（技術經濟及管理專業(yè)論文）資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究.pdf

浙江工業(yè)大學碩士學位論文資源緊約束下的杭州寧 資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 摘要 改革開放以來，隨著工業(yè)化與城市化的同時推進，杭州市經濟快速發(fā)展， 但不能忽視的一個問題是經濟增長的粗放格局并未得到根本性改變，土地利用 中面臨著諸多問題，資源供需矛盾目益凸顯。因此，研究杭州這樣一個土地資 源稀缺的城市如何在資源緊約束條件下將資源優(yōu)化配置，實現產出最大化，保 證經濟的持續(xù)發(fā)展，具有十分重要的現實意義。本文的研究就是圍繞這方面展 開。 論文綜合土地集約理論現有觀點，提出完整的土地集約理論，并以這個理 論為基礎，構建土地集約利用評價指標體系，運用a h p 層次分析法，從城市轄 區(qū)用地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 用地、工業(yè)企業(yè)用地四個層面對杭 州市土地集約利用狀況進行客觀評價，并對比杭州與國內外發(fā)達城市的土地利 用現狀，總結杭州市土地利用現狀特征。 論文對造成杭州市土地利用現狀特征的原因進行深入分析，從影響土地集 約利用的因素出發(fā)，從產業(yè)結構、政府管制力度、市場機制、以及地方政府相 互競爭等角度分析了杭州土地利用的缺陷。 最后，根據杭州土地利用的缺陷分析，從上述四個方面提出了提高土地利 用水平的對策建議。 關鍵詞：資源緊約束土地集約利用工業(yè)用地層次分析法 jjilff 浙江丁業(yè)大學碩i ：學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 as t u d yo nt h el a n di n t e n s i v eu s eo f h a n g z h o uu n d e rt h e s t r i n g e n tc o n s t r a i n t o fr e s o u r c e s a b s t r a c t s i n c et h er e f o r m i n ga n do p e n i n go fc h i n a , h a n g z h o u se c o n o m yh a sd e v e l o p e d q u i c k l y , a l o n gw i t hi t si n d u s t r i a l i z a t i o na n du r b a n i z a t i o n b u ti tc a nn o tb en e g l e c t e d t h a tt h ee x t e n s i v ep a t t e mi ne c o n o m yd e v e l o p m e n th a sn o tb e e nc h a n g e d t h e r e w e r em a n yp r o b l e m si ni t sl a n du s e ，s u c ha ss h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c ei nr e g i o n a l m a r k e t t h e r e f o r e ，i t sv e r yn e c e s s a r yt oc a r r yo u ts u c har e s e a r c ha b o u to p t i m a l l y a l l o c a t i n g l a n dr e s o u r c e sa n d m a x i m i z i n gi t s e c o n o m i c o u t p u t s t o s u p p o r t c o n t i n u a l l yd e v e l o p m e n to fr e g i o n a le c o n o m yi nh a n g z h o uc i t yw h i c hi sc o n f r o n t i n g w i t hs t r i n g e n tc o n s t r a i n ti nl a n dr e s o u r c e s t h ed i s s e r t a t i o nr e v i e w st h ee x i s t i n gl i t e r a t u r eo fl a n di n t e n s i v et h e o r ya n d p r o p o s e sa ni n t e g r a lo n e b a s e do nt h i st h e o r y , i tc o n s t r u c t st h el a n di n t e n s i v eu s e i n d i c a t o rs y s t e ma n du t i l i z e st h ea n a l y t i ch i e r a r c h yp r o c e s s t h ed i s s e r t a t i o na n a l y s e s h a n g z h o u sl a n df r o mf o