（工商管理專業(yè)論文）四川港信房地產(chǎn)公司竟?fàn)帒?zhàn)略研究.pdf

西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 頁(yè) 摘要 四川港信房地產(chǎn)公司是一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中小型民營(yíng) 企業(yè) 自2 0 0 4 年公司成立以來(lái) 已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目 公司業(yè) 務(wù)發(fā)展較快 但近年來(lái) 隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇 和國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大 公司正面對(duì)越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 從而威脅到公司的健康發(fā)展 筆者作為公司創(chuàng)始人和領(lǐng)導(dǎo)者 深知 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性 希望能從戰(zhàn)略的高度明確公司長(zhǎng)期發(fā)展的思路 因此 本文選擇企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作為研究方向 旨在對(duì)公司發(fā)展現(xiàn)狀 及其所處的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行深入分析 以得出一個(gè)適用的 可操 作性的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 這個(gè)戰(zhàn)略將幫助港信公司取得更好發(fā)展 本文首先從中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定及其特點(diǎn)的分析入手 然后 對(duì)四川港信公司的基本概況做了闡述 選用p e s t 環(huán)境分析方法對(duì)公 司的宏觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行分析 并利用波特的 五力模型 對(duì)公司所 面對(duì)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度有一個(gè)比較清晰的判斷 并同時(shí)對(duì)公司的內(nèi)部 環(huán)境做了詳細(xì)的分析和評(píng)價(jià) 在此基礎(chǔ)上 運(yùn)用s w o t 分析技術(shù) 闡 明了港信公司在當(dāng)前這樣的市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境中存在的機(jī)會(huì)和威脅以 及企業(yè)自身具備的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) 本文在界定港信公司未來(lái)的發(fā)展目標(biāo) 并闡述了可供選擇的三種 基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略后 結(jié)合公司的內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 提出了公司在今后 的發(fā)展中將采取差異化戰(zhàn)略為主 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略為輔的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略組 合 最后 本文重點(diǎn)對(duì)港信公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施進(jìn)行了分析 討 論如何在產(chǎn)品差異化 戰(zhàn)略聯(lián)盟等方面建立起與競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略相適應(yīng)的 運(yùn)行機(jī)制和環(huán)境 卓有成效地保證競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略實(shí)施 本文理論聯(lián)系實(shí)際 對(duì)港信公司的內(nèi)外部環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇 及實(shí)施作了深入的分析研究 力圖使公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中作出 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 i 頁(yè) 正確的戰(zhàn)略決策 并在運(yùn)作中有效實(shí)旌 從而達(dá)到加快公司發(fā)展壯 大的目的 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 差異化 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第lii 頁(yè) a b s t r a c t s i c h u a n g a n g x i nr e a le s t a t ec o r p o r a t i o ni s am i d d l ea n ds m a l l s i z e dc i v i l i a n r u ne n t e r p r i s eu n d e r t a k i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e s i n c et h ee s t a b l i s h m e n to fc o m p a n yi n 2 0 0 4 c o m p a n yh a da l r e a d y s u c c e s s f u l l yd e v e l o p e ds e v e r a lp r o j e c t s a n do u rc o m p a n y so p e r a t i o n d e v e l o p e dq u i c k l y b u ti n c u r r e n ty e a r s w i t ht h ee n h a n c e m e n to f m a r k e t i n gc o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ei nc h e n g d ua n dt h ee n l a r g e m e n to f r e g u l a t i o na n dc o n t r o la p p l i e do nm a c r o e c o n o m yb ys t a t e c o m p a n y f a c e dm o r ea n dm o r ec o m p e t i t i v ep r e s s u r e s oa st ot h r e a t e nt h en o r m a l d e v e l o p m e n to fc o m p a n y w r i t e r a sa ni n i t i a t o ra n dl e a d e ro fc o m p a n y k n o w nd e e p l ya b o u tb l o o d i n e s so fm a r k e t i n g c o m p e t i t i o n h o p e st o c l e a rt h et h o u g h to fl o n g t e r md e v e l o p m e n tb ys t r a t e g y t h e r e f o r e t h i s p a p e rc h o o s e s t h e r e s e a r c h i n g d i r e c t i o no fe n t e r p r i s e c o m p e t i t i v e s t r a t e g y t h ep u r p o s ei st oc a r r yo u tt h ea n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n t s t a t u so fc o m p a n ya n di t se x t e r i o rc o m l j e t i t i v ee n v i r o n m e n t i no r d e rt o g e tas u i t a b l ea n dm a n e u v e r a b l ec o m p e t i t i v es t r a t e g yw h i c hw i l lh e l p g a n g x i nc o m p a n yd e v e l o pb e t t e r f i r s t l y t h i sp a p e rs t a r t sw i t ht h ed e f i n i t i o no fm i d d l ea n ds m a l l s i z e dr e a le s t a t ea n da n a l y s i so fi t sc h a r a c t e f i s t i c s a n dt h e nh a s e x p l a n a t i o n o ft h eb a s i cs t a t e m e n to fs i c h u a n g a n g x i nc o m p a n y a n a l y z et ot h em a c r o e c o n o m yc o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n to fc o m p a n yb y a