旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的思考(DOC22)(1).doc

旅游房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的思考第一章 旅游房地產(chǎn)概述1.1 旅游房產(chǎn)簡(jiǎn)介旅游房產(chǎn)是指旅游業(yè)元素注入以休閑度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式，它的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游休閑功能。城市化進(jìn)程的加快、人民生活水平的不斷提高，為旅游消費(fèi)奠定了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，隨著旅游項(xiàng)目的變化，以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動(dòng)置業(yè)等為代表的舒適型住宅運(yùn)動(dòng)正開(kāi)始主宰新一輪的開(kāi)發(fā)浪潮。旅游房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊，發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力巨大，使旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)之一。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)范疇已經(jīng)超越了過(guò)去的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)。有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，第二居所、異地購(gòu)房同樣也屬于旅游地產(chǎn)的范疇，因?yàn)椤艾F(xiàn)在普通住宅也可以用來(lái)度假，度假的地產(chǎn)也可以變成當(dāng)?shù)匾恍┖廊A住宅?！备鶕?jù)2003第3季度住宅市場(chǎng)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京住宅的購(gòu)買(mǎi)者有近3成為外埠人士，而其中高檔住宅所占比例更高。在這些高端購(gòu)房者當(dāng)中，相當(dāng)多的人就是出于“休閑加投資”的目的而解囊的。“旅游地產(chǎn)中的第二居所概念并不是在一個(gè)城市擁有一個(gè)住宅這幺簡(jiǎn)單?！彼鼞?yīng)該是“除了硬件的建設(shè)以外，如果沒(méi)有軟件的建設(shè)，很難把常規(guī)地產(chǎn)真正變成旅游地產(chǎn)?！贬槍?duì)目前不斷升溫的旅游地產(chǎn)概念，高檔住宅向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵是要有專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司或者物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)。旅游地產(chǎn)既要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好，同時(shí)又要把房地產(chǎn)配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好，這兩者結(jié)合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)產(chǎn)生雙重價(jià)值。在2003年“十一”黃金周期間，國(guó)家旅游局和中國(guó)旅游協(xié)會(huì)有關(guān)專(zhuān)家根據(jù)旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，提出了“體驗(yàn)旅游”這一概念，指出在經(jīng)歷了較低層次的觀光旅游之后，隨著生活水平的提高，我國(guó)旅游業(yè)必將出現(xiàn)更為高級(jí)的消費(fèi)模式，即以情景化、體驗(yàn)化為特征，融高品位吃、住、行、游、購(gòu)、娛活動(dòng)為一體的“體驗(yàn)旅游”。而在旅游模式產(chǎn)生“質(zhì)變” 的過(guò)程中，房地產(chǎn)與旅游業(yè)以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的結(jié)合成了旅游開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)，從而派生了“旅游房產(chǎn)”這一融旅游、商業(yè)、服務(wù)為一體的全新開(kāi)發(fā)理念。著名的上海新天地、云南麗江，以及近來(lái)被業(yè)界和商鋪投資者一致看好的周莊江南人家就是此類(lèi)開(kāi)發(fā)模式中較為著名的代表。1.2 旅游房產(chǎn)的起源與發(fā)展軌跡 旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國(guó)地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開(kāi)發(fā)了以分時(shí)銷(xiāo)售的方式招攬客戶(hù)，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)始，今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)推向高潮。1999年全球分時(shí)度假物業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到672億美元，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。在亞洲，日韓泰等國(guó)近幾年大打“旅游度假牌”，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，并取得了可觀收益。風(fēng)雨幾十年，旅游房產(chǎn)在國(guó)外的發(fā)展已相當(dāng)成熟，成為國(guó)際房產(chǎn)界一個(gè)最具生命力的品牌；以家庭中的第二房產(chǎn)為主要形式，旅游房產(chǎn)被廣大中產(chǎn)階級(jí)普遍接受。1.3 旅游房產(chǎn) 非主流熱門(mén) 的原由旅游地產(chǎn)在上個(gè)世紀(jì)八九十年代曾活躍一時(shí)，主要集中于沿海地區(qū)。由于盲目開(kāi)發(fā)、供大于求，出現(xiàn)大量閑置空置房。此次“復(fù)生”，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為有其客觀原因。首先，從國(guó)家政策上，黨中央、國(guó)務(wù)院及各級(jí)政府，相繼出臺(tái)了刺激和拉動(dòng)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策。為我國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊的平臺(tái)。據(jù)國(guó)家旅游局透露，到2003年，我國(guó)過(guò)夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位，奠定了亞洲旅游大國(guó)的地位。