2008年長三角典型城市房地產市場發(fā)展分析

1 2008年上半年長三角典型城市房地產市場發(fā)展分析 易居中國 中國 /上海， 2008年 6月 2 城市 08年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 07年 1-6月供求比（供：求 =1： *） 上海 1： 0.82 1： 1.77 南京 1： 0.65（ 1-5月） 1： 1.26（ 1-5月） 蘇州 1： 0.67 1： 1.21 無錫 1： 0.65 1： 1.10 杭州 1:0.51 1:1.28 寧波 1： 1.08 （ 1-5月） 1： 1.38（ 1-5月） 合肥 1： 1.53（ 1-5月） 1： 1.64（ 1-5月） 南昌 1： 0.56 1： 0.95 長三角各典型城市供求關系同期對比 城市表現(xiàn)：市場觀望氛圍較濃，明顯供過于求 市場現(xiàn)象： 上海市場的供求關系略優(yōu)于其它長三角城市 合肥、寧波等房地產市場起步較晚的城市表現(xiàn)相對較好 3 城市名稱 成交量（ 1-6月） 同比 6月成交量 同比 4月成交量 5月成交量 上海 499 -52% 96.8 -64% 94 99 南京 194萬（ 1-5） -50% / / 44.7 41.6 蘇州 226.6 -42% 36 -54% 39.5 51.5 無錫 126.5 -25% 23.75 -36% 18.74 26.45 杭州 121.4 -44% 27.56 -59.7% 20.3 28.3 寧波 86.32（ 1-5） -18.9% / / 25.01 21.54 合肥 334萬（ 1-5） +42% / / 62 74 南昌 73.5萬 -57% 21.26 -24% 9.79 13.48 長三角各典型城市成交量同期對比 整體行情：短期內仍將繼續(xù)調整，市場回暖乏力 市場現(xiàn)象： 成交量同比同期攔腰斬斷 市場尚未出現(xiàn)筑底現(xiàn)象 4 城市 熱銷 /滯銷 項目名稱 開盤時間 銷售率 熱銷原因 上海 熱銷 翠湖天地嘉苑 2008-6-1 25% 地段稀缺、豪宅項目 上海 熱銷 金地未未來 2008-6-9 63% 小戶型、總價控制 南京 熱銷 21世紀國際公寓 2008-3-27 71% 地鐵沿線、生活配套相對成熟、升值潛力較大 蘇州 熱銷 金色湖濱 2008-3-14 91% 小戶型、性價比高 蘇州 熱銷 康橋麗都 2008-6-1 88% 中小戶型、高性價比 杭州 熱銷 留莊 2008-5-27 100% 開發(fā)商品牌、環(huán)境 杭州 熱銷 東方潤園 2008-4-18 100% 地段、樓盤品質 合肥 熱銷 經典雅苑 2008-1-16 75% 區(qū)位佳，周邊配套好 南昌 熱銷 奧林匹克花園 2008-3-7 93% 降價營銷 上海 滯銷 麗景翠庭 2008-6-19 / 板塊選擇余地較廣，該案價格和產品均不具優(yōu)勢 南京 滯銷 御湖國際公寓 2008-2-5 / 產品定位差 蘇州 滯銷 天地源 橄欖灣 Dec-07 / 同質化明顯，價格過高 無錫 滯銷 新世界國際公寓 2008-3-7 / 區(qū)域配套差，價格無優(yōu)勢 杭州 滯銷 沐橋 2008-1-24 / 總價高 杭州 滯銷 湖濱閣 2008-6-20 / 價格高 長三角各典型城市項目成交對比 5 時間 上一 輪調 整期 復蘇 期 發(fā) 展期 調 整期 新一 輪 復蘇 期 階段 城市房地產發(fā)展周期 1 2 3 2、跨度趨長性；我國房地產周期的頻率 ,自 80年代以來大約都是 5年發(fā)展 ,2年低落 ,約 7到 8年為一個周期 ,而隨著國民經濟逐步發(fā)展、市場及行業(yè)的逐步成熟和健全 ,這個周期有延長的態(tài)勢。 4、階段差異性；我國房地產的周期中 ,調整期相對比較短 ,而發(fā)展期時間比較長 ,這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點 ,它明顯不同于房地產總量過剩的國家和地區(qū)。 