翠屏怡景策劃方案.ppt

翠 屏 怡 景 策 劃 方 案,鴻途房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司 no1團(tuán)隊(duì),contents目錄,4,前言,1,2,3,5,了解自己,認(rèn)清市場(chǎng),鎖定出路,全面出擊,前言,感謝領(lǐng)導(dǎo)能給我司一次展示自我的機(jī)會(huì)！ 在當(dāng)前房產(chǎn)陰晴不定的形勢(shì)下，我公司會(huì)用最有效的方案和最強(qiáng)的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營(yíng)銷策劃工作，以最好成績(jī)回報(bào)華海灣領(lǐng)導(dǎo)。,房產(chǎn)營(yíng)銷中最盛行的一句話 文定天下 綱舉目張 在錯(cuò)綜復(fù)雜的操盤困難中，要做的只是能透過(guò)表象看清本質(zhì)，解決核心問(wèn)題，困難就會(huì)迎刃而解。,了解自我,翠屏怡景的三個(gè)產(chǎn)品,03內(nèi)街商業(yè),02臨街商業(yè),01住宅,專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。,臨街商業(yè)（storefront），顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的商業(yè)，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。,指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道，在這里原則上排除汽車交通，外圍設(shè)停車場(chǎng)，是行人優(yōu)先活動(dòng)區(qū)。,三個(gè)產(chǎn)品的意義：,相互影響,奠定項(xiàng)目形象基礎(chǔ)/賺取常規(guī)利潤(rùn)/引領(lǐng)棲霞住宅走勢(shì),項(xiàng)目利潤(rùn)的支柱產(chǎn)品,提升項(xiàng)目整體形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化,住宅,外商,內(nèi)商,三個(gè)產(chǎn)品于市場(chǎng)中的現(xiàn)狀：,一直引領(lǐng)棲霞住宅的價(jià)格及趨勢(shì)，在風(fēng)頭浪尖的引領(lǐng)者同時(shí)承擔(dān)著銷售速度的壓力。,面世之初，未收到預(yù)期的市場(chǎng)認(rèn)同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價(jià)比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。,在區(qū)域市場(chǎng)中被認(rèn)為是不屑一顧的產(chǎn)品，投資信心值超低。,a 住宅,c 內(nèi)商,b 外商,三種產(chǎn)品的相互作用：,住宅,超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點(diǎn),外商,內(nèi)商,為住宅提供生活便利 為內(nèi)商制造外圍氛圍,為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼 為與外商聯(lián)動(dòng)撬動(dòng)商業(yè)氛圍,梳理信息后，我公司認(rèn)為:,、得天獨(dú)厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無(wú)憂，只是如何處理利潤(rùn)點(diǎn)和銷售速度的 矛盾問(wèn)題。 、內(nèi)商彈性較大，是項(xiàng)目形象和利潤(rùn)的核心關(guān)鍵點(diǎn)。成功啟動(dòng)將促進(jìn)其他兩種產(chǎn)品的銷售 速度和價(jià)格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會(huì)大大影響項(xiàng)目形象。,綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。,針對(duì)以上總結(jié)，確定我公司存在的價(jià)值：,成功啟動(dòng)內(nèi)街， 實(shí)現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤(rùn)最大化， 繼而提升項(xiàng)目整體形象及價(jià)值空間， 完成整體項(xiàng)目溢價(jià)， 讓華海灣于棲霞名利雙收。,認(rèn)清市場(chǎng) 內(nèi)商于棲霞市場(chǎng)的矛盾點(diǎn),棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？,金蘋果 地腳再好也白搭 客戶就是不入套 悅心苑 價(jià)格便宜沒(méi)有用 客戶依然不買賬,內(nèi)商與外商的區(qū)別：,外商,內(nèi)商,內(nèi)商的關(guān)鍵問(wèn)題是解決人習(xí)慣性的不愿進(jìn)胡同消費(fèi)的問(wèn)題， 未解決這個(gè)問(wèn)題，就不能調(diào)動(dòng)投資商業(yè)的客戶的興趣。,棲霞當(dāng)前的商業(yè)特點(diǎn)：,萬(wàn)家和百貨的商業(yè)王者地位無(wú)可動(dòng)搖。,市場(chǎng)內(nèi)會(huì)自發(fā)的形成燒烤一條街、 旅館一條街、洗車一條街、手機(jī)賣場(chǎng)聚集地、 貨車集散地。,零散的經(jīng)營(yíng)戶，在業(yè)態(tài)與萬(wàn)家和百貨相符 時(shí)，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色 業(yè)態(tài)卻經(jīng)營(yíng)的風(fēng)生水起。 （大方面概括，個(gè)別具有經(jīng)營(yíng)特色的 商鋪除外）,綜上所述，我們啟動(dòng)內(nèi)街的方向在哪？