房屋預(yù)告登記證明.doc

房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明 證明的依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 證明的作用：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?？芍课蓊A(yù)告登記證明是指當事人簽訂房屋買賣協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(房地局)申請預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。 房屋預(yù)告登記證明換證辦事指南 一、辦事依據(jù)： 1、物權(quán)法 2、房屋登記辦法 3、湖南省實施細則 4、湖南省物價局湖南省財政廳關(guān)于發(fā)布的通知(湘價費122號) 二、收件資料： 1、登記(詢問)申請表; 2、申請人的身份證明(復(fù)印件); 3、房屋預(yù)告登記證明; 4、其他必要材料。 三、業(yè)務(wù)流程：申請受理初審審批、登簿繕證收費、發(fā)證歸檔 四、辦理時限：5個工作日 五、收費項目和標準 證書工本費 每本證10元 六、承辦部門： 郴州市房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理處房屋銷售管理科(預(yù)購商品房預(yù)告登記) 郴州市房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理處房屋抵押管理科(預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記) 七、服務(wù)承諾： 依法行政，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，嚴格落實首問責(zé)任制，縮短辦事時限、提高工作效率 八、違諾責(zé)任：按責(zé)任追究制處理 九、監(jiān)督方式：投訴電話、意見箱、掛牌上崗、公示欄 (一)房屋預(yù)告登記證明號：房預(yù)字第號 “房預(yù)”前空位填寫發(fā)證市、縣的簡稱。 “字”前空位填寫發(fā)證市、縣的區(qū)(縣)名稱。 “號”前空位填寫區(qū)(縣)房屋預(yù)告登記發(fā)證的順序號。 (二)預(yù)告登記權(quán)利人：填寫房屋買賣中的購房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人。 (三)預(yù)告登記義務(wù)人：填寫房屋買賣合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。 (四)房屋坐落：填寫設(shè)定預(yù)告登記房屋坐落。 (五)預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類：根據(jù)預(yù)告登記的權(quán)利類型，相應(yīng)填寫預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。 (六)附記：填寫需要記載的其他事項。涉及預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)在附記欄中注明房屋登記薄上記載的相應(yīng)“債權(quán)數(shù)額”。 (七)其余事項與房屋所有權(quán)證填寫說明相同。 房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明存根芳房預(yù)xx第號 芳草湖農(nóng)場房管所xx年月日 芳房預(yù)xx第號 注意事項 一、本證是房屋預(yù)告登記當事人進行房屋預(yù)告的證明。 二、預(yù)告登記當事人、利害關(guān)系人可到房屋登記機構(gòu)依法查詢房屋登記薄。 三、本證記載的事項與房屋登記薄不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯誤外，以房屋登記薄為準。 四、除房屋登記機構(gòu)外，其他單位或個人不得在本證上注記事項或加蓋印章。 五、本證應(yīng)妥善保管，如有遺失、損毀的，可申請補發(fā)。 房屋預(yù)告登記申請書 臺江縣建設(shè)局： 本人于年月日購買臺江縣廣廈房地產(chǎn)開發(fā)公司德馨園商住樓棟門面號房的住宅一套，現(xiàn)特此申請辦理房屋預(yù)告登記證明，經(jīng)本人（夫妻雙方協(xié)商一致）同意，房屋預(yù)告登記證明持證人為。房屋權(quán)屬本人（我們夫妻共同）所有。 特此申請 申請人： 年月日 公積金貸款施行商品房 預(yù)告登記的分析 一、辦理商品房屋預(yù)告登記的必要性 開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，就具備了對外銷售商品房的條件。但是從商品房售出到交房，再到購買者辦理房產(chǎn)證和他項權(quán)證，至少要23年。如果不進行預(yù)告登記，購房者就無法辦理公積金貸款，因此，為加大公積金貸款的營銷力度，提升公積金貸款市場的知名度，提高公積金貸款對當?shù)厥袌龅呢暙I度，有必要推出公積金貸款辦理商品房預(yù)告登記；一是商品房預(yù)告登記可確保購房者的利益；二是商品房預(yù)告登記可保障公積金管理中心的債權(quán)，加速公積金貸款的投放，提高公積金貸款的收益率；三是商品房預(yù)告登記可加快開發(fā)商的資金回籠。 二、商品房預(yù)告登記的重要性 公積金管理中心在發(fā)放貸款前派自己的委托代理人、開發(fā)企業(yè)委托代理人和購房者三人共同到市產(chǎn)權(quán)處辦理商品房預(yù)告登記后，并約定預(yù)告登記證明由公積金管理中心領(lǐng)取并保存，注銷預(yù)告登記時三者共同到場鑒證，同時登記機關(guān)還要收回預(yù)告登記證明，方可辦理預(yù)告登記注銷，這樣在程序嚴格約束的情況下，確保了每個相關(guān)利害人的利益。簽訂商品房買賣合同后，只做備案不做預(yù)告登記，退房程序是：開發(fā)企業(yè)申請注銷備案，開發(fā)企業(yè)和購房者共同申請解除合同，解除合同的過程只需開發(fā)企業(yè)和購房者參與即可完成。簽訂商品房買賣合同 后，做了備案登記再申請預(yù)告登記，退房程序是：發(fā)放貸款的公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)和購房人共同申請注銷預(yù)告登記，開發(fā)企業(yè)申請注銷備案，開發(fā)企業(yè)和購房者共同申請解除合同，解除合同的過程由發(fā)放貸款的公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)和購房者共同參與方可完成。 