1、區(qū)域特殊性；房地產自身的區(qū)域性特別明顯，尤其是珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產發(fā)展周期特征更是不一。 3、波幅漸緩性；隨著國民經濟持續(xù)向好的帶動，以及房地產自身發(fā)生發(fā)展機制的不 斷健全，周期性的（斜率）波動有趨緩的態(tài)勢。 中國房地產發(fā)展周期理論 6 各城市所處周期 發(fā)展階段 周期 城市 復蘇期 第三輪 上海 第二輪 天津 等城市 調整期 第三輪 深度調整期 廣州、深圳 等城市 輕度調整期 北京 等城市 第二輪 武漢、重慶、成都、南京、杭州 等城市 第一輪 東部沿海三四線城市 發(fā)展期 第二輪 沈陽、西安 等二線城市 第一輪 中西部大部分二線城市，長三角及珠三角的三四線城市 7 區(qū)域 城市 回暖時點 成交量預測 價格預測 機會 /風險判斷 長三角 上海 二季度初 上半年成交縮量，三四季度會回升，預期 08年全年成交量將與 07年所減少。 價格不隨成交量波動而波動，主要受產品結構影響，下半年價格走勢穩(wěn)中有升 相比以剛性需求、改善型需求為主力的中端及中低端房，高檔房有率先回暖的趨勢 南京 二季度末 三、四季度成交量會恢復到 07年同期水平，全年成交量相比 07年有小幅下降。 08年年初回落的價格將隨著成交量的上升而經歷企穩(wěn)甚至回升的過程，預計在二季度后還會達到 07年較高月份價格 新三區(qū)（浦口、江寧和六合）為市場供應主力，會通過價格競爭調整性價比，達到市場穩(wěn)定。 珠三角 廣州 樂觀估計：三季度末 謹慎估計：四季度末 成交量將與 07年持平。 價格將在 07年 10月最高點的基礎上下探 20-30%左右 07年價格快速上漲的板塊面臨的市場調整風險較大 深圳 樂觀估計：三季度末 謹慎估計：四季度 如能夠在二季度末實現(xiàn)價格理性下探，預期成交將會放量，全年成交量達到07年 70%。 價格將在 07年 10月最高點的基礎上下探 30%左右 外圍低端物業(yè)集中供應區(qū)如龍崗等板塊將會面臨較大壓力。 各典型城市 2008年走勢預期 8 新盤簽約率 近月成交量 半年供應量 近月成交價 半年成交量 半年供求比 45% 587.01 499.28 81.62 17189 1:0.82 一手房市場 近月成交價 半年成交價 近月成交量 二手房市場 474 10530 112 10966 評價指標 數(shù)據(jù) 評價體系 20%-40% 40%-60% 60%-80% 大于 80% 小于 20% 簽約率 供求比 小于 0.5 0.5-0.8 0.8-1 1-1.5 政策評價 半年成交量 （）月日，國有建設用地使用權出讓合同示范文本出臺。 （）月日，央行第五次上調存款準備金率。 政策內容 政策評價 市場整體評價 年，理性市場已經形成，： .的供求比屬于正常、合理的范圍。成交均價漲幅驚人原因是成交結構的變化，實際的市場調研結果是，漲跌共存、旺銷滯銷共生的局面。 二手住宅成交從年月起，已連續(xù)個月成交超過一手商品住宅，三級市場已逐漸成為上海房地產市場的主力。 整體市場 大于 1.5 供應量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近月成交量 50%-70% 70%-100% 100-150% 大于 150% 小于 50% （）示范文本的出臺旨在規(guī)范土地出讓的規(guī)范性文件，但更重要的不在于有規(guī)范性文件，在于執(zhí)行和履行。 （）上調存款準備金率旨在回收流動性，沖消到期的億央行票據(jù)。對房地產行業(yè)的影響幾乎沒有，原因在于房地產信貸早在年初已經收縮，此次上調存款準備金率并沒有在已收縮的基礎上進一步收縮。 