u ra s p e c t s ，w h i c ha r ec i t yl a n d ，i n d u s t r i a ll a n d ，c i t ya r e al a n d a n dt h el a n do fi n d u s t r i a lc o r p o r a t i o n i tc o m p a r e st h es i t u a t i o no fh a n g z h o u sl a n d u s et ot h a to ft h ed o m e s t i ca n df o r e i g nd e v e l o p e dc i t y t h e ni ts u m m a r i z e st h e c h a r a c t e r i s t i c so fh a n g z h o u sl a n du s e t h ed i s s e r t a t i o na n a l y s e st h e l i m i t a t i o no fh a n g z h o u sl a n du s ef r o mf o u r 玎 l 浙江_ t 業(yè)大學碩1 ：學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 目錄 摘要i a b s t r a c t i i 1 緒論l 1 1 研究背景l(fā) 1 2 研究目的2 1 3 研究意義2 1 3 1 理論意義2 1 3 2 實踐意義2 1 4 研究內容3 1 5 研究思路3 1 6 研究方法4 1 7 技術路線5 1 8 創(chuàng)新點5 2 理論及文獻回顧7 2 1 城市土地集約利用的概念、內涵及相關概念辨析7 2 1 1 城市土地集約利用的現有觀點7 2 1 2 觀點評述9 2 1 3 城市土地集約利用的概念界定1 0 2 1 4 相關概念辨析1 0 2 2 城市土地集約利用的相關理論研究11 2 3 城市土地集約利用的定量評價研究1 5 2 3 1 定量評價的方法研究1 5 2 3 2 評價指標體系研究1 7 2 3 3 數據處理技術1 7 2 4 促進城市土地集約利用的對策述評1 8 2 5 小結1 9 3 杭州市經濟發(fā)展和土地利用狀況2 0 3 1 杭少h 市地理位置和自然條件2 0 3 2 杭州市社會經濟發(fā)展狀況2 0 3 3 杭州市土地利用現狀及特點2 1 4 杭州市土地集約利用總體評價2 4 4 1 評價方法與原則2 4 4 2 評價指標體系的選擇和權重的確定2 5 4 3 杭州市土地集約利用評價2 8 4 3 1 總體狀況2 8 4 3 2 轄區(qū)土地3 l 4 3 3 工業(yè)用地3 5 4 3 4 各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 用地3 9 i v 浙江工業(yè)人學碩：學位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 4 3 4 工業(yè)各行業(yè)內部用地：4 4 4 4 土地集約利用的比較研究4 8 4 4 1 與國內先進城市比較4 8 4 4 2 與國外發(fā)達城市比較4 8 4 5 小結一杭州市土地利用特點4 9 5 杭州市土地集約利用水平的原因分析5 l 5 1 杭州土地集約利用程度提高的原因5 1 5 1 1 部制度因素政府嚴格的土地利用管制5 1 5 1 2 內部因素土地資源緊約束5 2 5 1 3 長期經濟動因土地用途競爭的加劇5 3 5 1 4 總部經濟現象放大了杭州土地利用的集約度5 3 5 1 5 其他因素企業(yè)外遷和土地置換5 4 5 2 影響城市土地集約利用水平的主要因素5 4 5 2 1 城市總體規(guī)劃j ：5 4 5 2 2 城市用地結構5 5 5 2 3 城市產業(yè)結構5 6 5 2 4 地方政府的土地管制力度5 6 5 3 杭州市土地利用中存在的問題5 7 5 3 1產業(yè)結構層次低5 7 5 3 2 管理政策缺陷5 8 5 3 3 杠桿調整機制尚未形成5 9 5 3 4 信息不對稱5 9 5 3 5 地方政府競爭6 0 5 4 結論6 0 6 提高土地集約利用水平的若干對策建議6 3 6 1 優(yōu)化產業(yè)結構6 3 6 1 1 制定產業(yè)發(fā)展導向文件6 3 6 1 2 加快調整主城區(qū)傳統(tǒng)產業(yè)6 4 6 1 3 整合提升工業(yè)功能區(qū)塊6 4 6 2 加強土地資源的管理力度6 5 6 2 1 規(guī)范工業(yè)用地轉讓6 5 6 2 2 加大閑置土地處理力度6 7 6 2 3 大力發(fā)展標準廠房6 9 6 3 引入競爭機制，開展工業(yè)用地招拍掛試點7 0 6 3 1 開展的必要性7 0 6 3 2 注意問題7 l 6 4 加快建立項目全程考核體系，使用地信息公開、透明7 4 6 4 1 項目引入決策階段7 4 6 4 2 項目建設階段7 5 6 4 3 項目運營階段7 6 6 4 4 實施全程考核的保障措施7 7 7 結論與展望7 9 v 浙江丁業(yè)人學碩l 學位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 7 1 本文結論7 9 7 2 展望8 0 參考文獻8 1 附錄1 杭州市工業(yè)土地集約利用調查表( 企業(yè)) 8 5 附錄2 杭州市工業(yè)土地利用現狀調查表( 園區(qū)) 8 6 附錄3 專家調查表8 7 致謝9 0 攻讀學位期間主要科研成果9 1 v l 浙江工業(yè)火學碩l 學位論文 資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 1 緒論 1 1 研究背景 改革開放以來，隨著工業(yè)化與城市化的同時推進，杭州市經濟快速發(fā)展， 地區(qū)生產總值( g d p ) 已經連續(xù)十四年保持兩位數增長。