2010物業(yè)管理師考試之物業(yè)管理實(shí)務(wù)考試100問(wèn)

物業(yè)管理管理實(shí)務(wù)考試 100 問(wèn) 物業(yè)管理（ property management），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 一、其基本內(nèi)容 按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式 |考試大 |可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。 （一）是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： 房屋建筑主體的管理 及住宅裝修的日常監(jiān)督； 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； 環(huán)境衛(wèi)生的管理； 綠化管理； 配合公安和消防部門(mén)做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和安全防范工作； 車(chē)輛道路管理； 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)； （二）是針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)： 日常生活類(lèi)； 商業(yè)服務(wù)類(lèi)； 文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)； 金融服務(wù)類(lèi)； 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)； 社會(huì)福利類(lèi)； （三）是委托性的特約服務(wù)： 物 業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。 二、物業(yè)管理在我國(guó) 在我國(guó)，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素： （一）是住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對(duì)房屋進(jìn)行維修外，還必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，以保持新建小區(qū)的完好 ，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。 （二）是隨著住房制度改革的 |考試大 |逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。 （三）是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，政府對(duì)住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負(fù)責(zé)的辦法，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理結(jié)合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。 （四）是人民群眾生活水平 的不斷提高，對(duì)居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購(gòu)住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。 正是因?yàn)橐陨线@些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類(lèi)型： 一、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類(lèi)公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì) 項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門(mén)所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位 |考試大 |自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來(lái)看，分為三大類(lèi)： 一、管理型物業(yè)管理 企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)。這類(lèi)公司人員適中精干。 二、顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類(lèi)企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。這類(lèi)公司人員少、素質(zhì)高。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè) |考試大 |。此類(lèi)企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類(lèi)： 一、委托服務(wù)型物業(yè)管 理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的。 二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類(lèi)企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開(kāi)發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類(lèi)企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫(xiě)字樓較常見(jiàn)。 物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)登記包含哪些要點(diǎn)？ 1、 企業(yè)名 |考試大 |稱(chēng)的預(yù)先審核； 2、 公司地址； 3、 注冊(cè)資本； 4、 股東人數(shù)和法定代表人； 5、 公司人員； 6、 公司章程。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級(jí)？應(yīng)由哪些機(jī)構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)？ 分為一、二、三級(jí)。 一級(jí)：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)。 二級(jí)：省、自治區(qū)人民政府、直轄市建設(shè)主管部門(mén)，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督。 三級(jí)：設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)建設(shè)主管部門(mén)。 五、 新設(shè)立的物業(yè)管理企 |考試大 |業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？ 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報(bào)時(shí)應(yīng)提供哪些資料？ 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起 30 天內(nèi)， 到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。 1、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 2、 企業(yè)章程； 3、 驗(yàn)資證明； 4、 企業(yè)法人代表人 |考試大 |的身份證明； 5、 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證明和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證明和勞動(dòng)合同。 簡(jiǎn)述設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的要求？ 1、基于現(xiàn)在 -按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置； 2、縱向 -統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理； 3、橫向 -分工協(xié)作； 4、基于將來(lái) -精干、高效、靈活。 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu) (要求 ) 物 業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿(mǎn)足以下四個(gè)基本要求： (一 )具備服務(wù)性的功能 物業(yè)管理公司是專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。 (二 )充分發(fā)揮公司員工潛能 物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個(gè)人智慧。 (三 )關(guān)系協(xié)調(diào) 公司是一個(gè)有機(jī)整體，是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開(kāi)放 系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能，有賴(lài)于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。 (四 )效率與效益 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā)，以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。 物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 |考試大 |，而是開(kāi)放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu)，首先必須明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo)，其次則需要考慮人、財(cái)、物等資源分配以及各部門(mén)之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則 為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能，實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個(gè)基本要求，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則： (一 )目標(biāo)原則 公司有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu)，因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。 (二 )統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高 層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)力則逐級(jí)授權(quán)，實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級(jí)層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問(wèn)題，則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極性，而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問(wèn)題。 (三 )分工協(xié)作原則 分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志，它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司 能否最大程度地發(fā)揮出整體效益，取決于組織機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，使之各司其職，相互協(xié)作，目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。 (四 )責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則 整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的，委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無(wú)權(quán)，不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性，而且使責(zé)任形同烏有，最終無(wú)法保證公司任務(wù)的完成；有權(quán)無(wú)責(zé)，必然助長(zhǎng)官僚主義，導(dǎo)致權(quán)力濫用。 (五 )有效管理幅度原則 在處理管理幅度與管理層級(jí)的關(guān)系時(shí)，一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級(jí)，盡可能地?cái)U(kuò)大管理幅 度；否則，管理層級(jí)多了，人員和費(fèi)用也多了，會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素，管理幅度過(guò)大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。 三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類(lèi)型 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類(lèi)型一般有直線(xiàn)制、直線(xiàn)職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前，我國(guó)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式： (一 )直線(xiàn)制 直線(xiàn)制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類(lèi)型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理公司，以作業(yè)性工作 為主，如專(zhuān)門(mén)的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專(zhuān)門(mén)的作業(yè)組，由經(jīng)理直接指揮。 直線(xiàn)制的特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問(wèn)題負(fù)責(zé)，不設(shè)專(zhuān)門(mén)職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。 直線(xiàn)制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高，要通曉多種專(zhuān)門(mén)知識(shí)，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。 (二 )直線(xiàn)職能制 直線(xiàn)職能制是在直線(xiàn)制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范 圍內(nèi)從事各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理活動(dòng)。 目前，一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線(xiàn)職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類(lèi)型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部，下設(shè)經(jīng)營(yíng)部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門(mén)、職能部門(mén)，如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門(mén)和職能部門(mén)。 直線(xiàn)職能制綜合了直線(xiàn)制和職能制的優(yōu)點(diǎn)，既保持了直線(xiàn)制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的長(zhǎng)處，它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次 ，一是管理層，一是作業(yè)層，這對(duì)減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。 直線(xiàn)職能制的組織形式也有不足之處，它的下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門(mén)之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾，信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類(lèi)型的組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。 (三 )現(xiàn)行常見(jiàn)的組織機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類(lèi)型，但無(wú)論是哪種類(lèi)型，都必須從實(shí)際需要出發(fā)，根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前，一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管 理層、職能部門(mén)層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。 