某地塊商品房可行性研究報(bào)告 (2).doc

知識(shí)水壩（豆丁網(wǎng)pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）浙江房地產(chǎn)集團(tuán) 市場(chǎng)研究部浙江置業(yè)有限公司 營(yíng)銷策劃部2009-9-4某地塊預(yù)可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 項(xiàng)目概論- 1 -一、項(xiàng)目概況- 1 -二、可行性研究初步結(jié)論- 6 -第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析- 8 -一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景- 8 -二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況- 14 -三、總結(jié)- 16 -第三章 市場(chǎng)可行性分析- 17 -一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況- 17 -二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概況- 29 -三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析- 31 -第四章 項(xiàng)目自身可行性分析- 38 -一、項(xiàng)目概況- 38 -二、項(xiàng)目周邊配套- 41 -三、項(xiàng)目swot分析- 43 -四、結(jié)論- 46 -第五章 項(xiàng)目構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃- 48 -一、項(xiàng)目構(gòu)想- 48 -二、項(xiàng)目主要開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃- 52 -三、工程實(shí)施進(jìn)度- 52 -第六章經(jīng)濟(jì)可行性分析- 54 -一、銷售價(jià)格估算- 54 -二、投資估算- 54 -三、財(cái)務(wù)分析- 55 -四、敏感性分析- 56 -五、方案二測(cè)算- 57 -附件：1、主要樓盤個(gè)案表第一章 項(xiàng)目概論一、項(xiàng)目概況（一） 地理位置本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目北至二號(hào)支路，東北向距錢江三橋約1.5公里；南至月明路，與市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地理位置圖（二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用地面積38100平方米容積率2.4總建筑面積118452平方米地上建筑面積91440平方米其中住宅88590平方米會(huì)所2000平方米物業(yè)及其他640+210平方米地下建筑面積27012平方米建筑密度22%綠化率30%戶均面積149平方米總戶數(shù)600戶車位配比1：1車位個(gè)數(shù)600個(gè)車位面積45平方米注：本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積1936平方米；考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為2000平方米；不考慮70/90政策的限制。項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)建議表戶型面積段（平方米）戶型結(jié)構(gòu)所占比例戶均面積（平方米）戶數(shù)（戶）90以下兩室兩廳10%90 90-140三室兩廳30%130 140-180三/四室兩廳55%145、170 180-200四室兩廳5%185 合計(jì)100% 二、可行性研究初步結(jié)論（一）市場(chǎng)可行性結(jié)論從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，08年杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)受到了比較嚴(yán)重的打擊。但是09年截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。我們也要注意到目前市場(chǎng)恢復(fù)的特點(diǎn)：是剛性需求爆發(fā)帶動(dòng)改善性需求恢復(fù)。但改善性由于受到市場(chǎng)供應(yīng)量的影響并沒(méi)有得到完全地釋放。從項(xiàng)目所處的區(qū)域來(lái)看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃，區(qū)政府所在地周邊已經(jīng)成為入住率較高樓盤的聚集地。且近幾年項(xiàng)目周邊住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09年截止目前還未有土地供應(yīng)，且已有在售樓盤銷售情況良好，各樓盤基本處于無(wú)房可售狀態(tài)，毛坯銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到18000元/平方米，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，有比較大的上升空間。（二）項(xiàng)目本身可行性結(jié)論項(xiàng)目所處位置為濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁，離在建地鐵1號(hào)線江陵路站僅800米。項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍，隨著近幾年來(lái)主城區(qū)開(kāi)發(fā)量的減少及可售房源的進(jìn)一步去化，住在濱江成為人們廣泛認(rèn)同，濱江區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃被市場(chǎng)高度認(rèn)可。雖然本項(xiàng)目面臨比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但是面向整個(gè)杭州的市場(chǎng)，還是有比較大的空間，只要定位準(zhǔn)確，充分挖掘潛在客戶，發(fā)揮綠城的一貫品質(zhì)與服務(wù)優(yōu)勢(shì)，將會(huì)有比較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（三）經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論 由于本項(xiàng)目地塊還沒(méi)有推出，因此根據(jù)市場(chǎng)情況，特別是參照綠城同類型樓盤如麗江公寓、西溪誠(chéng)園項(xiàng)目。在保證總投資利潤(rùn)率在11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。做中檔精品項(xiàng)目，中檔裝修成本按照3000元/平方米。