與房地產(chǎn)相關(guān)的財經(jīng)常識83p.pptx

多些了解相關(guān)房地產(chǎn)的經(jīng)濟知識 少些對財經(jīng)的霧里看花,獻給那些積極向?qū)＜铱繑n的同仁,第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟知識的重要性,身為房地產(chǎn)工作人員，是否常遇一些經(jīng)濟名詞或術(shù)語，是否會對這些名詞的理解如霧里看花不夠清晰，是否有朋友或客戶偶爾問你一些相關(guān)問題，比如問你房價為什么這么貴？ 如果你能從gdp，cpt，ppi，恩格爾系數(shù)，房價收入比等各種專業(yè)名詞上進行解釋，是否更讓人信服、信賴、甚至于貌似專家？由此是否更利于成交？,懂經(jīng)濟 讓你更專業(yè) 更讓人信賴 更能產(chǎn)生經(jīng)濟與品牌效益！,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本術(shù)語,1.經(jīng)濟 2.資產(chǎn) 3.貨幣 4.信用 5.金融 6.利率 7.收益率 8.貸款,9. gdp 10.cpt 11.ppi 12.匯率 13.基尼系數(shù) 14.恩格爾系數(shù) 15.可支配收入 16.銀行儲備金,基本術(shù)語：,財經(jīng)是一門博大精深的學(xué)問，我們需要了解其中一小部分,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,1.經(jīng) 濟,a、定義：經(jīng)濟是指財富，是指遵循一定經(jīng)濟原則，力求以 最小耗費取得最大效益的一切活動。 b、特征：是社會物質(zhì)資料的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，能體現(xiàn)國家或企業(yè)、個人的收支狀況，如國民生產(chǎn)總值、社會總產(chǎn)值、企業(yè)的產(chǎn)量與 效益、個人的收入與支出及生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)等。 經(jīng)濟是指一個國家國民經(jīng)濟的總稱。包括一國全部物質(zhì)資料生產(chǎn)部門及其活動，以及部分非物質(zhì)資料生產(chǎn)部門及其活動。通常講不同的國家經(jīng)濟狀況，就是從國民經(jīng)濟角度上講的。,一、基本術(shù)語,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,2.資 產(chǎn),一、基本術(shù)語,a、定義：指資金和設(shè)備，也可稱為財產(chǎn)，可分為：流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。 b、特征： 1資產(chǎn)預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益 ，如果某一項目預(yù)期不能給企業(yè)帶來利益，就不能將其確認為企業(yè)資產(chǎn)，前期已確認為資產(chǎn)的項目，如不能再為企業(yè)帶來利益，也不能再將其確認為企業(yè)資產(chǎn)。 2資產(chǎn)應(yīng)為企業(yè)擁有或控制資源，在判斷資產(chǎn)是否在時，所有權(quán)是首選，但有時某些資產(chǎn)不為企業(yè)所擁有，即企業(yè)不享用其所有權(quán)，但企業(yè)控制這些資產(chǎn)，同樣表明企業(yè)能從這些資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟利益。 3資產(chǎn)是由企業(yè)資產(chǎn)過去的交易或事項形成，只有過去的交易或事項才能產(chǎn)生資產(chǎn)，企業(yè)預(yù)期在未來發(fā)生的交易或事項不形成資產(chǎn)。 4資產(chǎn)分類方式很多，通常分為有形、無形 資產(chǎn)；單項、整體資產(chǎn)；可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；短期、長期資產(chǎn)等。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,3.貨 幣,a、定義：固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價物的特殊商品。 b、職能：有價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣五種 c、特征：由國家機關(guān)發(fā)行并強制流通。國家權(quán)威是現(xiàn)代貨幣重要基礎(chǔ)。 是購買力的暫棲處。人們普遍接受的用于支付商品勞務(wù)和清 償債務(wù)的物品。紙幣是貨幣的符號式象征物。 d、層次：有四個層次，分別是： m0= 現(xiàn)金 m1= m0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款 m2= m1+儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財政金庫存款 m3= m2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券 其中m1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，m2是廣義貨幣供應(yīng)量。,一、基本術(shù)語,一、基本術(shù)語,a、定義：信用是借款方將某種權(quán)益，若干時間后歸還借款的承諾， 給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。 b、職能：現(xiàn)代經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系。 c、特征：債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系發(fā)貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。體現(xiàn)了借貸 和權(quán)益的雙向運動。,貸款人,借款人,資金（現(xiàn)金或支票）,權(quán)益,4.信 用,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,a、定義：金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域，是貨幣流通和信用活動以及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟活動總稱，廣義的金融泛指一切與信用貨幣的發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟活動，包括金銀買賣，狹義的金融專指信用貨幣的融通。 b、職能與特征：職能較多，概括為貨幣發(fā)行與回籠，存款吸收與付出，貸款發(fā)放與回收，金銀、外匯買賣，有價證券發(fā)行與轉(zhuǎn)讓，保險、信托、國內(nèi)、國際貨幣結(jié)算等。 從事金融活動的機構(gòu)主要有銀行、信托投資公司、保險公司、證券公司，還有信用合作社、財務(wù)公司、投資信托和金融租賃公司及證券、金銀、外匯交易所等。 