在旅游假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的情況下，必將吸引大量投資，其中包括具有豐富開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)商，對(duì)旅游休閑度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。 其次，從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速路的發(fā)展來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速，從人均汽車(chē)的擁有量來(lái)看，北京已達(dá)到8個(gè)人一輛車(chē)的水平，上海12個(gè)人一輛車(chē)，深圳、廣州約10個(gè)人一輛車(chē)。對(duì)于建立在車(chē)輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無(wú)疑是一個(gè)促進(jìn)其發(fā)展的利好消息。 第三，正在形成的旅游強(qiáng)國(guó)地位和強(qiáng)大的消費(fèi)群體，為我國(guó)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。據(jù)國(guó)家旅游局透露，到1999年，我國(guó)過(guò)夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位?！笆濉庇?jì)劃如能順利實(shí)現(xiàn)，旅游業(yè)將為國(guó)家提供外匯收入900億美元以上，增加國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3萬(wàn)億元以上，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)800萬(wàn)人以上。到2005年，我國(guó)入境旅游人數(shù)將達(dá)到8500萬(wàn)人次，其中過(guò)夜海外旅游者3450萬(wàn)人次，旅游外匯收入220萬(wàn)美元；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入5000億元；出境人數(shù)將達(dá)到1636萬(wàn)人次。第四，集中在旅游城市、沿海地區(qū)大中型城市周邊的空置房在積極尋找盤(pán)活資產(chǎn)、提高效益的新途徑，相對(duì)的，主流產(chǎn)品的飽和也促使地產(chǎn)資金另辟蹊徑，搶占先機(jī)。旅游房地產(chǎn)的概念和分類(lèi)一般有以下幾類(lèi)： 休閑度假區(qū)內(nèi)的住宅（別墅、度假村）：投資集團(tuán)、房地產(chǎn)商，利用旅游開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。 旅游（休閑）培訓(xùn)基地、國(guó)際休閑度假中心：具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 時(shí)值度假型酒店：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，作為選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇?！胺?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。 引進(jìn)國(guó)外“分時(shí)度假”的概念和相關(guān)銷(xiāo)售模式，此類(lèi)房地產(chǎn)又有多種小的分類(lèi)，具體如下： 產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)。 時(shí)權(quán)酒店：即將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，如將一年分為51周，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間如一周的居住權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有。 時(shí)值度假型酒店：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。“分?jǐn)?shù)”消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時(shí)間。在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開(kāi)發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假別墅。 快樂(lè)無(wú)窮的北京快樂(lè)假日大酒店是產(chǎn)權(quán)酒店，是此類(lèi)房地產(chǎn)中著名的成功例子。 快樂(lè)假日大酒店建在旅游資源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區(qū)26個(gè)景點(diǎn)，其中著名的有八達(dá)嶺長(zhǎng)城、“塞外小漓江”龍慶峽、松山原始森林自然保護(hù)區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場(chǎng)等?？鞓?lè)假日大酒店一方面充分依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源，一方面又設(shè)計(jì)建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、畫(huà)墻、射箭場(chǎng)、陶藝作坊、兒童樂(lè)園、網(wǎng)球場(chǎng)等三十余種配套娛樂(lè)設(shè)施來(lái)增強(qiáng)其休閑度假功能，更在其可與三星級(jí)酒店硬件相媲美的中心會(huì)所建大中小型會(huì)議廳，使它成為一個(gè)集度假、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。 度假房地產(chǎn)在國(guó)外已有相當(dāng)發(fā)展，在我國(guó)剛剛面市，就受到購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的熱烈追捧，不僅有外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)搶占市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商也抱團(tuán)組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國(guó)各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)備受關(guān)注、發(fā)展很快的一個(gè)品種。 與旅游相關(guān)的寫(xiě)字樓：以寫(xiě)字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專(zhuān)為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所，既方便本城居民出游，也方便外地來(lái)游游客。此類(lèi)房地產(chǎn)目前比較少見(jiàn)，但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開(kāi)發(fā)的西安大廈即屬此類(lèi)旅游房地產(chǎn)。 