四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇 物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇，是指多家物業(yè)管理企業(yè) (法人 )以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核 心，按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多，也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，實(shí)際上是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，它對(duì)改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn)： 1.有利于資源共享，節(jié)省管理成本 現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而 不敢購(gòu)置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用，從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，降低人力成本，提高設(shè)備利用率，從而大大提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 2.有利于實(shí)施品牌管理 集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色，這對(duì)推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹(shù)立企業(yè)形象都是十分有益的。 3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益 集團(tuán)化管理通過(guò)對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤(rùn)，雖單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限，但集中各個(gè)項(xiàng)目的 微利就合成為可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。 4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專(zhuān)業(yè)化 集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下，這對(duì)打破 “誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)管理 ”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。 上述說(shuō)明，不論是從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，還是從節(jié)約成本的角度，或是從物業(yè)管理本身的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理公司走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路，發(fā)揮集團(tuán)的整體優(yōu)勢(shì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，既是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)節(jié)省管理成本、實(shí)施品牌管理和產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的選擇。 來(lái)源 :考試大 -物業(yè) 物業(yè)管理投標(biāo)主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效控制？ 風(fēng)險(xiǎn)： 1、來(lái)自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 顯失公平的特殊條件；未告知的信息；建設(shè)單位資金困難；物業(yè)延遲交付使早期介入延長(zhǎng)。 2、來(lái)自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)。 未對(duì)項(xiàng)目可行性分析、評(píng)估、論證，使投標(biāo)決策和策略失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng)；現(xiàn)場(chǎng)答辯失誤；資格審查問(wèn)題；投標(biāo)資料泄露；不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)取消資格；未按要求制作文件等 3、來(lái) 自于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)。采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段；具備相關(guān)背景和絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密。 控制： 1、按照相 |考試大 |關(guān)法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)； 2、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估、周密策劃、組織、實(shí)施活動(dòng)； 3、完善企業(yè)自身管理； 4、選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)； 5、充分考慮 |考試大 |企業(yè)的承受能力； 6、制訂可行的物業(yè)管理方案； 7、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； 8、慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊 要求等。 在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素？ 、 1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況； 2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位； 3、業(yè)主的需求； 4、建設(shè)單 |考試大 |位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）物業(yè)使用人的基本情況； 5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程； 6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析等。 物業(yè)管理方案包括哪些基本內(nèi)容？ 關(guān)鍵性?xún)?nèi)容 1、項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思； 2、組織構(gòu)件與人員配置； 3、費(fèi)用測(cè)算與成 |考試大 |本控制； 4、管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容 1、管理制度的制訂； 2、檔案的建立與管理； 3、人員的培訓(xùn)與管理； 4、早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； 5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； 6、管理指標(biāo)； 7、物資裝備； 8、工作計(jì)劃等。 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； 2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料； 3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī) 定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； 4、確定組織構(gòu)架 |考試大 |和人員配置； 5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。 6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案； 7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）； 8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整； 9、排版、印制、裝幀。 物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo) |考試大 |的方式有哪幾種？ 答： 公開(kāi)招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 議標(biāo) 來(lái) 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序 1成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專(zhuān)家組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個(gè)活動(dòng)；編制招標(biāo)文件；組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 2編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)書(shū)、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同等。 