（工商管理專業(yè)論文）四川港信房地產(chǎn)公司竟爭戰(zhàn)略研究.pdf

西南交通大學碩士研究生學位論文第1 頁 摘要 四川港信房地產(chǎn)公司是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小型民營 企業(yè) 自2 0 0 4 年公司成立以來 已經(jīng)成功開發(fā)了多個項目 公司業(yè) 務發(fā)展較快 但近年來 隨著成都市房地產(chǎn)市場競爭程度不斷加劇 和國家宏觀調控力度的不斷加大 公司正面對越來越大的競爭壓力 從而威脅到公司的健康發(fā)展 筆者作為公司創(chuàng)始人和領導者 深知 市場競爭的殘酷性 希望能從戰(zhàn)略的高度明確公司長期發(fā)展的思路 因此 本文選擇企業(yè)競爭戰(zhàn)略作為研究方向 旨在對公司發(fā)展現(xiàn)狀 及其所處的外部競爭環(huán)境進行深入分析 以得出一個適用的 可操 作性的競爭戰(zhàn)略 這個戰(zhàn)略將幫助港信公司取得更好發(fā)展 本文首先從中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定及其特點的分析入手 然后 對四川港信公司的基本概況做了闡述 選用p e s t 環(huán)境分析方法對公 司的宏觀競爭環(huán)境進行分析 并利用波特的 五力模型 對公司所 面對的產(chǎn)業(yè)競爭程度有一個比較清晰的判斷 并同時對公司的內部 環(huán)境做了詳細的分析和評價 在此基礎上 運用s w o t 分析技術 闡 明了港信公司在當前這樣的市場和行業(yè)環(huán)境中存在的機會和威脅以 及企業(yè)自身具備的優(yōu)勢和劣勢 本文在界定港信公司未來的發(fā)展目標 并闡述了可供選擇的三種 基本競爭戰(zhàn)略后 結合公司的內外部競爭環(huán)境 提出了公司在今后 的發(fā)展中將采取差異化戰(zhàn)略為主 重點集中戰(zhàn)略為輔的競爭戰(zhàn)略組 合 最后 本文重點對港信公司的競爭戰(zhàn)略的實施進行了分析 討 論如何在產(chǎn)品差異化 戰(zhàn)略聯(lián)盟等方面建立起與競爭戰(zhàn)略相適應的 運行機制和環(huán)境 卓有成效地保證競爭戰(zhàn)略實施 本文理論聯(lián)系實際 對港信公司的內外部環(huán)境和競爭戰(zhàn)略的選擇 及實施作了深入的分析研究 力圖使公司在激烈的市場競爭中作出 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 i 頁 正確的戰(zhàn)略決策 并在運作中有效實旌 從而達到加快公司發(fā)展壯 大的目的 關鍵詞 房地產(chǎn) 競爭戰(zhàn)略 差異化 重點集中戰(zhàn)略 西南交通大學碩士研究生學位論文第lii 頁 a b s t r a c t s i c h u a n g a n g x i nr e a le s t a t ec o r p o r a t i o ni s am i d d l ea n ds m a l l s i z e dc i v i l i a n r u ne n t e r p r i s eu n d e r t a k i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e s i n c et h ee s t a b l i s h m e n to fc o m p a n yi n 2 0 0 4 c o m p a n yh a da l r e a d y s u c c e s s f u l l yd e v e l o p e ds e v e r a lp r o j e c t s a n do u rc o m p a n y so p e r a t i o n d e v e l o p e dq u i c k l y b u ti n c u r r e n ty e a r s w i t ht h ee n h a n c e m e n to f m a r k e t i n gc o m p e t i t i o no fr e a le s t a t ei nc h e n g d ua n dt h ee n l a r g e m e n to f r e g u l a t i o na n dc o n t r o la p p l i e do nm a c r o e c o n o m yb ys t a t e c o m p a n y f a c e dm o r ea n dm o r ec o m p e t i t i v ep r e s s u r e s oa st ot h r e a t e nt h en o r m a l d e v e l o p m e n to fc o m p a n y w r i t e r a sa ni n i t i a t o ra n dl e a d e ro fc o m p a n y k n o w nd e e p l ya b o u tb l o o d i n e s so fm a r k e t i n g c o m p e t i t i o n h o p e st o c l e a rt h et h o u g h to fl o n g t e r md e v e l o p m e n tb ys t r a t e g y t h e r e f o r e t h i s p a p e rc h o o s e s t h e r e s e a r c h i n g d i r e c t i o no fe n t e r p r i s e c o m p e t i t i v e s t r a t e g y t h ep u r p o s ei st oc a r r yo u tt h ea n a l y s i so ft h ed e v e l o p m e n t s t a t u so fc o m p a n ya n di t se x t e r i o rc o m l j e t i t i v ee n v i r o n m e n t i no r d e rt o g e tas u i t a b l ea n dm a n e u v e r a b l ec o m p e t i t i v es t r a t e g yw h i c hw i l lh e l p g a n g x i nc o m p a n yd e v e l o pb e t t e r f i r s t l y t h i sp a p e rs t a r t sw i t ht h ed e f i n i t i o no fm i d d