山東省物業(yè)管理條例宣傳.doc

第一章 總 則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和物業(yè)管理條例等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。 第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。 第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 第七條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。 鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。 第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理 第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備 第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。 第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。 第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。 第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。 第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。 各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。 第二十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付 第二十二條鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。 建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。 第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 第二十六條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。 第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理 第一節(jié) 一般規(guī)定 第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為； （二）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為； （三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為； （四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為； （五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為； （七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為； （八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為； （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。 第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。 第四十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。 第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修 第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。 業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。 第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。 住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限； （二）允許施工的時間； （三）廢棄物的清運與處置； （四）住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求； （五）禁止行為和注意事項； （六）裝修保證金的收取和退還； （七）違約責(zé)任； （八）其他需要約定的事項。 第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 第五十二條 鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。 利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認定等方面給予優(yōu)惠。 第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。 第五十五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； （五）按時交納物業(yè)服務(wù)費； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第五十六條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定。 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。 第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。 第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。 第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。 第六十二條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。 第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。 第二節(jié) 行業(yè)自律 第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。 第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。 第六章 物業(yè)服務(wù) 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同 第六十六條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項： （一）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護； （二）公共綠化的維護； （三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護； （四）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)； （五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)； （六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理； （七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管； （八）其他物業(yè)管理事項。 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費 第七十條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。 第七十一條 已竣工尚未出售或者尚