成都建信·奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報告.doc

/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)1成都建信奧林匹克花園項(xiàng)目可行性研究報告成都博思房地產(chǎn)決策資訊顧問有限公司二00一年十月/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)2目錄報告總體結(jié)論.6I.報告說明.6II.總體評價.6III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).7IV.結(jié)論與建議.8第一章項(xiàng)目介紹.911項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀.9112項(xiàng)目背景.9113地塊現(xiàn)狀.912項(xiàng)目地塊綜合開發(fā)環(huán)境.10121自然及人文歷史景觀條件.10122交通條件.10123水、土地、空氣污染狀況.10124項(xiàng)目地塊周邊治安狀況分析.1013項(xiàng)目地塊周邊建筑狀況分析.1114項(xiàng)目地塊周邊居民狀況.1115項(xiàng)目地塊周邊市政工程實(shí)施情況.1116項(xiàng)目地塊周邊配套設(shè)施狀況.11161商業(yè)設(shè)施.11162生活設(shè)施.1117項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析.12171優(yōu)勢分析.12172劣勢分析.13第二章宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究.142.1國民經(jīng)濟(jì)景氣狀況對本項(xiàng)目的影響.142.2銀行利息及金融政策對本項(xiàng)目的影響.142.3通貨膨脹因素對本項(xiàng)目的影響.152.4固定資產(chǎn)投資對本項(xiàng)目的影響.152.5消費(fèi)需求對本項(xiàng)目的影響.16第三章項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境分析.1731項(xiàng)目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理.17311行政區(qū)劃.17/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)3312自然地理.1732項(xiàng)目區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r.183.2.1國民經(jīng)濟(jì).183.2.2對外開放.183.2.3城鄉(xiāng)建設(shè).193.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位.1934項(xiàng)目區(qū)位人文歷史與景觀狀況.19341人文歷史.19342項(xiàng)目區(qū)位景觀狀況.2036項(xiàng)目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況.2237項(xiàng)目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況.23371能源狀況.23372通訊狀況.23373教育條件.23374醫(yī)療條件.2338項(xiàng)目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃.2439項(xiàng)目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析.24391有利因素.24392不利因素.25第四章成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀.2741房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增加.274.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁.2743住宅開發(fā)份額不斷擴(kuò)大.2844規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高.2845商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降.2846開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善.2947空置總量與空置面積上升.2948土地政策購置面積增勢較猛.2949成都房地產(chǎn)市場展望.31第五章市場有效需求及項(xiàng)目定位建議.3251消費(fèi)者特征分析.32511消費(fèi)能力.32512年齡結(jié)構(gòu).3252消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu).32/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)453消費(fèi)者心理習(xí)慣特征.3353成都市房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求特征.34531消費(fèi)者對方位的選擇分析.34533消費(fèi)者對置業(yè)環(huán)域的選擇.3555項(xiàng)目所處板塊的消費(fèi)環(huán)境.3956成都購房者對運(yùn)動與健康的認(rèn)知程度.4057成都市購房者對精裝房的認(rèn)知程度.4058本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體綜合定位.4059產(chǎn)品主題定位.41第六章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度.4461施工條件.4462計劃進(jìn)度安排.44第七章項(xiàng)目投資估算及資金籌措.4671投資估算的范圍.4672投資估算的內(nèi)容.4673投資估算的依據(jù).4774項(xiàng)目總投資.4775投資分年投入計劃.4976資金籌措.49第八章財務(wù)效益分析與財務(wù)評價.5081財務(wù)分析的依據(jù).5082財務(wù)指標(biāo)的選取.5283財務(wù)效益分析.5284盈虧平衡分析.5785敏感性分析.5786風(fēng)險分析.5885財務(wù)評價.61附表目錄表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).7表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).18表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo).29表四：項(xiàng)目分期開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：m2.46表五：項(xiàng)目投資估算表.48表六：資金籌措.49/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)5項(xiàng)目銷售價格預(yù)測單位：元/m2.50項(xiàng)目各方案銷售額.51投資收益率.53表：保守方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.54表：一般方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.55表：樂觀方案項(xiàng)目現(xiàn)金流量表.56盈虧平衡表.57項(xiàng)目敏感性分析表.58/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)6報告總體結(jié)論I.報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點(diǎn)為2001年10月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。II.總體評價溫江得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項(xiàng)目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風(fēng)險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項(xiàng)目用地區(qū)位理想，有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項(xiàng)目。本項(xiàng)目開發(fā)住宅為主的項(xiàng)目有較好的市場前景。本項(xiàng)目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當(dāng)?shù)氖找婊貓蟆?(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)7III.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨(dú)體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運(yùn)體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積：1570畝容積率:1.1建筑覆蓋面積：261668平方米（覆蓋率25%）綠化率42%高度限制:18米車位比例：1：0.9項(xiàng)目開發(fā)周期：5年開發(fā)總成本：14.6億元（營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本：1269元/平方米項(xiàng)目銷售收入：保守估計：16.5億元一般估計：18.9億元樂觀估計：21.6億元總投資利潤率：保守估計：6.74%一般估計：22.09%/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)8樂觀估計：39.58%權(quán)益資本利潤率：保守估計：254.90%一般估計：306.96%樂觀估計：365.27%凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）：保守估計：3153一般估計：17325樂觀估計：33162內(nèi)部收益率IRR：保守估計：11%一般估計：33%樂觀估計：57%盈虧平衡點(diǎn)X：保守估計：0.943一般估計：0.829樂觀估計：0.732IV.結(jié)論與建議本項(xiàng)目用地區(qū)位理想、有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型住宅項(xiàng)目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然本項(xiàng)目也存在一定的風(fēng)險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風(fēng)險并達(dá)到自身資源能夠承受的程度，該項(xiàng)目具有相當(dāng)?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工建設(shè)。/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)9第一章項(xiàng)目介紹11項(xiàng)目背景及地塊現(xiàn)狀112項(xiàng)目背景溫江位于成都市西面，上風(fēng)上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進(jìn)行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機(jī)帶動溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟(jì)和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項(xiàng)目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達(dá)到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團(tuán)新年音樂會，進(jìn)行了本項(xiàng)目第一次的形象宣傳，為項(xiàng)目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。113地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