l ea n ds m a l l s i z e dr e a le s t a t ea n da n a l y s i so fi t sc h a r a c t e f i s t i c s a n dt h e nh a s e x p l a n a t i o n o ft h eb a s i cs t a t e m e n to fs i c h u a n g a n g x i nc o m p a n y a n a l y z et ot h em a c r o e c o n o m yc o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n to fc o m p a n yb y a d o p t i o no fp e s te n v i r o n m e n ta n a l y s i sm e t h o d a sw e l la se s t i m a t ea r e l a t i v e l yc l e a rp r o d u c tc o m p e t i t i v ed e g r e ew h i c hc o m p a n yf a c e dt ob y m a k i n gu s eo fp e t e r sf i v e f o r c em o d e l m e a n w h i l e t a k e ad e t a i l e d a n a l y s i sa n da p p r a i s a l t ot h ei n n e re n v i r o n m e n to fc o m p a n y o nt h e 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 v 頁 b a s i so ft h i s a d o p t i n ga n a l y s i st e c h n o l o g yo fs w o t i l l u m i n a t et h e e x i s t e do p p o r t u n i t ya n dt h r e a to fg a n g x i nc o m p a n ya tp r e s e n tm a r k e t a n di n d u s t r i a le n v i r o n m e n ta sw e l la si t s a d v a n t a g e s a n di n f e r i o r p o s i t i o n s a f t e rs t a t i n gt h ef u t u r ed e v e l o p m e n ta i mo fg a n g x i nc o m p a n y a n de x p a t i a t i n gt h r e e b a s i cc o m p e t i t i v es t r a t e g y c o m b i n e dw i t ht h e i n s i d ea n do u t s i d ec o m p e t i t i v ee n v i r o n m e n to fc o m p a n y p u tf o r w a r d t h ec o m b i n a t i o no fc o m p e t i t i v es t r a t e g yo fa d o p t i n gd i f f e r e n t i a t i o na s m a jo r a n d t a r g e t c o n c e n t r a t e d s t r a t e g y a sa u x i l i a r yi nt h ef u t u r e d e v e l o p m e n to fc o m p a n y f i n a l l y t h i sp a p e rp u te m p h a s i so nc a r r y i n g o u t a n a l y s i s o ft h e i m p l e m e n to fc o m p e t i t i v es t r a t e g yo fg a n g x i n c o m p a n y d i s c u s s i n gh o wt oe s t a b l i s ht h er u n n i n gm e c h a n i s ma n d e n v i r o n m e n tw h i c hs u i tf o r t h e c o m p e t i t i v es t r a t e g y o nd i f f e r e n t i a l p r o d u c t s t r a t e g yu n i o n b r a n dc o n s t r u c t i o n e n t e r p r i s ec u l t u r e b u s i n e s sm a n a g e m e n t h u m a nr e s o u r c em a n a g e m e n te t c i no r d e rt o g u a r a n t e ec o m p e t i t i v es t r a t e g yi m p l e m e n te f f e c t i v e l y c o m b i n e dw i t ht h e o r ya n dp r a c t i c e t h is p a p e rc a r r i e so u tad e e p l y a n a l y s i sa n dr e s e a r c ho ni n s i d ea n do u t s i d ee n v i r o n m e n to fg a n g x i n c o m p a n ya n dc h o i c ea n di m p l e m e n to fc o m p e t i t i v es t r a t e g y i no r d e rt o m a k et h ep r o p e rs t r a t e g i cd e c i s i o ni nt h ed r a s t i cm a r k e t i n gc o m p e t i t i o n a sw e l la st h ee f f e c t i v ei m p l e m e n t s oa st oa c h i e v et h ep r o p o s eo f f a s t e n i n gt h ed e v e l o p m e n to fc o m p a n y sg r a n d n e s s k e y w o r d s