某房地產公司財務內控規(guī)范制度

房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 某房 地產公司財務內控規(guī)范 制度 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 *公司 會計制度 第一章 總 則 一、 為了加強本企業(yè)的會計工作，維護本企業(yè)及其投資人等有關方面的合法權益，根據國家有關外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)，制定本制度。 二、 根據中華人民共和國外商投資企業(yè)會計制度和有關的補充規(guī)定，結合企業(yè)的具體情況，制定本企業(yè)的會計制度。 第二章 會計核算原則 三、 本企業(yè)的會計核算工作應當符合中華人民共和國有關法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定。 四、 企業(yè)的會計核算應當劃分會計期間（月、季、年）。 五、 企業(yè)的會計核算工 作應當以實際發(fā)生的經濟業(yè)務為依據，做到記錄準確，內容完整，方法正確，手續(xù)齊備，符合時限。 六、 本企業(yè)根據權責發(fā)生制的原則記帳。凡是本期已經實現(xiàn)的收入和已經發(fā)生的費用，不論款項是否在本期收回，都應當作為本期的收入和費用入帳；凡是不屬于本期的收入和費用，即使款項已在本期收付，也不應作為本期的收入和費用處理。 七、 企業(yè)收入和費用的計算應當相互配合。同一會計期間所取得的收入以及與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間登記入帳。 八、 企業(yè)的財產應當按照實際成本核算。除另有規(guī)定者外，企業(yè)不得自行調整財產的帳面價值。 九、 企業(yè)應當劃分 資本支出和收益支出的界限。支出的效益及于一個以上（不含一個）會計年度的，應當作為資本支出；支出的效益僅及于本會計年度的，應當作為收益支出。 十、 企業(yè)的會計核算方法，前后各期應當一致，不得隨意變更。如果有必要變更，一般應當自新的會計年度開始時變更，并在變更年度的會計報告中予以說明。 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第三章 記帳與帳簿 十一、 本企業(yè)采用借貸復式記帳法。 十二、 本企業(yè)以人民幣作為記帳本位幣。 十三、 本企業(yè)的記帳文字為中文。 十四、 企業(yè)每發(fā)生一筆經濟業(yè)務，都應當取得或者填制原始憑證。各種原始憑證必須內容真實、完整，手續(xù)齊備，數字準確。原始憑證經審核無誤， 才能據以填制記帳憑證。 十五、 本企業(yè)設置日記帳、總分類帳和明細分類帳三種主要帳簿以及各種必要的輔助性帳簿。 各種帳簿應當根據審核無誤的原始憑證、記帳憑證或者憑證匯總表等登記，做到登記及時，內容完整，數字準確，摘要清楚。 各種帳簿中的記錄，如需更正，必須嚴格按照會計人員工作規(guī)則進行。 第四章 流動資產 十六、 本企業(yè)的流動資產，包括現(xiàn)金、銀行招待存款、有價證券，應收和預付款項以及存貨等。 現(xiàn)金、銀行存款、有價證券分別核算；應收款項，按照應收票據、應收帳款、應收短期貸款和其他應收款等分別核算；預付款項，按照預付貨款（預付定金）、 預交所得稅和待攤費用等分別核算；存貨按照商品、原材料、物料用品、包裝物和低值易耗品等分別核算。 對于自年度資產負債表日起一年以上的應收款項，應當在年度資產負債表長期投資類下單列項目反映。 十七、 現(xiàn)金和銀行存款設置日記帳，按照業(yè)務發(fā)生順序逐日逐筆進行登記；有多種貨幣的還應按不同的貨幣分別設帳登記。 十八、 有價證券包括準備在一年以內變現(xiàn)的股票和債券，應當按照實際支付的款項登記入帳。實際支付的款項含有已宣告發(fā)放的股利或者應計利息的，應將這部分股利或者利息金額作為暫付款項，通過其他應收款帳戶核算。 有價證券的股利或者利息收入， 以及有價證券售出或到期時所收到的款項與其帳面成本和已登記入帳的應收股利或者應計利息之間的差額，應當作為投資損益計入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。 十九、 應收和預付款項按照不同貨幣分別設帳登記。 企業(yè)計提壞帳準備，可于年度終了按照應收帳款、應收票據等應收款項，計提不超過 3%的壞房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 帳準備。 壞帳準備應當單獨核算，并在資產負債表中作為應收款項的減項單獨反映。年末應當計提的壞帳準備數額如果高于已提壞帳準備的帳面余額，可以按其差額補提足額；如果低于已提壞帳準備的帳面余額，應當按其差額相應調減壞帳準備的帳面余額。 企業(yè)的壞帳損失， 計入管理費用。實際發(fā)生的壞帳應當與壞帳準備先行沖抵。已經確認的壞帳，以后如果收回，應當相應調增壞帳準備或者沖減管理費用。 對于壞帳的確認，按照國家有關規(guī)定辦理。 二十、 存貨應當按照實際成本登記入帳。 購入的存貨，以買價加運輸、裝卸、保險等費用、運輸途中的合理損耗、入庫前的挑選整理費用和應繳納的稅金作為實際成本；購入的商品以買價和應繳納的稅金作為實際成本。 自制、自產或者自行開采的存貨，以制造、生產或者開采過程中的各項實際支出作為實際成本。 委托外單位加工完成的存貨，以實際耗用的原材料或者半成品成本加加工、運輸、裝 卸和保險等費用以及應繳納的稅金作為實際成本。 