某知名大酒店?duì)I銷推廣策劃方案

SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 目 錄 第一章 目標(biāo)消費(fèi)群篇 .1 第二章 品牌篇 .4 第三章 樓盤全方位品牌識(shí)別系統(tǒng) .8 第四章 銷售執(zhí)行方案篇 .9 第五章 營(yíng)銷中心及工地案場(chǎng)策略篇 . 13 第六章 營(yíng)銷推廣策略篇 . 16 第七章 營(yíng)銷推廣階段劃分總表 . 25 第八章 商鋪推廣策略 . 38 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 1 第一章 目標(biāo)消費(fèi)群篇 目標(biāo)客群定位 一、產(chǎn)權(quán)式酒店目標(biāo)客戶群體定位 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟(jì)能力的投資客才會(huì)購(gòu)買。但是由于這一物業(yè)類型 總價(jià)較低，介入門檻也相應(yīng)較低，尤其是相對(duì)于商鋪物業(yè)投資而言。因此，產(chǎn)權(quán)式酒店潛在的客群面比較廣，我們將本案的產(chǎn)權(quán)式酒店定位于： 一大基礎(chǔ)市場(chǎng) + 兩大機(jī)會(huì)市場(chǎng) 基礎(chǔ)市場(chǎng) ： 揚(yáng)州本地的中、小投資客 (揚(yáng)州本地中堅(jiān)階層，具有一定社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) ： 常駐揚(yáng)州的周邊投資客。來(lái)自南京、揚(yáng)州 江都、儀征、高郵等周邊城市在揚(yáng)州的經(jīng)商戶、投資人。 海外投資客。這里主要指的是臺(tái)灣投資客。揚(yáng)州擁有較多的臺(tái)資企業(yè)，利用公司臺(tái)資的背景、通過(guò)一定的關(guān)系可以達(dá)到爭(zhēng)取一定的海外投資市場(chǎng)。 二、寫字樓目標(biāo)客戶群體定位 隨著揚(yáng)州火車站的開通以及潤(rùn)揚(yáng)大橋的即將通車，外地企業(yè)進(jìn)揚(yáng)和新三資企業(yè)的辦公需求會(huì)有較大上升，因此商務(wù)寫字樓的潛在需求市場(chǎng)在進(jìn)一步擴(kuò)大，目前揚(yáng)州還沒(méi)有真正意義上的高檔寫字樓，許多中小型的企業(yè)大多以租賃的形式承租一些商住性質(zhì)的物業(yè)作為其辦公場(chǎng)所，從調(diào)查分析來(lái)看，我司將主要客群構(gòu)成鎖定在貿(mào)易、咨詢、投資、廣告、聯(lián)絡(luò)處 (辦事處 )、裝飾設(shè)計(jì)、電子通訊、 IT 網(wǎng)絡(luò)等行業(yè)。這些企業(yè)的主要客戶及業(yè)務(wù)往來(lái)大多集中在揚(yáng)州的核心區(qū)域，他們是項(xiàng)目最主要的客群，預(yù)計(jì)會(huì)占總成交量的60以上。 按購(gòu)買的用途我們將寫字樓的客群分為以下兩類 ： 1、自用型客戶 對(duì)于本案我們建議 25 27 層設(shè)置為整體不分隔的形式，以求以旗艦型的大型公司入駐形成對(duì)整體辦公氛圍的帶動(dòng)。這樣本案的產(chǎn)品會(huì)存在超大面積產(chǎn)品和 SOHO 中小面積產(chǎn)品共存的情況，這兩類客群我們將分開進(jìn)行論證與捕捉。 1）普通型 SOHO 中小面積產(chǎn)品的客群分析 【客群分類】 ： 根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研分析，我司將這一類目標(biāo)客群定位為三類，即 民營(yíng)企業(yè) 、 三資企業(yè) 、 合伙制機(jī)構(gòu) 和 自由人 。 民營(yíng)企業(yè)： 揚(yáng)州本地民營(yíng)企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu) 自用型客戶 投資型客戶 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 2 三資企業(yè)： 揚(yáng)州本地三資企業(yè)、外地民營(yíng)企業(yè)常駐機(jī)構(gòu) 合伙制機(jī)構(gòu)： 揚(yáng)州本地中小客戶 自由人： 個(gè)人工作室 【客群行業(yè)】：現(xiàn)階段傳統(tǒng)行業(yè)將占比較大的份額，但新興行業(yè) (IT 業(yè)、廣告業(yè)、咨詢業(yè)等 )的力量不容忽視。 【客群來(lái)源】 ： 揚(yáng)州本地企業(yè) 、 周邊縣級(jí)市（江都、儀征、高郵），南京地區(qū)來(lái)?yè)P(yáng)投資經(jīng)商者 、 外地企業(yè)駐揚(yáng)機(jī)構(gòu) 2）超大面積需求型的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán) 【客群分類】 ： 這一類型的企業(yè)是揚(yáng)州知名企業(yè)集團(tuán)，由于數(shù)目相當(dāng)小，具有極強(qiáng)的可指性。他們是各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，除了對(duì)面積需求較大之外，對(duì)于產(chǎn)品的硬件設(shè)施要求也比較高。 這一類客戶往往由于實(shí)力雄厚大眾傳播效力不大，適合采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn) (ONE TO ONE)的直效營(yíng)銷模式（整合營(yíng)銷策略中有述） 【客群行業(yè)】： 行業(yè)廣泛，各個(gè)行業(yè)的領(lǐng)先者，重點(diǎn)是新興服務(wù)業(yè) (金融、保險(xiǎn)、 IT、科技、外貿(mào)等 )大型公司 【客群來(lái)源】 ： 揚(yáng)州知名大型公司 、國(guó)內(nèi)知名公司揚(yáng)州分公司、海外駐揚(yáng)辦事機(jī)構(gòu)等 2、投資型客戶 【客群分類】 ： 本地人將占有相當(dāng)比重；是揚(yáng)州的中上階層，具有一定的社會(huì)地會(huì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 1）長(zhǎng)期投資者 ： 追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入；一般有專門的投資資金；外省市人將占有相當(dāng)比重；抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 2）過(guò)程投資者： 機(jī)會(huì)主義者，短線操作，具有一定干擾作用 3）策略儲(chǔ)備者 ： 主要是高成長(zhǎng)型企業(yè)，用來(lái)為公司發(fā)展和規(guī)模擴(kuò)張進(jìn)行策略性儲(chǔ)備，但比例會(huì)較小。 【客戶來(lái)源】： 揚(yáng)州本地及周邊城市、外地投資客、 海外投資者 （臺(tái)灣） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 3 XX 臺(tái)大酒店客戶構(gòu)成圖 自用型客戶 投資型客戶 寫字樓 民營(yíng)企業(yè) 三資企業(yè) 合伙制機(jī)構(gòu)和自由人 長(zhǎng)期投資者 過(guò)程投資者 策略儲(chǔ)備者 基礎(chǔ)市場(chǎng) 機(jī)會(huì)市場(chǎng) 海外投資客 常駐揚(yáng)州的周邊投資客 揚(yáng)州本地的中、小投資客 產(chǎn)權(quán)式酒店 客戶群體 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)集團(tuán) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 4 第二章 品牌篇 案名： XX臺(tái)大酒店 XX 臺(tái)大酒店賣點(diǎn)體系 揚(yáng)州新城中心區(qū) 新?lián)P州第一高樓 一期公園式商業(yè)物業(yè) 多功能國(guó)際會(huì)議中心 揚(yáng)州最大的城市公園 (開放式市民廣場(chǎng) ) 產(chǎn)權(quán)式酒店 (ROI 7%、保證金、 5 年后 108%超值回購(gòu) ) SOHO(酒店式管理共享 ) 頂級(jí)名流城市會(huì)所 &XX 臺(tái)大酒店國(guó)際名流俱樂(lè)部（會(huì)員制） XX臺(tái)美食中心、 XX 臺(tái)休閑中心、夜總會(huì)、健身中心、咖啡廳、西餐廳、游泳池、露天啤酒花園 Best WesternTM 最佳西方國(guó)際酒店集團(tuán) 全球合作伙伴 酒店全球顧問(wèn) 全球最大酒店連鎖機(jī)構(gòu) 金皇冠國(guó)際俱樂(lè)部（會(huì)員制） ARSATM 亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員 度假地酒店訂房 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 5 賣點(diǎn)體系樹形圖 XXX大酒店 揚(yáng)州新城中心區(qū) 揚(yáng)州最大的城市公園(開放式市民廣場(chǎng) ) ARSATM 亞洲酒店資源交換聯(lián)盟 會(huì)員 一期公園式商業(yè)物業(yè) 多功能國(guó)際會(huì)議中心 頂級(jí)名流城市會(huì)所 (配套 ) 頂級(jí)名流城市會(huì)所 &XX大酒店國(guó)際名流俱樂(lè)部（會(huì)員制） SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 6 產(chǎn)品定位 :酒店名流 CLUB 定位闡釋 此定位是基于產(chǎn)品賣點(diǎn)的核心提煉。 物業(yè) 客戶欲望 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)三極聯(lián)動(dòng)，集成發(fā)力。 解決了復(fù)合性業(yè)態(tài)從產(chǎn)品角度描摹比較困難的問(wèn)題人。 具有極強(qiáng)的引向性，直接刺激客戶的心理欲望，使項(xiàng)目的高檔形象深入人心。 將體驗(yàn)引入本項(xiàng)目，以城市名流俱樂(lè)部 (CLUB)為依托，具有新經(jīng)超出單一物業(yè)形態(tài)，附加值更高，具有新經(jīng)濟(jì)色彩。 此定位識(shí)別性強(qiáng)，核心概念傳達(dá)到位，形象飽滿易于接受。 定位備選方案 城市名流新取向 揚(yáng)州頂級(jí)酒店式物業(yè) 揚(yáng)州頂級(jí)復(fù)合式酒店物業(yè) 流行推廣語(yǔ) 我我 在在 揚(yáng)揚(yáng) 州州 之之 巔巔 世世 界界 在在 我我 腳腳 下下 流行推廣語(yǔ)闡釋 城市實(shí)力階層的客戶導(dǎo)向決定廣告語(yǔ)必須符合他們的價(jià)值取向 使他們認(rèn)同并選擇本項(xiàng)目莫如將這一階層的優(yōu)越感與本項(xiàng)目形象有機(jī)嫁接 將本項(xiàng)目高度的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致，在短時(shí)間內(nèi)迅速建立知名度 備選流行推廣語(yǔ) 讓居住投資成為享受 城市名流核心圈 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra XX臺(tái)大酒店品牌圣殿 來(lái)鶴臺(tái)大酒店 國(guó)際感、身份感、文化感 案名 品牌調(diào)性 揚(yáng)州新城中心地段 揚(yáng)州第一高樓 最佳西方品牌聯(lián)盟 揚(yáng)州最大城市公園 產(chǎn)權(quán)式酒店、SOHO 酒店 名流 CLUB 產(chǎn)品定位 城市會(huì)所，名流俱樂(lè)部 一期公園商業(yè)物業(yè) 廣告策略 / 大眾媒介 / 創(chuàng)新媒介 / 公關(guān)活動(dòng) 我在揚(yáng)州之巔，世界在我腳下 流行推廣語(yǔ) 傳播手段 支持點(diǎn) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 8 第三章 樓盤全方位品牌識(shí)別系統(tǒng) XX 臺(tái)大酒店品牌識(shí)別系統(tǒng)（ VIS）調(diào)性規(guī)劃 詳細(xì)： VIS 見(jiàn)附件清單 來(lái)鶴臺(tái)大酒店 品牌識(shí)別系統(tǒng) （ VIS） 國(guó)際感 身份感 時(shí)代感 文化感 大氣 獨(dú)特 輝煌 沉穩(wěn) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 9 第四章 銷售執(zhí)行方案篇 第一部分 銷售控制計(jì)劃 一、 入市時(shí)機(jī)的選擇 建議 04 年 9 月份先期以產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)入蓄水期， 05 年 3 月份正式開盤 市場(chǎng)周期 工程進(jìn)度 銷售準(zhǔn)備 注釋： 本時(shí)間確定，以按原計(jì)劃 05年 2 3月取得預(yù)售許可證為前提。