r e a le s t a t e c o m p e t i t i v es t r a t e g y d i f f e r e n t i a t i o n t a r g e t c o n c e n t r a t e ds t r a t e g y 西南交通大學曲南父逋大罕 學位論文版權使用授權書 本學位論文作者完全了解學校有關保留 使用學位論文的規(guī)定 同意 學校保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子版 允許論文 被查閱和借閱 本人授權西南交通大學可以將本學位論文的全部或部分內 容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復制手段保存 和匯編本學位論文 本學位論文屬于 1 保密口 在年解密后適用本授權書 2 不保密口 適用本授權書 請在以上方框內打 保密的學位論文在解密后適用本授權書 學位論文作者簽名 簽字日期 年月 日 指導教師簽名 簽字日期 年月日 西南交通大學四南父逋大字 學位論文創(chuàng)新性聲明 本人鄭重聲明 本論文是在導師和論文指導小組成員指導下獨立 進行研究工作所取得的成果 除文中已經(jīng)注明引用的內容外 本論 文不包含任何其他個人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果 對本 文的研究做出貢獻的個人和集體 均已在文中作了明確的說明 本 人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔 本文主要創(chuàng)新點如下所示 1 本文分析了中小型房地產(chǎn)企業(yè)目前的市場競爭狀態(tài) 通過對 港信公司的具體研究 為成都市乃至全國的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在激 烈市場競爭中如何求得生存 發(fā)展 提供一定的幫助 2 通過對港信公司的外部機會與自身優(yōu)勢 外部威脅與自身劣 勢的分析 提出港信公司在競爭日益激烈的成都市房地產(chǎn)市場中應 采用以差異化為主 重點集中戰(zhàn)略為輔的競爭戰(zhàn)略組合 將對港信 公司的未來發(fā)展產(chǎn)生積極影響 學位論文作者簽名 日期 年月 日 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 頁 第1 章緒論 房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素 在國民經(jīng)濟中屬于基礎性 先導性 的產(chǎn)業(yè) 改革開放以來 對于改善廣大城市居民的居住條件 增加就業(yè) 促進產(chǎn) 業(yè)結構的調整和國民經(jīng)濟的快速發(fā)展有著重要意義 是國民經(jīng)濟的重要組成部分 2 4 1 而我國至少有9 0 以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于中小型企業(yè) 3 5 j 并且由于行業(yè)的 高回報率 進入門檻又較低 新進入的中小型企業(yè)還在逐年增加 但是房地產(chǎn)行 業(yè) 尤其是開發(fā)行業(yè)有著高風險性 加之行業(yè)的日趨成熟 對這些中小企業(yè)的挑 戰(zhàn)也越來越大 3 l 四川港信房地產(chǎn)公司做為一個注冊資本不到千萬的中小型房地 產(chǎn)企業(yè) 采取怎么的競爭戰(zhàn)略來適應競爭環(huán)境的變化 拓展生存空間 使公司得 到發(fā)展將具有十分顯著的實踐價值 1 1 研究背景和研究問題的提出 1 1 1 研究背景 企業(yè)的規(guī)模不同 就擁有不同的特點 面臨的問題也不同 戰(zhàn)略的選擇也不 同 因此 在提出本文的研究問題之前 首先對本文研究對象所屬的中小型房地 產(chǎn)企業(yè)進行界定和分析 只有對公司所屬的房地產(chǎn)企業(yè)類型及其特點有了清晰的 認識 才能制定出有針對性的企業(yè)競爭戰(zhàn)略 推動企業(yè)的發(fā)展 1 我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定 中小型企業(yè)是一個相對的概念 中小型企業(yè)是同本行業(yè)的大型企業(yè)相對來說 生產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè) 不同的國家和地區(qū) 不同的行業(yè)對中小企業(yè)的都有不同的 認定標準 我國2 0 0 2 年通過的 中華人民共和國中小企業(yè)促進法 中對中小企業(yè) 是這樣定義的 本法所稱中小企業(yè)是指在中華人民共和國境內依法設立的有利于 滿足社會需要 增加就業(yè) 符合國家產(chǎn)業(yè)政策 生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模屬于中小型的各種 所有制和各種形式的企業(yè) 而在我國 由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚 對中小型房地產(chǎn)的界定也相對較晚 西南交通大學碩士研究生學位論文第2 頁 2 0 0 3 年為了對房地產(chǎn)企業(yè)財務會計信息統(tǒng)計進行標準化管理 國務院國有資產(chǎn)監(jiān) 督管理委員會對房地產(chǎn)行業(yè)設置了劃分大 中 小型的分類標準 草案 國資廳 評價函 2 0 0 3 3 2 7 號 該標準從從業(yè)人員數(shù) 銷售額兩方面進行了定量界定 如 表卜1 所示 表i i 大 中 小型房地產(chǎn)企業(yè)分類標準 企業(yè)類型從業(yè)人員數(shù)銷售額 大型房地產(chǎn)企業(yè)2 0 0 人及以上1 5 0 0 0 刀兀及以上 中型房地產(chǎn)企業(yè)1 0 0 2 0 0 人以下1 0 0 0 1 5 0 0 0 萬元以下 小型房地產(chǎn)企業(yè)1 0 0 人以下1 0 0 0 萬元以下 本文所研究的港信房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)在3 0 人左右 銷售額在1 0 0 卜 1 5 0 0 0 萬左右 屬于分類標準中的中小型房地產(chǎn)企業(yè) 2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點 中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對于大型房地產(chǎn)企業(yè)從企業(yè)的規(guī)模 融資的能力 占有 的資源 管理經(jīng)營 組織結構等方面來講都有其不同 