【商業(yè)地產】南京翠屏灣花園城三期市場研究報告-垠坤代理機構-81DOC-2008年11月

2009 年房地產營銷策 劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789 市 場 篇 垠坤代理機構 2008 年 11 月 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 1 目 錄 第一部分 市場營銷環(huán)境分析 一、 2008 中國宏觀經濟走勢分析及預測 . 5 （一）一至三季度經濟運行數據 - 5 （二）當前經濟運行的主要變化 - 8 （三）四季度經濟走勢判斷 - 9 二、 2008 年中國房地產市場運行指標分析 . 10 （一）行業(yè)綜合景氣度分析 - 10 （二）市場供給情況分析 - 12 （三）市場需求情況分析 - 18 （四）全國房地產市場價格變動情況 - 20 （五）上市公司業(yè)績增長情況 - 21 三、下階段房地產業(yè)發(fā)展趨勢預測 . 22 （一）落實和完善現有政策仍是下階段房地產行業(yè)調控主基調 - 22 （二）市場供需矛盾或將緩解，房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大 - 22 四、南京區(qū)域房地產市場形勢分析 . 24 （一）南京市房地產開發(fā)投資情況 - 24 （二）房產政策新聞分析 - 25 （三）城市規(guī)劃情況 - 26 （四）土地市場分析 - 26 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 2 （五）商品住宅市場分析 - 30 （六）成交價格分析 - 32 （七）成交面積區(qū)間 分析 - 34 （八）分板塊分析 - 35 五、江寧房地產市場綜述及板塊分析 . 40 （一）江寧樓市板塊格局及特征分析 - 40 （二）土地市場分析 - 42 （三）商品住宅市場分析 - 44 第二部分 項目開發(fā)營銷模式分析 一、項目屬性分析 . 50 （一）項目區(qū)位分析 - 50 （二）項目基地資源 - 51 （三）項目地塊屬性 - 57 二、競爭分析 . 60 （一）競爭區(qū)域的界定 - 61 （二）競爭市場分析 - 62 （ 三）后市供應分析 - 66 （四）競爭分析小結 - 67 三、項目 SWOT 分析 . 67 四 、本項目可借鑒的案例分析 . 68 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 3 （一）國內一線城市案例 - 69 （二）長三角地區(qū)案例 - 71 （三）南京地區(qū)案例 - 73 （四）江寧地區(qū)案例 - 74 總 結 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 4 在市場 經濟的現代社會，要想以最快的速度完成項目銷售目標， 了解房地產相關市場的整體動態(tài) ，是不可或缺的環(huán)節(jié)，下面，就讓我們一起來認清目前的市場 運行 情況 。 第一部分 市場營銷環(huán)境分析 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 5 一、 2008 中國宏觀經濟走勢分析及預測 （一）一至三季度經濟運行數據 1經濟增速下降，物價上漲減緩 第三季度 GDP 的規(guī)模為 71011.7 億元，同比增長 9，比上半年的平均增速 10.4下降了 1.4 個百分點 ,為 2003 年第二季度以來的最低增幅?？傮w看，前三季度 GDP 達到 201631 億元，同比增長 9.9，增速 比去年同期下降 2.3 個百分點， GDP 連續(xù)第五個季度下降。其中，第一產業(yè)增加值 21800 億元，增長 4.5，加快 0.2 個百分點；第二產業(yè)增加值 101117 億元，增長 10.5，回落 3.0 個百分點；第三產業(yè)增加值 78714 億元，增長 10.3，回落 2.4 個百分點。 物價總水平仍然處于高位，但 CPI 的增速已經開始出現下降的趨勢，居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現回落。前三季度，居民消費價格上漲 7.0（ 9 月份上漲 4.6，環(huán)比回落 0.3 個百分點），漲幅比上年同期高 2.9 個百分點，但比上半年回落 0.9 個百分點。其中，城市上漲 6.7，農村上漲 7.7。分類別看，食品價格上漲 17.3，居住價格上漲 7.0，其余各類商品價格有漲有落。 總體來看，我國經濟增速仍處于正常區(qū)間，經濟增長保持了相對穩(wěn)定，但經濟增速進入下降通道的態(tài)勢明顯。 2工業(yè)企業(yè)增速減緩，企業(yè)利潤下降 今年前三季度，全國規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)增加值同比增長 15.2 (7、 8、 9 月份分別同比增加 14.7、 12.8和 11.4 )，低于上半年 16.3的平均水平，比去年同期回落 3.3 個百分點。分所有制看，國有及國有控股企業(yè)增加值增長 11.8，集體企業(yè)增長 9.6，股份制企業(yè)增長 17.5，外商及港澳臺投資企業(yè)增長 12.7；分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增長 16.0，輕工業(yè)增長 13.1；分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)分別增長 13.6、 19.2和 17.1。工業(yè)產銷銜接狀況良好，前三季度，工業(yè)產品銷售率為 97.8，與去年同期基本持平。企業(yè)工業(yè)增加值普遍下降，說明企業(yè)存在生產中的困難和風險，企業(yè)的生產運作環(huán)境出現了一定程度的惡化。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 6 1-8 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現利潤 18685 億元，同比增長 19.4。在 39 個工業(yè)大類中， 34 個行業(yè)利潤同比 增長。實現利潤最多的 5 個行業(yè)分別是：石油和天然氣開采業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)。 3投資與消費增長保持穩(wěn)定，結構持續(xù)改善 項目 總額 (億元） 同比增長速度（ %） 累計數 當月數 累計數 當月數 社會消費品零售總額 77885.70 9446.50 22 23.2 （一）按銷售地區(qū)分 - - - - 市 53165.20 6426.70 22.7 23.9 縣 8634.40 1080.00 22.9 24.3 縣以下 16086.10 1939.80 19.4 20.4 （二）按行業(yè)分 - - - - 批發(fā)零售業(yè) 65572.80 7841.30 22 23.2 餐飲業(yè) 11055.20 1435.70 24.8 26.2 其他 1257.7 169.5 4 3.1 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 7 國內市場銷售增速繼續(xù)加快，城鄉(xiāng)消費均較快增長。