d o p t i o no fp e s te n v i r o n m e n ta n a l y s i sm e t h o d a sw e l la se s t i m a t ea r e l a t i v e l yc l e a rp r o d u c tc o m p e t i t i v ed e g r e ew h i c hc o m p a n yf a c e dt ob y m a k i n gu s eo fp e t e r sf i v e f o r c em o d e l m e a n w h i l e t a k e ad e t a i l e d a n a l y s i sa n da p p r a i s a l t ot h ei n n e re n v i r o n m e n to fc o m p a n y o nt h e 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 v 頁(yè) b a s i so ft h i s a d o p t i n ga n a l y s i st e c h n o l o g yo fs w o t i l l u m i n a t et h e e x i s t e do p p o r t u n i t ya n dt h r e a to fg a n g x i nc o m p a n ya tp r e s e n tm a r k e t a n di n d u s t r i a le n v i r o n m e n ta sw e l la si t s a d v a n t a g e s a n di n f e r i o r p o s i t i o n s a f t e rs t a t i n gt h ef u t u r ed e v e l o p m e n ta i mo fg a n g x i nc o m p a n y a n de x p a t i a t i n gt h r e e b a s i cc o m p e t i t i v es t r a t e g y c o m b i n e dw i t ht h e i n s i d ea n do u t s i d ec o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n to fc o m p a n y p u tf o r w a r d t h ec o m b i n a t i o no fc o m p e t i t i v es t r a t e g yo fa d o p t i n gd i f f e r e n t i a t i o na s m a jo r a n d t a r g e t c o n c e n t r a t e d s t r a t e g y a sa u x i l i a r yi nt h ef u t u r e d e v e l o p m e n to fc o m p a n y f i n a l l y t h i sp a p e rp u te m p h a s i so nc a r r y i n g o u t a n a l y s i s o ft h e i m p l e m e n to fc o m p e t i t i v es t r a t e g yo fg a n g x i n c o m p a n y d i s c u s s i n gh o wt oe s t a b l i s ht h er u n n i n gm e c h a n i s ma n d e n v i r o n m e n tw h i c hs u i tf o r t h e c o m p e t i t i v es t r a t e g y o nd i f f e r e n t i a l p r o d u c t s t r a t e g yu n i o n b r a n dc o n s t r u c t i o n e n t e r p r i s ec u l t u r e b u s i n e s sm a n a g e m e n t h u m a nr e s o u r c em a n a g e m e n te t c i no r d e rt o g u a r a n t e ec o m p e t i t i v es t r a t e g yi m p l e m e n te f f e c t i v e l y c o m b i n e dw i t ht h e o r ya n dp r a c t i c e t h is p a p e rc a r r i e so u tad e e p l y a n a l y s i sa n dr e s e a r c ho ni n s i d ea n do u t s i d ee n v i r o n m e n to fg a n g x i n c o m p a n ya n dc h o i c ea n di m p l e m e n to fc o m p e t i t i v es t r a t e g y i no r d e rt o m a k et h ep r o p e rs t r a t e g i cd e c i s i o ni nt h ed r a s t i cm a r k e t i n gc o m p e t i t i o n a sw e l la st h ee f f e c t i v ei m p l e m e n t s oa st oa c h i e v et h ep r o p o s eo f f a s t e n i n gt h ed e v e l o p m e n to fc o m p a n y sg r a n d n e s s k e y w o r d s r e a le s t a t e c o m p e t i t i v es t r a t e g y d i f f e r e n t i a t i o n t a r g e t c o n c e n t r a t e ds t r a t e g y 西南交通大學(xué)曲南父逋大罕 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū) 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的規(guī)定 同意 學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版 允許論文 被查閱和借閱 本人授權(quán)西南交通大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi) 容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復(fù)制手段保存 和匯編本學(xué)位論文 本學(xué)位論文屬于 1 保密口 在年解密后適用本授權(quán)書(shū) 2 不保密口 適用本授權(quán)書(shū) 請(qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打 保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書(shū) 學(xué)位論文作者簽名 簽字日期 年月 日 指導(dǎo)教師簽名 簽字日期 年月日 西南交通大學(xué)四南父逋大字 學(xué)位論文創(chuàng)新性聲明 本人鄭重聲明 本論文是在導(dǎo)師和論文指導(dǎo)小組成員指導(dǎo)下獨(dú)立 進(jìn)行研究工作所取得的成果 除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外 本論 文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果 對(duì)本 文的研究做出貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體 均已在文中作了明確的說(shuō)明 本 人完全意識(shí)到本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān) 本文主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)如下所示 1 本文分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 通過(guò)對(duì) 港信公司的具體研究 為成都市乃至全國(guó)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在激 烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如何求得生存 發(fā)展 提供一定的幫助 2 通過(guò)對(duì)港信公司的外部機(jī)會(huì)與自身優(yōu)勢(shì) 外部威脅與自身劣 勢(shì)的分析 提出港信公司在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng) 采用以差異化為主 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略為輔的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略組合 將對(duì)港信 公司的未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生積極影響 學(xué)位論文作者簽名 日期 年月 日 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 頁(yè) 第1 章緒論 房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素 