3發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開(kāi)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)、公布招標(biāo)公告 (廣告 )或函寄招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)等。采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。 4招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 3 家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請(qǐng)人。資格預(yù)審的主要內(nèi)容通常有：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書(shū) 、質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)、財(cái)務(wù)狀況、社會(huì)信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無(wú)投票保證書(shū)；管理規(guī)模；以住業(yè)績(jī)，已承擔(dān)的項(xiàng)目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，并告知獲得招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法。 5發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向符合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書(shū)，并根椐實(shí)際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情況的投標(biāo)書(shū)。 6組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)，可能會(huì)向招標(biāo)單位提出一些問(wèn)題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)召開(kāi)投標(biāo)前會(huì)議，或安排投標(biāo)單位實(shí)地勘察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位提出的問(wèn)是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，澄清或修改文件為招標(biāo)文件的組成部分。 7接收和收存投標(biāo)書(shū) 。招標(biāo)人要按招標(biāo)文件 規(guī)定的時(shí)間 (公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日 )、地點(diǎn)接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對(duì)于在規(guī)定的時(shí)間之外送來(lái)的投標(biāo)文件和沒(méi)有按招標(biāo)文件中的要求辦理的 (如沒(méi)有提交投標(biāo)保證金 )，為無(wú)效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動(dòng)地退回投標(biāo)單位。 8組織開(kāi)標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組織開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人 參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投 |考試大 |標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個(gè)過(guò)程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開(kāi)召開(kāi)的物業(yè)管理招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)答辯會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)參加 9評(píng)價(jià)和確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行 (除現(xiàn)在答辯部分外 )，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少 于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并根椐標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，同時(shí)對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方，推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中也可召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。 招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人 可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 10 發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限 (投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明 )30 日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保證書(shū)。 11與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時(shí)，應(yīng)同時(shí)邀請(qǐng)中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒(méi)收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽 |考試大 |訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。 12招標(biāo)結(jié)束。對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 招標(biāo)投標(biāo)法第十九條規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投 標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。國(guó)家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求。 招標(biāo)文件是招標(biāo)人向供應(yīng)商或承包商販，旨在向其提供為編寫(xiě)投標(biāo)所需的資料并向其通報(bào)招標(biāo)投標(biāo)將依據(jù)的規(guī)則和程序等項(xiàng)內(nèi)容的書(shū)面文件。招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)就應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求編制招標(biāo)文件。 招標(biāo)文件的內(nèi)容大致可分為三類(lèi)：一類(lèi)是關(guān)于編寫(xiě)和提 |考試大 |交投標(biāo)文件的規(guī)定，載入這些內(nèi)容的目的是盡量減少符合資格的供應(yīng)商或承包商由于不明確如何編 寫(xiě)投標(biāo)文件而處于不利地位或其投標(biāo)遭到拒絕的可能性；一類(lèi)是關(guān)于投標(biāo)文件的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和方法，這是為了提高招標(biāo)過(guò)程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的；一類(lèi)是關(guān)于合同的主要條款，其中主要是商務(wù)性條款，有利于投標(biāo)人了解中標(biāo)后簽訂的合同的主要內(nèi)容，明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)。其中，技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和主要合同條款等內(nèi)容是招標(biāo)文件的內(nèi)容，統(tǒng)稱(chēng)實(shí)質(zhì)性要求。所謂招標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性響應(yīng)招標(biāo)文件的要求，就是投標(biāo)文件應(yīng)該與招標(biāo)文件的所有實(shí)質(zhì)性要求相符，無(wú)顯著差異或保留。