泰安市萬(wàn)力電子產(chǎn)業(yè)園可研報(bào)告

可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目 概況與承辦單位 一、單位名稱： 山東萬(wàn)力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司 二、注冊(cè)資金： 企業(yè)注冊(cè)資金捌仟陸佰萬(wàn)元 三、法人代表： 四、法定地址： 泰安市通天街 25 號(hào) 五、項(xiàng)目承辦單位概況： 山東萬(wàn)力電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司成立于 2000 年 10 月，現(xiàn) 專門從事光接口數(shù)字編碼設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)視頻會(huì)議設(shè)備、遠(yuǎn)程圖像監(jiān)控設(shè)備、紅外熱成像測(cè)溫設(shè)備和工業(yè)自動(dòng)化等設(shè)備的軟硬件和研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)的高新技術(shù)企業(yè)。 公司自成立至今，本著“貢獻(xiàn)于文化、服務(wù)于社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)思想，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備和管理經(jīng)驗(yàn)，面向廣大客戶 市場(chǎng)，努力開拓，積極進(jìn)取，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步和可喜的業(yè)績(jī)。 經(jīng)過(guò)近 6 年的創(chuàng)業(yè)，已可以卓有成效的完成上百種產(chǎn)品的開發(fā)、設(shè)計(jì)和制造。公司重視與省內(nèi)外同行廠家的技術(shù)交流，不斷引進(jìn)新技術(shù)、新材料，使產(chǎn)品更臻完善。公司堅(jiān)持“以質(zhì)量求生存、以信譽(yù)求發(fā)展、以管理增效益”的經(jīng)營(yíng)方針，重質(zhì)量、重管理、重科技、積極開拓市場(chǎng)，以求得可行性研究報(bào)告 2 更好的發(fā)展。產(chǎn)品質(zhì)量可靠、性價(jià)比高、交貨準(zhǔn)時(shí)，服務(wù)水準(zhǔn)高、信譽(yù)良好，目前已與多個(gè)大型集團(tuán)建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。 公司 多年來(lái)致力于信息化、科技化電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展，凝聚了一支朝氣蓬勃、勇于進(jìn)取的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)及研發(fā)人員。 秉承“ 科技創(chuàng)新、智勝未來(lái)、團(tuán)結(jié)進(jìn)取、追求卓越 ”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“ 讓顧客滿意，讓員工成長(zhǎng)，讓伙伴獲利 ”的企業(yè)宗旨，以優(yōu)良的品質(zhì)，優(yōu)秀的服務(wù)，獨(dú)特的外觀以及良好的信譽(yù)，贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可和業(yè)界口碑。公司 現(xiàn)有員工 83 人，其中總經(jīng)理獲得工商管理 碩士資格， 具有多年軟硬件研發(fā)經(jīng)驗(yàn)；大學(xué)以上學(xué)歷 66 人，平均年齡 29 歲。 2005 年實(shí)現(xiàn)總收入 6823萬(wàn)元，資產(chǎn)總額達(dá) 1.2 億元。公司遠(yuǎn)程數(shù)字圖像測(cè)溫編碼器及高清晰視頻會(huì)議終端均獲得實(shí)用 型專利證書，山東萬(wàn)力 WL 2000MH型視頻會(huì)議系統(tǒng)軟件 V1.0、“山東萬(wàn)力” WL 820遠(yuǎn)程 圖像監(jiān)控軟件 V1.0簡(jiǎn)稱 820 軟件 、山東萬(wàn)力 HW 08 紅外圖像遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)系統(tǒng)軟件 V1.0簡(jiǎn)稱 HW-08 系統(tǒng) 及山東萬(wàn)力 WL-806 變電站預(yù)警系統(tǒng)軟件 V1.0簡(jiǎn)稱 WL-806系統(tǒng) 均獲得計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)登記證書。管理體系符合 GB/T19001-2000idtISO9001 2000標(biāo)準(zhǔn)體系要求，獲得管理體系認(rèn)證證書。 六、編制單位 ： 1、單位名稱 : 2、單位地址： 3、工程咨詢等級(jí)： 4、工程咨詢資格等級(jí)證書編號(hào)： 5、發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 可行性研究報(bào)告 3 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 一、編制依據(jù) 1、國(guó)家和山東省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 2、國(guó)家和山東省有關(guān)的法律、法規(guī)和政策 3、現(xiàn)行的有關(guān)技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額 4、國(guó)家計(jì)委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求 5、泰安市新一輪城市總體規(guī)劃 6、泰安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃 7、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 8、項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書 9、其它有關(guān)資料 二、可行性研究的范圍 1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及建設(shè)規(guī)模 3、建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 4、總體規(guī)劃方案 5、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 6、項(xiàng)目實(shí) 施方案與進(jìn)度安排 7、投資估算及資金籌措 8、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 9、社會(huì)綜合效益分析 可行性研究報(bào)告 4 第二章 項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、泰安市概況 泰安市位于山東省中部的泰山南麓（東經(jīng) 116 20 117 59 ,北緯35 38 36 28），北依山東省會(huì)濟(jì)南，南臨儒家文化創(chuàng)始人孔子故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕黃河。總占地面積 7762 平方公里，人口 543 萬(wàn)人，轄泰山區(qū)、岱岳區(qū)、新泰市、肥城市、寧陽(yáng)縣、東平縣個(gè)縣市區(qū)。 泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光 秀麗，既是國(guó)務(wù)院公布的首批對(duì)外開放旅游城市，也是山東的歷史文化名城。 泰城建設(shè)先后榮獲“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”等光榮稱號(hào)，獲得山東省城市規(guī)劃建設(shè)管理三上臺(tái)階“齊魯杯”活動(dòng)三連冠和后三年總評(píng)特別獎(jiǎng)。隨著泰安市新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施 , 以建設(shè) “藍(lán)天、碧水、青山、綠色家園” 為目標(biāo)，以基礎(chǔ)設(shè)施配套和園林綠化建設(shè)為重點(diǎn)， “一線、兩湖、三河、十路” 建設(shè)工程和 “廣告牌匾、沿街景觀城市污水” 三項(xiàng)治理全面推進(jìn)，泰城實(shí)現(xiàn)了城市環(huán)境綜合整治的根本性突破。 泰安正逐步發(fā)展成為一個(gè)既 有絢麗多彩的古老文化，又有壯美的現(xiàn)代文明，經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、旅游為一體的現(xiàn)代化城市，將成為齊魯大地的一顆璀璨的明珠。 二、項(xiàng)目提出的背景 泰安市作為華東地區(qū)重要的對(duì)外開放旅游城市之一，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可行性研究報(bào)告 5 保持了快速連續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到“十五”末，泰城規(guī)劃面積擴(kuò)大到 100 平方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬(wàn)； 2020 年，泰安市區(qū)人口將達(dá)到 135 萬(wàn)，用地規(guī)模 147 平方公里 ，城市化水平要從 2000 年的 36%提升到 2010 年的 50%。要加快城市化進(jìn)程，就要擴(kuò)大城市人口的容積率，加快城市商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程，集中挖掘更多的潛在市場(chǎng)購(gòu)買力。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的逐步提高，使人們對(duì)消費(fèi)提出了更高的要求。 