前三季度，社會消費品零售總額 77886 億元，同比增長 22.0（ 9 月份增長 23.2），比上年同期加快 6.1 個百分點。分地區(qū)看，城市社會消費品零售額 53165 億元，增長 22.7；縣及縣以下零售額 24721 億元，增長 20.6。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額 65573 億元，增長 22.0；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額 11055 億元，增長24.8。 前三季度，全社會固定資產投資完成額 116246 億元，名義同比增長 27.0，比去年同期加快 1.3 個百分點。在剔除價格因素后，上述固定資產投資實際增長率為 16.7，與第二季度的實際均值持平，固定資產的整體投資狀況保持穩(wěn)定。在投資結構上，第三產業(yè)新增投資達到 53397.8 億元，增長率為 24.8，高于去年同期 0.8 個百分點，是三大產業(yè)中接受投資最多的部分，符合我 國經濟結構優(yōu)化的方向；第二產業(yè)新增投資為 44947.5 億元，增幅為 30.2，比去年同期提高 0.9 個百分點；第一產業(yè)投資達到 1527.4 億元，在去年同期 42.9增長率的高位上繼續(xù)提高，增幅高達 62.8，體現了我國對農業(yè)生產和 “ 三農 ” 問題的重視，對于保證國家長期發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現有著重要的意義。分地區(qū)看，東、中、西部地區(qū)城鎮(zhèn)投資分別增長 22.7、 35.4和 29.5，中西部投資增速明顯快于東部。 4進口增速加快，貿易順差下降 出口增速回落，貿易利益減少。今年前三季度，全國共實現出口 10740.6 億美 元，同比增長 22.3，較之去年同期 27.1的增速下降了 4.8 個百分點；其中，出口額 10741 億美元，增長 22.3，回落 4.8 個百分點；進口額 8931 億美元，增長 29.0，加快 9.9 個百分點。由于出口增速與進口增速的逆向變動，我國的貿易順差在增速和總量上都出現了下降，今年 1-9 月我國實現貿易順差 1809.9億美元，較去年同期的 1855.4 億美元下降了 2.7。另外，前三季度，實際使用外資金額 744 億美元，增長 39.9，比上年同期加快 29.0 個百分點，外商直接投資大幅增加。 影響我國貿易變化的因素主要 包括美國次貸危機造成的世界經濟動蕩、人民幣匯率升值和重要商品價格的不斷上漲，在成本、價格和需求下降壓力的共同作用下，我國出口環(huán)境出現了明顯的惡化。 5農業(yè)生產穩(wěn)定，糧食持續(xù)增收 農業(yè)生產形勢良好，糧食實現連續(xù)五年增產。初步統(tǒng)計，前三季度夏糧產量 12041 萬噸，同比增長 2.6；早稻產量 3158 萬噸，比上年略增 6.2 萬噸；秋糧在播種面積擴大和單產提高的共同推動下，再獲豐收已成定局。糧食總產預計將創(chuàng)造新的歷史記錄，連續(xù) 5 年增產。棉花和糖料產量基本持平，油料產量恢復性增加。肉類產量繼續(xù)增加，生豬生產恢復較快。前 三季度，生豬出欄增長 5.8，生豬存欄增長 6.6。 6城鎮(zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長 前三季度我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10346 元，扣除價格因素，實際增長 13.2。農村居民人均現金收入 3321 元，扣除價格因素，實際增長 14.8。截至 9 月末，全國城鎮(zhèn)累計新增就業(yè)人數 920 萬人，已完成全年 900 萬人目標。 9 月末，全國城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數 2238 萬人，農村最低生活保障人數為 2781 萬人。 1-8 月份，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 848 萬人，下崗失業(yè)人員實現再就業(yè) 370 萬人，就業(yè)困難人員實現就業(yè) 104 萬人。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865 元，同比增長 14.7，扣除價格因素，實際增長 7.5；農村居民人均現金收入 3971 元，增長 19.6，扣除價格因素，實際增長 11.0。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 8 7.匯率調節(jié)機制初步形成，貨幣供應量趨穩(wěn)定 9 月末，我國廣義貨幣 (M2)余額為 45.3 萬億元，同比增長 15.3，增速比去年同期回落 3.2 個百分點；狹義貨幣 (M1)為 15.6 萬億元，增幅為 9.4，回落 12.6 個百分點；流通中的現金 (M0)為 31725億元，增幅為 9.3，回落 3.7 個百分點。其中， M1 是我國貨幣政策調 控的核心中間目標，從其數值來看，緊縮政策的效果明顯，在 M1 增速下降的同時， M2 的增速保持相對穩(wěn)定，說明我國近期利率政策有效，抑制了市場上過度的投資需求。 當前經濟運行中的突出矛盾和問題主要是國際金融市場動蕩多變，世界經濟增速明顯放緩，國際經濟環(huán)境中的不確定、不穩(wěn)定因素明顯增多，對我國經濟的影響不斷顯現。下階段要采取靈活審慎的宏觀調控政策，進一步增強宏觀調控的預見性、針對性、靈活性，促進經濟平穩(wěn)較快增長，保持國內經濟金融穩(wěn)定，努力推動國民經濟又好又快發(fā)展。 （二）當前經濟運行的主要變化 1經濟增長由偏快轉為 過熱得以緩解 由于我們適時加強和改善了宏觀調控，以防止經濟增長由偏快轉為過熱，今年前三季度國民生產總值增速已比二季度回落了 2.4 個百分點，進入 9 月份居民消費價格指數也出現了比上個月回落的局面。從反映經濟未來走勢的先行指數來看，該指數已經連續(xù) 4 個月下降，其下降幅度呈逐月遞增趨勢，這意味著宏觀經濟正在遠離過熱的風險： 統(tǒng)計局最新數據顯示， 2008 年 8 月我國的先行指數體系出現全面下降：先行指數下降 0.52 點，一致指數下降 0.41 點，滯后指數下降 0.61 點。其中， 8 月先行指數經已經連續(xù) 5 個月下降， 4-7 月的下降幅度 分別為： 0.29、 0.35、 0.47、 0.67 點。與此同時，宏觀經濟景氣指數預警信號圖顯示， 7 月份我國宏觀經濟預警指數為 112，比上月下降 2.7 個百分點， 8 月份比 7 月下降 4 個百分點，均處于穩(wěn)定狀態(tài)的“綠燈區(qū)”。 先行指數降幅增大，意味著宏觀經濟確實已經開始降溫，經濟增長由偏快轉為過熱已得到緩解。這說明前期的宏觀調控已經見效。 2消費成為拉動中國經濟平穩(wěn)快速增長的重要因素 今年以來，與投資、出口相比，今年以來我國消費增長呈加快之勢。 前三季度，社會消費品零售總額同比增長 15.9，比上年同期加快 2.4 個百分 點，與之相比，社會固定資產投資同比增長 25.7，比上年同期回落 1.6 個百分點，出口達增長 27.1，同比增加 0.6 個百分點。前三季度從消費、投資、出口的表現來看，消費同比增長最快，其推動經濟平穩(wěn)快速發(fā)展的因素加大。 消費出現擴大趨勢是有其必然性的。隨著宏觀調控措施效應的逐步顯現，比如總供給和總需求的矛盾緩解，來自國際價格傳導的壓力有所減弱，翹尾因素的減弱等，物價漲幅回落趨勢明顯，有利于消費的提高。 