預(yù)估住宅均價(jià)在25000元/平方米，地下車位價(jià)格為13萬(wàn)元/個(gè)；推算出土地總價(jià)為83466.36萬(wàn)元，按照2.5的容積率，建筑面積為91440平方米，土地樓面價(jià)格控制在9128元/平方米。（四）項(xiàng)目建議本項(xiàng)目整體檔次定位重點(diǎn)考慮的因素：1、微觀位置：本項(xiàng)目處于濱江區(qū)腹地，核心住宅區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)域缺乏支撐高端產(chǎn)品定位的自然景觀資源。2、競(jìng)爭(zhēng)概況：由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競(jìng)爭(zhēng)外，本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是本公司西溪誠(chéng)園和麗江公寓。3、整體市場(chǎng)情況：09年杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩個(gè)階段：年初，由降價(jià)所引起的剛性需求的爆發(fā)；年中，由于對(duì)通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā)。近兩年濱江區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于受到90/70的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場(chǎng)快速消化過(guò)程中并未得到充分釋放。因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目，檔次基本界于西溪誠(chéng)園、麗江公寓項(xiàng)目之間。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1、國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速、健康發(fā)展。2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）4781.16億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.0，連續(xù)18年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值178.64億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值2389.38億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值2213.14億元，比上年分別增長(zhǎng)3.6、9.0和13.8。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的4.050.245.8調(diào)整為3.750.046.3。全市按常住人口計(jì)算的人均gdp為60414元，按戶籍人口計(jì)算的人均gdp為70832元，分別增長(zhǎng)9.4和10.1，按國(guó)家公布的2008年平均匯率計(jì)算，人均分別達(dá)到8699美元和10199美元。2、非公經(jīng)濟(jì)活躍，比重不斷提升。在全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到68.6，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的47.8上升到49.2。2008年末，全市共有私營(yíng)企業(yè)12.82萬(wàn)戶，從業(yè)人員123.56萬(wàn)人;個(gè)體工商戶27.53萬(wàn)戶，從業(yè)人員50.25萬(wàn)人。3、財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，地方政府可支配資金充裕。全年完成財(cái)政總收入910.55億元，比上年增長(zhǎng)15.5，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入455.35億元，比上年增長(zhǎng)16.3。在稅收收入中，增值稅305.44億元，增長(zhǎng)16.5；營(yíng)業(yè)稅143.74億元，增長(zhǎng)13.2；企業(yè)所得稅203.64億元，增長(zhǎng)13.1；個(gè)人所得稅68.11億元，增長(zhǎng)15.8。全年地方財(cái)政支出419.67億元，比上年增長(zhǎng)25.0。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出92.8億元，增長(zhǎng)23.9；社會(huì)保障和就業(yè)支出40.31億元，增長(zhǎng)34.6；醫(yī)療衛(wèi)生支出25.95億元，增長(zhǎng)31.7；環(huán)境保護(hù)支出7.46億元，增長(zhǎng)43.7；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出68.25億元，增長(zhǎng)26。4、人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。2008年末，全市常住人口達(dá)796.6萬(wàn)人，比上年末增加10.4萬(wàn)人。其中戶籍人口677.64萬(wàn)人，比上年末增加5.29萬(wàn)人。在戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口336.88萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口340.76萬(wàn)人。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為9.09，人口自然增長(zhǎng)率為2.77。5、固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，略高于gdp增長(zhǎng)。2008年，完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1961.72億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資1863.52億元，分別比上年增長(zhǎng)16.5和17.7。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.08億元，比上年增長(zhǎng)32.4；第二產(chǎn)業(yè)投資570.57億元，增長(zhǎng)7.9，其中工業(yè)投資569.34億元，增長(zhǎng)8.0；第三產(chǎn)業(yè)投資1289.86億元，增長(zhǎng)22.5。房地產(chǎn)業(yè)。2008年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資596.63億元，比上年增長(zhǎng)15.0。房屋施工面積4953.68萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.7；竣工面積893.24萬(wàn)平方米，下降5.8。