以大盤(pán)形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 這類(lèi)房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬(wàn)達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇池國(guó)家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目包括大型游樂(lè)園、湖濱高爾夫球場(chǎng)、園林五星級(jí)酒店、英式馬術(shù)俱樂(lè)部、旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購(gòu)物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重，使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù)，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復(fù)合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高，我國(guó)傳統(tǒng)的觀光型旅游開(kāi)始向度假型旅游過(guò)渡，新興中產(chǎn)階級(jí)萌生了度假置業(yè)的需求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。第二章 旅游房產(chǎn)在中國(guó)的成功范例2.1 海南房產(chǎn)的風(fēng)雨史 20世紀(jì)90年代，中國(guó)引進(jìn)旅游房產(chǎn)概念，伴隨房產(chǎn)泡沫以及解讀與運(yùn)作的失當(dāng)，初期旅游房產(chǎn)曾出現(xiàn)消化不良綜合癥，幾乎退出人們的視野。經(jīng)過(guò)痛苦的反思和摸索，在領(lǐng)航旅游房產(chǎn)的海南島，三亞“旅游房產(chǎn)” 如今全線躥紅，并形成規(guī)模。當(dāng)中國(guó)三亞緊隨美國(guó)夏威夷、印尼巴厘島、澳大利亞黃金海岸等海濱小城崛起成為世界頂級(jí)旅游度假中心時(shí)，“旅游房產(chǎn)”在此地的崛起自然就排上了日程。曾幾何時(shí)，慘烈的海南房產(chǎn)開(kāi)發(fā)史，為中國(guó)房產(chǎn)界提供了一個(gè)生動(dòng)標(biāo)本。上世紀(jì)九十年代初，剛建省帶來(lái)的亢奮和經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)田的優(yōu)越區(qū)位，投射給人極度浮燥的心理，天涯房地產(chǎn)的發(fā)展隨之進(jìn)入無(wú)序狀態(tài)，短暫的繁華過(guò)后，海南各城市一夜之間多出了建筑面積達(dá)1631萬(wàn)平米的爛尾樓；猶如在高尚人群中擠進(jìn)來(lái)一個(gè)個(gè)蓬頭垢面的乞丐，這些半拉子工程盡管曾經(jīng)很風(fēng)光地登場(chǎng)，最終卻讓一個(gè)城市為之羞愧難當(dāng)。十年風(fēng)雨，海南房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)歷煉后終于走出寒冬，走上平穩(wěn)發(fā)展之路，但市場(chǎng)規(guī)模的捉襟見(jiàn)肘，注定海南房產(chǎn)無(wú)法與內(nèi)地大城市的同行業(yè)媲美，盡管發(fā)展商的步履已相當(dāng)理性和從容，高度市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)卻讓大家極難爭(zhēng)取更大份額的蛋糕?！奥糜畏慨a(chǎn)”在三亞的異軍突起，打破了海南房產(chǎn)界的沉寂，形成一個(gè)讓國(guó)內(nèi)同行為之側(cè)目的景象，先天乏力的海南房產(chǎn)由此被提攜到一個(gè)令人驚喜的高度。2.2 三亞旅游房產(chǎn)的依托 三亞，地屬北緯十八度國(guó)際休閑帶，是中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市。陽(yáng)光、大海、環(huán)境、空氣、氣候、民族風(fēng)情等構(gòu)成三亞六大旅游質(zhì)素，經(jīng)世界環(huán)保組織監(jiān)定，三亞在全球十個(gè)空氣質(zhì)量最好的城市中排名第二，是中國(guó)首批“國(guó)家生態(tài)示范城市”；典型的熱帶海洋氣候以及中國(guó)最靠近赤道城市的地利，使三亞冬季溫暖如春，夏季涼風(fēng)習(xí)習(xí)，年平均氣溫28，極適宜人居，三亞人均壽命由此達(dá)到80歲，儼然人間的天國(guó)。最具魅力的還屬三亞各大海灣。隨著大陸架的運(yùn)動(dòng)和火山巖的沉積，在南中國(guó)海岸造就了無(wú)數(shù)獨(dú)具特色的優(yōu)質(zhì)海灣。亞龍灣、大東海、三亞灣、天涯灣等在群山的環(huán)擁中享譽(yù)全球，各海灣沙灘柔軟，海水澄澈，構(gòu)成極佳的親海旅游度假場(chǎng)地。卓越的旅游環(huán)境，對(duì)旅游者形成強(qiáng)勢(shì)召喚，三亞一年四季游人不斷，來(lái)自五大洲的游人越來(lái)越表現(xiàn)出對(duì)這個(gè)國(guó)際精品旅游小城的著迷，各黃金周的旅游景象，更是一遍火爆！隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，新崛起的成功人士越來(lái)越形成一個(gè)龐大階層，久經(jīng)物質(zhì)場(chǎng)的勞累，他們開(kāi)始謀求一種穩(wěn)固的度假形式，卸去身體疲累，滿足心靈渴求，旅游房產(chǎn)由此輕易走進(jìn)他們的期待視野。隨著旅游概念由“觀光”向“度假”轉(zhuǎn)型，三亞當(dāng)之無(wú)愧成為中國(guó)度假之都，在國(guó)內(nèi)率先展開(kāi)旅游房產(chǎn)的艷麗大旗！由此，其行情也就全面看漲。2.3 三亞旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀 旅游房產(chǎn)來(lái)臨三亞，幾乎讓人有點(diǎn)措手不及，但品牌的奠立最終讓人感覺(jué)到沁人肺腑的陽(yáng)光力量。 在三亞，碧海藍(lán)天、陽(yáng)光海岸、瑞海豪庭等各大樓盤(pán)，均在立項(xiàng)階段就已對(duì)市場(chǎng)定位和功能配套諸方面向旅游房產(chǎn)靠攏，最終與之重迭。另外如天澤海韻、天福源、以及在亞龍灣新推出華宇皇冠假日酒店等項(xiàng)目，直接扛起旅游房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)模式的大旗招攬買(mǎi)家。依托于豐厚的旅游資源和人文努力，諸如53屆世界小姐等各類(lèi)“美麗”賽事在此地落點(diǎn)，三亞越來(lái)越引起全球矚目，旅游品牌處于全面上升階段，預(yù)先為旅游房產(chǎn)的發(fā)展提供了廣闊空間和廣袤思維。除高檔度假社區(qū)，時(shí)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店，均在三亞開(kāi)花結(jié)果，蔚為壯觀。由于旅游房產(chǎn)在中國(guó)還有一個(gè)較長(zhǎng)的普及階段，這就給炒家提供了揮舞空間；另外，集團(tuán)客戶(hù)和產(chǎn)權(quán)投資客戶(hù)也紛紛將目光投向三亞濱海房產(chǎn)，這樣，房產(chǎn)的成批購(gòu)置現(xiàn)象幾乎讓各樓盤(pán)猝不及防，碧海藍(lán)天、蘭?