資產(chǎn)評估4.doc

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第三節(jié)土地權(quán)屬及處置第四節(jié)土地使用權(quán)評估方法第五節(jié)建筑物評估的特點第六節(jié)建筑物評估的方法第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的建筑物、土地與建筑物合一體的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。1.實物是房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。2.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分。3.區(qū)位是指某宗房地產(chǎn)與其房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。區(qū)位因素是房地產(chǎn)評估過程中需考慮的很主要的部分。二、房地產(chǎn)的特征1.位置固定性房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，它的空間位置是固定的。2.耐用性從某種意義上講，土地的使用具有永續(xù)性。3.影響因素多樣性房地產(chǎn)效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到諸多因素的制約。除了房地產(chǎn)自身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產(chǎn)效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到非常大的影響作用。4.投資大量性不論是房地產(chǎn)中的土地還是建筑物，其投資數(shù)額都是可觀的，不論是國家投資者、企業(yè)投資者還是個人投資者，投資房地產(chǎn)都需要較大數(shù)額的資金。5.保值增值趨勢在社會經(jīng)濟發(fā)展正常的情況下，隨著人口社會生產(chǎn)力的發(fā)展，社會對土地的需求與日俱增。房地產(chǎn)具有保值、增值的趨勢。三、房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)的評估程序是從評估開始到評估結(jié)束的各個步驟。房地產(chǎn)評估的每一步驟主要內(nèi)容如下：1.明確評估基本事項評估機構(gòu)在接受房地產(chǎn)評估委托后，應對評估協(xié)議書中約定的一些條件進行調(diào)查、了解。2.擬定評估工作方案在明確了評估的基本事項的基礎(chǔ)上，應當對評估項目進行充分分析，擬定評估作業(yè)計劃。圍繞資產(chǎn)評估的特定目的進行，具體包括：人員的分工、選取參數(shù)資料來源、評估時間進度以及選取適當?shù)膬r值類型。3.實地勘查搜集資料在權(quán)數(shù)確定后，對房地產(chǎn)的基本情況進行實地勘查。了解弄清房地產(chǎn)的位置和周圍環(huán)境、自然和人文景觀、公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，以及評估對象的物質(zhì)狀況。4.選用評估方法評定估算在房地產(chǎn)評估中，除了使用其他資產(chǎn)評估常用的市場法、收益國法和成本法外，還可以根據(jù)具體情況運用假設(shè)開發(fā)法、殘余估價法、路線價估價法、基準地價修正法等。一般選取兩種或兩種以上的方法進行評估。5.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告主要是針對得到初步結(jié)果后，進行分析、判斷，得到評估結(jié)果。撰寫評估說明應詳盡，包括委托人的基本情況、評估目的、資產(chǎn)的權(quán)數(shù)情況、資產(chǎn)的基本情況等，為資產(chǎn)評估結(jié)果的取得打下一定的基礎(chǔ)。有了資產(chǎn)評估說明后，撰寫資產(chǎn)評估報告，它是整個資產(chǎn)評估工作最重要的總結(jié)。最后形成資產(chǎn)評估報告書的正式文稿，經(jīng)過評估機構(gòu)的負責人審核后，遞交給委托方。第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權(quán)進行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時，是確定它未來使用價值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無形資產(chǎn)的范疇。二、土地資產(chǎn)的分類及其特性（一） 土地資產(chǎn)及分類1.按社會經(jīng)濟用途土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟特性后確定它的經(jīng)濟用途分類。2.按經(jīng)濟地理位置土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價值、經(jīng)濟特性表現(xiàn)的越明顯，價值量就越高。3.按所有權(quán)歸屬土地可分為國家所有土地和集體所有土地。城市土地屬國家所有；除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過開發(fā)等原因也屬于國家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時應如何劃分。4.按利用程度土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當土地。5.按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。（二）土地資產(chǎn)的特性1.自然特性（1）土地面積的有限性。（2）土地空間位置的固定性。（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（4）土地的不可替代性。2.經(jīng)濟特性（1）用途多樣性。（2）經(jīng)濟地理位置的可變性。（3）可壟斷性。