然而，經濟增長的代價 是資源的大量浪費，尤其是土地資源。據統(tǒng)計，1 9 9 0 - 2 0 0 4 年的1 4 年間，杭 州實有耕地面積減少了3 0 1 萬畝，年均減少2 1 萬畝。經濟增長的粗放格局并 未得到根本性改變，土地利用中面臨著諸多問題，資源供需矛盾日益凸顯： ( 1 ) 從資源供給方面看，土地供給的絕對量不足。杭州多山少地的土地資 源稟賦條件決定了土地供給數量非常有限，后備土地資源也極為有限，在全國 省會城市中排名倒數第二，市區(qū)實際可供開發(fā)利用的土地資源僅剩1 3 6 7 萬畝， 而工業(yè)用地的供給則少之又少。 ( 2 ) 隨著工業(yè)化和城市化的加劇，城市用地擴展是發(fā)展經濟與提高人民生 活質量的必然要求。據預測，2 0 1 0 年中國的城市化水平將達到4 2 。目前，杭 州市j 下處于高速城市化階段，大量農村剩余勞動力涌入城市以及城市自身面臨 的經濟結構、產業(yè)結構的調整，需要相應的土地資源，然而土地自然供給的剛 性、耕地的稀缺性與城市化、工業(yè)化對于土地的無限需求的矛盾，決定了城市 發(fā)展不能再單憑規(guī)模擴張，必須改變當前粗放、低效的土地利用模式，走集約、 高效的道路。 ( 3 ) 在可供土地資源緊約束下，現有土地資源長期處于低效利用狀態(tài)。在 某些有升值潛力的地段，一些虧損和瀕臨破產的企業(yè)廠房、倉庫占用和閑置了 數量可觀的土地，投資強度低、用地產出率低、能耗高、污染大的工業(yè)用地和 單位用地占據市中心高價地塊，造成“優(yōu)地劣用 、“圈而不用”、“閑置浪費” 的現象，甚至污染重的工業(yè)企業(yè)產生的“三廢 污染城市環(huán)境，使市中心黃金 地段的土地配置難以達到優(yōu)化狀態(tài)，價值被大大壓抑。 因此，無論從轉變經濟增長方式，推進城市化、工業(yè)化，或是保護耕地資 源、合理配置土地、實現城市可持續(xù)發(fā)展的角度考慮，城市土地集約利用的研 究都有其必要性，對于杭州這樣一個土地資源稀缺的城市，如何在資源緊約束 浙江工業(yè)大學顧+ 學位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 條件下，將資源優(yōu)化配置，實現產出最大化，保證經濟的持續(xù)發(fā)展是亟待解決 的問題。 1 2 研究目的 本文研究的基本目的：改變我市當前土地粗放利用現狀，促進土地( 主要 是工業(yè)用地) 的高效利用，促進工業(yè)發(fā)展由外延擴展向內涵挖潛方向轉變，促 進土地的合理利用，具體的目標是 ( 1 ) 在調查城市土地利用現狀( 轄區(qū)土地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 丌發(fā) 區(qū)) 用地、工業(yè)各行業(yè)內部用地) 并與其他國家、地區(qū)、城市對比的基礎上， 對杭州土地集約利用狀況進行客觀評價。 ( 2 ) 在深入研究土地集約利用理論的基礎上，結合杭州市土地利用的具體 特征，開展杭州市土地集約利用宏觀、微觀評價指標體系、評價標準量化方面 的研究，找出杭州市土地集約利用方面存在的問題并分析成因。 ( 3 ) 堅持市場配置資源這一大前提下，探索政府有效控制和監(jiān)管土地( 主 要是工業(yè)用地) 集約利用的途徑與手段，為相關管理部門決策提供參考依據。 1 3 研究意義 1 3 1 理論意義 我國土地集約利用研究還處于摸索階段，缺乏成熟的理論方法和評價體系。 因此，本文的研究有利于完善土地集約利用評價的理論體系。 1 3 2 實踐意義 ( 1 ) 對工業(yè)企業(yè)來說，通過對工業(yè)企業(yè)土地集約利用的調查與研究，建立 起工業(yè)用地集約利用的量化管理指標，對不同行業(yè)的土地集約利用度有量化的 認識。在指導產業(yè)布局的同時，根據標準對企業(yè)實行差別政策，最大限度地提 高單位面積的利用率，使企業(yè)發(fā)展從外延擴展向內涵挖潛方向發(fā)展，開拓企業(yè) 發(fā)展新思路。 浙江工業(yè)大學碩士學位論文資源緊約束下的杭9 1 4 市十地集約利用研究 ( 2 ) 對政府來說，本研究提出的相關對策，為政府制定有關城市土地( 主 要是工業(yè)用地) 集約利用的政策法規(guī)提供依據，進一步加強政府對城市土地市 場的管理以及城市土地利用的宏觀調控，優(yōu)化城市土地資源配置和優(yōu)化產業(yè)布 局，有利于保證社會的整體利益，實現和諧統(tǒng)一，建設節(jié)約型社會，促進社會 的可持續(xù)發(fā)展。 1 4 研究內容 ( 1 ) 土地集約利用的內涵與評價。 ( 2 ) 從轄區(qū)土地、工業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 用地和工業(yè)各行業(yè)內 部用地四個層面( 以工業(yè)用地為主) 對杭州市土地集約利用現狀進行調查，根 據調研數據采用一定的評價方法，分析目前杭州市土地( 主要是工業(yè)用地) 集 約利用形式和總體狀況，并對比香港、新加坡等國土資源較少，土地制度、經 濟制度與我國不同的國家地區(qū)的土地利用模式和機制，找出問題所在，改善土 地的運行機制。 ( 3 ) 杭州市提高土地( 主要是工業(yè)用地) 集約利用的政策與措施研究。針 對杭州市土地集約利用存在的問題，提出確定可盤活存量土地的相應政策；借 鑒先進國家和地區(qū)的土地模式，建立以市場為主體、政府監(jiān)管有利、自主運行 的杭州市集約利用土地模式。 1 5 研究思路 在明確土地集約利用內涵的基礎上，采用實地調研采集第一手數據，建立 評價杭州土地集約利用的指標體系，并對比杭州與其他國家、地區(qū)、城市，分 析杭州土地集約利用現狀，找出問題所在。最后，在杭州市土地利用成因分析 的基礎上，提出提高土地集約利用的政策與措施。 基于這一思路，本論文結構安排如下： 第一章緒論。本章要討論的問題是：課題的研究背景、目的、意義、內容、 思路、方法等以及研究的技術路線、可能的創(chuàng)新點。 第二章理論及文獻回顧。本章主要回顧了四個問題，分別是：城市土地集 浙江丁業(yè)大學碩| ：學位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 約利用的概念、城市土地利用的相關理論、土地集約利用的評價體系和土地集 約利用的相關對策。 第三章杭州市經濟發(fā)展和土地利用狀況。本章從杭州市地理位置和自然條 件出發(fā)，討論了杭州市社會經濟發(fā)展狀況，深度挖掘了資源緊約束條件下杭州 市土地利用現狀及特點。 第四章杭州市土地集約利用的總體評價。本章通過對杭州市轄區(qū)土地、工 業(yè)用地、各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 用地和工業(yè)各行業(yè)內部用地四個層面分析以及 與國內外先進城市土地利用比較研究，總結歸納了杭州市土地利用的總體特征。 第五章杭州市土地集約利用水平的原因分析。本章從中央政府與地方政府 的管制、城市總體規(guī)劃、杭州的產業(yè)結構層次、地方政府之間競爭和現行土地 管理體制的缺陷等五個方面解釋了杭州現有的土地集約利用水平。 第六章提高土地集約利用水平的若干對策建議。本章從土地集約利用水平 的成因出發(fā)，從四個方面提出提高土地集約利用水平的對策建議。 第七章結論與展望?？偨Y全文觀點，并且明確進一步研究的方向。 1 6 研究方法 ( 1 ) 規(guī)范分析與實證分析 實證研究杭州市土地集約利用狀況，并探索政府有效控制和監(jiān)管土地( 主要 是工業(yè)用地) 集約利用的途徑與手段，為相關管理部門提供決策參考依據。 ( 2 ) 實地調查與查閱統(tǒng)計資料相結合 對于微觀層面的杭州市分行業(yè)工業(yè)用地集約利用現狀調查則采用實地調查 方式，獲取第一手資料。對于宏觀層面的與國內外城市或地區(qū)的比較研究，則 采用查閱統(tǒng)計年鑒獲取第二手資料的方式。 浙江丁業(yè)大學顧十學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 1 7 技術路線 ：地集約利用 比較研究 資源緊約束下的杭州市 土地集約利劇研究 城市t 地集約利用理論 土地集約利用 評價指標體系 杭州市土地集約利用現狀 及成因分析 杭州市土地集約利用對策 研究 圖i 1 技術路線示意圖 杭州市t 業(yè)介業(yè)及外發(fā)區(qū) 用地調研 1 8 創(chuàng)新點 ( 1 ) 理論綜述的完整性。本文綜合土地集約理論現有觀點，提出完整的土 地集約理論，并將這個理論運用于杭州土地市場。文章從杭州城市土地利用結 構的合理性分析出發(fā)，在分析土地利用結構的基礎上，從土地投入、產出兩方 面構建評價指標體系，對杭州土地利用狀況進行評價。 ( 2 ) 論證的全面性。本文以城市土地集約利用理論為根據，通過大量的宏 觀經濟統(tǒng)計數據，從城市轄區(qū)用地、工業(yè)用地、( 宏觀) 各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 用地( 中觀) 和工業(yè)企業(yè)用地( 微觀) 四個層面對杭州市土地利用狀況進行詳 盡研究。另一方面，本文采用實地調研方法，對杭州市各功能區(qū)塊( 開發(fā)區(qū)) 內3 0 0 多家典型工業(yè)企業(yè)進行實地調研，獲得企業(yè)第一手用地資料，研究了杭 州工業(yè)各行業(yè)( 企業(yè)) 內部用地狀況。 浙江t 業(yè)人學頌。1j 學位論文資源緊約束下的杭卅i 市十地集約利用研究 ( 3 ) 對策的可操作性。根據杭州市土地利用成因分析，本文給出四個方面 政策建議，這些建議具有實踐的可操作性，政府相關部門如果協調配合加以法 律、政策的保障，相信這些措施能發(fā)揮應有的作用。 浙江工業(yè)人學碩1 j 學位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 2 理論及文獻回顧 2 1 城市土地集約利用的概念、內涵及相關概念辨析 2 1 1 城市土地集約利用的現有觀點 關于土地集約利用的概念，研究者從不同角度給予闡述。一些研究者認為， “集約”和“粗放”是兩個相對的概念。