全年商品房銷售面積716.38萬(wàn)平方米，下降37.7，其中住宅銷售627.48萬(wàn)平方米，下降39.9。市區(qū)公開(kāi)搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771套，建筑面積82.5萬(wàn)平方米。6、國(guó)內(nèi)貿(mào)易繼續(xù)活躍。2008年，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1558.38億元，比上年增長(zhǎng)20.2。其中城市消費(fèi)品零售額1481.49億元，增長(zhǎng)20.2；縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額76.89億元，增長(zhǎng)21.4。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額1377.77億元，增長(zhǎng)19.9；餐飲業(yè)零售額176.42億元，增長(zhǎng)23.3；其他行業(yè)零售額4.19億元，增長(zhǎng)0.6。2008年末，全市共有商品交易市場(chǎng)691個(gè)，其中億元以上商品交易市場(chǎng)134個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額2201.91億元，比上年增長(zhǎng)14.2。7、居民收入和消費(fèi)能力不斷提升，儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步增長(zhǎng)。2008年，市區(qū)居民人均可支配收入24104元，比上年增長(zhǎng)11.1，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.9。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。其中20低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長(zhǎng)18.4，比平均水平增幅高7.3個(gè)百分點(diǎn)。市區(qū)居民人均生活消費(fèi)性支出16719元，比上年增長(zhǎng)12.2。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積29.83平方米,比上年增長(zhǎng)3.6。市區(qū)每百戶居民家庭擁有汽車17.84輛、空調(diào)器195.53臺(tái)、移動(dòng)電話180.87部、家用計(jì)算機(jī)81.74臺(tái)、微波爐69.06臺(tái)、熱水器93.34臺(tái)、助動(dòng)車36.05輛。全市農(nóng)村居民人均純收入10692元，比上年增長(zhǎng)12.0，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)6.8。人均生活消費(fèi)性支出8446元，增長(zhǎng)11.6。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)69.74平方米,比上年增長(zhǎng)2.5。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī)77.45臺(tái)、電冰箱90.64臺(tái)、空調(diào)器90.82臺(tái)、熱水器73.09臺(tái)、微波爐19.36臺(tái)、移動(dòng)電話178.64部、家用計(jì)算機(jī)30.18臺(tái)。2008年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)3476.59億元，比上年末增長(zhǎng)31.8。8、旅游業(yè)保持快速發(fā)展。全年接待入境旅游者221.33萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.1；接待國(guó)內(nèi)游客4551.67萬(wàn)人次，增長(zhǎng)10.7。旅游總收入達(dá)到707.22億元，增長(zhǎng)12.2。市民出境旅游人數(shù)為28.26萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)4.4。旅游基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。至年末，全市各類旅行社達(dá)437家，其中國(guó)際旅行社41家；星級(jí)賓館達(dá)到247家，其中五星級(jí)酒店13家；a級(jí)景區(qū)26個(gè)，其中5a景區(qū)1個(gè)，4a景區(qū)19個(gè)。二、錢江新城區(qū)域規(guī)劃概況杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)天堂硅谷濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建于1990年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積85.64平方公里，處于中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。杭州高新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強(qiáng)，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。高新區(qū)集聚了杭州市61%以上的高新技術(shù)企業(yè)，80%以上的軟件企業(yè)，90%以上的服務(wù)外包企業(yè)；6大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動(dòng)漫網(wǎng)游業(yè)。高新區(qū)被授予“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”、“國(guó)家通信產(chǎn)業(yè)園”、 “國(guó)家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地”、“國(guó)家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地”、 “國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”、 “國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”、 “國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”、“中國(guó)服務(wù)外包基地城市示范區(qū)”、“中國(guó)軟件出口歐美工程試點(diǎn)基地”、“國(guó)家軟件出口創(chuàng)新基地”、“信息產(chǎn)業(yè)國(guó)家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”等稱號(hào)。 