前期物業(yè)服務(wù)合同

前期物業(yè)服務(wù)合同 （住宅物業(yè)示范文本） 2005 版 上海市房屋土地資源管理局 制定 上海市工商行政管理局 前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本 使 用 說 明 1、本合同為示范文本 ,適用于住宅以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理。合同雙方當事人在簽約之前應(yīng)當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容。 2、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇 內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減。 3、本示范文本所稱的甲方為物業(yè)建設(shè)單位，乙方為物業(yè)建設(shè)單位通過招投標的方式或者經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準采用協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)。 4、本示范文本的服務(wù)期限應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理條例第二十六條“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”的規(guī)定確定。 5、根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第十八條的相關(guān)規(guī)定，本合同為甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同的組成部分。 根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理 規(guī)定第二十四條的規(guī)定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由甲方承擔。出售房屋交付之日的次月至本合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由甲方承擔。 6、在簽訂合同時，合同雙方應(yīng)當出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。 前期物業(yè)服務(wù)合同 甲 方： 上海三象房產(chǎn)發(fā)展有限公司 法定代表人： 項斌 地 址： 上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路 3797 號 聯(lián)系電話： 63901828 乙 方： 上海合生怡景物業(yè)管理有限公司 法定代表人： 李越剛 資質(zhì)等級： 三級 ， 證書編號： 滬（青浦） 0159 號 地 址： 青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)民實路 91 號 3019 室 辦公地址： 楊浦區(qū)楊樹浦路 2691 號 聯(lián)系電話： 65808387 甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就 合生 朗廷園 （物業(yè)名稱）的前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。 第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱： 合生 朗廷園 物業(yè)類型： 聯(lián)體別墅 座落位置： 青浦 區(qū) 鎮(zhèn)樂 路 199 弄 四至范圍（規(guī)劃平面圖）： 東至鎮(zhèn)樂路，西至巷業(yè)路，南至謝豐支浜河，北至鎮(zhèn)澤路 。 總建筑面積（計容積率）： 123501 平方米；其中住宅 120652 平方米。 物業(yè)構(gòu)成見附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件二。 第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項。 （一）物業(yè)共用部位的維護； （二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護； （三）公共綠化養(yǎng)護服務(wù)； （四）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)； （ 五）公共秩序的維護服務(wù)； （六）物業(yè)使用禁止性行為的管理； （七）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)； （八）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。 第三條 物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。 第四條 甲方按規(guī)定向乙方提供位于 鎮(zhèn)樂 路 199 弄 96 號樓東部 （實際門牌號正式確定后與之對應(yīng)） (建筑面積 250 平方米 )的房屋作為 物業(yè)管理辦公用房 ,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。 第五 條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準應(yīng)符合下列約定： （ 一）物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護，詳見附件三 （ 二）公共綠化養(yǎng)護服務(wù)，詳見附件四； （三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件五； （四）公共秩序的維護服務(wù)，詳見附件六； （五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七； （六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見附件八； 第六條 甲方將物業(yè)交付業(yè)主前，應(yīng)會同乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。 甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗、移交手續(xù) ，對查驗、移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認。具體內(nèi)容詳見附件九。 第七條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。 （一）住 宅： 聯(lián)體別墅 1.91 元 /月平方米； （二）商業(yè)用房： 3.50 元 /月平方米。 上述住宅（聯(lián)體別墅）物業(yè)服務(wù)收費的分項構(gòu)成如下： 1、 綜合管理服務(wù)費： 0.26 元 /月平方米 2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用： 0.35 元 /月平方米 其中：（ 1）公共部位： 0.10 元 /月平方米 （ 2）公共 照明： 0.06 元 /月平方米 （ 3）消防系統(tǒng)： 0.03 元 /月平方米 （ 4）避雷系統(tǒng)： 0.015 元 /月平方米 （ 5）弱電系統(tǒng)： 0.08 元 /月平方米 （ 6）水 景 ： 0.065 元 /月平方米 3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用： 0.21 元 /月平方米 4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用： 0.15 元 /月平方米 5、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費用： 0.40 元 /月平方米 6、其他費用： 0.54 元 /月平方米（按照上海市住宅物業(yè)服務(wù)收費標準申報表、 確認表） 第八條 自本合同生效之日的當月至物業(yè)出售并交付物業(yè)買受人之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由甲方承擔；自物業(yè)交付物業(yè)買受人之日的次月起至本合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由甲方和物業(yè)買受人按照物業(yè)出售合同的約定承擔。