集約( i n t e n s i v e ) 意為加強的、密集 的、深入細致的、透徹的。粗放( e x t e n s i v e ) 意為廣闊的、廣泛的、大規(guī)模的、 外延的。集約經營原指農業(yè)土地的一種經營方式，是李嘉圖( d a v i dr i c a r d o ，1 7 7 2 1 8 2 3 ) 等古典政治經濟學家在地租理論中首先提出來的。所謂農業(yè)土地集約 經營，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產資料和活勞動，使用 先進的技術和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產量和收入的一種 農業(yè)經營方式。土地集約經營按照生產要素投入的構成不同，分為資金集約型、 勞動集約型和技術集約型。關于資金集約型，馬克思( 1 9 7 5 ，p 7 6 0 ) 認為，在 經濟學上，所謂耕作集約化，無非是指資本集中在同一土地上，而不是分散在 若干毗連的土地上。而所謂的勞動集約型，即為通常所說的精耕細作的經營方 式。 城市土地集約利用的概念是從農業(yè)土地集約利用借鑒過來的，由于城市功能 的多樣性，土地利用價值或效果很多方面不是經濟指標所能衡量的，也就是說其 集約度很難簡單地采用經濟投入產出指標對土地集約狀況進行衡量或評價。更由 于城市土地利用效果的整體性，某宗地的高強度投入或產出，可能是以其它宗地 的低強度投入或產出為代價的。因此，城市土地集約利用內涵遠較農業(yè)土地集約 利用豐富而復雜。迄今為止，中外學者對于城市土地集約利用的概念和內涵尚未 達成共識，主要有以下幾類代表性的觀點： ( 1 ) 美國土地經濟學家理查得t 伊利( 1 9 8 2 ，p 6 6 ) 在其所著的土地 經濟學原理中指出：“對現在已利用的土地增加勞力和資本，這個方法叫做土 馬克思資奉論第3 卷 m 北京：人民小版社，1 9 7 5 ：7 6 0 向土地上堆積物質和勞動力，難以取得好的經濟效果，結果往往造成巨大浪費5 。 ( 5 ) 丘金峰( 1 9 9 2 ，p 6 1 ) 認為，城市土地利用的集約程度指單位面積城 市土地上的投資和使用狀況。衡量城市土地利用集約程度的指標有：資金集 約度，即單位面積城市土地上的投資額；表現為土地上的土地投資占土地面積 之比。技術集約度，即土地之上建筑物或設施在施工中和落成后所應用的先 進技術程度，這往往可通過資金集約度反映。人口集約度。6 ( 6 ) 宋春華( 1 9 9 3 ，p 4 6 ) 認為，土地集約經營程度，是指單位面積土地 投入的人力、財力、物力的狀況。單位面積上的人、財、物力投入水平高，則 集約經營的水平就高；反之亦然。反映集約經營程度的指標有許多，如每平方 2 理盎得t 伊利，愛德華w 奠爾豪斯騰維藻( 譯) 土地經濟學原理 m 北京：商務印書館，1 9 8 2 ：6 6 3 雷利巴洛維，谷樹忠( 譯) 十地資源經濟學c m 北京：北京農業(yè)大學出版社，1 9 8 9 ：1 5 4 馬克偉十地人辭典 m 長春：長春h ；版社，1 9 9 1 ：8 3 8 - 8 3 9 5 畢寶德土地經濟學 m 北京：中國人民大學出版社，1 9 9 1 ：1 3 9 - 1 4 1 6 丘金峰房地產法辭典 m 北京：法律出版社，1 9 9 2 ：6 1 浙江工業(yè)人學頌i ：學位論義資源緊約束下的杭州市十地集約利用形f 究 米的建筑投資量等等。7 ( 7 ) 肖夢( 1 9 9 3 ，p 3 9 3 ) 認為，城市土地集約化使用，可以多維地利用 城市土地的立體空間，并使城市土地一地多用。城市土地立體空間的多維利用， 就是利用土地的地面、上空和地下進行各種建設。一地多用則是在同一塊土地 上根據需要安排各種不同用途的多種建設項目。這也就是提高城市土地利用率 的一種集約化利用方式。8 ( 8 ) 崔功豪等( 1 9 9 9 ，p 1 9 3 ) 認為，土地利用的集約度，指單位土地面積 上投放的勞動力、資金、技術等的數量，是反映土地利用水平的重要指標之一。 單位土地面積投放的勞動力和資會多，產量高，產出多，則土地利用的集約度 高，屬于集約經營；反之，則為土地利用的集約度低，屬于粗放經營。9 2 1 2 觀點評述 上述關于城市土地集約利用代表性的八個觀點，都是從各自專業(yè)的角度出 發(fā)而得出的結論，難免理解有所不同，各有側重點?；究梢苑譃閮深悾阂活?是從經濟學投入產出的角度闡釋，這類觀點占大多數，如上述的( 1 ) 一( 6 ) 和( 8 ) 。這類觀點強調在單位面積土地上多投入，以期高產出。另一類是從土 地空間利用的角度闡釋，典型的例子是肖夢的觀點。這類觀點強調土地的空間 多維利用，以提高城市土地利用率促進城市土地的集約化利用。 以上兩類觀點，均在不同的角度對城市土地集約利用進行了界定。據此，我 們可以認為，城市土地集約利用可以從三方面考慮：土地單位面積上的投入、土 地單位面積上的產出、土地的利用程度。將集約利用從以上三個角度理解雖抓住 了問題的本質，但忽略了城市土地集約利用的前提與必要條件。大量的事實表明， 如果城市布局和用地結構不合理，在城市建設中，即使投入再多，容積率和使用 強度再高，不僅不能達到最佳的利用效果，甚至會出現負效應。因此，用地的合 理布局，結構的優(yōu)化完善，良好的生態(tài)環(huán)境，是城市土地集約利用的前提，缺乏 上述條件，土地集約利用的目標( 不斷提高土地使用效率和經濟效益) 就要落空。 