資金盈余者與短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過金融市場和機構(gòu)確立。中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構(gòu)組成完整金融機構(gòu)體系。隨著社會發(fā)展，金融涉及范圍和種類、產(chǎn)品更多，影響更大。,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,c、房地產(chǎn)金融:是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資本融通和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動。房地產(chǎn)有投資大、周期長、周轉(zhuǎn)慢等特點，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)支持；又因房地產(chǎn)有增值性和永續(xù)利用性，使房地產(chǎn)成為一種優(yōu)良抵押品，因此房地產(chǎn)信貸構(gòu)成了金融業(yè)的重要內(nèi)容。廣義房地產(chǎn)金融包含房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融兩個方面，投資側(cè)重研究投資決策，而金融則側(cè)重于房地產(chǎn)資金融通渠道、方式、成本和項目融資可行性等問題研究。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)市場的一部分。 特征：1）資金來源短期和運用長期性；2）固定性和資金運用的特定性；3）政策性強，風(fēng)險和收益受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響。破產(chǎn)風(fēng)險是融資方式要考慮的共同問題。 影響：含外部因素和內(nèi)部因素。外部因素：1）居民收入水平及人均可支配收入；2）住房價格與房租水平；3）通貨膨脹率；4）企業(yè)經(jīng)營狀況；5）金融政策。內(nèi)部因素是房地產(chǎn)金融體系內(nèi)能夠影響房地產(chǎn)金融的要素。1）首期付款比例；2）貸款年限；3）抵押貸款利率水平；4）融資工具和還款方式。 類型：房地產(chǎn)融資方式分類：1）按房地產(chǎn)金融的內(nèi)容劃分：房產(chǎn)融資和土地融資；2）按房地產(chǎn)融資是否經(jīng)過房地產(chǎn)金融機構(gòu)劃分：直接融資和間接融資；3）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分：主權(quán)性融資和債務(wù)性融資。 方式：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款；債券融資；股票融資；回租、回購等其他融資方式。,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,d、對房地產(chǎn)影響：房地產(chǎn)交易中資本流通包括3個方面的參與者：,房地產(chǎn)金融市場的主體是由與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各類資金交易的資金供給者、資金需求者和中介機構(gòu)組織；客體是在房地產(chǎn)金融市場上可以同貨幣相交易的各種金融契約，包括各種有價證券（股票、證券等）以及存單等融資工具。 資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)金融市場資金來源各自不同，主要如下：商業(yè)銀行、保險公司、儲蓄貸款銀行、互助儲蓄銀行、抵押銀行、房地產(chǎn)投資信托公司等。,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,e、對房地產(chǎn)影響：我國金融業(yè)管制較嚴，籌資、融資有相應(yīng)法規(guī)，渠道在不斷變化和擴大。下圖為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和運作模式：,一、基本術(shù)語,5.金 融,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,f、住房消費金融:意義：1）能夠提高廣大居民的住房消費水平；2）住房消費金融產(chǎn)生的住房消費需求效應(yīng)是過剩經(jīng)濟條件下經(jīng)濟增長的直接推動力；）住房消費金融產(chǎn)生的現(xiàn)實消費能夠創(chuàng)造出越來越多的就業(yè)崗位，吸收大量待業(yè)和就業(yè)人口。 具體形式： （1）住房公積金貸款 該類貸款具有政策補償性質(zhì)，貸款利率低，而且要低于同期商業(yè)銀行的貸款利率。 （2）個人住房組合貸款 住房公積金貸款與商業(yè)貸款合并后，構(gòu)成個人住房組合貸款 （3）商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款 商業(yè)銀行個人住房擔(dān)保貸款對貸款者的限定條件教少，只要申請者在貸款銀行存款余額占購買住房所需金額的比例不低于30，并以此作為購房首期貸款，或銀行認可的其他形式，就可以申請使用銀行抵押貸款 （4）住房儲蓄貸款 目前，住房儲蓄貸款主要有兩類：一是“存一貸二”買房抵押貸款，二是購房者在開辦此項業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額、一定期限的貸款，即可得到相應(yīng)的貸款 （5）存單抵押貸款,a、定義： 利率是一定時期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。是單位貨幣在單位時間內(nèi)利息水平與利息高低。利息對借款人是資金占用成本，對放款人是借出資金所獲補償即收益；利率是資金占用單位成本即價格。利息或利率與占用資金的時間長短關(guān)系非常密切。 b、職能：是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要工具，是重要基本經(jīng)濟因素。經(jīng)濟過熱、通貨膨脹可提高利率、收緊信貸；過熱經(jīng)濟和通貨膨脹得到控制，利率可調(diào)低。 c、特征：利率通常由國家中央銀行控制，從借款人角度看利率是使用資本的單位成本，是借款人使用貸款人貨幣資本向貸款人支付的價格；從貸款人角度看，利率是貸款人借出貨幣資本所獲報酬率。 d、對房地產(chǎn)影響：通常反方向：即銀行利率下降，利于房地產(chǎn)發(fā)展； 銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。 e、計算方法：如i表示利率、i是利息額、 p是本金，利率公式表示為：i=i/p 。利率以計量期限不同，表示法有年利率、月利率、日利率。,一、基本術(shù)語,6.利 率,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,e、同系統(tǒng)的術(shù)語：名義利率、實際利率、貼現(xiàn)率 名義利率：就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。 