2 1 2 7 3 3 j 1 3 5 l 1 企業(yè)規(guī)模方面 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的投入量無論是相對量還是絕對量都較小 這是由企業(yè)規(guī) 模決定的 同時投入小必然導致產(chǎn)出的規(guī)模小 從年開工面積 竣工面積 銷售 額來看相對于更大規(guī)模的開發(fā)企業(yè)都是較小的 企業(yè)規(guī)模小 就限制了其競爭力相對大型房地產(chǎn)企業(yè)較低 市場的大部分顧 客被實力雄厚的大型企業(yè)所占有 中小型房地產(chǎn)企業(yè)只能生產(chǎn)有限的產(chǎn)品 服務 于部分顧客 甚至是大企業(yè)所不愿服務的顧客群體 因此面對大型企業(yè)的巨大壓 力 中小型開發(fā)企業(yè)為了避開競爭 往往開發(fā)項目的市場定位局限于某一地區(qū)中 的某一特定客戶群體 但是房地產(chǎn)開發(fā)受地域的影響很大 加之巨大的市場需求 給了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了生存的空間 并且依賴 地利 人和 中小房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較大型企業(yè)也是具有自己的比較優(yōu)勢的 2 融資方式及其能力方面 由于房地產(chǎn)企業(yè)對資金的占用量大 企業(yè)的融資能力很大程度上決定了公司 的戰(zhàn)略選擇 西南交通大學碩士研究生學位論文第3 頁 中小型房地產(chǎn)企業(yè)信用度比較低 這就直接決定資信等級不高 這就使得信 用擔保貸款幾乎不可能 取而代之的則是抵押貸款 沒有相當足額的抵押物和銀 行對開發(fā)項目的可行性評估 中小型房地產(chǎn)企業(yè)是在銀行那旱無法取得貸款的 而在資金的籌措中遇到的困難 就使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式比較單一 多采用企業(yè)的內部積累和借款的方式 造成融資的能力相對較差 這也成為中小 型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和生存的瓶頸 大型房地產(chǎn)公司在規(guī)模和融資能力上往往具備相當?shù)膬?yōu)勢 體現(xiàn)在房產(chǎn)開發(fā) 上 大型房地產(chǎn)公司可以運用雄厚的資金實力 通過控制土地儲備 對房產(chǎn)開發(fā) 項目采取長遠結合 短 平 快項目與長期項目結合 和大小結合 大型項目與 中小型項目結合 保持房產(chǎn)開發(fā)的連貫性 的方式 因而具有較強的抗風險能力 而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模以及融資能力的限制 只能更多地趨向于選擇中短 期項目和中小型項目 3 內部管理和組織結構方面方面 企業(yè)規(guī)模較小使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)的內部組織結構層級較少 經(jīng)營者更多 的直接管理企業(yè) 直接面對員工 有些經(jīng)營者更愿意采用直接領導的方式去實現(xiàn) 自己的管理目標 認為這是一個行之有效的手段 中小型房地產(chǎn)企業(yè)相對大型企業(yè)來說內部管理相對少而集中 未能形成一種 科學的制度化的管理體系 在處理大多數(shù)問題上 僅僅是經(jīng)營者的判斷起決定性 作用 企業(yè)的成敗完全取決于經(jīng)營者的素質和能力 同時中小企業(yè)的領導者較大 型企業(yè)的領導者而言素質也稍遜一籌 這樣也容易形成領導層的獨斷 由于經(jīng)營者往往直接參與企業(yè)各個方面的管理 長期計劃在其整個工作中所 占的比重很小 而短期計劃的作用較大 因此中小企業(yè)的戰(zhàn)略往往是由危機驅動 的 通常是突發(fā)形成的 不是事先制定的 中小企業(yè)的戰(zhàn)略多屬于經(jīng)驗型戰(zhàn)略 受經(jīng)營者的個性 價值觀和素質的多方面影響 并且戰(zhàn)略的制定過程也相對簡單 4 占有資源方面 房地產(chǎn)企業(yè)占有的資源不僅包括資金 土地這些一般意義上的資源 也包括 人力資源 我們通常把資金 土地 人才稱為它的 三大資源 由于土地具有不可再生的特殊性 國家對開發(fā)用地的指標限制是嚴格和謹慎 的 土地本身的增殖成為房地產(chǎn)利潤的重要來源 因此 對土地資源的爭奪行為 西南交通大學碩士研究生學位論文第4 頁 本身就是一種尋求贏利的過程 中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金欠缺 對土地資源的競爭 相對大型企業(yè)則處于劣勢 企業(yè)的勞動力素質是其進行有效運轉的最大關鍵 也是它最重要的資產(chǎn) 中 小型企業(yè)跟大型企業(yè)相比 高素質勞動力的吸引力較弱 人力資源管理能力不強 并且缺少健全的人力資源評價體系和獎勵機制 這就使得中小開發(fā)企業(yè)的員工素 質普遍較低 人力資源由于人才流動性很大顯得不穩(wěn)定 從而影響其綜合實力和 競爭能力 5 核心爭竟力和品牌號召力方面 大型房地產(chǎn)公司有能力樹立強大的品牌形象 這種品牌感染力在京 滬等大 型城市尤為明顯 盡管從總體上看中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌無力與之抗衡 但是 由 于中小房地產(chǎn)企業(yè)往往發(fā)育于本土 在文化習俗的感知能力上尚具備一定優(yōu)勢 從而能在某些區(qū)域范圍內以低成本形成一定的品牌優(yōu)勢 2 7 l 對于市場的這變化 中小型房地產(chǎn)企業(yè)多是以模仿為主 很少有屬于自己的 特色與創(chuàng)新 沒有核心競爭力 它們從建筑符號到風格 營銷口號 都進行模仿 雖然拿來主義成本很低 但面對瞬息萬變的市場變化 有時則顯得手忙腳亂 無 法適應 這種核心爭競力的低下更使得中小型房地產(chǎn)企業(yè)在新一輪市場競爭中處 于劣勢 1 1 2 本文研究問題的提出 現(xiàn)階段 中小型房地產(chǎn)企業(yè)面對國家關于土地 融資 購房按揭利率等方面 的宏觀調控政策 國內房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和激烈競爭 以及國內外大型房地 產(chǎn)公司的競爭和威脅 中小型房地產(chǎn)公司都面臨著生存與發(fā)展的危機問題 四川港信房地產(chǎn)公司 以下簡稱港信公司 成立于2 0 0 4 年 注冊資本8 0 0 萬元 屬國家三級房地產(chǎn)開發(fā)公司 