；▓@、陽(yáng)光海岸、昌達(dá)花園等均體會(huì)到了被成批、整層或多層購(gòu)買(mǎi)的亢奮。旅游房產(chǎn)的行銷(xiāo)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上漲，三亞海景旅游房產(chǎn)的價(jià)格在2004年幾乎上漲了一倍。如今，三亞灣的高端旅游房產(chǎn)均價(jià)已達(dá)5000元，遠(yuǎn)高于同處海南島的?？?，受其能量輻射，?？跒I海一帶的高檔住宅群，也終于打破滯銷(xiāo)局面而走上輕車(chē)快軌，并紛紛揭桿而起推出旅游房產(chǎn)品牌。旅游房產(chǎn)熱鬧了，來(lái)海南三亞旅游的人數(shù)也增多了。而且一些在三亞有了自己房產(chǎn)的業(yè)主，更是一年之中要有好幾次光顧三亞，來(lái)徹底消除工作給予自己的疲勞，充分享受一下陽(yáng)光，白云，沙灘來(lái)放松自己。據(jù)三亞市旅游局統(tǒng)計(jì)，今年一季度，三亞實(shí)現(xiàn)旅游接待總量和旅游總收入同步增長(zhǎng)，創(chuàng)下歷史新高。全市旅游飯店接待過(guò)夜游客120.42萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)6.67%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入9.5億元，同比增長(zhǎng)6.74%。其中，3月份共接待過(guò)夜游客45.14萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)8.77%，實(shí)現(xiàn)一季度中單月首次突破40萬(wàn)接待量大關(guān)，創(chuàng)歷史新高。無(wú)疑，有了旅游房產(chǎn)的依托，2004年，將成為海南樓界的豐收年！第三章 上海旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀上海的標(biāo)志性建筑群（東方明珠，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū) ） 3.1 上海旅游業(yè)趨勢(shì) 上海通常被認(rèn)為是“旅游資源匱乏”，因?yàn)樯虾＜热狈ψ匀簧剿Y源，也沒(méi)有充足的名勝古跡，但上海卻在2002年實(shí)現(xiàn)了入境旅游接待高速增長(zhǎng)和國(guó)內(nèi)旅游接待持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。根據(jù)上海市公安局出入境管理處的最新統(tǒng)計(jì)證實(shí)：全市共接待入境旅游者272.53萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)33.42，其中外國(guó)人210.66萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)43.34；國(guó)內(nèi)旅游者同比增長(zhǎng)6。根據(jù)“九五”規(guī)劃預(yù)測(cè)，上海接待入境旅游者將于2006年突破270萬(wàn)人次。這一目標(biāo)提前4年實(shí)現(xiàn)，而且比2001年增長(zhǎng)三成以上。20年前，入境旅游者在滬逗留僅一天左右；而至去年，逗留時(shí)間已逾3天。上海去年旅游業(yè)總收入約1098億元，同比增長(zhǎng)14.87，其中入境旅游外匯收入達(dá)23億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入907億元人民幣，分別同比增長(zhǎng)27.2和12.5。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)源：上海消費(fèi)參考報(bào)） 上海的城市巨變“創(chuàng)造”了旅游資源。這十余年，是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、城市面貌變化最大的時(shí)期。20世紀(jì)70年代以前，上海局限于“老三篇”：外灘、豫園、玉佛寺。90年代以后，隨著城建發(fā)展推出的“都市旅游”，從都市文化、都市風(fēng)光、都市商業(yè)三方面進(jìn)行創(chuàng)新。如90年代初期針對(duì)南浦大橋和楊浦大橋兩座新型斜拉橋的建成通車(chē)，適時(shí)宣傳，引來(lái)大批外地客。此后，城市面貌的每一個(gè)變化，都會(huì)在上海的“菜單”上顯現(xiàn)。外灘、人民廣場(chǎng)、陸家嘴標(biāo)志性建筑及美麗夜景，朱家角水鄉(xiāng)風(fēng)光，浦東孫橋農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光，東方綠舟新型教育休閑基地，乃至大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)賣(mài)店等特色商場(chǎng)，都成了上海獨(dú)特的旅游資源。2010年在上海將舉行世博會(huì)。眾所周知，世博會(huì)與旅游往往是一對(duì)孿生姐妹，舉辦世博會(huì)將推動(dòng)與旅游業(yè)有關(guān)的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、文化等行業(yè)，這些行業(yè)反過(guò)來(lái)也將給房產(chǎn)商巨大的發(fā)展空間。隨著F1上海大獎(jiǎng)賽和世博會(huì)在上海的舉辦，來(lái)上海旅游的人士將會(huì)越來(lái)越多。而且來(lái)上海旅游的人群里其中也不乏投資人士。作為中國(guó)最大的金融中心和房地產(chǎn)金融交易中心，他們?cè)蹒蹠?huì)錯(cuò)過(guò)通過(guò)F1上海大獎(jiǎng)賽和世博會(huì)帶來(lái)的良機(jī)來(lái)大肆發(fā)展旅游房地產(chǎn)，這個(gè)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中方興未艾的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”呢？3.2 上海旅游房產(chǎn)市場(chǎng)研究321 世博會(huì)帶來(lái)的地產(chǎn)商機(jī) “世博概念”對(duì)本區(qū)域的旅游帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，對(duì)樓價(jià)地價(jià)的助推作用也不言而喻。一年來(lái)，以世博會(huì)預(yù)選場(chǎng)地為中心半徑5公里以?xún)?nèi)的區(qū)域里，成為申城土地開(kāi)發(fā)建設(shè)熱土，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近40個(gè)新建、在售樓盤(pán)，約300萬(wàn)平方米建筑面積的市場(chǎng)供應(yīng)總量聚焦了最多的關(guān)注目光，目前正在熱銷(xiāo)中的新開(kāi)樓盤(pán)達(dá)到近20個(gè)。自盧浦大橋至南浦大橋的浦江兩岸地帶的房?jī)r(jià)一路竄升，目前平均單價(jià)已逾越萬(wàn)元/平方米大關(guān)，成為申城房?jī)r(jià)上升幅度最大的地域之一。隨著世博會(huì)整體規(guī)劃的最后確定和市府有關(guān)部門(mén)土地供應(yīng)機(jī)制的形成，世博會(huì)的整個(gè)周邊地區(qū)會(huì)成為申城樓市開(kāi)發(fā)的一片熱土。 