泰安市岱岳區(qū)機(jī)關(guān)招待所，原神州賓館建成至今閑置十三年， 原 屬爛尾工程，環(huán)境臟、亂、差，與周圍環(huán)境極不協(xié)調(diào)，影響市容、市貌，與我市建設(shè)“藍(lán)天、碧水、綠色家園”的總體要求相差太遠(yuǎn)，多年來(lái)岱岳區(qū)委、區(qū)政府雖然多方努力，但由于該項(xiàng)目多年來(lái)幾經(jīng)變更，遺留問題盤根錯(cuò)節(jié)，加之地處通天街西側(cè)和財(cái)源街北的狹小區(qū)域 內(nèi)，地理位置的局限性較大，一直沒有找到一個(gè)好的解決方案。 2005 年岱岳區(qū)政府為盤活閑置國(guó)有資產(chǎn)，與萬(wàn)力電子公司經(jīng)過(guò)多次接洽、協(xié)商、雙方本著雙贏原則，以誠(chéng)相待，共謀發(fā)展的目的，最終達(dá)成共識(shí)，擬依托公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì)建設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園，構(gòu)建以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，以軟件、硬件、信息圖像產(chǎn)品為龍頭產(chǎn)品的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成一個(gè)集電子信息產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、服務(wù)餐飲業(yè)于一體的綜合現(xiàn)代化創(chuàng)業(yè)園。它不僅填補(bǔ)了我市沒有大規(guī)模軟件園區(qū)的空白，也必將進(jìn)一步推動(dòng)泰安市軟件科技和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。 可行性研究報(bào)告 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、電子信息 產(chǎn)業(yè)是下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)浪潮的主力軍 2004 年我國(guó)電子信息產(chǎn)品銷售收入達(dá)到了 1606 億美元，增幅保持在38% 以上，比全國(guó)工業(yè)平均增速提高了 21 個(gè)百分點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)名列全國(guó)各工業(yè)行業(yè)之首。占全球的比重上升到 13.4%，為美國(guó)的 42.6%，超過(guò)了日本，為其 1.17 倍。另有統(tǒng)計(jì)顯示，“十五”期間在 18 號(hào)文件的推動(dòng)下，我國(guó)軟件和集成電路產(chǎn)業(yè)取得了較快的發(fā)展。全國(guó)軟件產(chǎn)業(yè)銷售收入由2003 年的 593 億元，增長(zhǎng)到 2004 年的 2424 億元，年均增速 30%以上；出口額 2000年為 4億美元，到 2004年達(dá)到 28 億美元。預(yù)計(jì) 到 2010年僅消費(fèi)類電子產(chǎn)品國(guó)內(nèi)就可能形成超過(guò) 10000億元的市場(chǎng)規(guī)模。 以上資料表明，電子信息產(chǎn)業(yè)將是下一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。一個(gè)區(qū)域電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模將成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)與信息服務(wù)業(yè)面臨新的機(jī)遇期，有利于新型工業(yè)化經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)，電子信息產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新性，倍增性和滲透性決定了市、區(qū)兩級(jí)的傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展。 電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有獨(dú)特與重要意義：首先，起到調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。我市的電子產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)化自然發(fā)展的情況下已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，證明發(fā)展該行業(yè)具有一定的 發(fā)展空間和發(fā)展速度，具有形成新的支柱產(chǎn)業(yè)的可能性。其次，電子信息產(chǎn)業(yè)是新型工業(yè)化的核心產(chǎn)業(yè)，起到信息化改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)的互相促進(jìn)的作用，有利于該產(chǎn)業(yè)的迅速作大。再次，產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，有良好的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用。項(xiàng)目建成有利于緩解大中專學(xué)生的就業(yè)壓力問題，同時(shí)因?yàn)殡娮有畔a(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資少，建設(shè)周期短，進(jìn)入市場(chǎng)快，有利于較快的形成稅源。 可行性研究報(bào)告 7 二 、設(shè)立電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園是市區(qū)開發(fā)二次創(chuàng)業(yè)的需要 1、開發(fā)區(qū)建設(shè)與招商方式的升級(jí)：設(shè)立電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我市與岱岳區(qū)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)和園區(qū)發(fā)展階段升級(jí)的必然趨勢(shì)與結(jié)果。我市與縣 區(qū)的開發(fā)區(qū)建設(shè)還處于綜合性開發(fā)階段與功能性開發(fā)的起步階段，專業(yè)型開發(fā)園區(qū)還未實(shí)質(zhì)性建立。設(shè)立專業(yè)性園區(qū)有利于進(jìn)一步招商融資，形成產(chǎn)業(yè)特色，支撐經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 2、有利于形成產(chǎn)業(yè)鏈招商與新產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)與信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，帶動(dòng)性強(qiáng)，從現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 看，可帶動(dòng)機(jī)械業(yè)、電工電器業(yè)、軟件業(yè)、嵌入式軟件業(yè)、電子材料業(yè)、系統(tǒng)集成業(yè)、電子信息產(chǎn)品流通業(yè)、通訊業(yè)、信息化管理咨詢業(yè)、應(yīng)用服務(wù)外包業(yè)、信息化管理服務(wù)業(yè)等新型服務(wù)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。 3、有利于集群性發(fā)展：我市電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)性，資源共享性，協(xié)作性 決定了其發(fā)展和集群性特征。電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)表明，該行業(yè)的發(fā)展具有一定的集群特征，絕大部分企業(yè)起步采用租賃房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的方式?？梢约杏欣馁Y源來(lái)共享，而設(shè)施條件共享同時(shí)有利于吸引人材。 4、作為岱岳區(qū)開發(fā)區(qū)的專業(yè)性園區(qū)，一區(qū)兩園、規(guī)劃發(fā)展：電子信息產(chǎn)業(yè)具有在市區(qū)發(fā)展的特點(diǎn)，為了增加岱岳區(qū)的稅源，為岱岳區(qū)在市區(qū)增加就業(yè)，發(fā)展新興行業(yè)，在市區(qū)設(shè)立專業(yè)園區(qū)很有必要。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)落戶的企業(yè)一般會(huì)在岱岳區(qū)登記注冊(cè)，這為岱岳區(qū)吸引市區(qū)稅源起到了良好的作用。對(duì)于岱岳區(qū)來(lái)說(shuō)，是行業(yè)性招商引資可行而創(chuàng)新的方式。同時(shí)也 解決市區(qū)的學(xué)生就業(yè)，有利于招聘人材。 三 、有利于解決電子信息行業(yè)發(fā)展的制約因素 可行性研究報(bào)告 8 （ 1）有利于解決信息產(chǎn)業(yè)不適合遠(yuǎn)離城區(qū)，缺乏適應(yīng)的辦公設(shè)施，缺乏專業(yè)園區(qū)等問題。我市電子信息企業(yè)分布在市區(qū)、開發(fā)區(qū)與城區(qū)，比較分散，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)諸多不便，主要表現(xiàn)在物業(yè)獨(dú)立管理，交通費(fèi)用多，遠(yuǎn)離生活區(qū)，辦公成本高，專門設(shè)置管理人員與科室等諸多問題。 （ 2）我市缺乏大型寫字樓，而電子信息行業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與信息服務(wù)業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所具有寫字樓的特點(diǎn)，便于集中辦公，群聚發(fā)展。 （ 3）信息服務(wù)業(yè)，信息咨詢業(yè)，系統(tǒng)集成業(yè)，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)業(yè)，信息化解決方案服務(wù)業(yè)等行業(yè)的經(jīng)營(yíng)要求在市區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)，而在開發(fā)區(qū)的部分企業(yè)開展業(yè)務(wù)不太方便。 （ 4）提供了適用于電子信息產(chǎn)業(yè)的地理位置與環(huán)境條件，比岱岳區(qū)其他開發(fā)區(qū)有比較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。電子信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)的規(guī)模起步階段較小，業(yè)務(wù)對(duì)于地理位置的要求一般在市區(qū)，對(duì)于信息服務(wù)也更是如此。創(chuàng)業(yè)園周圍的環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)氣氛活躍，無(wú)疑給園區(qū)的各方面發(fā)展提供有利保障。 （ 5）電子信息行業(yè)的起步發(fā)展階段主要是對(duì)內(nèi)招商，發(fā)展大量的中小企業(yè)，建立地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量行業(yè)資源，在全省具有同樣的規(guī)律。起步階段發(fā)展的基本要求是低成本，群 聚性、專注性。國(guó)內(nèi)省內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都體現(xiàn)了這一點(diǎn)。專業(yè)園區(qū)的發(fā)展為大學(xué)師生創(chuàng)業(yè)，本地技術(shù)人員的創(chuàng)業(yè)提供了基礎(chǔ)條件。 可行性研究報(bào)告 9 第三章 電子 信息 行業(yè) 市場(chǎng) 分析 第一節(jié) 電子信息行業(yè) 特性分析 一、資源特性分析 1、資金占用少。 電子信息行業(yè) 的注冊(cè)資本 、 設(shè)備投資 、 基本建設(shè)投資是最少的行業(yè) 之一 ，我市電子信 息行業(yè)的現(xiàn)有產(chǎn)品是資金最不密集的行業(yè)，產(chǎn)品研發(fā)周期短，投資見效 快，因此 資金回收快。 2、技術(shù)含量較高。行業(yè)具有一定的技術(shù)密集度，是技術(shù)含量較高的行業(yè)。企業(yè)技術(shù)人員比重是在各個(gè)行業(yè)最高的 ，絕大部分電子應(yīng)用產(chǎn)品使用了嵌入式軟件 ， 有的產(chǎn)品 在技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)與國(guó)際上有領(lǐng)先的地位。 3、人才要求相對(duì)較高 ， 有利于吸納大中專畢業(yè)生就業(yè)，發(fā)揮我市學(xué)生與學(xué)校集中的優(yōu)勢(shì)。 4、沒有環(huán)境 污染，屬于綠色產(chǎn)業(yè)。 5、能源消耗少。對(duì)于水、電、氣、油、煤等能源資源占用少。 6、對(duì)于土地廠房的要求比較低，基本建設(shè)投資占用少。 二、工藝流程與技術(shù)特性分析 我市電子信息產(chǎn)業(yè)的工藝流程比較簡(jiǎn)單，電子部分專業(yè)化生產(chǎn)為主，專業(yè)化程度比較高，機(jī)械部分、嵌入軟件部分、其他電子配套整機(jī)與產(chǎn)品多采用專業(yè)化協(xié)作為主。技術(shù)特性比較復(fù)雜，生產(chǎn)設(shè)備與儀器比較專業(yè)化。其產(chǎn)品 的專業(yè)性行業(yè)性比較突出，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期短，開發(fā)周期快，更新?lián)Q代迅速，產(chǎn)品品種多，專業(yè)人員數(shù)量要求多。 三、資本特性分析 可行性研究報(bào)告 10 我市電子產(chǎn)品結(jié)構(gòu)資金占用少，技術(shù)含量高，有效地解決了資金的制約。絕大部分企業(yè)的注冊(cè)資本與原始資本比較少，資本收益比較 高，企業(yè)積累比較快，流動(dòng)資本占用比較少，基本采用租賃生產(chǎn)辦工場(chǎng)所的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。企業(yè)的創(chuàng)業(yè)投資很少，有利于企業(yè)的 創(chuàng)辦 。 四、規(guī)模特性分析 從我市 電子信息產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)來(lái)看，電力與煤炭行業(yè)的產(chǎn)品，單個(gè)企業(yè)規(guī)模不大，企業(yè)數(shù)量 可以集中發(fā)展 ， 通訊類產(chǎn)品可以形成較大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 五、發(fā) 展特性分析 創(chuàng)業(yè)群體面比較廣，既有大中專學(xué)校師生，又有一般投資者 ， 起步比較快。 六、產(chǎn)業(yè)鏈特性 產(chǎn)業(yè)鏈的上游行業(yè)有機(jī)械制造業(yè)、電工電器業(yè)、軟件業(yè)、嵌入式軟件，電子材料制造業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)，咨詢服務(wù)業(yè)等。下游有系統(tǒng)制造業(yè) 、 機(jī)械制造業(yè)、電子信息產(chǎn)品流通業(yè)、通訊業(yè)、信息化管理咨詢業(yè)、應(yīng)用服務(wù)外包業(yè)等新型服務(wù)業(yè)行業(yè)的發(fā)展。 第二節(jié) 泰安市電子信息行業(yè)狀況 泰安 市現(xiàn)有的電子信息企業(yè) 22 家，絕大多數(shù)企業(yè)集中在泰山區(qū)和岱岳區(qū)。其中軟件企業(yè) 5 家，嵌入式軟件企業(yè) 8 家，制造企業(yè) 19 家。到 2004年底，共完成銷售收入 4.2 億元， 2005 年完成 7 億元，增幅 70%。全市有65 家電子信息商貿(mào)企業(yè)和一家大型的計(jì)算機(jī)與電子信息商品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，信可行性研究報(bào)告 11 息服務(wù)企業(yè) 5家。 我市電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)與趨勢(shì) ： 一是從行業(yè)地位 來(lái)看，我市電子信息企業(yè)數(shù)量居全省第 6 位 ， 位次提升很快。在全市的行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是增長(zhǎng)最快的行業(yè)，有優(yōu)先形成我市新的支柱產(chǎn)業(yè)的可能。二是從企業(yè)發(fā)展歷程看，絕大多數(shù)企業(yè)是最近幾年發(fā)展起來(lái)的民營(yíng)企業(yè)，發(fā)展數(shù)量多，發(fā)展速度快，是我市大學(xué) 、 中專師生創(chuàng)業(yè)的主要方向與行業(yè)。三是從產(chǎn)品特色來(lái)看，制造業(yè)產(chǎn)品主要有兩類，一類是煤炭 、 交通林業(yè) 與電力行業(yè)專業(yè)電子應(yīng)用產(chǎn)品；另一類是圖像信息類為主的通訊產(chǎn)品。軟件業(yè)主要是煤炭 、 稅務(wù) 、 公安行業(yè)的專業(yè)應(yīng)用軟件與企業(yè)管理與城市管理通用軟件。絕大部分企業(yè)的產(chǎn)品屬于科技含量較高的產(chǎn)品。四是從投資產(chǎn)體來(lái)看，主要是泰安大學(xué)師生與本地技術(shù)人員的創(chuàng)業(yè)投資。五是從增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，我市電子信息產(chǎn)業(yè)已經(jīng)度過(guò)了低速增長(zhǎng)期，從數(shù)量與規(guī)模上進(jìn)入了快速發(fā)展期 。 第 三 節(jié) 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 園區(qū)占地 20 畝，總建筑面積 29522平方米，包括已建成 的主體建筑電子大廈 高 19 層，建筑面積 16697 平方米；已建成住宿、餐飲服務(wù)區(qū)建筑面積 3308 平方米 ；在現(xiàn)有基礎(chǔ)上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營(yíng)園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為 3253 平方米；地上停車場(chǎng) 32 個(gè)，地下停車場(chǎng) 82 個(gè)。 可行性研究報(bào)告 12 第四章 建設(shè) 地點(diǎn)及建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 創(chuàng)業(yè)園位于原岱岳區(qū)機(jī)關(guān)招待所，地處繁華的商業(yè)地段，屬于泰山歷史文化軸線的人間鬧市人脈區(qū)域。在岱廟正南，地處泰山旅游中軸線，東臨泰城歷史悠遠(yuǎn)的旅游步行街和商業(yè)街通天街，西為泰安市主干道青年路，南臨財(cái)源商業(yè)大街，北為泰城最為繁華的主要大街東岳大街。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、氣象 泰安市地處東經(jīng) 116 20 117 59，北緯 35 38 36 28之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 1、氣溫 泰安市屬暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫 12.5 13.5。 7月份最高，平均在 24.9 26.9之間，最高極端氣溫 42.5； 1月份最低，平均 -2.5，極端最低氣溫 -22.5。年積溫 4922。山下 (平原 )高于山上，平均溫差7.5，泰山頂極端最低氣溫 -27.5；相對(duì)濕度 3月份最 小，為 57%； 8月份最大，為 88%。