若因工期、預(yù)售證取得時(shí)間等原因提前或滯后，則此時(shí)間左右調(diào)整。以下類同。 8 月份考慮媒體開始投入， 10 月銷售進(jìn)場(chǎng)。 二、銷售周期安排 銷售周期控制表 事件 時(shí)間 2004 年 2005 年 2006 年 備 注 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 工程進(jìn)度 樁基工程 出正負(fù)零時(shí)間 裙樓竣工 樣板間設(shè)計(jì)制作 樣板間提前 設(shè)計(jì)制作 主體封頂 交付使用 營(yíng)銷進(jìn)度 銷售進(jìn)場(chǎng) 工程進(jìn)入施工、辦理相關(guān) 手續(xù)時(shí)銷售進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行蓄水 拿預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)式酒店蓄水 產(chǎn)權(quán)式酒店開盤 以銷售證取得時(shí)間確定開盤時(shí)間 產(chǎn)權(quán)式酒店強(qiáng)銷 利用 5月黃金期發(fā)力銷售 產(chǎn)權(quán)式酒店持銷 酒店銷售在10月份達(dá)到70 產(chǎn)權(quán)式酒店掃尾 酒店銷售達(dá) 到 91 寫字樓蓄水 酒店銷售50后啟動(dòng)寫字樓蓄水 寫字樓開盤 選擇封頂后正式開推寫字樓 寫字樓強(qiáng)銷 10月分黃金周發(fā)力推廣 寫字樓持銷 寫字樓交付前達(dá)到 80 寫字樓掃尾 寫字樓銷售達(dá)到 91 商鋪推廣 裙樓竣工后即可推廣商鋪 春交會(huì) 秋交會(huì) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 三、資金回籠計(jì)劃 XX 臺(tái)銷售及回款計(jì)劃表 時(shí)間 工程進(jìn)度 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫字樓 商業(yè)裙樓 銷售進(jìn)度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度（ M2） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 2004 年 10 月 2005 年 1 月 出正負(fù)零 2005 年 3 月 50 15.6 500 2005 年 4 月 42 13.1 400 2005 年 5 月 42 13.1 400 2000 12.5 480 2005 年 6 月 42 13.1 400 2005 年 7 月 28 8.8 300 12 13.3 200 2005 年 8 月 主體封頂 20 6.2 200 8 8.9 150 4000 25 1680 2005 年 9 月 18 5.6 200 10 11.1 200 2005 年 10 月 17 5.3 4600 12 13.3 950 2000 12.5 1920 2005 年 11 月 16 5 1800 10 11.1 850 2005 年 12 月 16 5 1200 8 8.9 650 2006 年 1 月 4 1.3 500 3 3.4 300 2006 年 2 月 主體竣工 4 1.3 500 4 4.4 200 4000 25 1680 2006 年 3 月 7 2.2 400 5 5.6 290 2006 年 4 月 7 2.2 400 5 5.6 350 2006 年 5 月 7 2.2 500 5 5.6 400 2000 12.5 1920 2006 年 6 月 500 4 4.4 338 2006 年 7 月 600 4 4.4 400 2006 年 8 月 550 2000 12.5 1920 合計(jì) 320 100 13400 90 100 5828 16000 100 9600 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 11 說(shuō)明 ： 1、 產(chǎn)權(quán)式酒店參考數(shù)據(jù)：面積： 20000 平方米；單價(jià)： 6700 元 /平方米；套數(shù)： 320 套；單套面積： 62.5 平方米 2、 寫字樓參考數(shù)據(jù)：面積： 12400 平方米；單價(jià)： 4700 元 /平方米；套數(shù)： 90 套；單套面積： 137.77 平方米 3、 主樓裙房參考數(shù)據(jù)：面積： 16000 平方米，單價(jià)： 6000 元 /平方米 4、 首付款參考比例：產(chǎn)權(quán)式酒店： 25%、寫字樓： 30%,主樓裙房 :40% 5、 主體封頂當(dāng)月辦理按揭貸款手續(xù)，按揭款隔月發(fā)放，主樓裙房的尾款則按時(shí)間段劃分，前期尾款在后期銷售回款里體現(xiàn) 以上說(shuō)明以目前揚(yáng)州市場(chǎng)操作流程為參考（首付 20%簽約，按揭款手續(xù)辦完隔月發(fā)放） 四、投資模擬 個(gè)人商業(yè)用房貸款萬(wàn)元還款表 借款期限 期數(shù) 年利率(%) 月利率( ) 月還款額 本利和 利息和 利息占比 1 12 5.31 4.425 到期一次還本付息 2 24 5.49 4.575 440.911641 10581.88 581.88 5.82% 3 36 5.49 4.575 301.913916 10868.9 868.90 8.69% 4 48 5.58 4.650 232.929517 11180.62 1180.62 11.81% 5 60 5.58 4.650 191.381096 11482.87 1482.87 14.83% 6 72 5.76 4.800 164.598325 11851.08 1851.08 18.51% 7 84 5.76 4.800 144.937725 12174.77 2174.77 21.75% 8 96 5.76 4.800 130.248814 12503.89 2503.89 25.04% 9 108 5.76 4.800 118.874114 12838.40 2838.40 28.38% 10 120 5.76 4.800 109.819111 13178.29 3178.29 31.78% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 12 個(gè)人投資分析：產(chǎn)權(quán)式酒店 金融投資 單價(jià)（暫定） 6700 元 /每平方米 面積（例） 62.5 平方米 總價(jià) 418750 元 貸款額（按總額 50%計(jì)算） 209375 元 前 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后約 250000 元 后 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后大于 330000 元 收益分析 10 年內(nèi)收回本金 每套的產(chǎn)權(quán)式酒店以 40 萬(wàn) 銀行按揭以總金額的 50%計(jì)算 ,則貸款額為 20 萬(wàn) 以 5年計(jì)算 ,20 萬(wàn)貸款的總利息為 1482.87 20=29657.4 元 所以 5 年的本金和利息總額為 400000 29657.4=429657.4 元 如果按 40萬(wàn)存銀行 ,按 5年整存整取 ,年利率 2.79%計(jì)算 ,則 5年的稅后利息為 44640元 則 5年的本金和利息總額為 400000 44640=444640 元 如果按 20 萬(wàn)存銀行 , 5 年整存整取 ,年利率 2.79%計(jì)算 ,20 萬(wàn)按商業(yè)貸款利率 5 年5.58%利率放貸 ,則利息為 22320 29657.4=51977.4 元 則 5年則 5 年的本金和利息總額為 400000 51977.4=451977.4 元 其收益如下： 年投資回報(bào)率按 7%計(jì)算 每年的投資回報(bào)金額為 40 7%=2.8 萬(wàn) /年 ,5 年的投資回報(bào)為 2.8 5=14 萬(wàn) 5年后 ,按實(shí)際成交額的 108%回購(gòu) ,則金額為 40 108%=43.2 萬(wàn) 總收益為 14+(43.2 40)=17.2 萬(wàn) 扣除銀行貸款利息 172000 29657.4=142342.6 元 如果按扣除銀行儲(chǔ)蓄利息和存貸組合利息 ,則分別為 172000-44640=127360 元 172000-51977.4=120022.6 元 所以總實(shí)際收益率分別為 35.59%31.84%30.01% SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 13 第五章 營(yíng)銷中心及工地案場(chǎng)策略篇 一、 現(xiàn)場(chǎng)包裝組件 現(xiàn)場(chǎng)包裝基調(diào)： 1）、主題概念的提純 建議現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格圍繞一個(gè)主題，避免過(guò)于雜亂，樹立項(xiàng)目的高端領(lǐng)先形象。 2）、主題風(fēng)格建議：以售樓處為核心進(jìn)行延展，將其包裝成一個(gè)城市名流體驗(yàn)館（ CLUB、 BAR、 LOFT 等形式） 樣板組件： 1. 售樓處 2. 樣板房 3. 看樓通道：信息發(fā)布通道、銷售通道、參觀通道 4. 環(huán)境、綠化、門前廣場(chǎng) 5. 夜間藝術(shù)照明 道具組件： 1. 模型 2. 展板 3. 吊旗、彩旗 4. 各功能分區(qū)及房間的標(biāo)識(shí)牌 5. 燈桿旗 6. 看樓專車 7. 燈箱廣告 8. 道旗 9. 方向指示牌 10.圍墻廣告 11.戶外形象廣告（高炮、大牌等） 12.條幅 13.升空氣球 14.多媒體影音設(shè)備 15.洽談桌椅 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 14 全方位的現(xiàn)場(chǎng)展示 建議設(shè)立兩處銷售中心，一處賣場(chǎng)展示中心，承擔(dān)功能各有側(cè)重，有利于人氣的營(yíng)造和客戶的積累，同時(shí)可以提高項(xiàng)目的層次。 樣板間的力量不容忽視 案場(chǎng)售樓處： 全方位塑造項(xiàng)目高端形象， 利用案場(chǎng)感知性強(qiáng)的特點(diǎn) ，將其打造成城市名流體驗(yàn)中心 ，使我們的銷售中心在揚(yáng)州獨(dú)樹一幟，強(qiáng)烈吸引我們的目標(biāo)客戶群。 十大核心做點(diǎn)： 1. 銷售中心利用原售樓中心改建 2. 銷售中心建議采用 BAR 的概念，將室內(nèi)環(huán)境布置成文化氣息濃郁的名流體驗(yàn)館。 3. 整體布局要舒適、放松，有意減少賣場(chǎng)的生硬氛圍，減客戶的潛在抗拒心理。 4. 售樓處合理設(shè)置功能分區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目展示建議區(qū)建議放在集中的一塊。 