盤盈的存貨，按照原實際成本或者同類存貨的實際成本入帳。 二十一、 存貨的核算，一般采用永續(xù)盤存制。 領用或者發(fā)出的商品、原材料、自制半成品和產成品等，采用先進先出法確定其實際成本；低值易耗品和周轉使用的包裝物在領用后采用一次攤銷法，企業(yè)于投入生產經營時一次大量領用的低值易耗品，可以作為其他資產核算。 二十二、 存貨需定期盤點，每月盤點一次。盤存數如果與帳面記錄不符，應當于查明原因后及時進行會計處理，一般在年終結帳前處理完畢。 盤盈的存貨，一般應當相應沖減有關費用；盤虧或者毀損的存貨 ，在扣除過失人或者保險公司等的賠款和殘料價值之后，應當相應計入有關費用；其中，由于非常原因造成的凈損失，計入營業(yè)外支出。 第五章 長期投資 二十三、 本企業(yè)的長期投資，是指向其他單位投出的期限在一年以上的資金，包括直接向其他單位投出的現(xiàn)金，實物和無形資產，以及購入的不準備在一年以內變現(xiàn)的股票和債券。長期投資應當單獨核算，并在資產負債表中單列項目反映。 二十四、 撥付獨立核算，不獨立納稅的附屬企業(yè)的資金，應通過撥付所屬資金進行核算，在資房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 產負債表長期投資類下單列項目反映。 撥付所屬資金應當按照實際撥付的金額或者實物、無形資產等的帳面價 值登記入帳。 第六章 固定資產和在建工程 二十五、 企業(yè)的固定資產應當單獨核算，并在資產負債表中單列項目反映。以融資租賃方式租入的固定資產在未取得所有權之前，應當另行核算；以經營租賃方式租入的固定資產，應當在輔助性備查帳中登記，并在資產負債表的附注中予以說明。 二十六、 固定資產應當按照原價登記入帳。 投資人投入的固定資產，以合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書和驗收清單中所列金額加由企業(yè)負擔的運輸、裝卸、保險等費用和應繳納的稅金作為原價。 購入的固定資產，以買價加運輸、裝卸、保險等費用和應繳納的稅金作為原價。 自制、自建的固定資產，以制造、 建造過程中的實際支出作為原價。 以融資租賃方式租入的固定資產，以合同規(guī)定的價款加由企業(yè)負擔的運輸、裝卸、保險等費用和應繳納的稅金作為原價；合同規(guī)定的價款中包含了價款利息和手續(xù)費的，一般應將利息和手續(xù)費從原價中扣除；如融資租入的固定資產價值不大且期限不長，利息和手續(xù)費也可不單獨核算。 接受捐贈取得的固定資產，以按照本制度的規(guī)定確定的價格加由企業(yè)負擔的運輸、裝卸、保險等費用和應繳納的稅金作為原價；如系舊的固定資產，還應按新舊程度估計累計折舊。 盤盈的固定資產，以重置完全成本作為原價，并按新舊程度估計累計折舊。 因擴充、更換、翻新和技術改造而增加價值的固定資產，按照所發(fā)生的有關支出增加固定資產原價。 需要安裝的固定資產，其安裝費用一并計入原價。 二十七、 固定資產的折舊采用直線法。 固定資產的應計折舊額按照固定資產的原價和分類折舊率計算。固定資產的折舊率根據固定資產的原價、估計殘值和使用年限計算確定。估計殘值為原價的 10%。 固定資產應當自投入使用月份的次月起，按月計算折舊；停止使用的固定資產，自停止使用月份的次月起，停止計算折舊。固定資產折舊足額后，仍可繼續(xù)使用的，不再計算折舊；提前報廢的，不補計折舊。 因擴充、更換、翻新 和技術改造增加價值而調整原價的固定資產，應當根據調整后原價、已計房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 折舊、估計殘值和尚可使用年限計算折舊。籌建期間用于本企業(yè)工程施工的固定資產，可以在工程竣工時一次，也可以在工程施工期間按期計算折舊，并計入有關工程成本。在籌建期間使用，但與工程施工不直接有關的固定資產的折舊，應當計入開辦費。以融資租賃方式租入的固定資產以及以經營租賃方式租出的固定資產，應當計算折舊。房屋建筑物以外的長期閑置未用的固定資產，不計折舊。 累計折舊應當單獨核算，并在資產負債表中作為固定資產的減項單獨反映。以融資租賃方式租入固定資產的累 計折舊，應當另行核算。 二十八、 固定資產每年盤點一次。盤存數如果與帳面記錄不符，應當于查明原因后及時進行會計處理，一般在年終結帳前處理完畢。盤盈的固定資產，按原價扣除估計累計折舊后，計入營業(yè)外收入；盤虧的固定資產，按原價扣除累計折舊和過失人或者保險公司等的賠款后，計入營業(yè)外支出。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產盤盈或者盤虧，應當計入有關工程成本。 由于出售、報廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產清理凈損益，應當計入營業(yè)外支出或者營業(yè)外收入。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產清理凈損益，應當計入有關工程成本。 籌建期間發(fā)生的與 工程不直接有關的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由于非常原因而造成的固定資產清理凈損失，應當計入開辦費。 二十九、 本企業(yè)的在建工程包括施工前期準備、正在施工中和雖已完工但尚未交付使用的建筑工程和安裝工程。在建工程應當單獨核算，并在資產負債表中單列項目反映?；I建期間在一年以上、工程項目較多且工程支出較大的，可以分項目進行核算。 