在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于基礎(chǔ)性 先導(dǎo)性 的產(chǎn)業(yè) 改革開(kāi)放以來(lái) 對(duì)于改善廣大城市居民的居住條件 增加就業(yè) 促進(jìn)產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要意義 是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 2 4 1 而我國(guó)至少有9 0 以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于中小型企業(yè) 3 5 j 并且由于行業(yè)的 高回報(bào)率 進(jìn)入門檻又較低 新進(jìn)入的中小型企業(yè)還在逐年增加 但是房地產(chǎn)行 業(yè) 尤其是開(kāi)發(fā)行業(yè)有著高風(fēng)險(xiǎn)性 加之行業(yè)的日趨成熟 對(duì)這些中小企業(yè)的挑 戰(zhàn)也越來(lái)越大 3 l 四川港信房地產(chǎn)公司做為一個(gè)注冊(cè)資本不到千萬(wàn)的中小型房地 產(chǎn)企業(yè) 采取怎么的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略來(lái)適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化 拓展生存空間 使公司得 到發(fā)展將具有十分顯著的實(shí)踐價(jià)值 1 1 研究背景和研究問(wèn)題的提出 1 1 1 研究背景 企業(yè)的規(guī)模不同 就擁有不同的特點(diǎn) 面臨的問(wèn)題也不同 戰(zhàn)略的選擇也不 同 因此 在提出本文的研究問(wèn)題之前 首先對(duì)本文研究對(duì)象所屬的中小型房地 產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行界定和分析 只有對(duì)公司所屬的房地產(chǎn)企業(yè)類型及其特點(diǎn)有了清晰的 認(rèn)識(shí) 才能制定出有針對(duì)性的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展 1 我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定 中小型企業(yè)是一個(gè)相對(duì)的概念 中小型企業(yè)是同本行業(yè)的大型企業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō) 生產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè) 不同的國(guó)家和地區(qū) 不同的行業(yè)對(duì)中小企業(yè)的都有不同的 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 我國(guó)2 0 0 2 年通過(guò)的 中華人民共和國(guó)中小企業(yè)促進(jìn)法 中對(duì)中小企業(yè) 是這樣定義的 本法所稱中小企業(yè)是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的有利于 滿足社會(huì)需要 增加就業(yè) 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模屬于中小型的各種 所有制和各種形式的企業(yè) 而在我國(guó) 由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚 對(duì)中小型房地產(chǎn)的界定也相對(duì)較晚 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第2 頁(yè) 2 0 0 3 年為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息統(tǒng)計(jì)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理 國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān) 督管理委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)置了劃分大 中 小型的分類標(biāo)準(zhǔn) 草案 國(guó)資廳 評(píng)價(jià)函 2 0 0 3 3 2 7 號(hào) 該標(biāo)準(zhǔn)從從業(yè)人員數(shù) 銷售額兩方面進(jìn)行了定量界定 如 表卜1 所示 表i i 大 中 小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè)類型從業(yè)人員數(shù)銷售額 大型房地產(chǎn)企業(yè)2 0 0 人及以上1 5 0 0 0 刀兀及以上 中型房地產(chǎn)企業(yè)1 0 0 2 0 0 人以下1 0 0 0 1 5 0 0 0 萬(wàn)元以下 小型房地產(chǎn)企業(yè)1 0 0 人以下1 0 0 0 萬(wàn)元以下 本文所研究的港信房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)在3 0 人左右 銷售額在1 0 0 卜 1 5 0 0 0 萬(wàn)左右 屬于分類標(biāo)準(zhǔn)中的中小型房地產(chǎn)企業(yè) 2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)從企業(yè)的規(guī)模 融資的能力 占有 的資源 管理經(jīng)營(yíng) 組織結(jié)構(gòu)等方面來(lái)講都有其不同 2 1 2 7 3 3 j 1 3 5 l 1 企業(yè)規(guī)模方面 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的投入量無(wú)論是相對(duì)量還是絕對(duì)量都較小 這是由企業(yè)規(guī) 模決定的 同時(shí)投入小必然導(dǎo)致產(chǎn)出的規(guī)模小 從年開(kāi)工面積 竣工面積 銷售 額來(lái)看相對(duì)于更大規(guī)模的開(kāi)發(fā)企業(yè)都是較小的 企業(yè)規(guī)模小 就限制了其競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)較低 市場(chǎng)的大部分顧 客被實(shí)力雄厚的大型企業(yè)所占有 中小型房地產(chǎn)企業(yè)只能生產(chǎn)有限的產(chǎn)品 服務(wù) 于部分顧客 甚至是大企業(yè)所不愿服務(wù)的顧客群體 因此面對(duì)大型企業(yè)的巨大壓 力 中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)為了避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng) 往往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位局限于某一地區(qū)中 的某一特定客戶群體 但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受地域的影響很大 加之巨大的市場(chǎng)需求 給了中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了生存的空間 并且依賴 地利 人和 中小房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較大型企業(yè)也是具有自己的比較優(yōu)勢(shì)的 2 融資方式及其能力方面 由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的占用量大 企業(yè)的融資能力很大程度上決定了公司 的戰(zhàn)略選擇 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第3 頁(yè) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)信用度比較低 這就直接決定資信等級(jí)不高 這就使得信 用擔(dān)保貸款幾乎不可能 取而代之的則是抵押貸款 沒(méi)有相當(dāng)足額的抵押物和銀 行對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性評(píng)估 中小型房地產(chǎn)企業(yè)是在銀行那旱無(wú)法取得貸款的 而在資金的籌措中遇到的困難 就使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一 多采用企業(yè)的內(nèi)部積累和借款的方式 造成融資的能力相對(duì)較差 這也成為中小 型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和生存的瓶頸 大型房地產(chǎn)公司在規(guī)模和融資能力上往往具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì) 體現(xiàn)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 上 大型房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用雄厚的資金實(shí)力 通過(guò)控制土地儲(chǔ)備 對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目采取長(zhǎng)遠(yuǎn)結(jié)合 短 平 快項(xiàng)目與長(zhǎng)期項(xiàng)目結(jié)合 和大小結(jié)合 大型項(xiàng)目與 中小型項(xiàng)目結(jié)合 保持房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的連貫性 