,打造可以避開(kāi)商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地,鎖定出路,棲霞的可以避開(kāi)商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè) 空白聚集地都有哪些？,母嬰產(chǎn)品蘋果產(chǎn)業(yè)家居飾品皮革產(chǎn)品 家具自行車金銀玉器古玩書畫攝影 花卉婚紗干貨美容茶館廣告寵物 工藝品高雅休閑會(huì)所紅酒坊煙斗客等等。,我們擁有一條上萬(wàn)平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端,啟動(dòng)時(shí)間長(zhǎng),需要長(zhǎng)時(shí)間的招商，很難短時(shí)間形成,在當(dāng)?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進(jìn)行,市場(chǎng)的需求量是否能支撐如此大的單一業(yè)態(tài),單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會(huì)降低整體商業(yè)氛圍,地域跨度加大,市場(chǎng)需求不足,受眾單一,母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、 皮革產(chǎn)品、家具、 自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、 婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、 工藝品、高雅休閑會(huì)所、 紅酒坊煙斗客等等。,多元化是出路,紅體字所涉及的行業(yè)都 與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)？,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)的商業(yè)街是否應(yīng)該問(wèn)世了。因?yàn)榫粕L(zhǎng)期的沉迷勢(shì)必讓人乏味，對(duì)一種高品質(zhì)的愛(ài)好的要求就會(huì)愈加強(qiáng)烈。,出路的支持點(diǎn)：,多年的銷售工作讓我們學(xué)會(huì)了換位思考， 我們真正面對(duì)的人是 經(jīng)營(yíng)者購(gòu)房者開(kāi)發(fā)商， 不許諾空頭支票， 我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街， 成就三方面的利益，皆大歡喜。,三方面利益鏈條：,經(jīng)營(yíng)者： 三年房租免費(fèi)開(kāi)發(fā)商免費(fèi)裝修開(kāi)發(fā)商免費(fèi)策劃開(kāi)發(fā)商免費(fèi)推廣 費(fèi)用萬(wàn) 購(gòu)房者： 三年不得自用每年返租金萬(wàn)，合計(jì)萬(wàn)。 開(kāi)發(fā)商： 前約套實(shí)際底價(jià)元平米 合同價(jià)格元平米 中約套實(shí)際底價(jià)元平米 合同價(jià)格元平米 后約套實(shí)際底價(jià)元平米 合同價(jià)格元平米 每套內(nèi)商按合同價(jià)格銷售與實(shí)際底價(jià)相差元平米，約合萬(wàn)元，萬(wàn)元用于基礎(chǔ)裝修及策劃和廣告推廣方面的投入，萬(wàn)元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購(gòu)房者。,我們深知誰(shuí)給我們以機(jī)會(huì)，所以我們以開(kāi)發(fā)商的利益為重,實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價(jià)為元利得,經(jīng)營(yíng)者為我們?cè)靹?shì)，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體項(xiàng)目的利潤(rùn)和形象。,購(gòu)房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。,華海灣為棲霞留下了一條街名得,全面出擊,商業(yè)街定位及包裝,文化生活長(zhǎng)廊城市向上生活向上 集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會(huì)所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長(zhǎng)廊。 引領(lǐng)棲霞生活新主張，生活向上。,招商： 高姿態(tài)低門檻強(qiáng)要求的招商形式抽空現(xiàn)有市場(chǎng)的同類商家，造成招商火爆的氛圍和經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)。,高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和項(xiàng)目包裝打造出我們的形象！ 低門檻：我們包租三年，免費(fèi)經(jīng)營(yíng)，免費(fèi)推廣，免費(fèi)裝修，免費(fèi)策劃，讓我們的 內(nèi)街迅速崛起！ 強(qiáng)要求：這是我們的定位，我們要對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層層把關(guān)，深入考核，讓我們的商業(yè)街 成為真正的文化消費(fèi)長(zhǎng)廊！,招人： 百年許愿樹(shù)微型植物迷宮街面夜間燈光情趣雕塑植物公共休閑區(qū)等手法 打造【浪漫情趣文化街】 加之經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的情趣抽空棲霞閑散人群。,銷售： 對(duì)銷售人員進(jìn)行全方位的商業(yè)前景和投資回報(bào)率的培訓(xùn)，利用經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)房者得競(jìng)爭(zhēng)心里，進(jìn)行成交。,整體銷售 在包裝推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自然就會(huì)上來(lái)，待內(nèi)街銷售成功的同時(shí)，會(huì)不斷縮短