在建工程應當按照下列方法登記入帳： 工程用材料，比照本制度第二十條的規(guī)定； 待安裝設備，比照本制度第二十六條的規(guī)定； 預付工程款，按照預付的工程款項； 工程管理費，按照實際發(fā)生的各項管理費 用； 自營工程，按照直接材料、直接工資、直接機械施工費以及所分攤的工程管理費等； 出包工程按照應支付的工程價款以及所分攤的工程管理費等； 設備安裝工程按照所安裝設備的原價、工程安裝費用、工程試運轉支出以及所分攤的工程管理費等。 企業(yè)在籌建期間購入或投入不需要安裝的設備，也可以通過在建工程核算。 三十、 在建工程發(fā)生報廢或者毀損，在扣除殘料價值和過失人或者保險公司等的賠款后的凈損失，一般計入繼續(xù)施工的工程成本；對于非常原因造成的報廢或者毀損，其凈損失在籌建期間房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 計入開辦費，在投入生產經營以后計入營業(yè)外支出。 工程交付使 用前因進行試運轉發(fā)生的凈支出，計入工程成本。在試運轉中形成產品且可以對外銷售的，應當以實際銷售收入或者預計售價作為產成品成本，同時沖減在建工程成本。 三十一、 雖已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，一般自交付使用之日起，按照工程預算、造價或者工程成本等資料，估價轉入固定資產，并按照本制度第二十七條的規(guī)定計算折舊；竣工決算辦理完畢之后，應當按照決算數調整原估價和已計折舊。 第七章 無形資產和其他資產 三十二、 企業(yè)的無形資產，包括工業(yè)產權、專有技術、場地使用權和其他無形資產，應當分別核算，并在資產負債表中分別列項反映。 投資人投入的 無形資產，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書中所列金額以及由企業(yè)負擔的有關費用入帳； 購入的無形資產，按照實際支付的價款入帳。 三十三、 無形資產應當自企業(yè)開始受益起按照規(guī)定的期限分期平均攤銷。沒有規(guī)定期限的，按照預計的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 三十四、 本企業(yè)的其他資產，包括開辦費、籌建期間匯兌損失、遞延投資損失以及需要分期攤銷的其他遞延支出，應當分別核算，并在資產負債表中分別列項反映。 開辦費按照企業(yè)在籌建期間發(fā)生的注冊登記費、人員工資、差旅費、職工培訓費、董事會費以及其他不計入固定資產和無形資產購建成本的費用 金額入帳； 籌建期間匯兌損失，按照企業(yè)在籌建期間的實際發(fā)生額入帳； 遞延投資損失，按照投出資產的實際作價與帳面價值之間的差額入帳； 其他遞延支出，按照實際發(fā)生的有關支出入帳。 三十五、 其他資產應當按照以下方法進行攤銷： 開辦費和籌建期間匯兌損失，自企業(yè)投入生產經營起按照不少于 5 年的期限分期平均攤銷； 遞延投資損失，按照投資期限或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷； 其他遞延支出，按照預計的受益期或者不少于 10 年的期限分期平均攤銷。 第八章 流動負債、長期負債及其他負債 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 三十六、 外商投資企業(yè)的流動負債，包括短期借款、應付款項、預收 貨款（預收定金）和預提費用等。 短期借款、預收貨款（預收定金）和預提費用等，應當分別核算；應付款項，應當按照應付票據、應付帳款、應付工資、應交稅金、應付股利和其他應付款等分別核算。有多種貨幣的流動負債還應按不同的貨幣分別設帳登記。 職工獎勵及福利基金和其他負債性基金，視同流動負債進行核算。 對于自年度資產負債表日起一年以上的應付款項，應當在年度資產負債表長期負債類下單列項目反映。 三十七、 本企業(yè)的長期負債，包括長期借款、應付公司債和融資租入固定資產應付款等，應當分別核算，并在資產負債表中分別列項反映。 對于自年度資 產負債表日起一年內即將到期的長期負債，應當在年度資產負債表流動負債類下單列項目反映。 三十八、 企業(yè)的其他負債包括籌建期間匯兌收益和遞延投資收益等，分別通過籌建期間匯兌損失和遞延投資損失等帳戶核算。 三十九、 各種負債的利息應當按照約定的利率逐期計算。 與購建固定資產等直接有關的利息，在所購建的資產尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應當計入有關資產的購建成本；其他利息，在籌建期間，應當計入開辦費，在生產經營期間，應當作為本期費用。 第九章 投資人權益 四十、 本企業(yè)的投資人權益，包括實收資本、資本公積、儲備基金、企業(yè)發(fā) 展基金和未分配利潤等，應當分別核算，并在資產負債表中分別列項反映。 四十一、 實收資本是指投資人按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書的約定實際繳入的出資額。 現(xiàn)金投資，按照實際存入企業(yè)開戶銀行的金額入帳； 實物投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書和驗收清單中所列金額入帳。 無形資產投資，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請書所列金額入帳。 實收資本登記入帳后，如果與中國注冊會計師的驗資報告不符，應當按照規(guī)定進行相應的會計處理。 