再加之一些為了近水樓臺(tái)先得月，而在世博園區(qū)內(nèi)設(shè)立辦事處的外國(guó)和國(guó)內(nèi)企業(yè)，他們無(wú)疑又會(huì)把區(qū)內(nèi)的高檔寫(xiě)字樓的租金推向一個(gè)及至。 整體而言，申博成功對(duì)上海房地產(chǎn)絕對(duì)是利好。從中長(zhǎng)期看，上海會(huì)進(jìn)一步被世界了解，這會(huì)給上海帶來(lái)更多的商機(jī)、更多的外來(lái)高素質(zhì)人口，成為房地產(chǎn)發(fā)展的新的基礎(chǔ)動(dòng)力。322 上海其它旅游房地產(chǎn)動(dòng)向上海是一個(gè)世界著名的沿海大城市，從地圖上我們可以看到有著綿延的海岸線，共174.5公里，但多年來(lái)，上海人并沒(méi)有像青島、大連、?？谶@些著名的海濱城市那樣感覺(jué)和大海十分親近。這其中也許有兩大原因，一是上海市區(qū)是在黃浦江兩岸發(fā)展起來(lái)的，與東海隔著廣闊的郊區(qū)；二是東海受長(zhǎng)江帶來(lái)的泥沙淤積的影響很大，且岸線外移變遷頻繁，濱海地區(qū)找不到一塊像海南三亞那樣與大海親密接觸的地方，沒(méi)有美麗的“碧水金沙”這樣優(yōu)美的海濱景觀。長(zhǎng)久以來(lái)，上海近200公里的海濱總是給人一種泥灘遍布、蘆葦叢生、人煙稀少、荒涼蕭瑟的印象。最近，上海著手開(kāi)始打造濱海旅游業(yè)。濱海旅游向來(lái)是國(guó)際旅游市場(chǎng)上的生力軍。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，濱海旅游業(yè)收入已占全球旅游業(yè)總收入的二分之一，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；37個(gè)沿海國(guó)家的旅游總收入達(dá)3572.8億美元，占全球旅游總收入的81。在歐美、澳大利亞和東南亞一些地區(qū)，濱海旅游業(yè)早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。專(zhuān)家認(rèn)為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率高等諸多優(yōu)點(diǎn)。未來(lái)的經(jīng)濟(jì)是多元的，發(fā)展濱海旅游業(yè)，也是上海未來(lái)建設(shè)的一項(xiàng)重大舉措。在上海市旅游委和海洋局聯(lián)合起草的濱海旅游規(guī)劃中，申城六個(gè)沿海區(qū)縣的旅游景點(diǎn)將串連起來(lái)，形成一條“濱海旅游帶”，崇明東平國(guó)家森林公園、東灘林濕地地區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海地區(qū)、奉賢海灣地區(qū)，還有浦東華夏文化旅游區(qū)等，都是親近大海的好去處，將成為未來(lái)上海旅游經(jīng)濟(jì)和海洋經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。隨著濱海經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的崛起，濱海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也將大有作為。回歸自然，享受自然將成為21世紀(jì)上海房地產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)。到崇明海灘看鳥(niǎo)觀潮，到南匯海濱賞桃花和打高爾夫，到奉賢海塘上放風(fēng)箏，在“碧海金沙”間駕游艇曬日光浴上海人不用再跑到大連、青島、海南，在自家門(mén)口就能享受碧海藍(lán)天帶來(lái)的心曠神怡。去年開(kāi)始，別墅房產(chǎn)就以前所未有的浪潮席卷滬上房市，傳統(tǒng)的別墅地帶主要集中于浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋和九亭、長(zhǎng)寧虹橋等區(qū)域，但真正意義上的大規(guī)模的臨海別墅還較少。隨著濱海開(kāi)發(fā)的步伐加快，南匯、奉賢等地的濱海旅游度假區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)了新興的臨海型別墅。位于奉賢的海港新城就是其中不少樓盤(pán)中的典范。根據(jù)它的建設(shè)規(guī)劃，圍繞滴水湖第一環(huán)是商住樓和辦公樓，第二環(huán)是城市公園，第三環(huán)是居住島。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家透露，新城的住宅不會(huì)是高樓，而將以歐陸風(fēng)格的別墅型住宅為主，臨海靠湖，綠樹(shù)掩映，充分體現(xiàn)出以人為本、回歸自然的新理念，吸引海內(nèi)外的有識(shí)之士落戶(hù)新城。海港新城的開(kāi)發(fā)等也正在引導(dǎo)市郊城鎮(zhèn)形成特色型開(kāi)發(fā)。上海郊區(qū)城市化發(fā)展過(guò)程最終體現(xiàn)的將是“生態(tài)化開(kāi)發(fā)”。按照規(guī)劃，奉賢海灣旅游區(qū)將作為濱海特色的城鎮(zhèn)和示范居住區(qū)。境內(nèi)有金匯港出?？冢栏郯?，集江南水鄉(xiāng)、田園風(fēng)光、海岸灘涂、自然野趣為一體。周邊擁有全市最誘人的海景環(huán)境，各種風(fēng)景名勝引人入勝。海堤、風(fēng)箏場(chǎng)、龍騰閣、候鳥(niǎo)自然保護(hù)區(qū)、灘涂自然游樂(lè)區(qū)、海灣世紀(jì)森林等風(fēng)景點(diǎn)云集，交通更是日趨便捷，為居家、辦公提供了非常便利的條件。3.3 上海旅游房產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)雖然去年受SARS陰影的影響，旅游產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖地受到最大沖擊，而房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定影響。但是旅游業(yè)與房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的主要代表，其受SARS影響的消費(fèi)壓抑只是延緩了消費(fèi)的時(shí)間，消費(fèi)的潛力已經(jīng)被聚集起來(lái)，一旦開(kāi)閘放水，其產(chǎn)生的消費(fèi)勢(shì)能將產(chǎn)生巨大沖力。旅游房產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合，勢(shì)必將成為下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月的高速攀升的發(fā)展后，雖然目前尚無(wú)疲軟趨勢(shì)，但其增幅已趨緩和，對(duì)于投資者而言，找出新的投資題材已是勢(shì)在必行。房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”，經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響居民的消費(fèi)。能否滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場(chǎng)連結(jié)的關(guān)節(jié)點(diǎn)所在。居民消費(fèi)水平的高低直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)。