行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性決策.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-理性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性決策內(nèi)容摘要：文章使用卡尼曼的“前景理論”初步分析了理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中出現(xiàn)的非理性行為，進(jìn)而導(dǎo)致了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的非理性均衡。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性博弈非理性決策前景理論房地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)；作為重要組成部分的新房市場(chǎng)對(duì)其影響巨大。在北京房地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)日益成熟的今天，競(jìng)爭(zhēng)使開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)在新房市場(chǎng)的不同層次上可將其簡(jiǎn)單的劃分為高端、中端和低端市場(chǎng)。處于高端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供高檔商品房、別墅等項(xiàng)目，處于中低端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目。在面對(duì)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化后，處于不同層次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)博弈過(guò)程中出現(xiàn)的非理性決策行為導(dǎo)致了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡。博弈模型本文設(shè)定在高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)為甲類企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱為甲)，在中低端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)為乙類企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱為乙)。假設(shè)如下：在博弈模型中甲乙均是理性人，即追求自身效用的最大化；甲乙進(jìn)行的是非合作博弈；在市場(chǎng)機(jī)制失靈出現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱、房地產(chǎn)泡沫或結(jié)構(gòu)失衡時(shí)，政府實(shí)施的宏觀調(diào)控政策符合甲乙的長(zhǎng)期利益。在此假設(shè)條件下，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)區(qū)域性強(qiáng)等特點(diǎn)，甲乙之間的博弈可視為靜態(tài)博弈。按照不完全信息靜態(tài)博弈原理可知，每個(gè)參與人只知道另一參與人類型的概率分布而不知道其真實(shí)類型，他不可能準(zhǔn)確地知道另一參與人實(shí)際上會(huì)選擇什么策略；但他能正確地預(yù)測(cè)到其他參與人的策略是如何依賴于各自的類型。他決策的目標(biāo)就變?yōu)榻o定自己的類型和別人的類型的情況下，最大化自己的期望效用。假設(shè)住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，乙獲得高利潤(rùn)的可能性是x；住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較小變化，乙獲得低利潤(rùn)的可能性是（1-x）。甲乙博弈策略及支付表達(dá)式：r1、c1:甲成功進(jìn)入中低端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得的收益和用于項(xiàng)目建設(shè)的必要成本；r2、c2:乙在中低端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得的收益和用于項(xiàng)目建設(shè)的必要成本；c12：甲進(jìn)入乙斗爭(zhēng)使甲付出的額外成本；c21：甲進(jìn)入乙斗爭(zhēng)使乙付出的額外成本；c11：甲進(jìn)入乙默許中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自然加劇使甲支出的額外成本；c22：甲進(jìn)入乙默許中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自然加劇使乙支出的額外成本；表中0表示甲不進(jìn)入在中低端市場(chǎng)獲得的效用為0；字母大小寫(xiě)含義是：大寫(xiě)代表處于住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化條件下；小寫(xiě)代表處于住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較小變化條件下。甲的策略為=(，1-)，即甲以的概率選擇進(jìn)入，以1-的概率選擇不進(jìn)入；乙的策略為=（，1-），即乙以的概率選擇默許，以1-的概率選擇斗爭(zhēng)；（0，1）。甲的效用函數(shù)U1=(R1-C1-C11)x+(r1-c1-c11)(1-x)+(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)（1-）+（1-）0對(duì)上述效用函數(shù)求導(dǎo)，得到甲最優(yōu)化的一階條件，并解為：=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)乙的效用函數(shù)V=(R2-C2-C22)x+(r2-c2-c22)(1-x)+(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)(1-)+(1-)(R2-C2-C22-C21)x+(r2-c2-c22-c21)(1-x)+(R2-C2)x+(r2-c2)(1-x)(1-)對(duì)上述效用函數(shù)求導(dǎo)，得到乙最優(yōu)化的一階條件C21x+c21(1-x)=0，并解為：o=(01)即上述非合作不完全信息靜態(tài)博弈混合策略的納什均衡解為：o=(1)o=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)(2)混合策略納什均衡解的存在性：C21x+c21(1-x)=0，即：x=c21/(c21-C21)(3)(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)(r1-c1-c11)/(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)(4)只有當(dāng)(1)、(2)式成立時(shí)混合策略的納什均衡解才得以存在。（1）表示甲只能以概率為選擇進(jìn)入，或者說(shuō)有比例的企業(yè)從高端市場(chǎng)進(jìn)入中低端市場(chǎng)。