經(jīng)典商業(yè)廣場全套物業(yè)運(yùn)作方案.doc

商業(yè)廣場全套物業(yè)運(yùn)作方案投資廣場業(yè)主公約 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 為加強(qiáng)投資廣場的管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。 Fr:http:/www.P 一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有或合法取得使用權(quán)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同、物業(yè)管理合同以及本公約的規(guī)定。 Fr:http:/www.P 二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決議、決定。 Fr:http:/www.P 三、委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、環(huán)保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。 Fr:http:/www.P 四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作。 Fr:http:/www.P 五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理公司及其管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司提出，發(fā)生爭議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)解決。 Fr:http:/www.P 六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防爆工作，確保人身財(cái)產(chǎn)安全。 Fr:http:/www.P 七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門進(jìn)行處理。 Fr:http:/www.P 八、業(yè)主方委托物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。 Fr:http:/www.P 九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?Fr:http:/www.P 十、與其他非業(yè)主使用人建立租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。 Fr:http:/www.P 十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為： Fr:http:/www.P （1）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； Fr:http:/www.P （2）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建； Fr:http:/www.P （3）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地； Fr:http:/www.P （4）損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施； Fr:http:/www.P （5）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物； Fr:http:/www.P （6）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物品等； Fr:http:/www.P （7）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品； Fr:http:/www.P （8）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)； Fr:http:/www.P （9）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌； Fr:http:/www.P （10）隨意停放車輛； Fr:http:/www.P （11）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為； Fr:http:/www.P （12）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物； Fr:http:/www.P （13）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。 Fr:http:/www.P 十二、人為造成公共設(shè)施、設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施、設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任方負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。 Fr:http:/www.P 十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理公司應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。 Fr:http:/www.P 十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。 Fr:http:/www.P 十五、自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。 Fr:http:/www.P 十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè)，弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚，互助友愛，和睦相處共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。 