近月成交價 / / / / / 半年成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 半年成交價 / / / / / 近期成交量 50%-80% 80%-120% 120-150% 大于 150% 小于 50% 近期成交價 / / / / / 整體評價 差 中 良 優(yōu) 較差 至6月22日 至5月31日 9 類別 時間 政策名稱 土地政策 2008-3 國土資源部 關于進一步加強城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知 2008-4 國土資源部 土地利用年度計劃執(zhí)行情況考核辦法 2008-4-2 國務院 國務院 2008年工作要點 2008-4-8 國土資源部表示，今年國土資源部將全面落實經營性用地、工業(yè)用地招拍掛出讓制度 2008-4 國土資源部表示，土地百日執(zhí)法收繳罰沒款 40億元 2008-4-29 國土資源部 2008年國家土地督察重點工作安排的通知 稅收政策 2008-2-26 財政部令第 49號 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則 2008-3-3 財稅 200824號 關于廉租房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知 2008-4-16 國家稅務總局 關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 2008-4 經國務院批準，財政部、國家稅務總局決定，從 2008年 4月 24日起，調整證券（股票）交易印花稅稅率，由現(xiàn)行千分之三調至千分之一 貨幣政策 2008-3-18 從 2008年 3月 25起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 0.5個百分點 2008-4-16 自 4月 25日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 0.5個百分點 市場政策 2008-2-25 建設部令第 168號 房地產登記辦法 2008-3-31 住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布 關于加強廉租房質量管理的通知 2008-4 節(jié)約能源法自 2008年 4月 1日起施行 宏觀經濟環(huán)境 宏觀調控期主要出臺政策 10 類別 標題 主要內容 簡析 帶來機會 /威脅 政策法規(guī) 國土部、工商總局聯(lián)合下發(fā) 國有建設用地使用權出讓合同 示范文本 商品住宅項目的開發(fā)時間最長 不得超過 3年 。 對于部分資金儲備不足的企業(yè)而言限定開發(fā)周期將影響其開發(fā)節(jié)奏 ,并減少拖延開發(fā)時間造成的人為捂盤現(xiàn)象。 更多具有良好資源的地塊進入市場尋求合作 1）擴大土地獲取渠道 2）密切控制萬科在手項目開發(fā)時間， 市政建設 上海 長江隧道 上行線提前一年多貫通 隧道位于上海市東北部，連接上海市陸域和長興島，隧道分上下兩層，上層為雙管雙向六車道高速公路，下層為軌道交通線預留空間。 成為拉動崇明本島沿線的房地產市場發(fā)展的助推劑。 1）關注這個上海生態(tài)環(huán)境最佳的板塊 ,是否存在項目機會。 2）關注羅店土地價值提升程度。 土地信息 外高橋 推出 浦東版“新江灣” 地塊 浦東“森蘭 外高橋”項目第一批近 16萬平方米的住宅地塊近期上市，外高橋通過一次推介會正式推出這個總占地面積達到5.74平方公里的大型社區(qū)。 浦東核心區(qū)域開發(fā)接近尾聲 ,外高橋新市鎮(zhèn)將成為未來浦東地區(qū)開發(fā)的重點。 高調的入市帶來眾開發(fā)商激烈的競爭。 1）理性評估土地價格，避免因為陷入競爭炒高的地價泡沫。 行業(yè)動態(tài) 志成退還上海地王失三千萬 普陀長風生態(tài)商務區(qū)四號東南地塊，因投得地塊的志成企業(yè)放棄而重回拍賣市場 07年土地泡沫破裂 ,土地市場回歸理性。 1）土地市場機會增多。 