房地產估價師考試科模擬題.doc

2011年房地產估價師考試4科模擬題房地產基本制度與政策模擬試題（一）一、單項選擇題 1.城市房屋拆遷管理條例的適用范圍，是在（）實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。 A.城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上 B.城市規(guī)劃區(qū)內集體土地上 C.城市建成區(qū)內國有土地上 D.城市建成區(qū)內集體土地上 2.拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協議，房屋拆遷補償方式是（）。 A.面積結算 B.貨幣補償 C.產權調換 D.貨幣補償或產權調換 3.委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向（）申請確認。 A.拆遷人 B.拆遷主管部門 C.城市規(guī)劃行政主管部門 D.房地產權屬登記部門 4.拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起（）日內給予答復。 A.5 B.7 C.10 D.15 5.裁決應當自收到申請之日起（）日內作出。 A.15 B.30 C.60 D.90 6.行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于（）天。 A.7 B.10 C.15 D.30 7.將“房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質等級”的部門規(guī)章是（）。 A.城市房地產開發(fā)經營管理條例 B.商品房銷售管理辦法 C.房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定 D.城市商品房預售管理辦法 8.房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定規(guī)定，申請暫定資質證書的條件不得低于（）級資質企業(yè)的條件。 A.一 B.二 C.三 D.四 9.2005年1月，甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司實施該項目的項目資本金不得少于（）萬元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000 10.中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由（）規(guī)定。 A.全國人大 B.國務院 C.國土資源部 D.住房和城鄉(xiāng)建設部 11.以（）方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。 A.土地使用權出讓 B.房地產出租 C.房地產轉讓 D.房地產抵押 12.商品房買賣當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定，其保修期從（）起計算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工驗收之日 C.商品房竣工驗收合格之日 D.商品房交付之日 13.李某與W房地產開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同，合同約定建筑面積為100。后經過有關部門批準，李某所預購商品房產權登記建筑面積為93。其面積誤差比的絕對值為（）。 A.3 B.3 C.7 D.7 14.無正當理由拖欠房租（）個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 A.1 B.3 C.5 D.6 15.下列關于“抵押權設立后抵押房屋出租”，表述錯誤的是（）。 A.該租賃關系可以對抗已登記的抵押權 B.抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力 C.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任 D.抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失由承租人自己承擔 16.人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由（）參照評估價確定。 A.委托人 B.人民法院 C.拍賣師 D.競買人 17.中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定，國家實行土地（）和房屋所有權登記發(fā)證制度。 A.使用權 B.所有權 C.收益權 D.占用權 18.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是（）。（2007年試題） A.預告登記的目的是保障將來實現的物權 B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效 C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力 D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣 19.張某購買了一套二手房，按照有關規(guī)定，張某應到當地房地產管理部門辦理（）。 A.房屋總登記 B.房屋所有權初始登記 C.房屋所有權轉移登記 D.房屋所有權變更登記 20.（）是一種反映房屋、土地現狀的專業(yè)圖。 A.房地產平面圖 B.房地產有關證明和文件 C.房地產卡片 D.房地產權屬賬冊 21.房地產估價采用（）。 A.差額定率分檔累進計收 B.足額定率分檔累進計收 C.差額定率分檔累退計收 D.足額定率分檔累退計收 22.某經濟特區(qū)的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯合下發(fā)的關于房地產中介服務收費的通知規(guī)定的收費標準，估價收費最高為（）萬元。 A.1.60 B.3.00 C.4.25 D.5.525 23.新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設（）年的暫定期。 A.1 B.2 C.3 D.5 24.縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監(jiān)督檢查時，應當有（）名以上監(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。 A.1 B.2 C.3 D.5 二、多項選擇題 1.下列拆遷行為中，適用城市房屋拆遷管理條例的有（）。 A.征收集體土地的過程中對民房的拆遷 B.城市市區(qū)內市政建設對居民購買的商品房的拆遷 C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設對民房的拆遷 D.城市市區(qū)內國有企業(yè)對廠房的自拆自建 E.城市市區(qū)內建設公益事業(yè)房屋對居民私有住房的拆遷 2.產權不明確的房屋是指（）的房屋。 A.有權屬證明 B.產權人下落不明 C.產權人出國留學 D.因產權關系正在訴訟 E.暫時無法確定產權的合法所有人 3.下列關于暫定資質證書，表述正確的是（）。 A.暫定資質證書有效期為3年 B.房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況延長暫定資質證書的有效期 C.房地產開發(fā)主管部門延長暫定資質證書的有效期不能超過3年 D.自領取暫定資質證書之日起3年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書的有效期不得延長 E.自領取暫定資質證書之日起1年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書的有效期不得延長 4.中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定了（）的轉讓房地產開發(fā)項目條件。 A.以出讓方式取得的土地使用權 B.以劃撥方式取得的土地使用權 C.以轉讓方式取得的土地使用權 D.以出租方式取得的土地使用權 E.以抵押方式取得的土地使用權 5.當前，我國各地房地產交易管理機構的主要職責是（）。 A.辦理房地產交易鑒證等手續(xù) B.開展房地產股票活動指導和監(jiān)督 C.為房地產交易提供洽談協議、交流信息、展示行情等各種服務 D.協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅費 E.為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產成本價格 6.下列（），不屬于房地產有償轉讓。 A.房地產買賣 B.房地產入股 C.房地產繼承 D.房地產抵債 E.房地產贈與 7.當前我國房地產權屬登記管理的任務主要是（）。 A.做好房地產登記信息化工作 B.做好登記薄記載工作 C.做好房地產登記檔案管理工作 D.為落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據 E.做好物業(yè)管理工作 8.房屋所有權初始登記是指（）原始取得所有權而進行的登記。 A.新建房屋申請人 B.原有但已進行過登記的房屋申請人 C.原有但未進行過登記的房屋申請人 D.轉讓所得房屋申請人 E.繼承所得房屋申請人 9.房地產中介服務合同應包括的主要事項有（）。 A.當事人姓名或名稱 B.當事人住所 C.當事人聯系方式 D.中介服務項目名稱、內容、要求和標準 E.合同履行期限 三、判斷題 1.按照城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得 轉讓拆遷范圍內的房屋。（） 2.房屋拆遷公司在房屋拆遷中，根據其服務對象，凡是排他性的且不是共享性的，可以認定為公益事業(yè)。（） 3.拆遷人拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償。（） 4.拆遷當事人王某對w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請行政復議。（） 5.根據城市房屋拆遷估價指導意見，估價報告存在技術問題的，估價專家委員會應當改正錯誤并出具估價報告。（） 6.申領房地產開發(fā)企業(yè)二級資質，從事房地產開發(fā)經營的時問應不少于兩年。（） 7.經濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。 （） 8.城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，因房地產開發(fā)商的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。 （） 9.未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。 （） 10.發(fā)布房地產廣告，應當遵守中華人民共和國廣告法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產管理的規(guī)定。 （） 11.房地產行政主管部門發(fā)現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以要求交易雙方當事人更改成交價格，并按市場評估交納有關稅費。（） 12.凡房地產轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門申請土地使用權變更登記，然后憑變更后的土地使用權證書向同級人民政府房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記。（） 13.房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。（） 14.房地產直銷是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。（） 15.某商品房于2007年1月8日竣工驗收合格，2007年3月8日開發(fā)商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應從2007年1月8日起計算。（） 16.土地初始登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名、名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。（） 17.