2008年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值261.1億元，技工貿(mào)總收入1615億元，規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值444.6億元，濱江創(chuàng)新指數(shù)經(jīng)初步測(cè)算達(dá)到152.4點(diǎn)；累計(jì)利用外資58億美元、469 家外商投資企業(yè)。全區(qū)人口25萬(wàn)。濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成“一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)?！耙恍?、四軸、二區(qū)、六片、三基地”的布局結(jié)構(gòu)如下：一個(gè)公共中心，即高新開(kāi)發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個(gè)居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。城市道路交通1、快速路系統(tǒng)：中興路杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)2、主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路3、次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠(chéng)路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路。4、公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個(gè)以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。三、總結(jié)從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所在區(qū)域是未來(lái)濱江區(qū)城市發(fā)展的重點(diǎn)方向，對(duì)項(xiàng)目的定位提供了必要的支撐。大量高檔商務(wù)辦公的進(jìn)駐，將極大促進(jìn)區(qū)域商業(yè)、住宅需求的提升。第三章市場(chǎng)可行性分析一、杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況（一）商品房市場(chǎng)概況1、商品房總體指標(biāo)（包括余杭、蕭山）房地產(chǎn)指標(biāo)06年07年08年數(shù)量同比數(shù)量同比數(shù)量同比總投資（億元）442.657.8%518.7917.2%596.6315.0施工面積（萬(wàn)平方米）4548.467.9%4775.625.0%4953.683.7%其中：住宅施工面積（萬(wàn)平方米）3484.275.1%3614.283.7%-商品房新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）1000.5-16.9%1176.5717.6%-其中：住宅新開(kāi)工（萬(wàn)平方米）705.23-29%887.2225.8-房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)平方米）783.2613.2%948.4721.1%893.24-5.8%其中：住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）626.34-11.2771.6123.2%-房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）761.768.2%1150.2851.1%716.38-37.7其中：住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）679.969.6%1043.6753.5%627.48-39.9 2、06-08年商品住宅供應(yīng)與成交特點(diǎn)（不包括余杭、蕭山）06-08年杭州主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積圖06-08年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖一06-08年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二06-08年杭州主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖06-08年度杭州主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)分析圖02-08年度杭州主城區(qū)供求關(guān)系分析圖3、09年杭州市主城區(qū)第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)概況08 年市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，成交量長(zhǎng)久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至50 套以內(nèi)。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在08 年底沖破了3 萬(wàn)套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場(chǎng)，下同）。然而，進(jìn)入09 年后，局勢(shì)卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。09 年后，一度攀升直至高達(dá)3.3萬(wàn)套的存量房源開(kāi)始掉頭往下，漸漸削減，在2 月底的時(shí)候，終于跌破3 萬(wàn)套的大關(guān)。剛剛收尾的三月，在下沙樓盤海天城、保利東灣等促銷樓盤的帶動(dòng)下，杭州樓市迎來(lái)了一波大反彈行情，日均成交量高達(dá)152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈銳減之勢(shì)，截止到09年3 月底，杭州主城的存量房源已回落至26000 多套，短短3 月時(shí)間，存量房源銳減6000 余套。3.1 一季度成交房源物業(yè)類型分布09年一季度成交房源業(yè)態(tài)分布杭州的商品房市場(chǎng)自啟動(dòng)以來(lái)，就呈現(xiàn)出住宅地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、一統(tǒng)天下的局面。09 年一季度的成交房源中，這種局面沒(méi)有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達(dá)88%（包括普通住宅和別墅）。由此可見(jiàn)，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。