2）謹慎評估土地價值，避免過高預期市場 宏觀經濟環(huán)境 11 土地市場 商品房市場 商品住宅市場 掛牌宗數(shù)： 26副 成交宗數(shù)： 0 成交金額： 0 出讓面積（凈）： 72.4萬 （ 1086畝） 可建規(guī)模： 85.92萬 每畝單價： 0 樓面地價： 0 供求比： 1： 1.02 新增供應面積： 203.31萬 成交面積： 207.12萬 成交套數(shù)： 20543套 成交均價： 11083元 / 供求比： 1： 0.78 新增供應面積： 127.2萬 成交面積： 98.9萬 成交套數(shù)： 8358套 成交均價： 14305元 / 總體商品房市場 12 整體市場 上海市商品住宅月度量價走勢圖05010015020025030007-0107-0207-0307-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-06萬平方米05000100001500020000元 / 平方米供應面積 成交面積 成交均價1-5月供應量 同比去年 1-5月成交量 同比去年 08年 1-5月供求比 500.6萬 10.94% 402.66萬 -48.25% 07年 1-5月供求比 1:0.8 1:1.72 月份 07-01 07-02 07-03 07-04 07-05 07-06 07-07 07-08 07-09 07-10 07-11 07-12 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 供應面積 81 47 76 136 111 140 99 110 194 121 112 114 97 40 129 99 135 成交面積 138 80 153 171 236 266 216 216 217 168 127 103 78 30 102 94 99 97 供求比 1.70 1.69 2.01 1.26 2.13 1.91 2.18 1.97 1.12 1.39 1.13 0.91 0.80 0.74 0.80 0.94 0.73 成交均價 9528 9736 9282 10076 10369 10520 10477 10721 10612 11460 11102 11714 11811 12049 12809 15692 14305 17074 上海 13 各環(huán)線月度均價走勢圖010000200003000040000內環(huán)內 22289 23427 24505 24906 23255 27584 23011 28356 33107 30484內中環(huán) 17017 15956 19400 16077 21067 20133 18806 24510 24914 21597中外環(huán) 9239 11086 11275 10630 11841 11524 12050 13013 14501 13902外郊環(huán) 7911 8298 8721 8743 9241 8567 8903 10015 10845 10434郊環(huán)外 6493 8107 7859 8868 7709 7542 7792 9314 8371 1028407.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 從環(huán)線成交結構來看，外環(huán)以外區(qū)域成交比重大幅縮水，外環(huán)內各區(qū)域比重不同程度上升，這也是全市價格走高的結構性原因之一。 從不同環(huán)線的均價走勢來看，郊環(huán)內各區(qū)域均表現(xiàn)出不同程度的降幅 ,其中中環(huán)以內的兩大區(qū)域漲幅明顯。中外環(huán)和外郊環(huán)也有上升。僅郊環(huán)外一個區(qū)域成交均價下降。 增量房市場動態(tài) 各環(huán)線量價走勢 成交結構導致外環(huán)內 ， 全市成交均價下跌明顯 14 0 8 年5 月別墅/ 公寓成交比重分布公寓成交量85%別墅成交量15%0 8 年5 月別墅成交比重分布聯(lián)排別墅59%獨棟別墅41%別墅產品月度量價走勢圖010203040平方米050001000015000200002500030000元 / 平方米別墅供應量 2 0 . 7 1 0 . 9 6 . 5 4 1 8 . 6 2 1 . 6 9 1 6 . 9 5 2 5 . 9 4 7 . 9 6 7 . 8 4 . 7 3 2 7 . 