【商業(yè)地產(chǎn)-PPT】天津高標(biāo)準(zhǔn)公廁項(xiàng)目整體定位和規(guī)劃建議-186PPT

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2015/6/13 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 2 項(xiàng)目背景 開發(fā)內(nèi)容 天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司 ， 由政府出資 ， 委托環(huán)投公司在 2005年天津市內(nèi)建設(shè) 15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 ， 如果經(jīng)營(yíng)成功未來幾年會(huì)陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性公廁 。 經(jīng)營(yíng)模式 公廁的經(jīng)營(yíng)模式為 “ 以商養(yǎng)廁 ”， 即初期的建設(shè)投資由政府出資， 建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無(wú)償使用 ， 一部分作為商業(yè)物業(yè)對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng) ， 用租金收益以及廣告位招商等收益彌補(bǔ)公廁 的建設(shè)成本和后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本 。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點(diǎn) ， 人流聚集 ， 通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨(dú)立建筑 。 每座公廁的建筑面積約為 400-500平米 ， 其中半地下公廁部分約為 150平米 ， 地上兩層商業(yè)部分約為 350平米 。 1 4 3 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 3 客戶目標(biāo)解析 由于該項(xiàng)目是公建與商業(yè)的復(fù)合體 ， 因此存在兩個(gè)層次的目標(biāo)： 2 政府目標(biāo) 企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo) 1 1.1 提升天津市的城市形象 1.2 滿足廣大市民對(duì)城市公共設(shè)施的需求 2.1 樹立環(huán)投公司的品牌形象 2.2 建立可推廣的可經(jīng)營(yíng)性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運(yùn)營(yíng)模式 2.3 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實(shí)現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 4 項(xiàng)目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營(yíng) 公建項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 5 城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 根據(jù)客戶目標(biāo) ， 建立城市小規(guī)模可持續(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系： 公眾形象 社會(huì)效益指標(biāo) 社會(huì)示范作用 公眾需求滿足 城市形象提升 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo) 生態(tài)效益指標(biāo) 環(huán)保與節(jié)能 資源回收與再利用 公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù) 符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài) 人文氛圍的營(yíng)造 景觀價(jià)值 商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性 政策適應(yīng)性 環(huán)境適應(yīng)性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 6 解決方案的核心內(nèi)容 根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營(yíng)公建的 KPI體系 ，確定解決方案的核心內(nèi)容 。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn) 社會(huì)效益 保證良好的公眾形象 社會(huì)效益 保證租金的持續(xù)流入 經(jīng)濟(jì)效益 保證建筑形式的美觀 社會(huì)效益 保證合理的功能彈性 可持續(xù)發(fā)展 保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套 社會(huì)與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 7 本報(bào)告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 8 業(yè)態(tài)篩選模型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 9 業(yè)態(tài)篩選模型 1 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 3 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 2 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 10 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 形象要求： 為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn) ，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 環(huán)境臟亂 、有異味 、 或缺乏社會(huì)效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選 。 規(guī)模要求： 受項(xiàng)目建筑形式所限 ， 所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在 160平米 （ 單層 ） 或 350平米 （ 雙層 ） 左右 。 因此規(guī)模小于 150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除 。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 11 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對(duì)地塊分類 。 經(jīng)營(yíng)策略選擇： 集合式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài) ，進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)； 分散式 經(jīng)營(yíng)策略 ， 即對(duì)不同的地塊分別考慮 ，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài) 。 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 12 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 13 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 14 定義業(yè)態(tài)集合 本項(xiàng)目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內(nèi)經(jīng)營(yíng) 的 商業(yè) 和 服務(wù)業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 15 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 16 根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài) 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)形象的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 商業(yè)形象 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 網(wǎng)吧 建材 水產(chǎn)品批 發(fā)零售 游戲廳 文化用品 小商品 批發(fā) 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 17 不符合形象要求的業(yè)態(tài) 容易造成環(huán)境臟亂的： 建材零售 、 洗車修車 、 小商品批發(fā)等 。 