5. 沙盤、模型、 POP、展板等展示用品要與整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 6. 室內(nèi)設(shè)置一處飲食區(qū)，放置咖啡、茶、飲料、小點(diǎn)心等，方便客戶取用并烘托氛圍。 7. 設(shè)置 VIP 區(qū)，供大客戶洽談使用，位置于普與通洽談區(qū)保持一定距離。 8. 燈光、室內(nèi)藝術(shù)品裝飾與裝修公司充分溝通，突出實(shí)用性與品味感。 9. 背景音樂(lè)：高雅、緩和、舒暢。 10. 案場(chǎng)銷售中心以后可作城市名流俱樂(lè)部主題沙龍常駐場(chǎng)所。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 15 市中心售樓處 ： 建議在市中心設(shè)立銷售中心，利用市中心的便利交通及巨大人流量，迅速建立領(lǐng)導(dǎo)品牌知名度，激發(fā)“眼球”效應(yīng)，將買家引導(dǎo)到現(xiàn)場(chǎng)。 三項(xiàng)原則： 1. 以實(shí)效為主，突出賣場(chǎng)氛圍。 2. 與案場(chǎng)售樓處形成互補(bǔ)，于市中心中截流客戶，于案場(chǎng)銷售中心堅(jiān)定客戶信心，從而鎖定客戶。 3. 市中心 售樓處的裝飾功能適度弱化，以項(xiàng)目形象展示功能、洽談功能為主。 樣板間 五項(xiàng)要點(diǎn)： 1. 樣板間的總體感覺(jué)需要符合國(guó)際化的水準(zhǔn)，裝修風(fēng)格需統(tǒng)一化 2. 樣板間裝修的標(biāo)準(zhǔn)須與交付標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，便于客戶對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的想象，同時(shí)增強(qiáng)購(gòu)買信心 3. 樣板間的通道非常關(guān)鍵，通道的布置需要油畫、植物、帷幔點(diǎn)綴。 4. 樣板間導(dǎo)示部分專業(yè)化處理，既有親和力也不免起到提示的作用 5. 樣板間建議選擇具有代表型的產(chǎn)權(quán)式酒店戶型以及商務(wù)寫字樓戶型 市中心外賣場(chǎng) 三個(gè)要點(diǎn)： 1. 市中心文昌閣是人流量非常大的地方，也是有錢人經(jīng)常購(gòu)物的場(chǎng)所，所以信息傳播范圍非常大，考慮在“金鷹”或“時(shí)代廣場(chǎng)“內(nèi)做賣場(chǎng)，可以在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)迅速積累人氣。 2. 展示地點(diǎn)金鷹或時(shí)代廣場(chǎng)在一樓較顯著位置。 3. 展示時(shí)間為自蓄水期開始，一年左右。 工地案場(chǎng)及銷售中心外圍包裝 1. 圍墻及看板：利用項(xiàng)目周邊圍墻以及室內(nèi)看板板效果，突出展示本案的賣點(diǎn)，形成樓盤品質(zhì)的展現(xiàn)。夜間要亮燈。 2. 銷售中心導(dǎo)示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導(dǎo)示牌增加街面的引導(dǎo)。 3. 銷售中心門頭、外墻：做出品質(zhì)感，彰顯項(xiàng)目形 象。 4. 沿街燈柱 （ 邗江大道與文昌西路）：增加現(xiàn)場(chǎng)的引導(dǎo)，同時(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的氛圍。進(jìn)一步傳遞銷售信息 5. 環(huán)境改善：尤其要注意設(shè)立車行入口，保證看房通道的暢通 6. 邗江大道與文昌西路交匯路口的導(dǎo)示牌：將人流引導(dǎo)入現(xiàn)場(chǎng)。 7. 戶外大牌（原 XX臺(tái)一期樓頂）：迅速封殺文昌西路及邗江大道往來(lái)人流。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 16 第六章 營(yíng)銷推廣策略篇 一、營(yíng)銷推廣總戰(zhàn)略 在消費(fèi)者認(rèn)知中創(chuàng)造第一位置 塑造揚(yáng)州名流圈層 二、營(yíng)銷推廣總方針 整合營(yíng)銷策略 目標(biāo)市場(chǎng) 城市名流 產(chǎn)權(quán)式酒店 SOHO 品牌組合賣點(diǎn) 尊崇、 身份訴求 體現(xiàn)綜合 品質(zhì)優(yōu)勢(shì) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 17 整合營(yíng)銷策略一 概念營(yíng)銷策略 針對(duì)本案的主題定位，通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店、 SOHO，揚(yáng)州新高度、公園商業(yè)，最佳西方品牌聯(lián)盟等概念營(yíng)銷來(lái)增加本案的獨(dú)特性，使 XX 臺(tái)大酒店在未來(lái)巨大的市場(chǎng)供應(yīng)中脫穎而出。 引發(fā)關(guān)注 軟文配合跟進(jìn)，對(duì)概念進(jìn)行初步的說(shuō)明，將信息準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)客戶。 大量的媒體曝光，提高概念出現(xiàn)的頻率。 通過(guò)人員推廣等最為直接的方式向目標(biāo)客戶重點(diǎn)闡述概念所提供 的價(jià)值，促進(jìn)購(gòu)買。 與事件營(yíng)銷相結(jié)合，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行說(shuō)服與教育。 促進(jìn)購(gòu)買 說(shuō)服教育 廣泛認(rèn)知 必要性 競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì) 硬件差異小 客戶對(duì)于產(chǎn)品附加價(jià)值的追求 概念的成功教育與說(shuō)服 是成敗關(guān)鍵。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 18 整合營(yíng)銷策略二 事件營(yíng)銷策略 事件營(yíng)銷的手段相對(duì)于其他營(yíng)銷手段而言將發(fā)揮其關(guān)鍵性地推波助瀾的作用。通過(guò)圍繞本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，熱點(diǎn)，賣點(diǎn)所組織的一系列活動(dòng)來(lái)深化信息的傳播，加強(qiáng)與消費(fèi)者的互動(dòng)交流，制造社會(huì)熱點(diǎn)，吸引媒體關(guān)注，提高報(bào)道效率。 “煙花三月下?lián)P州 ”，每年公歷 5月 1日 5日，揚(yáng)州市都舉行 “煙花三月旅游節(jié) ” 每年 9月 8日 10月 8日在揚(yáng)州舉行的 “二分明月文化節(jié) ” 揚(yáng)州最大的城市公園開放儀式 XX臺(tái)大酒店樓盤解析會(huì) 針對(duì)海外購(gòu)房團(tuán)及臺(tái)商的公關(guān)活動(dòng) Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動(dòng) ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動(dòng) 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與投資回報(bào)說(shuō)明會(huì) 產(chǎn)權(quán)式酒店專家研討會(huì) 公眾紀(jì)念日 事件炒作 細(xì)節(jié)是成敗的關(guān)鍵 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 19 整合營(yíng)銷策略三 直效營(yíng)銷策略 直效營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷方式相比，更為注重針對(duì)個(gè)體的單獨(dú)溝通以及產(chǎn)生顧客立即回復(fù)信息的能力。有著較強(qiáng)的針對(duì)性，是大眾營(yíng)銷手段不可或缺的有效補(bǔ)充，比較適合高端人群的推廣。本案在直效營(yíng)銷的過(guò)程中突出 XX臺(tái)大酒店的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)升值的訴求，通過(guò)與客戶直接的信息溝通加強(qiáng)與目標(biāo)客戶的交流并促成交易同時(shí)以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)鼓勵(lì)客戶帶動(dòng)其他客戶購(gòu)買以實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)客戶開發(fā)模式。 建議主要選擇載體： 直復(fù)營(yíng)銷除了電話，直郵等特殊手段以外，其他任何廣告媒介都可以作為直郵廣告的載體，在廣告過(guò)程中關(guān)鍵是要求顧客回復(fù)信息，即鼓勵(lì)他們打電話獲取信息或直接到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢。 尋找目標(biāo)客戶群 定期發(fā)送樓盤信息 回收顧客回復(fù)信息 有效鼓勵(lì)客戶回復(fù) 是成敗的關(guān)鍵 現(xiàn)有信息，數(shù)據(jù)庫(kù) (銷售中心配備軟硬件 )； 通過(guò)其他媒體廣告的客戶回復(fù) 收集信息（報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等） 了解顧客獲取信息的渠道 ，并讓客戶選擇今后方便 溝通的方式與希望了解的 信息。 滿足客戶個(gè)性化的需求。 電話、 DM、概念讀本、投資回報(bào)冊(cè)、手機(jī)短信、夾報(bào) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 20 三、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算及劃分 推廣總費(fèi)用： (4700 元 /m2 12400m2+6700/m2 20000m2 ) 2 = 3,845,600 萬(wàn)元 （注：推廣費(fèi)用按 2計(jì)提） 推廣費(fèi)用分配方案 項(xiàng) 目 占總支出比例 分項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算 售樓處翻新（包括售樓處重新布置、家具及電器等） 4% 銷售道具（辦公用品、模型、效果圖、模型、展架等） 2% 報(bào)紙、雜志 20% 戶外媒體 22% 樓書、 DM 3% SP 及公關(guān)活動(dòng) 22% 房展會(huì) 10% 三維動(dòng)畫 1% 電視、電臺(tái) 8% 網(wǎng)站建設(shè)及維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)廣告 1% 禮品費(fèi)用 2% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5% 費(fèi)用匯總 100.00% 營(yíng)銷費(fèi)用各階段劃分 類別 預(yù)熱期 升溫期 強(qiáng)銷期 延銷期 清盤期 比例 30% 20% 35% 10% 5% （注：此方案為初步預(yù)算方案） 四、營(yíng)銷渠道選擇策略 （一）、報(bào)紙： 營(yíng)銷渠道主要推廣媒介，建立知名度之最有效有段，但由于本案的物業(yè)形態(tài)及客戶高端態(tài)勢(shì)，報(bào)紙的促銷作用比較弱，將主要承擔(dān)品牌建設(shè)功能。 媒體選擇以“揚(yáng)州晚報(bào)”、“揚(yáng)州日?qǐng)?bào)”、 “揚(yáng)州廣播電視報(bào)”為主。 （二）、戶外媒體： 視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，影響面廣，截流能力強(qiáng)，可在短時(shí)間內(nèi)迅速建立知名度。 主要選擇方案 揚(yáng)州大橋、 寧通高速 (儀征 -揚(yáng)州 )、 長(zhǎng)江二橋 、 機(jī)場(chǎng)高速 廣潤(rùn)發(fā) -邗江大道： 開發(fā)區(qū) 揚(yáng)州市區(qū) -潤(rùn)陽(yáng)大橋 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 21 具體安排 戶外大廣告牌 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、廣潤(rùn)發(fā) 邗江大道段、文昌路 文昌西路段、開發(fā)區(qū)以及揚(yáng)子江路沿線，選擇 2 3 處樹立大型戶外廣告牌，要求位置醒目，有視覺(jué)沖擊力。 考慮本案的目標(biāo)客群，建議在揚(yáng)州大橋、長(zhǎng)江二橋、寧通公路、揚(yáng)州火車站附近沿線尋找合適的戶外大牌，增強(qiáng)本案的信息到達(dá)率，強(qiáng)化視覺(jué)的沖擊力。 戶外道旗和燈箱廣告 文昌西路：沿街兩側(cè)公交站牌； 揚(yáng)子江路：沿街兩側(cè)公交站牌； 邗江大道：沿街兩側(cè)公交站牌。 注： 發(fā)布時(shí)間：一年左右。 廣告牌的內(nèi)容采用電腦噴繪來(lái)做，建議三個(gè)月?lián)Q一次，與工程形象密切配合。 廣告牌根據(jù)不同的階段進(jìn)行樓體形象、品牌形象的遞進(jìn)宣傳。 （三）、網(wǎng)絡(luò)廣告 新興媒體，形象性強(qiáng)，具有實(shí)時(shí)交互功能，建議作成電子樓書形式（虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)） 揚(yáng)州房地產(chǎn)網(wǎng)（ WWW.YZFDC.NET） 新浪網(wǎng)揚(yáng)州站 XX 臺(tái)大酒店自有網(wǎng)站 (Best Western 與 ARSA國(guó)際網(wǎng)站的互動(dòng)鏈接 ) （四）、年度公關(guān)與 SP 活動(dòng) 【活動(dòng)一】 XX 臺(tái)大酒店樓盤解析會(huì) 名稱： XX 臺(tái)大酒店樓盤解析會(huì) 時(shí)間 ： 2004 年 11 月 地點(diǎn)： 揚(yáng)州市京華大酒店或花園國(guó)際大酒店 目的： 從大區(qū)域出發(fā)，使業(yè)主充分的了解到 XX臺(tái)大酒店商業(yè)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展，SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 22 有效樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，推動(dòng)項(xiàng)目去化。探討地段的價(jià)值，將項(xiàng)目的整體規(guī)劃方案進(jìn)行展示，讓客戶對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品配套及定位都有充分的了解，增強(qiáng)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同，激發(fā)其購(gòu)買欲望。 與會(huì)人員： 揚(yáng)州市、邗江區(qū)政府，房產(chǎn)局、國(guó)土局等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商、南京垠坤 準(zhǔn)業(yè)主代表，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái)等各大媒體 【活動(dòng)二】 Best WesternTM最佳西方品牌聯(lián)動(dòng)講座與培訓(xùn) (最佳西方針對(duì)投資者的 ROI 的系列活動(dòng) ) 營(yíng)銷年度抽取業(yè)主歐洲旅游的年度大獎(jiǎng) ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動(dòng) 促銷活動(dòng)：抽獎(jiǎng)、送大獎(jiǎng)的形式，“業(yè)主 ARSA 亞洲行” (月度、季度大獎(jiǎng) ) 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與投資回報(bào)說(shuō)明會(huì) 系列專家研討會(huì) (產(chǎn)權(quán)式酒店、 SOHO) 目的： 為進(jìn)一步提升 XX臺(tái)大酒店的知名度，完善與提升 XX 臺(tái)寫字樓的檔次與成熟度，在市場(chǎng)上形成新的視覺(jué)關(guān)注點(diǎn)，進(jìn)一步為 XX臺(tái)大酒店的口碑效應(yīng)注入新的素材，結(jié)合 XX 臺(tái)大酒店?duì)I銷的契機(jī)，政企結(jié)合，實(shí)現(xiàn)政府與開發(fā)企業(yè)信息互通、資源共享 ，聯(lián)合互動(dòng)推廣 XX 臺(tái)大酒店繁榮經(jīng)濟(jì)，共創(chuàng)揚(yáng)州西區(qū)的美好未來(lái)。同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)品在功能上的領(lǐng)先地位，從而更好的彰顯項(xiàng)目的國(guó)際品質(zhì)。 會(huì)議名稱： 揚(yáng)州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫字樓未來(lái)發(fā)展前景研討會(huì) 會(huì)議時(shí)間： 2005 年 8月 會(huì)議地點(diǎn)： 花園國(guó)際大酒店或京華大酒店 與會(huì)人員： 揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局、揚(yáng)州市國(guó)土局及政府相關(guān)人員、開發(fā)商、南京垠坤 社會(huì)學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 臺(tái)商企業(yè)的引導(dǎo)消費(fèi) (揚(yáng)州臺(tái)資協(xié)會(huì) ) 團(tuán)購(gòu)：海外購(gòu)房團(tuán) 與揚(yáng)州重大活動(dòng)相關(guān)聯(lián) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 23 “煙花三月下?lián)P州”，每年公歷 5 月 1 日 5日，揚(yáng)州市都舉行 “煙花三月旅游節(jié)”，此時(shí)的揚(yáng)州煙雨朦朦，瓊花盛開，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)。每年 9月 8 日 10月 8 日在揚(yáng)州舉行的“二分明月文化節(jié)”，是你賞月的最佳去處。主要活動(dòng)有游園賞月、乾隆皇帝水上游、運(yùn)河夜游、美食節(jié)等。 揚(yáng)州是歷史文化名城，也是一座新興的工業(yè)城市?！盁熁ㄈ隆?，桃紅柳綠，瓊花盛開，正是揚(yáng)州一年中最美好的季節(jié)。揚(yáng)州市政府每年都在此時(shí)舉辦“煙花三月旅游節(jié)”，為期一個(gè)月。本著促進(jìn)兩岸關(guān)系發(fā)展，增進(jìn)與臺(tái)灣同胞經(jīng)濟(jì)交流與合作的愿望，今年的旅游節(jié)特別推出一項(xiàng)重要活動(dòng)，即由市政府主辦，國(guó)臺(tái)辦與揚(yáng)州市臺(tái)辦支持的“臺(tái)商煙花三月?lián)P州行”活動(dòng)。希望可以通過(guò)本次活動(dòng)聯(lián)絡(luò)臺(tái)商，廣交朋友，宣傳揚(yáng)州，磋商合作。 本次活動(dòng)將于 4 月 18 日正式開始，為期 4 天。臺(tái)商除了乘船游覽國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)瘦西湖、大明寺等名勝，還將出席揚(yáng)州市投資環(huán)境推介會(huì)，會(huì)議 期間將系統(tǒng)地了解揚(yáng)州的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)情況和人文環(huán)境等內(nèi)容，商談雙方的主要合作領(lǐng)域。還可以考察揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，包括紡織、化工、汽車等工業(yè)園區(qū)。 揚(yáng)州最大的城市公園與開放式廣場(chǎng)的利用直效行銷 XX 臺(tái)大酒國(guó)際名流俱樂(lè)部 (客戶俱樂(lè)部、客戶積累 ) 頂級(jí)名流城市會(huì)所群 &XX 臺(tái)大酒國(guó)際名流俱樂(lè)部（會(huì)員制） “煙花三月下?lián)P州 ”，每年公歷 5 月 1 日 5 日，揚(yáng)州市都舉行 “煙花三月旅游節(jié) ” 每年 9 月 8 日 10 月 8 日在揚(yáng)州舉行的 “二分明月文化節(jié) ” 揚(yáng)州最大的城市公園開放儀式 XX 臺(tái)大酒店樓盤解析會(huì) 針對(duì)海外購(gòu)房團(tuán)及臺(tái)商的公關(guān)活動(dòng) Best WesternTM 最佳西方品牌聯(lián)動(dòng) ARSATM 亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動(dòng) 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與投資回報(bào)說(shuō)明會(huì) 產(chǎn)權(quán)式酒店專家研討會(huì) 房展會(huì) 細(xì)節(jié)是成敗的關(guān)鍵 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 24 5 月、 10 月房展會(huì)是揚(yáng)州每年最大規(guī)模的兩次房展會(huì) 階段性營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案 2004年 8月 大客戶簽約及投資說(shuō)明會(huì) 2005年 5月 城市景觀主題攝影大賽 2005年 67月 中介激勵(lì)活動(dòng) 2005年 89月 大型商務(wù)贊助、冠名活動(dòng) 2005年 10月 來(lái)鶴臺(tái)大酒店新老客戶聯(lián)誼會(huì) 2006年 3月 來(lái)鶴臺(tái)大酒店新聞媒體答謝會(huì) 鞏固階段 2005年 5月 交房剪彩儀式 強(qiáng) 銷 階 段 2004年 910月 2005年 34月 異地巡回推廣活動(dòng) 2004年 6月 戶外體育賽事贊助活動(dòng) （高爾夫） 2004年 5月 大型開盤儀式暨新聞發(fā)布會(huì) 預(yù) 售 階 段 2004年 4月 元海老客戶投資說(shuō)明會(huì) 2004年 3月 大型中介說(shuō)明及招待會(huì) 2004年 2月 發(fā)展商委任最佳西方獨(dú)家租售代理簽約儀式 2003年 11月 “ 煙 花 三 月下?lián)P州 ” 預(yù) 定 階 段 活動(dòng)時(shí)間 活動(dòng)名稱 營(yíng)銷階段 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 25 第七章 營(yíng)銷推廣階段劃分總表 7.1 營(yíng)銷周期劃分 周期 營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷工作 媒體應(yīng)用 籌備期（ 8.20 8.31） 完成營(yíng)銷準(zhǔn)備工作 1、售房部包裝 2、銷售系統(tǒng)建立 3、銷售人員培訓(xùn) 4、宣傳資料準(zhǔn)備 5、戶外廣告制作、發(fā)布 6、下階段廣告創(chuàng)作 7、營(yíng)銷推廣方案確定 8、營(yíng)銷資金到位 1、售房部： POP立牌、展板、掛旗、 T型旗 2、戶外廣告牌 3、巨幅、布標(biāo) 預(yù)熱期（ 9.1 9.15） 建立市場(chǎng)認(rèn)知，強(qiáng)化物業(yè)形象，使客戶對(duì)該片區(qū)及物業(yè)未來(lái)形成良好預(yù)期，接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（限量50 位） 1、時(shí)事新聞報(bào)道 2、軟新聞炒作 3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及信息發(fā)饋 4、配合一定量的硬廣告?zhèn)鞑?5、人力推廣及宣傳資料派發(fā)全面啟動(dòng) 6、公關(guān)活動(dòng)： 商務(wù)新區(qū)、新區(qū)中心 七星大廈商務(wù)寫字間落成典禮 1、報(bào)紙媒體 2、影視媒體 3、售點(diǎn)廣告 4、戶外廣告 5、宣傳資料 造勢(shì)期 （ 9.159.30） 大力度的傳播推廣全面展開。