的方式 因而具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模以及融資能力的限制 只能更多地趨向于選擇中短 期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目 3 內(nèi)部管理和組織結(jié)構(gòu)方面方面 企業(yè)規(guī)模較小使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)層級(jí)較少 經(jīng)營(yíng)者更多 的直接管理企業(yè) 直接面對(duì)員工 有些經(jīng)營(yíng)者更愿意采用直接領(lǐng)導(dǎo)的方式去實(shí)現(xiàn) 自己的管理目標(biāo) 認(rèn)為這是一個(gè)行之有效的手段 中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)大型企業(yè)來(lái)說(shuō)內(nèi)部管理相對(duì)少而集中 未能形成一種 科學(xué)的制度化的管理體系 在處理大多數(shù)問(wèn)題上 僅僅是經(jīng)營(yíng)者的判斷起決定性 作用 企業(yè)的成敗完全取決于經(jīng)營(yíng)者的素質(zhì)和能力 同時(shí)中小企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者較大 型企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者而言素質(zhì)也稍遜一籌 這樣也容易形成領(lǐng)導(dǎo)層的獨(dú)斷 由于經(jīng)營(yíng)者往往直接參與企業(yè)各個(gè)方面的管理 長(zhǎng)期計(jì)劃在其整個(gè)工作中所 占的比重很小 而短期計(jì)劃的作用較大 因此中小企業(yè)的戰(zhàn)略往往是由危機(jī)驅(qū)動(dòng) 的 通常是突發(fā)形成的 不是事先制定的 中小企業(yè)的戰(zhàn)略多屬于經(jīng)驗(yàn)型戰(zhàn)略 受經(jīng)營(yíng)者的個(gè)性 價(jià)值觀和素質(zhì)的多方面影響 并且戰(zhàn)略的制定過(guò)程也相對(duì)簡(jiǎn)單 4 占有資源方面 房地產(chǎn)企業(yè)占有的資源不僅包括資金 土地這些一般意義上的資源 也包括 人力資源 我們通常把資金 土地 人才稱為它的 三大資源 由于土地具有不可再生的特殊性 國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)用地的指標(biāo)限制是嚴(yán)格和謹(jǐn)慎 的 土地本身的增殖成為房地產(chǎn)利潤(rùn)的重要來(lái)源 因此 對(duì)土地資源的爭(zhēng)奪行為 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第4 頁(yè) 本身就是一種尋求贏利的過(guò)程 中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金欠缺 對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng) 相對(duì)大型企業(yè)則處于劣勢(shì) 企業(yè)的勞動(dòng)力素質(zhì)是其進(jìn)行有效運(yùn)轉(zhuǎn)的最大關(guān)鍵 也是它最重要的資產(chǎn) 中 小型企業(yè)跟大型企業(yè)相比 高素質(zhì)勞動(dòng)力的吸引力較弱 人力資源管理能力不強(qiáng) 并且缺少健全的人力資源評(píng)價(jià)體系和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 這就使得中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的員工素 質(zhì)普遍較低 人力資源由于人才流動(dòng)性很大顯得不穩(wěn)定 從而影響其綜合實(shí)力和 競(jìng)爭(zhēng)能力 5 核心爭(zhēng)竟力和品牌號(hào)召力方面 大型房地產(chǎn)公司有能力樹(shù)立強(qiáng)大的品牌形象 這種品牌感染力在京 滬等大 型城市尤為明顯 盡管從總體上看中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌無(wú)力與之抗衡 但是 由 于中小房地產(chǎn)企業(yè)往往發(fā)育于本土 在文化習(xí)俗的感知能力上尚具備一定優(yōu)勢(shì) 從而能在某些區(qū)域范圍內(nèi)以低成本形成一定的品牌優(yōu)勢(shì) 2 7 l 對(duì)于市場(chǎng)的這變化 中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是以模仿為主 很少有屬于自己的 特色與創(chuàng)新 沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力 它們從建筑符號(hào)到風(fēng)格 營(yíng)銷口號(hào) 都進(jìn)行模仿 雖然拿來(lái)主義成本很低 但面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)變化 有時(shí)則顯得手忙腳亂 無(wú) 法適應(yīng) 這種核心爭(zhēng)競(jìng)力的低下更使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處 于劣勢(shì) 1 1 2 本文研究問(wèn)題的提出 現(xiàn)階段 中小型房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)國(guó)家關(guān)于土地 融資 購(gòu)房按揭利率等方面 的宏觀調(diào)控政策 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和激烈競(jìng)爭(zhēng) 以及國(guó)內(nèi)外大型房地 產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)和威脅 中小型房地產(chǎn)公司都面臨著生存與發(fā)展的危機(jī)問(wèn)題 四川港信房地產(chǎn)公司 以下簡(jiǎn)稱港信公司 成立于2 0 0 4 年 注冊(cè)資本8 0 0 萬(wàn)元 屬國(guó)家三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù) 公司自成 立以來(lái) 成功開(kāi)發(fā)了近百萬(wàn)平方米的各類住宅項(xiàng)目 對(duì)于在成都這樣的西部城市 的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言 公司正處于創(chuàng)業(yè)時(shí)期 雖然也取得了可觀的經(jīng)濟(jì) 效益 同時(shí)也樹(shù)立了較好的公司形象 但是 港信公司自成立至今仍沒(méi)有一個(gè)系 統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略來(lái)指導(dǎo)公司的發(fā)展 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第5 頁(yè) 隨著港信公司業(yè)務(wù)的不斷拓展 面臨如何解決公司具體的資源貧乏 資金短 缺 如何保持在與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位 如 何進(jìn)一步提高港信公司的競(jìng)爭(zhēng)能力等等問(wèn)題 因此 研究成都市和我國(guó)中小型房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)律 探索適合港信公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展 就 是擺在港信公司決策者面前迫在眉睫需要做的事情 所以也就有了這篇論文 1 2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀評(píng)述 1 2 1 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的研究現(xiàn)狀 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論經(jīng)過(guò)近幾十年的發(fā)展 已經(jīng)取得了豐碩的成果 目前已有 大量的專著和論文出現(xiàn) 已經(jīng)形成比較完整和系統(tǒng)的理論體系 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的研究 也對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響 o a v id f r 在1 9 9 4 年的研究中以及 c h a n d l e r a d 和a n s o f f i h 分別在1 9 9 5 年和1 9 9 6 年的研究中都指出有戰(zhàn)略 的企業(yè)比沒(méi)有戰(zhàn)略的企業(yè)更容易成功 因?yàn)槊鎸?duì)日趨多變的內(nèi) 外部環(huán)境和不斷 加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 戰(zhàn)略實(shí)施可以使企業(yè)以不變應(yīng)萬(wàn)變 集中有限資源 循序漸進(jìn) 地建立起核心能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 從而取得良好的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的研究歷程中先后涌現(xiàn)出了許多戰(zhàn)略流派 其中最為有影響力的則 