7 朱春華房地產人辭典 m 北京：紅旗版 1 ：1 9 9 3 ：4 6 8 肖夢城市微刪宏舭絳濟學 m 北京：人民版社，1 9 9 3 ：3 9 3 9 崔功豪 區(qū)域分析與規(guī)劃【m 】北京： 高等教育出版社，1 9 9 9 ：1 9 3 浙江工業(yè)大學碩士學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 2 1 3 城市土地集約利用的概念界定 根據上述分析，我們將城市土地集約利用的概念定義為：以合理布局、優(yōu)化 用地結構和可持續(xù)發(fā)展的思想為依據，通過增加存量土地投入、改善經營管理等 途徑，不斷提高土地的使用效率和經濟效益。本文探討的是土地集約利用，但以 工業(yè)用地為主，因此我們將工業(yè)用地集約利用的概念定義為：以工業(yè)合理布局、 優(yōu)化工業(yè)用地結構和經濟社會可持續(xù)發(fā)展思想為依據，通過增加工業(yè)存量土地 投入、改善經營管理等途徑，不斷提高工業(yè)用地的使用效率和經濟效益。 關于工業(yè)用地集約利用的內涵至少應該包括以下幾個方面： ( 1 ) 工業(yè)用地的集約利用以工業(yè)合理布局、優(yōu)化工業(yè)用地結構為前提和必 要條件。若工業(yè)用地布局不合理，對居住區(qū)產生嚴重的環(huán)境污染，即使投入強 度高，土地不僅不升值，反而貶值。 ( 2 ) 工業(yè)用地集約利用的核心是不斷提高工業(yè)用地的使用效率和經濟效益。 通過對單位面積工業(yè)用地上增加投入來提高土地利用率和土地產出率，提高土 地的經濟功能和負荷能力，力爭獲得單位土地面積上的最大收益。將工業(yè)用地 集約利用理解為土地投入強度、土地深度利用與內涵挖潛，抓住了工業(yè)用地集 約利用的本質，這是工業(yè)用地集約利用的核心。 ( 3 ) 工業(yè)用地集約利用不僅要注重經濟效益，更要關注社會、環(huán)境等綜合 效益，在追求經濟效益的同時，實現經濟、社會、環(huán)境效益的統(tǒng)一。 ( 4 ) 工業(yè)用地集約利用是一個動態(tài)的過程，而不是一個靜態(tài)的終極目標。 隨著經濟發(fā)展水平和科學技術水平的不斷提高，工業(yè)用地的效率也會不斷提高， 因此，工業(yè)用地集約利用是我們不斷追求的一個長遠目標。 ( 5 ) 工業(yè)用地集約利用要體現可持續(xù)發(fā)展的思想。工業(yè)用地集約利用不僅 要求結構最優(yōu)、使用效益最大，同時也要求在土地利用過程中要以不損害未來 土地的開發(fā)潛力為前提。從長遠目標來看，工業(yè)用地集約利用既要保證目前各 個行業(yè)合理用地，又要保證整個城市有足夠的預留空間和發(fā)展空間。 2 1 4 相關概念辨析 與土地集約利用相關的概念還有土地合理利用、土地可持續(xù)利用等，為了 浙江工業(yè)人學碩：e 學位論文 資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 準確理解土地集約利用，我們有必要區(qū)分這幾個易混淆的概念。 ( 1 ) 土地集約利用與可持續(xù)利用的區(qū)分 土地可持續(xù)利用包含了土地開發(fā)、利用、整治和保護。集約利用注重于生 產效率與經濟效果，而可持續(xù)利用更強調環(huán)境效益，強調土地資源的合理配置 和協調發(fā)展，f 確處理近遠期的各種利害關系。 ( 2 ) 土地集約利用與土地合理利用的區(qū)分 城市土地合理利用，是根據土地資源的特點，通過科學技術和規(guī)劃布局的 手段，協調人地關系以及人與資源、環(huán)境的關系，使城市土地具有最佳的空間 組合與利用方式，充分發(fā)揮土地功能要素在城市活動中的作用，以期獲得最佳 的社會、經濟、生態(tài)的綜合效益，并保持這種效益的長期性。土地合理利用涉 及的內容和范圍要比集約利用更為廣泛，基本上包含了土地集約利用的內容， 而土地集約利用不能完全取代合理利用。 由于城市土地利用涉及面廣，要實現土地合理利用這個目標，必須采取多 種途徑，如政策法規(guī)、規(guī)劃管理、經濟手段、工程技術等綜合的措施：實現集 約利用的目標最重要的是經濟手段和管理手段。 2 2 城市土地集約利用的相關理論研究 隨著社會生產力和科技水平的發(fā)展，加速了世界范圍的城市化進程，促進 了城市規(guī)模的擴張。工業(yè)革命后引發(fā)了社會經濟領域和城市空間組織的大變革， 大規(guī)模的農村人口、資本和技術涌入城市，城市規(guī)?？涨芭蛎?，引發(fā)了一系列 問題，使城市幾乎陷于癱瘓。 國外最早對城市土地利用進行研究的是區(qū)位論學派，主要有以下理論： ( 1 ) 1 8 2 6 年德國古典經濟學家馮杜能在孤立國農業(yè)和國民經濟之關系 中建立了以單一城市為中心，圍繞其安排土地使用的同心圓模式，為以后的城 市土地利用理論研究奠定了基礎。杜能提出了7 個理論假設，基于這些假設推 導出了級差地租收入的理論模型，得出以下兩方面結論：一、競爭性市場決定 了農產品的價格，距離市場越遠的產品，運費越高，地租量越低。所以，總存 在一個距離使得地租量降為零。地租為零處是該農作物種植的經濟性極限。二、 對不同農作物而言，土地產出能力不同，所以同一區(qū)位選擇不同的農作物所獲 浙江r t 業(yè)大學頌 學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 得的地租量不同。