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 四十二、 投資人繳入的出資額，如果需要折合記帳本位幣，在有關資產帳戶中，按照本制度第五十四條的規(guī)定折合。在實收資本帳戶中 ，按照合同約定的國家外匯管理局公布的外匯牌價（以下簡稱國家外匯牌價）折合；合同未作約定的，按照企業(yè)收到出資額時的國家外匯牌價折合。 按照收到出資額時的國家外匯牌價折合記帳本位幣的企業(yè)，如果登記注冊所用的貨幣與記帳本位幣不一致且投資人繳入出資額的時間不同，在實收資本帳戶中，應當按照第一次收到出資額時的國家外匯牌價折合。投資人如果分期出資，其各期出資都應當按照第一期第一次收到出資額時的國家外匯牌價折合。 由于有關資產帳戶與實收資本帳戶所采用的折合匯率不同而產生的記帳本位幣差額，應當作為資本公積核算。 外資企業(yè)一 般按照企業(yè)收到出資額時的國家外匯牌價折合其實收資本帳戶。 四十三、 中外合作經營企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定在合作期間歸還投資人的投資的，對已歸還的投資應當單獨核算，并在資產負債表中作為實收資本的減項單獨反映。 四十四、 資本公積包括捐贈公積、資本折算差額以及資本溢價等。 捐贈公積是指因接受現(xiàn)金或者實物捐贈而增加的投資人權益?，F(xiàn)金捐贈，按照受贈的金額入帳。實物捐贈，對于附有發(fā)票帳單的，按照發(fā)票帳單所列金額入帳；無發(fā)票帳單的，參照同類實物的國內或者國際市場價格入帳。如受贈的系舊的固定資產，應當按照原價與估計累計折舊之間的差額入帳 。 資本溢價是指投資人繳付的出資額大于注冊資本的差額。 第十章 成本和費用 四十五、 企業(yè)在生產經營過程中發(fā)生的物質消耗、勞動報酬及各項費用，都應當按規(guī)定計入成本、費用。 企業(yè)在生產經營中所耗用的各項材料，應當按照實際耗用的數量和帳面單價計算，計入成本、費用。 企業(yè)應付職工的工資，應當根據規(guī)定的工資標準、工資形式、獎勵津貼等制度，以及工時等記錄資料正確計算，計入成本費用；按規(guī)定支付的中方職工保險福利費用、退休養(yǎng)老基金、待業(yè)保險基金、住房補助基金以及國家對中方職工的各項補貼等，也應以工資項目計入成本、費用。 企業(yè)在生產經 營過程中所發(fā)生的其他各項費用，都應以實際發(fā)生數計入成本、費用。凡應由本房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 期負擔而尚未支出的費用，應當作為預提費用計入本期成本、費用；凡已經支出，應由本期和以后各期分擔的費用，應當作為待攤費用或者遞延支出分期攤入成本、費用。 四十六、 企業(yè)應當按照規(guī)定的成本項目和費用項目，匯集生產經營過程中所發(fā)生的各項支出。 銷售費用包括銷售傭金、代銷手續(xù)費、廣告費、租賃費和銷售服務費用，以及銷售部門人員工資、差旅費、折舊費、修理費、辦公費、物料消耗、低值易耗品攤銷和其他經費。 管理費用包括管理企業(yè)所發(fā)生的各項費用，包括公司經費、工會經 費、董事會費、顧問費、訴訟費、交際應酬費、稅金（包括城市房地產稅和車船使用牌照稅等）、場地使用費、技術轉讓費、無形資產攤銷、其他資產攤銷、壞帳損失、職工培訓費、研究發(fā)展費和其他管理費用。 財務費用包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、金融機構手續(xù)費及其他因理財活動而發(fā)生的費用。 營業(yè)支出包括業(yè)務經營過程中所發(fā)生的各項支出，可按照服務類別分別匯集。 第十一章 收入、利潤及利潤分配 四十七、 企業(yè)的營業(yè)收入，包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，應當分別核算。主營業(yè)務收入，可以分為飯后店租金收入、非飯后店租金收入、管理 費收入、各種勞務或者服務收入等。 營業(yè)收入的實現(xiàn)，一般為服務或者勞務已經提供，價款已經收訖或者已經取得收取價款的權利。 取得收取價款的權利，在委托銀行收款的情況下，為向銀行辦妥托收手續(xù)；在委托代銷的情況下，為收到代銷單位的代銷清單。采取產品分成方式的，以投資人分得產品為營業(yè)收入實現(xiàn)。采取分期收款銷售方式的，可以按照合同約定的收款日期確定營業(yè)收入的實現(xiàn)。 營業(yè)收入應當按照實際或者應予收取的款項登記入帳。銷售退回應當從營業(yè)收入中扣除；銷售折扣或折讓應當單獨核算，并在利潤表中作為營業(yè)收入的減項單獨反映。 四十八、 企業(yè)的利 潤總額，包括營業(yè)利潤和營業(yè)外收支凈額。 營業(yè)利潤為主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金和營業(yè)成本后的毛利，再減去銷售費用、管理費用和財務費用、加上其他業(yè)務利潤的凈額。其他業(yè)務利潤為其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出的凈額。 營業(yè)外收支凈額為營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出的凈額。營業(yè)外收入包括投資收益、投資作價收益、固定資產盤盈、處理固定資產收益、罰款收入和以前年度收益等；營業(yè)外支出包括投資損失、投資作價損失、固定資產盤虧、處理固定資產損失、罰款支出、捐贈支出、非常損失和以前年度損失等。