主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務 公司自成 立以來 成功開發(fā)了近百萬平方米的各類住宅項目 對于在成都這樣的西部城市 的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言 公司正處于創(chuàng)業(yè)時期 雖然也取得了可觀的經(jīng)濟 效益 同時也樹立了較好的公司形象 但是 港信公司自成立至今仍沒有一個系 統(tǒng)的競爭戰(zhàn)略來指導公司的發(fā)展 西南交通大學碩士研究生學位論文第5 頁 隨著港信公司業(yè)務的不斷拓展 面臨如何解決公司具體的資源貧乏 資金短 缺 如何保持在與其他競爭對手尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭中的優(yōu)勢地位 如 何進一步提高港信公司的競爭能力等等問題 因此 研究成都市和我國中小型房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)律 探索適合港信公司的競爭戰(zhàn)略 促進企業(yè)健康快速發(fā)展 就 是擺在港信公司決策者面前迫在眉睫需要做的事情 所以也就有了這篇論文 1 2 國內外研究現(xiàn)狀評述 1 2 1 競爭戰(zhàn)略的研究現(xiàn)狀 企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論經(jīng)過近幾十年的發(fā)展 已經(jīng)取得了豐碩的成果 目前已有 大量的專著和論文出現(xiàn) 已經(jīng)形成比較完整和系統(tǒng)的理論體系 競爭戰(zhàn)略的研究 也對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響 o a v id f r 在1 9 9 4 年的研究中以及 c h a n d l e r a d 和a n s o f f i h 分別在1 9 9 5 年和1 9 9 6 年的研究中都指出有戰(zhàn)略 的企業(yè)比沒有戰(zhàn)略的企業(yè)更容易成功 因為面對日趨多變的內 外部環(huán)境和不斷 加劇的市場競爭 戰(zhàn)略實施可以使企業(yè)以不變應萬變 集中有限資源 循序漸進 地建立起核心能力和競爭優(yōu)勢 從而取得良好的競爭結果和經(jīng)營業(yè)績 競爭戰(zhàn)略的研究歷程中先后涌現(xiàn)出了許多戰(zhàn)略流派 其中最為有影響力的則 首推行業(yè)結構學派 核心能力學派和戰(zhàn)略資源學派 結構學派認為產(chǎn)業(yè)內的競爭 狀態(tài)由產(chǎn)業(yè)結構來決定 從而最終決定了企業(yè)的績效 波特是結構學派的代表人 物 波特 1 9 9 7 1 2 2 1 提出了用于產(chǎn)業(yè)結構分析的五種力量分析模型 波特將競爭 戰(zhàn)略定義為 采取進攻性或保守性行動 在產(chǎn)業(yè)中建立起進退有據(jù)的地位 成功 的對付五種競爭作用力 從而為公司贏得超常的投資收益 波特在產(chǎn)業(yè)分析的基 礎上 又提出了三種基本的競爭戰(zhàn)略 低成本領先 差異化和集中一點戰(zhàn)略 1 9 8 0 年代中后期開始 以哈默爾 g a r yh a m e l 普拉哈拉德 c k p r a h a l a d 等人為 代表的核心能力學派觀點受到理論界的重視 核心能力學派的競爭戰(zhàn)略管理思想 歸納為 內部條件分析一制訂競爭戰(zhàn)略一實施戰(zhàn)略一建立和保持核心能力一競爭 優(yōu)勢一業(yè)績 王毅 2 0 0 0 2 5 1 即通過企業(yè)內部條件分析 了解企業(yè)自身的能 力結構 制訂競爭戰(zhàn)略 通過實施戰(zhàn)略建立并保持企業(yè)的核心能力 以此贏得竟 西南交通大學碩士研究生學位論文第6 頁 爭優(yōu)勢 獲得業(yè)績 1 9 8 0 年代中期開始 出現(xiàn)了戰(zhàn)略資源學派學派 該學派的觀 點為 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析與內部資源分析一制訂競爭戰(zhàn)略一實施戰(zhàn)略一建立與產(chǎn)業(yè)環(huán) 境相匹配的核心能力一競爭優(yōu)勢一業(yè)績 通過分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境與內部條件 來比較 與競爭對手的優(yōu)劣 再通過競爭戰(zhàn)略的制訂和實施建立與產(chǎn)業(yè)環(huán)境相一致的核心 能力 從而獲得競爭優(yōu)勢 取得經(jīng)營業(yè)績 我國的戰(zhàn)略管理學者對企業(yè)的競爭戰(zhàn)略也做了深入的研究 研究成果較多 其中 周三多 2 0 0 2 1 3 3 認為 企業(yè)競爭戰(zhàn)略 主要是指企業(yè)產(chǎn)品或服務參與市 場競爭的方向 目標 方針及其策略 李顯君 2 0 0 2 0 7 認為競爭戰(zhàn)略是涵蓋了 其他戰(zhàn)略的綜合戰(zhàn)略 此外 我國很多學者從不同的角度提出了不同的競爭戰(zhàn)略 理論 由于研究文獻較多 這里就不一一列舉 例如 蔡世馨 2 0 0 0 l l 從生產(chǎn) 系統(tǒng)管理集成與創(chuàng)新的角度揭示了國有企業(yè)如何建立核心能力優(yōu)勢 周亞新 2 0 0 3 i j 對我國中小企業(yè)的競爭戰(zhàn)略進行了分析 認為創(chuàng)新戰(zhàn)略才是我國中小 企業(yè)在競爭中致勝的法寶 張召龍 2 0 0 7 p i l 對波特競爭戰(zhàn)略理論的缺陷進行了 分析并提出了競爭的層次性和可競爭要素的差異化戰(zhàn)略 1 2 2 中小型房地產(chǎn)企業(yè)的研究現(xiàn)狀 對中小型房地產(chǎn)企業(yè) 國內外的研究涉及還較少 至今沒有成型的理論 但 中小型房地產(chǎn)企業(yè) 屬于中小型企業(yè)的范疇 對于中小型企業(yè)的研究 國內外則 有了一定的成果 因此本文借鑒了一些中小型企業(yè)的相關理論來進行分析 當前 國外發(fā)達國家都在積極動手扶持中小企業(yè)的發(fā)展與研究 中小企業(yè)在 一個國家甚至全球經(jīng)濟中扮演越來越重要角色 從現(xiàn)有的在西方現(xiàn)代中小企業(yè)理 論中 中小企業(yè)同大企業(yè)一樣 成為適應經(jīng)濟發(fā)展的企業(yè)形式 中小企業(yè)已是社 會經(jīng)濟發(fā)展不可或缺 不可替代的組成部分 例如 1 9 6 5 年 施太特和穆斯對美 國的產(chǎn)業(yè)結構做了實證分析 他們從技術和經(jīng)濟兩個方面分析生產(chǎn)成本 經(jīng)濟規(guī) 