同時，居民收入的繼續(xù)增長，成為了消費擴大的基礎。提高個稅起征點、銀行存款利率下調和免征利息稅、加大社保投入， 以及出臺有關補貼政策等，使消費環(huán)境不斷改善。 首先，收入與就業(yè)從根本上增加了居民消費能力，推動了消費增長。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，扣除價格因素，實際增長 13.2，增幅高于上年同期 3.2 個百分點，農村居民人均現金收入實際增長 14.8，高于上年同期 3.4 個百分點。此外，前三季度城鎮(zhèn)累計新增就業(yè)人數達到 920 萬人，已完成全年 900 萬人目標的 102。 其次，我國社會保障力度進一步加大，降低了居民未來支出的壓力，有利于刺激消費。 前三季度，我國財政用于社會保障和就業(yè)的支出達 3089 億元，增長 29.5。 9 月末，全國城鎮(zhèn)居民最低生活保障人數和農村最低生活保障人數也都有不同程度的增長。與此同時，各項社會保險參保人數也在增多，覆蓋面繼續(xù)擴大，參加基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險的人數今年都有了較大的增加。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 9 第三，消費結構的升級換代及消費熱點的形成促進了消費的增長。前三季度，我國城市社會消費品零售總額保持較快增長，一些產業(yè)鏈較長的消費增長較快。前三季度，我國汽車類商品銷售增長38.1，家具類增長 38.7，建筑及裝潢類增長 43.3。 隨著改善民生各項政策的進一步落實，收入分配格局 的不斷調整，居民收入，特別是低收入群體收入的不斷增加，可以預計未來的居民消費還會保持較快的增長勢頭。加上社會各項保障制度在不斷加以完善，消費熱點升級換代還會進一步強化，預期未來整個社會消費，特別是居民消費將會保持一個比較快的增長，成為拉動經濟增長的一個重要因素。 （三）四季度經濟走勢判斷 1四季度增長有望好于三季度 一方面，三季度停產、減產的一些企業(yè)會重新開工生產，旅游業(yè)也在“十一”之后開始恢復；另一方面，此前從緊貨幣政策的滯后效應影響了三季度的經濟增長，而根據形勢變化采取的宏觀調控將在四季度表現出對經濟 的正面影響作用。此外，當前宏觀經濟雖然面臨很多不確定性，但保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展具備較多有利條件。如：宏觀調控水平顯著提高，物質基礎較為雄厚，外匯儲備充足，糧食連續(xù)多年實現增產。預計，隨著宏觀政策調控效果的逐步顯現，四季度增長將好于三季度。 2整體工業(yè)增速有望回升 四季度所有短期減速因素都將消除，這有利于工業(yè)生產增長速度的回升。在中央“保增長”的大政方針下，地方工業(yè)增速將有明顯的回升，災后重建工作的不斷拓展和深入，也將使四川工業(yè)保持高速增長態(tài)勢。 在長期因素方面，由于國家已經采取了一些在短期內即 能見效的措施，如三個月內兩度提高紡織服裝等出口主打產品的退稅率，以及放松貨幣信貸等，加之能源、資源價格高位大幅回落，盈利預期隨之升高，企業(yè)生產經營困境將得到明顯緩解，生產積極性將有所提高。此外，由于去年四季度工業(yè)增長呈逐月回落走勢，同比基數較低也有利于今年四季度增速的回升。 3 CPI 總體下行，總體通脹風險不大 物價方面，由于全球經濟持續(xù)衰退將帶來總需求減少，總需求的萎縮也導致 CPI 繼續(xù)回落。同時，隨著國家各項保持物價基本穩(wěn)定措施逐步產生效應，未來秋糧的豐收將穩(wěn)定糧食和食品類價格，對穩(wěn)定 CPI 也將起很大作用 。預計今年四季度， CPI 的漲勢會有所回落，但仍將在高位運行。 8 月份 CPI 同比上漲 6.5應是頂點，全年 CPI 同比上漲大約為 4.5，不會出現嚴重的通貨膨脹。 4未來投資力度將加大 從數據來看，三季度消費、出口形勢表現并不差。但消費在當前連續(xù)增長較快的情況下，很難再大幅提速；在國際經濟形勢不佳、美國金融危機肆虐的情況下，出口也很難大幅增長。因此，投資成為保持經濟穩(wěn)定增長的關鍵因素，而加大基礎設施建設項目開工將成為中央至地方的主要選擇。 從政策變化來看，日前召開的國務院常務會議在部署四季度經濟工作時指出，要采 取靈活審慎的宏觀經濟政策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿等政策措施，繼續(xù)保持經濟平穩(wěn)較快增長，“保增長”已成為下一季度的工作重心。隨著經濟刺激政策的出臺、減稅效應的顯現、災區(qū)重建和中央政策放松引發(fā)地方基礎設施投資競相上馬，固定資產投資增速有望回升，在消費和投資的拉動下，我國經濟增速在四季度可能在下降趨勢中迎來小幅反彈。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 10 二、 2008 年中國房地產市場運行指標分析 （一）行業(yè)綜合景氣度分析 受一系列宏觀調控政策影響， 2008 年 3 季度房地產行業(yè)企業(yè)景氣指數及國房景氣指數均出現明顯回落，房地產行業(yè)綜合景氣度正呈 現持續(xù)下滑態(tài)勢。 1、企業(yè)景氣指數及企業(yè)家信心指數回落明顯 國家統(tǒng)計局 10 月 9 日發(fā)布的調查數據顯示，三季度全國企業(yè)景氣指數為 128.6 點，比上季度和去年同期分別回落 8.8 和 16.1 個百分點，并已連續(xù)五個季度呈回落態(tài)勢。與上年同期相比，除社會服務業(yè)企業(yè)景氣指數小幅提高外，其他各行業(yè)企業(yè)景氣指數均回落明顯。其中，房地產行業(yè)在一系列宏觀調控政策影響下，企業(yè)景氣指數持續(xù)下滑，未來企業(yè)的經營風險比較嚴峻。 同時，三季度全國企業(yè)家信心指數為 123.8 點，分別比二季度和上年同期回落 11.0 和 19.2 個百分點。其中，房地產 業(yè)企業(yè)家信心指數打破百點景氣關口，為 96.4 點，比二季度回落 22.0 個百分點，回落最為明顯。企業(yè)家信心指數的下降在一定程度上顯示了企業(yè)對未來發(fā)展前景的憂慮，房地 產業(yè) 企業(yè)家信心指數的下降表明自 2007 年以來出臺的一系列宏觀調控政策效應正在顯現。 2007 年 3 季度 -2008 年 3 季度房地產企業(yè)景氣指數及企業(yè)家信心指數 企業(yè)景氣指數 企業(yè)家信心指數 07. 07. 08. 08. 08. 07. 07. 08. 08. 08. 總體 144.7 143.6 136.2 137.4 128.6 143.0 139.6 140.6 134.8 123.8 房地產業(yè) 140.3 140.3 132.2 131.8 118.9 146.6 137.9 131.1 118.4 96.4 數據來源：國家統(tǒng)計局 （注：企業(yè)景氣指數是根據國家統(tǒng)計局對全國 1.95 萬家各類企業(yè)家定期進行問卷調查，并根據企業(yè)家對宏觀經濟狀況及企業(yè)生產經營狀況的判斷和預期來編制，從而準確、及時地反映宏觀經濟運行 和企業(yè)生產經營狀況，預測經濟發(fā)展的變動趨勢。企業(yè)家信心指數是根據企業(yè)家對企業(yè)外部市場經濟環(huán)境與宏觀政策的認識、看法、判斷與預期而編制的指數，用以綜合反映企業(yè)家對宏觀經濟環(huán)境的感受與信心。） 