建筑規(guī)劃區(qū)內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，并及時頒發(fā)房屋權屬證書。（） 18.單位和個人可以自己查詢房屋權屬登記信息，但不可委托他人查詢。（） 19.內墻面裝飾厚度不計入套內使用面積。（） 20.套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。（） 21.對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，采取資質核準、資質分級、資信評價與日常監(jiān)督相結合的管理模式。（） 22.房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設立。（） 23.申請三級房地產估價機構，要在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬以上或者土地面積3萬以上。（） 24.房地產估價機構合并的，合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較低的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。（） 四、閱讀理解 1.w市甲房地產開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協議，致使該拆遷工作難以正常進行。w市甲房地產開發(fā)公司2008年8月擬在A市投資建設一綜合住宅小區(qū)，需拆遷部分原住戶住房。拆遷前，甲房地產開發(fā)公司委托B拆遷公司進行拆遷，委托A市方正房地產估價公司進行拆遷評估。在拆遷過程中，遇到釘子戶王某，王某無正當理由拒不簽訂拆遷協議，致使該拆遷工作難以正常進行。 (1).該項目房屋拆遷許可證應由（）部門發(fā)放。 A.A市建設管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設管理部門 (2).如對拆遷協議不服，王某應到（）部門申請裁決。 A.A市建設管理部門 B.A市房屋拆遷管理部門 C.w市房屋拆遷管理部門 D.w市建設管理部門 (3).王某申請裁決，裁決部門應當自收到申請之日起（）日內作出裁決。 A.15 B.30 C.45 D.60 (4).如果對裁決部門作出的裁決不服，王某可以在接到裁決書之日起（）個月內向人民法院起訴。 A.1 B.2 C.3 D.4 (5).A市方正房地產估價公司進行房屋拆遷估價時，估價時點應當確定為（）。 A.房屋拆遷公告之日 B.房屋拆遷實施之日 C.房屋拆遷補償協議簽訂之日 D.房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 (6).下列關于A市方正房地產估價公司進行房屋拆遷估價工作中的做法不規(guī)范的是（）。 A.拆遷估價目的表述為“為確定被拆遷房屋價值而評估其房地產拆遷價格” B.主要采用市場比較法進行拆遷估價 C.拆遷評估價格以人民幣為計價貨幣，精確到萬元 D.將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示3日 (7).如果拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起（ ），向原估價機構書面申請符合估價。 A.3日內 B.5日內 C.7日內 D.10日內 (8).不是達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理的方式有（）。 A.行政裁決 B.依法起訴 C.強制拆遷 D.投票方式 (9).如果在拆遷過程中涉及違章建筑，下列做法正確的是（）。 A.由B拆遷公司認定是否屬于違章建筑 B.由方正房地產估價公司認定是否屬于違章建筑 C.由B拆遷公司和方正房地產估價公司共同認定是否屬于違章建筑 D.由B拆遷公司申請A市規(guī)劃行政主管部門認定是否屬于違章建筑 答案部分 一、單項選擇題1. A【解析】：城市房屋拆遷管理條例的適用范圍，是在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。參見教材P40 2. C【解析】：對于出租人與承租人達不成協議的，為了保障承租人的權益不受損害，城市房屋拆遷管理條例規(guī)定實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。參見教材P47 3. C【解析】：委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質和面積。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。參見教材P51 4. A【解析】：拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。參見教材P51 5. B【解析】：裁決應當自收到申請之日起30日內作出。參見教材P53 6. C【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。參見教材P57 7. C【解析】：原建設部于2000年3月發(fā)布了房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，將房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為一、二、三、四等四個資質等級。參見教材P5960 8. D【解析】：暫定資質的條件不得低于四級資質的條件。參見教材P60 9. C【解析】：2004年4月，為加強宏觀調控，調整和優(yōu)化經濟結構，國務院下發(fā)了關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知（國發(fā)200413號），將房地產開發(fā)項目（不含經濟適用住房項目）資本金最低比例由20提高到35。6000萬元35=2100萬元。參見教材P62 10. B【解析】：中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定，基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。參見教材P109 11. C【解析】：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。