物業(yè)出售合同未約定或者約定不明確的，由甲方承擔。 已竣工但尚未出售的物業(yè)以及甲方未交付給業(yè)主的物業(yè)，由甲方依照本合同第七條約定的標準向乙方交納物業(yè)服務(wù)費。 第九條 前期物業(yè)管理期間，乙方按 包干制 收費形式確定物業(yè)服務(wù)費用，即由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費用。 第十條 物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按 月 （年 /季 /月）交納，業(yè)主應(yīng)在 每月的 10 日前 （每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。 逾期交納的，違約金的支付約定如下： 對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期當月之次月 1 日起按日加收應(yīng)繳費用的千分之三的 違約金。 第十一條 停車場收費分別采取以下方式： （一）露天機動車公共停車場屬于全體共有、全體業(yè)主共用，車位使用人應(yīng)按物價行政機關(guān)批準的標準向乙方交納停車費，停車的性質(zhì)屬車位租賃。 乙方可以從停車費收益（停車費收入扣除人工費、管理成本、稅收）中提 取 30%，收益的 70%暫由乙方保存，待維修資金帳戶開通后移交給業(yè)主大會納入維修資金，期間發(fā)生的保管費用與利息費用相互沖抵；如乙方車輛停放管理無收益或虧損，在本合同履行期間（前期物業(yè)管理階段）由乙方自行承擔。 （二）地下車庫停車場屬于甲方所有，甲方委托乙方管理的，乙方代為甲方收取停車費，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，乙方代甲方向車位承租使用人按物價行政機關(guān)批準的收費標準收取地下車庫車位的租賃費。 乙方有權(quán)從地下車庫車位租賃費中按 120 元 /月個的標準提取停車管理服務(wù)費。 （三）地下車庫停車場車位所有權(quán)或使用權(quán) 由業(yè)主購置的，車位的所有人應(yīng)按 120 元 /月個的標準向乙方交納停車管理服務(wù)費（具體收費標準以物價行政機關(guān)批準為準）。 （四）地上或地下非機動車車庫車位供摩托車、助動車、電瓶車、自行車、三輪車、殘疾車、手推車等停放用。無值班人員的非機動車車庫停放非機動車不收費；有值班人員的非機動車車庫停放非機動車，按照物價行政機關(guān)批準的收費標準收取。非機動車車庫停車收入和支出由乙方包干，收益和風險均由乙方承擔。 第十二條 業(yè)主或物業(yè)使用人對車輛停放有保管要求的，與乙方另行約定。 第十三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不設(shè)會所。物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施屬甲方所有的，其經(jīng)營管理收費由甲方與乙方另行約定。 第十四條 業(yè)主應(yīng)當按照下列規(guī)定籌集、使用和管理維修資金： （一）業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定交納專項維修資金； （二）專項維修資金的帳戶開通啟用和代理管理事宜，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定； （三）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時，其帳戶上的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造； （四）按照政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)定使用和管理專項維修資金。 第十五條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)： （一）在物業(yè)銷售前，應(yīng)在其制定的業(yè)主臨時公約 中向業(yè)主明示物業(yè)管 理服務(wù)收費的標準及物業(yè)裝飾裝修管理要求等事項；甲方未盡此義務(wù)而給乙方或業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)承擔賠償責任； （二）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務(wù)費用；對業(yè)主或物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為予以勸阻、制止； （三）授權(quán)乙方對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為，依照業(yè)主臨時公約的約定進行勸阻、制止； （四） 完善本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施和配套工程，包括物業(yè)的標識系統(tǒng)、公共垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾房等； （五） 審查和批準物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預(yù)算、 決算報告，監(jiān)督、檢查乙方各項方案和計劃的實施； 第十六條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)： （一）設(shè)立專門機構(gòu)負責本物業(yè)的日常管理工作，并委派具有崗位資格的人員履行本合同； （二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開展各項物業(yè)服務(wù)活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務(wù)的便利獲取不當利益； （三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費的問題； （四）及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項，如有按實結(jié) 算項目的費用收支帳目，每 12 個月公布一次。專項維修資金帳戶開通啟用后，若委托乙方管理專項維修資金的，則每 12 個月公布一次專項維修資金收支帳目； （五）結(jié)合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預(yù)算和決算報告； 第十七條 在物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生下列事由，乙方不承擔責任。 （一）因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的； （二）乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； （三）因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； （四）因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的； （五）前期物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的事項、相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)之外的事項。 （六）與相關(guān)業(yè)主、使用人沒有特別約定的事項。 （七）維修過程中相關(guān)業(yè)主、使用人不予配合而造成損失的。 （八）因發(fā)生維修、更新等相關(guān)費用不屬于物業(yè)管理收費內(nèi)容的，乙方在向甲方或相關(guān)權(quán)利人書面申請費用中，未得到及時回復(fù)而無法具體實施，由此造成損失的。 （九）因業(yè)主拒付物業(yè)管理 費，影響到乙方正常實施管理運作，致使乙方無法達到管理標準的，或無法支付相關(guān)公用事業(yè)費而造成相關(guān)公用事業(yè)部門的處罰而影響業(yè)主、使用人生活的。 第十八條 甲方違反本合同第六條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第五條約定的服務(wù)內(nèi)容和標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。 第十九條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第五條約定的服務(wù)內(nèi)容和標準的，應(yīng)以違約事項涉及并收取的服務(wù)費為基數(shù)向相應(yīng)業(yè)主支付 違約期間該違約事項的分項所涉及的服務(wù)費占該違約事項涉及服務(wù)費基數(shù)的比 例 的違約金，違約責任的認定由乙方與相應(yīng)業(yè)主共同達成一致意見，未達成一致意見的，可由相應(yīng)業(yè)主投訴、訴訟，并取得相應(yīng)權(quán)威部門的書面認定。 第二十條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，對超出標準的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付；已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方 2 倍返還。 第二十一條 甲方拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔。 第二十二條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準的，乙方有權(quán)依法解除本合同； 造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)予經(jīng)濟賠償。 第二十三條 經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)（按首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)計算規(guī)定確定）三分之二 以上通過解除本合同的，甲方應(yīng)當解除合同。 第二十四條 甲方解除合同的，乙方應(yīng)當在甲方通知的合理時間內(nèi)與甲方或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)完成交接手續(xù)。 第二十五條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在 30 日內(nèi)辦理交接手續(xù)。 第二十六條 本合同其他相關(guān)違約責任的約定： （一） / （二） / （三） / 第二十七條 本合同中下列詞語的定義是： （一）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 （ 二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 （三）物業(yè)買受人，是指物業(yè)出售合同中確定的物業(yè)購買人。 （四）物業(yè)交付使用，是指物業(yè)買受人收到甲方書面入住通知并已辦理相應(yīng)手續(xù)。物業(yè)買受人依約收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為已交付使用。 （五）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、 / 、 / 、 / 等部位。 （六 ）共用設(shè)施設(shè)備，是指： 1、一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具 / 、 / 、 / 等設(shè)備； 2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房） / 、 / 、 等設(shè)施。 （七）公共區(qū)域，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域以及整幢住宅外、物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)，由全體業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。 （八）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。 第二十八條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議。 第二十九條 補充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。 本合同、本合同的附件及補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 第三十條 本合同正本連同附件共 15 頁，一式 伍 份，甲乙雙方各執(zhí) 貳 份，一份向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。 第三十一條 本合同履行期間 ，遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。 第三十二條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商方式解決；協(xié)商不成的，向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟。 第三十三條 本合同為期 叁 年，自 2006 年 7 月 17 起至 2009 年 7 月 16 日止。 第三十四條 本合同期限未滿，若業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，本合同終止。本合同期滿，若業(yè)主大會未召開或召開后未選聘新的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的，本合同自然順延有效。 第三十五條 本合 同期限屆滿前 2 月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后 2 月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應(yīng)在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 第三十六條 本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或 / 代管。 第三十七條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。 甲方簽章：上海三象房產(chǎn)發(fā)展有限公司 乙方簽章：上海合生怡景物業(yè)管理有限公司 法定代表人（簽章）： 法定代表人（簽章）： 代表人： 代表人： 2006 年 7 月 12 日 2006 年 7 月 12 日 附件一：物業(yè)構(gòu)成 上海市青浦區(qū)鎮(zhèn)樂路 199 弄 1 棟 96 棟（具體門牌號待公安機關(guān)審批后必須附在房屋銷售合同中）。 