上海作為全國(guó)最大的金融和貿(mào)易中心，每年吸引了眾多的海內(nèi)外游客來(lái)觀光旅游，投資，全市的消費(fèi)水平一直處于全國(guó)的領(lǐng)先地位。同時(shí)，旅游點(diǎn)內(nèi)高密度的人流量和旅游人群的巨大購(gòu)買(mǎi)力更將成為旅游房產(chǎn)中商業(yè)項(xiàng)目的有力支撐。未來(lái)幾年里，上海的旅游題材還相當(dāng)多。上海有一年一度的國(guó)際旅游節(jié)、近期嘉定的F1國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)的即將建成開(kāi)跑、遠(yuǎn)期2010年上海世博會(huì)的召開(kāi)、上海及周邊地區(qū)古鎮(zhèn)景點(diǎn)區(qū)也迎來(lái)了新一輪科學(xué)規(guī)劃綜合建設(shè)開(kāi)發(fā)的高潮，這些與旅游業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目里都蘊(yùn)含了巨大的房地產(chǎn)商機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以增強(qiáng)旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī)，二者互動(dòng)互補(bǔ)，互相促進(jìn)，相得益彰。第四章 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的思考4.1 旅游房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)年輕的產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)具有巨大潛力與前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)家們提醒旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浮躁的后果，容易造成經(jīng)濟(jì)與環(huán)境效益難以彌補(bǔ)的重大損失。旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要考慮國(guó)家的相關(guān)政策，項(xiàng)目審批部門(mén)要綜合考慮全局利益，既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。怎樣巧妙地把房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，從兩個(gè)產(chǎn)業(yè)間相互關(guān)聯(lián)方面入手進(jìn)行分析，探討兩者之間結(jié)合的發(fā)展空間，應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)業(yè)充滿變數(shù)的沖擊。我總結(jié)出了以下幾點(diǎn)：4.1.1 準(zhǔn)確定位旅游房地產(chǎn)要找準(zhǔn)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目體系中擔(dān)當(dāng)?shù)臅r(shí)代性角色，避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，將土地、人口、農(nóng)副特產(chǎn)、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標(biāo)，整合到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去，培植獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。4.1.2 利用生態(tài)環(huán)境旅游開(kāi)發(fā)的過(guò)程其實(shí)是一個(gè)整治環(huán)境、提升環(huán)境品質(zhì)的過(guò)程。隨著人們生活水平的提高，環(huán)境已成為廣大業(yè)主投資置業(yè)的首選條件；注重營(yíng)造并推介生態(tài)環(huán)境，已是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中不可或缺的組成部分。在上海，杭州、深圳、廣州等房地產(chǎn)市場(chǎng)上，生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和營(yíng)造較好的旅游房產(chǎn)，比周邊同等檔次的樓盤(pán)價(jià)格賣(mài)得高，而且好銷(xiāo)已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。杭州樂(lè)園旅游房產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)在元平方米左右，比周邊房產(chǎn)高近一倍，綠化覆蓋率高，花木繁多，整個(gè)小區(qū)綠化率已超過(guò)。在杭州樂(lè)園的開(kāi)發(fā)中，樓盤(pán)周?chē)h(huán)境的建設(shè)始終被放在首位，最突出的是在建樓時(shí)注意對(duì)自然環(huán)境的尊重和愛(ài)護(hù)，充分利用地形地貌，把自然環(huán)境和人造環(huán)境有機(jī)結(jié)合起來(lái)。如在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)有把原來(lái)磚廠兩塊取土造成的土坑進(jìn)行改變，而是使之成為數(shù)百畝的水面；原來(lái)多米的大煙囪復(fù)制了世界著名的雕塑生命柱；對(duì)位于生態(tài)公園的小山丘，也沒(méi)有開(kāi)山筑路，而是保護(hù)好山丘上的植被，使之成為居住小區(qū)的“綠肺”，這樣便營(yíng)造出樓盤(pán)四周山水相依的好景致。4.1.3 進(jìn)行整體規(guī)劃 規(guī)劃就是財(cái)富，環(huán)境就是資本，結(jié)構(gòu)就是效益。要充分利用原有的山、湖等自然資源，進(jìn)行精心規(guī)劃。旅游產(chǎn)業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須要為自身旅游功能的發(fā)展需要預(yù)留管道，同時(shí)也要為旅游產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的資源整合留好銜接口。所有項(xiàng)目必須在一定旅游大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃，打破行政區(qū)劃的樊籬，合理布局，均衡布點(diǎn)，既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，將旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)效益與景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化、發(fā)掘旅游資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。