模 市場特征及地緣因素 根據(jù)這些因素 歸納了八種適合中小企業(yè)生存的細分 產(chǎn)業(yè) 阿爾佛雷德 馬歇爾早在1 9 8 3 年就利用達爾文進化理論來解釋中小企業(yè)存 在合理性 約翰 穆勒 1 9 9 1 唧j 借鑒 適者生存 的思想 強調中小企業(yè)對外界 環(huán)境的適應能力 西南交通大學碩士研究生學位論文第7 頁 我國對于中小企業(yè)的研究起步比較晚 自1 9 9 8 年來 中小企業(yè)發(fā)展問題才逐 漸成為政府 學者關注的熱點 經(jīng)濟學界 管理學界 政府及企業(yè)界等來自不同 領域的學者發(fā)表了大量研究中小企業(yè)的文章 對我國中小企業(yè)發(fā)展的背景 特點 發(fā)展戰(zhàn)略 作用 意義及國外中小企業(yè)發(fā)展對我國的借鑒等多方面進行了研究 如 李庚寅 黃寧輝 2 0 0 1 j6 提出從動態(tài)和發(fā)展的角度 將中小企業(yè)理論劃分為 中小企業(yè)淘汰論 中小企業(yè)存在論 中小企業(yè)發(fā)展論三個發(fā)展階段 并結合社會經(jīng) 濟的發(fā)展變化 對其演變和發(fā)展過程進行了分析 但是 中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與中小型企業(yè)有共同之處也有其個性的地方 不完全等同于中小型企業(yè) 而國外由于經(jīng)濟體制和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段與國內 不同 不能完全借鑒 目前 國內對于房地產(chǎn)行業(yè)中的中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭 戰(zhàn)略已經(jīng)有了一些研究 例如 高武 2 0 0 7 i lo 認為中小房地產(chǎn)企業(yè)既有自身獨 特的優(yōu)勢 又存在明顯劣勢 中小房地產(chǎn)企業(yè)可綜合運用目標集中 差異化和低 成本戰(zhàn)略來提升自身競爭力 周文國 2 0 0 6 f 3 5 提出小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取 有效的競爭戰(zhàn)略 才能在競爭中獲利 并提出了中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展成本領 先戰(zhàn)略 標新立異戰(zhàn)略等競爭戰(zhàn)略 呂敏 2 0 0 6 1 9 對成都市r e d 房地產(chǎn)企業(yè)的 戰(zhàn)略轉型問題進行了研究 提出了多元化 差異化 聯(lián)盟等戰(zhàn)略轉型路徑 此外 陳林杰 2 0 0 7 5 1 程建林 2 0 0 4 6 郭剛 2 0 0 6 1 1 2 郭文琴 2 0 0 5 13 1 黃少穎 2 0 0 5 朱麗萍 2 0 0 5 明等人的研究都從不同的角度對中小型房地 產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略的選擇和實施進行了分析 本文將借鑒上列各學者的研究成果 對港信公司的競爭戰(zhàn)略問題進行系統(tǒng)的 研究 1 3 研究的目的和意義 雖然港信公司目前也取得了一定的成績 并且成都市房地產(chǎn)行業(yè)增長會帶來 很多機遇 而對于處于創(chuàng)業(yè)階段的四川港信這種中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講 還存在 許多急需解決的具體競爭問題 面l 臨的眾多挑戰(zhàn)也更甚于機遇 并且在面對著土 地資源貧乏 員工素質不高 資金不足 經(jīng)營管理體制還存在問題等制約公司發(fā) 展的情況下 公司如何解決大型企業(yè)的競爭壓力 如何通過自身的努力來使公司 西南交通大學碩士研究生學位論文第8 頁 快速健康地發(fā)展 甚至進而進軍全國房地產(chǎn)市場昵 所以在這樣的歷史背景下 本文希望通過對行業(yè)和港信公司的深入研究 得出一個適用的 對該公司發(fā)展具 有可操作性的競爭戰(zhàn)略 這個戰(zhàn)略將幫助港信公司取得更好的生存和發(fā)展 這便 是本文研究的目的所在 本文的研究意義主要體現(xiàn)在 通過對港信公司進行個案分析 剖析港信公司 在目前環(huán)境下的戰(zhàn)略選擇與實施 有助于理論與實踐的相互結合 并且在此過程 中 力求反映我國的中小型房地產(chǎn)公司如何在與大型企業(yè)競爭中利用機會 通過 規(guī)范管理 制定競爭戰(zhàn)略來適應環(huán)境的變化 另外 成都市是西部城市 研究這 一地區(qū)的中小型房地產(chǎn)公司 其相對于目前多數(shù)學者研究的是沿海城市或是大城 市中的房地產(chǎn)公司的競爭戰(zhàn)略更加具有普遍意義 最后 也希望對提高筆者的經(jīng) 營管理水平有所幫助 1 4 本文的研究內容和結構安排 本文在吸收國內外有關中小型房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略的最新研究成果基礎上 擬對四川港信房地產(chǎn)公司的競爭戰(zhàn)略問題進行個案研究 期望通過結合公司的內 外部的競爭環(huán)境分析及其戰(zhàn)略目標 提出了港信公司的競爭戰(zhàn)略方案以及隨著外 在條件的變化應如何進行競爭戰(zhàn)略的實施和評價 為此 本文將如圖卜1 中所示 的全文結構框架展開研究 文章的主要內容及結構安排如下 第1 章 緒論 本章從中小型房地產(chǎn)企業(yè)的界定及其特點分析入手 闡述研究背景 并 提出了本文的研究問題 并對國內外的研究9 嘣科教了簡單回顧 同時 敘述了本論文的研究 內容 目的 意義 第2 章 四川港信房地產(chǎn)公司的基本概況 主要是對四川港信房地產(chǎn)企必膀鰣科青 況以及公司的發(fā)展狀況進行介紹 第3 章 四川港信房地產(chǎn)公司的競爭環(huán)境分析 本章主要利用p e s t 環(huán)境分昕方法 和波特的 五力分析 分別對港信公司的宏觀和行業(yè)的競爭環(huán)境進行分析 并對港信公司的 內部環(huán)境進 廳分析 第4 章 四川港信房地產(chǎn)公司的s w o t 分析 本章主 琵黽通過s w o t 分析方法對公 西南交通大學碩士研究生學位論文第9 頁 司所面臨的優(yōu)勢 劣勢以及機會 威脅進行分析 并在此基礎上 對公司的內 外部競爭環(huán)境進行綜合評價 第5 章 四川港信房地產(chǎn)公司的競爭戰(zhàn)略分析 本章主要依據(jù)第3 4 章的研究結 果 提出港信公司的竟爭戰(zhàn)略方案 并對競爭戰(zhàn)略的實施提出建議 本章是全文的重點 第6 章 結論 