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 11 2004 年 3 季度 -2008 年 3 季度全國企業(yè)家與房地產企業(yè)家信心指數走勢 數 據來源：國家統(tǒng)計局 2、“國房景氣指數”連續(xù) 9 個月出現回落 反映全國房地產開發(fā)綜合發(fā)展水平的 “ 國房景氣指數 ” 環(huán)比繼續(xù)回落，國房景氣指數從年初的近 106.11 點降到了 9 月份的 101.15 點，這是該指數自去年 12 月份以來環(huán)比第 10 個月和同比第 4 個月連續(xù)滑落，其主要分類指數也悉數下滑。從具體運行指標來看，房地產開發(fā)投資分類指數為 103.22 點，比 8 月份回落 1.18 點，同比回落 0.85 點。資金來源分類指數為 95.13 點，比 8 月份回落 2.13點，同比回落 8.46 點。土地開發(fā)面積分類指數為 95.69 點，比 8 月份回落 0.73 點，同比下降 1.89 點。房屋施工面積分類指數為 104.56 點，比 8 月份回落 0.66 點，同比回落 0.99 點。商品房空置面積分類指數為 103.54 點，比 8 月份回落 0.36 點，同比回落 5.93 點。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 12 2006 年 9 月 -2008 年 9 月國房景氣指數及主要分類指數走勢 數據來源：國家統(tǒng)計局 “ 國房景氣指數 ” 是全國房地產開發(fā)行業(yè)綜合景氣指數的簡稱，是反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數，其分類數據囊括了影響房地產市場的土地、資本、供應量、需求等 4 個重要因素，基本上能夠反映房地產市場的現狀，指數值以 100 為景氣線， 100 以上為景氣空間， 100 以下為不景氣空間。 “ 國房景氣指數 ” 曲線圖顯示：自 2007 年 12 月以來 “ 國房景氣指數 ” 已出現連續(xù) 9 個月下滑，這是因為自 2007 年第四季度信貸收縮以來，金融政策的 “ 垂直打擊 ” 使得地產商舉步維艱，面臨資金困局是行業(yè)景氣度下降的 主要因素。同時，房地產市場因之前漲幅過大透支了行業(yè)景氣度，故導致在資金困窘的情況下市場銷售也開始出現 “ 價量齊跌 ” 的局面，目前樓市正處于價格回歸理性的過程中，預計未來幾個月房地產市場將繼續(xù)面臨考驗，而 “ 國房景氣指數 ” 也將難以改變持續(xù)下滑的態(tài)勢。 （二）市場供給情況分析 1、房地產開發(fā)投資增速出現明顯回落 在一系列宏觀調控政策影響下， 2008 年下半年以來我國房地產開發(fā)投資增速出現明顯回落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示， 1-9 月全國房地產開發(fā)投資 21277.7 億元，同比增長 26.5%，增速同比下降 3.8 個百分點，其環(huán) 比增速已連續(xù) 4 個月下滑，特別是 7 月和 8 月，房地產投資增速出現了較大幅度的回落，表明宏觀調控效果正在顯現。隨著房地產市場的調整，房地產投資增速會繼續(xù)下滑，短期內房地產市場成交狀況不會有太大轉變，市場調整或延續(xù)半年到一年，投資增速也會相應出現下降。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 13 2004 年 -2008 年 9 月固定資產投資及房地產開發(fā)投資增速變動情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 從供應結構來看，以住宅為主的房地產開發(fā)投資增長持續(xù)高位運行，這主要是由住宅的特性決定的。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅就成為房地產市場首要的也是主導性的需求。具體來看，在房地產開發(fā)投資中，住宅完成投資 15508 億元，同比增長 28.7%，占房地產開發(fā)投資的比重為 72.9%，比去年同期提高 1.2 個百分點。辦公樓投資717 億元，同比下降 1.4%，所占比重為 3.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資 2156 億 元，同比增長 16.8%，所占比重為 10.1%；其他投資 2895 億元，同比增長 32.3%，所占比重為 13.6%。 從保障性住房的供給情況來看，經濟適用房建設規(guī)模仍然偏低。盡管自 2006 年以來，經濟適用房投資增速出現了加快增長的良好勢頭，但受前幾年增速下降的影響，目前經濟適用房開發(fā)投資占住宅投資的比重仍處于 1998 年以來的歷史較低水平。 2008 年 1-9 月經濟適用房完成投資 638 億元，同比增長 19.9%，占住宅投資的比重為 4.1%，較 2000 年（比重為 10.9%）下降了 6.8 個百分點。與中等偏下收入戶和低收入戶占 全部城鎮(zhèn)居民家庭的比重（ 30%）相比，現有經濟適用房的供給數量遠遠滿足不了中低收入居民家庭的巨大需求。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 14 2008 年 1-9 月不同用途房地產投資完成額所占比重 數據來源：國家統(tǒng)計局 從區(qū)域分布上來看， 2008 年以來房地產開發(fā)投資仍然表現為中、西部地區(qū) 領跑東部地區(qū)。具體來看，東部地區(qū)完成房地產開發(fā)投資 12627 億元，同比增長 21.4%，增幅同比下降 3.9 個百分點；中部地區(qū)完成 4423 億元，同比增長 37.7%，增幅同比下降 2.8 個百分點；西部地區(qū)完成 4227 億元，同比增長 32.0%，增幅同比下降 6.1 個百分點。中部和西部地區(qū)房地產開發(fā)投資增速分別比東部高 16.3和 10.6 個百分點。說明政府在穩(wěn)定東部及部分省份房地產開發(fā)投資的同時，要重點控制中、西部和一些增長過快省份的房地產開發(fā)投資。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月東、中、西部地區(qū)房地產開發(fā)投資增長率變化情 況 數據來源：國家統(tǒng)計局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 15 2、銀根緊縮政策效應顯現 開發(fā)企業(yè)資金來源全面趨緊 在一系列宏觀調控政策影響下， 2008 年以來全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長，但具體數量和環(huán)比增幅逐步放緩，開發(fā)企業(yè)資金來源全面趨緊。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示：1-9 月全國 房地產開發(fā)企業(yè)實現到位資金 28082 億元，同比增長 10.7%，增幅同比回落 27.2 個百分點。其中，國內貸款 5562 億元，同比增長 8.6%，增幅同比回落 21.5 個百分點，銀根緊縮政策效應開始顯現。綜合來看，雖然國內貸款占房地產企業(yè)資金來源比重由 2003 年 6 月末的 25.99%下降到 2008 年 9 月末的 19.80%，但若考慮銷售款回籠主要依賴銀行住房按揭貸款的話，則整個行業(yè)對銀行信貸的依賴程度仍然高于其他行業(yè)。 