參見教材P113 12. D【解析】：當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。參見教材P119 13. D【解析】：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積100=（93100）100=7，7=7。參見教材P119 14. D【解析】：無正當理由，拖欠房租6個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。參見教材P123 15. A【解析】：該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，所以A選項不正確。參見教材P127 16. B【解析】：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。參見教材P133 17. A【解析】：中華人民共和國城市房地產管理法規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。參見教材P136 18. D【解析】：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。參見教材P140141 19. C【解析】：房屋所有權轉移登記是指，房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉移而進行的登記。參見教材P144 20. A【解析】：房地產平面圖是一種反映房屋、土地現狀的專業(yè)圖。參見教材P156 21. A【解析】：房地產估價采用差額定率分檔累進計收。參見教材P175 22. D【解析】：對經濟特區(qū)的收費標準可適當規(guī)定高一些，但最高不能超過表81標準的30。（1000.5+9000.25+10000.15）130=5.525萬元。參見教材P175176 23. A【解析】：新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級核定為三級資質，設1年的暫定期。參見教材P178 24. B【解析】：縣級以上人民政府房地產行政主管部門進行監(jiān)督檢查職責時，應當有兩名以上監(jiān)督檢查人員參加，出示執(zhí)法證件。參見教材P184 二、多項選擇題1. BE【解析】：城市房屋拆遷管理條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。參見教材P40 2. BDE【解析】：產權不明確的房屋是指無權屬證明、產權人下落不明、暫時無法確定產權的合法所有人或因產權關系正在訴訟的房屋。參見教材P47 3. BE【解析】：暫定資質證書有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經營情況，延長暫定資質證書有效期，但延長期不得超過2年。自領取暫定資質證書之日起1年內無開發(fā)項目的，暫定資質證書的有效期不得延長。參見教材P60 4. AB【解析】：中華人民共和國城市房地產管理法第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件；第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。參見教材P6566 5. ACD【解析】：房地產交易管理機構的主要職責是：執(zhí)行國家有關房地產交易管理的法規(guī)，并制定具體實施辦法；整頓和規(guī)范房地產交易秩序，對房地產交易、經營等活動進行指導和監(jiān)督，查處違法行為，維護當事人的合法權益；辦理房地產交易鑒證等手續(xù)；協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款；為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務；發(fā)布市場交易信息，為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務。參見教材P110 6. CE【解析】：房地產繼承、房地產贈與均屬于房地產無償轉讓。參見教材P111 7. ABCD【解析】：房地產登記的任務：做好登記薄記載工作；做好房地產登記信息化工作；做好房地產登記檔案管理工作。除了以上任務外，房地產登記工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。參見教材P138139 8. AC【解析】：房屋初始登記是指新建房屋申請人，或但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。參見教材P143144 9. ABDE【解析】：房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。參見教材P173 三、判斷題1. 錯【解析】：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。參見教材P42 2. 錯【解析】：用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否以盈利為目的。參見教材P48 3. 對【解析】：拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的；在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。參見教材P49 4. 錯【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日60日內向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復議，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復議。參見教材P53 5. 錯【解析】：估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。參見教材P52 6. 錯【解析】：申領房地產開發(fā)企業(yè)二級資質，從事房地產開發(fā)經營的時問應不少于3年。參見教材P60 7. 