從借出資金一方而言，利率反映資金的時間價值，利率就是到期收益率。 例：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則這個合同中的名義利率就是：利率i=利息/本金=10%/年 實際利率：是名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率， 是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后價值（購買力）與現(xiàn)在價值（購買力）是不同的，二者比值就是貼現(xiàn)率。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,e、同系統(tǒng)的術(shù)語：利率集、未來值、現(xiàn)值 利率集：是名義利率的組成，名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實上就是資金使用的成本來源。 一般包括：無風(fēng)險短期實際利率；通漲溢價； 期限溢價； 差價。 未來值：就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。 現(xiàn)值：資金未來收益以貼現(xiàn)辦法換算成現(xiàn)在價值量就是現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,e、同系統(tǒng)的術(shù)語：期限結(jié)構(gòu) 貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價。 期限結(jié)構(gòu)的成因： 期限越長，貸款人失去其他投資機會越多，為彌補未來更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長期貸款利率； 借款人為保證較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿付高成本； 期限越長，貸款人承擔(dān)風(fēng)險和心理壓力越大，要求更高利率水平是一種適當(dāng)補償； 期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，=損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)?補償期權(quán)溢價。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,e、同系統(tǒng)的術(shù)語： 單利、復(fù)利 單利：單利是指僅計算本金的生息或時間價值。 例：某筆貸款本金100萬，期限2年，年利率為10%，以單利計息，到期一次還本付息，則計算是：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。 復(fù)利：復(fù)利則是根據(jù)利息計算周期，將每個周期利息都作為下一期本金組成來計算下一個生息周期的利息。 計算方式：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金=100萬，第一年利息100*10%=10萬，第二年利息（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息21萬，共還本付息121萬。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,f、不同計息周期的復(fù)利簡化計算方法： 例：某筆貸款年利率是i，本金是p0，計息周期為每年計息一次，則其各年未來值的計算公式為：fn= p0（1+i）n。貸款計息周期各有不同，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息）等，其未來值計算公式不同。若貸款年利率為i，一年按m個周期計算復(fù)利，則n年后其未來值： fmn= p0（1+i/m）mn 下表是不同復(fù)利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,g、同系統(tǒng)的術(shù)語：未來值計算是計算未來某個時候收益的貼現(xiàn)，暨將未來收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。 例1：一年期未來收益貼現(xiàn)公式為：p0=f1/(1+i)；此i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運算。 例2.多年未來收益貼現(xiàn)：p0=fn/(1+i)n；不同年份都有不同收益cf1，cf2，cf3，cf4，cf5cfn，則這些收益總的貼現(xiàn)值： p0=cf1/（1+i）+cf2/(1+i)2+cf3/(1+i)3+cf4/(1+i)4+cf5/(1+i)5 cfn /(1+i)n 這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,h、同系統(tǒng)的術(shù)語：以未來收益貼現(xiàn)值與投資初值比較判斷房地產(chǎn)投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，就能進行簡單的價值判斷，得到某項投資是否合理的結(jié)論。各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風(fēng)險因素時，還是基本可行的。 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個計算參數(shù)貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,6.利 率,i、相應(yīng)的計算方式： 例：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？此問題是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益凈現(xiàn)值是正數(shù)?，F(xiàn)值計算公式涉及到指數(shù)運算，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下：,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,計算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項投資合理?？尚械馁N現(xiàn)水平是可行的內(nèi)部收益率。,一、基本術(shù)語,7. 收益率,收益率分為資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效收益率和凈資產(chǎn)收益率。 （一）、資產(chǎn)收益率 a、定義：是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。 b、特征與計算法：權(quán)益收益率是逐年變化，不因稅前收入變化，是按揭購房者在所購房屋中所占權(quán)益逐年變化。還清貸款則房屋全部權(quán)益屬購房者，房屋權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。房地產(chǎn)經(jīng)營是經(jīng)濟實體的重要財務(wù)指標。