從其他具體來源看：企業(yè)自籌資金 11163.2 億元，同比增長 33.4%，增幅同比回落 4.0 個百分點；其他資 金 10870 億元，同比下降 5.2%，增幅同比回落 46.5 個百分點。在其他資金中，定金及預收款 6754 億元，同比下降 2.0%，增幅同比回落 33.7 個百分點。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月累計房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構運行趨勢 數據來源：國家統(tǒng)計局 目前，資本市場的 持續(xù)低迷導致房地產企業(yè)直接融資渠道收窄，銀行信貸緊縮使間接融資也變得困難。北京師范大學金融研究中心、搜狐網和焦點房地產網聯合發(fā)表的一份研究報告顯示， 2008 年房地產行業(yè)資金缺口高達 6730 億元。事實上，很多房地產企業(yè)為了緩解資金壓力已經在積極尋求發(fā)行信托產品、股權合作等多種方式和渠道進行融資。據統(tǒng)計，今年前 8 個月，先后發(fā)行房地產信托產品 120 億元以上，但對眾多房地產企業(yè)而言仍是杯水車薪。 3、土地開發(fā)面積增速放緩，市場供應增速逐月回落 受一系列宏觀調控政策及資金鏈緊張影響， 2008 年以來全國房地產開發(fā)企業(yè)購 置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落，市場供應總量繼續(xù)下降。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 16 統(tǒng)計數據顯示： 2008 年 1-9 月全國房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積 27536 萬平方米，同比下降 2.9%，增幅同比下降 20.7 個百分點；完成開發(fā)土地面積 17887 萬平方米，同比下降 1.6%，增幅同比下降 12.9 個百分點，說明隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產企業(yè)拓展土地儲備的速度正在放緩。對于房地產企業(yè)而言，現在最關心的問題不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲備和開發(fā)資金的問題。 同期，全國商品房累計施工面積 240384 萬平方米，同比增長 20.3%，增幅同比下降 2.1 個百分點。其中，商品住宅施工面積 190669 萬平方米，同比增長 21.2%，增幅同比下降 2.4 個百分點；全國商品房累計竣工面積 26804 萬平方米，同比增長 9.7%，增幅同比下降 1.3 個百分點。其中，商品住宅竣工面積 21820 萬平方米，同比增長 8.6%，增幅同比下降 2.4 個百分點。雖然商品房市場供應總量同比增幅仍小幅上漲，但從其增速來看 2008 年以來已呈逐月放緩態(tài)勢。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國房地產企業(yè)土地購置與開發(fā)面積同比增長情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 17 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 18 （三）市場需求情況分析 1、市場觀望氣氛濃厚，居民購房意愿降至歷史最低 在國家不斷加強對房地產市場 的宏觀調控的背景下， 2007 年年末以來購房者預期發(fā)生變化，住房市場觀望氛圍濃厚，住房成交量增速持續(xù)下降。中國人民銀行發(fā)布的 2008 年第 3 季度對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告顯示：城鎮(zhèn)居民購房意愿降至歷史最低水平。調查顯示，在當前的物價和利率水平下，居民儲蓄意愿不斷增強。未來三個月打算買房的居民人數占比為 13.3%，分別比上季和去年同期下降 1.8 和 2.8 個百分點，并創(chuàng) 1999 年調查開始以來最低水平。在調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來三個月打算買房的居民人數占比均不足 10%，低于全國平均水平。 在影響房價的眾多因素中，心理預期的作用不容忽視。前幾年房價漲幅較大與消費者的心理預期有著密切的關系?？吹椒績r不斷上漲，消費者形成房價上漲的心理預期，紛紛提前購買以免吃虧，形成了 “ 恐慌性需求 ” ，造成真實需求被夸大，一定程度上甚至透支了未來的房地產消費。 2008 年新房貸政策正式實施，政府在住房保障方面強勢推進，再加上從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預期，消費者的預期有所改變，于是紛紛持幣觀望。 2、商品房銷售面積與銷售額大幅下降 受市場觀望氣氛依然濃厚的影響， 2008 年以來全國商品房銷售面積與銷售額大幅下降 。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示： 1-9 月全國商品房銷售面積 40320 萬平方米，同比下降 14.9%，增幅同比下降47.0 個百分點，其中，商品住宅銷售面積 36651 萬平方米，同比下降 15.3%，增幅同比下降 48.8 個百分點；與此同時，全國商品房銷售額 15878 億元，同比下降 15.0%，增幅同比下降 65.5 個百分點。其中，商品住宅銷售額為 13617 億元，同比下降 15.5%，增幅同比下降 71.4 個百分點，市場銷售放緩跡象明顯。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國商品房銷售面積及同比增長情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國商品房銷售額及同比增長情況 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 19 數據來源：國家統(tǒng)計局 3、全國商品房空置面積總量繼續(xù)回升 受市場銷量持續(xù)下降影響，全國商品房空置面積繼續(xù)回升。統(tǒng)計數據顯示：截止到 9 月末，全國商品房空置面積為 1.3 億平方米，同比增長 10.2%，供過于求的緊張局面進一步加劇。其中，空置商品住宅 6641 萬平方米，同比增長 14.1%。 2004 年 -2008 年 9 月末全國商品房空置情況 數據來源：國家統(tǒng)計局 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 20 （四）全國房地產市場價格變動情況 在一系列宏觀調控政策影響下， 2008 年以來全國房價漲幅逐月回落，不少大中城市房價開始下跌。前 8 個月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比分別增長 11.3%、 10.9%、 10.7%、 10.1%、 9.2%、8.2%、 7.0%和 5.3%。 9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 3.5%，漲幅比 8 月低 1.8 個百分點，這是今年以來同比漲幅創(chuàng)下的新低。