房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)流程.doc

_房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理流程從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究。 1、可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、*化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。 2、可行性研究小組成員知識(shí)組成：經(jīng)濟(jì)師、市場(chǎng)分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財(cái)會(huì)師及律師。3、可行性研究的工作階段 1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。 2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策。4、可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。 5、集團(tuán)公司董事會(huì)通過，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。第二章：前期準(zhǔn)備階段一、 獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式1） 通過行政劃撥方式取得；2） 舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；3） 轉(zhuǎn)讓取得；4） 出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5） 聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6） 通過司法裁決取得；7） 通過兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。二、 征地拆遷，申辦并取得房屋拆遷許可證。拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：1） 填寫城市房屋拆遷申請(qǐng)表一式五份；2） 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4） 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）5） 拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。6） 拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)1、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。并取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的附件：規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng) 3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段。1）規(guī)劃方案審批階段，取得規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書。在2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。3、 申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。4、申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理施工許可證。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申四、 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。五、申辦施工許可證第四章：項(xiàng)目銷售階段一、申辦銷售許可證商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）2、銷售合同的簽訂。3、按揭辦理。第五章：交付使用階段一、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案證。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應(yīng)申請(qǐng)綜合驗(yàn)收。二、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)向原批準(zhǔn)的城市規(guī)劃行政主管部門申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。三、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得商品房權(quán)屬證明書。