成都1896街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目全程策劃方案

“川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 1 頁(yè) “川大周邊改造”項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)文件之二 成都 1896 街區(qū) “ 望江文化一條街項(xiàng)目” 全程策劃 1896 年 ， 第一屆現(xiàn)代奧運(yùn)會(huì)舉辦； 第一輛 4輪福特轎車誕生； 嚴(yán)復(fù)翻譯天演論； H.貝可勒爾發(fā)現(xiàn)鈾的放射性； 梁?jiǎn)⒊鞣綍勘硇蚶?李鴻章訪問(wèn)紐約； 1896 年，成都，四川中西學(xué)堂創(chuàng)辦，百年川大恢弘的發(fā)展由此揭開序幕 時(shí)光荏苒， 110 年之后， 2006 年，望江樓以西，府河之南，百年川大以東，一條承載多種文化于一身，穿梭時(shí)空于過(guò)去和現(xiàn)代之間，匯集歷史和時(shí)尚元素于一體的商業(yè)街將盛裝登場(chǎng) ，這就是 成都 1896 街區(qū) “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 2 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)研究 一、 成都宏觀環(huán)境分析 1. 總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 近幾年，成都國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)不斷加快。由 2000 年的 1312.99 億元增長(zhǎng)到 2004 年的 2185.7 億元，全市經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭， GDP 增長(zhǎng)的速度穩(wěn)步上升，由 2000 年的 10.8%增長(zhǎng)到 2004 年的 13.6%。 GDP1312.991492.041663.21870.82185.7050010001500200025002000 2001 2002 2003 2004GDP近 5 年成都 GDP 發(fā)展趨勢(shì) 2004 年成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為近十年來(lái)最高水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 168.0億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 1022.0 億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 995.7 億元，同比增長(zhǎng)5.7%、 15.8%和 12.5%。 第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯快于第一產(chǎn)業(yè)。商業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系極為密切，只有宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境好了，商業(yè)才會(huì)有一個(gè)健康的發(fā)展環(huán)境。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 3 頁(yè) 2. 成都人均 GDP 的變化及分析 成都人均 GDP 增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的好處現(xiàn)實(shí)地被成都居民所享有。人均 GDP 的增長(zhǎng)，是衡量一個(gè)地區(qū)居民福利水平的重要指標(biāo)，而一個(gè)地區(qū)居民福利的好壞又將直接影響其消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。 3. 成都人口的分布特征 成都的人口分布處于西部城市中的高密度類型，又主要集中在城區(qū)。從全市人口分布看，成都城市人口 高度集中在城區(qū)，呈中心區(qū)密度大，向周邊地區(qū)逐漸降低的特點(diǎn)。 020004000600080001000012000140001600018000200002000 年 2001 年 2002 年 2003 年年末人口 萬(wàn)人GDP （ 億元 ）人均 GDP （ 億元 ）2000 2003 年成都人均 GDP 發(fā)展情況 818 823 827 8362369 24082020 20500 500 1000 1500 2000 2500 3000 全 市 市 區(qū)全 市 818 823 827 836市 區(qū) 2369 2408 2020 20502000年 2001年 2002年 2003年2000-2003 年成都人口密度分布圖 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 4 頁(yè) 人口在市中心的過(guò)度密集使市中心商業(yè)過(guò)度密集而城市周邊商業(yè)又發(fā)展緩慢，市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是大型商業(yè)項(xiàng)目更是舉步為艱。 4. 成都人口結(jié)構(gòu)正逐漸變化，外來(lái)人口比重逐年增加 2002-2003年 人 口 變 動(dòng) 數(shù) 量6.83 6.5918.919.886.79 6.2624.5210.4201020302002 6.83 6.59 18.91 9.882003 6.79 6.26 24.52 10.42萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人 萬(wàn)人出 生 人 口 死 亡 人 口 遷 入 人 口 遷 出 人 口2002-2003人 口 變 動(dòng) 比 例6.67 6.440.2318.469.648.826.56 6.040.5223.6610.0513.6101020302002 6.67 6.44 0.23 18.46 9.64 8.822003 6.56 6.04 0.52 23.66 10.05 13.61 出 生 率 死 亡 率 自 然 增 長(zhǎng) 遷 入 率 遷 出 率 機(jī) 械 變 動(dòng) 增 長(zhǎng)目前成都人口的增加主要依賴于外來(lái)人口的增加，外來(lái)人口增加將對(duì)成都社會(huì)結(jié)構(gòu)和居住格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。