同時，在 8 月環(huán)比下跌 0.1%后， 9 月份城市房屋銷售價格環(huán)比再次出現下降，目前樓市已經從此前單純的交易量低迷、同比漲幅放緩進入一個環(huán)比價格下降階段。 1、新建住房銷售價格呈同比上漲、環(huán)比下降態(tài)勢 從不同類型來看， 2008 年 9 月新建住房銷售價格同比上漲 3.9%，漲幅比 8 月低 2.3 個百分點；環(huán)比下降 0.3%，其中， 90 平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降 0.3%。經濟適用住房銷售價格同比上漲 1.3%，環(huán)比上漲 0.1%。普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲 3.9%和 5.5%，環(huán)比分別下降 0.4%和 0.3%。新建非 住宅銷售價格同比上漲 3.0%，漲幅比 8 月低 1.0 個百分點；環(huán)比價格持平。其中，辦公樓銷售價格同比上漲 4.6%，環(huán)比與上月持平；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比上漲 2.8%，環(huán)比與上月持平。 從不同地區(qū)來看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：?？?15.0 %、銀川 12.7%、宜昌 10.3%、蘭州 10.0%和岳陽 9.9%；同比價格下降的城市有 6 個，包括：深圳 -10.8%、廣州 -5.2%、昆明 -2.3%、惠州 -1.3%、南京和南充均為 -0.8%。環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 5 個，包括：溫州 1.3%、沈陽、貴陽、 銀川和湛江均為 1.2%；環(huán)比價格下降的城市有 25 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 -5.6%、南京 -2.9%、廣州 -1.4%、桂林 -1.2%、上海 -0.9%。 90 平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅在 1%以上的城市有 6 個，其中漲幅較大的城市主要包括：湛江 3.3%、遵義 2.1%、銀川1.6%、西安 1.5%和溫州 1.3%；環(huán)比價格下降的城市有 26 個，其中降幅較大的城市主要包括：大理 -9.5%、南京 -6.8%、深圳 -3.2%、合肥 -1.3%和上海 -0.9%。 2、二手住房銷售價格同比、環(huán)比均出現上漲 2008 年 9 月，二手住房銷售價格同比上漲 2.6%，漲幅比 8 月低 1.3 個百分點；環(huán)比上漲 0.3%。分地區(qū)看，二手住房銷售價格同比漲幅較大的城市主要包括：宜昌 14.4%、蘭州 14.3%、三亞 13.7%、銀川 11.1%和太原 10.8%；同比價格下降的城市有 11 個，其中降幅較大的城市主要包括：深圳 -16.0%、溫州 -3.5%、鄭州 -3.5%、南昌 -2.3%和包頭 -2.1%。環(huán)比漲幅較大的城市主要包括：呼和浩特 3.0%、鄭州 2.5%、沈陽 1.5%、三亞 1.2%和濟寧 1.1%；環(huán)比價格下降的城市有 23 個，其中降幅較大的城市主要包 括：?？?-2.6%、西安 -0.8%、廈門 -0.7%、大理 -0.7%和深圳 -0.6%。 2006 年 9 月 -2008 年 9 月全國 70 個大中城市房屋銷售價格指數變動情況 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 21 數據來源：國家統(tǒng)計局 （五）上市公司業(yè)績增長情況 截至 10 月 30 日，滬深兩市共有 101 家房地產上市公司 披露了三季報，上述公司今年前三季度共實現營業(yè)收入 1141.84 億元，創(chuàng)造凈利潤 151.55 億元，分別較去年同期增長 28.21%和 35.38%。數據顯示， 101 家公司中共有 57 家業(yè)績同比增長、 44 家同比下滑，前三季盈利公司達到 85 家。其中，行業(yè)龍頭萬科、保利地產的前三季凈利潤達到 22.8 億和 12.7 億，較去年同期分別增長 18.76%和 125.38%。 雖然整體業(yè)績仍處增長態(tài)勢，但作為靠舉債發(fā)展的行業(yè)，房地產公司當前的資金鏈狀況值得關注。數據顯示，上述房地產公司截至三季度末共持有貨幣資金 973.66 億元 ，相對應 的是，上述公司期末短期借款以及一年內到期的長期借款合計 為 1029.63 億元，不難看出，房地產公司整體上仍面臨一定的資金壓力，而作為公司的主要資金來源，回籠銷售資金則成為房地產公司未來亟需面對的問題。 在樓市未有回暖跡象的前提下，銷售資金的回籠并非易事。數據顯示， 101 家公司今年前三季的經營性現金流合計為 380.83 億元，體現為凈流出，比去年同期 “ 多流出 ”139.47 億元，就個體來看，共有 70 家公司前三季經營性現金流呈現負值，這意味著這些房地產公司銷售回籠資金額已低于公司進行項目開發(fā)及土地儲備的相關支付額。 不過，在經歷了這輪房地產業(yè)的宏觀調控后，房地產公司對相關項目的投資已日趨理性。數據顯示，共有 41 家房地產公司今年三季度末持有的貨幣資金較今年二季度實現增長，行業(yè)整體增幅近10%，萬科三季報顯示，公司報告期末擁有貨幣資金 199.4 億元，比中期末的 153.7 億元增長近三成。 面對當前的樓市狀況，在經過前兩年 “ 跑馬圈地 ” 、大肆擴張后，房地產公司已從此前的 “ 占地為王 ” 逐步向 “ 現金為王 ” 進行轉變，以此追求安全、穩(wěn)健的經營收益。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 22 三、 下階段 房地產業(yè)發(fā)展趨勢預測 （一）落實和完善現有政策仍是下階段 房地產行業(yè)調控主基調 7 月 27 日，中共中央政治局召開會議，中共中央總書記胡錦濤發(fā)表重要講話，就做好下半年經濟工作提出 6 點要求，其中包括引導資本市場、房地產市場健康發(fā)展，穩(wěn)定對經濟發(fā)展的預期。會議指出，在房地產市場走勢可能出現逆轉之際，非常需要穩(wěn)定調控政策，合理引導住房消費預期。 在當前房地產市場較為低迷的情況下， “ 穩(wěn)定房地產市場 ” 的提法，彰顯了決策層對當前房地產市場狀況的擔心。而事實上，房地產市場的穩(wěn)定無論對上游的銀行資產質量，還是對中下游眾多行業(yè)的拉動，進而對中國宏觀經濟的穩(wěn)定都具有重大的意義。從決策層對房地產市場的擔心和促進 市場穩(wěn)定的提法上，下半年或許不會有專門針對房地產行業(yè)的調控政策出臺。 另外，從今年上半年已經出臺的房地產行業(yè)相關調控政策和官方言論來看，政府對于房地產市場的調控目標已經越來越清晰。即：一是重點解決低收入家庭的住房保障問題；二是針對商品房市場，增強有效供給，合理引導消費需求，抑制投機投資需求，防止房價大起大落。在此背景下，落實和完善現有政策仍是下半年房地產行業(yè)調控的主基調： 一是如何更好的落實住房保障政策將成為調控的一個重點。溫家寶總理在今年的政府工作報告中明確指出： “ 要堅定不移地推進住房改革和建設，讓人民群 眾安居樂業(yè) ” ；要 “ 促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展 ” 。