三、土地資產(chǎn)價格體系（一）土地資產(chǎn)的價格類型1.基準地價是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為，是政府制定出來的；（2）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（3）它的價格是按經(jīng)濟用途確定的；（4）它表示的是單位土地面積的地價。2.標定地價是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。從定義中可以看到：（1）它是政府行為；（2）在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是在進行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估；（3）標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。3.土地使用權(quán)出讓底價它是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應達到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標準。4.轉(zhuǎn)讓價格地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價格。5.出租價格地產(chǎn)出租價格亦稱土地使用權(quán)租金價格，其價格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。（1）土地使用者之間所形成的租金價格。（2）國家與土地使用者之間形成的租金價格。6.其他價格（土地交易成交價格、抵押價格）了解價格體系后，就會發(fā)現(xiàn)，基準地價、標定地價、土地使用權(quán)出讓底價都是政府行為，轉(zhuǎn)讓價格和出租價格都是市場行為。這樣形成了兩個級別的土地，一級市場和二級市場。一級市場在評估事務所中不可以進行。（二）土地資產(chǎn)的價格特點1.土地價格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價值土地價格不是由它的生產(chǎn)成本決定，它是自然資源，它的形成就無所謂生產(chǎn)成本。2.土地價格主要由土地的需求決定經(jīng)濟發(fā)展速度加快，經(jīng)濟規(guī)模擴張時，土地的需求會迅速增加，從而土地價格隨之上漲。3.土地價格具有明顯的區(qū)域性處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價格會有很大的差異。4.土地價格的上漲性這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價格是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時，邊際收益率下降，土地的價格就會上升。另一個重要原因是由于土地的不可再生性。四、影響地產(chǎn)價格的因素（一） 一般因素1.行政因素行政因素主要是指國家對土地價格的干預。影響地產(chǎn)評估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。2.社會因素社會發(fā)展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投機和城市化等四個方面。3.經(jīng)濟因素（1）經(jīng)濟發(fā)展狀況（2）居民收入和消費水平。（3）物價變動。物價上漲率越高，房地產(chǎn)價格也越高，二者成輪番上漲趨勢。（4）儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平的變化都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。4.其他一般因素如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素。也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。1.影響商業(yè)用地價格的區(qū)域因素（1）商業(yè)繁華程度。（2）交通便捷度。（3）環(huán)境優(yōu)劣度。包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周圍人口密度、收入水平等；二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無洪水淹沒威脅等。（4）規(guī)劃限制。（5）其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對商業(yè)區(qū)土地價格產(chǎn)生重大影響的因素。2.影響住宅用地價格的區(qū)域因素（1）位置。（2）交通便捷度。（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度。（4）公用設(shè)施完備度。（5）環(huán)境質(zhì)量度。包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。（6）規(guī)劃限制。（7）其他因素。3.影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素（1）交通便捷度。（2）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（3）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（4）環(huán)境質(zhì)量。（5）規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。（6）其他因素。（三）個別因素1.位置因素2.地形地質(zhì)因素直接影響土地的使用情況3.面積因素4.地塊形狀因素主要從深度與寬度的比例進行，如果比例不合理，會影響土地的限制條件。5.土地利用因素主要包括容積率和土地用途。