七街公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告62p.ppt

七街公館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：深圳市冰城置業(yè)有限公司,目錄,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析 項(xiàng)目自身價(jià)值分析 營(yíng)銷(xiāo)思路與理念 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃與建議 項(xiàng)目定價(jià)建議 項(xiàng)目推廣策略,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析,政策：整體環(huán)境依舊惡劣,中國(guó)人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī) 構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。,央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。,本年尚未過(guò)半，央行年內(nèi)已五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)頻率之多為歷年 罕見(jiàn)。由此，不難看出高層對(duì)于現(xiàn)有膨脹壓力過(guò)大的判 斷,更彰顯了高層維護(hù)從緊經(jīng)濟(jì)政策，治理膨脹 壓力與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的決心與力度。,房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的政策現(xiàn)狀：,限購(gòu)令目前大部分一二三線(xiàn)城市已出臺(tái)限購(gòu)令，大量投機(jī)與投資性需 求受到抑制。,從緊的經(jīng)濟(jì)政策央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，彰顯出高層治理膨脹壓力 與過(guò)熱經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的決心與力度。,高層治理膨脹壓力與過(guò)熱形勢(shì)的決心與力度依然堅(jiān)挺，過(guò)熱經(jīng)濟(jì)形態(tài)必將有所回落，社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)會(huì)受一定負(fù)面影響，不排除高層進(jìn)一步出臺(tái)治理 政策的可能性。 同時(shí)原本就已受到抑制的投機(jī)與投資需求必然會(huì)更加難以進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的政策形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。 所以，我們認(rèn)為，在短期內(nèi)難以出現(xiàn)大的利好消息來(lái)帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)的大規(guī)?；販嘏c爆發(fā)。,短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)大規(guī)?；厣臋C(jī)會(huì)，不排 除出現(xiàn)其他變數(shù)的可能。,深圳市場(chǎng)：受現(xiàn)有政策影響程度不大,自10年9月份深圳推出“限購(gòu)令”政策及前幾次進(jìn)行的上調(diào)存款準(zhǔn)備金政策 均未對(duì)深圳市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。市場(chǎng)整體成交價(jià)格雖穩(wěn)中有降，但下降 幅度十分有限，且部分月份成交量仍維持在極高狀態(tài)。由此來(lái)看，,在大量剛性需求的支撐下，深圳市場(chǎng)受政策影響程度不大。,福田市場(chǎng)：受現(xiàn)有政策影響不大,由上圖來(lái)看，福田區(qū)房地場(chǎng)市場(chǎng)形勢(shì)與深圳市場(chǎng)整體行駛基本相符。在限購(gòu) 令出臺(tái)之后，福田區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)同樣保持了較高的抗壓性。成交量與成交價(jià)格 變化不大，其中成交價(jià)格深圳呈現(xiàn)出一定穩(wěn)中上升的態(tài)勢(shì)。因此，我們認(rèn)為,現(xiàn)有的政策對(duì)福田區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境影響有限,中小戶(hù)型市場(chǎng)現(xiàn)狀良好,限購(gòu)令出臺(tái)后，90以下的中小戶(hù)型成交量一直維持在市場(chǎng)整體成交量的 60%以上。,剛性需求成為市場(chǎng)主力，中小戶(hù)型市場(chǎng)現(xiàn)狀良好。,中小戶(hù)型市場(chǎng)現(xiàn)狀良好,在限購(gòu)令狀態(tài)下，總價(jià)100萬(wàn)以下的中小戶(hù)型為現(xiàn)有市場(chǎng)的主力戶(hù)型。,中小戶(hù)型市場(chǎng)現(xiàn)狀良好。,福田cbd需要什么樣的住宅？,2011年5月，福田區(qū)成交量最高的三個(gè)樓盤(pán)依次是華嶸榕公館、四季山水、深港一號(hào) （資料來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)）,福田cbd需要什么樣的住宅？