制造市場(chǎng)緊張，形成良好的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)場(chǎng)面，建立銷售勢(shì)能。 1、硬廣告?zhèn)鞑?2、軟新聞配合炒作 3、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及信息反饋 4、人力推廣 5、 七星商務(wù)快報(bào) 6、公關(guān)活動(dòng)： 七星大廈商務(wù)寫字間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)交流會(huì) 1、報(bào)紙媒體 2、售點(diǎn)廣告 3、戶外廣告 4、宣傳資料 5、自辦媒體 強(qiáng)銷期 （ 10.1-10.31） 大力度的廣告配合強(qiáng)勢(shì)促銷形成熱銷。 1、軟硬廣告全面推進(jìn) 2、促銷廣告 3、戶外廣告造勢(shì)：護(hù)欄布標(biāo)、車體布標(biāo)、 T 型旗全面推出 4 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)結(jié)束，開始公開發(fā)售 5、促銷活動(dòng)： 七星大廈推介展示會(huì) 公開發(fā)售優(yōu)惠倒計(jì)時(shí) 1、報(bào)紙媒體 2、售點(diǎn)廣告 3、戶外廣告 4、宣傳資料 5、自辦媒體 維持期 （ 11.30日以后） 以銷售政策及適當(dāng)媒體支持，維持銷售。 1、小量媒體支持， 加大促銷廣告力度 2、強(qiáng)化人力推廣，對(duì)有意向、未成交的客戶實(shí)施重點(diǎn)突破 3、推出售后回租及以租待售等策略 4、促銷活動(dòng)： 七星大廈投資價(jià)值分析報(bào)告會(huì) 1、報(bào)紙媒體 2、售點(diǎn)廣告 3、戶外廣告 4、 宣傳資料 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 26 一、 準(zhǔn)備期 標(biāo)志系統(tǒng) 鴻鶴國(guó)際 標(biāo)志系統(tǒng)和房地產(chǎn)開發(fā)商標(biāo)志系統(tǒng) 銷售前有關(guān)項(xiàng)目資料 項(xiàng)目簡(jiǎn)介、立面效果圖、平面圖、項(xiàng)目施工進(jìn)度、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、單元銷售面積、銷售價(jià)格、付款方式、預(yù)售證、銀行按揭。 銷售工具 沙盤、效果圖、整體規(guī)劃圖、指示棒、卷尺、計(jì)算器、本項(xiàng)資料夾等。統(tǒng)一這些工具，目的是為了方便客戶購(gòu)房，有利的配合售樓人員的樓盤講解，并在形象上顯示銷售代理隊(duì)伍的專業(yè)化。 統(tǒng)一辦公用品 文具如標(biāo)準(zhǔn)信封、專用筆、標(biāo)準(zhǔn)信箋、筆記本、檔案袋、專用桌椅，日常用品如煙灰缸、茶杯、報(bào)紙架、舉報(bào)箱、建議箱等。 二、 蓄水期 一）蓄水期 優(yōu)勢(shì)媒體的集中造勢(shì) 蓄水期要做好開盤前的各種準(zhǔn)備，比如銷售價(jià)格的制訂、銷售工具的齊備、銷售人員的培訓(xùn)等；同時(shí)在推廣上面要通過(guò)各種渠道對(duì)潛在購(gòu)房者進(jìn)行引導(dǎo)，新聞?shì)浾撓刃?，形成一定的新聞關(guān)注度；開盤前一階段選擇各種優(yōu)勢(shì)媒體進(jìn)行集中造勢(shì)，吸引更多購(gòu)房者的目光匯聚于此，同裝、戶外廣告發(fā)布等。 1、階段工作重點(diǎn) 訴求重點(diǎn)： 這一階段主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新包裝，扭轉(zhuǎn)客戶對(duì)項(xiàng)目的前期負(fù)面認(rèn)識(shí)，以項(xiàng)目的定位、售樓處的銷售工具等一系列包裝推廣。 媒體安排： 主要以戶外看板，道旗為主，配以相當(dāng)體量的報(bào)紙軟硬廣告，以達(dá)到前期傳播的效果。 推廣目的： 在強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品規(guī)模的同時(shí)，樹立產(chǎn)品形象。 銷售配合： 完成銷售人員相關(guān)項(xiàng)目基本情況的培訓(xùn)，形成“答客問(wèn)”范本，開展現(xiàn)場(chǎng)的正常接待工作，通過(guò)日常接待中客戶反饋的意見(jiàn)，做相關(guān)專業(yè)的技巧培訓(xùn)，保證銷售人員熟悉個(gè)案的基本情況，并對(duì)相關(guān)接待流程相當(dāng)熟悉。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 27 2、組合策略 1）媒體廣告計(jì)劃 ： 報(bào) 紙 網(wǎng) 站 電 視（廣播） 項(xiàng)目 軟文撰學(xué) 報(bào)媒設(shè)計(jì) 媒體組合另定 XX 臺(tái)建設(shè)（云鶴大酒店）網(wǎng)站規(guī)劃、設(shè)計(jì) CF 創(chuàng)意、專題片創(chuàng)意文案撰寫 CF 創(chuàng)意初步確定 專題片創(chuàng)意文案初步確定 CF 拍攝、制作 專題片拍攝、制作 廣播帶制作 目標(biāo) 進(jìn)一步充實(shí)，豐滿樓盤形象深入宣傳樓盤方方面面的優(yōu)勢(shì) 開辟樓盤宣傳推廣新媒體，進(jìn)一步宣傳其大盤、名盤形象；多渠道、全方位擴(kuò)大 XX 臺(tái)項(xiàng)目知名度，推廣其形象 全方位展現(xiàn)樓盤形象，擴(kuò)大知名度 強(qiáng)力展現(xiàn)云鶴大酒店新形象 全方位展現(xiàn)云鶴大酒店優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn) 主題及內(nèi)容 “云鶴大酒店” 揚(yáng)城首席國(guó)際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象，分別細(xì)述云鶴大酒店在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、設(shè)施、管理等方方面面的突出賣點(diǎn) 整合云鶴大酒店的豐富資源 進(jìn)一步完善云鶴大酒店樓盤形象 宣傳樓盤形象 發(fā)布樓盤信息與廣告 突出“云鶴大酒店”揚(yáng)城首席國(guó)際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象宣傳樓盤形象 發(fā)布樓盤信息 宣傳物料 印 刷 品 禮 品 戶 外 廣 告 項(xiàng)目 戶型手冊(cè)定案、制作跟進(jìn) 樓書定案、制作跟進(jìn) 售樓資料定案、制作跟進(jìn) 宣傳單張定案、制作跟進(jìn) 以“云鶴大酒店” 揚(yáng)城首席國(guó)際化復(fù)合型地產(chǎn)為核心的生活類雜志（會(huì)刊） 禮品袋設(shè)計(jì)、制作跟進(jìn) 禮品設(shè)計(jì)、制作跟進(jìn) 戶外廣告牌設(shè)計(jì)、制作、選址、發(fā)布 候車亭廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 戶外吊旗設(shè)計(jì)、推進(jìn) 巴士車身廣告設(shè)計(jì)、發(fā)布 目標(biāo) 廣告宣傳落到實(shí)處 為正式開盤作好全面充分準(zhǔn)備 禮輕情意重，拉近與目標(biāo)顧客群的距離 全方位強(qiáng)力推廣云鶴大酒店形象，進(jìn)一步擴(kuò)大其知名度 主題及內(nèi)容 形象、定位、特點(diǎn)、賣點(diǎn) 售樓資料整理 樓盤品牌知名度推廣 樓盤新形象推廣 突出“云鶴大酒店” 揚(yáng)城首席國(guó)際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 28 賣場(chǎng)包裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項(xiàng)目 對(duì)售樓部進(jìn)行全面包裝 模型背板噴畫設(shè)計(jì) 洽談區(qū)包裝設(shè)計(jì) 室內(nèi)吊旗設(shè)計(jì)、制作 媒體演示區(qū)設(shè)計(jì)方案定案、制作跟進(jìn) 樣板房裝飾方案設(shè)計(jì) 樣板房參觀指示路線方案設(shè)計(jì) 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝方案設(shè)計(jì) 周邊入口通往售樓中心方向指示牌設(shè)計(jì)、制作 通往現(xiàn)場(chǎng)方向指示牌設(shè)計(jì)、制作 目標(biāo) 強(qiáng)化賣場(chǎng)氣氛 為正式開盤作好準(zhǔn)備 改造現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，塑造賣場(chǎng)氣氛 方便目標(biāo)客戶群，拉近目標(biāo)客戶 主題及內(nèi)容 展示配套設(shè)施，五星級(jí)酒店生活 展示樓盤品質(zhì)與品味 演示區(qū)：三維動(dòng)畫配置系統(tǒng)展示 VIP 生活 售樓中心方向指示 現(xiàn)場(chǎng)方向指示 公關(guān)活動(dòng) 新 聞 發(fā) 布 會(huì) 專 家 研 討 會(huì) 媒 體 公 關(guān) 項(xiàng)目 奠基典禮 邀請(qǐng)地產(chǎn)界相應(yīng)專家學(xué)者 座談 與相關(guān)媒體合作做活動(dòng) 目標(biāo) 擴(kuò)大社會(huì)影響力 口碑傳頌，樹立品牌，促進(jìn)銷售 吸引更多目標(biāo)顧客，造勢(shì)，形成市場(chǎng)議論及關(guān)注熱點(diǎn)，為開盤熱身 進(jìn)一步推廣 XX臺(tái)品牌形象 進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)知名度、影響力 主題及內(nèi)容 舉行“云鶴大酒店”的開工儀式，邀請(qǐng)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、媒體共同參與 座談?chuàng)P州產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展和未來(lái)前景 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 29 2、爆發(fā)期 全方位、立體式密集轟炸 爆發(fā)期即開盤期或者認(rèn)購(gòu)期，通過(guò)蓄水期的造勢(shì)與等待，在此階段所有房源全面公開，令期待已久的購(gòu)房欲望在此時(shí)全面引爆，制造現(xiàn)場(chǎng)火暴的搶購(gòu)場(chǎng)面。在推廣方面進(jìn)行高強(qiáng)度的推廣力度和廣泛的推廣范圍；報(bào)紙、電視、電臺(tái)、戶外、網(wǎng)絡(luò)的立體式多媒體組合，以報(bào)紙廣告作為主要媒體。