五、土地使用權(quán)評估的原則（一） 替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格最低者吸引最大需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后才決定的。（二）最有效使用原則對于土地，用途的多樣性，決定了人們對它的利用情況，或者從使用情況來說，一定要獲得更多的收益。這個滿足目的為前提，土地的價格應與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應用這個原則時，應注意：1.應根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。其最佳用途應該為商業(yè)用地。2.土地的最有效使用原則還包括地塊使用強度。3.應用這一原則，必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。（三）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。（四）供需原則在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。土地價格也受市場供求關(guān)系的影響。土地還具有價格獨占性和替代性。土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格。同時，在我國，城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特征。（五）貢獻原則按經(jīng)濟學邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價值大小，可依據(jù)其對總收益的貢獻大小來決定。對于土地估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價時，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格，也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，扣除建筑物價格來估算土地價格。第三節(jié)土地權(quán)屬及處置一、土地權(quán)屬的類型（一）土地所有權(quán)（二）劃撥土地使用權(quán)（三）出讓土地使用權(quán)（四）集體土地所有權(quán)二、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處置（一）土地權(quán)屬處置的制度規(guī)定評估后的土地資產(chǎn)處置有以下幾中方式：1.企業(yè)依法辦理出讓，取得土地使用權(quán)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同、交納土地使用權(quán)出讓金后，其出讓土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或作價入股。土地使用權(quán)的取得必須交納土地出讓金。2.國家土地租賃是指土地使用者與縣級以上人民政府國土管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同并支付租金的行為。3.國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)。4.授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，可以將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務院批準設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。（二）土地權(quán)屬處置方式1.出讓方式2.直接投資入股方式3.租賃方式第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法一、市場法（一）市場法及其適用條件市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進行交易的類似土地加以比較，從已進行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：（二）市場法應用的步驟與過程1.廣泛搜集交易資料，確定比較案例。還應搜集大量案例，查閱一些國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)交易的規(guī)章制度、房地產(chǎn)的價格信息公布、查閱同行業(yè)的交易資料、走訪一些土地管理部門得到一些價格信息，為之后的評估打下基礎(chǔ)。搜集資產(chǎn)包括兩個方面：首先是被評估土地的資料；在市場上土地評估相關(guān)的一些交易案例（參照物）的資料。2.進行交易情況的修正。交易情況的修正實際上是要剔除比較案例的交易價格中包含的一些特殊因素。這些特殊因素主要有以下幾個方面：（1）有一定利害關(guān)系的主體之間的交易。（2）交易時有特別動機，如急于出售或購買。（3）買方或賣方不了解市場行情。（4）其他特殊交易情形。3.進行交易時間的修正。4.進行區(qū)域因素修正。5.進行個別因素修正。6.確定待估土地評估值。一般地，采用市場法至少應選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。（三）市場法案例某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進行評估。現(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積40000平方米，使用年限為50年。至評估基準日（1998年9月30日），待估宗地為劃撥用地，集團公司擬將該土地以出讓方式獲得土地使用權(quán)，再租賃給股份公司。現(xiàn)需評估土地使用權(quán)及租金標準。評估過程如下：評估人員通過搜集有關(guān)案例（過程略），篩選出三個比較案例。