（2）表示乙以的概率選擇默許，或者說(shuō)在中低端市場(chǎng)有比例的企業(yè)選擇默許?；旌喜呗约{什均衡是:o=,=(R1-C1-C11-C12)x+(r1-c1-c11-c12)(1-x)/-C12x-c12(1-x)。（4）式中(r1-c1-c11)-(R1-C1-C11)通常情況下為負(fù)值，所以（4）式通常情況下成立；但（3）式中(c21-C21)通常情況下為正值，所以（3）式通常情況下不成立；則混合策略的納什均衡解不存在。若（3）式不成立，由乙最優(yōu)化的一階條件C21x+c21(1-x)=0可知o=0，存在的是純策略的納什均衡解“甲不進(jìn)入，乙任意”。欲使（3）式成立，則需要改變甲對(duì)、x和(c21-C21)等值的認(rèn)知；否則在現(xiàn)實(shí)中形成博弈“僵局”，使得房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不能及時(shí)適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變化，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡。甲的非理性決策分析就上述博弈模型自身而言，即使在混合策略的納什均衡解存在的條件下，甲是否選擇進(jìn)入還需進(jìn)一步考慮機(jī)會(huì)成本和進(jìn)入前后獲取效用增量函數(shù)U的風(fēng)險(xiǎn)。此處U=U1-U0，U0代表甲固守高端市場(chǎng)的效用函數(shù)。甲對(duì)、x、C21、c21和U等值的準(zhǔn)確判斷依賴于貝葉斯定理大數(shù)法則，這不僅要使用大樣本的所有信息，也需要利用先驗(yàn)信息（以往存在的知識(shí)）。這意味著需要大量的有關(guān)住宅市場(chǎng)信息，對(duì)甲來(lái)說(shuō)要花費(fèi)大量的信息搜尋成本。在信息搜集和積累過(guò)程中，客觀上由于房地產(chǎn)相關(guān)政策不完善和制度的不透明以及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期工作的隱蔽性和建設(shè)周期長(zhǎng)等諸多原因，使得甲收集的信息的準(zhǔn)確性降低和時(shí)效性變差；并且在現(xiàn)實(shí)中，甲處于高端市場(chǎng)，在不斷的開(kāi)發(fā)中逐步取得學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中更容易建立關(guān)于高端市場(chǎng)的信息優(yōu)勢(shì)。主觀上，對(duì)乙而言甲選擇不進(jìn)入策略是乙期望效用最大化的理想條件，于是乙就會(huì)有意隱瞞信息以降低甲對(duì)、x、C21、c21和U等值的準(zhǔn)確判斷。這樣導(dǎo)致甲建立的關(guān)于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和各特征變量的初始值就在很大程度上帶有甲對(duì)高端市場(chǎng)的偏好，對(duì)進(jìn)入中低端市場(chǎng)獲取利潤(rùn)正增量的把握性降低，增大了進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)。卡尼曼與特韋爾斯基認(rèn)為，人們?cè)趯?duì)不確定事物進(jìn)行判斷和估計(jì)的時(shí)候通常會(huì)設(shè)定一個(gè)初始值，然后根據(jù)反饋信息對(duì)這個(gè)初值進(jìn)行修正。隨著社會(huì)、人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)處于不斷的變化中，種種變化信息所反映的增量值不斷修正著甲的初始值。由于甲對(duì)高端市場(chǎng)的偏好，再加上上述的主客觀原因，在高端市場(chǎng)仍能夠帶來(lái)較高利潤(rùn)水平時(shí)，他對(duì)高端市場(chǎng)的諸多變化較之中低端市場(chǎng)的要敏感的多，于是造成這種持續(xù)修正過(guò)程也是非理性占較大比重的決策過(guò)程。卡尼曼“前景理論”(ProspectTheory)的三個(gè)基本原理：大多數(shù)決策個(gè)體在面臨獲得的時(shí)候是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的；大多數(shù)決策個(gè)體在面臨損失的時(shí)候是風(fēng)險(xiǎn)偏愛(ài)的；決策個(gè)體對(duì)損失比對(duì)獲得更敏感。同時(shí)卡尼曼和特韋爾斯基的研究表明，在不確定性條件下，人們的偏好主要是由增量而非總量決定的，效用函數(shù)對(duì)正的增量是凹的，對(duì)負(fù)的增量是凸的。這反映了人們?cè)诿媾R虧損時(shí)不是“風(fēng)險(xiǎn)厭惡”者，而是“風(fēng)險(xiǎn)追求”者。從需求上看，2003年的北京住宅市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：購(gòu)房主體低齡化，低總價(jià)、中小戶型需求潛力巨大；市場(chǎng)中堅(jiān)力量萎縮導(dǎo)致中檔定位的項(xiàng)目將更加艱難，高端市場(chǎng)（這里主要指高檔商品房和別墅）基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，由于別墅用地的限制，供給相對(duì)固定，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，高檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間。此時(shí)對(duì)甲來(lái)說(shuō)，如果高端市場(chǎng)利潤(rùn)有所下降，經(jīng)過(guò)修正的特征變量x、(c21-C21)和U的正增量對(duì)他的效用函數(shù)U是凹的，并且此時(shí)由于甲對(duì)高端市場(chǎng)的偏好使甲選擇進(jìn)入策略的風(fēng)險(xiǎn)依然很大。根據(jù)原理（1），此時(shí)甲是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的，那么即使在市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化時(shí)，他選擇比較穩(wěn)妥的獲利方案，即采取不進(jìn)入策略。從另一個(gè)角度說(shuō)，如果高端市場(chǎng)利潤(rùn)略有上揚(yáng)，甲的效用函數(shù)U對(duì)這個(gè)負(fù)的U增量是凸的，此時(shí)放棄高端市場(chǎng)相當(dāng)于是一種損失。根據(jù)原理（2），此時(shí)甲是風(fēng)險(xiǎn)偏愛(ài)的，短期內(nèi)無(wú)視市場(chǎng)的變化，采取不進(jìn)入的策略。以上的分析也符合原理（3）。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，北京高端市場(chǎng)仍然有大量項(xiàng)目在建和上市。于是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題難以解決。結(jié)論政府在遵循理性和非理性決策的客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，必須出臺(tái)相關(guān)政策，以改變甲在不確定的情況下對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的認(rèn)知并使其產(chǎn)生偏好逆轉(zhuǎn)，進(jìn)而使其