以“ XX 臺(tái)建設(shè)與國(guó)際酒店聯(lián)盟單位，聯(lián)手打造揚(yáng)城首席 CBD 商圈”為核心的主力訴求，同時(shí)致力于公眾認(rèn)同的產(chǎn)品“核心價(jià)值”進(jìn)行訴求，通過(guò)客戶的轉(zhuǎn)介紹，口碑宣傳，實(shí)現(xiàn)快速銷售的目的。 階段工作重點(diǎn)： A、訴求重點(diǎn)： 價(jià)格、交通、環(huán)境、投資潛力、五星級(jí)酒店配套設(shè)施、五星級(jí)酒店服務(wù)、國(guó)際品牌物業(yè)管理。 B、媒體安排： 密集發(fā)布廣告，保持一月四次左右，可同時(shí)運(yùn)用電視廣告造大聲勢(shì)。 C、推廣目的： 可以大量吸引來(lái)人來(lái)實(shí)地參觀，此時(shí)的廣告圍繞交通、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃等內(nèi)容，進(jìn)一步豐滿和支持產(chǎn)品形象，這時(shí)的軟廣告可以根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)的情況靈活調(diào)整內(nèi)容，輔助硬廣告。在報(bào)紙投放的內(nèi)容以產(chǎn)品訴求為主，同時(shí)兼顧樓盤的形象訴求，突出康橋翠灣的價(jià)格、房型、周邊自然環(huán)境及未來(lái)升值的訴求，完成主要房型的銷售。 D、銷售配合： 重點(diǎn)放在銷售合同相關(guān)條款的洽談和簽署的技巧培訓(xùn)，在充分利用現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍的同時(shí)，增加有效客戶的成交率，縮短合同簽署周期，加快資金回籠速度力爭(zhēng)在開盤后三個(gè)月內(nèi)完成銷售總體量的 50%。 媒體廣告計(jì)劃 報(bào) 紙 網(wǎng) 站 電 視（廣播） 項(xiàng)目 軟廣告 硬廣告 開盤信息發(fā)布 促銷信息 內(nèi)容補(bǔ)充、設(shè)計(jì)完善 開盤熱銷新聞報(bào)導(dǎo) 目標(biāo) 重拳出擊，重大影響，重大 回報(bào) 全方位強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)熱銷 大范圍內(nèi)廣泛宣傳樓 盤形象，開盤信息 主題及內(nèi)容 “云鶴大酒店” 揚(yáng)城首席國(guó)際化復(fù)合型地產(chǎn)的樓盤形象 強(qiáng)烈開盤信息 主推強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn) 即時(shí)促銷信息 發(fā)布樓盤信息與廣告 開盤期熱銷新聞發(fā)布 宣傳樓盤形象 展現(xiàn)方方面面的特別優(yōu)勢(shì) 樓盤形象為主 開盤信息發(fā)布 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 30 宣傳物料 印 刷 品 禮 品 戶 外 廣 告 項(xiàng)目 配合開盤活動(dòng)的系列廣告設(shè)計(jì)、制作 戶型圖手冊(cè)到位 樓書到位 售樓資料到位 宣傳單頁(yè)到位 生活雜志到位 禮品袋到位 禮品套裝到位 系列戶外廣告全部更新到位 目標(biāo) 充分整合廣告資源 ，支持強(qiáng)勢(shì)推廣、銷售 全方位強(qiáng)勢(shì)出擊，促進(jìn)熱 銷 全方位大范圍立體宣傳，強(qiáng)勢(shì)推廣樓盤形象，發(fā)布開盤信息 主題及內(nèi)容 樓盤形象為主 開盤信息發(fā)布 賣場(chǎng)包裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項(xiàng)目 售樓部包裝完成 樣板房裝飾方案完成 樣板房參觀指示路線完成 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝方案完成 目標(biāo) 售樓部形象迎接大規(guī)模強(qiáng)勢(shì) 銷售 改造現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，塑造賣場(chǎng)氣氛 主題及內(nèi)容 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 31 公關(guān)活動(dòng) 聯(lián) 誼 會(huì) 展 銷 會(huì) 媒 體 公 關(guān) 項(xiàng)目 云鶴大酒店系列沙龍 云鶴大酒店系列會(huì)員活動(dòng)（前往相關(guān)聯(lián)盟單位參觀） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記完備 首度公開發(fā)售 強(qiáng)勢(shì)推出主推產(chǎn)品，可考慮進(jìn)行項(xiàng)目單位拍賣形式強(qiáng)推 與媒體合作，開辟產(chǎn)品熱銷系列新聞報(bào)導(dǎo)、論壇 目標(biāo) 擴(kuò)大社會(huì)影響力 為云鶴大酒店造勢(shì) 以大型展銷會(huì)達(dá)成目標(biāo)銷售 品牌推廣 社會(huì)影響 主題及內(nèi)容 3、持勢(shì)期 有節(jié)奏的常規(guī)性媒體發(fā)布組合 在銷售控制方面，根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)情況，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候保留或者放開部分房源，適度營(yíng)造“市場(chǎng)緊迫感”，保持不間斷的熱銷勢(shì)頭，造成一路暢銷的現(xiàn)狀，促進(jìn)客戶快速做出決定。推廣方面以平面廣告為主的有規(guī)律的廣告發(fā)布；提升美譽(yù)度及消費(fèi)者的口碑宣傳；廣告訴求著力解決已經(jīng)存在的問(wèn)題以及購(gòu)房者的疑慮，消除購(gòu)房者可能存在的購(gòu)買抗性。 A、訴求重點(diǎn)： 產(chǎn)品規(guī)劃、鞏固品牌形象。 B、媒體安排： 保持一月兩至三篇左右的廣告量，同時(shí)根據(jù)已經(jīng)積累的客戶資料，采用 DM 的形式或其他輔助手段更加準(zhǔn)確的到達(dá)目標(biāo)顧客。 C、推廣目的： 通過(guò)前期的大量宣傳策劃，銷售轉(zhuǎn)入平穩(wěn)期，報(bào)紙稿的頻率降低，主要起到提醒作用，采用更加有針對(duì)性的推廣策略，有效開發(fā)客戶消化剩余房源。 D、銷售配合： SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 32 主要是對(duì)老客戶、以及前期有意向但未成交客戶的跟蹤，同時(shí)保持高漲的工作熱情，繼續(xù)將銷售順利執(zhí)行到位，加快剩余房源的去化，保證銷售進(jìn)度的順利實(shí)施和完成。 報(bào) 紙 網(wǎng) 站 電 視（廣播） 項(xiàng)目 軟廣告 硬廣告 熱銷新聞發(fā)布 內(nèi)容補(bǔ)充與更新 樓盤新形象推廣 建立網(wǎng)上論壇 組合適度投放 熱銷新聞回顧 目標(biāo) 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷售成果 建立樓盤新形象 建立樓盤新形象 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷售成果 建立樓盤新形象 持續(xù)保溫，擴(kuò)大銷售成果 主題及內(nèi)容 開盤期熱銷盛況總結(jié) 新的促銷優(yōu)惠 樓盤新形象 熱銷新聞 關(guān)于投資回報(bào)的重點(diǎn)闡述 樓盤新形象 樓盤形象為主 熱銷情形總結(jié) 樓盤新形象 宣傳物料 印 刷 品 禮 品 戶 外 廣 告 項(xiàng)目 云鶴大酒店大型畫冊(cè)設(shè)計(jì)、制作 業(yè)主服務(wù)管理手冊(cè)設(shè)計(jì)、制作 產(chǎn)品使用說(shuō)明書設(shè)計(jì)制作 指示系統(tǒng)設(shè)計(jì)完善 多樣禮品選擇組合 戶外廣告主題更新 目標(biāo) 配合樓盤建設(shè)進(jìn)度，加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主 歸屬感 主題及內(nèi)容 真實(shí)，全面展現(xiàn)社區(qū)美好環(huán)境 充分營(yíng)造出現(xiàn)樓小區(qū)事實(shí) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 33 賣 場(chǎng) 包 裝 售 樓 部 包 裝 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝 戶 外 指 示 系 統(tǒng) 項(xiàng)目 前期已完成 指示系統(tǒng)完善 前期已完成 目標(biāo) 充分營(yíng)造出現(xiàn)熱銷氛圍 主題及內(nèi)容 公關(guān)活動(dòng) 聯(lián) 誼 會(huì) 展 銷 會(huì) 媒 體 公 關(guān) 項(xiàng)目 云鶴大酒店系列業(yè)主活動(dòng) 云鶴大酒店系列社會(huì)公益活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)解析會(huì) 現(xiàn)場(chǎng)文藝晚會(huì) 相關(guān)媒體合作 目標(biāo) 形成良好的市場(chǎng)口碑效應(yīng) 營(yíng)造樓盤事實(shí) 品牌推廣 持續(xù)擴(kuò)大社會(huì)影響力 主題及內(nèi)容 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 34 4、掃尾期 兼顧品牌的高調(diào)推廣 以產(chǎn)品提升項(xiàng)目品牌，以項(xiàng)目樹立企業(yè)品牌；以產(chǎn)品的市場(chǎng)稀缺定位，刺激連綿不斷的購(gòu)買需求；以“揚(yáng)城第一高樓”、“揚(yáng)城第一個(gè)復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目”為主題為業(yè)主營(yíng)造未來(lái)生活的居住氛圍；同時(shí)為下一階段的蓄水與推廣做好充分的準(zhǔn)備。 