外來(lái)人口對(duì)房屋租賃和一次置業(yè)的需求與本地居民 二次置業(yè)的需求將構(gòu)成成都房產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目也構(gòu)成了有力的支撐。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 5 頁(yè) 5. 成都居民可支配收入變化及分析 2004 年 1-10 月：城市居民人均可支配收入 8502 元，同比增長(zhǎng) 8.3%。人均消費(fèi)性支出 6733.2 元，增長(zhǎng) 13.2%。居民消費(fèi)價(jià)格繼續(xù)處于較高位置。10 月份指數(shù)為 7.3%。分項(xiàng)目看，食品和娛樂文化用品及服務(wù)價(jià)格上漲較多，指數(shù)分別為 112.6 和 117.3。 成都居民可支配收入呈上升趨勢(shì)，農(nóng)民收入增長(zhǎng)高于城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)速度。農(nóng)民收入增長(zhǎng)速度的加快加快了農(nóng)村人口向城市集中的過(guò)程，也加快了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化 進(jìn)程，從而帶來(lái)新的城市人口的增加（這里將這部分人群認(rèn)為是準(zhǔn)城市居民）和 2005 年城市居民人均可支配收入的變化。 市區(qū)居民人均可支配收入的提高為商業(yè)的需求的穩(wěn)健增長(zhǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的保障，農(nóng)民收入的增長(zhǎng)是城市化的重要推動(dòng)力。 6. 成都消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化及分析 2004 年，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 875.28 億元，增長(zhǎng) 13.5。 2004 年 1-11 月城市居民家庭收支情況 金 額（元） 同比 % 市區(qū)居民人均可支配收入 9326.6 市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出 7358.5 14.2 食品 2899.9 18.3 衣著 589.2 26.6 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 416.1 -14.5 醫(yī)療保健 442.5 -15.3 交通和通訊 885.8 34.2 教育文化娛樂服務(wù) 986.9 11.5 居住 899.2 16.6 雜項(xiàng)商品及服務(wù) 239 16.9 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 6 頁(yè) 40%8%6%6%12%13%12%3%食 品衣 著家 庭 設(shè) 備 用 品 及 服 務(wù)醫(yī) 療 保 健交 通 和 通 訊教 育 文 化 娛 樂 服 務(wù)居 住雜 項(xiàng) 商 品 及 服 務(wù)成都人均消費(fèi) /收入比例高達(dá) 78.90%，其中食品及教育文化娛樂服務(wù)一共占據(jù)了 53%的消費(fèi)支出。根據(jù)恩格爾定理，成都居民在食品上的支出比例很高，間接說(shuō)明成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于較低階段，但另一方面也說(shuō)明成都對(duì)餐飲消費(fèi)的熱衷。從增長(zhǎng)比例來(lái)看，交 通、通訊的上漲最快，其次是衣著和食品，說(shuō)明成都市民的時(shí)尚消費(fèi)有增加的趨勢(shì)。 7. 成都居民儲(chǔ)蓄變化及分析 2004 年全市儲(chǔ)蓄存款余額 1726 億元，增長(zhǎng) 15.5 。 成都居民存款的持續(xù)增長(zhǎng)，既為消費(fèi)的增長(zhǎng)提供了現(xiàn)實(shí)的保障，也促進(jìn)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求的增長(zhǎng)。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 7 頁(yè) 二、 成都商業(yè)格局分析 目前，成都商業(yè)已形成核心商圈、次級(jí)區(qū)域性商圈、社區(qū)商圈共存的城市商業(yè)體系。 成都不同性質(zhì)商圈及相應(yīng)典型商業(yè)項(xiàng)目示意 社區(qū)商業(yè)：藍(lán)色加勒比 核心商業(yè)：鹽市口 .新中興 區(qū)域性商業(yè)：金沙 .麥德龍 社區(qū)商業(yè)：玉林 .生活廣場(chǎng) 校園商業(yè)：交大 .風(fēng)情港 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 8 頁(yè) 1. 核心商圈 由春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈組成。覆蓋內(nèi)環(huán)核心 區(qū)域，蜀都大道、人民南路、人民北路、東大街、順城街和紅星路等幾條城市主要干道縱橫其間，匯集王府井、太平洋、伊藤、百盛、人百等大型商場(chǎng)了眾多專賣店、餐飲名店、高檔寫字樓和賓館。涵蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂和商務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)，直接輻射市區(qū)上百萬(wàn)人口，間接輻射周邊郊縣和德陽(yáng)、眉山、樂山和資陽(yáng)等靠近成都的地區(qū)。 2. 次級(jí)區(qū)域商圈 近年來(lái)成都 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)重心向外轉(zhuǎn)移，在一些社區(qū)成熟 的 地段 逐漸形成區(qū)域中心商業(yè)，其提供一定的比較性購(gòu)物服務(wù)，兼顧社區(qū)便利性購(gòu)物，規(guī)模較鄰里中心大，業(yè)態(tài)較鄰里中心多元 ，既對(duì)核心商圈功能起到補(bǔ)充，又構(gòu)成對(duì)周邊各中小型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)延伸，尤以城南、城西的發(fā)展最為明顯。 