年均無(wú)霜期 202 天。 2、降水 由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。泰山頂氣象站年均降水量為 1124.6毫米，比山下泰安氣象站多 409.6 毫米?？尚行匝芯繄?bào)告 13 年最大降水量在北部山區(qū)， 1964年曾達(dá) 1800毫米。 一年中， 1 月份降水量為最小，平均 4.7 8.6 毫米； 7 月份降水量最大，一般在 190.2 毫米以上 (其中泰山頂降水量多達(dá) 332.8 毫米 )，約占全年降水量的 30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在 33.6 毫米以下 (泰山頂降水量 47.2 毫米 )，降雪日數(shù)平均 8.3 天 (泰山頂降雪日數(shù)年均 27.3 天 )；平均初雪日為 12月 3日 10 日，終雪日為 2月 26 日 3月 18 日。夏季降水最多，季降水量平均 482.6毫米，占全年降水量的 64%以上。其中泰山頂降水最大，為 709.3毫米。 3、季風(fēng) 由于受泰山、徂徠山地形影響，泰安風(fēng)向多是東北風(fēng)。風(fēng)速 8、 9月份最小，平均 2米 /秒以下； 3、 4月份最大，平均 3.7米 /秒。一年中，冬季以北到東北風(fēng)為主，其它季節(jié)以南到東南風(fēng)為主。泰安每年有 8 級(jí)以上大風(fēng)日數(shù)為 18.5 天。 1978年 6月 30 日，泰安曾記錄到瞬時(shí) 12 級(jí)大風(fēng)。泰山頂因受高空氣流影響， 8級(jí)以上 大風(fēng)日數(shù)平均每年為 133.5 天，最多達(dá) 180天。大風(fēng)最多月份為 3 5 月份，平均每月可有兩次大風(fēng)，最少為 8 9 月份。 二、地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 14.4 16。地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0以下。 1 月份地溫均在 -1.5以下， 4 月份均在16.9以下， 7月份平均達(dá)到 29.4， 10月份均降至 16.6以下。 三、配套條件 可行性研究報(bào)告 14 1、給排水 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來(lái)水公司供水服務(wù)范圍內(nèi)，本項(xiàng)目擬采用自來(lái)水公司提供的自來(lái)水；利 用城區(qū)已有雨、污干管，可就近排入。 2、供電 泰安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。 3、燃?xì)夂凸?城區(qū)敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿溃?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。 4、通訊 泰安市通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信、廣電等通訊網(wǎng)絡(luò)部門均可供選擇并能保證項(xiàng)目通訊網(wǎng)絡(luò)需要。 5、交通 東岳大街、 青年路 等市際干道為本項(xiàng)目建立了便捷的對(duì)外聯(lián)系信道。 四、工程地質(zhì)條件 1、地形、地貌及地下水 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目場(chǎng)地屬丘陵地帶，地形起伏變化不大。 2、工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足本項(xiàng)目建筑要求， 地下水對(duì)鋼筋無(wú)侵蝕性。建議項(xiàng)目承辦單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 可行性研究報(bào)告 15 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 2、城市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)則 3、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB50180 93） 4、城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB50220 95） 5、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB50096 99） 6、 泰安市城市總體規(guī)劃（ 2005-2020） 7、山東泰安市有關(guān)城市建設(shè)技術(shù)要求 8、甲方提供的地形圖和設(shè)計(jì)任務(wù)書 9、國(guó)家與其它相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等。 第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃構(gòu)思 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)保護(hù)法規(guī)和現(xiàn)行防水、抗震規(guī)范。本著方便生產(chǎn)、節(jié)約用地、降低造價(jià)的原則，根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要及地區(qū)條件，合理布置場(chǎng)區(qū)建筑物、構(gòu)筑物、道路及動(dòng)力設(shè)施。在滿足生產(chǎn)工藝、環(huán)保、安全設(shè)計(jì)規(guī)范要求的前提下，總平面布置力求緊湊、合理、整齊 、美觀，減少占地面積。 規(guī)劃設(shè)計(jì)突出“以人為本”的原則，結(jié)合基地所處的環(huán)境和區(qū)位，合理布局優(yōu)化城市土地利用，在充分考慮現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，在兼顧經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益的前提下，把實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的原則與美觀可行性研究報(bào)告 16 的要求有機(jī)結(jié)合起來(lái)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃布局的完整統(tǒng)一，在有限的用地空間內(nèi)多方式合理組織內(nèi)部空間，創(chuàng)造舒適宜人的城市生活環(huán)境，滿足人們的生理需求及工作生活環(huán)境的需求。為各辦公樓的商品化開發(fā)、社會(huì)化管理和循序?qū)嵤﹦?chuàng)造條件。 二、規(guī)劃原則 以城市總體規(guī)劃為指導(dǎo)，妥善處理整體與局部、近期與遠(yuǎn)期的關(guān)系，充分考慮街區(qū)遠(yuǎn)期 改造所需要的條件與影響，沿街統(tǒng)籌安排、優(yōu)化功能、合理布局，沿街建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格創(chuàng)造舒適、宜人、優(yōu)美的現(xiàn)代化城市街道空間環(huán)境，形成良好的城市空間面貌。 三、規(guī)劃布局 未來(lái)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)將主要是品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，而大型辦公樓品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)則主要是辦公舒適度的競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目園區(qū)占地 20 畝，總建筑面積 29522 平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高 19 層，建筑面積 16697 平方米；已建成住宿、餐飲服務(wù)區(qū)建筑面積 3308 平方米；在現(xiàn)有基礎(chǔ)上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營(yíng)園，建筑面積為6264平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為 3253 平方米。項(xiàng)目建 成后將形成總建筑面積為 15000 平方米的商業(yè)步行街；地上停車場(chǎng) 32 個(gè)，地下停車場(chǎng) 82個(gè)。 泰安品牌（電子）產(chǎn)品商業(yè)步行街位于泰山歷史文化軸線，岱廟正前屬人脈 區(qū)域，與通天街、財(cái)源街、岱廟 和諧融為一體，使旅游價(jià)值、經(jīng)濟(jì)效益的環(huán)境景觀相互映。本著休閑商業(yè)、景觀商業(yè)、生態(tài)商業(yè)和旅游商業(yè)的理念，依托泰山旅游的地位，建設(shè)立足泰安，面向山東，并服務(wù)全國(guó)和可行性研究報(bào)告 17 接軌世界的區(qū)域性商貿(mào)流通中心。 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 “建筑是凝固的音樂”，因此精品辦公大廈的建筑風(fēng)格應(yīng)該具有長(zhǎng)久的藝術(shù)鑒賞價(jià)值。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格融時(shí)代特征、藝術(shù)特征、美學(xué) 特征、自然特征為一體，以高質(zhì)量的辦公環(huán)境水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分考慮辦公人員對(duì)室內(nèi)使用功能的要求，力求在室內(nèi)、室外環(huán)境、空間布局及建筑風(fēng)格等方面突出創(chuàng)造性和超前性，創(chuàng)造精品品質(zhì)的高檔大型辦公樓。同時(shí)該項(xiàng)目又兼顧到住宿、餐飲等建筑用途，力求打造功能齊全的綜合創(chuàng)業(yè)園。 