深圳華僑城在進(jìn)行平方公里的旅游房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，在投入巨資對(duì)區(qū)塊進(jìn)行綠化、美化的同時(shí)，還著眼于人們對(duì)環(huán)境的多種需求，建造了錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷等四大主題公園，建造了何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心、體育中心等文化娛樂(lè)設(shè)施，建造了開(kāi)放式的湖濱廣場(chǎng)、噴泉走廊、生態(tài)廣場(chǎng)。深圳華僑城正朝著“中國(guó)最具特色的旅游房產(chǎn)區(qū)域”的方向邁進(jìn)。旅游房地產(chǎn)業(yè)的這種大規(guī)模、整體性的戰(zhàn)略，是綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力與整體規(guī)劃能力的長(zhǎng)期積累的結(jié)果，是別人難以模仿的。4.1.4 努力挖潛創(chuàng)新創(chuàng)新，意味著引領(lǐng)和啟迪。作為供人們游玩休閑為主要功能的旅游房地產(chǎn)，項(xiàng)目的不斷翻新以及設(shè)計(jì)上留有充分的變通和發(fā)展余地，需要通過(guò)創(chuàng)新的方式去實(shí)現(xiàn)，始終以新穎引人的姿態(tài)與魅力去贏得游人的青睞。面向世紀(jì)的居住生活，人們渴望進(jìn)行怎樣一種旅游休閑活動(dòng)？渴望擁有怎樣的家園？未來(lái)城市到底是怎樣一幅景象？ 旅游與房產(chǎn)找到了結(jié)合點(diǎn)，但還需要深入挖掘其潛在價(jià)值。旅游房產(chǎn)應(yīng)展示個(gè)方面的內(nèi)涵，即：充分體現(xiàn)城區(qū)功能特色，能滿足現(xiàn)代多元化社會(huì)中人們需求的科學(xué)合理的城市規(guī)劃布局；有自然山水與人造環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)世紀(jì)生態(tài)觀念和符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)綠化環(huán)境；有格調(diào)高雅的文化設(shè)施，能滿足人們高品質(zhì)精神生活需要的內(nèi)涵豐富的城區(qū)文化環(huán)境；有以旅游、度假、商務(wù)為主的配套設(shè)施，能滿足知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們商務(wù)、旅游需求的商旅環(huán)境；有功能齊全的城市綜合配套及數(shù)字化城區(qū)建設(shè)，能滿足信息社會(huì)人們工作、生活、交往的現(xiàn)代城市環(huán)境；有規(guī)劃設(shè)計(jì)一流的城市公共活動(dòng)空間，能引領(lǐng)規(guī)劃時(shí)尚的精品建筑環(huán)境；有以“執(zhí)法、管理、服務(wù)”為一體的城區(qū)服務(wù)、安全保障體系，能有“竭誠(chéng)服務(wù)、溫馨萬(wàn)家”的城區(qū)服務(wù)環(huán)境；有從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)、大學(xué)的全過(guò)程教育園地，能滿足城區(qū)居民子女教育需求的教育環(huán)境。這既是旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)幾十年開(kāi)發(fā)和整體體驗(yàn)的提升，也是現(xiàn)代社會(huì)對(duì)休閑生活的新追求。4.1.5 提升理念價(jià)值 環(huán)境、投資、生活理念一直是旅游房產(chǎn)旺銷(xiāo)的三大賣(mài)點(diǎn)，旅游房產(chǎn)對(duì)每一個(gè)景點(diǎn)、每一處房產(chǎn)從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工都傾注了巨大的心血。 導(dǎo)入“環(huán)境加文化”的新理念，創(chuàng)建世紀(jì)社區(qū)環(huán)境文化，是旅游房產(chǎn)獨(dú)具的特色，旅游房產(chǎn)特別要注意居民精神文化的需求。廣州祈福新村旅游景觀房產(chǎn)在建設(shè)中與自然博物館合作建設(shè)了恐龍館、標(biāo)本館等科普?qǐng)鲳^，他們還和高等院校聯(lián)合建設(shè)美術(shù)館，并開(kāi)展了一系列持續(xù)性的社區(qū)文化活動(dòng)，從而營(yíng)造出高雅、文明、健康的社區(qū)文化。在美國(guó)迪斯尼旅游房產(chǎn)的建設(shè)中，著眼于對(duì)人文環(huán)境的多種需求，建造了雕塑走廊、噴泉走廊、生態(tài)廣場(chǎng)，集游泳池、健身房、網(wǎng)球中心于一體的體育中心，以及景色宜人的高爾夫球練習(xí)場(chǎng)。這些公共娛樂(lè)設(shè)施大大豐富了所在區(qū)域旅游房產(chǎn)業(yè)主的閑暇生活和健身娛樂(lè)活動(dòng)。4.1.6 精心設(shè)計(jì) 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)力戒貪大求全或零星開(kāi)發(fā)，努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現(xiàn)“以人為本”是衡量項(xiàng)目質(zhì)量的標(biāo)志，功能完善、設(shè)施齊全、規(guī)模恰當(dāng)、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)運(yùn)用和體現(xiàn)的設(shè)計(jì)原則，尤其是對(duì)普通百姓和弱勢(shì)人群的方便與關(guān)愛(ài)。諸如扶手高度、地面防滑等具體的細(xì)部都應(yīng)在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)出來(lái)。4.2 旅游房產(chǎn)的個(gè)人投資就上海來(lái)說(shuō)，隨著旅游業(yè)良好地、迅猛地發(fā)展，市內(nèi)已經(jīng)啟動(dòng)了一大批關(guān)于旅游房產(chǎn)的旅游和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)新的投資去向旅游房產(chǎn)的投資， 這是一個(gè)對(duì)于個(gè)人投資房產(chǎn)的一個(gè)利好消息。但是利好消息畢竟是作為一些房產(chǎn)分析家和房地產(chǎn)研究部門(mén)的主觀判斷，對(duì)于未來(lái)幾年的房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，這其中還存在著一些人們所無(wú)法預(yù)料的不確定因素。譬如說(shuō)，2003年在中國(guó)乃至整個(gè)東南亞大肆肆虐的SARS。這給國(guó)內(nèi)的旅游業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的打擊，給房地產(chǎn)業(yè)也帶來(lái)了持續(xù)的低迷。所以說(shuō)投資旅游房地產(chǎn)，象投資其它房產(chǎn)一樣，也需要去分析一些必要的因素（不利的有利的要全盤(pán)兼顧，全國(guó)的大環(huán)境和自己所需要投資區(qū)域的小環(huán)境都要仔細(xì)分析，包括法律方面的諸多問(wèn)題）旅游房產(chǎn)投資所需注意的方面： 投資旅游地產(chǎn)是異地房地產(chǎn)投資 作為異地購(gòu)房者，對(duì)于房產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易、管理等諸多方面的政策、規(guī)定了解比較少，建議購(gòu)房人特別注意房產(chǎn)項(xiàng)目土地的合法性及銷(xiāo)售行為的合法性。