國家在今年的機構改革中，又將建設部改為 “ 住房和城鄉(xiāng)建設部 ” ，這充分說明了國家對住房保障與房地產業(yè)發(fā)展的重視。 二是在經濟快速增長、流動性過剩壓力依然存在的情況下，央行仍會使用貨幣政策來調控經濟的運行，加息和提高存款準備金率依然會伴隨下半年房地產市場的發(fā)展，從緊貨幣政策總體上不會松動。 三是隨著土地調查的逐步深入，在如何保護 18 億畝耕地紅線和盤活開發(fā)商存量土地方面有可能出臺進一步的調控政策。 四是在目前市場觀望氣氛依然濃厚的情況下，購房者對商品房的質量將更加重 視，同時開發(fā)商的營銷策略將更加多樣化，因此將有可能在商品房質量和開發(fā)商營銷手段方面出臺進一步的細化措施?？傮w而言，下半年對房地產行業(yè)的調控將會是微調，并力爭使房地產業(yè)恢復穩(wěn)定狀態(tài)，然后在穩(wěn)定中求發(fā)展，達到穩(wěn)中有升的理想局面。 （二 ） 市場供需矛盾或將緩解，房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大 在以上分析的宏觀經濟環(huán)境及產業(yè)政策環(huán)境背景下，預計 2008 年房地產投資增速將低于 2007 年的增長水平，商品房供給增速下降；在市場需求受到一定程度抑制的情況下，市場供需矛盾或將緩解。綜合來看，在調控政策頻繁出臺以及供需矛盾或將 緩解的情況下，預計 2008 年房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。 1、 房地產投資增速放緩，商品房供給增速下降。 2007 以來，國家對房地產價格的調控從以需求調控為主轉向增加供給、改善供給結構，加大了對經濟適用房建設的支持， 2008 年小戶型、經濟適用房和廉租房等建設規(guī)模將有所擴大，成為房地產開發(fā)投資增長的主要動力。但從另一方面來看，由于房地產市場風險逐漸顯現，加之美國次級貸款危機對我國起到一定的警示作用，銀監(jiān)會等管理部門已加大了對房地產貸款的審查力度，這將使房地產公司的資金鏈遭遇較大的考驗。同時，信貸緊縮政策對 于資金密集型的房地產行業(yè)來說，壓力之大是不言而喻的。雖然今年以來冰雪災害和地震災后重建可能會推動固定資產投資較快增長，但從緊的貨幣政策降低了企業(yè)貸款的可獲得性，初級產品價格上漲和企業(yè)預期盈利能力不斷降低影響了企業(yè)投資的積極性，由于到位資金增長減慢和房屋銷售面積不斷下降，占主導地位的房地產投資會趨于 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 23 下降。因此，綜合起來判斷，隨著下半年宏觀調控政策的進一步實施與完善，預計三季度房地產投資增速將有所回落，全年房地產投資增速將低于 2007 年的增長水平，同時也將導致商品房供給增速下降。 2、 消費者預期發(fā)生改變，市場需 求繼續(xù)受到抑制。 隨著一系列宏觀調控政策效力的不斷顯現，房地產市場投資和投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。 尤其是 2008 年 1 月 1 日起，房貸利率將會執(zhí)行調整后的新利率， 5 年以上的房貸利率將由 2007 年初的6.84%增加至 7.83%，第二套住房貸款的利率為 8.61%，加息導致的購房者月供的增加將會使住房需求增長受到一定的影響。鑒于 2007 年樓市的火爆上漲和 2008 年從緊貨幣政策的進一步實施，住房需求增長將會受到一定程度的抑制。 同時，各地政府目前正在進一步落實住房保障措施、進一步落實新建住房的結構比例要求，抓緊編制并落 實 2008 年的住房建設計劃和 2008-2012 年的住房建設規(guī)劃，并采取措施抑制房價的過快上漲等一系列舉措都將引發(fā)消費者對房地產市場預期產生重要影響。在 “ 房貸新政 ” 抑制了部分投資需求后，這種市場預期的結果，無疑將會分流剛性自住需求，放緩自住型購房步伐，從而通過全面調節(jié)需求來降低房價預期。 3、市場供需矛盾或將緩解，房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。 盡管 2008 年商品房供給增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向剛性需求的有效供給將有所增強。而剛性需求在高企的房價和近一段時間以來市場觀望態(tài)勢的影響下，提前集中 釋放的可能性也不大。綜合起來判斷，預計 2008 年房地產市場供需矛盾或將減緩。因此，在一系列調控政策以及供需矛盾或將緩解的背景下，預計三季度及全年房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大： 一是從市場供給面來看，前期政府投入建造的大批經濟適用房和廉租房即將投入市場；同時，為進一步緩解居民購房壓力，以 2007 年國務院發(fā)布的“ 24 號文件”為先導，全國住房建設工作將住房保障問題放在了首位。 2008 年伊始，建設部就發(fā)布了關于住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見，要求各地進一步做好 2009 年住房建設計劃、 2008 年至 2012 年住房建設規(guī)劃。目前全國重點城市已陸續(xù)公布了 2008 年度住房建設計劃，從整體情況看，保障性住房已經成為住宅供應不可忽視的重要組成部分，政府大力發(fā)展保障性住房，高舉住房保障旗幟將對房地產市場預期產生重要影響?？梢钥隙ǖ氖牵涸黾颖Ｕ闲宰》抗┙o一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產開發(fā)商的定價權，從而有效遏制房價上漲。 二是在從緊的貨幣政策環(huán)境下，對于在很大程度上依賴于銀行資金的 開發(fā)商而言，銀行信貸的收緊將加劇其現金流回轉風險，“囤地”、“捂盤”等坐地生財的招數將給自身帶來生存危機。同時，股市的寬幅震蕩也加大了房地產上市公司再融資的風險，試圖再次上演高價增發(fā)、配股的難度加大；對嚴重依賴于銀行信貸的購房者而言，信貸緊縮直接壓制了其購房需求。從目前各大城市的市況來看，成交量平淡的現象依舊沒有得到改觀。因而，在從緊的貨幣政策以及其他調控政策仍將陸續(xù)出臺的預期下，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；同時，境外資金階段性的撤出套現也加大了房價回調壓力。 三是房地產市場“觀望”氛圍的加重將導致市場中 新房和二手房供應量相應增加，進一步增加市場供給，形成房地產市場上階段性的供大于求。因此，當前房價總體性下跌的可能性正在加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現象（據不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國一線城市有超過 40 塊土地流拍，并已經向二、三線城市等蔓延。北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京等地屢屢出現土地流拍現象，并有大量土地以底價成交，土地購置面積大幅下降；除新地流拍、開發(fā)商拋盤或讓出權益之外，已有一些拍得“地王”的開發(fā)商紛紛退地。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等不惜以被扣罰數千萬元 乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價，紛紛退地自保）。