房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評估與管理.docx

摘要：本文對房地產(chǎn)中的財務(wù)問題結(jié)合財務(wù)的基本職能進(jìn)行了分析，并提出與之對應(yīng)的解決辦法，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險問題提供一些有價值的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；風(fēng)險防范當(dāng)今我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提高，使各行各業(yè)也都發(fā)展的十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)過程中會受到多種因素的制約，例如：社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項目工程建設(shè)環(huán)境等，所以就會產(chǎn)生一些財務(wù)風(fēng)險問題。由此看來，對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險問題的研究就變得非常重要。一、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險評估房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)可以分為以下兩個主要原因：1.內(nèi)部風(fēng)險決策中的風(fēng)險：因為企業(yè)本身對自己投資項目的可行性缺少調(diào)查和分析、企業(yè)決策者的知識面短缺、所依據(jù)的資料不完整等原因，就會致使在決策時就出現(xiàn)錯誤的可能性大大增加。預(yù)算中的風(fēng)險：由于企業(yè)沒有建立合理的管理預(yù)算制度，或者不作詳細(xì)的分析，預(yù)算僅僅停留在表面數(shù)字上，企業(yè)就無法確立工作的利潤。成本中的風(fēng)險：有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有將成本費用控制上升到成本管理層次上，只簡單的注重工程進(jìn)度控制，沒有發(fā)揮到財務(wù)部門自身的優(yōu)勢。資金中的風(fēng)險：想要支撐一個房地產(chǎn)企業(yè)的運作，就要擁有大量的啟動資金，資金由四大部分組成：預(yù)售款、銀行貸款、自有資金、經(jīng)營性欠款。如果說房地產(chǎn)企業(yè)開始抑制不住各種風(fēng)險的出現(xiàn)，那么因為資金不足，出現(xiàn)不能支付本息的財務(wù)危機(jī)就大大增加。2.外部風(fēng)險在國家的經(jīng)濟(jì)水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關(guān)系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價錢、更新周期都會影響其發(fā)展在市場環(huán)境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，對所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟(jì)形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在風(fēng)險。在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對土地的利用或者開發(fā)會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國家收取的稅費會影響到地產(chǎn)的波動價格，進(jìn)而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執(zhí)行的金融政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理房地產(chǎn)企業(yè)因為投入量大、周期長，所以財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，對財務(wù)風(fēng)險防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個方面入手：1.提升管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，關(guān)鍵是要提高財務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗進(jìn)行決策，財務(wù)風(fēng)險意識薄弱，工作的隨意性很強(qiáng)，這就會給公司造成很多損失和風(fēng)險。因此，需要通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學(xué)管理對于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務(wù)風(fēng)險。2.做好成本管理，提高企業(yè)效益在企業(yè)的財務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對于房地產(chǎn)商品的價格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的控制。其次，要設(shè)立一個二級成本核算單位，并且實施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實財務(wù)部下發(fā)的目標(biāo)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、完善的財務(wù)信息。3.建立內(nèi)控程序編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實現(xiàn)把各個目標(biāo)進(jìn)行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達(dá)出來。建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對于企業(yè)而言，在建立短期財本文來自：/362yl/ /adlyylc/ /amdc/ /amdc1/ /amhjcdc/ /amyhgj/ /bc/ /bcylc/ /bjylc/ /bmhylc/ /db/ /ddhylc/ /djylc/ /dlylc/ /dshylc/ /g3gj/ /gefylc/ /hcylc/ /hfgj/ /hfgjyl/ /hggj/ /hhgj/ /hjylc/ /hpgj/ /hptx/ /hygjylc/ /jcgjylc/ /jdgj/ /jdgjyl/ /jgddylc/ /jhdc/ /jhgjylc/ /jlhgjylc/ /jmgj/ /jmtyl/ /jnhgjylc/ /jrgj/ /jsczx/ /jsczxylc/ /jsgj/ /jsgjylc/ /jwzzylc/ /jydgjyl/ /jz/ /jzylc/ /kbgj/ /kxmylc/ /l8xsyl/ /lbbc/ /lbxsylc/ /lcxsyl/ /ldgj/ /ldgjylc/ /lhylc/ /ljbyl/ /ljhylc/ /lks/ /lkylc/ /llsylc/ /lrtylc/ /lswjsdc/ /lxeylc/ /lzdc/ /lzlgjylc/ /mdgjylc/ /mhc/ /mlgj/ /mlgjyl/ /mlxygfdc/ /mngylc/ /mskylc/ /mtylc/ /nyfzylc/ /nygj/ /pbylc/ /pdlylc/ /pjyl/ /qamgjylc/ /qamylc/ /qplylc/ /qtylc/ /rsylc/ /sb/ /sbgj/ /sbty/ /sbxjw/ /sbyl/ /slylc/ /spjylc/ /sxylc/ /wrmylc/ /wxylc/