開盤前報(bào)廣媒體計(jì)劃 形式 具體媒介選擇 規(guī)格 發(fā)布 時(shí)間 廣告主題及銷售信息 預(yù)算費(fèi)用 硬廣告 揚(yáng)州晚報(bào) 整版 9 23 品牌形象篇一 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 整版 9 24 品牌形象篇一 揚(yáng)州廣電報(bào) 整版 9 24 品牌形象篇一 揚(yáng)州晚報(bào) 整版 9 30 品牌形象篇二 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 整版 10 1 品牌形象篇二 揚(yáng)州廣電報(bào) 整版 10 1 品牌形象篇二 揚(yáng)州晚報(bào) 整版 10 7 品牌形象篇三 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 整版 10 8 品牌形象篇三 揚(yáng)州廣電報(bào) 整版 10 8 品牌形象篇三 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 10 14 產(chǎn)品核心概念篇一 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 10 15 產(chǎn)品核心概念篇一 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 10 15 產(chǎn)品核心概念篇一 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 10 21 產(chǎn)品核心概念篇二 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 10 22 產(chǎn)品核心概念篇二 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 10 22 產(chǎn)品核心概念篇二 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 10 28 產(chǎn)品核心概念篇三 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 10 29 產(chǎn)品核心概念篇三 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 10 29 產(chǎn)品核心概念篇三 揚(yáng)州晚報(bào) 豎半版 11 4 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 豎半版 11 5 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州廣電報(bào) 豎半版 11 5 產(chǎn)品篇一（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州晚報(bào) 豎半版 11 11 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 豎半版 11 12 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州廣電報(bào) 豎半版 11 12 產(chǎn)品篇二（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州晚報(bào) 豎半版 11 18 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 豎半版 11 19 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州廣電報(bào) 豎半版 11 19 產(chǎn)品篇三（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州晚報(bào) 豎半版 11 25 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 豎半版 11 26 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州廣電報(bào) 豎半版 11 26 產(chǎn)品篇四（產(chǎn)權(quán)式酒店） 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 12 2 強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 12 10 強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 12 17 強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 12 23 強(qiáng)化產(chǎn)品投資回報(bào)系列 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 12 30 賀歲篇 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 12 31 賀歲篇 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 12 31 賀歲篇 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 35 軟文 揚(yáng)州晚報(bào) 通欄 8 月中旬 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目奠基 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 8 月中旬 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目奠基 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 9 月上旬 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目舉行路演 揚(yáng)州晚報(bào) 半版 9 23 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半版 9 24 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州廣電報(bào) 半版 9 24 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目即將盛大公開 揚(yáng)州晚報(bào) 通欄 9 30 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 10 1 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州廣電報(bào) 通欄 10 1 XX 臺(tái)二期項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半通欄 10 8 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 10 14 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州廣電報(bào) 半通欄 10 22 項(xiàng)目特點(diǎn)介紹 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州晚報(bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州廣電報(bào) 半通欄 11 月 活動(dòng)介紹 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) 揚(yáng)州晚報(bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) 揚(yáng)州廣電報(bào) 通欄 12 月 配合銷售做相應(yīng)策動(dòng) SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 36 XX臺(tái)大酒店奠基儀式 時(shí)間： 2004 年月 地點(diǎn)： XX臺(tái)大酒店施工現(xiàn)場(chǎng) 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州市政府相關(guān)人員、揚(yáng)州邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州房產(chǎn)局、揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市物價(jià)局、揚(yáng)州工商局揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、開發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 為 XX臺(tái)大酒店的開盤打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做出一個(gè)良好的開端，進(jìn)一步擴(kuò)大 XX臺(tái)的知名度。借此次奠基，既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，又可以在濃厚的歡慶氣氛中，向業(yè)主介紹項(xiàng)目的理念、工程情況、以及相關(guān)的賣點(diǎn)，如國(guó)際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚(yáng)州市政府 開發(fā)西區(qū)的政策和決心。同時(shí)也是將項(xiàng)目二次推廣在市場(chǎng)中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 37 最佳西方 &ARSA 酒店協(xié)作簽字儀式 會(huì)議時(shí)間： 2005 年 3月 地點(diǎn)：花園國(guó)際大酒店或京華大酒店 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州邗江區(qū)政府、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、 BEST WESTERN 機(jī)構(gòu)代表、開發(fā)商、開發(fā)商組織的“臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)”人員、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，體現(xiàn)樓盤品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù)。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機(jī)構(gòu)的集團(tuán)性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國(guó)際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？梢允箻I(yè)主充分了解項(xiàng)目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國(guó)際酒店管理和附屬超值服務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對(duì)進(jìn)住 XX 臺(tái)的憧憬和激發(fā)業(yè)主對(duì)未來(lái)事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時(shí)利用“臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)”的到來(lái)，進(jìn)一步強(qiáng)化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚(yáng)州及周邊投資者的關(guān)注，為市場(chǎng)造 成“火爆”搶購(gòu)的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。 俱樂(lè)部的成立 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 38 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場(chǎng)為主輔以少量獨(dú)立式商鋪。對(duì)于本案商業(yè)部分的推廣，我們認(rèn)為難點(diǎn)主要在于三層商場(chǎng)的營(yíng)銷。裙樓商場(chǎng)成功解決之后，緊鄰的少量獨(dú)立商鋪則可借力打力、順勢(shì)而為，完成最后的銷售。 鑒于本案和“ XX 臺(tái)廣場(chǎng)一期”的一體性，二者不可分開，我們先從一期面臨的問(wèn)題入手。 “ XX 臺(tái)廣場(chǎng)一期”問(wèn)題剖析 “ XX 臺(tái)廣場(chǎng)一期”目前面臨的主要問(wèn)題是招商不利，后期經(jīng)營(yíng)局面無(wú)法打開。 從 6個(gè)月的招商結(jié)果來(lái)看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀，美食街也有富春大酒店的支撐?，F(xiàn)在最大的問(wèn)題在于精品街問(wèn)題，目前來(lái)看基本沒(méi)有商家進(jìn)入。 