3.2 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布06 年以來(lái)政府強(qiáng)力推行的90/70 政策自08 年開(kāi)始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而07 年底以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對(duì)的比例（雖有部分開(kāi)發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場(chǎng)主流仍是不拼戶的90 方）。一季度的成交房源戶型分布依然延續(xù)了這樣的特點(diǎn)，即90 方以下戶型依然最為活躍，其比例占總成交房源的51%。但與此同時(shí)，120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合計(jì)比例已達(dá)到37%。由此可見(jiàn)，隨著杭州樓盤價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。3.3 一季度住宅類物業(yè)成交單價(jià)分布09 年一季度成交房源單價(jià)分布僅住宅就杭州主城目前的價(jià)格體系而言，地段略有優(yōu)勢(shì)（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價(jià)至少在12000 元/以上，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判定，12000 元/以上單價(jià)段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。按此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價(jià)格段的成交房源比例較為有限，只有33%。而12000 元/以下的中低價(jià)房源則占據(jù)了絕對(duì)主力（尤其是10000 元/以下的低價(jià)房源）。此點(diǎn)特征與成交房源的面積分布特征形成了良好的呼應(yīng)，即在一季度的成交房源中，首置型需求是當(dāng)仁不讓的主力軍。改善性需求因?yàn)榫邆涓渥愕挠^望條件，其釋放程度仍然有限。3.4 一季度住宅類物業(yè)成交總價(jià)分布09 年一季度成交房源總價(jià)分布僅住宅在杭州當(dāng)前的價(jià)格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為120 方，單價(jià)為12000 元/平米，那么其總價(jià)為140 多萬(wàn)。據(jù)此經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價(jià)承受力基本都在140 萬(wàn)以上。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源中，140 萬(wàn)以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá)74%（尤其是100 萬(wàn)以下的低總價(jià)房源占據(jù)了50%），而140 萬(wàn)以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為26%。成交面積分布、成交單、總價(jià)分布特征的相互呼應(yīng)，向我們清晰而深刻的揭示了一個(gè)事實(shí)：一季度成交的回暖，是由于價(jià)格回歸及政府救市政策利好相互疊加下，首置型剛需的一次集中性釋放所引發(fā)的回暖。改善性需求盡管也正聞風(fēng)而動(dòng)，但還不足以成為支撐樓市成交的核心力量。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn)定的市場(chǎng)理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開(kāi)花的均衡局面。3.5一季度成交房源區(qū)域分布09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布僅住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國(guó)際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。一季度成交的次熱門板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。其余板塊的整體表現(xiàn)則較為一般。由上可見(jiàn)，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應(yīng)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，首置型剛需因?yàn)橘?gòu)買力相對(duì)有限，在市區(qū)高房?jī)r(jià)的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開(kāi)樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭(zhēng)相釋放。（二）土地市場(chǎng)概況1、近幾年土地出讓情況年份總出讓地塊（畝）可建筑面積（萬(wàn)方）2003年33075012004年1601253200517682802007年44086262008年2411410土地供應(yīng)在07年達(dá)到頂峰，當(dāng)年總出讓住宅用地4408畝，可建建筑面積約626萬(wàn)平方米。雖然08年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出07年之前的平均水平。09年1-3月宅地成交情況出讓地塊名稱 地塊位置用地性質(zhì) 樓面地價(jià) 競(jìng)得人成交時(shí)間杭政儲(chǔ)出200838號(hào) 江干區(qū)(九堡單元r22-d08地塊)居住配套用地3580元/平米北京安瑞基業(yè)投資有限公司2009-01-13 杭政儲(chǔ)出200843號(hào)江干區(qū)(水湘r21-12地塊)住宅(設(shè)配套公建)用地7103元/平米杭州潤(rùn)楓置業(yè)有限公司2009-01-22 杭政儲(chǔ)出200844號(hào)江干區(qū)(九堡單元r22-b22地塊)居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基業(yè)投資服務(wù)有限公司2009-01-22 2、項(xiàng)目周邊已出讓土地開(kāi)發(fā)情況 從上圖可以看出，項(xiàng)目周邊的樓面價(jià)格逐步提高，特別是近兩年。（三）二手房市場(chǎng)概況2008年杭州市主城區(qū)二手房共成交15363套，比2007年減少9845套，下降39.05%。成交價(jià)格上，2008年杭州市主城區(qū)二手房成交均價(jià)為每平方米12383.8元，比2007年每平方米上漲2026.5元，上浮19.56%。從成交價(jià)格上看，目前杭州市二手房成交價(jià)格仍處在高位運(yùn)行。2008年，建筑面積在90平方米以下的中小戶型二手房，成交均價(jià)在每平方米11500元以下，低于前一年的總體成交價(jià)格約每平方米1000元。而建筑面積在140平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米14409.25元。