.7.8三明時(shí)代定位溝通報(bào)告50p

,三明時(shí)代頤園定位溝通報(bào)告,項(xiàng) 目 定 位,項(xiàng)目定位,三明市老市區(qū)生態(tài)品質(zhì)生活社區(qū),回避重機(jī)廠項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，成為三明品質(zhì)生態(tài)樓盤(pán)的空白填補(bǔ)，迎合三明高端人群的純居住選擇。,樹(shù)立項(xiàng)目生態(tài)標(biāo)簽，成為周邊區(qū)縣進(jìn)城安家置業(yè)的主力選擇。,輻射三明市區(qū),輻射周邊區(qū)縣,通過(guò)對(duì)三明市場(chǎng)的分析，及項(xiàng)目所處區(qū)位、交通條件、輻射范圍的研究， 本案定位于：,我們賣什么？我們用什么來(lái)打動(dòng)客戶？,三明 景觀資源優(yōu)越，山景、水景樓盤(pán)比比皆是 重機(jī)廠地塊體量龐大，項(xiàng)目多以城市新中心、繁華生活為賣點(diǎn) 我們的項(xiàng)目，上訴賣點(diǎn)似乎都有，但都不夠力度。,營(yíng)銷思考,營(yíng)銷思考,更高的關(guān)注和一種生活方式的導(dǎo)入。 更高的概念和一種營(yíng)銷模式的導(dǎo)入。 一種都會(huì)生活和生態(tài)生活的結(jié)合，鬧中取靜，繁華而優(yōu)雅。,缺的是什么？,目標(biāo)客戶與項(xiàng)目之間的關(guān)系,目標(biāo)消費(fèi)者的需要,項(xiàng)目能夠給予的,靜謚的生活,升值潛力,身份的認(rèn)同,生活品味,位置鬧中取靜，城市深處的靜謐。,高新區(qū)的待發(fā)展地位，中央政區(qū)的政策驅(qū)動(dòng)，升值潛力可見(jiàn)一斑。,區(qū)政府旁，以國(guó)際新城視野打造的高尚住宅社區(qū),文化、城市中央的都市氛圍,總價(jià)低,樓盤(pán)戶型面積較小，主力總價(jià)區(qū)間控制在100萬(wàn)以內(nèi),營(yíng)銷思考,案名建議,時(shí) 代翠 谷,powerlong great ocean,時(shí)代作為林立地產(chǎn)在三明時(shí)代系列的延續(xù) 翠谷生態(tài)、養(yǎng)生，表明項(xiàng)目的都市養(yǎng)生項(xiàng)目的屬性 時(shí)代翠谷，都市養(yǎng)生，繁華優(yōu)雅可以兼得。,（被選案名：半山石澗）,動(dòng)一城繁華，靜一里翠谷,都市繁華，天價(jià)。 生態(tài)翠谷，無(wú)價(jià)！,產(chǎn) 品 建 議,生態(tài)平衡： 尋求居住人的突破、挖掘生活的內(nèi)涵，尋找人、建筑與自然間的生態(tài)平衡、人與人之間群落生活，構(gòu)筑起完整意義上的優(yōu)質(zhì)居住空間。 以人為本： 強(qiáng)調(diào)“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍、悠間觀景與單體設(shè)計(jì)各方面營(yíng)造親和感與人情味。 親切感受： 設(shè)計(jì)從總體到單體，從環(huán)境到建設(shè)、從室外到室內(nèi)、從主體到細(xì)節(jié)、處處刻意營(yíng)造親切宜人的社區(qū)氛圍。并通過(guò)規(guī)劃布局、空間形式、流線設(shè)計(jì)、建筑形象、園林風(fēng)格、物業(yè)配套、管理服務(wù)系統(tǒng)等各方面配合，給住戶一種“這才是真正的家”的感覺(jué)。,規(guī)劃理念,動(dòng)靜分明的功能區(qū)分 在保持“高尚住宅”的前提下，將產(chǎn)生噪聲較大、交通較繁忙的位置予商店街，使商、住功能明確，鬧靜分明、各盡其用。 社區(qū)層級(jí)化 采用化整為零的規(guī)劃模式，不強(qiáng)求合，而強(qiáng)調(diào)分。將社區(qū)層級(jí)分明、利于物業(yè)管理的靈活性，居住氛圍的親和性、私密性與群居性。 空靈流暢的自由布局 從與自然親和的角度出發(fā)，一方面利用“大尺度、圍而不合”的空間，別一方面則采用空靈流暢的自由布局，打破廈門(mén)傳統(tǒng)的南北座向、排排座的局限性，以“全海景”為主導(dǎo)布局建筑，創(chuàng)新的自然式布局，使全部的住宅單元均享有全海景觀，保證“戶戶有景、窗窗有景”，取得較好的景觀均好性。靈活錯(cuò)落的布局，產(chǎn)生景觀的縱深感外，也有較好的私密性。,規(guī)劃布局,各單體設(shè)計(jì)盡量與周圍自然空間、環(huán)境空間相融、相協(xié)調(diào)，如景觀窗、入戶花園、觀海大陽(yáng)臺(tái)。 每戶設(shè)計(jì)避免住戶間之視覺(jué)與聲音干擾，爭(zhēng)取每戶可全觀海景，達(dá)到視野開(kāi)闊。 每戶廚房、衛(wèi)生間、臥室均直接對(duì)外采光通風(fēng)，同時(shí)配置合理的洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)位置。 每戶設(shè)有隱藏的空調(diào)主機(jī)位、隱蔽的專有衣物晾曬空間。 每棟住宅設(shè)有方便殘疾人士、老人和小孩的無(wú)障礙設(shè)計(jì)。 生活機(jī)能優(yōu)化如：直飲水、生活陽(yáng)臺(tái)、觀海陽(yáng)臺(tái)等。 引入超大空中觀海休閑花園的概念形成由內(nèi)到外，由大到小，由地面到空中的三重立體景觀。,戶型設(shè)計(jì),14,聯(lián)排與疊加產(chǎn)品采用歐式新古典風(fēng)格，融入中式元素體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,強(qiáng)調(diào)理性而非感性的表現(xiàn) 在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)完整性和儀式感 在造型上重視輪廓,風(fēng)格建議,高層與疊院產(chǎn)品以歐式為主體現(xiàn)華貴,風(fēng)格建議,關(guān)鍵點(diǎn)1：注重材料的質(zhì)感和色彩的搭配,使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； 強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； 玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺(jué)。,風(fēng)格建議,關(guān)鍵點(diǎn)2：注重細(xì)部工藝的精良,注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值； 注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。,風(fēng)格建議,關(guān)鍵點(diǎn)3：注重立面的設(shè)計(jì)感，采用坡屋頂，符合項(xiàng)目限制條件,通過(guò)建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，不落俗套。