,從福田區(qū)5月份的市場(chǎng)監(jiān)控情況來(lái)看，主打中小戶(hù)型的華嶸榕公館成交量較其他樓盤(pán)有 明顯優(yōu)勢(shì)。所以，我們認(rèn)為，,福田區(qū)內(nèi)的中小戶(hù)型十分適合市場(chǎng)現(xiàn)有需求,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境現(xiàn)狀總結(jié),政府治理包含房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)過(guò)熱與膨脹壓力的決心與力度 十分明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍要面臨由限購(gòu)令等政策組成的較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。 在短期內(nèi)，出現(xiàn)行業(yè)整體性機(jī)會(huì)的可能性不大，同時(shí)并不排除政府進(jìn)、 一步出臺(tái)調(diào)控措施，整體政策環(huán)境進(jìn)一步惡化的可能性。,雖然現(xiàn)有政策較為嚴(yán)峻，但是深圳房產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)大規(guī)模走低現(xiàn)象，現(xiàn)有政 策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)及福田區(qū)市場(chǎng)的影響不明顯。,限購(gòu)令出臺(tái)以后，部分投資與投機(jī)性消費(fèi)得到了抑制，七街公館項(xiàng)目所屬 的中小戶(hù)型這一細(xì)分受到了包含福田市場(chǎng)在內(nèi)的深圳市場(chǎng)的熱捧。,營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析與建議,在現(xiàn)有狀態(tài)下，我們判斷房產(chǎn)市場(chǎng)在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都無(wú)法迎來(lái)爆發(fā)性增長(zhǎng)機(jī)遇，甚至有 繼續(xù)走低的可能性。本項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀態(tài)下，把握住市場(chǎng)對(duì)于中小戶(hù)型的青睞機(jī) 會(huì)，加快存量清理速度。以實(shí)現(xiàn)快速回款，同時(shí)規(guī)避未來(lái)市場(chǎng)的進(jìn)一步惡化。因此， 我們從現(xiàn)有的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)出發(fā)，建議;,避免觀(guān)望行為，加緊入市?？s短銷(xiāo)售周期， 盡快消化存量，靠速度規(guī)避潛在市場(chǎng)危機(jī)。,速度為先，采取“短平快”的態(tài)勢(shì)，快速 回籠資金。,項(xiàng)目自身價(jià)值分析,七街公館幾項(xiàng)技術(shù)指標(biāo),七街公館：一個(gè)城市宜居區(qū)內(nèi)的高容積率小戶(hù)型公寓項(xiàng)目,七街公館項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),威脅,機(jī)會(huì),cbd地段，城市硬件環(huán)境優(yōu)越 臨近香蜜湖，資源性?xún)?yōu)勢(shì)明顯 豪宅帶來(lái)的高端形象,沒(méi)有綠化規(guī)劃配合，項(xiàng)目自 的集群效應(yīng)缺失 高容積率，部分戶(hù)型的通風(fēng) 采光條件不理想 緊鄰兩座高層建筑,投資與投機(jī)性消費(fèi)受到打壓 政策有可能調(diào)整，市場(chǎng)整體有可能 繼續(xù)惡化,調(diào)控過(guò)后，房產(chǎn)行業(yè)將爆發(fā)性上漲 福田cbd土地的稀缺性，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)的空白 中小戶(hù)型受到市場(chǎng)的熱捧 現(xiàn)有政策對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)影響不大,項(xiàng)目自身產(chǎn)品力分析與價(jià)值梳理,房產(chǎn)項(xiàng)目的三大價(jià)值屬性,土 地 價(jià) 值,建 筑 空 間 的 價(jià) 值,相 應(yīng) 配 套 的 價(jià) 值,土地價(jià)值,項(xiàng)目位于深圳的中央生活區(qū)福田cbd的景田片區(qū),景田片區(qū),傳統(tǒng)中央?yún)^(qū)中最適于居住的片區(qū),交通便利,購(gòu)物、醫(yī)療、教育條件優(yōu)越,毗鄰傳統(tǒng)豪宅區(qū),土地實(shí)際價(jià)值及市場(chǎng)感知價(jià)值 都十分優(yōu)越，是一個(gè)市場(chǎng)價(jià)值 及市場(chǎng)形象都極為強(qiáng)勢(shì)的片區(qū)， 土地價(jià)值極高。,傳統(tǒng)的老城區(qū)，目前可供開(kāi)發(fā)的土地極少,市場(chǎng)上缺乏相應(yīng)的價(jià)值替代者， 價(jià)值稀缺性明顯，可以看作項(xiàng) 目的差異化優(yōu)勢(shì)之一。