營業(yè)外收入和營業(yè)外支出應當分別核算，并在利潤表 中分別列項反映。 四十九、 企業(yè)一般應當按月計算利潤。按月計算利潤有困難的企業(yè)，經主管財政部門或國務院房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 有關主管部門批準，可以按季或者按年計算利潤。 利潤的計算，在年度內，采用表結法，年度終了，采用帳結法。 五十、 企業(yè)應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定從所得稅后利潤中提取儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金（外資企業(yè)可以不提企業(yè)發(fā)展基金） 儲備基金除經批準用于彌補虧損和增加資本，企業(yè)發(fā)展基金除經批準用于增加資本，其帳面余額不得減少。職工獎勵及福利基金應當用于企業(yè)職工的非經常性獎勵或者各項集體福利，其中形成的房屋、設施等資產， 不得作為企業(yè)的財產。 提取儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金后的利潤，為可供分配給投資人的利潤。 五十一、 年終結帳以后發(fā)現(xiàn)的應調整本年度會計事項，應當在下年度有關帳戶中進行調整，并在報表中作相應反映。涉及以前年度損益計算的，應當分別情況計入營業(yè)外收入或者營業(yè)外支出，或者調整未分配利潤和應交稅金帳戶。 五十二、 企業(yè)本年的利潤總額、應繳納的所得稅、提取的儲備基金、職工獎勵及福利基金和企業(yè)發(fā)展基金、分配給投資人的股利（包括本年分配的以前年度未分配利潤），以及年初未分配利潤、年初未分配利潤調整數和年末未分配利潤，均應當在利 潤分配表中分別列項反映。 第十二章 外幣業(yè)務 五十三、 外商投資企業(yè)的外幣業(yè)務，是指以記帳本位幣以外的貨幣進行的款項收付、往來結算以及計價等業(yè)務。 外幣帳戶，包括外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、以外幣結算的債權（如應收帳款、應收票據等）和債務（如應付帳款、應付票據、應付工資、應付股利等），應當與非外幣的各該相同帳戶分別設置，并分別核算。 五十四、 企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務時，應當將有關外幣金額折合為記帳本位幣金額記帳。除另有規(guī)定者外，所有與外幣業(yè)務有關的帳戶（包括外幣帳戶和對應的非外幣帳戶）無論增加或者減少，均采用業(yè)務發(fā)生時的國家外匯牌價（原則上采 用中間價，下同）作為折合匯率，本企業(yè)采用當月 1 日的國家外匯牌價的中間價作為折合匯率。 五十五、 每月終了，各種外幣帳戶（不包括按調劑價單獨記帳的外幣帳戶）的外幣月末余額，應當按照月末國家外匯牌價的中間價折合為記帳本位幣金額。按照月末國家外匯牌價折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益，計入當期損益。 籌建期間發(fā)生的匯兌損益，應當通過籌建期間匯兌損失帳戶單獨核算。同期匯兌損失和匯兌收房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 益相抵后，如為損失凈額，應當按照本制度三十五條的規(guī)定進行攤銷，攤余價值在資產負債表其他資產類下單列項目反映；如為收 益凈額，其會計處理方法可以由企業(yè)在下列三種方法中選定： 1、 自企業(yè)投入生產經營起按照 5 年分期平均轉銷； 2、 留待彌補企業(yè)生產經營期間發(fā)生的年度虧損； 3、 留待并入企業(yè)的清算收益。 籌建期間匯兌收益的帳面余額應當在資產負債表其他負債類下單列項目反映。 與購建固定資產等直接有關的匯兌損益，在所購建的資產尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，應當計入有關資產的購建成本。 五十六、 在外匯調劑中賣出或者買入外幣，應當按照實際調劑價記帳。 賣出外幣的實際調劑價與該外幣帳戶的原記帳本位幣金額之間的差額，應在月末時按 照本制度第五十五條的規(guī)定一并調整。 買入的外幣應當按照實際調劑價單獨記帳，并在支用時按照帳面調劑價折合記帳本位幣金額記帳。帳面調劑價可以采用先進先出、加權平均或者逐筆認定等方法確定。 五十七、 企業(yè)在銷售業(yè)務中取得的外匯額度，應當在輔助性備查帳簿中登記，并在資產負債表的附注中予以說明。將該項外匯額度通過外匯調劑賣出取得的收入，應當作為匯兌損益處理。 第十三章 清算業(yè)務 五十八、 企業(yè)的清算業(yè)務，包括企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定解散、終止進行清算時發(fā)生的財產作價及處理、債權債務的清理、清算費用及損益的核算和剩余財產的分配等。 五十九、 財產清算 的作價方法，按照有關法律、法規(guī)，由清算委員會確定。 六十、 清算費用包括企業(yè)在清算過程中為進行清算工作而發(fā)生的各項支出。清算損益包括清算期間的繼續(xù)經營損益、財產處理損益以及無法收回的債權和無法歸還的債務等。清算損失與清算收益相抵后的凈額與清算費用之和或差，為清算凈損益，在資產負債表中單列項目反映。 清算終了，如果為清算凈收益，應當依照稅法規(guī)定繳納所得稅。 六十一、 企業(yè)的剩余財產，應當按照規(guī)定進行分配。 