資產(chǎn)收益率有不同概念和計算方法。其計算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格。 （二）、權(quán)益收益率 a、特征與計算法：權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有權(quán)益（自有資金）收益水平。其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,7. 收益率,（三）、有效收益率： a、定義： 指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。 這里，in 為房屋第n年的收益，in為房屋的終值。 b、特征與計算法：有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。 若房屋未來價值的貼現(xiàn)值：i1/（1+irr）1+i2/（1+irr）2+in/（1+irr）n+in/（1+irr）n； 與房屋初始購買價相等，則稱irr為有效收益率。 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例首次付款比重與已償還貸款比重之和。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,7. 收益率,（四）、凈資產(chǎn)收益率： a、定義：又稱股東權(quán)益收益率，凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)的百分比率，反映股東收益水平，是衡量公司運用自有資本的效率。指標值高則收益高。 b、特征：考察凈資產(chǎn)收益率時，一財務(wù)杠桿作用很大。財務(wù)杠桿是指權(quán)益乘數(shù)，即總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比值。100塊能賺20塊的資產(chǎn)和1000塊（其中借了900塊）能賺20塊的資產(chǎn)，價值大不一樣。前者盈利確定性高，而后者風(fēng)險大。消費股或醫(yī)藥股市凈率高，而金融、地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)市盈率市凈率低，原因就在此。因借錢辦事風(fēng)險很大。高負債、重資產(chǎn)型企業(yè)在經(jīng)濟周期高漲時，凈資產(chǎn)收益率確實高，但很難持續(xù)，所以估值上打折扣就不奇怪。如投資者把這種低估值理解成市場恐懼，股價越跌越買理解為貪婪，很可能又落入“價值陷阱”。通常還要把凈利潤中的非經(jīng)常性損益包括偶然的投資收益剔除。公司的一次性收益是不值錢的，市場不會認可。甚至有些公司不幸賣掉了很有價值的資產(chǎn)或股權(quán)時，股價還會下跌。市場關(guān)心的是公司未來的盈利能力，未來的自由現(xiàn)金流，而不是現(xiàn)在和過去賺過多少錢一家優(yōu)秀企業(yè)扣除非經(jīng)常性損益的凈資產(chǎn)收益率應(yīng)高于20%。凈資產(chǎn)收益率可衡量公司對股東投入資本的利用效率。它彌補了每股稅后利潤指標的不足。如在在公司對原有股東送紅股后，每股盈利將會下降，從而在投資者中造成錯覺，以為公司獲利能力下降了，而事實上公司獲利能力并沒發(fā)生變化，用凈資產(chǎn)收益率來分析公司獲利能力就較適宜。 c、計算法：凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/所有者權(quán)益 ；假定某公司年度稅后利潤為2億元，年度平均凈資產(chǎn)為15億元，則本年度凈資產(chǎn)收益率就是1333%（即(2億元/15億元)*100%）,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,8. 貸款,貨款分信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款三種，是房地產(chǎn)金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容，主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金借出方；借款人房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金借入方；第三方擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負連帶責(zé)任。 （一）信貸：就是借款人因自己良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 （二）擔(dān)保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 （三）信貸與抵押貸款的區(qū)別： 信貸以借款人信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人物業(yè)價值為還款保證；都是借貸關(guān)系，抵押貸款安全性高于信貸，信貸不易，抵押貸款較易；房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,8. 貸款,（四）擔(dān)保貸款的4種基本形式： 保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； 質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系； 抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。 質(zhì)押（或抵押）+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,一、基本術(shù)語,8. 貸款,（五）抵押貸款：是房地產(chǎn)金融重要內(nèi)容，貸款周期長，管理復(fù)雜。抵押貸款操作流程圖如下。,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,抵 押 房 屋 實 物 認 定,產(chǎn) 權(quán) 證 書 的 驗 證,售房公司資質(zhì)審定 所有權(quán)驗證 產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗 所有權(quán)歷史變化 共有人、租賃人調(diào)查 其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查 土地使用證、規(guī)劃 許可證、銷售許可證,房 屋 價 值 評 估,確 定 抵 押 價 值,填 寫 抵 押 房 屋 清 單,簽 訂 抵 押 貸 款 合 同,辦 理 房 屋 抵 押 登 記,合 同 終 止,抵押物建設(shè),抵押物使用,房 屋 產(chǎn) 權(quán) 登 記,按約還款 歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證,違約處置 拍賣抵押物清償,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（六）抵押貸款抵押貸款合同管理流程：,選 擇 借 款 合 同 