,項(xiàng)目的土地及地塊價(jià)值極為強(qiáng)盛，市場(chǎng)上可替代者極少,建筑空間：戶(hù)型價(jià)值一般,本項(xiàng)目的戶(hù)型面積區(qū)間在3060左右，戶(hù)型形態(tài)涵蓋單身公寓、一房 兩房三種形態(tài)。,項(xiàng)目戶(hù)型屬于倍受市場(chǎng)所熱捧的戶(hù)型，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)價(jià)值,建筑空間：戶(hù)型價(jià)值一般,主打中小戶(hù)型的大都匯、華嶸榕公館均成為了5月份成交額前十的項(xiàng)目，此外在 龍華、龍崗等大體量項(xiàng)目中同樣存在大量的中小戶(hù)型。所以，我們認(rèn)為：,深圳房產(chǎn)中小戶(hù)型細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈，項(xiàng)目的價(jià) 值壁壘較弱，有一定的可替代性。,建筑空間：居住舒適性?xún)r(jià)值偏低,高容積率。 “工”字型設(shè)計(jì)，部分戶(hù)型 采光受到提升，但是建筑 整體采光及通風(fēng)條件仍不 理想。,整體通風(fēng)及采光條件較差，居住舒適性?xún)r(jià)值較低。,相關(guān)配套：十分強(qiáng)勢(shì)，且具備差異化優(yōu)勢(shì),景田片區(qū)，傳統(tǒng)cbd區(qū)域，相關(guān)配套十分完善,相關(guān)配套：十分強(qiáng)勢(shì)，且具備差異化優(yōu)勢(shì),蓮花山公園、香蜜湖、景田市政公園、香蜜湖郵電局 深圳福田外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、景田小學(xué)、景秀小學(xué)、景龍中學(xué)、景秀中學(xué)、 福景外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、深圳高級(jí)中學(xué)；蒙特梭利幼兒園、海麗達(dá)雙語(yǔ)幼兒園、 景田幼兒園、紅蜻蜓幼兒園、天健幼兒園 沃爾瑪、萬(wàn)寧、家樂(lè)福、歲寶百貨、民潤(rùn)超市、華潤(rùn)超市、景田食街、 景田銀座、北大深圳中心醫(yī)院、景田醫(yī)院,周邊配套：,景田片區(qū)，傳統(tǒng)cbd區(qū)域，相關(guān)配套十分完善,相關(guān)配套：十分強(qiáng)勢(shì)，且具備差異化優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目,項(xiàng)目位于香蜜湖周邊，是香蜜湖周邊唯一的在售小戶(hù)型項(xiàng)目。,景觀(guān)優(yōu)勢(shì)明顯，且具備一定的不可替代性。,自身項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié),消費(fèi)者定位,誰(shuí)在購(gòu)買(mǎi)cbd內(nèi)的中小戶(hù)型公寓？,中原地產(chǎn)中介人員：在中心區(qū)工作的白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型公寓用于過(guò)渡,華嶸榕公館置業(yè)顧問(wèn)：在這里買(mǎi)房的有很多是中心區(qū)的白領(lǐng),根據(jù)對(duì)福田區(qū)房產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的走訪(fǎng)調(diào)研來(lái)看，選擇在福田區(qū) 購(gòu)置房產(chǎn)的消費(fèi)群體中基本以在福田區(qū)工作的白領(lǐng)為主,消費(fèi)群體分析：從榕公館現(xiàn)狀看消費(fèi)者,福田區(qū)內(nèi)的華嶸榕公館自四月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直持續(xù)著熱銷(xiāo)狀態(tài)，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目 現(xiàn)狀的幾點(diǎn)分析，即可得出現(xiàn)階段福田區(qū)中小戶(hù)型消費(fèi)者的種種特點(diǎn)：,華嶸榕公館的戶(hù)型面積有50、60、65、70及80幾種，每種戶(hù)型數(shù)量一致 通過(guò)對(duì)該盤(pán)的走訪(fǎng)調(diào)研來(lái)看，該盤(pán)銷(xiāo)售狀況最好的戶(hù)型為80及70兩種戶(hù)型，在 6月4日均僅剩一套房源可供銷(xiāo)售。 由這一點(diǎn)可以看出，雖然總價(jià)相對(duì)較高，消費(fèi)市場(chǎng)更加青睞功 能分區(qū)較多的中等面積區(qū)間。購(gòu)房群體有著較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力， 對(duì)生活的品質(zhì)較為關(guān)注。