六十二、 企業(yè)自清算開始，應當視作會計年度終了，按照本制度的規(guī)定，編制并報送會計報告。清算期間跨年度的，應當于年度終了，編制并報送資 產負債表和清算損益表；清算終了，編制并報送自清算開始至清算結束的清算損益表和財產分配表。 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 清算終了的會計報表的報送時間應當在企業(yè)注銷工商登記之前。 第十四章 會計科目和會計報告 六十三、 企業(yè)的會計科目是參照財政部制定的外商投資旅游企業(yè)會計科目設置的。 會計科目一般分為資產、負債、投資人權益和損益四大類，參照行業(yè)會計科目的規(guī)定分類順序編號。 六十四、 本企業(yè)的會計報告包括會計報表和財務情況說明書。 會計報表包括資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表以及利潤分配表等有關附表。需要上報匯總的資產負債表、利潤表和利潤分配表，必須按照財政部制定的 旅游企業(yè)會計報表格式及項目內容編制；其他報表可以由企業(yè)根據需要，參照財政部制定或者由財政部審核同意的行業(yè)會計報表格式及項目內容編制。 財務情況說明書的主要內容包括： 1、 投資總額、投資構成以及投資進度； 2、 資本變動情況； 3、 生產經營情況； 4、 盈虧情況及利潤分配情況； 5、 資金變動及周轉情況； 6、 外匯平衡情況； 7、 主要稅費的交納情況； 8、 財產的盈虧損廢情況； 9、 會計核算方法的變更； 10、 其他有必要說明的情況。 六十五、 季度會計報表和年度會計報告應當分別報送主管財政部門、當地稅務機關、企業(yè)主管部門以及投 資人。年度會計報告還應當報送原審批機關。 季度會計報表應當于季度終了后 15 天內報出，年度會計報告應當于年度終了后 4 個月內連同中國注冊會計師的查帳報告一并報出。 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第十五章 會計檔案 六十六、 企業(yè)的會計檔案包括會計憑證、會計帳簿、會計報告、驗資報告、查帳報告、財務會計制度以及與經營管理和投資人權益有關的其他重要文件，如合同、章程、董事會決議和長期經濟合同等。 六十七、 企業(yè)必須按規(guī)定建立會計檔案和檔案管理制度。會計檔案必須妥善保存，不得丟失損壞。 會計憑證會計帳簿和月份、季度會計報表，至少保存 15 年。年度會計報告（包括清算會計報表） 及其他重要會計檔案必須永久保存。 六十八、 會計檔案保存期滿銷毀時，應當抄具清單，經企業(yè)主管部門同意后銷毀。 銷毀會計檔案的清單應當永久保存。 六十九、 清算結束時，企業(yè)的會計檔案一般應當移送原企業(yè)主管部門保存。移送會計檔案的清單，應當抄報原主管財政部門。 政策及執(zhí)行程序 檔案名稱： 生效日期： 政策號碼： 修改日期： 部 門： 財務部 批 準： 總經理 主題 : 采購制度及程序 政策 ： 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 制定 *公司 采購制度及程序 目的： 當 公司 的業(yè)務運作進行時，采購部是負責 公司 一切物品的采購及服務的部門， 公司 一切所需求的物品必須經由采購部負責采購， 公司 不允許未經行政管理部門批準的任何購貨行為，無論現(xiàn)金（零用金除外及非現(xiàn)金的交易，需用部門必須按照采購程序，經過審批手續(xù)后，由采購部辦理。采購部要提供最新的市場信息的資料給需求部門，且采購部需要為各使用部門提供可靠的服務，搜集良好的品質的物料和供應商來配合 公司 的政策，采購人員必須 對所有物品的數量、質量、價格、貨源等加以控制，并能按各部門的要求，購入質優(yōu)、價廉的貨品從而達到最大限度的降低進貨成本提高利潤，節(jié)約資金之目的。 采購程序： 一 采購貨品分類： 1. 貨艙存貨補充倉庫管理人員應經常留意各種庫存物品的存量的改變在物料的存量達到規(guī)定的補充線時，應及時提出補充要求，保障 公司 任何時間均有合理的物料供應。 2. 部門新增的物品運作部門在業(yè)務所需時，須要新增設備或添加物料 時，所需的采購工作在各部的采購申請獲得行政辦批準后，由采購部門進行洽購，以適應新的業(yè)務發(fā)展。 3. 部門替換舊有設備或物品當 公司 的業(yè)務運作至一定周期時，操作設備，器材，用具，低值易耗品等物品，均需按情形更新，補充。 4. 物品和飲料供應食物及飲料供應品因性質不同，且受客人流量和消費的影響，故每天都有極大的流量，加上品質方面的選定，需要廚房部，飲食部，采購部和成本控制部的合作，以便能以最佳的物料產出最好的食物和飲品，因此，其采購申請和程序與其他部門不同，除了批量的采購外，亦有每天補充用料的每日市場采購。 5. 燃油和燃料 6. 維修物料和工程零配件。 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 7. 急用和零星用品 二貨艙存貨 補充，部門新增物品及替換舊有設備或物品采購申請及程序 1. 采購申請 1.1 貨艙存貨補充 各倉庫的每項存?zhèn)}物料均應設定合理的補充線，在存量接近或低于補充線時，即需要補充貨倉之存貨，貨倉主管便需填寫一份貨倉補貨表通知給有關部門，表內必須注明以上資料： 貨品名稱 a. 平均每月消耗量 b. 庫存數量 c. 最近一次訂貨數量 d. 最近一次訂貨數量建議 e. 提供本次訂貨數量建議 f. 若有可能應隨附樣品 有關部門查閱后需回復該項貨品是否需要取消或補充，如有任何轉變或更改，應予注 明，然后送回貨倉主管，貨倉主管便可填寫采購申請表送交采購部。