建筑形式要符合泰安市的總體規(guī)劃，建筑形式應(yīng)具有現(xiàn)代氣息，同時(shí)力求節(jié)儉、高效，滿足業(yè)務(wù)工作需要即可。 建筑色彩應(yīng)追求統(tǒng)一中有變化。建筑的整體形象為淺色，局部使用色彩亮麗的顏色，追求相應(yīng)的變化。 建筑進(jìn)深保持北方地區(qū)較為適宜的中等進(jìn)深、中等寬面，戶內(nèi)格 局方正規(guī)整 (而非狹長(zhǎng)怪異 )；有良好的雙面采光、雙面通風(fēng)條件。主力戶型更加定型化；面積緊湊而合理 ,功能空間無(wú)浪費(fèi)；共攤面積使用率更高；空間設(shè)計(jì)更為人性化。道路方面 考慮到新街景觀的重要性，在建筑設(shè)計(jì)上進(jìn)行了重點(diǎn)的刻畫，盡量減少建筑對(duì)道路的壓迫感，同時(shí)設(shè)計(jì)應(yīng)豐富城市景觀。內(nèi)部進(jìn)行合理分隔，靈活布置。 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、建筑方案 可行性研究報(bào)告 18 2、現(xiàn)行國(guó)家規(guī)范、規(guī)程及有關(guān)地方規(guī)范和規(guī)定： 建筑結(jié)構(gòu)可靠設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50068 2001 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009 2001 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007 2002 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010 2002 建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB50223 1995 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011 2001 中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 GB18306 2001 二、抗震設(shè)防 根據(jù)中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)規(guī)劃，本工程位于山東省泰安地區(qū)，地震基本設(shè)防烈度 6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 0.05g，設(shè)計(jì)地震分組為第二組。 三、安全等級(jí) 根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)可靠度涉 及統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)本工程設(shè)計(jì)使用年限為 50 年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。 四、設(shè)計(jì)荷載取值 1、恒載及特殊設(shè)備荷載按實(shí)際計(jì)算 。 2、活荷載按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范取值 。 3、風(fēng)荷載：根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中全國(guó)基本風(fēng)壓分布圖，泰安地區(qū)基本風(fēng)壓 0.4KN/m,本工程地面粗糙按 B 類考慮 。 4、雪荷載：根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中全國(guó)基本雪壓分布圖，泰安地區(qū)基本雪壓為 0.35 N/m，雪荷載與房屋均布荷載不同時(shí)考慮 。 五、材料 可行性研究報(bào)告 19 1、混凝土： C20：基礎(chǔ)墊層： C15。 2、墻體材料：符合墻改政策和節(jié)能要求的地方材料。 3、鋼筋： HPB235鋼筋 fy=210N/mm HRB335鋼筋 fy=300 N/mm 4、型鋼、鋼板： Q235 六、基礎(chǔ)選型 因尚未完成地質(zhì)勘探，基礎(chǔ)形式待定。 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015 2003 2、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50084 2001 3、汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50067 97 4、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ40 90 5、甲方提供的有關(guān)資料 6、相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料 二、設(shè)計(jì)范圍 本地塊內(nèi)商業(yè)部分、附屬設(shè)施的生活給水、排水、雨水、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 三、給水設(shè)計(jì) 1、用水范圍 根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，本著整個(gè)基地供水系統(tǒng)一步到位的設(shè)計(jì)原則進(jìn)行總用水量測(cè)算，用水主要是職工生活用水和道路、綠化噴灑用水。 可行性研究報(bào)告 20 2、水源、水質(zhì) 本項(xiàng)目水源引自市政供水管網(wǎng)，各種指標(biāo)完全符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并能滿足本項(xiàng)目的用水需要。 3、消防措施 室內(nèi)按規(guī)范規(guī)定設(shè)置室內(nèi)消火栓，室外在主要交叉路口和樓層內(nèi)設(shè)立消火栓，具體位置和數(shù)量與消防管 理部門協(xié)定。 4、管網(wǎng)敷設(shè) 場(chǎng)內(nèi)管網(wǎng)沿主要道路敷設(shè)，管徑小于或等于 DN70 時(shí)，采用 PE 管，熱熔連接，大于 DN70 時(shí)，采用承插式鑄鐵管，石棉水泥接口；管道埋深按管頂最小覆土不小于 0.7米實(shí)施。 四、排水方案 采用雨水、污水分流處理制： 1、雨水 沿場(chǎng)區(qū)主干道埋設(shè)排水管，雨水通過(guò)排水溝匯入附近的雨水管網(wǎng)系統(tǒng)。排水管的線路布置，要遵循分散就近排放的原則。 2、生活污水 生活污水量與生活用水量基本相同。管道布置與供水管網(wǎng)路線平行，根據(jù)污水量在適當(dāng)位置設(shè)置化糞池，污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后排至污水管道，化糞池離建筑物的距離 不小于 5.0 米，經(jīng)污水處理系統(tǒng)進(jìn)行處理達(dá)標(biāo)后排放。 3、管道敷設(shè)要求 排水管道均按管頂最小覆土不小于 0.7 米，沿室外地勢(shì)坡度重力排水，但管道坡度不得小于最小坡度 (DN200、 DN250為 0.007， DN300為 0.003)。 可行性研究報(bào)告 21 第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50057 94（ 2000年版） 2、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50096 1999（ 2003年版） 3、城市住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 DBJ 10 6 98 4、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T 16 92 5、建設(shè)單位提供的資料 二、變配電系統(tǒng) 高壓由市政 10KV 高壓網(wǎng)引來(lái)，埋地引入，埋深 0.7 米。變電所宜采用電纜直埋的方式。電纜通過(guò)主干道時(shí)，宜穿鋼管保護(hù)。 三、防雷接地系統(tǒng) 1、各箱式變工作接地、保護(hù)接地合一，采用 TN-C-S 系統(tǒng)，接地電阻要求不大于 4歐姆。 2、各樓房及單體防雷接地、保護(hù)接地合一，在入戶處對(duì) N線做重復(fù)接地，接地電阻要求不大于 4歐姆。 四、電信系統(tǒng) 主體建筑設(shè)電話站，從電話站以放射方式通過(guò)電纜引至各建筑物。電纜穿鋼管敷設(shè)，埋深 0.8 米。 五、消防系統(tǒng) 場(chǎng)地內(nèi)不同 區(qū)域都有完善的室內(nèi)外消防體系。消防通道，疏散寬度施救面都予充分考慮。 可行性研究報(bào)告 22 第七節(jié) 管線綜合布置方案 本工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜等五種，除電力電纜和通訊電纜采用電纜溝鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則： 1、壓力流管讓重力流管； 2、給水管盡量在污水管上面； 3、易彎曲管讓不易彎曲管； 4、臨時(shí)性管線讓永久性 管線； 5、工程量小的管線讓工程量大的管線。 第八節(jié) 衛(wèi)生防疫與環(huán) 境 貫徹“以人為本”、“尊重自然”、“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)越的辦公大廈，是本項(xiàng)目建設(shè)追求的目標(biāo)。 1、生活垃圾實(shí)行分級(jí)清運(yùn)的方式，辦公人員將垃圾袋投入垃圾箱，由市政統(tǒng)一運(yùn)出。 2、室內(nèi)廢、污分流，室外廢水與經(jīng)處理后的污水分流，排入市政污水管。 3、噪聲控制：為了減少噪音源的干擾，公用設(shè)施盡可能的布置在噪音非敏感區(qū)，與商場(chǎng)保持一定的緩沖距離。 4、吊裝排風(fēng)機(jī)采用減震吊架吊裝于板底。 5、為保證環(huán)境空氣質(zhì)量良好 ,能源主要采用電，并合理布置集中綠化和一般綠地，營(yíng)造怡然自得的都市氛圍。 可行性研究報(bào)告 23 第 六 章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) 一、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目建設(shè)周圍環(huán)境狀況良好，水體、 空氣、山體和植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，且周圍無(wú)污染企業(yè)。 