春熙路商圈 鹽市口商圈 騾馬市商圈 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 9 頁(yè) 城南：桐梓林玉林商圈 家樂福、大世界商業(yè)廣場(chǎng)、玉林生活廣場(chǎng)等大型商業(yè)物業(yè)在城南興起，近一步聚集人氣，其 消費(fèi)群體不再只是針對(duì)其社區(qū)內(nèi)的居民，而輻射到整個(gè)城南區(qū)域 ，有力推動(dòng)整個(gè)城南板塊向區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展。 城西：金沙光華雙楠商業(yè)帶 片區(qū)內(nèi)樓盤品質(zhì)較高，樓盤體量較大，消費(fèi)潛力劇增，已 形成商業(yè)集中地段 ，家樂福、置信廣場(chǎng)、諾瑪特、麥德龍、 人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、伊藤洋華堂等大中型商家的進(jìn)入 ， 使該片區(qū)具備成為 區(qū)域中心商圈的條件。 3. 社區(qū)商圈 社區(qū)商業(yè)因其購(gòu)物便利、品種檔次適應(yīng)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期性、顧客穩(wěn)定性及服務(wù)親和性等優(yōu)勢(shì)，在成都得以長(zhǎng)足發(fā)展，并日漸成為開發(fā)熱點(diǎn)。 城南的棕南、棕北片區(qū)、新棕樹片區(qū)、玉林片區(qū)、神仙樹片區(qū)、肖家河以及雙楠片區(qū)，已形成 若干 社區(qū)商業(yè)中心， 或社區(qū)商業(yè)的雛形。 其代表的商業(yè)物業(yè)有置信逸都城、羅馬假日廣場(chǎng)、藍(lán)色加勒比等，其業(yè)態(tài)分布通常以綜合超市、餐飲、休閑娛樂為主。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 10 頁(yè) 一、 以九眼橋?yàn)楹诵牡氖袇^(qū)東南商業(yè)發(fā)展情況 以九眼橋?yàn)楹诵?，目前成都市區(qū)東南區(qū)域已經(jīng)和正在形成以下 5大商圈 1、九眼橋商圈， 20 萬(wàn)平米以上，輻射半徑 15 公里 位于一環(huán)路上的九眼橋可以說(shuō)是整個(gè)“中產(chǎn)城東”商業(yè)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。既包括九眼橋附近諸多樓盤的配套商業(yè)，也包括紅瓦寺、合江廳，望江、蓮花小區(qū)一帶的商業(yè)，其本來(lái)已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)體量，隨著歐商成都第二家店的進(jìn)駐，其潛力將被進(jìn)一步激發(fā)。由于在成都幾個(gè)方位之中，城東的商業(yè)本來(lái)就相當(dāng)欠缺，因此九眼橋商圈的影響范圍不僅可以向市中心輻射，更可以沿著成龍路一直到東三環(huán)以外。 2、 東湖商圈，約 5 萬(wàn)平米，輻射半徑 5 公里 主要由錦江東湖花園和翡翠城的配套商業(yè)構(gòu)成，其巨大的商業(yè)體量顯然超過(guò)了配 套的范疇，但其主要輻射方向還是沿成仁路進(jìn)行輻射。 3、成龍路沙河商圈， 8 萬(wàn)平米，輻射半徑 8 公里 主要由東潤(rùn)系列樓盤和萬(wàn)科城市花園的商業(yè)項(xiàng)目組成，位于成龍路中段，向市內(nèi)市外均可輻射，體量大，由于樓盤定位略偏高端，所以其客群也略偏高端。 靠近東潤(rùn)系列樓盤的農(nóng)科院對(duì)本商圈有重大影響，未來(lái)可能在東潤(rùn)系列樓盤的商業(yè)項(xiàng)目里形成一定規(guī)模的農(nóng)藥、漁具等的專業(yè)市場(chǎng)。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 11 頁(yè) 4、 川師商圈 6 萬(wàn)平米，輻射半徑 4 公里 主要由川師大南門的校園春天、校園廣場(chǎng)、川師大內(nèi)部商業(yè)物業(yè)以及藍(lán)谷地配套的 3 萬(wàn)平米商業(yè)等組成，主要以該校師生和 藍(lán)谷地等樓盤住戶為主要客戶群體。 5、東部新城商圈，約 11 萬(wàn)平米，輻射半徑 11 公里 主要由桌錦城商業(yè)項(xiàng)目、魅力之城商業(yè)項(xiàng)目、上東陽(yáng)光商業(yè)項(xiàng)目、大觀城市花園商業(yè)項(xiàng)目等組成。作為未來(lái)東部新城 200 畝商業(yè)項(xiàng)目的首次放量，總體諒驚人，僅目前上述幾個(gè)樓盤的居住人口顯然無(wú)法支撐其巨大的體量。其對(duì)市區(qū)方向客群的影響主要還是來(lái)自于部分體驗(yàn)式休閑娛樂業(yè)態(tài)。成都人至少目前的購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣還是向市區(qū)走而不是往郊區(qū)走。 五大商圈輻射范圍示意圖 上東一街區(qū) 東部新區(qū)商圈 成龍路 沙河商圈 九眼橋商圈 東湖商圈 川師商圈 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 12 頁(yè) 二、 基地條件分析 1、地塊描述 處于武侯區(qū)望江路中段位置，占地面積 18405M2，約 27.6 畝，其中拆遷面積約為 11500M2 ,基本為辦公和廠房。 2、交通體系狀況 目前和本案關(guān)系較大的道路主要有 3條 ： 一是經(jīng)過(guò)本案的望江路， 該路為雙向 4 車道，平時(shí)車定車流量約為每分鐘 20 輛（周一至周四，下午 4 點(diǎn)過(guò)），路況條件好。 一條是本案對(duì)面的順江路， 該路為雙向 6 車道，平時(shí)車定車流量約為每分鐘 40 輛（周一至周四，下午 4 點(diǎn)過(guò)），路況條件好。 一條是本案北面的一環(huán)路， 該路為雙向車道，平時(shí)車定車流量在每分鐘 100 輛以上（周一至周四，下午 4 點(diǎn)過(guò)），路況條件好。 望江1號(hào)地塊 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 13 頁(yè) 本案的交通流向既可以從一環(huán)路方向來(lái)回，也可以從順江路經(jīng)新九眼橋和公園路方向來(lái)回，易達(dá)性較高。 3、公共設(shè)施狀況 本案附近的公共設(shè)施主要有 2個(gè)： 一是本案作為“川大周邊改造項(xiàng)目”之一的母體 四川大學(xué)望江校區(qū) ，其和本案最為接近的地方就是川大博物館。 二是望 江公園 ，這是成都本土文化的代表之一，是成都的重要旅游景點(diǎn)，也是成都市民重要的休閑場(chǎng)所。其他的如 合江亭、水井坊、古錦官驛、安順廊橋、九眼橋 等，共同構(gòu)成了本案附近極佳的人文環(huán)境。 川大博物館和 望江公元位于本案一北一南兩端 ，構(gòu)成了本案的兩個(gè)重要結(jié)點(diǎn)。 4、 周邊區(qū)域的城市規(guī)劃 2003 年 7 月，錦江濱河風(fēng)光帶規(guī)劃方案出爐，又稱“望江風(fēng)景帶”。