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 1.2 部門新增物品 若有部門欲增置新物品，部門主管應參照每年之預算有否包括等該項目在內，如沒有預算，應連同有關報告和采購申請表一并送交采購部。 1.3 部門替換舊有設備或物品 如部門欲替換舊有設備或物品，應先填寫一份“固定資產，物品損失或損壞報告”給財務經理審批，經審批后，將一份損失或損壞報告副本和采購申請表送交采購部。 2. 采購申請單 2.1 所有的采購申請必須填寫一式四份采購申請單經部門主管核簽后，整份共四頁交給采購部。 采購申請單一共四頁，在經行政辦批準后： 第一頁：收貨部存檔（存收貨組準備收貨） 第二頁：采購部存檔 第三頁：財務部存檔（應付會計核算） 第四頁：部門存檔 2.2 填寫采購申請單時部門主管應注意的事項： a. 貨品名稱，規(guī)格，數量及數量單位必須列明 b. 如貨物必須在指定日期前收到請注明 c. 此申請單只限于部門主管簽署 d. 部門主管必須緊記，此申請單交往采購部之日起，采購部需要找供應商之報價，選擇供應商，然后經財務經理及總經理批準方可發(fā)出采購訂單，制造至送貨需要一定的時間，故請各部門主房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 管詳細計劃訂貨時間，及時發(fā)出申請表，以配合貨品之應用。 主題：采購制度及程序 生效日期： 3. 檢定申請單 當采購部收到采購申請單后，應作出以下覆查，以防錯漏。 3.1 簽署核對 檢定采購申請單有否部門主管簽署及核對是否準確。 3.2 數量核對 覆查存?zhèn)}數量及每月消耗，決定采購申請表上之數量是否正確，因過多或過少都會產生很多不良后果。 過多存貨引起的問題有： a. 流動資金減少而束縛于存貨成本， b. 保險費及存貨成本增加， c. 貨品殘變或過期的可能性而形成損耗， d. 貨品有被盜之危險而招損 存貨不足引起的問題： 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 a. 出品產生缺項，令到客人不滿或令整個預定的供應計劃改變，影響業(yè)務素質和 公司 形象 b. 匆忙的定單導致價格或品質上的不可預控， 4. 供應商 4.1 聯(lián)絡供應商 我們可以利用電話，傳真或其他通訊途徑聯(lián)絡供應商要求資料，報價及樣品，供應商資料可從以下來源獲得： a. 營業(yè)代表的來訪 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 供應商目錄及郵寄小冊子 c. 刊物或電話黃頁，報刊上的廣告 d. 展覽會 e. 有關部門的介紹 4.2 選擇供應商 在采購方面，選擇供應商是一項十分重要的環(huán)節(jié)，故我們選擇供應商時要考慮以下條件： a. 穩(wěn)固財政：最好選擇有穩(wěn)固財政能力的供應商，因這樣對保持 公司 貨品水準，數量及交貨期有一 定的保障， b. 品質的統(tǒng)一：所選擇的供應商必須符合 公司 要求的物品，令 公司 保持一貫穩(wěn)定水準， c. 地區(qū)：若品質或數量可以接收的話，最好選擇本地的供應商，從而節(jié)省稅項，運輸及保險費用，且聯(lián)系方便，易於隨時檢查合同的執(zhí)行情況， 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 d. 價格：如所有供應商之貨品，品質，數量及交貨期都能符合 公司 要求，選擇供應商便選擇價格最低的一家，若品質條件不同則應與需貨部門共同考慮，協(xié)商核定最符合 公司 要求的供應商， e. 維修保養(yǎng)：如所購買之貨品是需要日后有維修保養(yǎng)的，選擇供應商便需要注意這一項，因好的維修服務能間接影響貨品 的性能和成本，采購人員應向工程部門咨詢有關的自行維修的可能性及日后的保養(yǎng)維修方法，屬于機電，器材等項目的購買，事先一定要向工程部門了解所購買物品能可否與 公司 的現(xiàn)有配套系統(tǒng)兼容，以免造成不能配套或無法安裝的情況。 5.報價單 公司 的制度，報價單需要最少三家作出比較，但要視貨品質量和種類，和貨源供應而定。 主題：采購制度及程序 生效日期： 報價種類 5.1 口頭報價：口頭報價只可接受于經常翻訂，而質量價格與供應商最后一次訂貨完 全相同，除每天市場采購外，其他采購業(yè)務應絕對避免。 5.2 書面報價：這是最完善的報價方法，新置貨品必須采用此種方法，其他采購業(yè)務應盡量以此種方法進行，以免臨時發(fā)生變化， 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 5.3 投標方式：對于價值大的工程項目，最好發(fā)出投標之邀請信給有潛力的供應商，并要求于指定日期內報價，過期作廢， 公司 對于每一份報價要保守秘密以求取得公平競爭，擇優(yōu)選取。 6.物品評價及選擇 選擇貨品時，采購部需集中有關部門意見，并詳細分析報價單中資料，以確保正確的選擇。 6.1 樣本測試 a. 當需要某種貨品時，采購部可要求供應商提供樣品 b. 樣品交予需求部門進行種種測試及提供意見，例如：布草洗滌的測試等 c. 為求公平，供應商的名字無需提供給需求部門 d. 在進行測試時，采購職員需在場證明 e. 測試需由需求部門提供書面報告給采購部 7. 議價 通常物品的價值和數量較大時，我們可以和供應商作議價以進一步達成對 公司 較為有利的協(xié)議，而且我們不單可在價格方面洽談，甚至物品的質量，交貨期或一切細節(jié)，通過議價，價格可減低，這樣，對 公司 有直接的利益，在以下的情況中是沒有多大作用的 ，但是仍應盡力嘗試。 