有關(guān)情況如下表：ABC待估宗地位置略略略略土地用途工業(yè)工業(yè)工業(yè)工業(yè)供需圈郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)郊區(qū)交易日期1996.121996.121998.101998.9交易價格（元/平方米）372.74368.9387.72待估交易情況正常正常正常正常土地使用年限（年）50505050價格類型股改股改出讓股改續(xù)表ABC待估宗地區(qū)域因素交通條件道路通達度支線支線次干道次干道交通便捷度有三路公共汽車有三路公共汽車有三路公共汽車有三路公共汽車距區(qū)域中心距離1.8公里2.5公里2.5公里5公里距火車站距離1公里0.8公里5公里11公里基礎(chǔ)設(shè)施情況紅線外六通一平紅線外六通一平紅線外六通一平紅線外六通一平產(chǎn)業(yè)集聚度較大較大較大較大環(huán)境優(yōu)劣度較重污染嚴重污染較重污染污染較小個別因素宗地面積（平方米）4941104535450.9140000宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則規(guī)則容積率0.40.70.460.3地形平坦平坦平坦平坦目前規(guī)劃限制無限制無限制無限制無限制*考慮到城區(qū)工業(yè)交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根據(jù)兩地的供需程度，地價修正3%。1.地價指數(shù)修正。調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價上漲情況，1997年1月至1998年1月地價上漲4%，平均每月上漲幅度為0.333%，1998年地價漲幅基本相同，如將1997年1月1日地價指數(shù)定為100，則1998年9月地價指數(shù)為106.993，1998年10月為107.326。2.區(qū)域因素修正系數(shù)。（1）道路通達度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為100，支線與次干道相比差2%，次干道與主干道相比差2%。（2）交通便捷度，以待估宗地為100，每增加或減少一路公交車輛，地價往上或往下修正0.5%。（3）距區(qū)域中心距離，以待估宗地為100，每增加1公里，相應0.2減少%。（4）距火車站距離，以待估宗地為100，每增加1公里，相應減少0.3%。（5）產(chǎn)業(yè)集聚度，分為低、較低、一般、較高、高五個等級，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估宗地為100，每增加一個等級，地價相應往上修正2%。（6）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重五個等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往下修正0.5%3.個別因素修正系數(shù)。（1）宗地形狀分為不規(guī)劃、較規(guī)劃、規(guī)劃三個等級，以待估宗地為100，每上升一個等級，地價往上修正1%。（2）容積率修正，以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5%。根據(jù)以上比較因素系數(shù)的說明，編制因素修正系數(shù)表（見下表）。比較因素修正系數(shù)表待估宗地地價修正實例A實例B實例C土地價格（元/平方米）372.74368.9387.72土地用途100/100100/100100/100供需圈100/103100/103100/103交易日期106.993/100106.993/100106.993/107.16交易情況100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100價格類型100/100100/100100/100ABC區(qū)域因素交通條件道路通達度100/98100/98100/100交通便捷度100/100100/100100/100距區(qū)域中心距離100/100.64100/100.5100/100.5距火車站距離100/103100/103.6100/101.8基礎(chǔ)設(shè)施情況100/100100/100100/100產(chǎn)業(yè)集聚度100/102100/102100/102環(huán)境優(yōu)劣度100/99100/98.5100/99個別因素宗地面積100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/99容積率100/101.5100/106100/102.4地形100/100100/100100/100目前規(guī)劃限制100/100100/100100/100修正后地價（元/平方米）371.88354.49358.86市場法最終評估值361.74元/平方米4.因素修正及地價計算。將評估對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，所得的三個價格較接近，故采用算術(shù)平均值361.74元/平方米為待估宗地價格。由此可以確定40000平方米待估土地使用權(quán)評估值為：40000361.7414469600（元）二、收益法收益法是按照資產(chǎn)未來的收益折現(xiàn)的形式而得到被評估土地價格的一種方法。（一）收益法的應用形式基本公式表示為：式中：P土地使用權(quán)評估值；A土地收益；r還原利率；n土地收益年限。當n，P=A/r，即為土地所有權(quán)價值。（二）土地收益額及其估算土地的收益可以分為實際收益和客觀收益。要區(qū)分收益是土地的收益還是房屋建筑的純收益還是房地合二為一的總收益。（三）土地還原利率及其估算土地還原利率實際上是土地投資報酬率。1.利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似的土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。2.通過完全利率加上風險調(diào)整值的方法求取還原利率。其公式為：還原利率=安全利率+風險調(diào)整值（四）土地收益年限及其測算計算收益時，一定要把土地的收益與建筑物的收益區(qū)分開。三、成本法（一）成本法及其適用范圍成本法亦稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價格的一種評估方法。