附件二：物業(yè)規(guī)劃平面圖 附件三：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)和維修服務(wù) 項目 內(nèi) 容 運行、保養(yǎng)、維修服務(wù)要求 公 共 部 位 房屋結(jié)構(gòu) 每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查、涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。 門窗 每天巡視樓內(nèi) 公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。 樓內(nèi)墻、頂、地面 墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。 管道、排水溝、屋頂 每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通（ 6 月至 9 月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。 圍墻 每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。 道路、場地等 每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路 面 基本平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。 休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。 室外健身設(shè)施、兒童樂園等 每日一次巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外。 安全標志等 對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指 示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常。 公 共 照 明 公燈 及時修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道 燈、街坊燈亮燈率在 99%以上。 景觀節(jié)日彩燈 保持燈具完好，亮燈率在 99%以上。 公共電氣柜 每日一次巡查室內(nèi)、室外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)、室外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。 消 防 系 統(tǒng) 消防設(shè)施、設(shè)備 1、消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。 3、每天檢查火警功能、報警功能是否正常。 4、每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次 ，不合格的應(yīng)當調(diào)換。 5、每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。 6、每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。 避 雷 避雷設(shè)施 每年二次檢查避雷裝置， 18 層以上的樓宇每年應(yīng)測試一次，保證其性能符合國家相關(guān)標準。 弱 電 系 統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng)（可視） 不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其 24 小時運行正常，對講主機選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（圖像）清晰，對講分機開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。 住戶報警 不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其小時運行正常，中心 報警控制主機應(yīng)能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。 周界報警 24 小時設(shè)防并正常運行，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。 監(jiān)視系統(tǒng) 不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備小時正常運行，能清楚 顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。 電子巡更 根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，不定期進行調(diào)試與保養(yǎng)，保證正常運行，保持巡更時間、地點、人員和順 序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 水景（動力） 1、每周一次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，損壞及時修復(fù)，保證其正常運行。 2、重大節(jié)日前應(yīng)對景觀設(shè)施進行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項設(shè)施運行正常。 保險費 由業(yè)主大會與物業(yè)公司協(xié)商確定。 附件四：公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù) 項目 服務(wù)內(nèi)容 養(yǎng)護要求（植物） 草 坪 修剪 草坪常年保持平整，邊緣清晰，草高不超過 6cm。 清雜草 及時清除雜草 ,做到基本無雜草。 灌、排水 常年保持有效供水，草地充分生長，有覆沙調(diào)整，地形平整、流暢。 施肥 按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥二 到 三遍。 病蟲害防治 預(yù)防為主、綜合治理，嚴格控制病蟲害。 其它 綠草如茵 ,斑禿黃萎低于 5%。 樹 木 修剪 喬、灌木修剪每年三遍以上，無枯枝、萌蘗枝；籬、球、 造型植物按生長情況，造型要求及時修剪，做到枝葉茂密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀援植物修剪、整理及時，每年三次以上，基本無枯枝。 中耕除草、松土 常年土壤疏松通透，無雜草。 施肥 按植物品種、生長、土壤狀況適時適量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施復(fù)合肥二遍，滿足植物生長需要。 病蟲害防治 預(yù)防為主、生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于 5%。 扶正、加固 樹木基本無傾斜。 其它 喬灌木生長健壯，樹冠完整，形態(tài)優(yōu)美；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長茂盛，無缺枝、空擋。 花 壇 花 境 布置 每年中有四次以上花卉布置，四季有花。 灌、排水 保持有效供水，無積水。 補種 缺枝倒伏及時補種。 修剪、施肥 及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾。每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次，盛花期追肥適量。 病蟲害防治 適時做好病蟲害防治。 