對【解析】：經濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，堅持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。參見教材P61 8. 錯【解析】：城市房地產開發(fā)經營管理條例規(guī)定，因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的，不征收土地閑置費。參見教材P63 9. 對【解析】：未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。參見教材P67 10. 對【解析】：發(fā)布房地產廣告，應當遵守中華人民共和國廣告法、中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法及國家有關廣告監(jiān)督管理和房地產管理的規(guī)定。參見教材P69 11. 錯【解析】：房地產管理部門在接到價格申報后，如發(fā)現成交價格明顯低于市場正常價格，應當及時通知交易雙方，并不要求交易雙方當事人更改合同約定的成交價格，但交易雙方應當按不低于房地產行政主管部門確認的評估價格繳納了有關稅費后，方為其辦理房地產交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。參見教材P109 12. 錯【解析】：凡房地產轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。參見教材P113 13. 對【解析】：房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。參見教材P115 14. 錯【解析】：房地產銷售代理是指房地產開發(fā)企業(yè)或其他房地產擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。參見教材P117 15. 錯【解析】：保修期從交付之日計算。該商品房保修期應從2007年3月8日起計算。參見教材P119 16. 錯【解析】：土地初始登記是指，土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。參見教材P141 17. 錯【解析】：建筑區(qū)劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書。參見教材P146 18. 錯【解析】：房屋權屬登記信息既可以由單位和個人自己查詢，也可以委托他人查詢。參見教材P154 19. 錯【解析】：內墻面裝飾厚度計入套內房屋使用面積。參見教材P167 20. 對【解析】：套內陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。參見教材P167 21. 對【解析】：對中介服務機構的管理主要從市場準入抓起，采取資質核準、資質分級、資信評價與日常監(jiān)督相結合的管理模式。參見教材P172 22. 錯【解析】：房地產估價機構由自然人出資，主要由房地產估價師個人發(fā)起設立，組織形式有：合伙制、有限責任制。參見教材P177 23. 對【解析】：申請三級房地產估價機構，要在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬以上或者土地面積3萬以上。參見教材P179 24. 錯【解析】：房地產估價機構合并，合并后存續(xù)或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。參見教材P183 四、閱讀理解1. (1). B【解析】：該項目應由A市房屋拆遷管理部門發(fā)放房屋拆遷許可證。參見教材P41 (2). B【解析】：城市房屋拆遷管理條例規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。參見教材P53 (3). B【解析】：裁決部門應當自收到申請之日起30日內作出。參見教材P53 (4). C【解析】：若拆遷當事人對裁決不服，可以在接到裁決書之日起3個月內向人民法院起訴。參見教材P53 (5). D【解析】：拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。參見教材P50 (6). ACD【解析】：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償價值而評估其市場價格”。拆遷評估價格應當以人民幣為計價的貨幣，精確到元。估價機構應將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。參見教材P50-51 (7). B【解析】：如果拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請符合估價。參見教材P51 (8). D【解析】：達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式：行政裁決、依法起訴、強制拆遷。參見教材P54 (9). D【解析】：違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。參見教材P49房地產估價相關知識模擬試卷（一）一、單項選擇題 1.某居住小區(qū)，用地面積35公頃，其中公共建筑用地占12%，道路廣場用地占22%，綠地率30%，住宅總建筑面積31.56萬平米。則該小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為（）。 A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.90 2.室內環(huán)境越來越多的受到建筑材料的污染，其中（）材料中可能含有高本底的鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氡，造成室內氡的污染。 A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁紙 3.當建筑場地的上部土層較弱、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎時宜采用（）。 A.獨立基礎 B.整體式筏式基礎 C.箱形基礎 D.樁基礎 4.利潤應根據工程類別按相應的計費基礎乘以利潤率確定。其中土建工程的利潤計算基礎是（）。 A.直接工程費 B.直接費 C.直接工程費+間接費 D.人工費 5.（）是繪制房產權證附圖的基本圖。 