,b,消費(fèi)群體分析：從榕公館現(xiàn)狀看消費(fèi)者,福田區(qū)內(nèi)的華嶸榕公館自四月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直持續(xù)著熱銷(xiāo)狀態(tài)，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目 現(xiàn)狀的幾點(diǎn)分析，即可得出現(xiàn)階段福田區(qū)中小戶(hù)型消費(fèi)者的種種特點(diǎn)：,在華嶸公館的幾種戶(hù)型中，有兩種戶(hù)型面積均在60左右如下圖所示：,a,消費(fèi)群體分析：從榕公館現(xiàn)狀看消費(fèi)者,福田區(qū)內(nèi)的華嶸榕公館自四月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直持續(xù)著熱銷(xiāo)狀態(tài)，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目 現(xiàn)狀的幾點(diǎn)分析，即可得出現(xiàn)階段福田區(qū)中小戶(hù)型消費(fèi)者的種種特點(diǎn)：,ab兩種戶(hù)型均為左右的戶(hù)型，通過(guò)走訪(fǎng)來(lái)看，雖然b戶(hù)型的總價(jià)相對(duì)更加 便宜，但是從從最終的銷(xiāo)售效果來(lái)看，a戶(hù)型的銷(xiāo)售情況更加理想。出現(xiàn)這一狀 況的原因在于b戶(hù)型的客臥設(shè)計(jì)失常，實(shí)用性過(guò)低。即使該戶(hù)型采用了異型陽(yáng)臺(tái) 設(shè)計(jì)來(lái)提升戶(hù)型的情調(diào)，但大量消費(fèi)群體仍未選擇這一戶(hù)型。 通過(guò)這種情況，可以看出： 現(xiàn)有的消費(fèi)者對(duì)戶(hù)型的敏感度相對(duì)更加大于對(duì)價(jià)格的敏感度 他們十分重視戶(hù)型的實(shí)用性，屬于一群實(shí)用至上的群體。,消費(fèi)者定位,通過(guò)對(duì)于市場(chǎng)的走訪(fǎng)來(lái)看，項(xiàng)目所面臨的群體是這樣一群人：,消費(fèi)群體多為在福田區(qū)工作的高端白領(lǐng)階層 他們有著不弱的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)生活的品質(zhì)與質(zhì)量有一定的追求 在價(jià)格與實(shí)用性之間，他們往往更加注重實(shí)用性，屬于實(shí)用至上 的群體,營(yíng)銷(xiāo)思路及理念,營(yíng)銷(xiāo)思路概括,讓項(xiàng)目的感知價(jià)值大于 項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值,給消費(fèi)者一種“物美價(jià)廉”的心理感知，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)行為的實(shí)現(xiàn),營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中需解決的問(wèn)題,讓項(xiàng)目的感知價(jià)值大于 項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值？,如何,營(yíng)銷(xiāo)思路及理念,項(xiàng)目的理念性目標(biāo)：速度為先，采取“短平快”的態(tài)勢(shì)，快速 回籠資金。,項(xiàng)目的自身價(jià)值點(diǎn)：,一個(gè)城市宜居區(qū)內(nèi)的高容積率小戶(hù)型公寓項(xiàng)目,地塊價(jià)值與配套中的景觀(guān)價(jià)值具備極強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì),自身建筑有一定的價(jià)值短板,項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群：,福田區(qū)工作的白領(lǐng),目標(biāo)客戶(hù)群的特點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)策略,消費(fèi)群體多為在福田區(qū)工作的高端白領(lǐng)階層,地段價(jià)值滿(mǎn)足其對(duì)工作、交通便利性的要求,目標(biāo)客戶(hù)群的特點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)策略,他們有著不弱的經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)生活的品質(zhì)與質(zhì)量 有一定的追求,香蜜湖的景觀(guān)性?xún)r(jià)值提升生活質(zhì)量 景田片區(qū)的高端化形象滿(mǎn)足提升項(xiàng)目的形象檔次,目標(biāo)客戶(hù)群的特點(diǎn)與營(yíng)銷(xiāo)策略,在價(jià)格與實(shí)用性之間，他們往往更加注 重實(shí)用性，屬于實(shí)用至上的群體。,中小戶(hù)型的可以滿(mǎn)足基本的居住需要 方正的戶(hù)型設(shè)計(jì)便于空間的合理利用,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)提煉,如何讓感知價(jià)值大于項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值？,將項(xiàng)目可以滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的賣(mài)點(diǎn)傳達(dá)給消費(fèi)者！