2008年杭州二手房市場(chǎng)交易狀況分析圖數(shù)據(jù)來(lái)源：透明售房網(wǎng)(該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭)2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均價(jià)對(duì)比圖08年全年均價(jià)為11573元/平方米，與去年同期的交易均價(jià)9477元/平方米相比，全年上漲2096元/平方米，增幅達(dá)到22.12%。其中，主城五區(qū)均價(jià)為12639元/平方米，與去年同期交易均價(jià)10389元/平方米相比，全年上漲21.66%。從具體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲26.74%和21.62%；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在15%-20%之間。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江環(huán)比去年上升了35.5%。圖表：2008年杭州區(qū)域二手房市場(chǎng)銷售價(jià)格狀況上城區(qū)下城區(qū)西湖區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)余杭區(qū)2008年銷售均價(jià)13829130491249011213123881027174172007年銷售均價(jià)1172511340104399220977475806594增幅17.94%15.07%19.65%21.62%26.74%35.5%12.48% 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家2008年杭州整體二手房交易均價(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的局面。年初隨著二手房交易升溫的作用，交易價(jià)格一路向上攀升，到了四月交易均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了13167元/平方米?？砷L(zhǎng)達(dá)半年的銀根緊縮、股票市場(chǎng)低迷，到了五月份二手房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)萎縮，接下來(lái)的六個(gè)月交易均價(jià)持續(xù)小幅下降，直到11月份市場(chǎng)交易回暖，價(jià)格才重新抬頭。自08年年初以來(lái)，銀根收緊、股市的低迷使得市場(chǎng)上的購(gòu)房者存在觀望情緒，市場(chǎng)交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過(guò)程中不再像之前有絕對(duì)的說(shuō)話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過(guò)降價(jià)來(lái)促交易易。不僅如此，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動(dòng)影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價(jià)。從08年各區(qū)漲幅來(lái)看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價(jià)格增速位居全市前列。從市政規(guī)劃來(lái)看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標(biāo)桿，生活品質(zhì)之城新領(lǐng)地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項(xiàng)目的聚集地，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲還有一定的空間。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通1號(hào)線的經(jīng)開(kāi)工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購(gòu)房者優(yōu)質(zhì)人居的“新寵”。圖表：2007年12月至2008年12月交易面積比重對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家從2008年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場(chǎng)上90平米以下的小戶型房源同樣是市場(chǎng)的主力軍，全年交易比重占到總交易量的77.21%，與去年同期相比交易比重上升了6.34%。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購(gòu)房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費(fèi)者主要購(gòu)買中小戶型房子為主。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的72.95%，相比去年比重增加了4.3個(gè)百分點(diǎn)；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了3.27%和1.02%。圖表：2007年12月至2008年12月交易居室比重對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場(chǎng)購(gòu)房主體的改變有關(guān)，目前市場(chǎng)上年輕購(gòu)房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場(chǎng)絕對(duì)的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)上中小戶型房源依然會(huì)占據(jù)“霸主”地位。二、項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)概況從錢江新城作為杭州市未來(lái)的行政中心規(guī)劃開(kāi)始，該區(qū)域的房產(chǎn)市場(chǎng)一直是杭州的熱點(diǎn)區(qū)域。