如果投標(biāo)文件與招標(biāo)文件規(guī)定的實(shí)質(zhì)性要求不相符，即可 認(rèn)定投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件的要求，招標(biāo)人可以拒絕該投標(biāo)，并不允許投標(biāo)人修改或撤銷(xiāo)其不符合要求的差異或保留，使之成為實(shí)質(zhì)性響應(yīng)的投標(biāo)。 招標(biāo)文件一般應(yīng)至少包括下列內(nèi)容： （ 1）招標(biāo)人須知。這是招標(biāo)文件中反映招標(biāo)人的招標(biāo)意圖，每個(gè)條款都是投標(biāo)人應(yīng)該知曉和遵守的規(guī)則的說(shuō)明。 （ 2）招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量。 （ 3）技術(shù)規(guī)格。招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求是招標(biāo)文件中最重要的內(nèi)容之一，是指招標(biāo)項(xiàng)目在技術(shù)、質(zhì)量方面的標(biāo)準(zhǔn)，如一定的大小、輕重、體積、精密度、性能等。技術(shù)規(guī)格或技術(shù)要求的 確定，往往是招標(biāo)能否具有競(jìng)爭(zhēng)性，達(dá)到預(yù)期目的的技術(shù)制約因素。因此，世界各國(guó)和有關(guān)國(guó)際組織都普遍要求，招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)規(guī)格應(yīng)采用國(guó)際或國(guó)內(nèi)公認(rèn)、法定標(biāo)準(zhǔn)。本條第 2 款規(guī)定 “國(guó)家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)有規(guī)定的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照其規(guī)定在招標(biāo)文件中提出相應(yīng)要求 ”，實(shí)質(zhì)上就是國(guó)家對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)格有法定公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中規(guī)定技術(shù)規(guī)格時(shí)應(yīng)予遵循、采用，不得另搞一套。 （ 4）招標(biāo)價(jià)格的要求及其計(jì)算方式。投標(biāo)報(bào)價(jià)是招標(biāo)人評(píng)標(biāo)時(shí)衡量的重要因素。因此，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中應(yīng)事先提出報(bào)價(jià)的具體要求及計(jì)算方法。 如在貨物招標(biāo)時(shí)，國(guó)外的貨物一般應(yīng)報(bào)到岸價(jià)（ CIF）或運(yùn)費(fèi)保險(xiǎn)付至目的地的價(jià)格（ CIP），國(guó)內(nèi)的現(xiàn)貨或制造或組裝的貨物，包括以前進(jìn)口的貨物報(bào)出廠(chǎng)價(jià)（ Exworks）（出廠(chǎng)價(jià)或貨架交貨價(jià)）。如果要求招標(biāo)人承擔(dān)內(nèi)陸運(yùn)輸、安裝、調(diào)試或其他類(lèi)似服務(wù)的話(huà)，比如供貨與安裝合同，還應(yīng)要求投標(biāo)人對(duì) 這些服務(wù)另外提出報(bào)價(jià)。在工程招標(biāo)時(shí)，一般應(yīng)要求招標(biāo)人報(bào)完成工程的各項(xiàng)單價(jià)和一攬子價(jià)格，該價(jià)格中應(yīng)包括全部的關(guān)稅和其他稅。招標(biāo)文件中應(yīng)說(shuō)明招標(biāo)價(jià)格是固定不變的，或是采取調(diào)整價(jià)格。價(jià)格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍應(yīng)在招標(biāo)文件中明確。招標(biāo)文件中還 應(yīng)列明投標(biāo)價(jià)格的一種或幾種貨幣。 （ 5）評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法。評(píng)標(biāo)時(shí)只能采用招標(biāo)文件中已列明的標(biāo)準(zhǔn)和方法，不得另定。 （ 6）交貨、竣工或提供服務(wù)的時(shí)間。 （ 7）投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提供的有關(guān)資格和資信證明文件。 （ 8）投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保。在招標(biāo)投標(biāo)程序中，如果投標(biāo)人投標(biāo)后擅自撤回招標(biāo)，或者投標(biāo)被接受后由于投標(biāo)人的過(guò)錯(cuò)而不能締結(jié)合同，那么招標(biāo)人就可能遭受損失（如重新進(jìn)行招標(biāo)的費(fèi)用和招標(biāo)推遲而造成的損失等）。因此，招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)保證金或形式的擔(dān)保（如抵押、 保證等），以防止投標(biāo)投標(biāo)人違約，并在投標(biāo)人違約時(shí)得到襝。投標(biāo)保證金可以采用現(xiàn)金、支票、信用證、銀行匯票，也可以是銀行保函等。投標(biāo)保證金的金額不宜太高，現(xiàn)實(shí)操作中一般不越過(guò)投標(biāo)總價(jià)的 2%，以免影響投標(biāo)人的積極性。中標(biāo)人確定后，對(duì)落標(biāo)的投標(biāo)人應(yīng)及時(shí)將其投標(biāo)保證金退還給他們。 （ 9）投標(biāo)文件的編制要求。 （ 10）提供投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和截止時(shí)間。 （ 11）開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的日程安排。 （ 12）主要合同條款。合同條款應(yīng)明將要完成的工程范圍、供貨的范圍、招標(biāo)人與中標(biāo)人各自的權(quán)利和義 務(wù)。除一般合同條款之外，合同中還應(yīng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的特殊合同條款。 招標(biāo)投標(biāo)法第十九條還規(guī)定，招標(biāo)項(xiàng) |考試大 |目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。這個(gè)規(guī)定，主要是指在工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)中，招標(biāo)人不得把作為招標(biāo)項(xiàng)目組成部分的標(biāo)段劃得過(guò)小。標(biāo)段劃分太小，一方面不利于那些經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、技術(shù)力量且經(jīng)驗(yàn)豐富的承包商投標(biāo)，另一方面會(huì)使招標(biāo)達(dá)不到 “物有所值 ”的目的。同時(shí)，為了保證工程質(zhì)量，必須保持合理的工期，工期過(guò)短，容易發(fā)生偷工減料、粗制亂造，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)具備的條件得不到保證。因此，在需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工 期時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序 1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)：招標(biāo)人在招標(biāo)之前要成立物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)可聘請(qǐng)有關(guān)部門(mén)人員和物業(yè)管理專(zhuān)家組成。 主要任務(wù)是：負(fù)責(zé)招標(biāo)的整個(gè)活動(dòng)；編制招標(biāo)文件；組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)和商務(wù)談判；與中標(biāo)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 . 2.編制招標(biāo)文件：招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)書(shū)、投標(biāo)單、投標(biāo)企業(yè)資格審查表、投標(biāo)須知、招標(biāo)章程、招標(biāo)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同等。 3.