為了避免日后發(fā)生不必要的糾紛，購(gòu)房人一定要與開(kāi)發(fā)商簽署合法且詳盡的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。此外，各地對(duì)外地人購(gòu)房資格、權(quán)屬登記手續(xù)等方面的規(guī)定不盡相同，購(gòu)房人尤其要注意這方面的規(guī)定，盡可能全面了解房地產(chǎn)所在地的各類(lèi)信息。 異地購(gòu)房注意違法銷(xiāo)售異地購(gòu)房者的主要目的通常不是自住而是投資，某些開(kāi)發(fā)商尤其是旅游旺地的開(kāi)發(fā)商正是利用了這種心理，推出所謂“返本銷(xiāo)售”、“售后包租”或“分割拆零銷(xiāo)售”等銷(xiāo)售方式。表面上保障其投資收益，事實(shí)上這些均屬于違法銷(xiāo)售行為。商品房銷(xiāo)售管理辦法第11條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。第12條規(guī)定：商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售。返本銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。售后包租是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。分割拆零銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。異地購(gòu)房人不要片面注重投資收益而忽視開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為的合法性。如果異地購(gòu)房人需要出租房屋，建議委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及經(jīng)紀(jì)人來(lái)辦理，并簽署房屋租賃合同以明確各方的權(quán)利義務(wù)。以上有些法規(guī)是專(zhuān)門(mén)針對(duì)住宅的規(guī)定，旅游房地產(chǎn)會(huì)有所突破，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列推動(dòng)旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新的政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動(dòng)力保證，而且也為其營(yíng)造了一個(gè)廣闊的發(fā)展平臺(tái)。但在新規(guī)定出臺(tái)前，務(wù)必慎重。 注意周邊旅游資源豐富，酒店出租率高像金色假日、快樂(lè)無(wú)窮大等項(xiàng)目，都位于延慶縣。從馬甸橋開(kāi)車(chē)走八達(dá)嶺高速路僅40分鐘即可到達(dá)。另外，延慶縣的旅游業(yè)發(fā)展速度極快，旅游人數(shù)每年成倍增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到周末及重大節(jié)假日，當(dāng)?shù)氐木频昊救渴菨M租。八達(dá)嶺高速三期直達(dá)延慶、歌劇院、旅游學(xué)院、八達(dá)嶺國(guó)際會(huì)展中心、亞洲最大的滑雪場(chǎng)、旅游機(jī)場(chǎng)等。這些都吸引越來(lái)越多的游客，尤其是度假型的游客。 硬件水平高，有會(huì)議、娛樂(lè)功能 物業(yè)管理公司與經(jīng)營(yíng)公司能力要強(qiáng)利用出租與會(huì)所賺取長(zhǎng)期利潤(rùn)?？鞓?lè)無(wú)窮大于2000年10月底開(kāi)盤(pán)，共有880套房。僅僅九個(gè)月的時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售率已達(dá)到90，其標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格亦從開(kāi)盤(pán)時(shí)的每套10萬(wàn)元升到每套19.8萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房產(chǎn)式假日酒店本身是投資行為，更重要的是后期經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，使每位業(yè)主在玩的同時(shí)能夠得到投資回報(bào)。該項(xiàng)目聘請(qǐng)了首都賓館、西郊賓館及廣建物業(yè)、新大都飯店四家專(zhuān)業(yè)酒店管理集團(tuán)，將由以上幾家專(zhuān)業(yè)酒店管理集團(tuán)、開(kāi)發(fā)商及部分業(yè)主共同組建一家新的聯(lián)合酒店管理公司，從而形成酒店管理公司、開(kāi)發(fā)商及業(yè)主三方合作之勢(shì)，使每位業(yè)主都能公正、公開(kāi)、平等、利益共享。 與國(guó)際、國(guó)內(nèi)分時(shí)度假公司聯(lián)手置換或出售空閑租期，提高房屋使用率。旅游業(yè)的發(fā)展在帶來(lái)城市繁榮的同時(shí)也帶來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式假日酒店來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)升值是好的開(kāi)始，酒店經(jīng)營(yíng)管理得好，業(yè)主才能笑到最后。在國(guó)外，濱海旅游房產(chǎn)的價(jià)格之高令人咋舌，悉尼遠(yuǎn)郊的邦代海灘，一棟觀海別墅動(dòng)輒上千萬(wàn)澳幣；如此看來(lái)，中國(guó)的旅游房產(chǎn)盡管在2003年已得到迅猛飆升，在今后仍將擁有升值空間，只是今后的價(jià)格將顯得更理性、更成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境亦是如此。作為細(xì)分了后的旅游房產(chǎn)也會(huì)隨著旅游業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和其它房產(chǎn)細(xì)分項(xiàng)目的形勢(shì)而上下波動(dòng)。但是一點(diǎn)還是比較堅(jiān)定的，作為房產(chǎn)領(lǐng)域里的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，旅游房產(chǎn)在未來(lái)幾年中一定會(huì)找到它在一些投資家們心目中正確的投資風(fēng)向坐標(biāo)的。第五章 結(jié)束語(yǔ)5.1 旅游房產(chǎn)發(fā)展之“癢” 我認(rèn)為在熱情高漲過(guò)后需要冷靜分析。無(wú)疑，旅游房產(chǎn)受制于旅游平臺(tái)，千絲萬(wàn)縷的依賴(lài)使其無(wú)法找到一條獨(dú)自坐大的途徑，上升期的勢(shì)態(tài)使各房產(chǎn)商難以深層次探索最佳營(yíng)銷(xiāo)模式，盛世太平，可能使旅游房產(chǎn)在突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)上顯得脆弱；盡管卓越的旅游平臺(tái)上為其提供極大發(fā)展空間，但運(yùn)作機(jī)制的滯后，導(dǎo)致一個(gè)品牌在快速成長(zhǎng)中出現(xiàn)貧血。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在： 目前打