項(xiàng)目建成投入使用后，除產(chǎn)生少量的生活污水和生活垃圾需采取治理措施處理外，基本沒有其它污染物排放。因此，對(duì)周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。 二、污染源分析及治理措施 1、主要污染源與污染物 本項(xiàng)目為綜合業(yè)務(wù)樓，只有部分生活污水及生活垃圾產(chǎn)生。為確保建筑物本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響，對(duì)上述污水必須采取適當(dāng)?shù)闹?理措施。 2、環(huán)保治理措施 (1)生活污水：采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行先期處理，然后再通過(guò)污水處理系統(tǒng)處理，達(dá)標(biāo)后排放。 (2)生活垃圾：按照規(guī)定分類回收，由衛(wèi)生保潔人員運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，然后分類外運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)。 (3)綠化：良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。本項(xiàng)目把建筑周圍綠化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持項(xiàng)目區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 可行性研究報(bào)告 24 三、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬綜合業(yè)務(wù)樓，無(wú)污染物排放，產(chǎn)生的少量生活污水和生活垃圾經(jīng)處理后，完全可 以達(dá)到環(huán)保要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 第 二 節(jié) 節(jié) 能 本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能措施： 1、所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 3、燈具以節(jié)能型為主，以節(jié)約用電。 4、采用新型節(jié)能墻體材料、并推廣采用新技術(shù)、新工藝，以節(jié)能降耗。 除上述措施外，綜合業(yè)務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。 可行性研究報(bào)告 25 第 七 章 建設(shè)實(shí)施及工程進(jìn)度安排 一、組織機(jī)構(gòu) 為加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高投資效益，由項(xiàng)目法人對(duì)項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、銷售經(jīng)營(yíng)等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。 二 、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，將盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托社會(huì)信譽(yù)度高的設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并提前進(jìn)行場(chǎng)地平整工作，上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 3個(gè)月內(nèi)完成， 2006 年 7月份可望開工建設(shè)。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期 1年。 施工進(jìn)度計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 2006 年 2007 年 2008 年 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 1 可研報(bào)告編制與審批 2 勘察設(shè)計(jì) 3 初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì) 4 建筑工程施工 5 配套設(shè)施 6 竣工驗(yàn)收 可行性研究報(bào)告 26 三 、實(shí)施措施 1、 工程招標(biāo)制 項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)，均應(yīng)按要求進(jìn)行招標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 2、 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國(guó)家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力監(jiān)理單位，采取委托全過(guò)程監(jiān)理方式。 3、 項(xiàng)目法人制 根據(jù)有關(guān)要求，本項(xiàng)目的建設(shè)必須實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制和責(zé)任追究制，由項(xiàng)目法定 代表人對(duì)建設(shè)的全過(guò)程和工程質(zhì)量總負(fù)責(zé)。 4、 項(xiàng)目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。 5、工程審計(jì)制 實(shí)行工程項(xiàng)目開工、竣工審計(jì)制度，較大的工程可委托審計(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行項(xiàng)目跟蹤審計(jì)，并國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定要求辦理。工程竣工決算應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目單位內(nèi)部審核后，委托有相應(yīng)資質(zhì)的審計(jì)機(jī)構(gòu)復(fù)審。 6、竣工驗(yàn)收備案制 工程竣工后建設(shè)單位必須及時(shí)組織工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等 單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，按規(guī)定向有關(guān)部門備案。 可行性研究報(bào)告 27 第 八 章 資估算和資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù) 1、山東省建筑工程綜合定額； 2、山東省安裝工程綜合定額； 3、泰安市材料預(yù)算價(jià)格； 4、同類工程造價(jià)情況； 5、現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 二、估算說(shuō)明 1、投資方通過(guò)協(xié)議方式購(gòu)得部分已經(jīng)建設(shè)完成項(xiàng)目，購(gòu)置款 3200 萬(wàn)元； 2、前期費(fèi)用主要考慮購(gòu)入原大廈款項(xiàng)、場(chǎng)地費(fèi)用（三通一平）、考察調(diào)研費(fèi)用、可行性研究費(fèi)用等，暫按購(gòu)入價(jià)款加建安工程費(fèi)的 10%估算； 3、工程監(jiān)理等其它費(fèi)用按建安工程費(fèi)用 1%估 算； 4、各類規(guī)費(fèi)按泰安市現(xiàn)行商業(yè)建筑行政性收費(fèi)規(guī)定執(zhí)行，暫按 282.72元 /平方米考慮； 5、憑借承辦方建立的良好信譽(yù)，通過(guò)向銀行貸款方式融資，暫考慮借款 3000 萬(wàn)元用于本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的 3-5年期基本建設(shè)貸款利率規(guī)定，本次貸款采用借款當(dāng)年發(fā)放，一次還本，按月單利計(jì)息方式，年利率由名義利率 5.85%上浮 30%后折算即 7.88%。 則貸款利率與利息總額計(jì)算如下： 實(shí)際利率 =1+5.85%*(1+30%)/1212-1 =7.88% 可行性研究報(bào)告 28 利息總額 =3000/2*7.88%+3000*7.88%*4=1064萬(wàn)元 三 、 總投資估算 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 15948 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 1064 萬(wàn)元，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用部分投資為 11384萬(wàn)元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中前期費(fèi)用 3685 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 580 萬(wàn)元， 建筑安裝工程費(fèi) 4266 萬(wàn)元，開發(fā)期規(guī)費(fèi) 835 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 48 萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi) 542萬(wàn)元。詳見總投資估算表。 