A.宗地圖 B.房產分戶圖 C.房產分丘圖 D.房產分幅圖 6.若X商品對Y商品的交叉彈性系數Exy0，則表明X商品與Y商品為（）。 A.正常商品 B.替代品 C.互補品 D.不相關商品 7.某房地產項目投入自有資金支付土地投資350萬元人民幣，其余采用銀行貸款方式投入開發(fā)成本470萬元，開發(fā)周期2年，年貸款利率8，利息支出78.21萬元，正常利潤為210萬元，若該項目能夠獲得超額利潤，則銷售收入至少應該為（ ）萬元。 A.898.21 B.1108.21 C.1166.25 D.1322.83 8.以下金融工具屬于直接金融工具的是（）。 A.抵押契約 B.保險單 C.銀行券 D.存款單 9.以下不屬于信托職能的是（ ）。 A.融通資金 B.財務管理 C.信用服務 D.投資咨詢 10.股票與股單都是用于證明股東的出資和股東的股份證書，它們（）。 A.適用范圍相同 B.性質相同 C.表現形式相同 D.同屬于證據證券 11.保險損失補償時，權益轉讓原則近適用于（）。 A.財產保險 B.責任保險 C.信用保險 D.人身保險 12.反映總體單位的屬性和特征的統(tǒng)計術語稱為（）。 A.指標 B.統(tǒng)計總體 C.標志 D.總體單位 13.當有價證券的市場價低于成本時，應相應的減記資產帳面價值，并將減記金額計入當期損益。這樣的做法體現（）。 A.配比原則 B.謹慎原則 C.歷史成本原則 D.責權發(fā)生制原則 14.在當事人意思表達一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同，稱為（）。 A.雙務合同 B.贈與合同 C.要式合同 D.實踐合同 15.限制物權是指權利人可以在其所有物上為他人設立權利。下列屬于限制物權的是（）。 A.益物權 B.所有權 C.債權 D.自物權 16.在買方報價拍賣中，拍賣人宣布的起拍價不是要約表示，只有（）報價才是要約表示。 A.拍賣公司 B.委托人 C.競買人 D.買受人 二、多項選擇題 1.下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有（）。 A.用地面積 B.建筑紅線后退距離 C.建筑高度 D.建筑密度 E.建筑間距 2.工程量清單計價中的分部分項工程采用綜合單價，由（）組成。 A.規(guī)費 B.人工費、材料費、機械使用費 C.管理費、利潤 D.風險 E.稅金 3.由于需求拉上型造成通貨膨脹的基本原則因有（）。 A.原材料價格上漲 B.物價總水平持續(xù)下降超過6個月 C.國民經濟比例失調 D.過分提供信用 E.政府支出大幅擴張 4.商業(yè)保險包括（）。 A.保證保險 B.存款保險 C.財產保險 D.養(yǎng)殖業(yè)保險 E.勞動工傷保險 5.下列屬于強度相對指標的是（）。 A.綠地率 B.容積率 C.房屋空置率 D.人口凈密度 E.建筑密度 6.根據民法通則規(guī)定，（）的訴訟時效期間為1年。 A.寄存財物被丟失 B.環(huán)境污染損害賠償 C.身體受到傷害要求賠償 D.拒付租金 E.損壞公共物品 三、判斷題 1.城市規(guī)劃運作體系包括城市規(guī)劃的編制和審批兩個方面。（） 2.大氣污染物中，顆粒物對人體的危害程度與其直徑大小和化學成分有關。對人體危害最大的是飄塵。（） 3.建筑物橫墻是與建筑短軸方向一致的墻。（） 4.根據工程量清單計價法，建筑安裝工程費用由直接費、間接費、利潤和稅金組成。（） 5.地形圖是按一定比例繪制的地形的正射投影圖。（） 6.某房地產項目的需求價格彈性系數Ed1.67。當房價下降時，購房者支出會下降。（） 7.外部效應引起私人成本與社會成本不一致，使得私人最優(yōu)配置與社會最優(yōu)配置偏離，而市場機制往往可以自主消除負外部性所帶來的影響，因而促進了市場配置資源的有效性。（） 8.大額可轉讓存單不記名、金額大、允許在市場上買賣轉讓、有條件的情況下允許提前支取。（） 9.證券可分為貨幣證券、資本證券和商品證券三類。（） 10.債券發(fā)行時，若債券利率高于市場利率，則債券的發(fā)行價往往高于票面價值。（） 11.保險基本職能中的分散危險是保險經濟活動所特有的內在功能。（） 12.在統(tǒng)計指標中，算術平均數、幾何平均數、平均差都是平均指標。（） 13.某房地產開發(fā)企業(yè)，在會計核算時，應把銷售中發(fā)生的銷售費用計入成本類會計科目。（） 14.合同雙方約定工程總價7500萬元。定金為主合同標的的25%，該定金條款無效。（） 15.拍賣中價高者得規(guī)則只是約束競買人的。（） 四、閱讀理解 1.甲房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。該項目土地成本1200萬元，建筑安裝工程費用7500萬元，利息支出220.5萬元（70%商業(yè)貸款），正常成本利潤15%，銷售收入17400萬元。甲公司為自己的信用向某保險公司購買了保險。商品住宅建成后銷售均價為29800元/m2。 (1).根據經濟學中的成本概念，該項目的超額利潤為（）。 A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50 (2).該項目中，作為開發(fā)商應該了解的居住區(qū)規(guī)劃的經濟技術指標有（） A.建筑形式 B.人口凈密度 C.住宅平均層數 D.停車泊位 (3).當前國家針對房價上漲過快采取了調控措施，其中有（）。 A.增加公共工程開支 B.買賣政府債券 C.提高抵押貸款首付比例 D.提高貸款利率 (4).甲公司所購買的保險屬于（）。 A.擔保保險 B.保證保險 C.信用保險 D.責任保險 (5).銷售均價29800元/m2是（）。 A.比較相對指標 B.眾數 C.中位數 D.算術平均數 (6).甲公司與乙公司簽訂的合同屬于（）。 A.有償合同 B.實踐合同 C.雙務合同 D.要式合同 答案部分 一、單項選擇題1. B【解析】：參見教材P37 2. A【解析】：參見教材P56 3. D【解析】：參見教材P79 4. C【解析】：參見教材P128 5. C【解析】：參見教材P155 6. B【解析】：參見教材P167 7. B【解析】：參見教材P182 8. A【解析】：參見教材P215 9. D【解析】：參見教材P237 10. D【解析】：參見教材P259 11. A【解析】：參見教材P280 12. C【解析】：參見教材P294 13. B【解析】：參見教材P319 14. D【解析】：參見教材P358 15. A【解析】：參見教材P365 16. C【解析】：參見教材P375 二、多項選擇題1. ABD【解析】：參見教材P26 2. BCD【解析】：參見教材P138 3. DE【解析】：參見教材P226 4. AC【解析】：參見教材P275 5. BDE【解析】：參見教材P298 6. ACD【解析】：參見教材P355 三、判斷題1. 