2020年買賣合同要注意些陷阱.doc

買賣合同要注意些陷阱 買賣合同要注意哪些陷阱?簽訂“房屋買賣合同”需要注意哪些陷阱，我們一起看看吧! 簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1、核對(duì)房屋所有權(quán)證(以下簡(jiǎn)稱“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。 2、核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買賣合同，很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況，而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，極有可能被認(rèn)定為房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。 律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí)，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。 3、查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形，是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶的情形。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：大家一定要特別注意，若該房屋有部分銀行貸款尚未還清，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的，只有在償還全部貸款并解除抵押的情況下才能過(guò)戶。 如果買方在房屋不能過(guò)戶的情況下先交付了房款，將面臨著“房屋無(wú)法過(guò)戶”或者是“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)。 也許有的人會(huì)說(shuō)：“房子雖然沒(méi)過(guò)戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒(méi)什么問(wèn)題了吧?”答案是否定的，因?yàn)榉课莶煌谄渌话闵唐罚课莸乃袡?quán)以登記為準(zhǔn)。 如果該房屋未經(jīng)過(guò)戶登記，從法律上講該房屋的所有權(quán)還是別人的，風(fēng)險(xiǎn)之大顯而易見(jiàn)。 法律依據(jù)：物權(quán)法第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。 律師支招：如何才能避免此類問(wèn)題的發(fā)生呢?一方面，買賣雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢房屋權(quán)屬登記信息(俗稱“查檔”)，親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶的情形，順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍?另一方面，如果無(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。 (至于房屋解貸的方法，后文有詳細(xì)敘述) 4、確認(rèn)該房屋是否存在租賃給他人的情形。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：很多買方都比較重視房屋過(guò)戶、交付等重要問(wèn)題，而往往忽略一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。 例如：如果該房屋存在租賃給他人使用的情形，極有可能出現(xiàn)買方買到了房子卻無(wú)法入住的局面。 原因就在于，我國(guó)合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡(jiǎn)而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。 再加上賣方在出售該房屋時(shí)，原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，如果處理不當(dāng)，極易引發(fā)不必要的糾紛。 律師支招：所以買方有必要事先查明該房屋的租賃情況，再?zèng)Q定是否購(gòu)買，如果打算購(gòu)買已經(jīng)租賃出去的房子，最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明：承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”即可。 5、買方要睜大雙眼謹(jǐn)防“定金”陷阱，支付大額定金前一定要三思而后行，因?yàn)橐坏╊A(yù)先支付數(shù)額較大的“定金”非常容易喪失主動(dòng)權(quán)，從而陷入被賣方和中介牽著鼻子走的尷尬境地。 【關(guān)鍵詞：定金】 (1)什么是房屋買賣合同里的“定金”? 是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。 (2)房屋買賣合同里的“定金”有什么用? 該“定金”作為一種擔(dān)保，當(dāng)給付定金的一方(買方)不履行合同時(shí)，無(wú)權(quán)要求賣方退還定金;當(dāng)收受定金的一方(賣方)不履行約定的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。 (3)交付定金時(shí)需注意的事項(xiàng)。 該“定金”的具體數(shù)額由合同雙方當(dāng)事人約定,但不得超過(guò)房屋總價(jià)款的20%，超過(guò)的部分，人民法院不予支持。 不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“定金”在二手房買賣過(guò)程中很常見(jiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中買方一旦交付了定金，事后想要退回來(lái)，那都是相當(dāng)困難的，因?yàn)檫@小小的“定金”里邊可是大有門道。 也許有的人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：“如果交易失敗，是由于賣方或者中介的原因所致，那么定金能退回來(lái)嗎?”答案是：不一定! 律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢?一方面，由于我國(guó)法律目前對(duì)于交付“定金”的數(shù)額沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個(gè)不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。 買方在需要交付定金的情形下，要爭(zhēng)取跟房主協(xié)商適當(dāng)交付一些定金表明誠(chéng)意即可，盡量不要約定大額定金，否則一旦發(fā)生糾紛，可能會(huì)增加不必要的損失。 另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)(比如30日內(nèi))與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰(shuí)誰(shuí)就有責(zé)任如數(shù)退還。 (買方一定要保留好交付定金的收據(jù)，而且收據(jù)上一定要明確交付定金的時(shí)間及接收定金的主體) 簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1、核對(duì)買賣雙方的基本信息是否填寫完整，與身份證記載是否相一致。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示(一)：在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)要求房屋共有人都要到場(chǎng)，如果有特殊情況確實(shí)不能到場(chǎng)的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”(該委托書經(jīng)過(guò)公證法律效果更佳)。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示(二)：如果父母以未成年子女名義購(gòu)房，由于未成年人是限制民事行為能力人，不能以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋買賣合同，此時(shí)需要法定代理人與其一起簽署。 2、核對(duì)房屋的基本狀況(主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號(hào)、規(guī)劃用途和建筑面積等信息)與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。 房屋交易稅費(fèi)承擔(dān)應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1、明確房屋交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)由雙方共同承擔(dān)，還是各自承擔(dān)。 (主要是指：契稅、交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等) 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在因稅費(fèi)約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)一定要約定清楚。 律師支招：一方面除了上述主要稅種外，還有必要在“合同其他約定”中對(duì)工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等小額稅種進(jìn)行約定，具體細(xì)化應(yīng)由哪一方承擔(dān)。 另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過(guò)戶前，遇國(guó)家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費(fèi)用增加時(shí)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。 如果雙方解除合同，由某一方承擔(dān)，還是由雙方按比例共同承擔(dān)。 2、一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用的情形，而不能輕信房主一面之詞。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：有個(gè)別房主可能會(huì)隱瞞拖欠上述費(fèi)用的事實(shí)，尤其是在高檔的小區(qū)拖欠數(shù)年的物業(yè)費(fèi)很可能一筆不小數(shù)目。 所以買方在尚未查明上述費(fèi)用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時(shí)，追悔莫及 律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費(fèi)用由買方承擔(dān)(具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商)。 另一方面，一定在交付房款時(shí)預(yù)留尾款，以防止賣方有陳欠。 3、明確約定“公共維修基金”的歸屬問(wèn)題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過(guò)戶手續(xù) 法律風(fēng)險(xiǎn)提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過(guò)戶，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會(huì)發(fā)生因買方拿不出來(lái)交款憑證，而無(wú)權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時(shí)間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無(wú)法對(duì)“公共維修基金”進(jìn)行過(guò)戶。 律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復(fù)印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復(fù)印件等材料及時(shí)到相關(guān)單位辦理更名手續(xù)。 房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1、寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。 2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。 3、簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見(jiàn)付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。 (注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買方簡(jiǎn)稱“乙方”) (1)一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。 明確約定甲乙雙方過(guò)戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。 明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限(要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛)。 (2)商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。 明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過(guò)戶的前提條件和期限。 明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。 明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后幾個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。 (注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無(wú)法確定) 明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。 為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無(wú)法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。 4、【特殊】：所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過(guò)戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。 如同前文所述貸款尚未還清的房子是無(wú)法過(guò)戶的，此時(shí)想要過(guò)戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。 由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。 買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過(guò)戶的情形 明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。 明確約定甲乙雙方辦理過(guò)戶及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。 明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。 房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng) 1、一定要查明該房屋是否存在“戶