格 式,固定資產(chǎn)類,流動資產(chǎn)類,借 款 合 同 書 寫 審 核,借款申請書,抵押合同,借款合同,審批資料,借款合同報審單,借 款 合 同 簽 章,借款人簽章,擔(dān)保人簽章,經(jīng)辦行簽章,借 款 人 及 抵 押 合 同 公 證,借 款 合 同 抵 押 合 同 編 號 分 發(fā),借款合同變更,借款合同解除,借款合同終止,借款合同違約,抵押合同,借 款 合 同 保 管,法院 裁決,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（七）設(shè)定抵押的條件： a、可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括： 依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的房屋期權(quán)；依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； 依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。 b、不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)： 權(quán)屬有爭議或不清房地產(chǎn)；已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（八）設(shè)定抵押貸款時應(yīng)注意的事項： 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時應(yīng)注意以下問題： 共有房屋抵押：共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。 出租房屋的抵押：已出租房可抵押，但需告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。 房改房的抵押：“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。 新增添附物問題：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（九）.抵押期限：房屋抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。 （十）.抵押權(quán)的物上請求權(quán)： 貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人名義獨立請求法律保護。 物上請求權(quán)包括： 停止侵害請求權(quán) 請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保 消除危險請求權(quán) 排除妨礙請求權(quán) 損害賠償請求權(quán),一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（十一）.拍賣抵押房屋的注意事項： 當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程。 （十二）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)：拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。 拍賣一定要按法定程序公開進行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導(dǎo)致嚴重的法律責(zé)任。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（十三）.房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán)： 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)： a已出租的抵押房屋的承租人； b共有房屋的其他共有人； c與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； d按優(yōu)惠價購買的公有住房原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 （十四）.期房抵押貸款的辦理： 期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記： 一是簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記； 二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的房屋抵押登記。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（十五）.質(zhì)押貸款： 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。 （1）.質(zhì)押的基本特征： a.質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)。 b.質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)。 c.質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利。 d.質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務(wù)。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（2）.質(zhì)押與抵押的異同： a.都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； b都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的； c.質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離； d.都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。 （3）.質(zhì)押與抵押的區(qū)別： a.質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。 b.質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 c.質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 d.質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（4）.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)： a.質(zhì)押的參與人 質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴格的資格規(guī)定。 b.出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù) 法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。 （5）質(zhì)押物： 我國的擔(dān)保法對質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價證券。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（6）.權(quán)利質(zhì)押合同： 根據(jù)擔(dān)保法第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： a.被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 b.債務(wù)人履行債務(wù)的期限 c.質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 d.質(zhì)押擔(dān)保的范圍 e.質(zhì)物移交的時間 f.當(dāng)事人認為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項 g.補正：擔(dān)保法第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（7）.權(quán)利質(zhì)押的效力： 對個人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時，還應(yīng)注意如下方面： a.優(yōu)先受償?shù)男Я?b.對出質(zhì)人權(quán)利的限制 c.質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利 d.質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù) e.權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（十六）.保證貸款： 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。 保證是為擔(dān)保債權(quán)實現(xiàn)而設(shè)立，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方。 參與人及其關(guān)系： 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下： a.債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； b.主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 c.保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（2）.保證的特征及其性質(zhì)： 保證的特征 保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此： a保證人負無限責(zé)任， b保證易于設(shè)定和執(zhí)行， c保證沒有特定的財產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。 保證的性質(zhì) a人身性、b從屬性、c代償性、d轉(zhuǎn)移性、e獨立性 保證人須具有民事主體資格 保證人須具有代為清償債務(wù)的能力,一、基本術(shù)語,8. 貸款,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,（3）.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍： 公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財產(chǎn)范圍 （4）.保證合同的概念與法律特征： 保證合同概念：保證合同即保證人與債權(quán)人訂立，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。 保證合同的法律特征： a.保證合同是從合同；b.保證合同是有名合同； c.保證合同是單務(wù)合同；d.保證合同是諾成性合同。 （5）.保證合同的內(nèi)容： 被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限； 保證的方式；保證擔(dān)保的范圍； 保證期限，以及雙方認可的其他事項。,一、基本術(shù)語,9. gdp,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義： gdp就是國內(nèi)生產(chǎn)總值（gross domestic product，簡稱gdp)是指在一定時期內(nèi)（一個季度或一年）一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價值，常被公認為衡量國家經(jīng)濟狀況的最佳指標。 特征：反映國家的經(jīng)濟表現(xiàn)和國力與財富。gdp用最終產(chǎn)品計量，即最終產(chǎn)品在該時期的最終出售價值。據(jù)用途可把分為中間和最終產(chǎn)品。最終產(chǎn)品指一定時期內(nèi)生產(chǎn)可供人們直接消費或使用的物品和服務(wù)。這部分產(chǎn)品已達生產(chǎn)最后階段，不能再作為原料或半成品投入其他產(chǎn)品和勞務(wù)生產(chǎn)過程，如消費品、資本品等。中間產(chǎn)品是為再加工或轉(zhuǎn)賣用于供別種產(chǎn)品生產(chǎn)使用的物品和勞務(wù)，如原材料、燃料等。gdp須首先按當(dāng)期最終產(chǎn)品計算，中間產(chǎn)品不能計入，否則會重復(fù)計算。其次gdp是市場價值概念。各最終產(chǎn)品市場價值是在市場達成交換的價值，以貨幣衡量，以市場交換體現(xiàn)。一種產(chǎn)品市場價值是用這種最終產(chǎn)品單價乘以其產(chǎn)量獲得。第三，gdp一般僅指市場活動導(dǎo)致的價值。那些非生產(chǎn)性活動以及地下、黑市交易等不計入gdp，如家務(wù)勞動、自給自足性生產(chǎn)、賭博和毒品非法交易等。第四，gdp是計算期內(nèi)生產(chǎn)最終產(chǎn)品價值，是流量而不是存量。第五，gdp非實在流通的財富，只是用標準貨幣平均值來表示財富多少。但生產(chǎn)的東西能不能完全轉(zhuǎn)化成流通財富。 國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）和國民生產(chǎn)總值（gnp）是不同概念，不能混淆。 現(xiàn)狀：2011年gdp增長9.2% ，基本符合預(yù)期。2012年3月，溫家寶作政府工作報告時提出，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長75%。是中國gdp預(yù)期增長目標八年來首次低于8%。,一、基本術(shù)語,10. cpi,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：cpi就是居民消費價格指數(shù)(consumer price index) ，反應(yīng)一定時期內(nèi)居民所消費商品及服務(wù)項目價格水平變動趨勢和變動程度。