根據(jù)規(guī)劃，錦江濱河風(fēng)光帶起于合江亭，順河向東南跨越九眼橋后，一直延伸到東湖市政公園，這里匯集了合江亭、水井坊、古錦官驛、安順廊橋、九眼橋等歷史文化遺跡，還有望江公園和百年名校四川大學(xué)，將完美體現(xiàn)成都的“傳統(tǒng) 現(xiàn)代 未來(lái)”三大時(shí)空主題。有關(guān)方面將這一規(guī)劃成為“成都外灘”打造方案。 根據(jù)這一規(guī)劃，錦江濱河風(fēng)光帶將按照“傳統(tǒng) 現(xiàn)代 未來(lái)”三大時(shí)空主題，分成三段進(jìn)行建設(shè) ： “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 14 頁(yè) 合江亭 九眼橋： 傳統(tǒng)酒文化景觀片區(qū)以水井坊遺址為中心和標(biāo)志，利用合江亭、古錦官驛、安順廊橋等古建筑和仿古建筑，重點(diǎn)展示酒文化、茶文化、戲劇文化、服飾文化、民間藝術(shù)等，構(gòu)筑一道歷史與藝術(shù)相結(jié)合的城市風(fēng)景線。 九眼橋 望江嘉苑： 現(xiàn)代飲食文化長(zhǎng)廊立足現(xiàn)代都市人日常休閑生活，構(gòu)建與城西羊西線餐飲服務(wù)區(qū)東西呼應(yīng)的現(xiàn)代開放式飲食文化長(zhǎng)廊，成為成都中西美食的聚集地和高品位人士餐飲休閑的最佳去處。 河心村三角洲區(qū)域： 城市休閑文化風(fēng)情承襲飲食文化長(zhǎng)廊景觀帶的脈絡(luò)，并與傳統(tǒng)文化景觀片區(qū)首位呼應(yīng)，利用區(qū)域內(nèi)天然環(huán)形水 岸和河心村三角洲地帶良好的自然生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造優(yōu)美、浪漫的時(shí)尚文化風(fēng)情休閑走廊和情侶漫步道。 對(duì)于本案所在的望江路，由于以前都是川大和望江公園的圍墻，因此無(wú)明確的商業(yè)規(guī)劃，但是總的來(lái)說(shuō)應(yīng)該和片區(qū)大的發(fā)展方向相一致。 “成都外灘”規(guī)劃的出爐和落實(shí)，無(wú)疑會(huì)強(qiáng)烈增加望江片區(qū)物業(yè)增值的預(yù)期，從而帶來(lái)大量的投資客群。 5、 項(xiàng)目地塊條件評(píng)價(jià) 5.1，總的來(lái)說(shuō)，本案地塊滿足商業(yè)區(qū)位選址的基本 5.1.1、最短時(shí)間原則 位于人流集散方便的區(qū)位 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 15 頁(yè) 5.1.2、區(qū)位易達(dá)性原則 位于交通便捷，易達(dá)性好的位置。易達(dá)性取 決于交通工具和道路狀況 5.1.3、聚集原則 商業(yè)活動(dòng)的 聚集效應(yīng)使集中布置能夠相互促進(jìn)，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會(huì)活動(dòng)的焦點(diǎn)常常成為優(yōu)先選擇的地點(diǎn) 5.1.4、接近購(gòu)買力原則 要接近人口稠密區(qū)，又要接近高收入或高消費(fèi)人口分布區(qū) 5.2、從本案地塊的物理狀況來(lái)看 5.2.1、用地形狀 本案用地形狀不太完整，存在拐角，需要妥善規(guī)劃以提高利用率 5.2.2、其他 本案地塊平整，周圍交通狀況好，可視性佳 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 16 頁(yè) 三、 本案周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 本案總的來(lái)說(shuō)位于九眼橋商圈范圍內(nèi)，但是和本案 構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的除了九眼橋商圈內(nèi)的幾個(gè)小商圈外，還將面對(duì)來(lái)自東湖商圈的競(jìng)爭(zhēng)。 1、沿河商業(yè)帶概述 調(diào)查顯示，從百花段一直到合江亭，再?gòu)暮辖さ叫?chǎng)壩、段，至今尚未有一處已形成的商氣較濃的區(qū)域。沿河的商業(yè)大多仍然是零散的和沒有規(guī)模的，少數(shù)幾處有規(guī)模的品牌店，如“好又多府河店”、“諾瑪特”，其經(jīng)營(yíng)狀況也不理想，而曾經(jīng)的“老福爺百貨”、 “仟村百貨”更是以倒閉收?qǐng)觥?目前沿河商業(yè)形態(tài)的后期經(jīng)營(yíng)中，情況較好的商家?guī)缀醵际墙?jīng)營(yíng)餐飲和娛樂業(yè)的，且規(guī)模從大到小，檔次從低到高均有較好的生存空間。如百花壇周邊，既有露 天的大眾茶館，也有諸如獅子樓、皇城老媽一類的高檔餐飲；而錦江大橋和安順橋周邊也如此：有號(hào)稱成都市最高檔次餐廳的銀杏酒樓和銀杏茶樓，也有著名的充滿異國(guó)情調(diào)的 CARROS 酒吧、西藏酒吧等，這些餐飲直接面對(duì)最高端的客戶和外國(guó)旅游者。也有沿河的低檔大眾茶館，但其消費(fèi)者卻不乏中、高收入人士。 2、本案周邊商業(yè)環(huán)境分析 注：由于時(shí)間倉(cāng)促，本次調(diào)查疏漏之處在所難免，進(jìn)一步更詳細(xì)的調(diào)查會(huì)在合同簽定后繼續(xù)進(jìn)行。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 17 頁(yè) 區(qū)域名 主要商業(yè)形態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 租金情況 備注 紅瓦寺 沿街商鋪 +底商（小戶型裙樓） 小服飾店 ，小酒吧，咖啡館， KTV 歌城，網(wǎng)吧音像店，小吃店 30 200元左右/m2.月 有老式平房，也有于去年和今年先后建成的好望角和凱悅新城兩個(gè)小戶型 +底商的樓盤 棕東小區(qū)（川大南門） 沿街商鋪 小百貨、小超市、小吃店、音像店、火鍋店等 50 150 元/m2.月 商鋪多為沿街 住宅底層 科華北路 大型專業(yè)商場(chǎng)、商城，沿街商鋪 電腦及其相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù) 300 1000 元/m2月 白腦匯、電腦城、數(shù)碼城租金狀況基本相同，租金主要受樓層和位置的影響 培根路 中海項(xiàng)目配套的培根走廊以及好望角朝培根路的商鋪 餐 飲、娛樂 好望角這一側(cè)的商鋪?zhàn)饨鸬陀谝画h(huán)路一側(cè)的租金，約60-10元 /m2月 培根走廊尚在招商之中，好望角這一側(cè)的商鋪還沒有形成氣候 2.1、營(yíng)業(yè)面積 餐飲類： 一般為 30 50 平方米 .