,本項(xiàng)目中應(yīng)向消費(fèi)者傳達(dá)的賣(mài)點(diǎn)：,地段與地段形象 香蜜湖景觀(guān)優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型的實(shí)用性,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)排序,地段與地段形象,無(wú)明顯的可替代性,香蜜湖景觀(guān)優(yōu)勢(shì),十分強(qiáng)勢(shì)，差異性明顯，幾乎無(wú)可替代性,戶(hù)型的實(shí)用性,與大量競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相似，同質(zhì)化嚴(yán)重，可替 代性強(qiáng),地段與地段形象 香蜜湖景觀(guān)優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型的實(shí)用性,目標(biāo)顧客群心理及情感分析,中原地產(chǎn)中介人員：在中心區(qū)工作的白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型公寓用于過(guò)渡,中小戶(hù)型的消費(fèi)者往往是首次置業(yè)的年輕消費(fèi)群體，他們事業(yè)往往處于起步 狀態(tài)，遠(yuǎn)未達(dá)到事業(yè)的巔峰。,這部分年輕職業(yè)者已然具備了較為可觀(guān)的事業(yè)現(xiàn)狀，具備一定的工作能力，有 著不俗的事業(yè)潛力。,目標(biāo)消費(fèi)者是一群正在為夢(mèng)想所打拼的人，房子或許只是他們的人生夢(mèng)想之一， 他們有著更加遠(yuǎn)大的理想與前景,項(xiàng)目的情感訴求：夢(mèng)想起步！,項(xiàng)目的情感形象定位,一群在路上的年輕人，在景田北，香蜜湖畔這一個(gè)聚集著無(wú)數(shù)成功人士的地方， 繼續(xù)著他們的生活，追尋著他們的夢(mèng)想。這里，離他們加班的地方很近，這里， 充滿(mǎn)著成功的氣場(chǎng)；這里，是最適合有夢(mèng)想的人居住的地方,這里，是他們夢(mèng)想開(kāi)始的地方； 這里，是他們又一段夢(mèng)想生活的源頭！,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題推廣語(yǔ),景田北，香蜜湖，又一段夢(mèng)想開(kāi)始的地方,目標(biāo)消費(fèi)者整體而言屬于實(shí)用主義者，因此主打賣(mài)點(diǎn)仍將物質(zhì)性賣(mài)點(diǎn)置于首位 主推語(yǔ)以?xún)纱笙鄬?duì)具備差異化優(yōu)勢(shì)的賣(mài)點(diǎn)為主推點(diǎn)，以進(jìn)一步提升項(xiàng)目的感知 價(jià)值 “夢(mèng)想”訴求作為輔助性訴求，主要起著引發(fā)受眾共鳴，提升傳播效率的作用 “夢(mèng)想”為雙關(guān)訴求，既是情感點(diǎn)，同時(shí)也可看作物質(zhì)訴求的補(bǔ)充，以進(jìn)一步 滿(mǎn)足消費(fèi)者關(guān)于實(shí)用的追求，提升項(xiàng)目感知價(jià)值 戶(hù)型賣(mài)點(diǎn)的同質(zhì)化程度過(guò)高，所以在主推語(yǔ)中略去不提,主推語(yǔ)釋義：,營(yíng)銷(xiāo)思路與理念總結(jié),通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體的分析，以項(xiàng)目目前的地段性賣(mài)點(diǎn)與香蜜湖賣(mài)點(diǎn) 為主打賣(mài)點(diǎn)，來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者關(guān)于住房的物質(zhì)性需求。 以夢(mèng)想這一情感訴求，拉近與消費(fèi)者的心理距離，提升目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)于項(xiàng)目 的情感認(rèn)知。,通過(guò)對(duì)物質(zhì)賣(mài)點(diǎn)與情感賣(mài)點(diǎn)的強(qiáng)化與傳播，來(lái)提升消費(fèi)者對(duì)于 項(xiàng)目的感知價(jià)值，拉升消費(fèi)者的心理價(jià)位預(yù)期，最終保證消費(fèi) 者形成“物美價(jià)廉”的心理印象，促使其消費(fèi)行為的發(fā)生。,營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃與建議,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,“金九銀十”歷來(lái)是房產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)期，決定了各大開(kāi)發(fā)商的年度銷(xiāo)售任務(wù)情況。 截至到5月份，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的龍頭老大萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積81.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售 金額90.1億元，分別比2010年同期增長(zhǎng)72.4%和76.4%。雖然政策環(huán)境日趨惡化， 但萬(wàn)科的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)依然未受影響。因此，在未來(lái)一段時(shí)間，即使有更加 嚴(yán)厲的政策的出臺(tái)，但是萬(wàn)科等上市企業(yè)在平穩(wěn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)帶動(dòng)下，基本不會(huì)出 現(xiàn)降價(jià)的行為。在這些上市企業(yè)帶動(dòng)下，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，即使政策環(huán) 境進(jìn)一步惡化，房產(chǎn)市場(chǎng)整體再度低迷的可能性也不大。