三、商品房預(yù)售合同備案和預(yù)告登記的區(qū)別 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售登記備案具有行政強制性”。城市商品房預(yù)售管理辦法第十條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)”。這是國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一種行政手段，也是對開發(fā)企業(yè)的一種行政強制行為，是開發(fā)企業(yè)必須履行的一種義務(wù)。開發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定時間內(nèi)提出申請，同時只要開發(fā)企業(yè)單方提出申請亦可注銷備案。而預(yù)告登記必須是在相關(guān)利害方有預(yù)告登記的約定之后才能申請啟動的一種權(quán)屬登記。如果沒有當事人的申請，任何組織和個人不得強制預(yù)購人、預(yù)售人或者其它相關(guān)利害人進行預(yù)購商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由相關(guān)利害方共同申請，除非法律法規(guī)另有約定。同時注銷預(yù)告登記時登記機關(guān)也要依照要求，由相關(guān)利害人共同提交申請后方可啟動注銷預(yù)告登記。 四、商品房屋抵押預(yù)告登記的權(quán)利 預(yù)告登記的首要效力在于擔保功能，即防止不動產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對不動產(chǎn)進行處分。物權(quán)法第20條第1款對預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。”從這一規(guī)定可以看出：首先，預(yù)告登記的目的在于“保障將來實現(xiàn)物權(quán)”。換言之，預(yù)告登記是一種必須在不動產(chǎn)登記簿上登記的擔保手段，它是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其進行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請求權(quán)。它限制債務(wù)人違背其義務(wù)對不動產(chǎn)進行處分的權(quán)限，使得債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)進行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。所以，物權(quán)法第20條第1款第2句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?五、預(yù)告登記與查封登記、預(yù)查封登記之間的關(guān)系 查封登記是指登記機構(gòu)依據(jù)人民法院或者有權(quán)的行政機關(guān)的囑托，依照法定的程序作出的以限制不動產(chǎn)的處分為目的的一種登記。物權(quán)法第9條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，為貫徹查封效力，防止該已被查封的不動產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓或設(shè)定他項權(quán)利等有妨害執(zhí)行或財產(chǎn)保全效果之登記，人民法院在對不動產(chǎn)進行查封后，應(yīng)立即通知登記機關(guān)進行查封登記。查封登記實(我們一定會做的更好)即為對債務(wù)人之不動產(chǎn) 所為限制處分的登記。，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定第9條第2款規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當通知有關(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。 預(yù)告登記也屬于限制登記的一種，具有限制不動產(chǎn)登記名義人處分該不動產(chǎn)的效力，對此，物權(quán)法第20條第1款有明確的規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡?，由于預(yù)告登記只能限制登記名義人所為之處分，對于因征收、法院判決或強制執(zhí)行等所為之新登記，并無排除之效力。由此可知： （1）當預(yù)購人是被執(zhí)行人時，其預(yù)購的房屋盡管已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，法院仍然可以對該房屋進行預(yù)查封。但是，當預(yù)售人是被執(zhí)行人時，如果其與預(yù)購人已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房屋預(yù)告登記，則法院不能對該房屋進行查封。 （2）當?shù)盅喝伺c債權(quán)人已經(jīng)就抵押的房屋設(shè)立了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記時，如果抵押人是被執(zhí)行人，法院仍然可以對該房屋進行查封，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當辦理查封登記。 （3）當房屋的買受人與出賣人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記時，如果出賣人是被執(zhí)行人，法院可以對該房屋進行查封，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助辦理查封登記。如果買受人是被執(zhí)行人，則法院應(yīng)對該房屋進行預(yù)查封，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助辦理查封登 記。 六、預(yù)告登記存在的風(fēng)險 辦理預(yù)告登記雖然加快了公積金住房貸款的投放速度，也能有效地保護購房者和公積金管理中心的合法權(quán)利，同時也對公積金中心貸后管理構(gòu)成了挑戰(zhàn)。依據(jù)物權(quán)