，檔次較低，多是一些面館、小餐廳、快餐店等學(xué)生消費(fèi)業(yè)態(tài)，少數(shù)中檔餐廳面積為 80 200 平方米。 購(gòu)物類： 面積在 10 50 平方米 .，主要業(yè)種集中在小型超市、服飾、鞋帽、文具用品及禮品、飾品方面。 娛樂休閑類： 包括網(wǎng)把、酒把、音樂屋、茶樓等，經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)要大一些，一般在 50 平方米 .以上，以 100 200 平方米 .為主。 服務(wù)類： 主要是迎合學(xué)生需求的旅游票務(wù)公司和電器維修點(diǎn)，規(guī)模比較小。 2.2、樓層分布及租金水平 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 18 頁(yè) 除了個(gè)別規(guī)模較大的餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所外，基本上在一層經(jīng)營(yíng)。 在所調(diào)查的周邊四個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)（街區(qū)）中，租金水平視商鋪所在街區(qū)、人流量、業(yè)態(tài)分布、商鋪新舊程度有較大差異： 紅瓦寺沿街商鋪老式平房較多，在川大校園整改后，封閉了紅瓦寺方位的校門，人流量受到相當(dāng)大的影響，租金水平大致分 2 個(gè)層面： 30 70 元 /月 m2.及 70 120 元 /月 m2。學(xué)府花園附近裝修上檔次店面租金達(dá)到200 元左右 /月 m2。隨著好望角和 凱悅新城兩個(gè)小戶型 +底商樓盤的陸續(xù)建成，小戶型聚集人氣、底商聚集商氣的模式將給這一帶的商業(yè)格局帶來(lái)較大沖擊。 棕東小區(qū)住宅底層沿街鋪面，隨著川大南門人流量的增加，租金保持在50 150 元 /m2.月的中等水平。 未來(lái) 3 至 5 年內(nèi)，起于磨子橋止于跳傘塔的科技一條街，將從一環(huán)路向西延伸到衣冠廟再向北通漿洗街。整合后的科技一條街市場(chǎng)交易額可望達(dá)到每年 200 億，真正成為西部最大的電子信息產(chǎn)品交易和服務(wù)中心，這使數(shù)碼賣場(chǎng)的客房與商家信心倍增。 2001 年，位于時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)的成都數(shù)碼廣場(chǎng)招商成功，預(yù)示了科技一條街的第二 次升溫?？迫A北路占盡了天時(shí)、地利、人和等優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)電腦及其相關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的大型專業(yè)商場(chǎng)、商城、沿街商鋪比比皆是，商業(yè)物業(yè)租金也扶搖直上，每平方米租金基本在 300元以上，口岸、樓層較好位置甚至達(dá)到 1000 元左右。 3、 本案周邊商業(yè)和本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 3.1、一環(huán)路（磨子橋至九眼橋段）商圈 一環(huán)路商圈經(jīng)營(yíng)種類以餐飲和樂器行為主，分別約占商鋪總數(shù)的 11%和 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 19 頁(yè) 10%。建材、干雜、服飾、房介等種類次之。樂器行所占比例僅次于餐飲類，這與地處一環(huán)路并在川音附近有密不可分的關(guān)系，是不可忽視的經(jīng)營(yíng)種類。鋪面以 11 30 平方 米面積的商鋪為主，其次是 31 51 平方米面積的商鋪，更大面積的商鋪中大多為樂器店，也有少量酒吧、超市、藥店等其它經(jīng)營(yíng)種類。 該地段商家針對(duì)的消費(fèi)人群主要是附近的居民和過(guò)路的人，只有少量商家因行業(yè)特殊性，他們針對(duì)的消費(fèi)人群則以學(xué)生為主。該商圈隨著好望角和凱悅新城的興起，對(duì)餐飲娛樂等業(yè)態(tài)有較大的聚集力。但其總的來(lái)說(shuō)走的是大眾消費(fèi)的線路，定位中檔偏低。由于該商圈含概了眾多大眾餐飲休閑娛樂的業(yè)態(tài)，且體量較大，因此本案需要妥善定位以做出差異化。 3.2、川大校園經(jīng)濟(jì) 3.2.1、郭家橋片區(qū) 該片區(qū)經(jīng)營(yíng)種類中以餐 飲、服飾和網(wǎng)吧為主，干雜、美發(fā)、食品等種類輔之。商鋪經(jīng)營(yíng)種類上更偏重于日常生活類。該片區(qū)主要鋪的租金相對(duì)較底，商鋪面積也較小。由于郭家橋片區(qū)位于川大南大門的南側(cè)，再加上大面積的教職工宿舍集中在川大南門，因此該片區(qū)的商鋪主要消費(fèi)群是川大的教師和學(xué)生，其次才是周圍的居民和路過(guò)人群。該片區(qū)對(duì)本案的影響是分流了很多學(xué)生和教師客群，如果本案定位再立足于校園經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)會(huì)遇到較大困難。 3.2.2、紅瓦寺和太平南街片區(qū) 該片區(qū)有自己的特殊地位：地處原四川大學(xué)和科技大學(xué)的中間。兩校合并后，該片區(qū)仍緊臨川大。早在 80 年代， 受學(xué)生影響，這一片就形成了餐飲、娛樂、休閑的區(qū)域。價(jià)格便宜、娛樂內(nèi)容豐富，再加上濃濃的大學(xué)情結(jié)使在校的、畢業(yè)的年青人對(duì)這片地方情有獨(dú)鐘。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 20 頁(yè) 歷年形成的商業(yè)氛圍，使該片區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格相對(duì)其余幾個(gè)片區(qū)較高，均價(jià)在 60-100 元 /平方米以上。紅瓦寺臨一環(huán)路段、共和路 (連接紅瓦寺與太平南街一段 )和太平南街上商鋪的價(jià)格更是偏高。前面所提及的幾個(gè)地段，其商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格以萬(wàn)元計(jì)算，而其它地段的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格則只需幾千元。 隨著中海項(xiàng)目培套的培根走廊建成和招商，該片區(qū)在檔次上會(huì)有較大提升，客群上升到中產(chǎn)白領(lǐng)階層。由于 距離和定位原因，該商圈對(duì)本案的威脅較大，競(jìng)爭(zhēng)也最直接。