附件五：物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù) 項目 服務(wù)內(nèi)容 服 務(wù) 標 準 樓 內(nèi) 公 共 區(qū) 域 地面和墻面 地面每日循環(huán)清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養(yǎng)一次，保持材質(zhì)原貌，干凈、有光澤。 樓梯扶手、欄桿、窗臺 每日擦抹一次，保持干凈、無灰塵。 消防栓、指示牌等公共設(shè)施 隔日擦抹一次，表面干凈、無灰塵、無污漬。 天花板、公共燈具 每半月除塵一次，目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。 門、窗等玻璃 保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。 天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 垃圾收集 按樓層設(shè)置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 電梯轎廂 每日循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。 樓 外 公 共 區(qū) 域 道路地面、綠地、明溝 道路、地面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。 公共燈具、宣傳欄、小品等 每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮 清潔（ 2 米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。 水景 打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物；定期對水體投放藥劑或進行其它處理，保持水體無異味。 垃圾廂（房） 有先進的垃圾處理方式（如分類收集垃圾、壓縮垃圾、生物分解有機垃圾等），對垃圾廂（房）循環(huán)保潔，垃圾廂（房）整潔、干凈、無異味，滅害措施完善。 果皮箱、垃圾桶 合理設(shè)置。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 消毒滅害 每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次，每半年滅鼠一次。 附件六：公共區(qū)域秩序的維護服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容 服 務(wù) 要 求 人員要求 （ 1）專職保安人員，以中青年為主， 45 周歲以下的人員占總數(shù) 60%以上，身體健康，工作認真負責并定期接受培訓(xùn)。 （ 2）能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。 （ 3）上崗時佩帶統(tǒng) 一標志，穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。 （ 4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。 門崗 （ 1）各出入口 24 小時值班看守，其中主出入口雙人值勤， 6:00-20:00 立崗，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 （ 2）對外來人員進入小區(qū)，通過對講系統(tǒng)聯(lián)系住戶，決定是否放行。 （ 3）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 巡邏崗 （ 1）保安人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每二小時巡查一次 ，重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、樓層和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。 （ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 技防設(shè)施和救助 （監(jiān)控崗） （ 1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警（全封閉）、住戶（ 100%安裝）報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設(shè)施， 24 小 時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。 （ 2）監(jiān)控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。 （ 3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于 1 次的應(yīng)急預(yù)案演習。 車輛管理 （ 1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。 （ 2）有專職人員 24 小時巡視和協(xié)助停車事宜。 （ 3）收費管理的車庫應(yīng) 24 小時有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視，地面、墻面按車輛道路行 駛要求設(shè)立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車庫場地每日清潔一次，無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 附件七：物業(yè)使用禁止性行為的管理 1、見附件八：綜合管理服務(wù)之“日常管理與服務(wù)”第（ 4）、（ 16）條； 2、根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理條例、上海市住宅物業(yè)管 理規(guī)定等法規(guī)規(guī)定的禁止性行為條款及法律責任的規(guī)定進行管理。 附件八：綜合管理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容 服 務(wù) 要 求 管理處設(shè)置 （ 1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。 （ 2）辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。 （ 3）配置辦公家具、電話、 傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)施及辦公用品。 管理人員要求 （ 1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有二年以上小區(qū)經(jīng)理任職經(jīng)歷。 （ 2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。 （ 3）適當配備具有外語會話能力的管理人員。 服務(wù)時間 周一至周日每天 12 小時在管理處進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。 日常管理與服務(wù) （ 1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求。 （ 2） 24 小時受理業(yè)主或使用人報修。接到任何報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理（預(yù)約除外）。 （ 3）對業(yè)主或使用人的投訴在 24 小時內(nèi)答 復(fù)處理。 （ 4）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸阻、制止或報告。 （ 5）建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，做到運作規(guī)范，賬目清晰。 （ 6）建立完善的檔案管理