其計算公式為：評估值（土地價格）=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益（二）成本法評估的步驟1.估算土地取得費。（1）征用集體土地。（2）購買和征用城市舊有土地。2.估算土地開發(fā)費。（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費。（2）公共事業(yè)建設(shè)配套費。（3）小區(qū)開發(fā)配套費。3.估算稅費。稅費主要包括耕地占用稅、土地管理費和土地增值稅等。4.估算利息。利息計算公式為：利息=土地取得費土地開發(fā)期相應利息率+土地開發(fā)費土地開發(fā)期相應利息率50%5.估算利潤。6.估算土地增值收益。7.估算土地使用權(quán)評估值。（三）成本法案例四、假設(shè)開發(fā)法（一）假設(shè)開發(fā)法及其適用條件假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。這種方法是在評估待估土地價格時，將待估土地預期開發(fā)后的價值，扣除其正常的開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤，從而估算待估土地價格的一種方法。其基本公式為：地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用式中，樓價即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價；建筑費為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的耗費成本；專業(yè)費用是指按照建筑費一定的百分比來計算，包括測量、設(shè)計等專業(yè)技術(shù)費用；利息是指全部預付資本的資金成本；利潤是全部預付資本的機會成本；稅費通過地價與稅率計算；租售費用是指發(fā)生銷售、租賃過程中所發(fā)生的費用。（二）假設(shè)開發(fā)法評估的步驟（三）假設(shè)開發(fā)法案例第五節(jié)建筑物評估的特點一、建筑物及其分類建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動的場。（一）按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類建筑物的承重結(jié)構(gòu)不同，決定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。建筑物按其結(jié)構(gòu)承重形式不同，可分為以下四種。1.鋼結(jié)構(gòu)。2.鋼盤混凝土結(jié)構(gòu)。3.混合結(jié)構(gòu)。（1）磚混結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)。（二）按建筑物使用功能分類建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑。1.工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。二、建筑物評估的特性（一）建筑物價值的內(nèi)涵復雜性的特點建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約我國的土地由國家所有，正常使用土地的企業(yè)或個人只能取得土地的使用權(quán)，這決定了地上的附著物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用權(quán)的年限制約。（三）建筑物功能、用途及評估方法通常情況下，建筑物的評估方法的確定不僅要取決于其特定的評估目的，而且，常常與建筑物自身的功能用途有關(guān)。三、建筑物評估時需考慮的因素1.物理因素這是建筑物價格的決定因素。2.環(huán)境優(yōu)劣的影響外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價值的一個重要因素。3.經(jīng)濟地理因素在我國政治經(jīng)濟文體發(fā)展極不平衡。4.新舊程度土地不存在實體陳舊貶值問題，而建筑物會隨著建筑年代久遠而陳舊。5.用途某一具體建筑物的用途可能是單一的。6.產(chǎn)權(quán)建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。7.政策因素國家經(jīng)濟政策每個時期都有一定的重點和方向。8.供需狀況地產(chǎn)價值高低受市場供求關(guān)系的影響很大，供過于求時，價值會降低；供不應求時價值會提高。9.其他因素如住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。四、建筑物評估的原則（一）替代原則在功能相同的情況下，在確定某個建筑物價格時，應考慮它的替代可能性，如果替代性較多，價格應選取最低的價格，作為評估價值。（二）最有效使用原則由于建筑物具有一定的功能變異性的特點，不同的利用方式對于房屋建筑物來說，帶來的收益具有差別性，所以在確定建筑物價值時，應考慮它的最有效使用原則。（三）供需原則建筑物在實現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要受價值規(guī)律的制約，其價格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點。需求超過供給，價格隨之提高；反之，供給超過需求，價格隨之下降。（四）房地合一原則1.建筑物與土地結(jié)合，使房地產(chǎn)成為最終的商品，所以在評估建筑物時，往往只看到了建筑物的價值，沒有看到土地的價值，實際體現(xiàn)出來的是房地合一的價值。2.建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。第六節(jié)建筑物評估的方法一、成本法（一）建筑物成本的構(gòu)成1.建筑安裝工程費建筑安裝工程包括建筑工程和建安工程。2.前期費用一般包括：（1）規(guī)劃和可行性研究費；（2）工程設(shè)計費；（3）人防工程設(shè)計費；（4）“三通一平”費；（5）地上附屬物拆除費；（6）工程標的編制費；（7）工程招投標費；（8）合同預審費；（9）公正費；（10）鑒證費。3.