芙蓉古城旅游地產(chǎn)項目建議書

1 芙蓉古城旅游地產(chǎn)項目建議書 第一篇 項目簡介及運作目標 一、 項目簡介 置信生態(tài)花園芙蓉古城是由置信實業(yè)領銜開發(fā)，大華實業(yè)和蔚信實業(yè)共同投資經(jīng)營，以川西民居為主、融入蘇州民居、云南仿漢民居、唐風民居之中國傳統(tǒng)建筑精髓，蘊含著濃郁的川西文化，將古典與實用完美結合的高品質(zhì)社區(qū)。氣勢磅礴的皇城 明遠樓 至公堂、靈動飄逸的亭臺樓閣、古樸淳厚的民俗風情，生動再現(xiàn)了千年古芙蓉城的原始風貌，讓老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其間，晃若隔世。 而芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項目是以川西文化為靈魂，用深厚的川西文化包裝古 城，形成其獨特的賣點。商業(yè)地產(chǎn)項目占地近 500 畝，投資逾 2 個億，集餐飲、娛樂、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營面積達 5萬余平米，能同時接待數(shù)萬人休閑、娛樂。是置信資產(chǎn) 芙蓉古城餐飲娛樂公司在溫江打造的成都最大的餐飲娛樂基地 。經(jīng)營項目包括：川菜酒樓、古風茶樓、客棧、婚慶中心、運 2 動康體中心、民俗表演中心、商務會議中心、小吃街、手工藝品街、兒童樂園、生態(tài)農(nóng)莊等，是一個功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂場所。 二、經(jīng)營目標： 將芙蓉古城打造成為成都市民休閑度假的首選場所。 將芙蓉古城打造成為旅游熱點、亮點。 3 年內(nèi)古城年游 客量達 200 萬人次。 第二篇 項目定位、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分 一、定位 以川西文化為主要特色的高性價比大眾化的休閑旅游基地。 二、規(guī)劃及業(yè)態(tài)細分 芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)區(qū)可劃分為四大版塊：“文化版塊” 古城生命力之所在；“商業(yè)版塊” 古城的利潤中心；“運動板塊” 年輕人的天堂；“生態(tài)板塊” 炒作的一大亮點。 1、文化版塊 3 文化是芙蓉古城的核心內(nèi)容，是古城持久生命力之所在。本項目的文化內(nèi)涵主要以川西文化為背景。 1）、民俗文化表演中心 民俗表演中心是芙蓉古城文化建設的核心部分之一，是古城文化的外在表現(xiàn)和最 好載體，要靠它來凸顯古城的文化內(nèi)涵與品牌價值。它散落于古城的每個角落，一走進古城便可隨處感受到撲面而來的古風古韻。 民間藝術部分：如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風車、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個商業(yè)區(qū)內(nèi)，營造一種老成都文化氛圍。 民間曲藝部分：將四川洋琴、評書、諧劇、金錢板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽折子戲、品芙蓉小吃，營造一種古城獨特的飲食文化。 特色文化表演中心（芙蓉廣場）：將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在古城內(nèi)表演，既可凸顯古城文化，又可形成賣點吸引消費者。 4 運作 形式： 在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動中，可邀請民俗表演團體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來定。 2）婚慶中心 地點 ：建議皇城二樓 規(guī)模 ： 3000 平米 形式 ：招商或自營 經(jīng)營內(nèi)容 ：接待、主持各種婚慶儀式 項目的運作要點： 1） 婚慶形式設置多樣。如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費者選擇 2） 婚慶項目推廣方式 制作芙蓉古城婚慶手冊 ，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項服務。并制作帶古城獨特韻味的資料架，消費優(yōu)惠卡。 和各大婚紗影樓合作 。合作方式： 放置古 城婚慶手冊于影樓內(nèi)醒目位置，供消費者自由領取。 影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古 5 城合作完成婚禮的全過程。 回報：雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。 古城為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。 古城為到此舉行婚禮的消費者推薦影樓為其提供婚紗攝影。 和婚慶中心合作。 合作方式： 放置古城婚慶手冊于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領取。 婚慶中心向顧客推薦芙蓉古城，并和古城合作完成婚禮的全過程。 回報：雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。 我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶的一個亮點。 和民政 廳合作 放置古城婚慶手冊于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來辦理結婚證的夫婦自由領取。并向其推薦芙蓉古城婚慶服務項目。 回報：古城根據(jù)其推薦顧客的消費情況給予一定返點，或贈送消費折扣卷。 和裝飾城、家具商合作。 一般人先裝修、 6 購買家具后結婚。因此，在裝飾城、家具城購物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶。合作方式： 放置古城婚慶手冊于裝飾城、家具城門口醒目位置，供顧客自由領取。發(fā)放古城婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷手段） 回報：裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤的售樓處，供購房者自由領取。 為中、老 年人提供的金婚、銀婚服務，還可充分挖掘置信現(xiàn)有業(yè)主資源。 3） 影視拍攝中心 影視拍攝中心是古城又一賣點，投入小、回報大、見效快。