首推行業(yè)結(jié)構(gòu)學(xué)派 核心能力學(xué)派和戰(zhàn)略資源學(xué)派 結(jié)構(gòu)學(xué)派認(rèn)為產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng) 狀態(tài)由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)決定 從而最終決定了企業(yè)的績(jī)效 波特是結(jié)構(gòu)學(xué)派的代表人 物 波特 1 9 9 7 1 2 2 1 提出了用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析的五種力量分析模型 波特將競(jìng)爭(zhēng) 戰(zhàn)略定義為 采取進(jìn)攻性或保守性行動(dòng) 在產(chǎn)業(yè)中建立起進(jìn)退有據(jù)的地位 成功 的對(duì)付五種競(jìng)爭(zhēng)作用力 從而為公司贏得超常的投資收益 波特在產(chǎn)業(yè)分析的基 礎(chǔ)上 又提出了三種基本的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 低成本領(lǐng)先 差異化和集中一點(diǎn)戰(zhàn)略 1 9 8 0 年代中后期開(kāi)始 以哈默爾 g a r yh a m e l 普拉哈拉德 c k p r a h a l a d 等人為 代表的核心能力學(xué)派觀點(diǎn)受到理論界的重視 核心能力學(xué)派的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略管理思想 歸納為 內(nèi)部條件分析一制訂競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略一實(shí)施戰(zhàn)略一建立和保持核心能力一競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)一業(yè)績(jī) 王毅 2 0 0 0 2 5 1 即通過(guò)企業(yè)內(nèi)部條件分析 了解企業(yè)自身的能 力結(jié)構(gòu) 制訂競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 通過(guò)實(shí)施戰(zhàn)略建立并保持企業(yè)的核心能力 以此贏得竟 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第6 頁(yè) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 獲得業(yè)績(jī) 1 9 8 0 年代中期開(kāi)始 出現(xiàn)了戰(zhàn)略資源學(xué)派學(xué)派 該學(xué)派的觀 點(diǎn)為 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析與內(nèi)部資源分析一制訂競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略一實(shí)施戰(zhàn)略一建立與產(chǎn)業(yè)環(huán) 境相匹配的核心能力一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一業(yè)績(jī) 通過(guò)分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境與內(nèi)部條件 來(lái)比較 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣 再通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的制訂和實(shí)施建立與產(chǎn)業(yè)環(huán)境相一致的核心 能力 從而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 取得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 我國(guó)的戰(zhàn)略管理學(xué)者對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略也做了深入的研究 研究成果較多 其中 周三多 2 0 0 2 1 3 3 認(rèn)為 企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 主要是指企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)參與市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方向 目標(biāo) 方針及其策略 李顯君 2 0 0 2 0 7 認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是涵蓋了 其他戰(zhàn)略的綜合戰(zhàn)略 此外 我國(guó)很多學(xué)者從不同的角度提出了不同的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 理論 由于研究文獻(xiàn)較多 這里就不一一列舉 例如 蔡世馨 2 0 0 0 l l 從生產(chǎn) 系統(tǒng)管理集成與創(chuàng)新的角度揭示了國(guó)有企業(yè)如何建立核心能力優(yōu)勢(shì) 周亞新 2 0 0 3 i j 對(duì)我國(guó)中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略進(jìn)行了分析 認(rèn)為創(chuàng)新戰(zhàn)略才是我國(guó)中小 企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中致勝的法寶 張召龍 2 0 0 7 p i l 對(duì)波特競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略理論的缺陷進(jìn)行了 分析并提出了競(jìng)爭(zhēng)的層次性和可競(jìng)爭(zhēng)要素的差異化戰(zhàn)略 1 2 2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的研究現(xiàn)狀 對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè) 國(guó)內(nèi)外的研究涉及還較少 至今沒(méi)有成型的理論 但 中小型房地產(chǎn)企業(yè) 屬于中小型企業(yè)的范疇 對(duì)于中小型企業(yè)的研究 國(guó)內(nèi)外則 有了一定的成果 因此本文借鑒了一些中小型企業(yè)的相關(guān)理論來(lái)進(jìn)行分析 當(dāng)前 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家都在積極動(dòng)手扶持中小企業(yè)的發(fā)展與研究 中小企業(yè)在 一個(gè)國(guó)家甚至全球經(jīng)濟(jì)中扮演越來(lái)越重要角色 從現(xiàn)有的在西方現(xiàn)代中小企業(yè)理 論中 中小企業(yè)同大企業(yè)一樣 成為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的企業(yè)形式 中小企業(yè)已是社 會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺 不可替代的組成部分 例如 1 9 6 5 年 施太特和穆斯對(duì)美 國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做了實(shí)證分析 他們從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面分析生產(chǎn)成本 經(jīng)濟(jì)規(guī) 模 市場(chǎng)特征及地緣因素 根據(jù)這些因素 歸納了八種適合中小企業(yè)生存的細(xì)分 產(chǎn)業(yè) 阿爾佛雷德 馬歇爾早在1 9 8 3 年就利用達(dá)爾文進(jìn)化理論來(lái)解釋中小企業(yè)存 在合理性 約翰 穆勒 1 9 9 1 唧j 借鑒 適者生存 的思想 強(qiáng)調(diào)中小企業(yè)對(duì)外界 環(huán)境的適應(yīng)能力 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第7 頁(yè) 我國(guó)對(duì)于中小企業(yè)的研究起步比較晚 自1 9 9 8 年來(lái) 中小企業(yè)發(fā)展問(wèn)題才逐 漸成為政府 學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn) 經(jīng)濟(jì)學(xué)界 管理學(xué)界 政府及企業(yè)界等來(lái)自不同 領(lǐng)域的學(xué)者發(fā)表了大量研究中小企業(yè)的文章 對(duì)我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展的背景 特點(diǎn) 發(fā)展戰(zhàn)略 作用 意義及國(guó)外中小企業(yè)發(fā)展對(duì)我國(guó)的借鑒等多方面進(jìn)行了研究 如 李庚寅 黃寧輝 2 0 0 1 j6 提出從動(dòng)態(tài)和發(fā)展的角度 將中小企業(yè)理論劃分為 中小企業(yè)淘汰論 中小企業(yè)存在論 中小企業(yè)發(fā)展論三個(gè)發(fā)展階段 并結(jié)合社會(huì)經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展變化 對(duì)其演變和發(fā)展過(guò)程進(jìn)行了分析 但是 中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與中小型企業(yè)有共同之處也有其個(gè)性的地方 