但總的來(lái)說(shuō)，雖然該商圈強(qiáng)調(diào)小資情調(diào)，但還是欠缺文化味，更多的帶有后街經(jīng)濟(jì)的感覺。由于其體量較大，所以本案也必須做出差異化的定位。 3.3、科華北路商圈 該商圈聚集了部分檔次較高的餐飲和娛樂場(chǎng)所，對(duì)本案影響較大，其發(fā)展可以看作是棕北 /棕南休閑餐飲娛樂商圈和校園商圈的結(jié)合，對(duì)本案影響較大，本案如簡(jiǎn)單定位于中高檔餐飲休閑娛樂會(huì)面對(duì)這一板塊的激烈競(jìng)爭(zhēng)，因此必須做出自己的特色。 3.4、合江亭商圈 其實(shí)就是從安順橋到合江亭一線的眾多酒吧。該區(qū)域的酒吧不少是培根 路一帶改造時(shí)遷出來(lái)的，檔次較低，經(jīng)營(yíng)比較混亂。目前，政府正在將該區(qū)域進(jìn)行整治，統(tǒng)一成川西民居風(fēng)格的外裝修。如果避開相同的中低端定位，該片區(qū)對(duì)本案的影響相對(duì)較小。 4、小結(jié) 總的來(lái)說(shuō)，本案周邊商業(yè)體量較大，校園經(jīng)濟(jì)、休閑餐飲娛樂經(jīng)濟(jì)聚集，飽和度較大，競(jìng)爭(zhēng)較激烈。本案商業(yè)需立足于特色化與差異性定位，方拿獲得成功。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 21 頁(yè) 第二部分 項(xiàng)目系統(tǒng)定位 一、 項(xiàng)目文化定位 本案由于所處區(qū)位的特殊性，決定了其承載文化的特殊性，也決定了其決不是一個(gè)一般的商業(yè)項(xiàng)目。 道教發(fā)源地，飲茶文化起始地，“交子”的創(chuàng)始地，最早開發(fā)利 用天然氣的地方 從杜莆的 窗含西嶺千秋雪 ,門泊東關(guān)萬(wàn)里船 “曉看紅濕處，花重錦官城?！?到高士彥春興詩(shī)中對(duì)成都的贊譽(yù)?！懊颊?zhèn)€極繁華，不僅炊煙廿萬(wàn)家。四百余條街整飭，吹彈夜夜亂如麻?！?到常璩的“蜀 (成都 )沃野千里，水旱從人，不知饑謹(jǐn)，時(shí)無(wú)荒年，天下謂之天府也。” 到李白的“九天開出一成都，萬(wàn)戶千門入畫圖?！?到金圣嘆的“余生得至成都去，肯為妻兒一灑衣。” 再到張藝謀的，“成都是一座來(lái)了就不想離開的城市?！?成都涌現(xiàn)了無(wú)數(shù)名人，也有無(wú)數(shù)名人為之傾倒，那么，究竟什么是成都文化的精髓呢？ 成都文化 的精髓，就在與其多元化的包容性。 自古以來(lái)，成都都是一個(gè)移民的城市。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，開明氏將國(guó)都遷入成都一帶，取“一年成邑，二年成都”之意，成都之名，沿用至今。秦國(guó)吞并巴蜀以后，向巴蜀地區(qū)大批移民，這種人口流動(dòng)加速了巴蜀文化和中原文化的交流，也促進(jìn)了四川 (成都 )經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。特別是最近三百多年，成都又容納了四次大的移民。第一次是 1661 年的“湖廣填四川”。明末清初，四川境內(nèi)戰(zhàn)亂不休，人口銳減。當(dāng)時(shí)四川只有 8 萬(wàn)多人。清朝皇帝強(qiáng)制大批移民進(jìn)入，使四川成了“五方雜處”的移民省份，其中，以湖南、湖北、廣東來(lái)的移民最多，而 成都接受的移民量最大。第二次是抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 22 頁(yè) 戰(zhàn)爭(zhēng)期間。為了逃避日本人的侵害，北方二十多所大學(xué)遷來(lái)成都，一時(shí)間文人云集；為了建立新中國(guó)，北方幾十萬(wàn)干部南下來(lái)到四川 (成都 )。第三次是建國(guó)后的五、六十年代，為了搞“三線建設(shè)”大批工廠內(nèi)遷，從東北、上海等地來(lái)了許多工人和技術(shù)人員。第四次是改革開放以來(lái)，商潮澎湃、人潮涌動(dòng)，大量人才、資金、商品、物資、技術(shù)、觀念從大江南北、長(zhǎng)城內(nèi)外、五洲四海源源不斷流入成都。其產(chǎn)生的移民文化天生就具有目光遠(yuǎn)大、胸懷寬廣、開放樂觀、積極進(jìn)取的特色。 成都人喜歡吃冷淡杯、串串香、燒 烤，在吃的這些人里，是不能概括階層的。富翁？白領(lǐng)？工薪族？打工仔，全都有。一桌四個(gè)人，吃的熱火朝天、有說(shuō)有笑，讓你覺得他們都是些小市民，但吃完后你才發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)人慢悠悠的走向停在一邊的奔馳、寶馬，然后開車走了，另兩個(gè)人卻騎著自行車慢悠悠的離去。這種場(chǎng)景在其他城市很難目睹。 悠閑，平和與篤定。這是這個(gè)城市的氣質(zhì)。 3000 多年前金沙遺址中出土的“太陽(yáng)神鳥”金箔，又充分展現(xiàn)了成都人與時(shí)俱進(jìn)、渴望飛揚(yáng)的文化性格。 回顧本案，恰恰是這樣一種文化的匯集之處： 望江公園。薛濤靜、望江樓、“門泊東吳萬(wàn)里船”的碼頭所在地 ，竹林的幽靜，茶水的清香，河風(fēng)拂面，最地道的成都生活方式。 百年川大。從川大最早的名字“四川中西學(xué)堂”即可對(duì)川大中西合璧、洋為中用的辦學(xué)方針窺探一斑。川大學(xué)科種類齊全，在這些現(xiàn)代學(xué)科中，絕大多數(shù)來(lái)自西方，國(guó)學(xué)和西學(xué)在這里交流碰撞。包容，這也正是中華文明的精髓。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 23 頁(yè) 望江板塊。中海格林威治城，粼江峰閣， 雅典國(guó)際社區(qū)、南府錦、河濱印象 、世紀(jì)朝陽(yáng)，一個(gè)新興的國(guó)際化中產(chǎn)階級(jí)居住社區(qū)正在形成之中。代表時(shí)尚的外灘文化聲勢(shì)漸起。 成都本土文化，“海納百川，有容乃大”的川大文化，時(shí)尚的外灘文化；望江公園，百年川大 ，國(guó)際化社區(qū) 三種文化，三個(gè)載體，在本案完美結(jié)合，這就注定了本案將集三種文化于一體，有一個(gè)深厚的多元文化底蘊(yùn)。 一個(gè)匯集中西、橫貫古今文化的時(shí)尚交流平臺(tái)，是本案在文化上的定位，也是全案的定位基調(diào)。 二、 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 1. 經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3 萬(wàn) -4 萬(wàn)平方米。 20 世紀(jì) 90 年代初期，美國(guó)、日本的購(gòu)物中心平均面積也只有 2 萬(wàn)平米左右。 