其他費用包括企業(yè)管理費、工程監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、經(jīng)常地建設(shè)費等。4.間接費用主要包括應分攤的職工培訓費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、總體設(shè)計費等。在計算間接費用時應注意，不應把資金成本和投資方向調(diào)節(jié)稅及合理利潤計算在內(nèi)。5.合理利潤是指為開發(fā)建設(shè)建筑物而應獲得的平均利潤。6.資金成本是根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當?shù)馁J款利率測算的建筑利息。7.稅金是指在房屋開發(fā)建設(shè)過程中需交納的各種稅項。黑龍江省某企業(yè)，一座建筑面積為1956平方米的建筑物，評估基準日為1997年11月30日的重置成本的構(gòu)成及估算。（計算數(shù)字保留到個位）A.綜合造價1571615元（1）直接費（IIIIII） 1089312元I.定額直接費（a+b+c） 1001205元a.主要材料費 614840元b.其他材料費（a18%） 110671元c.人機費（a+b）38% 275694元II.其他直接費50061元冬季施工增加費I*1.8% 18022元雨季施工增加費I*3.2% 32039元III.現(xiàn)場經(jīng)費I*3.8% 38046元（2）間接費用I*4.9%49059元（3）計劃利潤I*10% 100121元（4）其他費用32239元 供暖費用I*3.22% 32239元（5）上級管理費、造價管理費、定額測定費（1）+（2）+（3）+（4）*0.33%4193元（6）勞動保險費（1）+（2）+（3）+（4）+（5）*3.48%44367元（7）稅金（1）+（6）*3.41%44988元（8）工程費用合計（1）+（7）1364279元水、暖、電、室內(nèi)配套設(shè)施工程造價，根據(jù)工程決算，按平方米造價測算。集中上下水及采暖60元/平方米電照明38元/平方米消防8元/平方米【答疑編號：10040301針對該題提問】由此計算的水、暖、電工程造價=（60+38+8）*1956=207336元綜合造價=土建工程造價+水暖電工程造價=1364279+207336=1571615元B.前期費用及其他費用 363329元（1）前期費A*0.44%（含科研費0.14%）6915元（2）建設(shè)工程規(guī)劃管理費 建筑面積*1.6元/平方米 3130元（3）勘察設(shè)計費A*1.4%22003元（4）市政工程設(shè)施費A*0.14% 1572元（5）消防設(shè)施配套費A*0.8%12572元（6）新墻體開發(fā)費 建筑面積*9元/平方米17604元（7）建設(shè)單位管理費A*3% 47148元 其中：工程質(zhì)監(jiān)費A*0.15% 工程監(jiān)理費A*0.72%（8）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 A+B（1）（7）15%252384元【答疑編號：10040302針對該題提問】前期費用及其他費用=（1）+（2）+（8）=363329元C.資金成本【答疑編號：10040303針對該題提問】建設(shè)期為一年，貸款利率為8.64%，則：資金成本=（綜合造價前期費用及其他費用）1/28.64%=（1571615+363329）4.32%=83590元重置成本=綜合造價前期費用及其他費用資金成本=1571615+363329+83590=2018534元（二）建筑物重置成本的估算方法1.預決算調(diào)整法根據(jù)當?shù)卣嫉念A決策的標準，對房屋建筑物采用預決算核算的方法得到它的重置成本。由項目決算資料的完善程度決定。2.重編預算法是指按工程預算的編制方法，對待估建筑成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本。即根據(jù)待估建筑物工程竣工的圖紙、資料在計算工程量的基礎(chǔ)上，按照工程預算價格和費率重新核算的方式。3.價格指數(shù)調(diào)整法是根據(jù)建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本估算。確定建筑物的重置成本=待評估建筑物的賬面價值物價變動指數(shù)（綜合價格指數(shù)）。【例題】某待估建筑物為某企業(yè)的一簡易倉庫，賬面原值為10萬元人民幣，建筑面積為500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底該倉庫的重置成本。經(jīng)查詢企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價格指數(shù)分別為：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%?！敬鹨删幪枺?0040304針對該題提問】（1）計算綜合價格指數(shù)=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）100%=191%（2）待估建筑物重置成本=100000191%=191000元（三）建筑物實體性貶值率及成新率的估算1.使用年限法建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2.打分法采用專家對建筑物的專業(yè)技術(shù)了解，以及自身的經(jīng)驗對建筑物各個部位進行打分，得到綜合成新率的方法。（四）建筑物功能性貶值的估算是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。（五）建筑物經(jīng)濟性貶值的估算是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。某市企業(yè)主控建筑：1.待估物狀況。單層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積1685.04平方米，層高3.5米。1995年12月竣工建成。