發(fā)布招標(biāo)消息：招標(biāo)單位可以根椐招標(biāo)方式的不同，采用不同的途徑發(fā)布招標(biāo)消息，如召開(kāi)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)、公布招標(biāo)公告（廣告）或函寄招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)等。采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上公布招標(biāo)公告。 4.招標(biāo)單位的資格預(yù)審：公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)人，可以根椐招標(biāo)文件的規(guī)定對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審，但招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)中載明資格預(yù)審條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于 3 家資格預(yù)審合格的招標(biāo)申請(qǐng)人。資格預(yù)審的主要 |考試大 |內(nèi)容通常有：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資 質(zhì)等級(jí)證書(shū)、質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)、財(cái)務(wù)狀況、社會(huì)信譽(yù)、人員結(jié)構(gòu)、技術(shù)裝備、有無(wú)投票保證書(shū)；管理規(guī)模；以住業(yè)績(jī)，已承擔(dān)的項(xiàng)目，主要負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷和企業(yè)背景情況等證明材料。經(jīng)資格預(yù)審后，公開(kāi)始標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書(shū)，并告知獲得招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法。 5.發(fā)售招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等：招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向符 合條件的物業(yè)管理投標(biāo)單位發(fā)售標(biāo)書(shū)，并根椐實(shí)際情況，向他們提供有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙，技術(shù)資料等，以利于投標(biāo)單位在規(guī)定的期限內(nèi)編制出符合本物業(yè)區(qū)域管理具體情 況的投標(biāo)書(shū)。 6.組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察答疑。投標(biāo)單位在準(zhǔn)備投標(biāo)文件時(shí)，可能會(huì)向招標(biāo)單位提出一些問(wèn)題，要求招標(biāo)單位給以澄清或解釋。招標(biāo)單位應(yīng)根椐具體情況，盡快安排有關(guān)工作人員，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)召開(kāi)投標(biāo)前會(huì)議，或安排投標(biāo)單位實(shí)地勘察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，由招標(biāo)單位負(fù)責(zé)對(duì)投標(biāo)單位提出的問(wèn)是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15 日前，澄清或修改 |考試大 |文件為招標(biāo)文件的組成部分。 7.接收和收存投標(biāo)書(shū) .招標(biāo)人要按招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間（公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日）、地點(diǎn)接受投標(biāo)單位的投標(biāo)文件。經(jīng)審查，如認(rèn)為收到的文件各項(xiàng)手續(xù)齊全或符合招標(biāo)文件規(guī)定，應(yīng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標(biāo)文件，對(duì)于在規(guī)定的時(shí)間之外送來(lái)的投標(biāo)文件和沒(méi)有按招標(biāo)文件中的要求辦理的（如沒(méi)有提交投標(biāo)保證金），為無(wú)效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)該拒收，并原封不動(dòng)地退回投標(biāo)單位。 8.組織開(kāi)標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件中明確規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)組 織開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)時(shí)間由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件都應(yīng)在檢查密封后當(dāng)眾給予拆封，并宣讀投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容，整個(gè)過(guò)程也可由招標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公正。公開(kāi)召開(kāi)的物業(yè)管理招標(biāo)、開(kāi)標(biāo)答辯會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)主代表、物業(yè)管理主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)參加 9.評(píng)價(jià)和確定中標(biāo)單位。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，在保密的情況下進(jìn)行（除現(xiàn)在答辯部分外），評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其中招 標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并根椐標(biāo)書(shū)評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)分，同時(shí)對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方，推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格中標(biāo)候選人，在評(píng)標(biāo)過(guò)程中也可召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)，但應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。 招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人，當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)者放 棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 10 發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書(shū)。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)有效截止時(shí)限（投標(biāo)有效期在招標(biāo)文件中載明） 30 日前確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)也應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有投標(biāo)人，并應(yīng)返還其投標(biāo)書(shū)及投標(biāo)保證書(shū)。 11.與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。招標(biāo)方在通知投標(biāo)單位中標(biāo)時(shí)，應(yīng)同時(shí)邀請(qǐng)中標(biāo)單位在一定的期限內(nèi)與招標(biāo)方簽度物業(yè)服務(wù)合同。如果中標(biāo)單位在期限內(nèi)拒不簽約，則招標(biāo)單位有權(quán)沒(méi)收該物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)保證金。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合 同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。 12.招標(biāo)結(jié)束。