錯【解析】：參見教材P7 2. 對【解析】：參見教材P44 3. 對【解析】：參見教材P81 4. 對【解析】：參見教材P129 5. 對【解析】：參見教材P152 6. 錯【解析】：參見教材P166 7. 錯【解析】：參見教材P198 8. 錯【解析】：參見教材P241 9. 對【解析】：參見教材P250 10. 對【解析】：參見教材P261 11. 對【解析】：參見教材P273 12. 錯【解析】：參見教材P298 13. 錯【解析】：參見教材P325 14. 錯【解析】：參見教材P363 15. 錯【解析】：參見教材P376 四、閱讀理解1. (1). A【解析】：參見教材P182，（17400220.5）15%2576.93 17400220.52576.93120075005902.57 (2). BC【解析】：參見教材P36 (3). CD【解析】：參見教材P229 (4). B【解析】：參見教材P276 (5). D【解析】：參見教材P298 (6). ACD【解析】：參見教材P358房地產估價理論與方法模擬試題（一）一、單項選擇題 1.房地產權利的種類中，屬于債權的是（ ）。 A.地役權 B.土地使用權 C.抵押權 D.租賃權 2.（ ）是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。 A.物權 B.債權 C.租賃權 D.所有權 3.（ ）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。 A.用益物權 B.擔保物權 C.抵押權 D.租賃權 4.炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成（）關系。 A.反方向變化 B.同方向變化 C.無變化 D.無法確定 5.當消費者收入增加時，會減少對（）的需求。 A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高檔商品 D.低檔商品 6.當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會（）。 A.增加 B.減少 C.不變 D.無法確定 7.房地產開發(fā)商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給（），使其現期供給（）。 A.增加，增加 B.減少，增加 C.增加，減少 D.減少，減少 8.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。（2005年試題） A.社會因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素 9.當新用途的房地產價值改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途的房地產價值時應以（ ）為前提進行估價。 A.保持現狀 B.裝飾裝修改造 C.轉換用途 D.重新利用 10.某可比實例的成交價格為2400元，建筑面積100，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10，則該可比實例的實際價格為（） 元。 A.2290.91 B.2326.41 C.2344.16 D.2308.66 11.某套住宅建筑面積100，套內建筑面積為92，使用面積系數為0.8，每平方米使用面積為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/。 A.2400 B.2580 C.2607 D.2760 12.為評估某房地產2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/，買賣中涉及的稅費全部由買方支付，該地區(qū)房地產交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調整后的價格為（ ）元/。 A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93 13.某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5繳納有關稅費；買方按正常價格的3繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）。 A.2427元 B.2500元 C.2575元 D.2632元 14.為評估某宗房地產2006年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元，成交日期為2006年4月末，該類房地產自2006年1月至2006年6月末每月價格遞增1，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月價格下降10元。該可比實例在2006年10月末的價格為（） 元。 A.3018 B.3020 C.3144 D.3050 15.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元，約定建筑面積為95，合同約定面積誤差在6以內不增加付款，實際產權登記面積為100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.89 16.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000 元/，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 17.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元，成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元。該可比實例在2004年10月末的價格為（ ）。 A.2648元 B.2688元 C.2708元 D.2734元 18.為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元，