容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 容易產(chǎn)生損害社會(huì)效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 其他公眾形象不好的： 成人保健用品 、 壽衣店 、 公墓代理等 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 18 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 19 根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài) 根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模的要求 ， 屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)： 物業(yè)規(guī)模 備選業(yè)態(tài) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 餐飲 特色休閑 品牌專賣 生活服務(wù) 金融服務(wù) 商場(chǎng) 報(bào)刊零售 家具店 健身中心 文化用品 花店 業(yè)態(tài)評(píng)選漏斗圖 電子產(chǎn)品 生活零售 商務(wù)服務(wù) 被排除業(yè)態(tài) 符合要求業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 20 不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)面積通常小于 160平米的： 報(bào)刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片沖印等 。 經(jīng)營(yíng)面積通常大于 350平米的： 商場(chǎng) 、 旅館 、 家具銷售 、 家電銷售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影劇院等 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 21 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 22 確定本項(xiàng)目可選的業(yè)態(tài)集合 餐飲類： 中餐店、西餐店、快餐店、飲品屋等。 服飾類： 服裝店、鞋店、飾品店等。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 生活服務(wù)類： 美容美發(fā)、洗衣店、社區(qū)門診、影樓、婚慶禮儀、室內(nèi)裝潢等。 商務(wù)服務(wù)類： 訂票中心、文印裝訂、圖文設(shè)計(jì)等。 公共服務(wù)類： 郵局、銀行、通訊營(yíng)業(yè)廳等。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時(shí)尚精品店等。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 旅游特色類： 紀(jì)念品店、土特產(chǎn)店、箱包店等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 23 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 24 商業(yè)聚集地 是指商鋪連續(xù)長(zhǎng)度達(dá)到 100米以上，且大多數(shù)規(guī)模在 60平米以上。 非商業(yè)聚集地 不滿足上述條件的即為非商業(yè)聚集地。 地塊區(qū)位屬性分類 根據(jù)地塊所處的環(huán)境確定該地塊處于 商業(yè)聚集地 或 非商業(yè)聚集地 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 25 商業(yè)聚集地 根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 特色商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)以一種或兩種為主，其他種類業(yè)態(tài)數(shù)量不多，規(guī)模不大。 綜合商業(yè)型 是指本區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)品種齊全，并無(wú)明顯突出者。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 26 非商業(yè)聚集地 根據(jù)地塊上現(xiàn)有商業(yè)針對(duì)的消費(fèi)人群 ， 將非商業(yè)聚集地分為 外向服務(wù)型 和 內(nèi)向服務(wù)型 。 外向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊外部的流動(dòng)人口。 內(nèi)向服務(wù)型 是指地塊上現(xiàn)有商業(yè)的服務(wù)人群為本地塊附近的常駐人口。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 27 非商業(yè)聚集地 外向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務(wù)型地塊分為 城際交通樞紐類 、城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點(diǎn)類 。 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐類 火車站、長(zhǎng)途汽車站、輪船碼頭 城內(nèi)交通樞紐類 城郊干道交匯處、公交車總站、地鐵輕軌站 觀光景點(diǎn)類 旅游景點(diǎn)、市級(jí)廣場(chǎng)、公園、紀(jì)念館、展覽館、博物館 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 28 非商業(yè)聚集地 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 根據(jù)地塊周圍常駐人口的類別將內(nèi)向服務(wù)型地塊分為 商務(wù)辦公類 、 行政事業(yè)類 、 高校類 、 居民區(qū)類 和 特色區(qū) 類 。 商務(wù)辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨(dú)棟大規(guī)模專營(yíng)商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為商務(wù)辦公人員。 行政事業(yè)類 地塊周圍有政府機(jī)關(guān)、大型事業(yè)單位或軍隊(duì)，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為上述機(jī)構(gòu)的工作人員。 高校類 地塊周圍有高等院校，商業(yè)主要針對(duì)的消費(fèi)者為學(xué)生。 居民區(qū)類 地塊周圍主要是居民生活區(qū)，商業(yè)主要針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用瘛?特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 29 區(qū)位屬性分類結(jié)果 特色商業(yè)型 商業(yè)聚集地 綜合商業(yè)型 城際交通樞紐類 外向服務(wù)型 城市交通樞紐類 旅游景點(diǎn)類 非商業(yè)聚集地 商務(wù)辦公類 行政事業(yè)類 內(nèi)向服務(wù)型 高校類 居民區(qū)類 特色區(qū)類 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 30 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)項(xiàng)目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項(xiàng)目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 31 區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對(duì)照表 世聯(lián)模型 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 32 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍的商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 33 判斷各地塊的區(qū)位屬性 判斷地塊區(qū)位屬性的基本要素是： 地塊周圍的 商業(yè)環(huán)境 、 交通狀況 、地塊上現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者來源和類別 。 