居民消費價格水平的變動率一定程度反映了通貨膨脹（或緊縮）程度。通俗講cpi就是市場上貨物價格增長百分比。 特征：是根據(jù)與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標，主要用于觀察通貨膨脹水平。一般市場經(jīng)濟國家認為cpi增長率在2%3%屬于可接受范圍內(nèi)。高速經(jīng)濟增長率會拉高cpi，但物價指數(shù)增長速度快過人民平均收入的增長速度就一定不是好事，而一般平均工資的增長速度很難超越3-4%。cpi計算公式：cpi=（一組固定商品按當(dāng)期價格計算的價值/一組固定商品按基期價格計算值）100。 計算方法：采用的是固定權(quán)數(shù)按加權(quán)算術(shù)平均指數(shù)公式計算，即k拔=kw/w，固定權(quán)數(shù)為w，其中公式中分子的k為各種銷售量的個體指數(shù)。 cpi表示對普通家庭的支出來說，購買具有代表性的一組商品，在今天要比過去某一時間多花費多少，例如，若1995年某國普通家庭每個月購買一組商品的費用為800元，而2000年購買這一組商品的費用為1000元，那么該國2000年的消費價格指數(shù)為： （以1995年為基期）cpi= 1000/800100=125，也就是說上漲了（125-100）=25。 現(xiàn)狀： 2012年6月份居民消費價格指數(shù)(cpi)同比上漲2.2%，創(chuàng)29個月以來新低，上半年全國cpi同比上漲3.3%。2012年7月cpi同比漲1.8%，漲幅兩年半來首次跌破2%。,一、基本術(shù)語,11. ppi,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義： ppi就是生產(chǎn)者物價指數(shù)（producer price index, ppi）亦稱工業(yè)品出廠價格指數(shù)，是一個用來衡量制造商出廠價的平均變化的指數(shù)，它是統(tǒng)計部門收集和整理的若干個物價指數(shù)中的一個，市場敏感度非常高。如果生產(chǎn)物價指數(shù)比預(yù)期數(shù)值高時，表明有通貨膨脹的風(fēng)險。 特征：生產(chǎn)者物價指數(shù)主要的目的在衡量各種商品在不同的生產(chǎn)階段的價格變化情形。一般而言，商品的生產(chǎn)分為三個階段：一、原始階段：商品尚未做任何的加工；二、中間階段：商品尚需作進一步的加工；三、完成階段：商品至此不再做任何加工手續(xù)。 功能：ppi是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價格變動趨勢和變動程度的指數(shù)，是反映某一時期生產(chǎn)領(lǐng)域價格變動情況的重要經(jīng)濟指標，也是制定有關(guān)經(jīng)濟政策和國民經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。 影響：根據(jù)價格傳導(dǎo)規(guī)律，ppi對cpi有一定影響。ppi反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價格水平，cpi反映消費環(huán)節(jié)價格水平。整體價格水平波動一般先出在生產(chǎn)領(lǐng)域，再通過產(chǎn)業(yè)鏈擴散下游產(chǎn)業(yè)，最后波及消費品。推算預(yù)期cpi，從而估計通脹風(fēng)險。ppi上升過快非好事，生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移成本，終端消費品價格上揚，通脹上漲。如不轉(zhuǎn)移，企業(yè)利潤下降，經(jīng)濟有下行風(fēng)險。,一、基本術(shù)語,12. 匯率,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，一種貨幣表示另一貨幣價格。暨“外匯行市”或“匯價”。 特征：世界各國貨幣名稱不同，幣值不一，一國貨幣對其他國家貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。一國匯率由對該國貨幣兌換外幣需求和供給所決定。外國人購買本國商品、在本國投資及利用本國貨幣進行投機會影響本國貨幣需求。本國居民購買外國產(chǎn)品、向外國投資及外匯投機影響本國貨幣供給。影響匯率因素有：相對價格水平、關(guān)稅和限額對本國商品相對于外國商品偏好及生產(chǎn)率。 影響：對進出口商品價格變化作用大。匯率提高可抑制通貨膨脹。 匯率貶值；資本流出；匯率升值，利于資本流入。匯率下降，能促進出口、抑制進口 。還會引起國內(nèi)商品緊張，價格上漲。出口增加，進口減少，貿(mào)易逆差減少以至順差增加，導(dǎo)致必增加該國貨幣投放量而推動價格上漲。對于貨幣兌換國家，如本幣對外幣有升值之勢，使大量國外資金流入，以謀取利差，若不控制也推動該國物價上漲。本幣貶值，利于出口限制進口，限制的生產(chǎn)資源轉(zhuǎn)向出口產(chǎn)業(yè)，進口替代產(chǎn)業(yè)，促使國民收入增加，就業(yè)增加，由此改變國內(nèi)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 計算方式：例：一件價值100元人民幣的商品，如人民幣對美元匯率為0.1502（間接標價法 ），則這件商品在美國價格是15.02 美元。如人民幣對美元匯率降到0.1429，就是美元升值，人民幣貶值，用更少美元可買此商品，這件商品在美國價格就是14.29美元。所以該商品在美國市場上價格會變低。商品價格降低，競爭力變高，便宜好賣。反之，如人民幣對美元匯率升到0.1667，就是美元貶值，人民幣升值，則這件商品在美國市場上價格是16.67美元，此商品美元價格變貴，買的就少。,一、基本術(shù)語,13. 基尼系數(shù),第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：或譯堅尼系數(shù)，是20世紀初意大利經(jīng)濟學(xué)家基尼，根據(jù)勞倫茨曲線所定義的判斷收入分配公平程度的指標。是比例數(shù)值，是國際上用來綜合考察居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個重要分析指標。通常把0.4作為收入分配差距 “警戒線”，超過時貧富兩極分化大，易引起社會階層的對立導(dǎo)致社會動蕩。 計算法：設(shè)上圖中實際收入分配曲線（紅線）和收入分配絕對平等線（綠線）之間面積為a，和收入分配絕對不平等線（藍線）之間的面積為b，則表示收入與人口之間的比例的基尼系數(shù)為 。如果a為零，即基尼系數(shù)為0，表示收入分配完全平等（紅線和綠線重疊）；如果b為零，則系數(shù)為1，收入分配絕對不平等（紅線和藍線重疊）。該系數(shù)可在0和1之間取任何值。收入分配越趨向平等，此曲線的弧度越?。ㄐ倍仍絻A向45度），基尼系數(shù)也越??；反之，收入分配越趨向不平等，弧度越大基尼系數(shù)也越大。基尼系數(shù)的調(diào)節(jié)需要國家通過財政政策進行國民收入的二次分配，例如對民眾的財政公共服務(wù)支出和稅收等讓收入均等化，令基尼系數(shù)縮小。 現(xiàn)狀：主要發(fā)達國家基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。