附表 1 總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 金額 備注 1 前期費(fèi)用 3685 3200 萬(wàn)元 +建安工程費(fèi)用的 10% 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 580 2.1 綠化 80 2.2 道路 120 2.3 水、電、暖、天然氣管線工程費(fèi) 用 260 2.4 其他 120 3 建筑安裝工程費(fèi)用 4266 3.1 商業(yè)建筑 1523 新 建面積 1600 元 /平方米 3.2 已建成建筑裝修 2401 已建成面積 1200 元 /平方米 3.3 停車場(chǎng) 342 114 個(gè) 3萬(wàn)元 /個(gè) 4 銷售費(fèi)用 1186 取銷售收入 5% 5 管理費(fèi)用 242 6 開發(fā)期稅費(fèi) 835 7 其他費(fèi)用 48 取建安工程 費(fèi)用的 1% 8 不可預(yù)見費(fèi) 542 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1064 10 房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總投資 12448 1+2+3+4+5+6+7+8 11 開發(fā)建設(shè)總投資 15948 其中：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資 12448 流動(dòng)資金 3500 可行性研究報(bào)告 29 第二節(jié) 資金籌措 一、資金籌措 1、企業(yè)投資 6000萬(wàn)元； 2、向金融部門貸款 3000萬(wàn)元； 3、其余款項(xiàng)通過(guò)預(yù)售 、 預(yù)租方式籌措。 二、資金使用 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況和資金籌措情況，本項(xiàng)目計(jì)劃一年內(nèi)全部完工，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)同步穿插進(jìn)行。 （詳見項(xiàng)目用款計(jì)劃表、投資使用計(jì)劃與資金籌措表） 附表 2 項(xiàng)目用款計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 10 1 前期費(fèi)用 3685 3685 2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 580 200 200 180 3 建筑安裝工程費(fèi) 4266 4266 3.1 商業(yè)建筑 1523 1523 3.2 已建成建筑裝修 2401 2401 3.3 停車場(chǎng) 342 342 4 銷售費(fèi)用 1186 130 190 190 100 96 96 96 5 管理費(fèi)用 242 26 38 38 20 20 20 20 6 開發(fā)期稅費(fèi) 835 835 7 其他費(fèi)用 48 24 24 8 不可預(yù)見費(fèi) 542 68 67 57 50 50 50 50 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1064 120 236 236 236 236 10 流動(dòng)資金 3500 2000 1500 11 合計(jì) 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 可行性研究報(bào)告 30 附表 3 資金使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 10 1 總投資 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 1.1 自營(yíng)資產(chǎn)投資 1.2 自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)費(fèi) 1.3 經(jīng)營(yíng)資金 3500 0 2000 1500 1.4 開發(fā)產(chǎn)品投資 12448 9354 755 701 406 402 166 166 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 11384 9234 519 465 170 166 166 166 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1064 120 236 236 236 236 2 資金籌措 15948 9354 2755 2201 406 402 166 166 2.1 資本金 6000 6000 2.2 預(yù)售收入 4354 354 2000 2000 2.3 預(yù)租收入 2594 755 201 406 402 166 166 2.4 其他收入 2.5 借款 3000 3000 2.5.1 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 3000 3000 2.5.2 經(jīng)營(yíng)資金借款 可行性研究報(bào)告 31 第 九 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，并結(jié)合市場(chǎng)需求情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為：園區(qū)占地20 畝，總建筑面積 29522 平方米，包括已建成主體建筑電子大廈樓高 19 層，建筑面積 16697平方米；已建成住宿、餐飲服務(wù)區(qū)建筑面積 3308 平方米；在現(xiàn)有基礎(chǔ)上續(xù)建現(xiàn)代化電子經(jīng)營(yíng)園，建筑面積為 6264 平方米；周邊商業(yè)樓，建筑面積為 3253平方米；地上停車場(chǎng) 32個(gè)，地下停車場(chǎng) 82 個(gè)。 二、銷售及租賃計(jì)劃 1、經(jīng)營(yíng)園與 商業(yè)樓：計(jì)劃兩年內(nèi)全部銷售完，銷售計(jì)劃如下： （ 1）經(jīng)營(yíng)園： 2006年預(yù)售 50%， 2007年全部銷售完； （ 2）商業(yè)樓： 2006年銷售 50%， 2007年全部銷售完； 2、電子大廈及住宿、餐飲服務(wù)區(qū)：由于該項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，建筑設(shè)計(jì)合理，預(yù)計(jì)出租率可達(dá) 100%。從第二年起開始營(yíng)業(yè)。 三、銷售及租賃價(jià)格的確定 根據(jù)投資估算、成本分析結(jié)果和通過(guò)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，確定銷售價(jià)格如下： 1、經(jīng)營(yíng)園與商業(yè)樓銷售均價(jià)： 9800元 / 2、電子大廈租賃價(jià)格： 2元 /（ d）； 3、住宿、餐飲服務(wù)區(qū)租賃價(jià)格： 3元 /（ d）； 4、車位租賃價(jià)格： 10 元 /（個(gè) 天）； 可行性研究報(bào)告 32 四、銷售及租賃收入估算 1、經(jīng)營(yíng)園與商業(yè)樓：第一年交納 35%，余款第二年繳齊； 2、電子大廈、服務(wù)區(qū)及車位：當(dāng)年交納全部租賃款。 詳見銷售收入估算表。 銷售收入估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 10 1 銷售收入 9327 1632 4664 3031 2 租賃收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 2.1 電子大廈 10818 1202 1202 1202 1202 2.2 住宿服務(wù) 3213 357 357 357 357 2.3 車位 369 41 41 41 41 合計(jì) 23727 1632 6264 4631 1600 1600 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 1、稅費(fèi)率：所得稅率按 33%計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅及附加按 5.55%考慮；房產(chǎn)稅按租金收入的 12%提取 。 2、基準(zhǔn)收益率：設(shè)定為 10%。 3、計(jì)算期：建設(shè)期 1年，本項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期暫定 9年。 二、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)如下： 1、收入及成本： 本項(xiàng) 目收入合計(jì) 23727萬(wàn)元，產(chǎn)品總開發(fā)費(fèi)用 15948萬(wàn)元。 可行性研究報(bào)告 33 2、利潤(rùn)與稅金： 本項(xiàng)目房產(chǎn)稅 1728 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 1320 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額 8645萬(wàn)元，所得稅 2854 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 5791萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率 36%。詳見稅金及附加估算表、損益表。 