不完全等同于中小型企業(yè) 而國(guó)外由于經(jīng)濟(jì)體制和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段與國(guó)內(nèi) 不同 不能完全借鑒 目前 國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)中的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng) 戰(zhàn)略已經(jīng)有了一些研究 例如 高武 2 0 0 7 i lo 認(rèn)為中小房地產(chǎn)企業(yè)既有自身獨(dú) 特的優(yōu)勢(shì) 又存在明顯劣勢(shì) 中小房地產(chǎn)企業(yè)可綜合運(yùn)用目標(biāo)集中 差異化和低 成本戰(zhàn)略來(lái)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力 周文國(guó) 2 0 0 6 f 3 5 提出小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須采取 有效的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲利 并提出了中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展成本領(lǐng) 先戰(zhàn)略 標(biāo)新立異戰(zhàn)略等競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 呂敏 2 0 0 6 1 9 對(duì)成都市r e d 房地產(chǎn)企業(yè)的 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型問(wèn)題進(jìn)行了研究 提出了多元化 差異化 聯(lián)盟等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑 此外 陳林杰 2 0 0 7 5 1 程建林 2 0 0 4 6 郭剛 2 0 0 6 1 1 2 郭文琴 2 0 0 5 13 1 黃少穎 2 0 0 5 朱麗萍 2 0 0 5 明等人的研究都從不同的角度對(duì)中小型房地 產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施進(jìn)行了分析 本文將借鑒上列各學(xué)者的研究成果 對(duì)港信公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)的 研究 1 3 研究的目的和意義 雖然港信公司目前也取得了一定的成績(jī) 并且成都市房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái) 很多機(jī)遇 而對(duì)于處于創(chuàng)業(yè)階段的四川港信這種中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講 還存在 許多急需解決的具體競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題 面l 臨的眾多挑戰(zhàn)也更甚于機(jī)遇 并且在面對(duì)著土 地資源貧乏 員工素質(zhì)不高 資金不足 經(jīng)營(yíng)管理體制還存在問(wèn)題等制約公司發(fā) 展的情況下 公司如何解決大型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 如何通過(guò)自身的努力來(lái)使公司 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第8 頁(yè) 快速健康地發(fā)展 甚至進(jìn)而進(jìn)軍全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)昵 所以在這樣的歷史背景下 本文希望通過(guò)對(duì)行業(yè)和港信公司的深入研究 得出一個(gè)適用的 對(duì)該公司發(fā)展具 有可操作性的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 這個(gè)戰(zhàn)略將幫助港信公司取得更好的生存和發(fā)展 這便 是本文研究的目的所在 本文的研究意義主要體現(xiàn)在 通過(guò)對(duì)港信公司進(jìn)行個(gè)案分析 剖析港信公司 在目前環(huán)境下的戰(zhàn)略選擇與實(shí)施 有助于理論與實(shí)踐的相互結(jié)合 并且在此過(guò)程 中 力求反映我國(guó)的中小型房地產(chǎn)公司如何在與大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中利用機(jī)會(huì) 通過(guò) 規(guī)范管理 制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略來(lái)適應(yīng)環(huán)境的變化 另外 成都市是西部城市 研究這 一地區(qū)的中小型房地產(chǎn)公司 其相對(duì)于目前多數(shù)學(xué)者研究的是沿海城市或是大城 市中的房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略更加具有普遍意義 最后 也希望對(duì)提高筆者的經(jīng) 營(yíng)管理水平有所幫助 1 4 本文的研究?jī)?nèi)容和結(jié)構(gòu)安排 本文在吸收國(guó)內(nèi)外有關(guān)中小型房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的最新研究成果基礎(chǔ)上 擬對(duì)四川港信房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略問(wèn)題進(jìn)行個(gè)案研究 期望通過(guò)結(jié)合公司的內(nèi) 外部的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析及其戰(zhàn)略目標(biāo) 提出了港信公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略方案以及隨著外 在條件的變化應(yīng)如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施和評(píng)價(jià) 為此 本文將如圖卜1 中所示 的全文結(jié)構(gòu)框架展開(kāi)研究 文章的主要內(nèi)容及結(jié)構(gòu)安排如下 第1 章 緒論 本章從中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定及其特點(diǎn)分析入手 闡述研究背景 并 提出了本文的研究問(wèn)題 并對(duì)國(guó)內(nèi)外的研究9 嘣科教了簡(jiǎn)單回顧 同時(shí) 敘述了本論文的研究 內(nèi)容 目的 意義 第2 章 四川港信房地產(chǎn)公司的基本概況 主要是對(duì)四川港信房地產(chǎn)企必膀鰣科青 況以及公司的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行介紹 第3 章 四川港信房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 本章主要利用p e s t 環(huán)境分昕方法 和波特的 五力分析 分別對(duì)港信公司的宏觀和行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行分析 并對(duì)港信公司的 內(nèi)部環(huán)境進(jìn) 廳分析 第4 章 四川港信房地產(chǎn)公司的s w o t 分析 本章主 琵黽通過(guò)s w o t 分析方法對(duì)公 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第9 頁(yè) 司所面臨的優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)以及機(jī)會(huì) 威脅進(jìn)行分析 并在此基礎(chǔ)上 對(duì)公司的內(nèi) 外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià) 第5 章 四川港信房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析 本章主要依據(jù)第3 4 章的研究結(jié) 果 提出港信公司的竟?fàn)帒?zhàn)略方案 并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施提出建議 本章是全文的重點(diǎn) 第6 章 結(jié)論 對(duì)全文進(jìn)行總結(jié) 研究的背景及問(wèn)題的提出 研究背景 本文研究問(wèn)題的提出 港信公司的概況 基本狀況 發(fā)展?fàn)顩r 港信公司競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境的p e s t 分析 行業(yè)環(huán)境的 五力 分析 公司內(nèi)部環(huán)境分析 港信公司的s w o t 分析 機(jī)會(huì)平 威脅分析 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析分析 內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的綜合評(píng)價(jià) 港信公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析 公司的戰(zhàn)略目標(biāo)定位 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略方案的選擇 