同一區(qū)位上的土地面臨著不同農業(yè)利用方式的選擇。結合以 上兩方面結論，杜能提出了農業(yè)土地利用的同心圓模式，以城市為中心由內到 t t 翅j 分為六個圈層。0 杜能的農業(yè)區(qū)位論采用了高度抽象和孤立化的分析方法，抓住了影響當時 農業(yè)土地利用的關鍵因子：土地位置和距離，揭示了土地區(qū)位利用的核心機制， 從理論上系統(tǒng)闡明了距離因素對農業(yè)區(qū)位利用的影響。杜能農業(yè)區(qū)位決策的最 高準則是農產品成本最小化或銷售價格最大化。盡管它存在著忽視利潤最大化 的缺陷，但這種決策思想的實質是農業(yè)布局要節(jié)約成本，以最小耗費生產最多 產品的最優(yōu)化思想，符合土地集約利用的經濟性原則。 ( 2 ) 1 9 0 9 年，德國經濟學家韋伯論工業(yè)的區(qū)位。從影響工業(yè)發(fā)展的 因素中提出了三個假設，定義了影響工業(yè)區(qū)位的三個基本因子。在上述基礎上， 韋伯分三步構造工業(yè)區(qū)位論：一、只考慮運費對工廠區(qū)位的影響，以確定最低 運費區(qū)位。二、在考慮勞動成本因子，由于工資率差異導致勞動成本差異使得 運費指向的工廠區(qū)位發(fā)生偏離。三、在一二的基礎上又考慮了聚集與分散因子， 使得工廠區(qū)位再次發(fā)生偏離。他認為，當集聚布局所產生的費用節(jié)約大于因離 開運費和勞動費用綜合最低區(qū)位所需增加的費用時，集聚布局在經濟上是可行 的。 韋伯的工業(yè)區(qū)位論盡管高度抽象，一些理論假設與實際相差巨大，但他的 一些基本概念和理論分析框架，為后來的區(qū)位論分析奠定了基礎，具有重要的 價值。 ( 3 ) 1 9 2 5 年，美國城市經濟學家e w 伯吉斯創(chuàng)立了“同心圓帶狀住宅區(qū) 位理論”，認為城市地域受向心、專門化、分離、離心、向心性離心五種力的影 響，在五種力的綜合作用下，城市各地帶產生了地域分異，形成五同心圓構成 的空間結構。1 9 3 3 年，德國克里斯泰勒提出了中心地理論，認為從中心地對周 圍地區(qū)負擔中心服務的范圍來看，距離最近、最便于提供貨物的服務地點應位 于圓形商業(yè)區(qū)的中心。1 9 3 9 年，霍伊特在美國城市住宅附近的結構與增長 中批評了伯吉斯的同心圓帶狀理論的基礎上，提出了扇形區(qū)位論，認為住宅區(qū) 傾向于沿著空 b j t d 時間最小的路徑由中心向外延伸，呈發(fā)散狀。1 9 4 5 年，烏爾 。昔振良等房地產絳濟學通論【m 1 北京：北京人學版禮，2 0 0 3 ：9 9 1 0 1 1 曾振良等虜地產經濟學通論【m 】北京：北京大學版社，2 0 0 3 ：1 0 1 1 0 5 浙江t 業(yè)人學碩i ：學位論文資源緊約束下的杭州市地集約利用研究 曼和哈里斯在研究上述理論的基礎上，提出了城市多核心發(fā)展理論，認為城市 的中心往往不止一個，而是由多個中心組成，城市實際上是靠這些城市中心及 其附近的工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)的聯合擴張來發(fā)展壯大的；在多個城市中心和城 市總體擴張過程中，形成與之規(guī)模和特點相適應的區(qū)位格局。除了上述經典理 論外，還有狄更遜的“三地帶區(qū)位論”，溫哥和阿蘭索的“費用替代區(qū)位論”?！?上述理論都屬于簡單的圈層研究體系，主要停留在對城市土地利用空間結 構的描述階段，并不能解釋清楚某種特定的土地利用模式及其增長趨勢的形成 原因，也不能用來決定城市系統(tǒng)變化對土地利用模式的影響。 6 0 年代出現了行為學派對城市土地利用進行研究。它們認為，因為價值觀、 思維習性、知識水平和對信息的掌握等方面的影響，人不可能是完全理性的。在 現實社會中人們的土地利用行為和區(qū)位決策從來都沒有使自己的利益最大化。 同時，最優(yōu)經濟效益和最佳效用也不是人們土地利用決策的唯一動因和目標?！啊?行為學派強調對人的研究，提倡把人的價值觀、意識和能動性等非經濟的社會動 力因素納入城市土地利用的研究范疇，用城市社會系統(tǒng)來代替市場作為土地利 用區(qū)位決策的場所。行為學派的代表性理論為決策分析模型和城市土地利用的 互動理論。 ( 1 ) 決策分析模型，認為土地利用的區(qū)位決策是“源于日常相互聯系的需 要和渴望”，從而，較經濟區(qū)位理論更進了一步。因為經濟因素本身也必須從人 類相互聯系的需要的角度來解釋；其次，它還辨認出了政府和市場兩者都是調控 城市土地利用區(qū)位決策的重要機制，并提出用城市社會系統(tǒng)來代替市場作為土 地利用區(qū)位決策的場所。h ( 2 ) 城市土地利用的互動理論，認為一個城市地域的空間結構基本上是由 四部分組成的：隨空間分布而變化的不同活動之間在功能上的依賴或聯系；人類 相互作用的空間模式；通訊聯系和交通網絡的空間形式；活動場所的區(qū)位。非 地域城市范圍主要通過對各利益社區(qū)之間的通訊聯系流量來界定。有限的城市 地域可以通過各種通訊渠道，具有疆界上無限制的非地域城市范圍。從而，一個 城市的土地利用模式既受城市范圍內也受城市范圍外各種條件的影響。噶 2 曾振良等 房地產經濟學通論【m 】北京：北京大學 n 版社，2 0 0 3 ：1 0 6 1 1 0 3 c h a p i nfs 。