行業(yè)經濟論文-房地產泡沫的預警與防治.doc

行業(yè)經濟論文-房地產泡沫的預警與防治【摘要】文章對房地產泡沫的形成、膨脹與結束的機理進行了論述，闡明房地產泡沫會逐步向泡沫經濟演化，以至影響整個國民經濟的發(fā)展，同時對房地產泡沫的預警與防治提出了用五個指標來量化房地產泡沫的程度，并提出構建房地產泡沫預警系統(tǒng)的建議?！娟P鍵詞】房地產泡沫；泡沫經濟；預警；防治；系統(tǒng)經歷了上世紀90年代初期房地產業(yè)的大起大落，1998年以來，我國宏觀經濟運行中出現了明顯的通貨緊縮現象，社會物價總體水平下降，但我國房地產業(yè)卻呈現出強勢運行的趨勢，房地產投資和消費高速增長，房地產價格逆勢上揚，是什么因素導致房地產投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因為房地產業(yè)與國民經濟和人民生活有極大的關系，所以人們對房地產業(yè)的發(fā)展表現出極大的關心。房地產泡沫問題成為全社會最為關注、最具爭議的焦點問題。政府也開始出臺相應的調控政策，預防房地產過熱。然而，由于房地產市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機行為又受到“預期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學地對房地產泡沫進行檢驗和測度，如何建立一個房地產的參照價格體系，如何預警與防治房地產泡沫，這是一個值得深入探討的課題。一、房地產泡沫的形成、膨脹與結束（一）房地產泡沫的定義泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產泡沫是指房地產市場價格持續(xù)上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。（二）房地產泡沫形成的原因房地產泡沫的形成與房地產市場的規(guī)范化及市場化、法制環(huán)境、市場環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風險意識、購房者的理性程度等密切相關。房地產泡沫作為一種經濟現象，它的形成離不開一定的經濟、金融環(huán)境背景的孕化。市場經濟是產生交易投機的前提條件：經濟貨幣化、經濟增長，以及金融衍生工具的大量出現為大規(guī)模房地產泡沫的產生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經濟規(guī)制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產熱中的土地投機是房地產投機活動中的主要投機方式，適度的房地產投機能促進房地產市場繁榮和活躍，但投資規(guī)模的過分膨脹是導致泡沫程度加深的最主要原因。當房地產市場投機超越一定的程度和數量界限，存在大量的非理性投機或嚴重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進，同時房地產價格不斷飛漲，市場風險不斷累積，最終引起房地產泡沫的崩潰。（三）房地產泡沫的分類房地產泡沫從房地產業(yè)的構成角度可分為以下四類：1土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經濟。2005年調查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現尤為突出。2房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，將導致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產倒閉。中國某經濟監(jiān)測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。3房地產投資泡沫。上世紀90年代初期的廣東惠州就出現了房地產投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發(fā)，房地產交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數6997宗，房地產投資額43.9億元，分別比1991年增長了26、250和920。然而這種違背了市場規(guī)律的過熱現象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產公司先后關門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產業(yè)及其區(qū)域經濟進入了低迷時期。一般來說，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。4房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。（四）房地產泡沫的形成、膨脹與結束房地產在許多人的眼里是一種資產商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預期而入市搶購。而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀廣東流行的口頭禪，令海內客商攪起了惠州房地產狂潮，上千家房地產企業(yè)云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀90年代全國三大房地產熱重災區(qū)之一。在惠州房地產泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產市場的啟動，為惠州的發(fā)展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產和建筑業(yè)。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業(yè)、娛樂業(yè)等后向產業(yè)的發(fā)展。只是由于房地產開發(fā)規(guī)模遠遠的超出了惠州經濟發(fā)展對房地產的需求。才使房地產泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災難性的后果。房地產泡沫的結束帶給惠州的是近10年的經濟低迷。房地產泡沫的膨脹會引起整個國民經濟的泡沫，泡沫雖是經濟中的一種常見現象，但泡沫經濟的結束方式往往是和經濟的承受能力相關聯的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經濟中會對經濟產生不同的潛在影響?；葜菔蟹康禺a泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經濟增長停滯，大量的社會失業(yè)等。實際泡沫以破滅結束的表現方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經濟，但其反應則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經濟承受能力差，經濟泡沫對他們的沖擊相當大，可美國經濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經濟規(guī)模大、基礎好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動投資、消費和經濟持續(xù)增長。二、房地產泡沫的預警與防治（一）房地產泡沫的預警房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩(wěn)中有升、房地產開發(fā)投資高于社會固定資產投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發(fā)展和國民經濟增長是有利的。但如果房地產泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產市場的繁榮及虛假的經濟繁榮則是不利的。房地產泡沫預警的目的就在于要量化房地產市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產是否出現了泡沫，然后根據實際經濟的承受能力找出房地產泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發(fā)出泡沫預警信號。我們建議選用幾個指標來測度房地產泡沫，分別是房價收入比、房地產開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產單位價格增長率、房地產開發(fā)貸款增長率等五個指標。將這五個測度指標的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認為是發(fā)出了預警信號。若發(fā)出預警信號的指標越多，房地產泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預警指標加權求和，測算出房地產泡沫變化的概率，據此便可對房地產泡沫發(fā)生的可能性和嚴重程度進行預測和監(jiān)控。房價收入比的國際慣例是在46倍之間的房地產市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達到10.9倍。我國房價收入比遠遠高于國際認可的標準，.房價收入比的比值的高低跟國家的經濟發(fā)展水平是相關的。即便是同一國家，發(fā)達地區(qū)的房價收入比與欠發(fā)達地區(qū)的房價收入比也不同。根據各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據資料顯示，我國房價收入比在78倍是合理的；房地產開發(fā)投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標國際上通用的指標是10%的臨界值；房地產單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產開發(fā)貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標來考察惠州的房地產泡沫情況，我們發(fā)現：房價收入比大約是9.3倍，房地產開發(fā)投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產單位價格增長率大約是2.9%；房地產開發(fā)貸款增長率大約是1.9%，由這些數據表明，惠州房地產市場供求結構平衡、空置率合理、價格基本是穩(wěn)中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進經濟繁榮的房地產泡沫。（二）房地產泡沫的防治為確保房地產市場穩(wěn)健發(fā)展，應該逐步完善以下幾個方面的工作：1加強國有土地的管理力度，要有計劃地、合理地安排土地投放量，在土地市場化出讓方式中，要增加公開招標出讓土地的方式，讓開發(fā)商有足夠時間進行理性的分析和判斷2加強對土地價格的監(jiān)管和調控，保持國有土地買賣市場的穩(wěn)定，有效地控制土地價格的過快上漲；3繼續(xù)發(fā)揮政府宏觀調控的功能，加強政府的市場調節(jié)職能，完善法制建設，出臺相應的政策與法規(guī)，抑制土地投機和土地閑置，完善房地產市場結構，合理引入外資，加強行業(yè)監(jiān)管；4積極發(fā)展并完善住房公積金制度。隨著住房公積金規(guī)模的擴大以及愈來愈多的公積金投入到個人住房消費中來，住房公積金在區(qū)域經濟中對房地產經濟的調節(jié)作用非常明顯，住房公積金對防止房地產泡沫過度膨脹起到一種止泡劑的作用，可更好地促進區(qū)域房地產經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；5建立有效的房地產泡沫的測度、預警及防治系統(tǒng)，通過構建一系列指標體系來反映房地產業(yè)的發(fā)展狀況，并給出警示，促使政府及地產公司等及時采