,風(fēng)格建議,關(guān)鍵點(diǎn)4：在控制成本的前提下，適當(dāng)采用讓客戶易感知新技術(shù)，拉升項(xiàng)目形象，提高居住品質(zhì),新材料的運(yùn)用,風(fēng)格建議,通過(guò)錯(cuò)聯(lián)的方式，擴(kuò)大產(chǎn)品內(nèi)部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度,庭院,建筑,傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差,改良型： 通過(guò)錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。但需要用地進(jìn)深的支持； 擴(kuò)大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。,營(yíng)造類獨(dú)棟感覺(jué),別墅建議,外部入口設(shè)計(jì)增加內(nèi)外空間體量感,通過(guò)室外走廊、入戶門(mén)廊、院門(mén)、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。,營(yíng)造類獨(dú)棟感覺(jué),別墅建議,入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩,首層 入戶庭院,三層 主臥大露臺(tái),四層陽(yáng)光房（閣樓）,營(yíng)造類獨(dú)棟感覺(jué),別墅建議,前庭后院可以實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動(dòng)空間，滿足高端客戶價(jià)值取向，提升項(xiàng)目尊貴感,在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間； 特別重視擴(kuò)大后院的體量； 增加院落情趣活動(dòng)設(shè)施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨(dú)享私密活動(dòng)空間。,創(chuàng)新提高舒適度,別墅建議,超高入戶門(mén)廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴,創(chuàng)新提高舒適度,別墅建議,產(chǎn)品雙主臥設(shè)計(jì)，保證主臥絕對(duì)舒適度和客廳的相對(duì)較大尺度感,多次置業(yè)客戶對(duì)主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調(diào)上來(lái)講，應(yīng)突出其地位； 起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒?dòng)的地方，對(duì)采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致。,主臥室落地窗與陽(yáng)臺(tái),創(chuàng)新提高舒適度,別墅建議,附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺(tái)、凸窗等,可加蓋的閣樓預(yù)留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度2m，保障使用舒適,此高度結(jié)構(gòu)上預(yù)留預(yù)埋件，供加蓋閣樓,半地下室預(yù)留窗戶，可采光通風(fēng)，彈性空間可下挖,車庫(kù)上方預(yù)留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等,大露臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送，提升居住舒適度,創(chuàng)新提高舒適度,別墅建議,27,在建筑風(fēng)格整體歐式的前提下，立面設(shè)計(jì)融入簡(jiǎn)化的中式元素，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),別墅建議,建筑頂層選用四坡屋頂，突出項(xiàng)目建筑風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),別墅建議,29,通過(guò)內(nèi)庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習(xí)慣和房屋格局遵循中國(guó)傳統(tǒng)價(jià)值觀念,前庭后院 天井、玄關(guān) 動(dòng)靜分離 等級(jí)森嚴(yán)的空間體系，長(zhǎng)幼禮節(jié)布局,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),別墅建議,外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項(xiàng)目頂級(jí)豪宅的奢華氣質(zhì),門(mén)頭：天然花崗石材,底層：天然花崗巖磨菇石,天然文化石材,外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條,墻面：高級(jí)灰色瓷磚,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),別墅建議,豪宅符號(hào)充分體現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)感及氣質(zhì)，給客戶帶來(lái)超強(qiáng)的價(jià)值感,細(xì)膩的施工工藝，各種立體配件的運(yùn)用，體現(xiàn)豪宅符號(hào)； 通過(guò)建筑符號(hào)，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質(zhì)； 門(mén)窗、護(hù)欄等細(xì)節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感； 每戶入口均設(shè)單獨(dú)住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感； 入戶臺(tái)階體現(xiàn)尊貴氣質(zhì)； 戶內(nèi)設(shè)置藝術(shù)墻，彰顯豪宅氣質(zhì)和品位 。,項(xiàng)目氣質(zhì)表達(dá),別墅建議,68米架空層設(shè)計(jì)，引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改建活動(dòng)場(chǎng)所等，制造泛會(huì)所交流空間,底層建議營(yíng)建68米的架空層，同時(shí)引入部分景觀體系，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透； 架空層的裝飾運(yùn)用，令室內(nèi)外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感； 于架空層靈活設(shè)置電梯間，大廳或休憩點(diǎn)。,架空層處理,高層建議,高品質(zhì)電梯間,挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì),超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺(tái)，不占面積/智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。