對全文進行總結 研究的背景及問題的提出 研究背景 本文研究問題的提出 港信公司的概況 基本狀況 發(fā)展狀況 港信公司競爭環(huán)境分析 宏觀環(huán)境的p e s t 分析 行業(yè)環(huán)境的 五力 分析 公司內部環(huán)境分析 港信公司的s w o t 分析 機會平 威脅分析 優(yōu)勢和劣勢分析分析 內外部競爭環(huán)境的綜合評價 港信公司的競爭戰(zhàn)略分析 公司的戰(zhàn)略目標定位 競爭戰(zhàn)略方案的選擇 競爭戰(zhàn)略的實施 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 0 頁 第2 章四川港信房地產(chǎn)公司基本概況 2 1 公司的簡介 1 企業(yè)介紹 四川港信房地產(chǎn)公司 位于四川省成都市溫江區(qū) 成立于2 0 0 4 年 注冊資本 8 0 0 萬元 屬國家三級房地產(chǎn)開發(fā)公司 主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務 公司 自成立以來 相繼開發(fā)了春江花源集資房項目 占地5 4 2 5 畝 建筑面積6 8 萬平 方米 四季花開舊城改造項目 占地1 0 5 畝 建筑面積1 2 萬平方米 以及參與了楊 柳河畔 安納西時光小區(qū)的土地拍賣和房地產(chǎn)開發(fā) 近年來 港信公司房地產(chǎn)取得了較好的業(yè)績 不過大部分要歸功于行業(yè)快速 的成長性 企業(yè)沒有自己的戰(zhàn)略 缺乏持續(xù)增長的動力和必要的管理 2 員工組成 港信公司共有員工3 0 人 平均年齡2 8 歲 具有高級職稱2 人 中級職稱6 人 初級職稱7 人 其中m b a 一名 本科1 2 名 其余為?？萍捌湟韵聦W歷 從 公司的人員狀況來看 人員較為年輕 學歷較高 員工具有較強的學習能力 能 學習各種先進的技術和理念 保證公司形成一種較濃的學習氛圍 但同時在這些 年輕員工中真正具有豐富的經(jīng)驗且能獨當一面的員工還不多 總的說來 公司員 工隊伍總體狀況可概括為年齡年輕化 結構日趨合理 素質逐步提高 3 組織結構 由于公司剛剛組建不到3 年的時間 公司的組織結構還比較簡單 目前 公 司按照職能的不同分為5 大部門 其組織結構如圖2 1 所示 圖2 1 港信公司組織結構圖 西南交通大學碩士研究生學位論文第11 頁 2 2 公司的發(fā)展狀況評價 港信公司自2 0 0 4 年成立以來 公司取得了較好的發(fā)展 下面重點通過項目開 發(fā)狀況 公司占有資源狀況 工程組織能力 市場營銷能力 經(jīng)營管理水平這五 個方面對公司目前的發(fā)展狀況進行評價分析 2 2 1 項目開發(fā)狀況 從所開發(fā)項目的影響力來看 公司開發(fā)的幾個項目取得了較好的業(yè)績 銷售 狀況良好 在成都市溫江區(qū)的房地產(chǎn)市場己打下一定的知名度 為公司的品牌建 設及下一步發(fā)展奠定了良好的基礎 從開發(fā)效益上來看 港信公司的經(jīng)營業(yè)績較 好 2 0 0 6 年新開工面積高達1 2 萬平方米 房地產(chǎn)投資達l t8 億人民幣 營業(yè)收 入達1 億 按照權益法統(tǒng)計 公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入比上年增長1 0 0 以上 實現(xiàn) 利潤比上年增長1 0 0 6 以上 可見公司目前正處于高速發(fā)展期 港信公司開發(fā)的重 點項目如下 1 春江花源集資房項目 春江花源集資房項目位于溫江區(qū)北部 占地面積5 4 12 5 畝 總建筑面6 8 萬平 方米 其中住宅面積6 萬平方米 配套公建0 8 萬平方米 其中綠化率超過4 2 屬低密度 高綠化率 配套齊全的住宅小區(qū) 項目主體為多層設計 由于為集資 房 并且由于安置的需要 因此主要是兩種中小戶型 一是 兩室兩廳 單衛(wèi) 二是 三室兩廳 雙衛(wèi) 這兩種戶型的結構簡單 節(jié)省了成本 且滿足區(qū)規(guī)劃局 的需要 春江花源集資房項目做為一個集資房項目 同時也是推對當?shù)爻青l(xiāng)一體他的重 點項目 項目整體策略采取的是低成本策略 項目以其精心的規(guī)劃設計 良好的 工程質量 低廉的價格 確立了競爭優(yōu)勢 針對主要客戶群一溫江區(qū)工薪階層的 特點 憑借營造宜人的環(huán)境以及充滿親情的社區(qū)文化氛圍 塑造了個性而又實用 的項目風格 春江花源項目自2 0 0 5 年3 月開盤以來持續(xù)熱銷 截止到目前為止 已基本銷售一空 進入了清盤階段 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 2 頁 2 其他項目 港信公司目前還成功開發(fā)了四季花開舊城改造項目 占地1 0 5 畝 建筑面積1 2 萬平方米 四季花開項目的成功開發(fā)不僅為公司取得了可觀的利潤 并且在當?shù)?產(chǎn)生了良好的社會效應以及加強了公司與政府的合作關系 公司在不久前參與了楊柳河畔的一塊土地的拍賣 這次土地拍賣的參與使公司 具有了一定的土地資源 為以后的房地產(chǎn)開發(fā)打下良好的基礎 2 2 2 公司占有資源狀況 一個企業(yè)的占有的資源既包括類似土地 辦公場所等有形資源 也包含類如 商譽 企業(yè)文化 品牌 資質等無形資源 公司是否具備有效的競爭力 在很大 程度上取決于公司擁有的這些資源的情況 而港信公司做為剛剛成立不久的中小 型房地產(chǎn)企業(yè) 其占有的有形和無形的資源都相對比較貧乏 1 有形資源狀況 土地做為房地產(chǎn)開發(fā)公司最重要的資源 港信公司由于受到資金的限制 目前 僅取得了5 0 畝土地 做為以后房地產(chǎn)開發(fā)的基礎 港信房地產(chǎn)公司目前的仍在租 賃他人場地做為辦公場所 擁有一定的交通工具 總體上辦公條件還較差 2 無形資源狀況 由于公司的規(guī)模限制以及基本上公司還處于創(chuàng)業(yè)階段 公司還沒有形成自己 的企業(yè)文化 公司在成立時 由總經(jīng)理帶領幾個志同道合的員工一切以工作為主 題 不分職務和部門 日夜忙著征地 找貸款 大小事務都需要總經(jīng)理的參與或 同意才能進行 這樣在管理方式上采用集權式管理 效率很高 逐漸形成了公司 大小事必須由總經(jīng)理親自拍板 事情才能處理的文化 雖然公司已經(jīng)成功開發(fā)了幾個項目 在溫江區(qū)得到一定的關注和好評 具有 一定的市場知名度 但公司還沒有形成自己的品牌 總體上 公司的無形資源還處于基礎階段 加強公司無形資源的建設也成為公 司急需解決的問題 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 3 頁 2 2 3 工程組織能力狀況 