Fr:http:/www.P 投資廣場 層業(yè)主（物業(yè)使用人） Fr:http:/www.P 簽字、蓋章： Fr:http:/www.P 日 期：投資廣場寫字樓裝修管理規(guī)定 Fr:http:/www.P 一、 總則 Fr:http:/www.P 1、為加強(qiáng)投資寫字樓租賃后的裝修管理，保證大樓建筑主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)固與整體風(fēng)格的完整、統(tǒng)一，保障租賃雙方的權(quán)益，參照國家相關(guān)法規(guī)，制定本管理規(guī)定。 Fr:http:/www.P 2、本規(guī)定為寫字樓租賃契約之附加約定文件，簽訂契約即視為認(rèn)同本規(guī)定所有條款；租戶在對(duì)租賃的寫字樓進(jìn)行裝飾裝修必須無條件遵守本規(guī)定。 Fr:http:/www.P 3、本規(guī)定由投資廣場物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋，其中內(nèi)容與國家或地方同類規(guī)章有異同之處以國家或地方法規(guī)為準(zhǔn)。 Fr:http:/www.P 4、租賃雙方另有約定各項(xiàng)不在本規(guī)定的約定范圍之內(nèi)。 Fr:http:/www.P 二、 一般規(guī)定 Fr:http:/www.P 1、租戶對(duì)承租區(qū)域的裝飾裝修過程中，禁止下列行為。 Fr:http:/www.P 未經(jīng)大樓物業(yè)管理處批準(zhǔn)或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)大樓建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。 Fr:http:/www.P 擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，縮小承重主柱、支撐墻體，連接等的尺寸，拆除連接墻的磚、混凝土墻體。 Fr:http:/www.P 對(duì)樓層上、下樓板大面積打孔。 Fr:http:/www.P 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間。 Fr:http:/www.P 損壞大樓原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果，損壞移動(dòng)采光通風(fēng)與固定標(biāo)識(shí)物等。 Fr:http:/www.P 改動(dòng)電力主配線路、給排水主水管及分支管路、消防設(shè)備設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施。 Fr:http:/www.P 在公共區(qū)域內(nèi)懸掛較大體積物體。建隔墻等，侵占公用空間，損害公共部分及設(shè)施。 Fr:http:/www.P 改變租賃區(qū)域或樓外立面結(jié)構(gòu)，色彩、開門、開窗等有損大樓建筑外觀的行為。 Fr:http:/www.P 2、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，未經(jīng)物業(yè)管理處同意，不得有下列行為： Fr:http:/www.P 對(duì)地板的裝飾，對(duì)吊頂?shù)牟饟Q裝飾。 Fr:http:/www.P 搭建建筑物、構(gòu)筑物。 Fr:http:/www.P 拆改供冷、供暖管道和設(shè)施。 Fr:http:/www.P 拆改電照器具、電照開關(guān)、風(fēng)機(jī)開關(guān)、電源插座及有線電話網(wǎng)絡(luò)插座等。 Fr:http:/www.P 室內(nèi)墻壁裝飾、改色。 Fr:http:/www.P 在公用通道及走廊、電梯口使用改動(dòng)顏色，粘貼、設(shè)置廣告物或其它類似行為。 Fr:http:/www.P 樓頂懸掛小型物體需借助管道的支撐點(diǎn)時(shí)。 Fr:http:/www.P 3、租賃方對(duì)承租區(qū)域的室內(nèi)裝飾裝修，有下列行為，必須向物業(yè)管理處報(bào)送有關(guān)施工方案及圖紙，并由物業(yè)管理處批準(zhǔn)，方可施工。 Fr:http:/www.P 裝修超過大樓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定，增加樓面載荷的，應(yīng)經(jīng)大樓原設(shè)計(jì)單位或者是有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案。 Fr:http:/www.P 改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的以及改房間衛(wèi)生間、廚房的應(yīng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做漏水試驗(yàn)。 Fr:http:/www.P 對(duì)本區(qū)域內(nèi)的用電容量增加，應(yīng)對(duì)照原大樓設(shè)計(jì)容量制定增容計(jì)劃，對(duì)空開、保護(hù)裝置的調(diào)整應(yīng)有調(diào)整方案。 Fr:http:/www.P 對(duì)房間的隔離，水、電、曖、消防、監(jiān)控、通訊設(shè)施的裝修改動(dòng)，都須有完整、詳細(xì)的方案及平面圖。 Fr:http:/www.P 裝修施工安全措施，動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)。 Fr:http:/www.P 三、 開工申報(bào)與監(jiān)督 Fr:http:/www.P 1、裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)先向大樓物業(yè)管理處申報(bào)登記并報(bào)詳細(xì)裝修方案，由物業(yè)管理處審查備案，取得書面同意后方可開工。 