a. 小數值的購買 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 唯一供應的來源 c. 法律規(guī)定的價格 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 d. 已定折扣之價目表 e. 緊俏的市場商品 8. 決定 當一切步驟完成后，采購部便可將有關資料填寫在采購申請單的適當欄目內，連同所有的報價單和推薦供應商之報告交給財務經理及總經理批準。 9. 定購 采購申請表一經財務經理及總經理審批后，交回采購部，采購部可按第 2 項的安排分派采購申請 單給規(guī)定的部門，而采購人員應立刻準備采購單給供應商，及時進行采購物料。 9.1 采購定單 采購定單乃 公司 正式給予供應商之授權文件，此份定單一式六份，而其中之供應商，貨品內容資料，數量及價格必須與已批準之采購申請表相同。 采購定單一式六份： 第一份：供應商 第二，三份：采購部 第四份：會計部 第五份：收貨部 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 第六份：需求部門 主題：采購制度及程序 生效日期： a. 采購定單必須之資料： 貨品供應商名稱， 地址及有關資料 采購申請單之號碼 定單日期 需求部門 品名，質量，種類描述，數量，單價，交貨期，運輸方式及驗收標準 總值 付款方法 b. 采購定單中的有效簽名： 采購定單中授權的有效簽署處加蓋 公司 的合同專用章外，另需按 公司 規(guī)定的分級授權加簽，例如： 總值在 100.00 元人民幣以下，只需 財務經理簽字批準 總值在 100.00 元人民幣以上，需要 財務部經理 總經理或授權之付經理簽字批準 9.2 合同 有關服務性質之要求，工程項目或高總值及數量大的物品之定購，我們可以用采購合同代替采購定房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 單，采購合同是一份互相協(xié)定的有效法律文件，一經簽署，雙方便要遵守合同上的細則。 a. 合同的目的： 買賣雙方經由合同來確認雙方的責任，保障雙方利益 合同經雙方蓋章及簽署后，彼此各執(zhí)一份以作為憑證，完善合同的效力 合同足以約束買賣雙方的行為，減少違約事件的發(fā)生，保障合同的有效執(zhí)行 主題：采購制度及程序 生效日期： b. 工程合同細則應詳細列明： 工作范圍物料供應，安裝家私設備 規(guī)格，質量標準及驗收標準和方法 其他費用雜項開支，超時，利息，工人工資，保險等的承擔 完成工期和工程進度界定方法 延期完工之賠償 保養(yǎng)期及維修事項的規(guī)定 工程進度款，保障金等的付款方法和規(guī)定 c. 物品或服務性采購合同細則應列明： 詳細的采購項目標的質量，規(guī)格，數量，包裝的規(guī)定 交貨期限，運輸方法及交貨地點 付款細則和驗收方法 維修保養(yǎng)方法及收費 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 保證的年限 接受或拒絕貨品程度和處理方法 什么情形下可取消合同 合同的權利（違約賠償及其他權益保障） 10. 其他 10.1 采購定單之跟蹤 當定單發(fā)出后，采購部需跟催整個過程直至滿意收貨 以下情況乃采購部需要跟催的： a. 貨品未能依期交貨 b. 交貨數量或品質與定單出入 c. 新聘的供應商或改變供應商 d. 唯一來源但有問題的供應商 e. 供應商未能履行合同的責任 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 10.2 采購定單的取消 a. 公司 欲取消定單： 如因某種原因欲取消已發(fā)出之定單，供應商可能提出取消的賠償，故采 購部必須預先提出有可能的問題及可行解決方法給財務經理決定解決辦法。 b. 供應商欲取消定單： 如供應商欲取消定單，采購部必須能夠找到另一個供應商，并立即通知需 求部門，為保障 公司 利益，供應商必須賠償 公司 人力，時間及其他經濟損失。 c. 違反合同： 合同上應已載明詳細細則，若有違反，便應依合同上所載作處理。 10.3 收貨 收貨乃收貨組之責任，但采購仍對貨品作出必要 的檢查，以保障 公司 購入 適當貨品，當送到的貨品有問題時，數量不符，品質摻假，過時未到，采購部便需被即時知會，以作進一步行動。 10.4 檔案儲存 要有完善的采購資料，必須有完善之檔案儲存，這樣便有快捷之資料存查。 主題：采購制度及程序 生效日期： 房地產 E 網 -房地產與物業(yè)管理實用資料庫 a. 采購部需存兩份采購單，但檔案儲存編排便有不同之處 一份是以順號碼方式排列，此檔案資料永遠保留。 另一份乃依據部門劃分，然后才依號碼排列，一切有關文件需要連同一 起，此檔案保存三年后經財務部經理 同意后可毀滅。 b. 供應商及出品資料： 為方便隨時提供資料予部門參考，采購部需將所有供應商目錄，小冊子儲 入檔案備查。 c. 價目記錄： 每類貨品備有一份詳細的采購記錄，該記錄中將一切曾采購的供應商，價 目，采購日期，折扣，數量清楚列明，以便日后作價格走勢分析或重購時之存查。 d. 存貨及用量記錄： 此記錄乃由倉務提供，采購部可從報告中得知每月用量和存貨，該等資料 對采購部協(xié)助財務部預計未來用量以配合市場價，是很有幫助的。 e. 供應商記錄： 當選擇供應商時，采購部需考慮其過去表現(xiàn)，如交貨是否依時，服務水準，價格等，故此，此份記錄便是記錄供應商一切表現(xiàn)，方便采購部作參考及評價。 f. 其他檔案： 全 公司 有關技術性