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的實(shí)施 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 0 頁(yè) 第2 章四川港信房地產(chǎn)公司基本概況 2 1 公司的簡(jiǎn)介 1 企業(yè)介紹 四川港信房地產(chǎn)公司 位于四川省成都市溫江區(qū) 成立于2 0 0 4 年 注冊(cè)資本 8 0 0 萬(wàn)元 屬國(guó)家三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù) 公司 自成立以來(lái) 相繼開(kāi)發(fā)了春江花源集資房項(xiàng)目 占地5 4 2 5 畝 建筑面積6 8 萬(wàn)平 方米 四季花開(kāi)舊城改造項(xiàng)目 占地1 0 5 畝 建筑面積1 2 萬(wàn)平方米 以及參與了楊 柳河畔 安納西時(shí)光小區(qū)的土地拍賣和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 近年來(lái) 港信公司房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績(jī) 不過(guò)大部分要?dú)w功于行業(yè)快速 的成長(zhǎng)性 企業(yè)沒(méi)有自己的戰(zhàn)略 缺乏持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力和必要的管理 2 員工組成 港信公司共有員工3 0 人 平均年齡2 8 歲 具有高級(jí)職稱2 人 中級(jí)職稱6 人 初級(jí)職稱7 人 其中m b a 一名 本科1 2 名 其余為?？萍捌湟韵聦W(xué)歷 從 公司的人員狀況來(lái)看 人員較為年輕 學(xué)歷較高 員工具有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力 能 學(xué)習(xí)各種先進(jìn)的技術(shù)和理念 保證公司形成一種較濃的學(xué)習(xí)氛圍 但同時(shí)在這些 年輕員工中真正具有豐富的經(jīng)驗(yàn)且能獨(dú)當(dāng)一面的員工還不多 總的說(shuō)來(lái) 公司員 工隊(duì)伍總體狀況可概括為年齡年輕化 結(jié)構(gòu)日趨合理 素質(zhì)逐步提高 3 組織結(jié)構(gòu) 由于公司剛剛組建不到3 年的時(shí)間 公司的組織結(jié)構(gòu)還比較簡(jiǎn)單 目前 公 司按照職能的不同分為5 大部門 其組織結(jié)構(gòu)如圖2 1 所示 圖2 1 港信公司組織結(jié)構(gòu)圖 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第11 頁(yè) 2 2 公司的發(fā)展?fàn)顩r評(píng)價(jià) 港信公司自2 0 0 4 年成立以來(lái) 公司取得了較好的發(fā)展 下面重點(diǎn)通過(guò)項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)狀況 公司占有資源狀況 工程組織能力 市場(chǎng)營(yíng)銷能力 經(jīng)營(yíng)管理水平這五 個(gè)方面對(duì)公司目前的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評(píng)價(jià)分析 2 2 1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況 從所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響力來(lái)看 公司開(kāi)發(fā)的幾個(gè)項(xiàng)目取得了較好的業(yè)績(jī) 銷售 狀況良好 在成都市溫江區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)己打下一定的知名度 為公司的品牌建 設(shè)及下一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ) 從開(kāi)發(fā)效益上來(lái)看 港信公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較 好 2 0 0 6 年新開(kāi)工面積高達(dá)1 2 萬(wàn)平方米 房地產(chǎn)投資達(dá)l t8 億人民幣 營(yíng)業(yè)收 入達(dá)1 億 按照權(quán)益法統(tǒng)計(jì) 公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入比上年增長(zhǎng)1 0 0 以上 實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)比上年增長(zhǎng)1 0 0 6 以上 可見(jiàn)公司目前正處于高速發(fā)展期 港信公司開(kāi)發(fā)的重 點(diǎn)項(xiàng)目如下 1 春江花源集資房項(xiàng)目 春江花源集資房項(xiàng)目位于溫江區(qū)北部 占地面積5 4 12 5 畝 總建筑面6 8 萬(wàn)平 方米 其中住宅面積6 萬(wàn)平方米 配套公建0 8 萬(wàn)平方米 其中綠化率超過(guò)4 2 屬低密度 高綠化率 配套齊全的住宅小區(qū) 項(xiàng)目主體為多層設(shè)計(jì) 由于為集資 房 并且由于安置的需要 因此主要是兩種中小戶型 一是 兩室兩廳 單衛(wèi) 二是 三室兩廳 雙衛(wèi) 這兩種戶型的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 節(jié)省了成本 且滿足區(qū)規(guī)劃局 的需要 春江花源集資房項(xiàng)目做為一個(gè)集資房項(xiàng)目 同時(shí)也是推對(duì)當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)一體他的重 點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目整體策略采取的是低成本策略 項(xiàng)目以其精心的規(guī)劃設(shè)計(jì) 良好的 工程質(zhì)量 低廉的價(jià)格 確立了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 針對(duì)主要客戶群一溫江區(qū)工薪階層的 特點(diǎn) 憑借營(yíng)造宜人的環(huán)境以及充滿親情的社區(qū)文化氛圍 塑造了個(gè)性而又實(shí)用 的項(xiàng)目風(fēng)格 春江花源項(xiàng)目自2 0 0 5 年3 月開(kāi)盤以來(lái)持續(xù)熱銷 截止到目前為止 已基本銷售一空 進(jìn)入了清盤階段 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 2 頁(yè) 2 其他項(xiàng)目 港信公司目前還成功開(kāi)發(fā)了四季花開(kāi)舊城改造項(xiàng)目 占地1 0 5 畝 建筑面積1 2 萬(wàn)平方米 四季花開(kāi)項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)不僅為公司取得了可觀的利潤(rùn) 并且在當(dāng)?shù)?產(chǎn)生了良好的社會(huì)效應(yīng)以及加強(qiáng)了公司與政府的合作關(guān)系 公司在不久前參與了楊柳河畔的一塊土地的拍賣 這次土地拍賣的參與使公司 具有了一定的土地資源 為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ) 2 2 2 公司占有資源狀況 一個(gè)企業(yè)的占有的資源既包括類似土地 辦公場(chǎng)所等有形資源 也包含類如 商譽(yù) 企業(yè)文化 品牌 資質(zhì)等無(wú)形資源 公司是否具備有效的競(jìng)爭(zhēng)力 在很大 程度上取決于公司擁有的這些資源的情況 而港信公司做為剛剛成立不久的中小 型房地產(chǎn)企業(yè) 其占有的有形和無(wú)形的資源都相對(duì)比較貧乏 1 有形資源狀況 土地做為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最重要的資源 港信公司由于受到資金的限制 目前 僅取得了5 0 畝土地 做為以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ) 港信房地產(chǎn)公司目前的仍在租 賃他人場(chǎng)地做為辦公場(chǎng)所 擁有一定的交通工具 總體上辦公條件還較差 2 無(wú)形資源狀況 由于公司的規(guī)模限制以及基本上公司還處于創(chuàng)業(yè)階段 公司還沒(méi)有形成自己 的企業(yè)文化 公司在成立時(shí) 由總經(jīng)理帶領(lǐng)幾個(gè)志同道合的員工一切以工作為主 題 不分職務(wù)和部門 日夜忙著征地 找貸款 大小事務(wù)都需要總經(jīng)理的參與或 同意才能進(jìn)行 這樣在管理方式上采用集權(quán)式管理 效率很高 逐漸形成了公司 大小事必須由總經(jīng)理親自拍板 事情才能處理的文化 雖然公司已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)了幾個(gè)項(xiàng)目 在溫江區(qū)得到一定的關(guān)注和好評(píng) 具有 一定的市場(chǎng)知名度 但公司還沒(méi)有形成自己的品牌 總體上 公司的無(wú)形資源還處于基礎(chǔ)階段 加強(qiáng)公司無(wú)形資源的建設(shè)也成為公 司急需解決的問(wèn)題 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 3 頁(yè) 2 2 3 工程組織能力狀況 