按照國(guó)際慣例的營(yíng)業(yè)面積和輻射半徑的關(guān)系如下表所示： 購(gòu)物中心種類 商圈人口 /萬(wàn)人 營(yíng)業(yè)面積 /萬(wàn)平米 輻射半徑 /公里 鄰里中心 1-2 0.3-1.5 3-5 社區(qū)中心 5-10 1-3 5-10 區(qū)域中心 50-100 4-9 16 左右 超級(jí)區(qū)域商城 200 以上 10-20 8-16 功能中心 2.5-10 8 左右 批發(fā)中心 小于 4 商品集散中心 一般在 10左右 100 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 24 頁(yè) 中國(guó)由于私家車并沒有像國(guó)外一樣普及，加之人口密度大，消費(fèi)能力低，因此同樣的商業(yè)面積其輻射半徑會(huì)明顯小于國(guó)外同等水平。在成都城東來(lái)說(shuō)，由于雖然目前商業(yè)項(xiàng)目較少，但隨著大量住宅項(xiàng)目的開發(fā)，商業(yè)會(huì)有一個(gè)爆發(fā)性的放量，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相互削 弱商業(yè)項(xiàng)目各自的輻射半徑。另外，由于越往市區(qū)商業(yè)越密集，所以輻射半徑也越小，越往郊外則越大，即呈現(xiàn)出非對(duì)稱輻射的模式。 目前，我國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模是遍過(guò)大的?？紤]到本案周邊已經(jīng)存在和正在形成的競(jìng)爭(zhēng)商圈的情況，本案將商業(yè)體量控制在 18000-20000 平米左右是比較合適的。 就商圈輻射范圍來(lái)看，如果本案僅僅是常規(guī)商業(yè)，則受周邊商圈的競(jìng)爭(zhēng)，其輻射范圍是非常有限的。但考慮到本案的特色定位，其輻射范圍會(huì)是比較強(qiáng)的。 2. 目標(biāo)客群定位 2.1、目標(biāo)消費(fèi)群定位 首先， 項(xiàng)目地位于川大校園經(jīng)濟(jì)輻射范圍的核心區(qū)位，有巨大的學(xué) 生消費(fèi)群體作為消費(fèi)支撐； 其次， 項(xiàng)目地位于紅瓦寺酒吧休閑經(jīng)濟(jì)輻射范圍內(nèi)，有巨大的消費(fèi)慣性作為支撐； 第三， 科技一條街的大量 IT 工作人士的消費(fèi)需求也是本案的重要支撐； 第四， 粼江風(fēng)閣、中海格林威治等樓盤的修建和良好的銷售情況，預(yù)示著一個(gè)新興的高端消費(fèi)客群正在九眼橋望江一帶形成，這將對(duì)于本案構(gòu)成重要的消費(fèi)支撐； 第五， 本案位于前往成都著名旅游景點(diǎn) 望江公園 的必經(jīng)之路上，大量的旅游人流對(duì)本案也是非常重要的支撐。 第六， 對(duì)于成都濱河休閑娛樂存在需求的客群中有相當(dāng)部分可能被本案吸引過(guò)來(lái)，成為本案的客群。 第七， 在成都的外籍 人士。第八 ，藝術(shù)群落。以上對(duì)于本案可能的八大類消費(fèi)客群的思考，將對(duì)本案商業(yè)定位有著決定性的意義。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 25 頁(yè) 對(duì)于以上 8點(diǎn)，我們可以這樣考慮： 首先，雖然本案在川大校門旁，背靠川大近 7 萬(wàn)人的師生消費(fèi)群體，但是學(xué)生消費(fèi)具有量大質(zhì)低的特點(diǎn)，與其相對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)往往為低檔餐飲、娛樂，網(wǎng)吧、考試書店等等。這些業(yè)態(tài)與本案發(fā)展方向不太貼切，自少不能實(shí)現(xiàn)本案地塊價(jià)值的最大化。另一方面，培根路改造后，目前川大師生消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)是在向川大西北方向轉(zhuǎn)移，東門一帶也不是川大學(xué)生消費(fèi)的習(xí)慣區(qū)域。因此，雖然本案背靠川大，但是和一般的校園周邊商業(yè) 不一樣，本案商業(yè)和校園經(jīng)濟(jì)關(guān)系不是太密切。 其次，紅瓦寺酒吧休閑經(jīng)濟(jì)商圈對(duì)本案既有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，也有促進(jìn)作用。由于其中低端的定位，會(huì)帶來(lái)大量中低端休閑娛樂消費(fèi)人群，對(duì)本案來(lái)說(shuō)也是一種聚集效應(yīng)。由于如果本案定位于中低端客群，一方面會(huì)面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面也不利于文化氛圍的營(yíng)造。 第三，紅瓦寺片區(qū)作為科技一條街的延續(xù)，不僅是一個(gè)居住地，也是大量IT 工作人員的就業(yè)場(chǎng)所。據(jù)估計(jì)，科技一條街上的 IT 工作人員有 30 萬(wàn)之巨。這部分人對(duì)休閑娛樂業(yè)態(tài)的需求是顯而易見的。但是，據(jù)調(diào)查，該部分客群的休閑娛樂消費(fèi)普遍以中低檔 為主，對(duì)本案有相當(dāng)?shù)闹危珪?huì)被分流很大一部分。 第四， 望江板塊是目前成都地產(chǎn)最熱點(diǎn)的區(qū)域之一，雅典國(guó)際社區(qū)、南府錦、河濱印象 已經(jīng)存在，世紀(jì)朝陽(yáng)、中海格林威治城，粼江峰閣等高檔社區(qū)的開發(fā) ， 總面積達(dá)近 250 萬(wàn)平方米。 望江板塊，聚集著國(guó)內(nèi)外知名的開發(fā)商，開發(fā)的一批高品質(zhì)河居樓盤集體登場(chǎng)，競(jìng)相打造新興富人區(qū)，正在成為成都樓市最新的熱點(diǎn)區(qū)域。目前這個(gè)區(qū)域每天固定的消費(fèi)人群高達(dá)10 萬(wàn)人次以上，并且 80以上的高學(xué)歷、高消費(fèi)人群構(gòu)筑了商圈內(nèi)高檔消費(fèi)的層次。 一個(gè)巨大的中產(chǎn)消費(fèi)群開始浮出水面， 必然刺激商業(yè)發(fā) ，也就是說(shuō)， 望江外灘必將成為未來(lái)中產(chǎn)人士新的消費(fèi)場(chǎng)所。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 26 頁(yè) 第五，望江公園目前的旅游目的地地位較以前有所降低，不少旅行社都未將望江公園列入旅游線路之中。隨著望江公園兩級(jí)門票制度的實(shí)施，由于除薛濤井等景點(diǎn)之外的公園大門是免費(fèi)的，目前其已經(jīng)變成了成都市民的一個(gè)巨大的休閑場(chǎng)所，每逢節(jié)假日及天氣晴好之日，來(lái)次品茶休閑的成都本地游客相當(dāng)多。