判斷過程中的注意事項(xiàng)： 如果某一地塊上現(xiàn)有商業(yè)的消費(fèi)者既有流動(dòng)人口又有常駐人口，且二者比例相當(dāng)，則按照“ 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 如果外向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性，按照“ 觀光景點(diǎn) 城際交通樞紐 城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 如果內(nèi)向服務(wù)型的某一地塊同時(shí)具有兩種細(xì)分屬性， 按照“ 特色區(qū) 商務(wù)辦公 行政事業(yè) 高校 居民區(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 34 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對(duì)照表 判斷各地塊 的區(qū)位屬性 確定各個(gè)地 塊擬招租業(yè)態(tài) 各地塊周圍商業(yè) 現(xiàn)狀和消費(fèi)需求 探討各類地塊進(jìn)行 連鎖經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的可能業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 探討各個(gè)地塊進(jìn)行 分散經(jīng)營(yíng)的優(yōu)選業(yè)態(tài) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 35 經(jīng)營(yíng)策略選擇 集合式經(jīng)營(yíng)策略 對(duì)具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮 ， 選擇連鎖經(jīng)營(yíng)模式的適合業(yè)態(tài) ，統(tǒng)一招商 ， 統(tǒng)一管理 。 分散式經(jīng)營(yíng)策略 對(duì)各個(gè)地塊分別加以考慮 ，針對(duì)地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求確定不同的業(yè)態(tài) ， 單獨(dú)招商 ， 單獨(dú)管理 。 集合式經(jīng)營(yíng)策略 分散式經(jīng)營(yíng)策略 優(yōu)點(diǎn) 便于統(tǒng)一管理租戶 有利于項(xiàng)目的整體形象 招商相對(duì)容易 風(fēng)險(xiǎn)比較分散 缺點(diǎn) 對(duì)招商能力要求較高 風(fēng)險(xiǎn)比較集中 不利于統(tǒng)一管理 業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣 在實(shí)際工作中往往將兩種策略結(jié)合起來，互相補(bǔ)充，得到擬招商的備選業(yè)態(tài)集合。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 36 集合式經(jīng)營(yíng)策略 當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較集中時(shí) ， 宜采用此種方式 。 由于同一類地塊對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營(yíng)。 有時(shí)某一種業(yè)態(tài)可以同時(shí)適用于兩類甚至三類地塊，例如餐飲、零售，因此也可以在幾類地塊上經(jīng)營(yíng)同一種業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A、 B、 C、 D分別位于地鐵站、輕軌站、公交總站附近。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 首先確定這四個(gè)地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地外向服務(wù)型城市交通樞紐類”，該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集為 【餐飲、便利零售 】 ，可以選擇連鎖餐館或連鎖便利店進(jìn)行招租。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 37 集合式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊分類 A B C D 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 38 分散式經(jīng)營(yíng)策略 當(dāng)各地塊的區(qū)位屬性比較分散時(shí) ， 宜采用此種方式 。 跟從型 跟從當(dāng)?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時(shí)這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。 補(bǔ)充型 補(bǔ)充當(dāng)?shù)厝笔I(yè)態(tài) 地塊上某一種基本業(yè)態(tài)明顯供給不足甚至缺失，且消費(fèi)者對(duì)該種業(yè)態(tài)的需求迫切。 任意型 可以選擇符合當(dāng)?shù)貐^(qū)位屬性的任意業(yè)態(tài) 地塊上業(yè)態(tài)品種比較豐富，基本滿足當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?；或?dāng)?shù)貛缀鯖]有任何業(yè)態(tài)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 39 分散式經(jīng)營(yíng)策略 在招商時(shí) ， 跟從型和補(bǔ)充型應(yīng)重點(diǎn)考慮目標(biāo)業(yè)態(tài) ， 任意型則根據(jù)租金高低決定最終租戶 。 分散式經(jīng)營(yíng)策略的關(guān)鍵在于根據(jù)不同地塊上的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)者需求分別分析，確定當(dāng)?shù)剡m合的業(yè)態(tài)。 舉例： 地塊 A位于某高校正門對(duì)面，附近是該高校的教職工家屬區(qū)。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在 3040平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時(shí)尚精品店等。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地內(nèi)向服務(wù)型高校類”，然后對(duì)照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 40 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀(jì)念品零售、銀行 餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù) 餐飲、時(shí)尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù) 生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 特殊業(yè)態(tài) 地塊類別 跟從 補(bǔ)充 任意 A 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 41 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 42 根據(jù)承租條件篩選租戶 如果地塊或建筑本身的現(xiàn)實(shí)條件不能滿足租戶的承租條件 ， 則排除該商家 。 部分常見業(yè)態(tài)的承租條件 業(yè)態(tài) 承租條件 餐飲 排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位 便利店 部分便利店需有動(dòng)力電，滿足簡(jiǎn)單加工要求 娛樂休閑 高檔娛樂休閑需有停車位 美容中心 大型美容中心需要有停車位 服飾專賣 附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍 房產(chǎn)中介 附近區(qū)域沒有同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者 牙科診所 有單獨(dú)的污水處理系統(tǒng) 銀行 位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位臵，保證昭示性和人流量；步行 10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積 300平米以上。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 43 業(yè)態(tài)篩選流程 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 44 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時(shí)間 。 