Fr:http:/www.P 2、裝修施工方應(yīng)具備專業(yè)資質(zhì)，裝修前應(yīng)將裝修進(jìn)程日程安排及安全防范計(jì)劃報(bào)物業(yè)管理處審查備案。 Fr:http:/www.P 3、裝修方案的內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格依照有關(guān)法律、法規(guī)及本規(guī)定中的禁止條款，不能與之相抵觸。 Fr:http:/www.P 4、委托裝飾裝修企業(yè)施工的需提供企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。 Fr:http:/www.P 5、裝修單位及施工單位不得拒絕和阻礙物業(yè)管理人員依據(jù)規(guī)定對(duì)整個(gè)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為有權(quán)制止，對(duì)造成事實(shí)后果或者拒不改正的，即按違約追究租戶責(zé)任。 Fr:http:/www.P 6、任何單位和個(gè)人對(duì)承租方的裝飾裝修行為中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故，質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍單位工作的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。 Fr:http:/www.P 四、 其他規(guī)定 Fr:http:/www.P 1、裝修施工方應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處規(guī)定的裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染及給其他租戶帶來的不便。 Fr:http:/www.P 2、裝修過程中形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)按物業(yè)管理處規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放及儲(chǔ)運(yùn)，嚴(yán)禁將裝修材料、廢棄物等堆放于樓道、電梯間或其它公共區(qū)域。 Fr:http:/www.P 3、裝修工程所使用的材料及設(shè)備應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)不得使用國家明令淘汰或禁用物品。 Fr:http:/www.P 4、裝修施工中占用電梯及主要通道，需事先得到物業(yè)管理處的許可并服從調(diào)度，以保證物業(yè)管理處為大樓內(nèi)其他租戶提供的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)不受影響。 Fr:http:/www.P 5、裝修施工過程中，不得私自挪用公共部位及設(shè)施，并遵守物業(yè)管理處制定的其它管理規(guī)定，施工人員應(yīng)接受投資廣場保安、工程部、物業(yè)管理處等部門管理，辦理各種出入登記及其它證件。 Fr:http:/www.P 6、裝修過程中應(yīng)保持對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生不受影響，因施工產(chǎn)生的垃圾應(yīng)立即清除。 Fr:http:/www.P 五、 承擔(dān)責(zé)任（違約責(zé)任） Fr:http:/www.P 1、因裝飾裝修活動(dòng)造成管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，裝修人員應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。 Fr:http:/www.P 2、租戶裝修人因裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的責(zé)令改正修復(fù)，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 Fr:http:/www.P 3、租戶因裝修對(duì)其他租戶的工作環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等造成影響受到投訴的，應(yīng)立即消除影響，立即改正。情況嚴(yán)重的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 Fr:http:/www.P 4、租戶未申報(bào)登記進(jìn)行裝飾裝修活動(dòng)，處五百元以上，壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。 Fr:http:/www.P 5、租戶違反本規(guī)定，將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)施工的處五百元以上壹仟元以下罰款并責(zé)令改正。 Fr:http:/www.P 6、租戶裝修使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)材料造成空氣污染超標(biāo)的責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 Fr:http:/www.P 7、有下列行為之一的，處罰款五百元以上壹仟元以下，并責(zé)令改正。 Fr:http:/www.P 擅自拆改供曖、供排水主管道、主配電線路、消防、監(jiān)控設(shè)施。 Fr:http:/www.P 將無防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房的。 Fr:http:/www.P 擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加樓面荷載的。 Fr:http:/www.P 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施的。 Fr:http:/www.P 對(duì)立面、電梯口、走道等區(qū)域擅自進(jìn)行廣告粘貼的。 