7 3 1 6 . 6 5 1 6 . 5別墅成交量 3 2 . 0 7 3 5 . 2 7 2 4 . 7 7 2 5 . 4 2 1 . 4 2 3 . 1 4 2 1 . 0 4 1 0 . 2 3 8 . 5 5 3 . 1 2 1 1 . 2 4 1 2 . 0 3 1 3 . 8 6成交均價 12861 14077 15432 15292 15343 16914 14709 16204 13385 17763 23548 25608 197850 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5公寓產品月度量價走勢圖0 . 0 01 0 0 . 0 02 0 0 . 0 03 0 0 . 0 0平方米02000400060008000100001200014000元 / 平方米公寓供應量 9 0 . 0 0 1 2 8 . 9 0 9 6 . 2 6 9 1 . 2 0 1 6 2 . 5 3 9 7 . 3 1 8 1 . 5 5 1 0 5 . 7 0 7 1 . 0 5 3 8 . 0 6 9 2 . 7 9 7 8 . 6 2 8 8 . 0 3 公寓成交量 2 0 3 . 9 3 2 3 1 . 0 7 1 9 0 . 6 3 1 8 0 . 6 6 1 9 4 . 6 8 1 4 3 . 4 9 9 8 . 2 6 8 8 . 9 0 7 2 . 5 1 3 0 . 0 9 8 1 . 8 7 7 4 . 2 5 7 8 . 2 0 成交價格 9913 10003 9792 10022 9777 10535 9789 11291 11331 10731 11654 13084 128260 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5別墅市場 聯(lián)排別墅成交比重從 4月的 39%增長到 69%，所以別墅成交均價大幅回落。 公寓市場 從 07年 12月開始公寓供求基本導致， 供略大于求，成交均價較為穩(wěn)定。 增量房市場動態(tài) 不同產品形態(tài)量價走勢 聯(lián)排比重增量導致價格下跌 ，別墅公寓成交均不活躍 15 3 2 4 5 513720 15 16261024 30 2816517 15 151031311 1014515 20180204060801001201月 2月 3月 4月 5月7 0 以下 70-90 90-125 125-144 144-180 1 8 0 以上5 月份各面積段成交比重70 以下5% 70-9018%90-12530%125-14416%144-18011%180 以上20% 7090標準產品較年前有所增長 ,但所占市場比重依然較低 ,僅占到總量的 23% 別墅類產品持續(xù)熱銷 ,市場比重占到 20% 各面積段 成交面積 月度走勢 增量房市場動態(tài) 不同面積段量價走勢 90平方米以下產品還未真正集中上市 ， 有待密切關注 16 月熱銷項目（成交前十名） 項目市場 月滯銷項目（典型項目） 序號 名稱 區(qū)域 板塊 開發(fā)商 總建規(guī)模 容積率 開盤時間 供應量 成交量 成交均價 熱銷關鍵要素 1 尚海灣豪庭 徐匯 龍華 上海鑫泰房地產發(fā)展有限 公司 486000 3.23 07-11-10 84140 36941 31845 整棟收購（并非月 日推出的房源） 2 天山怡景苑 長寧 天山 上海長聯(lián)房產發(fā)展有限公 司 160000 2.20 08-6-2 62495 33556 21341 低單價、小戶型、低總 價 3 未未來 浦東 高行 上海深翔房地產發(fā)展有限 公司 154212 1.60 08-6-17 08-6-9 20056 32752 30732 15569 產品力強、附加值高 4 寶宸怡景園 寶山 共富 上海寶宸置業(yè)有限公司 260000 1.70 08-6-3 31991 27145 12357 小戶型、部分收購 5 御翠豪庭 長寧 古北 和記黃埔地產（上海）古 北有限公司 150000 3.60 08-6-6 08-3-21 68761 