杭州市各板塊成交情況（2006年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）367442287824876110006770濱江（一線江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城東（景芳、三堡附近）466644094481699529604城東（錢江新城）3946462508535490000013569城南（復(fù)興、南星橋）5911437762634726410596城西（黃龍、老浙大）102449016966185616563城西（老蔣村、西溪路）431544343260287955城西（文教區(qū)）118784901142171174011969度假區(qū)城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、筧橋996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿線1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419總計(jì)22623861785120882117982杭州市各板塊成交情況（2007年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景）413529 2835 3564295170 8619 城北217139 2013 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近）44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城）579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋）46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大）6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路）10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)）139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江）19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋208927 1782 1740314370 8330 三墩194391 1765 1380530690 7102 申花路419893 3754 4084310270 9727 市中心151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線2714 14 137799616 50778 西溪、留下30729 116 831176960 27048 下沙364021 2976 2153870000 5917 新城北54560 441 373987968 6855 新蔣村7047 37 132610952 18817 總計(jì)3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（2008年）板塊成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(元)成交均價(jià)(元/平方米)濱江（非江景）166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景）159720 1385 2224976640 13930 城北170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近）132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城）287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋）10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大）10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路）7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)）89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江）12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋301861 2935 3486746370 11551 三墩42253 391 396481856 9384 申花路141878 1378 1914796000 13496 市中心66976 596 1242853380 18557 西湖沿線2164 14 141132032 65205 西溪、留下60976 386 1475446000 24197 下沙258130 2383 2093502850 8110 新城北95877 979 727483000 7588 新蔣村121956 940 1970143620 16155 總計(jì)2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然08年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比07年有比較大的下降。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的位置，成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊以及之江度假區(qū)板塊之后。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（一）周邊樓盤分布項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)主要住宅項(xiàng)目分布示意圖（二）重點(diǎn)個(gè)案介紹（詳細(xì)個(gè)案介紹見(jiàn)附件）錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)： 高檔次開(kāi)發(fā)已成為新城樓盤的開(kāi)發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、典雅、大氣為主流 江景樓盤戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用 人車分流將得到全面實(shí)施 新城住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套 以大戶型為主流，三房主力面積120180、四房主力面積140250，躍層多在250以上典型樓盤概況表樓盤名稱陽(yáng)光海岸贊成御樹(shù)水岸楓庭新綠園藍(lán)色錢江天宏紫軒規(guī)劃指標(biāo)用地面積（）33642總5733317936276668425513479總建筑面積（）107235總2000006035211800041135355094容積率（）2.5總2.92.533.523.2綠化率（）30總4030303032樓層情況（層）19*229*227*212*2+19*1+24*2+26*128*5 +7 23*4+25*1主力戶型四室三廳五衛(wèi)+工人房二房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d;四房?jī)蓮d;四房?jī)蓮d;三房?jī)蓮d兩房?jī)蓮d;三房?jī)蓮d主力面積()（按比例排列順序）360-380 460-490御樹(shù)：90 ; 14089-105; 135136-168;162-201;68、17818016289138182車位配比1：2.1總1：0.81：11：0.81：2.11：0.7物管費(fèi)用(元/平方米/月)61.5833.5未定未定開(kāi)盤時(shí)間2008-11-9;2009-4-6御樹(shù)：2008-10-122008-12-182007-10-14;2008-8-21 預(yù)計(jì)2009-6預(yù)計(jì)2009-10交付時(shí)間2010-12-31御樹(shù)：2011-5之前2010年中旬2010-6-3020112010-12銷售均價(jià)(元/平方米)約35000御樹(shù)：1646822770一期25516二期2744629000-30000（暫定）未定銷售情況（截至2009-4-22透明售房網(wǎng)） 一期已去化83套，84%。