,入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點(diǎn)，也是身份的象征，需著重處理； 挑高入戶大堂設(shè)計(jì)，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。,挑高的入戶大堂,挑高大堂,高層建議,入戶花園的贈(zèng)送需在市場(chǎng)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈(zèng)送空間的實(shí)用性,可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或其它功能室,入戶花園可隔房贈(zèng)送（部分贈(zèng)送面積），或者錯(cuò)層贈(zèng)送（全部贈(zèng)送面積）,錯(cuò)層部分實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送入戶花園面積,入戶花園改房,入戶花園景觀,入戶花園,高層建議,獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)，可改為書(shū)房等功能室，獲贈(zèng)一半面積,獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)； 空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，有頂無(wú)柱銷售時(shí)計(jì)一半面積； 讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書(shū)房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈(zèng)一半花園的面積。,空中花園（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)）,空中花園的方式市場(chǎng)稀缺，建議舒適三房以上采用，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力,獨(dú)立花園,高層建議,贈(zèng)送陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，為室內(nèi)采擷更多陽(yáng)光，增添居室情趣,陽(yáng)光房 方正實(shí)用 觀景良好 附送面積,地面墊高，或屋頂壓低，使陽(yáng)光房層高2.2米，該部分面積增送,陽(yáng)光房設(shè)計(jì)可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度； 大面積的贈(zèng)送有利于提升產(chǎn)品的實(shí)惠性及競(jìng)爭(zhēng)力；,陽(yáng)光房,高層建議,通過(guò)觀景露臺(tái)或是大面積落地窗來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳,通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間； 充分利用落地窗的開(kāi)放式空間營(yíng)造感、同時(shí)增加采光與通透； 大面積的觀景露臺(tái)，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 露臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。,觀景露臺(tái),高層建議,窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值； 窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。,大尺度轉(zhuǎn)角飄窗充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場(chǎng)所或陳設(shè)放置處,建議可在主臥等重要生活空間采用,轉(zhuǎn)角飄窗,高層建議,凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。,凸窗市場(chǎng)常用贈(zèng)送手法，僅為“保值選項(xiàng)”,可贈(zèng)送全部面積，是市場(chǎng)常用的手法,可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間,凸窗,高層建議,適度強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，特別是高價(jià)值物業(yè)，使主人的生活更加舒適,高價(jià)值物業(yè)采用雙主臥設(shè)計(jì)，提供更為舒適的主人居住空間,雙主臥設(shè)計(jì),主臥室,次主臥室,衣帽間,強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度,適度活動(dòng)空間,主臥空間,高層建議,小高層產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議的價(jià)值點(diǎn) 核心精神：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先、奢華尊貴,需要說(shuō)明的是,我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案 而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶購(gòu)買(mǎi)的因素,高層建議,景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞1：參與性,以水為主題的景觀區(qū)必須保證人的參與性，互動(dòng)性使景觀切實(shí)成為度假生活的一部分。 設(shè)置一些用于社區(qū)交流的公共景觀體現(xiàn)，滿足精神享受需要，人們?cè)趫@林中可以享受活動(dòng)休憩的樂(lè)趣，,園林景觀,景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞2：私秘性,融入式園林，注意用道路、植物形成自然屏蔽，建筑錯(cuò)落其間，保證業(yè)主的私密性。,園林景觀,景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞3：加大景深,形成園林的曲徑通幽的感覺(jué)，增大園林的景深，營(yíng)造移步換景的效果。,園林景觀,景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞4：度假養(yǎng)生氛圍的營(yíng)造,度假氛圍的打造是園林景觀的基本出發(fā)點(diǎn)，可通過(guò)植被，小品等營(yíng)造、水系等營(yíng)造。,園林景觀,景觀設(shè)計(jì)關(guān)鍵詞5水系,水為園林的靈魂 水（海）元素的運(yùn)用和表現(xiàn)，以凸現(xiàn)度假氛圍，形成親水景觀，滿足度假親水性 盡量采用可參與性