對(duì)招標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)算招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)費(fèi)用，對(duì)招標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，備案資料應(yīng)當(dāng)包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方潛能及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)考慮哪幾個(gè)方面的因素？ 、 1、投標(biāo)物業(yè)的基本情況； 2、招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的 定位； 3、業(yè)主的需求； 4、建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn) |考試大 |權(quán)人（業(yè)主）物業(yè)使用人的基本情況； 5、招標(biāo)條件和招標(biāo)過(guò)程； 6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 7、企業(yè)自身?xiàng)l件的分析等。 制定物業(yè)管理方案的一般程序是什么？ 1、組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂； 2、對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料； 3、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作； 4、確定組織構(gòu)架和人員配置； 5、根據(jù)物業(yè)資料及設(shè) |考試大 |備設(shè)施 技術(shù)參數(shù)、組織構(gòu)架和人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。 6、根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案； 7、測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）； 8、對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整； 9、排版、印制、裝幀。 來(lái) 制訂物業(yè)管理招標(biāo)方案的程序和方法是什么？ 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè) 管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序?yàn)椋?(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 |考試大 | (5)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。 (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 (7)測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 (合同總價(jià)和單價(jià) )。 (8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。 (9)排版、印制、裝幀。 制訂物業(yè)管理方案的要求： (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件 (包括答疑文件 )中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。 (2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂 ； 整體方案必須是在調(diào)研、評(píng) |考試大 |估的基礎(chǔ)上制訂 ；方案的內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。 (4)制訂物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用價(jià)格必須合理，具體實(shí)施內(nèi)容應(yīng)該在滿(mǎn)足招標(biāo)方 (或業(yè)主 )需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計(jì)科學(xué)、運(yùn)行經(jīng)濟(jì)的方案。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大成本投入的方案 ；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。 來(lái) 什么是合同的必要條件合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款： （一）當(dāng)事人的 |考 試大 |名稱(chēng)或者姓名和住所； （二）標(biāo)的； （三）數(shù)量； （四）質(zhì)量； （五）價(jià)款或者報(bào)酬； （六）履行期限、地點(diǎn)和方式； （七）違約責(zé)任； （八）解決爭(zhēng)議的方法。 物業(yè)服務(wù)合同示范文本六大特點(diǎn)解析 特點(diǎn)一 業(yè)主大會(huì)和物管企業(yè) 示范文本主要是為業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同提供指導(dǎo)。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū) 別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。 與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，主要區(qū)別一是合同主體不同，本合同的主體是業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)；前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理。二是適用階段不同。本合同適用于業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理公司，與其簽訂服務(wù)合同；前期物業(yè)服務(wù)合同適用于 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理企業(yè)。 特點(diǎn)二 六大規(guī)定規(guī)范雙方行為 示范文本共分為九章，主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方權(quán)利義務(wù)、合同變更和解除的約定、違約責(zé)任等。 通過(guò)合同進(jìn)一步明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，使物業(yè)管理更加有法可依。 特點(diǎn)三 服務(wù)收費(fèi)更為明晰 關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，示范文本制訂得較為明晰。除了約定總的服務(wù)費(fèi)用外，還明確對(duì)電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用進(jìn)行約定；此外，示范文本對(duì)價(jià)格形式區(qū)分了政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用核算方式區(qū)分了酬金 制和包干制。 比如對(duì)酬金制的規(guī)定為， |考試大 |酬金制物業(yè)管理，從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取部分費(fèi)用作為物業(yè)公司的酬金。物業(yè)服務(wù)費(fèi)如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)中；如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足使用，物業(yè)公司應(yīng)提前告知業(yè)委會(huì)，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案。 特點(diǎn)四 限制落選物管公司拒不撤出 針對(duì)目前出現(xiàn)的合同終止后，原物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項(xiàng)目的矛盾，示范文本規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在合同終止后撤出物業(yè)項(xiàng)目的義務(wù)，并詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)不撤出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)在合同 終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有 |考試大 |關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向小區(qū)業(yè)主大會(huì)支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費(fèi)用一定比例的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。 