行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)泡沫問題及實(shí)證分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)泡沫問題及實(shí)證分析摘要：自1998年開始，隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了持續(xù)快速發(fā)展的新時(shí)期。與此同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也連續(xù)快速攀升。近年來，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫問題的爭論不絕于耳，但是一直未有定論。在借鑒國內(nèi)外理論研究的基礎(chǔ)上，引用最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用定量方法，對我國19972006年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行申是否存在泡沫進(jìn)行實(shí)證分析，得出結(jié)論：我國還不存在嚴(yán)格意義上的全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但泡沫化傾向明顯，需警惕。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價(jià)格；指標(biāo)中國自1998年結(jié)束了福利分房制，開始實(shí)行貨幣化分房，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的分水嶺。從此，中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，對拉動(dòng)內(nèi)需，加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，起到了重要作用。經(jīng)過十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國主要產(chǎn)業(yè)之一。然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置率過大、房價(jià)上漲過快、供房結(jié)構(gòu)失衡等問題凸顯，溫州炒房團(tuán)，海外熱鈔，上海房價(jià)神話(湯臣一品均價(jià)11萬平方米)，部分高官紛紛落馬，無不揭示了房地產(chǎn)市場的投機(jī)氛圍極為濃厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國商品住宅的價(jià)格從2000年逐步上漲，2002年上漲了4，2003年上漲了57，2004年上漲了186，2005年上漲了151，2006年17月份，全國比去年同期上漲97。房地產(chǎn)市場由于其供給彈性有限、不存在易得的替代品；房地產(chǎn)沒有終極價(jià)格、基本價(jià)值難于確定等特征，成為最常見的經(jīng)濟(jì)泡沫載體之一。因此，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，中國的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭也成了中國當(dāng)前最為熱烈討論的話題。一、我國的房地產(chǎn)泡沫是否存在之爭2001年10月25日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在一次電視訪談中認(rèn)為“2002年就要充分顯示出房地產(chǎn)的冬天”。由此拉開了“房地產(chǎn)泡沫”爭論的序幕。2002年11月，時(shí)任總理朱镕基表示了對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。2004年10月底，美國紐約時(shí)報(bào)刊登了題為中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱和泡沫的報(bào)道，引發(fā)了國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)是否存在嚴(yán)重泡沫的爭論不斷升級。目前主要有兩種觀點(diǎn)“泡沫論”和“無泡沫論”。泡沫論的代表人物是清華大學(xué)魏杰教授、中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。他們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資過熱、空置率過高、房價(jià)持續(xù)增長、房價(jià)收入比超出警戒線等都說明我國房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控。易憲容還認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫主要是住房有效需求不足。無論從消費(fèi)的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且這種需求脆弱性將暴露無遺，房地產(chǎn)泡沫也隨時(shí)有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價(jià)格只能使得中國房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大。持“無泡沫論”觀點(diǎn)的以中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長包宗華、北京大學(xué)蕭灼基教授、建設(shè)部政策研究中心等為代表。他們認(rèn)為，從政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面都說明我國房地產(chǎn)的需求很大，目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國房地產(chǎn)價(jià)格的上升在于市場需求大于供給，根本不存在泡沫。由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)、中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團(tuán)等組成的聯(lián)盟，發(fā)布了“中國房地產(chǎn)研究報(bào)告”，主旨是“拿數(shù)字說話”，反擊“泡沫論”。這份報(bào)告認(rèn)為，19982003年我國商品住宅售價(jià)的年增長率為35，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長率為107，幾乎是房價(jià)上漲速度的3倍。房價(jià)漲幅低于收入，哪有什么房地產(chǎn)泡沫?數(shù)字勝過千言。本文在對房地產(chǎn)泡沫內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，以全國房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，選取適當(dāng)指標(biāo)對全國房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)行實(shí)證研究，力求從數(shù)字、指標(biāo)、判斷標(biāo)準(zhǔn)上來界定我國房地產(chǎn)市場目前的現(xiàn)狀如何，是否已出現(xiàn)了普遍性的泡沫，程度如何，等等。二、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點(diǎn)，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機(jī)價(jià)格機(jī)制和自我膨脹的機(jī)制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機(jī)制和外在沖擊機(jī)制的共同作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。三、我國房地產(chǎn)泡沫問題的實(shí)證分析我們根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理，選取了理性泡沫模型，基于數(shù)據(jù)的收集困難，本文采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。