Fr:http:/www.P 8、租戶及裝飾裝修施工方違反建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的由建設(shè)行政部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。 Fr:http:/www.P 9、租戶違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和技術(shù)規(guī)程，不采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)的或?qū)Π踩鹿孰[患不采取措施予以消除的，責(zé)令改正，并處壹仟元以上壹萬元以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整改，造成重大安全事故的，交司法機(jī)關(guān)處理。 Fr:http:/www.P 六、 說明： Fr:http:/www.P 1、室內(nèi)裝飾裝修：是指租戶在租賃投資廣場寫字樓后對(duì)所租區(qū)域的裝修。 Fr:http:/www.P 2、建筑主體：是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋頂、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 Fr:http:/www.P 3、承重結(jié)構(gòu)：是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞經(jīng)基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、主體、柱、柜架與墩、樓板、梁、層架、懸索等。 Fr:http:/www.P 4、大樓由于各處情況異同，如對(duì)部分電力、通訊、給排水設(shè)施等、所改動(dòng)計(jì)劃將由裝修前審查裝修方案后制定。 Fr:http:/www.P 5、本規(guī)定自2005年11月1日對(duì)入住投資廣場的所有業(yè)主統(tǒng)一實(shí)施，經(jīng)租戶簽收后租戶有義務(wù)執(zhí)行。 Fr:http:/www.P 簽收人：投資廣場 層租戶（單位蓋章） Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 日 期：工程部工具分配、領(lǐng)用及保管方案 Fr:http:/www.P 一、 電氣班日常常用工具每人一套；領(lǐng)用人各自保管，其中： Fr:http:/www.P 1、電工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、電工工具夾1只。共7件。共3套，由領(lǐng)用人使用和負(fù)責(zé)保管 。 Fr:http:/www.P 2、電梯工日常常用工具包括：中號(hào)一字啟1把、中號(hào)十字啟1把、小號(hào)一字啟1把、小號(hào)十字啟1把、試電筆1把、工具刀1把、6活絡(luò)扳手1把、8活絡(luò)扳手1把、10活絡(luò)扳手1把、12活絡(luò)扳手1把、鋼卷尺1把、1.5P手錘1把、2.5P手錘1把、小方錘1把、羊毛刷1把、2羊毛刷1把、剪刀1把、平口鏨子1把、尖頭鏨子1把、工具背包1個(gè)。共20件。共1套，由電梯工使用和負(fù)責(zé)保管。 Fr:http:/www.P 3、其余工具為電氣班公用工具，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管。當(dāng)班人員如需使用分別借出，用完后負(fù)責(zé)歸還。 Fr:http:/www.P 二、 空調(diào)工具（廠家隨機(jī)配備的專用工具）由空調(diào)工負(fù)責(zé)領(lǐng)用和保管。 Fr:http:/www.P 三、 水暖工具全部由水暖工負(fù)責(zé)使用保管。 Fr:http:/www.P 四、 機(jī)修工具全部由機(jī)修工負(fù)責(zé)保管。 Fr:http:/www.P 五、 通用工具由綜合班領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管，各班組如需要，均可借用。 Fr:http:/www.P 六、 工具保管責(zé)任人負(fù)責(zé)所保管工具的保養(yǎng)、維修和每月一次清點(diǎn)盤存；凡非正常損壞或使用保管不當(dāng)造成的工具缺失和損毀，均由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。責(zé)任界定不清的由保管責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。 Fr:http:/www.P 七、 上下兩班共同使用或保管的工具在交接班時(shí)需進(jìn)行清點(diǎn)核實(shí)，并將情況記錄在交接班記錄上。 Fr:http:/www.P 八、 離職或調(diào)崗人員需歸還所有使用或保管的工具，否則不予辦理手續(xù)。 Fr:http:/www.P 相關(guān)鏈接： Fr:http:/www.P 工程部工具采購清單1-電氣工具類 Fr:http:/www.P 工程部工具采購清單2-空調(diào)水暖工具類 Fr:http:/www.P 工程部工具采購清單3-機(jī)修工具類 Fr:http:/www.P 工程部工具采購清單4-通用工具類工程部人員結(jié)構(gòu)方案 Fr:http:/www.P 一、 崗位結(jié)構(gòu) Fr:http:/www.P 工程部管理范圍內(nèi)的設(shè)備系統(tǒng)類別繁多、專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)人員的技術(shù)素質(zhì)要求較高。通常情況下需要采用 “崗位細(xì)化”的結(jié)構(gòu)模式：按設(shè)備類別分班組、根據(jù)運(yùn)轉(zhuǎn)要求設(shè)置崗位及人員編制；一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)一個(gè)班組、一個(gè)班組多個(gè)班次。這樣的結(jié)構(gòu)能夠達(dá)到分工明確、并較有技術(shù)保證。