k a i s e re j u r b a nl a n du s ep l a n n i n g 【m 】u n i v e r s i t yo fi l l i n o i sp r e s s ，19 6 7 ：1l 4 c h a p i nfs k a i s e rej u r b a nl a n du s ep l a n n i n gf m 】u n i v e r s i t yo f i l l i n o i sp r e s s 1 9 6 7 ：2 0 5 w e b b e r m m e x p l o r a t i o n si n t ou r b a ns t r u c t u r e ，p h i l a d e l p h i a 【m 】u n i v e r s i t yo f p h i l a d e l p h i ap r e s s ，1 9 6 4 ：7 9 1 5 3 浙江工業(yè)人學碩1 ：學位論文資源緊約束下的杭州市十地集約利用研究 行為學派側重于考察人的決策行為及認知行為與土地利用的關系，較少考 慮城市土地利用的空間結構模式；并且過于注重個人行為的影響力，而忽略了社 會結構的制約作用，因而也具有較大的局限性。 另外，對城市土地集約利用的研究還涉及很多經濟學理論，主要有： ( 1 ) 土地報酬遞減規(guī)律 最早發(fā)現這一規(guī)律的是威廉配第，他認為，一定面積的土地的生產力有一 最大限度，超過這一限度之后，土地生產物的數量就不可能隨著勞動的增加而增 加了。土地報酬遞減規(guī)律的思想經過多年的演變發(fā)展，其內涵得到進j 步的豐富 和完善。德國t 布林克曼( 1 9 8 4 ，p 3 5 ) 著的農業(yè)經營經濟學，“土地收益遞 減規(guī)律”具體表述如下：土地收益變動規(guī)律是指，在一定的自然、技術、管理條 件下，在一定面積的土地上不斷追加物化勞動和活勞動的投入量，則土地收益( 表 現為邊際產量、平均產量和總產量) 便不可避免地會經歷由增加、不變到下降的 變動過程。對土地投資的合理的集約度就是集約邊際，集約邊際是指邊際成本超 過邊際收益前最后一個連續(xù)變動投入所達之點，即邊際成本等于邊際收入之點。 集約度超過集約邊際，必然導致損失或者不再符合土地經營的目的。坩 土地報酬遞減規(guī)律表明：( 1 ) 在單位面積的城市土地上，人們?yōu)榱颂岣咄恋?利用的集約水平，投入各種生產要素，但土地利用的集約水平并不是與各種生產 要素的在單位面積土地上所投入量成正比的，而要根據報酬遞減規(guī)律，找出生產 要素的最佳投資點。( 2 ) 報酬遞減規(guī)律是在其他生產要素固定在某一水平上，而 只研究其中一種生產要素與總產量關系的理想規(guī)律。 ( 2 ) 替代原理 在日常生活中，人們往往傾向于購買同類同用途商品中的廉價商品。一般說 來，當兩種或兩種以上的商品在質上具有同樣用途，或者同樣使人滿意的時候， 人們愿意以購買低價商品替代高價商品。 這一原理，一方面支配著土地從一種用途轉向另一種用途。在城市中，對同 一塊地來說，商業(yè)用地帶來的純收益高于住宅用地，而住宅用地又高于工業(yè)用地。 如果地價上漲，在土地規(guī)劃所許可的條件下，土地用途會從低收益使用轉向高收 益使用。如在城市中，就從工業(yè)用地轉向住宅用地，或從建住宅轉向建設商業(yè)貿 6 特奧多爾，布林克曼，劉瀟然( 譯) 農業(yè)經營經濟學 m 北京：農業(yè)出版社，1 9 8 4 ：3 5 7 m a n k i wg p r i n c i p l e so f e c o n o m i e s 【m 】t h ed r y d e np r e s s ，1 9 9 8 ：1 6 3 浙江工業(yè)人學碩上學位論文資源緊約束下的杭州市土地集約利用研究 易大廈。替代原理另一方面是使人們在組織生產時，盡量用同種功用的低價因素 替代高價因素。集約經營和粗放經營就是該理論思想的具體實踐。 對城市土地的集約利用還要考慮到可持續(xù)發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展是指既能滿足當 代人的需求而又不對滿足后代人需求的能力構成危害的發(fā)展。這一定義從哲學和 戰(zhàn)略高度對可持續(xù)發(fā)展進行了概括，為世界各國所普遍接受。可持續(xù)發(fā)展以保護 自然為基礎，與資源和環(huán)境的承載力相協調的發(fā)展，不僅重視數量的增長，更追 求質量的改善、效益的提高、能源的節(jié)約，是與社會進步相適應的發(fā)展，并提出 了公平性、可持續(xù)性、共同性等原則，體現了經濟效益、社會效益、生態(tài)環(huán)境效 益有機的結合。 土地作為一種有限性和位置固定的自然資源，人們在利用時必需以可持續(xù)發(fā) 展理論為指導，合理高效地利用。開展城市土地集約利用評價工作的一個重要目 的就是為實現城市土地的可持續(xù)利用尋求理論依據、技術支撐和可行性途徑。因 此，在提高城市土地集約利用過程中，不能只關注土地的經濟效益，同時也要提 高土地利用的生態(tài)效益，促使土地集約利用向生態(tài)集約型利用方式邁進。 2 3 城市土地集約利用的定量評價研究 2 3 1 定量評價的方法研究 評價方法是城市土地集約利用定量評價的基礎，目前定量評價城市土地集 約利用的方法主要有兩類，一類是結合我國各個城市的實際情況，根據不同的 空間層次，設計一套評價指標體系和評價方法，對城市土地集約利用進行定量