港信公司具有較為優(yōu)秀的項目開發(fā)團隊和較高的項目管理水平 公司總經(jīng)理 以及項目管理中層領導人員都擁有中 高級職稱 都是具有多年項目開發(fā)實踐經(jīng) 驗的專業(yè)人士 這為項目的高效運作提供了有力的保證 2 0 0 5 年 公司在成都市 郊所開發(fā)的春江花源 集資房 以其良好的工程質量 較為成功的營銷策略取得了 良好的銷售業(yè)績 顯示出公司較強的工程組織能力 2 2 4 市場營銷能力狀況 港信公司一直很注重銷售和營銷規(guī)劃工作 在公司成立之初 就建立了獨立 的營銷規(guī)劃部門 通過培養(yǎng)自己的營銷策劃人員和銷售人員 并逐步組成了一支 專業(yè)的銷售隊伍 春江花源 四季花開等項目良好的銷售業(yè)績 證實了公司具有 較強的銷售能力 但從營銷策劃方面來看 策劃能力一般 遇到大的房地產(chǎn)項目 往往借助專業(yè)的策劃公司 專業(yè)化程度不高 目前公司銷售上關于消費者消費行 為研究和客戶關系管理這兩大塊公司還沒有切實抓起來 這方面的能力離一些專 業(yè)的公司還有一段差距 2 2 5 經(jīng)營管理水平狀況 雖然港信公司目前的管理還主要是集中制 總經(jīng)理主要負責日常的經(jīng)營管理 活動 但公司也一直積極進行了管理體系的建設工作 公司目前也形成了一整套 的項目管理 質量管理 技術管理方面的工作程序 對項目管理中發(fā)生的問題能 夠迅速予以解決 通過全體員工的共同努力 目前公司也己基本建立起全面計劃 預算體系和全面質量管理體系 盡管還比較的粗糙和簡單 這些體系的建立全面 提升了公司的管理水平 形成了較具特色的管理風格 但全面人力資源體系以及 全面客戶服務體系的建立工作還處于醞釀階段 總體上講 公司的經(jīng)營管理能力 還有待提高 西南交通大學碩士研究生學位論文第1 4 頁 第3 章l lj i i 港信房地產(chǎn)公司競爭環(huán)境分析 任何企業(yè)都不可能離開其賴以生存的內 外部競爭環(huán)境而存在 企業(yè)只有認 識到競爭環(huán)境的特點 適應競爭環(huán)境的變化 才可能制定出切實 有效的競爭戰(zhàn) 略 1 3 2 企業(yè)的競爭環(huán)境分析包含外部競爭環(huán)境和內部競爭環(huán)境 而外部環(huán)境是企 業(yè)生存的土壤 它既為企業(yè)活動提供條件的同時 也限制著企業(yè)的活動 而且環(huán) 境的變化也會影響企業(yè)活動方向和內容的選擇 所以本章首先對港信公司的外部 競爭環(huán)境進行分析 3 1 公司外部宏觀環(huán)境分析 宏觀環(huán)境 又稱一般環(huán)境或社會環(huán)境 是指國家和地區(qū)對所有企業(yè)的經(jīng)營管理 活動都將產(chǎn)生影響的各種因素 下面對影響港信公司發(fā)展的宏觀環(huán)境進行p e s t 分 析 3 1 1 政策環(huán)境 房地產(chǎn)業(yè)是近年來國內備受矚目的行業(yè) 在國內 多數(shù)城市為提高g d p 增長 率 明確提出將發(fā)展房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長點 甚至是作為支柱產(chǎn)業(yè) 而據(jù)成都市 統(tǒng)計局統(tǒng)計 2 0 0 6 年全年全市完成固定資產(chǎn)投資1 8 9 9 5 8 億元 其中房地產(chǎn)業(yè)完 成開發(fā)投資6 1 9 1 7 億元 同比增長3 7 0 2 占全市固定資產(chǎn)投資的3 2 6 統(tǒng) 計數(shù)據(jù)表明成都市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為成都市的支柱產(chǎn)業(yè) 并保持著快速的發(fā)展勢 頭 但在近些年由于房價持續(xù)上漲 買房難問題已經(jīng)成為政府和老百姓關注的熱 點問題 因此政府從土地供給 行政法規(guī)和金融等方面不斷加強了對房地產(chǎn)業(yè)的 管理力度 出臺了一系列的政策 這些政策法規(guī)對治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運行 秩序 促進我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展起到了至關重要的作用 但也給眾 多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成了劇烈的沖擊 其中 受到?jīng)_擊最大的當屬中小型房地產(chǎn) 西南交通大學碩士研究生學位論文第15 頁 開發(fā)企業(yè) 1 土地政策對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的影響 土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資源 因此國家的土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)尤其是 資源相對貧乏的中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響 2 0 0 4 年3 月3 0 日 國土資源部下發(fā)了 關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招 標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 7 1 號令 通知要求各地嚴格執(zhí)行經(jīng) 營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度 并在2 0 0 4 年8 月3 1 日前將歷史遺留問 題界定和處理完畢 此外 2 0 0 5 年3 4 月閫 國務院辦公廳先后下發(fā)了 關于 切實穩(wěn)定住房價格的通知 即老國八條 和 加強房地產(chǎn)市場引導和調控的八條 措施 即新國八條 其中指出 要加大土地供應調控力度 嚴格十地管理 土地在使用權拍賣過程中 開發(fā)商之間競爭激烈 地價往往被哄抬 成交價 往往比起拍價高出很多 如 成都市2 0 0 5 年上半年二 三環(huán)之間的土地價格均價 己達到3 1 0 萬元 畝 上漲率達到1 0 8 土地的使用權拍賣 對中小型房地產(chǎn)企 業(yè)是極為不利的 大型房地產(chǎn)企業(yè)利用其自身資金的優(yōu)勢 大舉進入土地的 招 拍 掛 企圖從房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品土地上進行壟斷 截斷了中小型企業(yè)進行房地 產(chǎn)開發(fā)的原材料來源 使得中小開發(fā)商有錢買不到地或無力支付大塊宗