該樓為鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240磚外墻，屋面二氈三油防水層；內(nèi)隔墻為120磚墻，鋁扣板吊板，通體磚地面；鋁合金門窗（內(nèi)門為木門），一般水電配備，無采暖。2.評估日期。1998年1月10日20日。3.評估基準日。1997年12月31日。4.評估目的。改制上市。5.評估方法。采用成本法。6.評估過程。（1）資料準備和核實。評估人員進入現(xiàn)場后根據(jù)委托方提供的待估建筑物評估申報表進行核實。對申報表中的各項數(shù)據(jù)與企業(yè)賬表進行核對，并進行合理調(diào)整。（2）現(xiàn)場勘察。評估人員根據(jù)評估申報表深入現(xiàn)場進行勘察，核對建筑物名稱、坐落地點、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積等與申報表是否一致。對待估建筑物的外形、高度、精度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設(shè)施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎(chǔ)狀況及維修使用情況進行詳細觀察和記錄。（3）準備文件。根據(jù)待估建筑物所處的位置及企業(yè)所屬行業(yè)特點，重點收集評估所需各項文件資料，包括：國資辦199223號文資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）廣東省建筑工程預算定額廣東省市1997年建筑安裝工程計費程序表市建設(shè)工程價格信息（1997年第四季度）工程竣工結(jié)算造價資料、施工圖、竣工資料等；中石化及市關(guān)于建設(shè)工程前期費用文件規(guī)定資料市現(xiàn)行造價狀況的調(diào)查資料委托方提供的建筑物評估申報表房屋產(chǎn)權(quán)證明資料7.評估測算。（1）重置全價的計算。建筑安裝工程費（綜合造價）的計算。根據(jù)待估建筑物竣工決算資料，考慮到待估建筑物竣工時間至評估基準日間隔較短，故采用預決算調(diào)整法確定綜合造價。按照市建設(shè)工程價格信息（1997年第四季度）的材料預算價格、人工工資及現(xiàn)行的建筑安裝工程定額和取費標準對原綜合造價調(diào)整計算，如下表所示：序號費用名稱計算基數(shù)或公式費率（%）金額（元）1定額直接費定額人工費、材料費、機械費1571586.26其中：A.人工費188589.68B.材料費1272980.32C.機械費110016.262定額人工費調(diào)增（A）79.786150474.073綜合費率（1）+（2）18.57319786.894人工費調(diào)減（A）-23.3-43945.855材料調(diào)差材料調(diào)差32407358.426機械調(diào)差（C）7077006.337利潤（1）（6）374461.928市補充費用（1）（7）0.615333.869稅金（1）（8）3.3987200.8210工程造價（1）（9）2659262.73前期費用及其他費用的確定。前期費用及其他費用包括建設(shè)單位管理費、設(shè)計費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費等，其費用計取按建筑安裝工程費的一定百分比計算。根據(jù)待估企業(yè)所屬行業(yè)（為中石化系統(tǒng)），其建設(shè)前期費用及其他費率標準如下：建設(shè)管理費2.13%設(shè)計費1.85%勘察設(shè)計費0.40%上級單位管理費2.69%監(jiān)理費1.00%質(zhì)量監(jiān)督費0.35%定額測定費1.25%臨時設(shè)施費0.35%【答疑編號：10040305針對該題提問】前期費用及其他費用=2659262.7310.02%=266458.13（元）資金成本。本次建筑物的建設(shè)資金周期按每套裝置建成周期去考慮，各裝置形成生產(chǎn)規(guī)模的周期大約需2年，按現(xiàn)行1-3年期貸款利率9.36%進行計算?！敬鹨删幪枺?0040306針對該題提問】資金成本=（2659262.73+266458.13）9.36%/22=273847.47（元）投資方向調(diào)節(jié)稅。按國家規(guī)定，500萬噸及以上原油加工所屬建筑投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為0%（中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行規(guī)定）重置全價的確定【答疑編號：10040307針對該題提問】重置全價=建筑安裝工程費+前期費用及其他費用+資金成本 =2659262.73+266458.13+273847.47 =3199568.33（元）（2）測算建筑物的成新率。按照年限法，框架結(jié)構(gòu)房屋設(shè)計使用年限為60年，則：【答疑編號：10040308針對該題提問】成新率=（1-2/60）100%=96.67%取97%現(xiàn)場查勘法各項打分如下表：分項結(jié)構(gòu)裝修設(shè)備具體項目地基承重構(gòu)件非承重構(gòu)件層面地面天棚門窗內(nèi)窗外墻其他給排水電照通風空調(diào)其他分數(shù)24 19 18 16 15 22 18 18 19 13 19 39 19 19小計929096以上各項按結(jié)構(gòu):裝修:設(shè)備=0.8:0.09:0.11則，鑒定成新率=0.892%+0.0990%+0.1196%=92.3%假定按年限法確定成新率與鑒定成新率按4:6比例確定，由此可知：成新率=97%0.4+92.3%0.694%（3）根據(jù)考察，該建筑物不存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值，由此可確定該建筑物評估值?！敬鹨删幪枺?0040309針對該題提問】評估值=3199568.3394%=3007594元二、市場法（一）市場法的原則及其適用范圍市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。高層法評估適用于有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)。對于交易實例少、房地產(chǎn)市場交