但同時(shí)有需要人力較多、效率較低等弊端。 Fr:http:/www.P 因此，在實(shí)際中，多數(shù)酒店及物業(yè)管理工程部采用了“萬能工”的模式：即一名技工同時(shí)負(fù)責(zé)某個(gè)區(qū)域的多個(gè)系統(tǒng)類別的設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)。這種模式是假日酒店管理集團(tuán)首先應(yīng)用于酒店工程管理的，可以極大地提高人力利用率、降低工程部的人力成本、提高運(yùn)作效率。但是這種模式要求所聘用的技工具備多方面的專業(yè)技術(shù)能力，能夠勝任多個(gè)不同的專業(yè)類別的設(shè)備的運(yùn)行維修。 Fr:http:/www.P 考慮到高素質(zhì)人員的招聘難度及公司實(shí)際的設(shè)備規(guī)模，綜合以上兩種模式的優(yōu)劣，工程部的結(jié)構(gòu)采用如下方案： Fr:http:/www.P 1、 在公司開業(yè)伊始的一段時(shí)間內(nèi)，所招聘的技工不可能對(duì)公司整體環(huán)境和設(shè)備狀況很熟悉，這段時(shí)間任務(wù)也會(huì)比較多，容易發(fā)生一些適應(yīng)性的問題，基于這些原因，工程部的整體結(jié)構(gòu)大致按設(shè)備的專業(yè)類別劃分為“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)、水暖、機(jī)修、鍋爐”六個(gè)崗位。 Fr:http:/www.P 2、 以上六個(gè)崗位中，相互間技術(shù)障礙較小的“配電及電氣維修、電梯、空調(diào)”三個(gè)崗位合并為 電氣班，其余崗位合并為 綜合班。 Fr:http:/www.P 3、 在班組內(nèi)實(shí)行“萬能工”模式：各崗位責(zé)任范圍的任務(wù)并不固定人員，而由該崗位所屬班組的當(dāng)班人員共同負(fù)責(zé)完成。但考慮到設(shè)備專業(yè)性，在開業(yè)初期的一段時(shí)間會(huì)指定一個(gè)技工負(fù)責(zé)一個(gè)專業(yè)對(duì)口的崗位。 Fr:http:/www.P 4、 每個(gè)班各設(shè)一名領(lǐng)班。 Fr:http:/www.P 5、 工程部組織結(jié)構(gòu)圖 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 二、 人員編制 Fr:http:/www.P 按以上結(jié)構(gòu)，根據(jù)相應(yīng)班次的運(yùn)行要求，工程部的人員編制如下表： Fr:http:/www.P 工程部編制共11人 主管1人 電氣班5人 1、 責(zé)任范圍：配電及電氣維修、電梯運(yùn)行維修、空調(diào)運(yùn)行維修。 Fr:http:/www.P 2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人、中班1人、夜班1人 Fr:http:/www.P 綜合班5人 1、 責(zé)任范圍：水暖管道、潔具、五金構(gòu)件及機(jī)械維修、鍋爐運(yùn)行維修 Fr:http:/www.P 2、 人員分配：白班2人（含領(lǐng)班）、早班1人 中班2人、夜班1人 Fr:http:/www.P 三、 班次安排 Fr:http:/www.P 按以上結(jié)構(gòu)及人員編制，工程部正常班次如下表： Fr:http:/www.P 1、 電氣班排班表 Fr:http:/www.P 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 Fr:http:/www.P 1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 Fr:http:/www.P 2技工A 白班 白班 白班 輪休 早班 早班 早班 Fr:http:/www.P 3技工B 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 Fr:http:/www.P 4技工C 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 Fr:http:/www.P 5技工D 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 Fr:http:/www.P 說明：1、除1領(lǐng)班外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序2-3-4-5-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息。 2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00 Fr:http:/www.P 2、 綜合班排班表 Fr:http:/www.P 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 Fr:http:/www.P 1領(lǐng)班 白班 白班 白班 白班 白班 例休 白班 Fr:http:/www.P 2技工A 早班 早班 早班 早班 輪休 中班 中班 Fr:http:/www.P 3技工B 中班 中班 中班 中班 中班 輪休 夜班 Fr:http:/www.P 4技工C 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 夜班 輪休 Fr:http:/www.P 5鍋爐工 白班 白班 白班 白班 白班 白班 輪休 Fr:http:/www.P 說明：1、除1領(lǐng)班和5鍋爐工外，其余人員實(shí)行輪班制：按以上排序2-3-4-2循環(huán)輪換。每人每周有一天休息日。 2、【當(dāng)班時(shí)段】白班：按公司行政白班時(shí)段、早班：08:00-15:00 中班：15:00-23:00、夜班：23:00-08:00四、 工作時(shí)間及休息 Fr:http:/www.P 按以上班次的當(dāng)班時(shí)段計(jì)算，每周工作時(shí)間為8h6T=48小時(shí)（包含當(dāng)班時(shí)段內(nèi)的就餐等時(shí)間）。