,市場(chǎng)拐點(diǎn)有可能在“金九銀十”之后出現(xiàn)，如若上市企業(yè)“金九銀十”期間 業(yè)績(jī)不佳，在年度銷(xiāo)售任務(wù)的壓力下，不排除降價(jià)促銷(xiāo)的可能性。屆時(shí)，整體 市場(chǎng)必然在大型開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)下陷入整體低谷。,作為房產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金時(shí)期，“金九銀十”可大大加速市場(chǎng)存量的釋放進(jìn)度。,“金九銀十”之后市場(chǎng)環(huán)境有可能進(jìn)一步惡化,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,通過(guò)以上三點(diǎn)的分析，我們建議七街公館項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間為：,八月中旬,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析,福田區(qū)5月份成交情況表,作為傳統(tǒng)中心區(qū)，福田區(qū)的所推樓盤(pán)不多，現(xiàn)僅有三個(gè)樓盤(pán)可供銷(xiāo)售。其中， 四季山水項(xiàng)目目前僅剩大戶(hù)型樓王項(xiàng)目在售，與七街公館差異較大，基本不 構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。深港一號(hào)目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)清貨期，競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)勢(shì)的華嶸榕 公館所剩房源不多，8月份必然也將進(jìn)入尾盤(pán)期。,競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析,總體來(lái)看，由于福田區(qū)內(nèi)項(xiàng)目整體數(shù)量極少，綜合現(xiàn)有項(xiàng)目來(lái)看， 進(jìn)入8月份七街公館項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后：,區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)基本將無(wú)可對(duì)七街公館項(xiàng)目產(chǎn)生 競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目出現(xiàn)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)情況十分樂(lè)觀(guān)。,營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排,蓄客期,時(shí)間起止：項(xiàng)目組進(jìn)場(chǎng)后至8月中旬項(xiàng)目開(kāi)盤(pán),工作重點(diǎn)與目標(biāo)：推廣項(xiàng)目形象，積蓄顧客量，提升項(xiàng)目的感知價(jià)值,營(yíng)銷(xiāo)工作安排：項(xiàng)目推介會(huì)現(xiàn)場(chǎng)推介項(xiàng)目，各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)物料的準(zhǔn)備與到位,開(kāi)盤(pán),時(shí)間：8月中旬,營(yíng)銷(xiāo)工作重點(diǎn)與目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天消化一定量的存貨,營(yíng)銷(xiāo)工作安排：通過(guò)價(jià)格策略的執(zhí)行，確保誠(chéng)意顧客轉(zhuǎn)化為成交顧客。,持續(xù)熱銷(xiāo)期,時(shí)間起止：開(kāi)盤(pán)后至11月30日,營(yíng)銷(xiāo)工作重點(diǎn)與目標(biāo)：完成整體90%的銷(xiāo)售面積,營(yíng)銷(xiāo)工作安排：1.通過(guò)對(duì)成交客戶(hù)的分析，開(kāi)展圈層營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，保證銷(xiāo)售工作的 順利進(jìn)行。 2.根據(jù)市場(chǎng)變化制定相應(yīng)的促銷(xiāo)策略。 3.根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀開(kāi)展酌情開(kāi)展二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。,尾盤(pán)清貨期,時(shí)間起止：11月30日之后,營(yíng)銷(xiāo)工作重點(diǎn)與目標(biāo)：完成整體全部銷(xiāo)售面積,營(yíng)銷(xiāo)工作安排：通過(guò)一定的價(jià)格促銷(xiāo)，完成全部銷(xiāo)售過(guò)程,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略,項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略,本項(xiàng)目整體體量較小，不具備規(guī)模效應(yīng)。因此從快速回款，快速獲利 的角度出發(fā)： 建議本項(xiàng)目采取