港信公司具有較為優(yōu)秀的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)和較高的項(xiàng)目管理水平 公司總經(jīng)理 以及項(xiàng)目管理中層領(lǐng)導(dǎo)人員都擁有中 高級(jí)職稱 都是具有多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)的專業(yè)人士 這為項(xiàng)目的高效運(yùn)作提供了有力的保證 2 0 0 5 年 公司在成都市 郊所開(kāi)發(fā)的春江花源 集資房 以其良好的工程質(zhì)量 較為成功的營(yíng)銷策略取得了 良好的銷售業(yè)績(jī) 顯示出公司較強(qiáng)的工程組織能力 2 2 4 市場(chǎng)營(yíng)銷能力狀況 港信公司一直很注重銷售和營(yíng)銷規(guī)劃工作 在公司成立之初 就建立了獨(dú)立 的營(yíng)銷規(guī)劃部門 通過(guò)培養(yǎng)自己的營(yíng)銷策劃人員和銷售人員 并逐步組成了一支 專業(yè)的銷售隊(duì)伍 春江花源 四季花開(kāi)等項(xiàng)目良好的銷售業(yè)績(jī) 證實(shí)了公司具有 較強(qiáng)的銷售能力 但從營(yíng)銷策劃方面來(lái)看 策劃能力一般 遇到大的房地產(chǎn)項(xiàng)目 往往借助專業(yè)的策劃公司 專業(yè)化程度不高 目前公司銷售上關(guān)于消費(fèi)者消費(fèi)行 為研究和客戶關(guān)系管理這兩大塊公司還沒(méi)有切實(shí)抓起來(lái) 這方面的能力離一些專 業(yè)的公司還有一段差距 2 2 5 經(jīng)營(yíng)管理水平狀況 雖然港信公司目前的管理還主要是集中制 總經(jīng)理主要負(fù)責(zé)日常的經(jīng)營(yíng)管理 活動(dòng) 但公司也一直積極進(jìn)行了管理體系的建設(shè)工作 公司目前也形成了一整套 的項(xiàng)目管理 質(zhì)量管理 技術(shù)管理方面的工作程序 對(duì)項(xiàng)目管理中發(fā)生的問(wèn)題能 夠迅速予以解決 通過(guò)全體員工的共同努力 目前公司也己基本建立起全面計(jì)劃 預(yù)算體系和全面質(zhì)量管理體系 盡管還比較的粗糙和簡(jiǎn)單 這些體系的建立全面 提升了公司的管理水平 形成了較具特色的管理風(fēng)格 但全面人力資源體系以及 全面客戶服務(wù)體系的建立工作還處于醞釀階段 總體上講 公司的經(jīng)營(yíng)管理能力 還有待提高 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第1 4 頁(yè) 第3 章l lj i i 港信房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 任何企業(yè)都不可能離開(kāi)其賴以生存的內(nèi) 外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境而存在 企業(yè)只有認(rèn) 識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的特點(diǎn) 適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化 才可能制定出切實(shí) 有效的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn) 略 1 3 2 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析包含外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 而外部環(huán)境是企 業(yè)生存的土壤 它既為企業(yè)活動(dòng)提供條件的同時(shí) 也限制著企業(yè)的活動(dòng) 而且環(huán) 境的變化也會(huì)影響企業(yè)活動(dòng)方向和內(nèi)容的選擇 所以本章首先對(duì)港信公司的外部 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行分析 3 1 公司外部宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 又稱一般環(huán)境或社會(huì)環(huán)境 是指國(guó)家和地區(qū)對(duì)所有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 活動(dòng)都將產(chǎn)生影響的各種因素 下面對(duì)影響港信公司發(fā)展的宏觀環(huán)境進(jìn)行p e s t 分 析 3 1 1 政策環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)國(guó)內(nèi)備受矚目的行業(yè) 在國(guó)內(nèi) 多數(shù)城市為提高g d p 增長(zhǎng) 率 明確提出將發(fā)展房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 甚至是作為支柱產(chǎn)業(yè) 而據(jù)成都市 統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 2 0 0 6 年全年全市完成固定資產(chǎn)投資1 8 9 9 5 8 億元 其中房地產(chǎn)業(yè)完 成開(kāi)發(fā)投資6 1 9 1 7 億元 同比增長(zhǎng)3 7 0 2 占全市固定資產(chǎn)投資的3 2 6 統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)表明成都市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為成都市的支柱產(chǎn)業(yè) 并保持著快速的發(fā)展勢(shì) 頭 但在近些年由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 買房難問(wèn)題已經(jīng)成為政府和老百姓關(guān)注的熱 點(diǎn)問(wèn)題 因此政府從土地供給 行政法規(guī)和金融等方面不斷加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的 管理力度 出臺(tái)了一系列的政策 這些政策法規(guī)對(duì)治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行 秩序 促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用 但也給眾 多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成了劇烈的沖擊 其中 受到?jīng)_擊最大的當(dāng)屬中小型房地產(chǎn) 西南交通大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文第15 頁(yè) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 1 土地政策對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響 土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源 因此國(guó)家的土地政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是 資源相對(duì)貧乏的中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響 2 0 0 4 年3 月3 0 日 國(guó)土資源部下發(fā)了 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招 標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 7 1 號(hào)令 通知要求各地嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng) 營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度 并在2 0 0 4 年8 月3 1 日前將歷史遺留問(wèn) 題界定和處理完畢 此外 2 0 0 5 年3 4 月閫 國(guó)務(wù)院辦公廳先后下發(fā)了 關(guān)于 切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 即老國(guó)八條 和 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條 措施 即新國(guó)八條 其中指出 要加大土地供應(yīng)調(diào)控力度 嚴(yán)格十地管理 土地在使用權(quán)拍賣過(guò)程中 開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈 地價(jià)往往被哄抬 成交價(jià) 往往比起拍價(jià)高出很多 如 成都市2 0 0 5 年上半年二 三環(huán)之間的土地價(jià)格均價(jià) 己達(dá)到3 1 0 萬(wàn)元 畝 上漲率達(dá)到1 0 8 土地的使用權(quán)拍賣 對(duì)中小型房地產(chǎn)企 業(yè)是極為不利的 大型房地產(chǎn)企業(yè)利用其自身資金的優(yōu)勢(shì) 大舉進(jìn)入土地的 招 拍 掛 企圖從房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品土地上進(jìn)行壟斷 截?cái)嗔酥行⌒推髽I(yè)進(jìn)行房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原材料來(lái)源 使得中小開(kāi)發(fā)商有錢買不到地或無(wú)力支付大塊宗