示范文本還明確了合同雙方在物業(yè)項(xiàng)目接撤管方面的權(quán)利義務(wù)，包括物業(yè)管理有關(guān)材料的交接、遺留問(wèn)題的處理等。 特點(diǎn)五 業(yè)主也是履約主體 征求意見(jiàn)過(guò)程當(dāng)中，部分市民提出物業(yè)服務(wù)合同簽約主體是業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，合同中為什么出現(xiàn)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)的疑問(wèn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理本身有一定的特殊性，業(yè) 主 大會(huì)主要是議事機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在履行物業(yè)服務(wù)合同過(guò)程中，需要業(yè)主委員會(huì)履行相應(yīng)的職責(zé)。而業(yè)主是物業(yè)服務(wù)的受益者和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付者，同時(shí)，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行業(yè)主大會(huì)作出的決定，因此，業(yè)主也是物業(yè)服務(wù)合同重要的履約主體，享有合同中的權(quán)利，同時(shí)要履行合同中的義務(wù)。 特點(diǎn)六 違約責(zé)任更具操作性 在征求意見(jiàn)后，示范文本對(duì)違反合同要承擔(dān)的責(zé)任，即違約責(zé)任做了較為詳細(xì)的規(guī)定，使合同的履行更具有可操作性。 比如，物管企業(yè)違反合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主大會(huì) 有權(quán)要求物管企業(yè)清退；造成業(yè)主經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。而業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物管企業(yè)可以從逾期之日起每日按應(yīng)交費(fèi)用的一定比例加收違約金。 物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些 前期物業(yè)服務(wù)合同適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間締結(jié)的前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系，因合同的簽約主體雖然是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)的對(duì)象更主要的是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，合同中不可避免要涉及到這些業(yè)主的 |考試大 |權(quán)利和義務(wù)，故而在合同文本的說(shuō)明中明確規(guī)定了 “本合同的受益主體包括全體業(yè)主 及物業(yè)使用人，受益主體享有本合同明確的各項(xiàng)權(quán)利，并依法履行本合同涉及的相關(guān)義務(wù) ”。 早期介入與前期物業(yè)管理的定義是什么？它們之間有哪些主要區(qū)別 早期介入：是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢(xún)活動(dòng)。 前期期物業(yè)管理：是指從物業(yè) |考試大 |承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止的物業(yè)管理階段。 早期介入 前期管理 1、內(nèi)容作用不同 建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新各物業(yè) 項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù) 2、服務(wù)對(duì)象不同 服務(wù)對(duì)象是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入的費(fèi)用 服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用 3、支付費(fèi)用不同 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 業(yè)主支付 早期介入的作用是什么？必要性？ 1、優(yōu)化設(shè)計(jì) 2、有助于提高工程質(zhì)量 3、有利于了解物業(yè)情況 4、為前期物業(yè)管理做充足準(zhǔn)備 5、有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。 必要性：協(xié)助 |考試大 |開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程中存在的問(wèn)題。 早期介入在物業(yè)建 設(shè)各階段有哪些主要內(nèi)容 答： 1、可行性研究階段 1 1 內(nèi)容： 1 1 l 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式 1 l 2 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 1 1 3 根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4 根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1.1.5 設(shè)計(jì)與客戶(hù)目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架方案 2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 2 l 內(nèi)容 2 2 1 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議 2 2 2 就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn) 或建議 2 2 3 提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn) 2 2 4 就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn) 3、建設(shè)階段 3 1 內(nèi)容 3 1 1 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案 3 1 2 配合設(shè)備案板狀，確保安裝質(zhì)量 3 1 3 對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn) 3 1 4 熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線(xiàn)的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容 4、銷(xiāo)售階段 4 1 內(nèi)容 4 1 1 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表 4 1 2 擬定物業(yè)管理的公共管理制度 4 1 3 擬定各項(xiàng)費(fèi)用 |考試大 |的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù) 4 1 4 對(duì)銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)的培訓(xùn) 4 1 5 在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)提供物業(yè)管理咨詢(xún)服務(wù) 4.1 6 將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。 5、竣工驗(yàn)收階段 5 1 內(nèi)容：參與竣工驗(yàn)收（單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、分期竣工驗(yàn)收、綜合竣工驗(yàn)收） 物業(yè)管理前期運(yùn)做有哪些主要內(nèi)容 1、管理資源的完善與優(yōu)化 （ AAA） 1 1 管理用房到位 1 2 物資配備到位 1 3 物業(yè)管 |考試大 |理人員到位 2、管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善 3、確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包 前期物業(yè)管理的特點(diǎn)是什么？ 1、基礎(chǔ)性 2、過(guò)渡性 3、不穩(wěn)定性 4、具有一定的經(jīng)營(yíng) |考試大 |風(fēng)險(xiǎn)性 來(lái) 物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修？ 答：物業(yè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量保修分 |考試大 |為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共