每周可有一天休息， 國家法定節(jié)假日休息按公司統(tǒng)一規(guī)定。 Fr:http:/www.P 五、 人力成本(工資)預(yù)算 Fr:http:/www.P 1、 本地同類工資水平參考 Fr:http:/www.P 級(jí) 別 月工資水平 備 注 Fr:http:/www.P 試用期及初級(jí)工 350-450元 試用期1-3個(gè)月 Fr:http:/www.P 中級(jí)技工 550-650元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 Fr:http:/www.P 領(lǐng)班及高級(jí)技工 600-800元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 Fr:http:/www.P 2、 建議工資標(biāo)準(zhǔn) Fr:http:/www.P 級(jí) 別 月工資水平 備 注 Fr:http:/www.P 試用期及初級(jí)工 450元 試用期3個(gè)月 Fr:http:/www.P 中級(jí)技工 600元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 Fr:http:/www.P 領(lǐng)班及高級(jí)技工 700元 不含福利、獎(jiǎng)金及花紅 Fr:http:/www.P 3、 工程部人力（工資）成本預(yù)算 Fr:http:/www.P 按以上的建議工資水平，正常情況下工程部人力成本（主要為工資成本）為： Fr:http:/www.P （1）、每月：領(lǐng)班2人700=1400元， Fr:http:/www.P 其他8人600=4800元， Fr:http:/www.P 合計(jì)1400+4800=6200元。 Fr:http:/www.P （2）、每年（按13個(gè)月計(jì)）： Fr:http:/www.P 620013=80，600.00元 Fr:http:/www.P （3）、平均支出： Fr:http:/www.P 月均6716.66元；日均220.82元。 Fr:http:/www.P 【注】以上計(jì)算不含福利支出、獎(jiǎng)金、保險(xiǎn)及其他意外支出。 Fr:http:/www.P 六、 人員聘用方案 Fr:http:/www.P 專業(yè)特長 人數(shù) 相 關(guān) 要 求 Fr:http:/www.P 高低壓配電 2人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、能熟練維修各種電氣設(shè)備 Fr:http:/www.P 強(qiáng)弱電維修 3人 3年以上經(jīng)驗(yàn)、持操作證、熟悉各種強(qiáng)弱電氣線路及設(shè)備 Fr:http:/www.P 電梯維修 1人 熟悉高層樓宇電梯原理和維修、一年以上經(jīng)驗(yàn)、持特業(yè)資格證 Fr:http:/www.P 中央空調(diào) 1人 熟悉各種冷源設(shè)備和風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)原理、有電氣或管道基礎(chǔ) Fr:http:/www.P 水暖管道、機(jī)修 2人 有熟練的給排水管道、水暖潔具、五金機(jī)械設(shè)備維修技能 Fr:http:/www.P 鍋爐 1人 持司爐證、多年經(jīng)驗(yàn)、熟悉水處理并有電氣或管道基礎(chǔ) Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 【說明】1、以上共10人。2、領(lǐng)班2人從以上人選中擇優(yōu)提拔。3、有酒店工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。 Fr:http:/www.P 七、 人員到位計(jì)劃 Fr:http:/www.P 1、 開業(yè)前15-12天內(nèi)： Fr:http:/www.P （1） 通知電梯、空調(diào)、鍋爐等專業(yè)性強(qiáng)的特種設(shè)備擬聘人員面試。 Fr:http:/www.P （2） 確定各崗位擬聘用人員名單。 Fr:http:/www.P 2、 開業(yè)前12-10天內(nèi)： Fr:http:/www.P （1） 電梯、鍋爐、空調(diào)主要設(shè)備崗位人員進(jìn)場接受廠家或施工方技術(shù)培訓(xùn)。 Fr:http:/www.P （2） 聯(lián)系其他擬聘用人員，確定補(bǔ)充招聘計(jì)劃。 Fr:http:/www.P 3、 開業(yè)前10-6天： Fr:http:/www.P （1） 通知電氣、機(jī)修、管道等擬聘人員面試，確定所有錄用人員名單。 Fr:http:/www.P （2） 組織所有人員進(jìn)行星級(jí)服務(wù)公共科目知識(shí)、工程部運(yùn)作規(guī)范、公司規(guī)章等內(nèi)容的崗前培訓(xùn)。 Fr:http:/www.P （3） 安排主要人員上崗參加設(shè)備綜合調(diào)試及一些不提供安裝的設(shè)備（洗滌設(shè)備等）的安裝。 Fr:http:/www.P 4、開業(yè)前6-3天內(nèi)： Fr:http:/www.P 所有人員按要求全部到位，開始供電、供水、電梯、鍋爐等的試運(yùn)轉(zhuǎn)。 Fr:http:/www.P 5、詳見開業(yè)前后工程部工作進(jìn)度計(jì)劃并以最終修訂方案為準(zhǔn)。 Fr:http:/www.P 八、減員增效預(yù)案 Fr:http:/www.P 1、 結(jié)構(gòu)更新 Fr:http:/www.P 開業(yè)后公司走上正常經(jīng)營軌道，各項(xiàng)工作會(huì)形成一定規(guī)律而易于掌握。經(jīng)過一段時(shí)間的磨合，各崗位人員對(duì)所負(fù)責(zé)的工作和整體運(yùn)作模式都較熟悉的情況下，采用逐步過渡的方法進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，在工程部內(nèi)實(shí)行單一的全“萬能工”模式：合并兩個(gè)獨(dú)立的班組為一個(gè)整體、輪班運(yùn)行，不再按崗位定崗定人。 