二期已去化74套，74%。御樹(shù)：去化率為84%已去化40套， 去化率14.3%。 一期：已去化342套，97%。二期：已去化215套82%。 未開(kāi)盤銷售未開(kāi)盤銷售（三）樓盤情況統(tǒng)計(jì)分析統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：本報(bào)告首先選取了項(xiàng)目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點(diǎn)。其次，再根據(jù)在售項(xiàng)目的銷售情況，分析消化的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。主要包括樓盤有：陽(yáng)光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征分析圖 其中150-180平方米的戶型所占比例最大，為40%，其次為90平方米以下的戶型，所占比為22%。典型樓盤各面積段銷售率分析圖 與供應(yīng)相對(duì)應(yīng)的是戶型為150-180平方米的銷售率最高，為82%，其次為180-220平方米，銷售率為80%。反應(yīng)了在高端的公寓市場(chǎng)所集中需求的戶型面積。（四）重點(diǎn)樓盤的去化分析 1、新綠園項(xiàng)目去化分析新綠園一期為搖號(hào)開(kāi)盤，當(dāng)日銷售房源占同面積房源比率表戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)比例二房二廳一衛(wèi)約88272488.89%三房二廳二衛(wèi)約138443375%三房二廳二衛(wèi)約14016012611389.68%四房二廳二衛(wèi)約162171694.12%四房二廳二衛(wèi)約170625487.10%四房二廳二衛(wèi)約195443681.82%五房二廳二衛(wèi)約25110/躍層約173.62-617.3251872%合計(jì)34629484.97%新綠園二期戶型為180方和70方，從去化時(shí)間上推移為戶型面積總套數(shù)開(kāi)盤一周開(kāi)盤一個(gè)月開(kāi)盤三個(gè)月開(kāi)盤六個(gè)月開(kāi)盤九個(gè)月一室一廳一衛(wèi)約688412%41%50%51%63%四房二廳二衛(wèi)約1788218%51%62%72%84%躍層約33060050%75%75%新綠園一期從開(kāi)盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是4幢145和170，其次是選擇2幢的145和170。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相對(duì)喜歡三房二廳和四房二廳。新綠園購(gòu)房客戶的經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時(shí)希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對(duì)較好的房源，而對(duì)總價(jià)具有一定的承受力。二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。2、萬(wàn)象城悅府項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開(kāi)盤半月開(kāi)盤一個(gè)月開(kāi)盤三個(gè)月開(kāi)盤六個(gè)月開(kāi)盤九個(gè)月1三室二廳+工人房約1967679%95%100%100%100%四房二廳+工人房約2107885%95%97%98%98%躍層350以上6000002三室二廳+工人房約1967891%97%99%99%99%四房二廳+工人房約210和2357791%96%100%100%100%躍層350以上6000003二室二廳約9015966%93%97%97%97%三房二廳約14012985%92%97%97%97%3、陽(yáng)光海岸項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開(kāi)盤半月開(kāi)盤一個(gè)月開(kāi)盤三個(gè)月開(kāi)盤六個(gè)月開(kāi)盤九個(gè)月2平層四室三廳+工人房約380686%63%80%86%躍層五室三廳+工人房約480282%57%72%83%躍層六室四廳+雙工人房600以上300001平層四室三廳+工人房約3806860%躍層五室三廳+工人房約4803145%躍層六室四廳+雙工人房600以上2100%4、贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析幢數(shù)戶型面積總套數(shù)開(kāi)盤半月開(kāi)盤一個(gè)月開(kāi)盤三個(gè)月開(kāi)盤六個(gè)月開(kāi)盤九個(gè)月1二室二廳約9011228%32%59%99%三室二廳約1407826%31%56%92%四室二廳約1802623%23%30%57%躍層280以上400003二室二廳約904459%66%93%100%三室二廳約140、1652653%77%79%81%四室二廳約190、2045315%15%20%41%躍層280以上4000090平方米的戶型基本銷售完畢，其次為140-160的三房戶型，銷售率達(dá)到80-90%。第四章 目自身可行性分析一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目四至及地理位置濱江金色家園本項(xiàng)目倚天盛世錢塘金基曉廬水岸帝景宋都新城國(guó)際東方潤(rùn)園通策錢江時(shí)代景江城市花園贊成林風(fēng)濱江金色海岸濱江陽(yáng)光海岸新綠園藍(lán)色錢江藍(lán)色錢江贊成林風(fēng)陽(yáng)光海岸綠地幼兒園（規(guī)劃）商業(yè)用地本項(xiàng)目地塊變電站金色家園水岸楓庭新綠園金色海岸項(xiàng)目位置及周邊概況圖項(xiàng)目四至詳圖本案基地位于杭州市濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。項(xiàng)目北至二號(hào)支路，南至月明路，西至阡陌路，東至西興路，本案南靠市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵1號(hào)線江陵路站800米。（二）用地規(guī)模、用地性質(zhì)地塊名稱用地面積（萬(wàn)m2）建筑面積（萬(wàn)m2）容積率建筑密度綠化率建筑限高（m）用地性質(zhì)南星單元e-02、033.819.142.422%30%-35%80住宅（三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東本案南側(cè)市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目周邊配套（一）項(xiàng)目地塊交通