公共服務(wù) 1020年 高檔餐飲 715年 小型餐飲 58年 零售商服 35年 通行承租期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 45 承租期限與租金的綜合考慮 對(duì)于形象 、 規(guī)模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的業(yè)態(tài) ， 需將租期和租金綜合考慮選擇最終業(yè)態(tài) 。 考慮最大化風(fēng)險(xiǎn) ， 假設(shè)兩次租約之間的空租期為 一年 。 計(jì)算不同業(yè)態(tài)的折算年租金 。 該方法的假設(shè)前提為該地塊一直出租給承租期相同的同一業(yè)態(tài) ， 計(jì)算總租期無(wú)限長(zhǎng)情況下的極限值 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 則選擇 A業(yè)態(tài)；反之，則選擇 B業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬(wàn)元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬(wàn) ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬(wàn) ， 租約期為 3年 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 19.05萬(wàn) ， 餐飲的折算年租金為 18.75萬(wàn) 。 則應(yīng)選擇銀行為最終租戶 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 46 根據(jù)特殊偏好的修正 不同的項(xiàng)目對(duì)于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標(biāo)準(zhǔn) ， 還希望達(dá)到更好 。 此時(shí)可以根據(jù)該偏好對(duì)折算年租金法進(jìn)行修正 。 設(shè) 偏好修正系數(shù) 為 r，選取兩個(gè)備選商家中符合偏好的一家為比較基準(zhǔn)，即 r1=100%，根據(jù)招商方的偏好確定另一家的修正系數(shù) r2。將折算年租金乘以修正系數(shù)，即得到 修正后的折算年租金 。 舉例： 某地塊有兩個(gè)備選商家 銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬(wàn) ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬(wàn) ， 租約期為 5年 。 但該餐飲的形象一般 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 19.05萬(wàn) ， 餐飲的折算年租金為 20.8萬(wàn) 。 根據(jù)招商方的偏好 ， 設(shè)定銀行的修正系數(shù)為 100%， 餐飲的修正系數(shù)為 80%， 則餐飲的修正后的折算年租金為 16.64， 據(jù)此選擇銀行為最終商戶 。 本方法的難點(diǎn)在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強(qiáng)烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個(gè)備選商家。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 47 商業(yè)定位與經(jīng)濟(jì)測(cè)算 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 48 商業(yè)定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算 地塊分類 對(duì) 23個(gè)地塊進(jìn)行分類 業(yè)態(tài)篩選 確定 23個(gè)地塊的業(yè)態(tài) 目標(biāo)租戶 描述典型租戶特征 租金定位 確定 23個(gè)地塊的租金 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 估測(cè)未來收益 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 49 地塊分類 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 50 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 51 業(yè)態(tài)篩選 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 52 業(yè)態(tài)篩選 地塊分類結(jié)果： 特色商業(yè)型 1 綜合商業(yè)型 1 城際交通樞紐 1 城內(nèi)交通樞紐 3 觀光旅游景點(diǎn) 0 商務(wù)辦公類 3 行政事業(yè)類 1 高校類 0 居民區(qū)類 13 特殊區(qū)域類 0 從地塊分類結(jié)果來看，大部分地塊的區(qū)位屬性比較集中。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務(wù)辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營(yíng)策略。 但考慮到集合式經(jīng)營(yíng)策略對(duì)招商能力的要求較高，可能在招商過程中遇到一定的困難，本報(bào)告建議 以集合式為主，分散式為輔，兩種經(jīng)營(yíng)策略結(jié)合 的方式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 53 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲 、 便利零售 、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù) 1115、 1205、珠江道 餐飲 、 便利零售 、汽車配件零售 1507、 1103、 1506 餐飲 、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局 1104、 1111、 1118、1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、1217、 1403、 1414、廣開四 生活零售 、生活服務(wù)、 大眾餐飲 、大眾休閑娛樂、公共服務(wù) 集合式經(jīng)營(yíng)策略 地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 54 集合式經(jīng)營(yíng)策略 根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如： 組合一 餐飲連鎖 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、 1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、廣開四 其他： 1504、 1211、 1313 組合二 便利店連鎖 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、 1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、廣開四 其他： 1504、 1211、 1313 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 55 分散式經(jīng)營(yíng)策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務(wù)型 內(nèi)向服務(wù)型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點(diǎn) 商務(wù)辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補(bǔ)充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2008-2009年中國(guó)房地產(chǎn)策劃大全 策劃人士必備資料庫(kù)！全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 56 分散式經(jīng)營(yíng)策略 地塊與業(yè)態(tài)對(duì)照表 對(duì)于只有一種適合業(yè)態(tài)的地塊 ， 建議以該種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)招商對(duì)象 。 地塊名稱 適合業(yè)態(tài) 1504 通訊 1211 多種商業(yè) 1406 餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售 1115 便利店 1205、珠江道 餐飲、便利零售、汽車配件零售 1507、 1103 餐飲 1506 餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材 1313 高檔餐飲、高檔休閑娛樂 1104、 1