水量（噸/年）生活用水120l/人/天280人12264噴灑道路1l/平米.天300平米109.5未預(yù)見用水量1856 合 計(jì) 14229.5四、資源節(jié)約措施 1、鋼材據(jù)測算，在建筑用鋼方面，用hrb400替代hrb335就可以節(jié)省14%鋼材，替代hrb235則可節(jié)省40%以上的鋼材。本項(xiàng)目所有建筑物總面積9432平方米，平均用鋼量在75千克/平方米左右，總用鋼量707.4 噸，若采用hrb400高強(qiáng)度鋼筋替代hrb335，則可節(jié)約用鋼量 282.96噸。2、水泥在水泥與混凝土的應(yīng)用中，建筑市場上65%的水泥是32.5級，42.5級及其以上的僅為水泥總量的35%，而采用42.5級水泥比32.5級水泥每立方米混凝土可少用水泥約80千克。3、木材采用復(fù)合木模板代替以往的木模板，增加木材周轉(zhuǎn)使用率，減少木材在混凝土表面粘結(jié)造成的浪費(fèi)。4、砌筑材料按照有關(guān)規(guī)定使用新型輕質(zhì)砌筑材料代替普通粘土磚的使用，節(jié)約土地資源和能源，符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。5、水資源本項(xiàng)目全面推廣非接觸自動控制式、延時自閉、停水自閉、腳踏式、陶瓷磨片密封式等節(jié)水型水龍頭，禁止使用鑄鐵螺旋升降式水龍頭、鑄鐵螺旋升降式截止閥；推廣節(jié)水型便器系統(tǒng)，堅(jiān)決淘汰一次沖洗水量為9-13l左右的便器，使用6l的兩檔式便器，徹底解決坐便器存在沖洗水量大，有滴漏等問題；浴室要求普及使用冷熱水混合淋浴裝置。通過安裝使用節(jié)水器具，預(yù)計(jì)可使用水量減少20%左右。 綜上所述，企業(yè)通過貫徹落實(shí)國家綜合利用方針，以技術(shù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新為動力，降低了資源消耗，提高了資源利用效率，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，資源綜合利用成為了企業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)、提高經(jīng)濟(jì)效益，成為了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展