(一)直接指標(biāo)法實(shí)證檢驗(yàn)1房地產(chǎn)貸款增長率貸款總額增長率反映房地產(chǎn)與信貸協(xié)調(diào)性的指標(biāo)。該指標(biāo)在13左右為宜，過高表示銀行資金投向房地產(chǎn)市場的速度過快，泡沫的成分比較大。由圖看出，中國的這個(gè)指標(biāo)波動(dòng)很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999年由于我國處于機(jī)構(gòu)改革、緊縮階段，2001年國家金融機(jī)構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004年由于“121”等強(qiáng)勁措施的出臺(tái)。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006上半年達(dá)到了437，說明我國房地產(chǎn)貸款額增長過快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國房地產(chǎn)業(yè)存在著投機(jī)泡沫成分，應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的泡沫擴(kuò)大化。2房價(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)最初是用來衡量家庭對房價(jià)的承受能力。如果房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭年平均收入，則說明住房價(jià)格超過了居民消費(fèi)水平，房價(jià)過高。比較理想的情形是房價(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是36。世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國家的比值一般在46之間，發(fā)達(dá)國家一般在1855之間。從圖4可以看出，我國的房價(jià)家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，所以，僅從房價(jià)收入比這一國際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫現(xiàn)象的指標(biāo)來看。中國的房價(jià)已經(jīng)某種程度地超過了居民的實(shí)際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點(diǎn)監(jiān)測的城市，這一比例都超過了12以上，應(yīng)時(shí)刻警惕目前過高房價(jià)中的泡沫成分。但整體來看這個(gè)比值在慢慢下降，說明房價(jià)與收入之間的差距在逐年縮小，向6以內(nèi)逼近。3房地產(chǎn)價(jià)格增長率GDP增長率用GDP增長率代表本國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長速度，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化的趨勢。該指標(biāo)值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)上漲幅度是GDP增長幅度2倍以上時(shí)，房價(jià)的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。由圖5可知，即使GDP增長率使用可比價(jià)格計(jì)算，我國的這個(gè)指標(biāo)也均保持在2以內(nèi)，僅從此指標(biāo)判斷來看，我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行正常，毫無泡沫可言。(二)單位根及協(xié)整實(shí)證檢驗(yàn)1分別檢驗(yàn)售價(jià)和租價(jià)序列是否為平穩(wěn)數(shù)據(jù)，如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列是一個(gè)非平穩(wěn)的隨機(jī)過程，說明需求中包含了大量的投機(jī)需求，房地產(chǎn)市場上存在投機(jī)性泡沫。2如果都不是平穩(wěn)序列，則找出它們的單整階數(shù)d，在階數(shù)相等的條件下進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。如果房地產(chǎn)價(jià)格與租價(jià)之間不存在長期均衡關(guān)系，則說明房地產(chǎn)市場上存在大量投機(jī)交易，房地產(chǎn)市場價(jià)格偏離了理論價(jià)格，可能產(chǎn)生了投機(jī)性泡沫。分析如表：結(jié)果顯示，在5的顯著性水平下，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列存在單位根，是非平穩(wěn)的，而全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)一階差分序列和全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列都不存在單位根，都是平穩(wěn)的。以上分析表明，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列的ADF檢驗(yàn)無法拒絕存在單位根的零假設(shè)，故可以認(rèn)為是一個(gè)非平穩(wěn)的隨機(jī)過程，說明全國房地產(chǎn)市場存在投機(jī)性需求和投機(jī)性泡沫。而全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)一階差分序列和全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列的ADF檢驗(yàn)拒絕了存在單位根的零假設(shè)，故可以認(rèn)為是一個(gè)子穩(wěn)的隨機(jī)過程。另外，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)序列和全國房屋租賃價(jià)格指數(shù)序列不存在協(xié)整關(guān)系和長期均衡關(guān)系，由此也認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場存在大量投機(jī)交易，可能產(chǎn)生了投機(jī)性泡沫。四、結(jié)論我國目前正處于房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇與繁榮期，我國房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行比較健康。通過以上直接和間接檢驗(yàn)法對我國房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行特征的實(shí)證分析及定量評判，從整體上看，雖還沒有完全足夠的證據(jù)證明我國各大城市存在普遍性的房地產(chǎn)泡沫?？捎姓w向泡沫一方傾斜的跡象，各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)均運(yùn)行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)因素，但尚未形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，更未達(dá)到房地產(chǎn)泡沫破裂程度。然而局部地區(qū)(比如上海、北京等)確實(shí)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫(關(guān)于上海、北京等局部出現(xiàn)的泡沫研究請參看其他文獻(xiàn)，在此略)，為中國房地產(chǎn)市場敲響了泡沫警鐘。近幾年來，政府各種調(diào)控措施的不斷及時(shí)出臺(tái)，如“121號文件”、“國八條”、“831大限”、“212號文件”及“國六條”等，房地產(chǎn)市場價(jià)格上升之勢得到一定遏制，擠壓了一定的泡沫。隨著國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)來約束房地產(chǎn)的發(fā)展速度與方向，嚴(yán)格限制各級政府的缺位與越位行為，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，打擊投機(jī)性投