Fr:http:/www.P 具體結(jié)構(gòu)如下： Fr:http:/www.P 工程部共7人，按以下班次運(yùn)行： Fr:http:/www.P 白班 4人 負(fù)責(zé)水、電、空調(diào)、電梯、鍋爐運(yùn)行及設(shè)備保養(yǎng)維修。 1、 設(shè)領(lǐng)班一人。2、 其他人實(shí)行輪班制。3、 具體班次根據(jù)情況安排，并適時(shí)調(diào)整。 Fr:http:/www.P 中班 2人 負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及緊急故障的處理。 Fr:http:/www.P 夜班 1人 負(fù)責(zé)運(yùn)行值班和緊急故障處理。 Fr:http:/www.P 2、 人員精簡 Fr:http:/www.P 按以上結(jié)構(gòu)，工程部人員在原有基礎(chǔ)上精簡1/3，將采取優(yōu)勝劣汰方式進(jìn)行。其中也有人員的正常流動(dòng)和流失。 Fr:http:/www.P 3、 薪資增長 Fr:http:/www.P 實(shí)現(xiàn)以上結(jié)構(gòu)后，人員減少，工資成本也同比減少。另一方面，由于人員精簡，余留人員需承擔(dān)的工作任務(wù)也大大增加。 Fr:http:/www.P 將減員而減少支出的工資額的一部分為余留人員加薪，使技工平均工資水平能夠高于本地同類水準(zhǔn)。這將能夠穩(wěn)定人心、鼓舞士氣，更可以提高公司形象，吸引更多優(yōu)秀人才加入，使公司更具活力。工程部 Fr:http:/www.P Fr:http:/www.P 工程部運(yùn)作計(jì)劃 Fr:http:/www.P 工程部為公司的經(jīng)營提供能源供應(yīng)、設(shè)施維修和工程協(xié)作等保障功能：直接管理和運(yùn)行供水、供電、供汽及空調(diào)等供能設(shè)備；負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修；協(xié)助完成公司各種經(jīng)營活動(dòng)中需工程部提供支持的任務(wù)如：布置會(huì)場、制作宣傳道具等 Fr:http:/www.P 根據(jù)工程部的任務(wù)范圍，參照星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃從以下幾個(gè)方面做好工程部的運(yùn)作： Fr:http:/www.P 一、建立完備的運(yùn)作管理規(guī)范 Fr:http:/www.P 根據(jù)公司物業(yè)規(guī)模，參照星級(jí)酒店工程管理標(biāo)準(zhǔn)，擬出一套包括各種日常運(yùn)作管理程序、崗位職責(zé)、規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程、檢修程序等內(nèi)容的規(guī)范文件。這是工程部運(yùn)作的依據(jù)，以此實(shí)程序化、制度化的管理。 Fr:http:/www.P 鏈接：凱比特投資廣場有限公司工程部運(yùn)作管理規(guī)范 Fr:http:/www.P 二、建立精干、高效的工程服務(wù)隊(duì)伍 Fr:http:/www.P 根據(jù)工程部責(zé)任范圍廣、設(shè)備系統(tǒng)類別多、專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，計(jì)劃按以下步驟逐步建立一支適應(yīng)工程部運(yùn)作要求的高素質(zhì)技工隊(duì)伍。 Fr:http:/www.P 1、 按公司整體運(yùn)作管理方案制定工程部的運(yùn)作模式和人員結(jié)構(gòu)方案、相應(yīng)聘用要求。 Fr:http:/www.P 鏈接：工程部人員結(jié)構(gòu)表 Fr:http:/www.P 2、 按各崗位專業(yè)要求招聘考核、擇優(yōu)選取所需人員。 Fr:http:/www.P 3、 聘用人員上崗前進(jìn)行公司規(guī)定、工程部運(yùn)作規(guī)范、星級(jí)服務(wù)意識(shí)及團(tuán)隊(duì)精神等方面的培訓(xùn)，強(qiáng)化對(duì)公司文化的認(rèn)同感和綜合素質(zhì)，以適應(yīng)新的工作環(huán)境。 Fr:http:/www.P 4、 各崗位人員到崗后，根據(jù)實(shí)際的崗位職責(zé)范圍，分別進(jìn)行操作技術(shù)規(guī)程和職責(zé)制度的培訓(xùn)，使其盡快進(jìn)入工作角色。 Fr:http:/www.P 5、 制定一套考核制度，對(duì)工程人員的業(yè)務(wù)技能和敬業(yè)情況進(jìn)行考核，努力營造務(wù)實(shí)求進(jìn)的工作氛圍，調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性。 Fr:http:/www.P 6、 充分重視所有人的個(gè)人能力，尊重工程部每個(gè)人的建議；強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神；讓每個(gè)人都能充分發(fā)揮自己的專長、積極貢獻(xiàn)自己的力量的同時(shí)，還能相互團(tuán)結(jié)協(xié)作；形成一支技術(shù)過硬、作風(fēng)優(yōu)良、團(tuán)結(jié)穩(wěn)定的工程技工隊(duì)伍，集中力量高效完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 Fr:http:/www.P 三、做好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行和維修管理 Fr:http:/www.P 【一】 設(shè)備運(yùn)行管理是工程部的主要任務(wù)，計(jì)劃采取以下措施努力提高管理水準(zhǔn) ： Fr:http:/www.P 1、收集齊全的物業(yè)設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料，建立系統(tǒng)的設(shè)備檔案。 Fr:http:/www.P 2、按設(shè)備的技術(shù)要求制定詳實(shí)細(xì)致的操作和檢修程序。 