銷售收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 10 1 銷售收入 9327 1632 4664 3031 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 519 91 258 170 2.1 營(yíng)業(yè)稅 467 82 233 152 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 33 6 16 11 2.3 教育費(fèi)附加 14 2 7 5 2.4 地方教育費(fèi)附加 5 1 2 2 租賃收入與稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 10 1 租賃收入 14400 1600 1600 1600 2 稅金 801 89 89 89 2.1 營(yíng)業(yè)稅 720 80 80 80 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅 54 6 6 6 2.3 教育費(fèi)附加 18 2 2 2 2.4 地方教育費(fèi)附加 9 1 1 1 3 房產(chǎn)稅 1728 192 192 192 可行性研究報(bào)告 34 損 益 表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 9 10 1 經(jīng)營(yíng)收入 23727 1632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 1.1 商品房銷售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租金收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 2 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本 4169 1527 1599 228 120 116 116 115 3 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 4 出租部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 自營(yíng)部分折舊、攤銷 7948 786 786 786 786 786 786 791 6 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 7 房產(chǎn)稅 1728 192 192 192 192 192 192 9 利潤(rùn)總額 8645 -772 3340 3166 413 417 417 413 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 -772 -772 11 應(yīng)納稅所得額 8645 2568 3166 413 417 417 413 12 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 136 13 稅后利潤(rùn) 5791 1721 2121 277 279 279 277 14 法定盈余公積金 580 172 212 28 28 28 28 15 公益金 290 86 106 14 14 14 14 16 任意盈余公積金 290 86 106 14 14 14 14 17 加：年初未分配利潤(rùn) 18 年末未分配利潤(rùn) 4631 1377 1697 221 223 223 221 3、盈利能力分析： 全部投資內(nèi)部收益率：稅前 21%，凈現(xiàn)值 2240 萬(wàn)元；稅后 13%，凈現(xiàn)值 375 萬(wàn)元，均大于銀行貸款利率和基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 詳見全部投資現(xiàn)金流量表。 可行性研究報(bào)告 35 全部投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 9 10 1 現(xiàn)金流入 27558 1632 6264 4631 1600 1600 1600 5431 1.1 售房收入 9327 1632 4664 3031 1.2 租房收入 14400 0 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自營(yíng)收入 1.4 其他收入 1.5 回收固定資產(chǎn)余值 331 331 1.6 回收經(jīng)營(yíng)資金 3500 3500 1.7 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 20786 9325 3905 3461 587 585 585 583 2.1 開發(fā)投資 （不含財(cái)務(wù)費(fèi)用） 11384 9234 519 465 170 166 166 166 2.2 經(jīng)營(yíng)資金 3500 2000 1500 2.3 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.4 出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.5 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 2.6 房產(chǎn)稅 1728 192 192 192 192 192 192 2.7 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 136 3 稅后凈現(xiàn)金流量 6772 -7693 2359 1170 1013 1015 1015 4848 4 稅前凈現(xiàn)金流量 9626 -7693 3206 2215 1149 1153 1153 4984 累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量 -7693 -4487 -2272 -1123 30 4642 9626 計(jì)算指標(biāo)： 內(nèi)部收益率（ FIRR）： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： 基準(zhǔn)收益率（ i）： 稅前 21% 2240 10% 可行性研究報(bào)告 36 4、清償能力分析： 申請(qǐng)貸款 3000 萬(wàn)元，約定每月償還利息，本金在第五年末償還，資金來(lái)源主要是預(yù)售及預(yù)租收入，經(jīng)測(cè)算銷售及租賃收入除少部分用于投資外，其余用來(lái)還款是足夠的。詳見資金來(lái)源與運(yùn)用表。 資金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 9 10 1 資金來(lái)源 36558 10632 6264 4631 1600 1600 1600 1600 5431 1.1 商品房銷售收入 9327 1632 4664 3031 1.2 房產(chǎn)租金收入 14400 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1.3 自營(yíng)收入 1.4 自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金借款 1.5 房地產(chǎn)投資借款 1.6 短期借款 3000 3000 1.7 自有資金 6000 6000 1.8 其他 1.9 回 收固定資產(chǎn)余值 331 331 1.10 回收經(jīng)營(yíng)資金 3500 3500 2 資金運(yùn)用 24850 9445 4141 3697 823 3821 585 585 583 2.1 自營(yíng)資產(chǎn)建設(shè)期利息 2.2 房地產(chǎn)投資（含利息） 12448 9354 755 701 406 402 166 166 166 2.3 經(jīng)營(yíng)資金 3500 2000 1500 2.4 自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 2.5 自營(yíng)部分財(cái)務(wù) 費(fèi)用 2.6 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1320 91 347 259 89 89 89 89 89 2.7 房產(chǎn)稅 1728 192 192 192 192 192 192 192 2.8 所得稅 2854 847 1045 136 138 138 138 136 2.9 應(yīng)付利潤(rùn) 2.10 房地產(chǎn)借款本金償還 3000 3000 2.11 償還其他應(yīng)付款 3 盈余資金 11708 1187 2123 934 777 -2221 1015 1015 4848 4 累計(jì)盈余資金 1187 3310 4244 5021 2800 3815 6860 11708 可行性研究報(bào)告 37 第三節(jié) 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目總收入為 23727 萬(wàn)元，總投資 為 15948 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為 1320萬(wàn)元，房產(chǎn)稅 1728萬(wàn)元。銷售及租賃總面積 29522平方米。 BEP =15948/（收入 -營(yíng)業(yè)稅金及附加 -房產(chǎn)稅） =15948/（ 23727-1320-1728） =77% 產(chǎn)量（銷售） =9517 77% =7328平方米 產(chǎn)量（租賃） =20005 77% =15404平方米 當(dāng)銷售面積大于 7328 平方米，租賃面積大于 15404 平方米時(shí)，投資方即可獲得利潤(rùn)。 可行性研究報(bào)告 38 第 十 章 社會(huì) 綜合 效益 評(píng)價(jià) 一、市場(chǎng)前景分析 信息行業(yè)是一個(gè)不斷創(chuàng)新，具有職業(yè)的生命力，能影響和向其他行業(yè)擴(kuò)展的行業(yè)。 隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的不斷加快和我國(guó)加入世貿(mào)組織、融入世界經(jīng)濟(jì)體系，我國(guó)信息產(chǎn)業(yè)著眼于在更大范圍、更廣領(lǐng)域和更高層次上參與國(guó)際合作與競(jìng)爭(zhēng)。十六大明確指出：要優(yōu)先發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以工業(yè)化促進(jìn)信息化，努力走出一條科技含量高、經(jīng) 濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少、人力資源優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮的新型工業(yè)化路子。 電子信息產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的樞紐產(chǎn)業(yè)。信息技術(shù)是現(xiàn)代高新技術(shù)的核心，對(duì)于高新科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有顯著的帶