應當指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是 2006 年以來房價透支性過快增長的一種回調。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 24 四 、南京區(qū)域房地產市場形勢分析 （一）南京市房地產開發(fā)投資情況 南京市 2008年 1 9 月房產投資發(fā)展狀況： 指 標 2007 年 1-9 月 同比 % 2008 年 1-9 月 同比 % 房地產開發(fā)投資額（億元） 344.77 36 380.15 10.3 商品房施工面積 （萬） 3179.34 10.3 3659.92 15.1 商品房竣工面積（萬） 298.15 -37.3 547.9 83.8 商品住宅施工面積（萬） 2547.33 12.3 2859.6 12.3 商品住宅竣工面積（萬） 251.51 -39.7 462.82 84 商品住宅銷售面積（萬） 720.43 20.4 428.71 -40.5 數據來源：南京市統(tǒng)計信息網 如上表所示， 2008 年 1 9 月 ，全市實現房地產開發(fā)投資 380.15 億元，同比增長 10.3%。全市商品房施工面積 3659.92 萬，同比增加 15.1%；竣工面積 547.9 萬，同比增長 83.8%。與 07 年 增長幅度相比，今年房地產投資增長速度明顯放緩，而竣工面積明顯提高。住宅方面， 08 年 1 9 月 ，全市施工面積 2859.6 萬，同比增長 12.3%；竣工面積 462.84 萬，同比增長 84%；銷售面積 428.71萬，同比下降了 40.5%。與 07 年相比，住宅的施工面積和竣工面積增長幅度較大，但銷售面積明顯下滑，降幅達到 4 成。 綜合來看，房地產開發(fā)投資額度同比下降，施工和竣工面積與去年同比保持穩(wěn)定增加，但從銷售面積的大幅下滑不難看出，樓市已經進入調整期階段，“供大于求”顯現。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 25 （二）房產政策新聞分析 關鍵詞：【 公積金額度上調】、 【放貸從嚴】、【六次上調存款準備金】、【二十條新政救市】、【利率下調 】 2 月 18日， 南京市 公積金 貸款政策進行調整，個人最高可貸額度從 15 萬調高至 20 萬元，并且對二次貸款、萬元樓盤 “ 解禁 ” 。這一舉措被看作是對房地產市場的扶持，市場振奮。 3 月 27 日， 南京市住房公積金管理中心、中國人民銀行南京分行、南京市房產管理局三部門聯合發(fā)文，明確了辦理貸款的銀行，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都必須在購買樓盤主體結構已經封頂的前提下才可 放貸 ，否則將受罰。 1 月 25 日、 3 月 25 日 、 4 月 25 日 、 5 月 20 日、 6 月 15 日、 6 月 25 日 ， 中國人民銀行 年內 六次 上調 存款類金融機構人民幣 存款準備金率 。 上漲后人民幣存款準備金率達到 17.5。 目的是 為落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長 。 6 月 24 日， 省物價局出臺關于加強低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見，規(guī)定各類保障性住房銷售時必須實行 “ 一房一價 ” ，將通過收費減免等舉措進一步降低保障性住房建設成本，更大程度讓利于民。 9 月 15日， 央行宣布 降息， 并下調存款準備金率。自 9 月 16 日起，下調一年期人民幣貸款 基準利率 0.27 個百分點，存款準備金率下調 1 到 2 個百分點 。這是央行 6 年來首次宣布降息。 9 月 28日， 南京出臺 二十條新政 ，力求減輕購房人負擔、降低開發(fā)企業(yè)壓力、優(yōu)化產品配比、以達到促進商品房銷售，刺激經濟發(fā)展的目的。政府救市開始落實。 10 月 22 日， 財政部出臺 新政： 首次購 90 平米以下住房契稅下調至 1%；暫免印花稅和土地增值稅；首次購房貸款利率的下限擴大為 0.7 倍；首付款比例調整為 20%；下調個人住房公積金貸款利率。進一步讓利于民，刺激居民購房熱情。 10 月 8 日 和 10月 29 日， 月內 連續(xù)兩次 下調 存款準備金率和存貸款基準利率，并免征利息稅。 與 歐美 國家央行的降息行動同步。 總 結 通過 08 年前十個月與樓市相關重要新聞政策的列舉，我們不難看出， 1-10 月整體上實行先緊后松貨幣政策。 以 8 月份為界， 8 月份之前由于 CPI 指數高位運行，國家在宏觀經濟方面主要實行緊縮型貨幣政策，從年內 6 次上調存款準備金率就能看的出來。之后“次貸危機 ” 引發(fā)“華爾街風暴”進而蔓延為全球性的金融危機，受此影響最重的出口貿易產業(yè)萎縮，沿海中小企業(yè)倒閉過半。而作為我國經濟支柱產業(yè)的 房地產市場“熊市”開始顯現。 8 月份之后，為了保 持我國經濟的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，樓市方面關于“政府救 市”的呼聲越發(fā)高漲， 9 月份央行開始降息，全國各大城市也分別出臺了“救市政策”，如南京的“二十條新政”。 翠翠 屏屏 灣灣 花花 園園 城城 三三 期期 市市 場場 研研 究究 報報 告告 26 10 月份在全球經濟萎縮的影響下，我國經濟增長速度下降明顯，為“保經”央行月內連續(xù)兩次下調了利息率和存款準備金率。中央財政部也發(fā)布新政來鼓勵人們購房，對“萎縮的樓市”進行扶持。 而對樓市而言，從南京市成交量并沒有明顯回升可以看出， 降息和樓市新政 的信號意義 大于實際 效果 ，短期內 難 以 解決開發(fā)商資金問題， 也 無法迅速改變房地產供求關系。但從長期來看，政策 帶給市場更多的信心 和期待 。緊縮的貨幣政策開始松動，意在挽救出現的全球金融危機，且不排除年內再次降息。通過穩(wěn)定和發(fā)展房地產業(yè)來拉動內需，刺激消費，進一步帶動國民經濟發(fā)展的可能性加強，對樓市而言將是一大利好。 （三）城市規(guī)劃情況 城中區(qū)玄武湖北擴規(guī)劃，對御湖國際、長發(fā)鎖金村等周邊項目都是利好消息。 南京江北 未來總體有 21 條過江路徑，其中包括 13 條道路交通過江通道、 4 條過江地鐵、 4 條水運巴士。 寧杭高速公路二期 9 月初通車，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)進出南京主城區(qū)的車輛。對江寧部分樓盤是大利好。 （四）土 地市場分析 1.土地成交綜述 時 間 供地幅數 成交幅數 流標幅數 底價成交幅數 流標率 底價成交率 出讓面積 2007年 1 10 月 113 110 3 59 2.7 53.6 712.11 萬 2008年 1 10 月 48 43 5 38 10.4 88.4 321.53 萬 數據來源：南京國土資源網 從上表可以看出， 08 年 1 10 月份 ，南京共有 48 幅地塊公開拍賣， 成交 43 幅（ 其中底價成交 38 幅，流標 5 幅 ） ， 與 07 年 1 10 月份 成交 的 110 幅 相比 ， 減少 60.9。從面積上看， 43 幅土地實際出讓面積為 321.53 萬，同比減少 54.9。 今年的市場與去年 地王頻出的火熱行情相比， 反差較大。 不僅開發(fā)商拿地的熱情大減，南京國土部門推地的步