2011年中國大陸基尼系數(shù)達0.55，高于美國基尼系數(shù)0.45。,一、基本術(shù)語,14. 恩格爾系數(shù),第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：食品支出總額占個人消費支出總額的比重。19世紀德國統(tǒng)計學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計資料，對消費結(jié)構(gòu)的變化得出一個規(guī)律：一個家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中（或平均支出中）用于購買食物支出所占比例就越大，隨著國家富裕此比例呈下降趨勢。 特征：在適用恩格爾系數(shù)進行國際比較時，由于各國的價格體系、福利補貼等方面差異較大，所以，要注意個人消費支出的實際構(gòu)成情況，注意到運用恩格爾系數(shù)反映消費水平和生活質(zhì)量會產(chǎn)生誤差。本系數(shù)時間越長趨勢越明顯，某一年份恩格爾系數(shù)波動是正常的；二是在進行國際比較時應(yīng)注意可比口徑，在中國城市，由于住房、醫(yī)療、交通等方面存在大量補貼，因此進行國際比較時應(yīng)調(diào)整到相同口徑；三是地區(qū)間消費習(xí)慣不同，恩格爾系數(shù)略有不同。 計算公式：食物支出金額總支出金額x100%=恩格爾系數(shù)。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。 現(xiàn)狀：到2007年，我國居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到35%，已經(jīng)達到小康狀態(tài)?？梢灶A(yù)測，中國農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)還將不斷下降。,一、基本術(shù)語,15.可支配收入,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：全稱“國民可支配收入”或“居民可支配收入” 就是拿到手的收入。比如月收入（通常是指工資收入）中扣除掉基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、公積金、個人所得稅等剩下的可自由支配的那部分。 特征：此收入衡量一個國家最終所得收入的總量指標，gdp代表是生產(chǎn)總量；居民可支配收入代表是收入總量。一國的gdp要經(jīng)過收入初次分配和再分配最終才能形成一國的居民可支配收入，生產(chǎn)總量并不等于收入總量，通常情況下發(fā)達國家的居民可支配收入往往大于gdp，而發(fā)展中國家居民可支配收入往往小于gdp，這反映了生產(chǎn)和收入之間的分配關(guān)系，因此，它是觀察和分析國家之間、地區(qū)之間、以及部門和人群之間收入如何分配的最重要的經(jīng)濟指標。 計算方式：從宏觀核算角度：國民可支配收入=國內(nèi)生產(chǎn)總值 + 生產(chǎn)要素凈收入 + 經(jīng)常性轉(zhuǎn)移凈收入。生產(chǎn)要素收入 = 勞動者報酬收入 + 各項財產(chǎn)性收入；經(jīng)常性轉(zhuǎn)移收入 = 補貼收入 + 贈予收入 + 無償轉(zhuǎn)移。 從微觀統(tǒng)計角度：國民可支配收入=城鎮(zhèn)居民可支配收入 或農(nóng)村居民純收入。具體解釋見統(tǒng)計指標說明。 現(xiàn)狀：2012年上半年，城鎮(zhèn)居民人均總收入13679元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12509元，同比名義增長13.3%。,一、基本術(shù)語,16.銀行儲備金,第二章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見術(shù)語,定義：一般是指存款準備金，除了存款準備金還有壞賬準備金等。是銀行應(yīng)付日常需要準備的資金，商業(yè)銀行準備金存在中央銀行，一部分叫法定準備金，商業(yè)銀行基本上不能用；超過部分叫超額準備金，商業(yè)銀行可用；商業(yè)銀行也可將一些資金存入其他行。如商業(yè)銀行準備金不足，可在貨幣市場上向中央銀行、其他銀行借入準備金。 特征：存款準備金率上升，利率或會有上升壓力，都是金融緊縮政策信號。存款準備金率針對銀行等金融機構(gòu),對最終客戶影響是間接；利率是針對最終客戶,如你存款的利息,影響直接。存款準備金是指中央銀行強制要求商業(yè)銀行，將其存款按照一定比率作為準備金，不得隨意動用。例：存款準備金率達到10，相當(dāng)于在商業(yè)銀行每存一百元，就有10元被放進了央行，商業(yè)銀行不得動用這10元放貸。 影響：當(dāng)中央銀行提高法定準備金率時，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因為準備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應(yīng)縮減，房地產(chǎn)市場相對低謎。反之，亦然。 現(xiàn)狀：1984年，中國人民銀行開始建立存款準備金制度。十多年來經(jīng)歷四次調(diào)整都起到積極作用抑制經(jīng)濟過熱、物價上漲過快、貨幣投放過多。目前，中央銀行對存款準備金制度改革方向是要逐步恢復(fù)存款準備金支付清算和作為貨幣總量調(diào)控工具的功能，改變原來主要功能不在調(diào)控貨幣總量而在發(fā)揮集中資金，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的作用。,第三章 房地產(chǎn)經(jīng)濟的常見名詞,11.基金 12.債券 13.物權(quán) 14.貿(mào)易順差 15.資本市場 16.經(jīng)濟過熱 17.直接和間接成本 18.房地產(chǎn)成本 19.房地產(chǎn)稅收 20.國稅與地稅,1.世界貿(mào)易組織 2.房價收入比 3.通貨膨脹 4.包容性增長 5.經(jīng)濟軟著陸 6.金磚國家 7.三駕馬車 8. 熱錢 9. 信托 10.人口紅利,常見名詞：,一、基本術(shù)語,1.世界貿(mào)易組織,定義：就是常說的wto（world trade organization ）簡稱“世貿(mào)組織”1994年4月15日成立的全球性的世界貿(mào)易組織，以取代成立于1947年的關(guān)貿(mào)總協(xié)定（gatt）。 特征：獨立于聯(lián)合國的永久性國際組織。負責(zé)管理世界經(jīng)濟和貿(mào)易秩序，總部設(shè)在瑞士日內(nèi)瓦萊蒙湖畔。其基本原則是通過實施市場開放、非歧視和公平貿(mào)易等原則，來實現(xiàn)世界貿(mào)易自由化的目標。1996年1月1日，它正式取代關(guān)貿(mào)總協(xié)定臨時機構(gòu)。世貿(mào)組織是具有法人地位的國際組織，在調(diào)解成員爭端方面具有更高的權(quán)威性。世貿(mào)組織涵蓋貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易以及知識產(chǎn)權(quán)貿(mào)易，而關(guān)貿(mào)總協(xié)定只適用于商品貨物貿(mào)易。 組織職能：提高生活水平，