經(jīng)過(guò)初步的接觸與調(diào)研，我們認(rèn)為一期招商局面無(wú)法打開的主要原因有以下幾點(diǎn)： 因產(chǎn)品售價(jià)較高造成業(yè)主對(duì)后期的租金預(yù)期較高 一期商鋪的售價(jià)最高的達(dá)到了 15000 元 /m2，即使按 15 年的投資回報(bào)期來(lái)算，租金也超過(guò) 80元 /m2月，以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看壓力比較大，且一期交付時(shí)，合同面積和實(shí)際交付面積誤差較大的問(wèn)題，造成經(jīng)營(yíng)戶不敢入內(nèi)。 周邊人氣的聚集還有待時(shí)間的積累 本案對(duì)面 ，雖因廣潤(rùn)發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。商業(yè)氛圍的形成還需要時(shí)間的積累來(lái)增加人流。 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無(wú)法形成統(tǒng)一的組織招商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒(méi)有明顯限制，造成商家對(duì)未來(lái)區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒(méi)有完全體現(xiàn)。 缺乏旗艦型商業(yè)進(jìn)入，難以撐起市場(chǎng)大旗 大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級(jí)經(jīng)營(yíng)戶或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方向、發(fā)揮聚集消費(fèi)人氣的號(hào)召力。對(duì)于本案而言，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無(wú)法吸引駐旗艦型商家的進(jìn)入。群龍無(wú)首，后期混亂成必然。 開發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開發(fā)模式都會(huì)有不足之處。對(duì)于本案的開發(fā)，開發(fā)商取得了銷售的成功，成績(jī)卓著。但對(duì)此項(xiàng)目的開發(fā)，地產(chǎn)的概念太強(qiáng)，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營(yíng)性。市場(chǎng)證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會(huì)帶來(lái)后期經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。開發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無(wú)法避免。 二、本案商業(yè)部分營(yíng)銷建議 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 39 由于商業(yè)裙樓的單 層面積太大，達(dá)到了 6000m2，總量也達(dá)到了 24000 。商業(yè)部分的推廣，我們建議行策略定位如下： 全部采用租賃，雖可保證后期利潤(rùn)的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷售，雖有利于資金快速回籠，但售價(jià)勢(shì)必較低利潤(rùn)無(wú)法最大化。 我們建議利用公司的臺(tái)資背景，運(yùn)用一定的關(guān)系營(yíng)銷，爭(zhēng)取大型投資人、企業(yè)級(jí)財(cái)團(tuán)的認(rèn)購(gòu)或租賃。對(duì)于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。通過(guò)一定的優(yōu)惠條件爭(zhēng)取 1 2家大型旗艦型商家的進(jìn)入。 租、售、自用相結(jié)合 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 40 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 XX臺(tái)大酒店 XX 臺(tái)美食中心 XX 臺(tái)休閑中心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時(shí)度假：既是投資也是享受 享受投資的樂(lè)趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂(lè)趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI 系統(tǒng) 營(yíng)銷推廣 VI 部分 （全方位樓盤品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤品牌形象調(diào)性 (一 ) 樓盤擬人化個(gè)性特征（與目標(biāo)消費(fèi)群相關(guān)） (二 ) 樓盤色彩特征 (三 ) 樓盤文化特征 (四 ) 樓盤物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤精神特征 二、 樓盤 VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標(biāo)志組合部分 1、 標(biāo)志 2、 標(biāo)準(zhǔn)字 3、 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)組合 4、 標(biāo)準(zhǔn)中文應(yīng)用字體 5、 標(biāo)準(zhǔn)英文應(yīng)用字體 6、 標(biāo)準(zhǔn)色 (1)主色 (2)輔色 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 41 (二 ) 功能性圖案 /圖形部分 1、 位置圖 /交通圖 2、 園區(qū)總平面圖 3、 分樓層平面圖 4、 套型平面圖 5、 各類園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 1、 園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 2、 園區(qū)總平面圖 3、 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團(tuán)景觀系列圖 (4)廣場(chǎng)景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 4、 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 5、 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 6、 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實(shí)景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺(jué)部分 1、 效果圖部分的三維化表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團(tuán)景觀系列圖 C 廣場(chǎng)景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 42 E 小品景觀系列圖 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 2、 模型系列 （ 1）樓盤總體沙盤 （ 2）景觀系列沙盤 （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤品牌形象代言系列） 1、要點(diǎn)： (1)與樓盤區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤定位體系相關(guān) (3)與樓盤的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤的核心社會(huì)化理念相關(guān) (5)與樓盤賣點(diǎn)體系相關(guān) (6)獨(dú)特、原創(chuàng)、沖擊力 2、 明細(xì)： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤個(gè)性與品牌形象的藝術(shù)化表達(dá)） (2)無(wú)生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤 VI應(yīng)用部分 （一）報(bào)紙 VI 部分 1、 基本形象與個(gè)性表達(dá) 2、 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 3、 基本色彩（主色、輔色） 4、 基本排版（圖與文，主標(biāo)題、輔標(biāo)題） 5、 系列實(shí)戰(zhàn)： SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 43 （ 1）分階段與分節(jié)點(diǎn)： A 開始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開盤前系列 D 開盤 E 開盤后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的單項(xiàng)稿 （ 2）分綜合與分項(xiàng) A 綜合的形象型廣告 B 針對(duì)系列賣點(diǎn)的分項(xiàng)廣告 （ 3）分版面 /分大報(bào)與小報(bào)： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書 VI （一）精裝與簡(jiǎn)裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁(yè) （四）典型性主題頁(yè)面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 1、 橫版 2、 豎版 （二）銷售型廣告 1、橫版 2、豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁(yè) （二）典型二級(jí)頁(yè)面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點(diǎn)擊符等 SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesTSelectionParbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphFoLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointse11111111111111111111111111111111lectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagraphFormatLineSpaci2222222222222222222222ngLinesToPoints2SelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointselectionParagraphFccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagraphFormatLineSpacingLinesToPoctionParagra 44 七、 戶外廣告 （一）車體廣告 1、 公交車身 2、 自備園區(qū)外看房車 3、 園區(qū)內(nèi)高爾夫看房車 （二）看板與燈箱類廣告 1、大型戶外看板（含高炮） 2、燈箱（矩形與圓形等） 3、道旗 八、 導(dǎo)視類 VI （一）銷售類導(dǎo)視 1、園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 2、園區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路