31229 23420 36028 地段優(yōu)勢、小戶型、低 總價 6 星河世紀城 普陀 真如 上海泰爾發(fā)房地產開發(fā)有 限公司 250000 1.95 08-6-3 16544 20558 12073 內中環(huán)低價 7 優(yōu)豪新園 浦東 張江 上海振川物業(yè)有限公司 65696 0.65 08-5-25 33204 17616 16573 低價經濟性別墅 8 仁恒河濱城 浦東 世紀公園 上海仁恒房地產有限公司 250000 2.30 08-5.31 08-3-15 37503 45090 17032 32533 品牌、產品、地段優(yōu)勢 9 好天緣家苑 寶山 共富 上海好天緣置業(yè)有限公司 42575 2.10 08-5-27 26524 16261 12583 成熟生活區(qū)，性價比較 高 10 保利西子灣 松江 松江新城 上海城乾房地產開發(fā)有限 公司 320000 1.50 08-5-31 22499 14813 8524 品牌、產品為板塊標桿 序號 名稱 區(qū)域 板塊 開發(fā)商 總建規(guī)模 容積率 開盤時間 供應量 成交量 成交均價 滯銷主要原因 1 萬科中 林苑 浦東 三林 上海中林置業(yè)發(fā)展有限公司 85000 1.62 月日 套 套 18066 品牌新盤未未來推出，產品力強，性價比高，競爭加劇。 2 麗景翠 庭 寶山 西城區(qū) 上海民通置業(yè)有限公司 94701 1.43 月日 套 11套 10622 板塊選擇余地較廣，該案價格和產品均不具優(yōu)勢 3 明園小 安橋 徐匯 田林 上海安橋明園房地產 開發(fā)有限公司 87000 2.18 月日 套 套 20917 多年老盤，產品、營銷都較差， 企業(yè)品牌降至最低 4 尚海灣 豪庭 徐匯 龍華 上海鑫泰房地產發(fā)展有限公司 486000 3.23 月日 套 套 該案售樓處尚未實際開盤 總結： 產品力不強、性價比不高的滯銷 總結：小戶型、低總價市場受寵 17 項目市場 熱銷項目 小戶型產品項目普遍熱銷 品質優(yōu)勢明顯的高端項目去化較好 區(qū)域內具有價格優(yōu)勢的、性價比較高的項目去化良好 交通便利、配套成熟的板塊的項目接受度較高 滯銷項目 價格明顯高于板塊內同類項目的，銷售情況較差 地理位置較偏，配套相對較差的項目銷售情況較差 產品里較差、性價比較低的項目普遍滯銷 18 上海存量房市場分析 2008年月度總體成交情況 存量房市場在年后進入成交高峰時期 ， 量價增速顯著； 近 3個月 ， 存量房成交均價持續(xù)突破萬元 ， 已逼近 12000元 /平方米 200 8年1- 5月存量房量價走勢圖0200000400000600000800000100000012000001400000平方米02000400060008000100001200014000元/ 平方米建筑面積 1108670 574652 1163172 1155775 1145258 單價 9672 9264 10446 10662 10953 2008-01 2008-02 2008-03 2008-04 2008-0519 上海存量房市場分析 各區(qū)域存量房成交分布 1-5月 ， 存量房累計成交套數(shù) 60576套 ，成交面積 514萬平； 浦東新區(qū)位于成交面積 、 成交套數(shù)和成交總金額的第一 ， 閔行位于第二； 單套成交面積最大多數(shù)為城郊地區(qū) ， 如松江 、 青浦 、 南匯； 高檔公寓集中在盧灣 、 靜安 、 黃浦等中心城區(qū)； 區(qū)縣成交面積（）成交套數(shù)（套）成交金額（萬元）單套面積（）單套價格（ 元 / ）單套總價（萬元）寶山區(qū) 437547 6064 318509 72.2 7279 53長寧區(qū) 252240 3097 435555 81.4 17267 141崇明縣 64495 970 17662 66.5 2738 18奉賢區(qū) 213423 2513 93415 84.9 4377 37虹口區(qū) 205819 2797 255355 73