但由于望江公園的休閑消費(fèi)相對(duì)低端，這部分客群也較低端，因此對(duì)本案商業(yè)的支撐會(huì)很有限，不過(guò)其對(duì)本案商業(yè)的人氣支撐會(huì)與一定的作用。 第六，經(jīng)過(guò)整治后的濱河地帶歷來(lái)都是各城市重要的休閑娛樂場(chǎng)所，成 都也不例外。成都目前的濱河帶上的商業(yè)散而雜，檔次也不高。然而，成都市民對(duì)于濱河較高端的休閑娛樂需求是客觀存在的，一旦本案建成，為其提供這種消費(fèi)的場(chǎng)所，是完全有可能吸引相當(dāng)部分中高端客群到本案來(lái)的。 第七，從天府綠洲酒店，到錦江賓館、岷山飯店，到索非特萬(wàn)達(dá)大飯店，再到以后的香格里拉大酒店，這一段府河兩側(cè)聚集了成都眾多的涉外星級(jí)酒店。大量外來(lái)游客是濱河沿岸商業(yè)的重要客群。川大本身就是成都外籍人員最集中的地方之一，其留學(xué)生樓更是和本案近在咫尺。該樓常住留學(xué)生約 800 人，加上與其發(fā)生聯(lián)系的其他學(xué)校的留學(xué)生等，對(duì)于 本案走國(guó)際化路線是一個(gè)特別重要的支撐。 第八，成都有相當(dāng)數(shù)量的藝術(shù)家群體和文化人士、音樂人士，目前這些群體的活動(dòng)場(chǎng)所以玉林等地的小酒吧居多。本案區(qū)位顯然較玉林等社區(qū)更有文化氛圍，如果本案再引進(jìn)創(chuàng)意工廠，必然對(duì)這些群體產(chǎn)生相當(dāng)?shù)奈Α?綜上所述，本案的主力目標(biāo)消費(fèi)群體是以望江板塊為核心的一個(gè)較廣區(qū)域的中高收入客群，外籍人士以及文化藝術(shù)群落。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 27 頁(yè) 2.2、目標(biāo)投資小業(yè)主 由于本案土地性質(zhì)是劃撥用地，因而不能出賣商鋪產(chǎn)權(quán)，但是可以出讓 20年的使用權(quán)。購(gòu)買或承租商鋪使用權(quán)的投資客就是本案的目標(biāo)下業(yè)主。 2.3、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶群是指入主零售商、服務(wù)商等經(jīng)營(yíng)商家的總稱，是本案的招商對(duì)象。 主力商戶優(yōu)先。 本案在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就應(yīng)該先確立主力商戶，并在招商過(guò)程中優(yōu)先辦理，從而在建筑方面能滿足主力商戶的特殊建筑要求。因主力商戶有一定的?？湍芰Γ瑺I(yíng)業(yè)績(jī)效較有保證。本案最成功的客源策略始于主力店，在此基礎(chǔ)上展開招商計(jì)劃，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果，形成一種強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。 以核心商戶提升商圈價(jià)值。 本案建成后，將會(huì)由一系列商家組成一個(gè)新的商圈。在商鋪招商時(shí)，必須從商圈整 體建設(shè)的角度選擇一部分核心商戶，這樣，這些商戶是提升商圈價(jià)值的主體力量，應(yīng)該選擇那些品牌知名度高，發(fā)展資金雄厚的品牌商家。而其他次級(jí)商鋪則應(yīng)該選擇那些商品、服務(wù)差異化程度大，能夠完善本案的功能。本案的經(jīng)營(yíng)者也應(yīng)該保證經(jīng)營(yíng)者的入住商戶，特別是核心商戶的穩(wěn)定性。 經(jīng)營(yíng)者與租戶達(dá)成“利益共同體”。 開發(fā)機(jī)構(gòu)只賣出場(chǎng)地而不管商家經(jīng)營(yíng)狀況的做法經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的混亂乃至失敗。因此，本案的經(jīng)營(yíng)者不僅要考慮各商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還要隨時(shí)和其展開互動(dòng)，二者緊密相連形成“利益共同體”。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 28 頁(yè) 本案目標(biāo)商戶定位為好的租戶，而 不是付最高租金的租戶，所選租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、意大利等，成都本土及中國(guó)其他地方的品牌商家，突出一個(gè)多元文化的特點(diǎn)。入駐本案的商家，要么是老字號(hào)的品牌商戶，要么是個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶，要么是文化名人自營(yíng)的依靠其自身名氣聚集人氣的商戶。但是這些商家往往愿意承受的租金有限。因?yàn)檫@些優(yōu)秀商戶有品、有形象，對(duì)其往往采取定向優(yōu)惠招商。 他曾參與華盛頓特區(qū)中央火車站改造、邁阿密海灘具有歷史意義的林肯路改造。作為上海最昂貴的、以“整舊如舊”為概念的“新天地”的總設(shè)計(jì)師，伍德的理念是：“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進(jìn)的?！?上面這段說(shuō)得很好，或許可以借鑒！ 三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 項(xiàng)目定位的差異性和主題的創(chuàng)新性是相輔相成的。經(jīng)營(yíng)的差異性一般從以下四個(gè)方面來(lái)構(gòu)建： 1、項(xiàng)目功能定位 “購(gòu)、吃、玩”是本案特色商業(yè)街的基本功能，除此之外，創(chuàng)作、展示、商務(wù)應(yīng)該是本案的另一特色功能，這和本案的文化定位是相符合的。 “川大周邊改造”項(xiàng)目 競(jìng)標(biāo)文件之二 “望江項(xiàng)目”全程策劃 第 29 頁(yè) 將本案定位為一個(gè)具有成都?xì)v史文化風(fēng)貌的時(shí)尚都市旅游景點(diǎn)，并將本案打造成具有國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、展覽等功能的時(shí)尚、休閑文化娛 樂聚集地。 該功能定位可以分為三個(gè)層次來(lái)理解： 第一個(gè)層次，強(qiáng)調(diào)綜合性定位 目前成都濱河沿岸還沒有和上檔次且具備一定規(guī)模的休閑娛樂聚集地能夠?qū)⒉惋?、娛樂、?gòu)物、和旅游及文化等全部匯集在一起。本案作為這種綜合性的時(shí)尚場(chǎng)所集中推出，是有非常