Fr:http:/www.P 3、制定預(yù)防性維修計(jì)劃，按計(jì)劃的時(shí)間、項(xiàng)目內(nèi)容對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)和檢修。 Fr:http:/www.P 4、與使用和保管設(shè)備的部門或責(zé)任人簽定設(shè)備使用維護(hù)責(zé)任書，強(qiáng)化設(shè)備的正當(dāng)操作和及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。 Fr:http:/www.P 5、建立完備的設(shè)備安裝、調(diào)試、運(yùn)行、維護(hù)、檢修、改造、更新、報(bào)廢記錄，使設(shè)備管理更規(guī)范。 Fr:http:/www.P 6、在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。 Fr:http:/www.P 【二】 建立完備可行的維修系統(tǒng)是設(shè)備設(shè)施維護(hù)檢修的保障基礎(chǔ)，計(jì)劃按以下模式對(duì)所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行充分有效的維護(hù)保養(yǎng)和檢修： Fr:http:/www.P 1、 維修功能 Fr:http:/www.P 所有設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)和檢修以四個(gè)功能塊來完成： Fr:http:/www.P 【1】預(yù)防性維修：所有設(shè)備設(shè)施均制訂維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定時(shí)間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性的檢修。 Fr:http:/www.P 【2】日常報(bào)修處理：設(shè)備設(shè)施的使用部門在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報(bào)修單的形式通知工程部采取維修措施。 Fr:http:/www.P 【3】巡查檢修：工程部各班組值班人員在當(dāng)班時(shí)段至少對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時(shí)處理。 Fr:http:/www.P 【4】增改翻新：根據(jù)設(shè)備設(shè)施的具體情況和實(shí)際需要，對(duì)已有的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行增加、改進(jìn)性能和翻新處理，使設(shè)備設(shè)施重新恢復(fù)使用價(jià)值，得到良好的利用。 Fr:http:/www.P 2、 維修結(jié)構(gòu) Fr:http:/www.P 【1】 主管負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)設(shè)施規(guī)模制訂維修程序和維修計(jì)劃。 Fr:http:/www.P 【2】 以各專業(yè)班組為單位，按既定的責(zé)任范圍，分別負(fù)責(zé)所屬區(qū)域或設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 Fr:http:/www.P 【3】 重要設(shè)備設(shè)施和綜合專業(yè)性設(shè)備設(shè)施由主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)班組共同進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 Fr:http:/www.P 3、維修控制 Fr:http:/www.P 【1】主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各班組按既定的程序和計(jì)劃實(shí)施，控制維修成本、效率和質(zhì)量。各班組按程序和計(jì)劃在領(lǐng)班的組織和帶領(lǐng)下，實(shí)施并完成設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和檢修。 Fr:http:/www.P 【2】日常報(bào)修處理由報(bào)修部門負(fù)責(zé)驗(yàn)收設(shè)備維修修復(fù)質(zhì)量并簽收耗用材料記錄。工程報(bào)修單具實(shí)填寫并由報(bào)修部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份報(bào)修部門留存、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。 Fr:http:/www.P 【3】設(shè)備設(shè)施的預(yù)防性維修項(xiàng)目由使用或保管部門進(jìn)行驗(yàn)收并簽收耗用材料記錄。設(shè)備計(jì)劃檢修記錄具實(shí)填寫并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。 Fr:http:/www.P 【4】工程部日常巡查中的檢修由檢修人員具實(shí)填寫巡查檢修記錄，并由使用或保管部門驗(yàn)收簽字后一份工程部備查、一份匯總交財(cái)務(wù)核對(duì)材料成本。 Fr:http:/www.P 四、做好能源控制管理 Fr:http:/www.P 能耗成本通常占公司日常經(jīng)營成本的很大比例，節(jié)能降耗是控制成本提高效益的有效手段。能控管理的關(guān)鍵是1提高所有人的節(jié)能意識(shí)。2制定必要的規(guī)定和制度。3采取必要的技術(shù)措施。 Fr:http:/www.P 計(jì)劃從以下幾方面入手，促進(jìn)能控的制度化和程序化，努力把能耗成本保持在合理的水平： Fr:http:/www.P 1、 做好耗能設(shè)備的維修保養(yǎng)，使其經(jīng)常保持良好的性能狀態(tài)。 Fr:http:/www.P 2、 對(duì)主要耗能設(shè)備如：空