芙蓉古城是個很好的平臺，一旦運作起來，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點，免費享用一頓廣告大餐，提升古城知名度、美譽度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動消費。 地點：建議皇城二樓 形式 ：招商或自營 7 經(jīng)營內(nèi)容 ： 租賃場地（景區(qū)）給影視公司。 播放老電影，增加會議中心的利用率。 拍攝影片。 4） 兒童樂園 兒童游藝樂園 ： 建議不設置單獨的室內(nèi)固定場所。 老成都文化的生 動再現(xiàn)。游藝區(qū)內(nèi) 陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風箏、彈子等，讓逝去久遠的古老孩童玩具帶著濃厚的鄉(xiāng)土色彩重現(xiàn)。讓長期拘匿于都市的孩子們找到他們新的樂園讓懷舊的中老年人為與童年玩具情節(jié)的重逢而感動。 兒童科普樂園： 對兒童進行科普教育，增加實踐教育（如帶兒童到生態(tài)農(nóng)莊認識各種植物） 兒童撒野樂園： 設置兒童自由玩耍的場區(qū)，玩水（設置淺水小溪）、斗雞、抓石子、老鷹捉小雞、跳繩、跳房等。 運作形式： 招商 招商一家素質(zhì)良好的幼兒園，由其提供 8 幼兒的日常教育與其他活動安排。 5） 特色商業(yè)街 川西風味小吃一條街 地點：川西民居組團商業(yè)街 （西段） 規(guī)模： 690 平米 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：各種川西特色小吃如：渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、 李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。 這是承載古城文化必不可少的一部分，裝修風格應一致，以百年老店為基調(diào)。 手工藝品街 /酒吧一條街 地點：川西民居組團商業(yè)街（東段） 規(guī)模： 1238 平米， 47 個商鋪 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：成都的傳統(tǒng)手工制品 蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、 泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書、古畫、工藝品配 9 以多家情趣酒吧等。 購物超市 地點：手工藝品街旁 規(guī)模： 2000 平米 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：旅游定點購物場所；生態(tài)購物超市 2、商業(yè)版塊 1）、川菜酒樓 地點：川西 3 號院 規(guī)模：約 7800 平米 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：特色川菜（名師主櫥）、火鍋、小吃。 裝修風格 ： 川西傳統(tǒng)酒樓，古色古香，酒幡飄搖，掉腳樓依水而建。并將巴蜀酒文化作為室內(nèi)的主氛圍，在酒樓中展示出來。 2）、保健休閑中心 地點：川西 4 號院 規(guī)模： 4160 平米 經(jīng)營內(nèi)容：中型有水休閑中心、桑拿、 10 浴腳中心。 3）、 芙蓉客棧 地點：拓東園 2 院落（高檔）、蘇州區(qū) 4院落（中檔） 唐風 8 院落（標準） 規(guī)模： 14 個院落， 13500 平米， 800 個鋪位。 形式：自營 經(jīng)營內(nèi)容：客房 裝修風格：根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進行不同風格的主題裝修。如明代風格、清代風格、民國風格、文革風格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。 4）、多功能廳 地點 ：皇城 內(nèi)容： 會議室、 奧林匹克中心、康樂中心、幼稚園、 樓 層 會議廳名稱 數(shù) 量 面積（ m2） 容納 人數(shù) 收費 標準 服 務 提供 11 2 芙蓉國際大廳 1 2000 1500 40000 茶水、音響 、 話筒、 幻燈機、投影機、電視、電腦、會議桌、會議椅、 同聲 翻譯 系 統(tǒng)等。 2 待定 1 800 600 15000 2 待定 1 200 200 3000 3 待定 1 500 350 8000 3 待定 2 300 150 4000 3 待定 2 150 100 2000 3 待定 5 100 60 1500 3 待定 8 70 50 1200 3 待定 5 40 25 800 3 待定 2 30 20 600 形式 ：招商 經(jīng)營內(nèi)容 ：接待各種政府會議、商務會議、學術論壇等。 會議中心是帶動餐飲娛樂銷售的核心動力，也是解決周一 至周五客源稀少的有效手段。會議主要包括： 政府會議：消費水平最高的會議。 公司、企業(yè)會議：客戶聯(lián)誼會、公司慶典、新品推薦會、新聞發(fā)布會、企業(yè)峰會、行 12 業(yè)交流會等。 社會團體會議：藝術交流會、研討會等。 5）、商務 中心 地點：建議 皇城 2 樓 規(guī)模： 100 平米 形式：招商或自營 經(jīng)營內(nèi)容：配套賓館、會議中心提供打字、復印、電子郵件等服務。 3、運動康體版塊 1）、老年康體中心 /青少年活動中心 建議：皇城 4 樓； 2）、室內(nèi)體育中心 奧林匹克中心。 地點：建議皇城一樓。 羽毛球 乒乓球 臺球 籃球場 4）、水道休閑 建議在小區(qū)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚苗供游人垂釣，充分利用水道休閑資源。 4、“代征地”版塊 13 生態(tài)是芙蓉古城炒作的又一個亮點，其中生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)果園、花圃都是我們宣傳借力的好題材。為古城酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說服力的依據(jù)。 1）、生態(tài)茶園 地點： 2 號待征地 規(guī)模： 60 畝 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：種植茶葉、 2）、生態(tài)農(nóng)莊、果林 地點： 1 號待征地 規(guī)模： 80 畝 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：種植蔬菜、飼養(yǎng)家禽、栽種果樹 3）、苗圃花卉基地 地點： 3 號待征地。 規(guī)模： 50 畝 形式：招商 經(jīng)營內(nèi)容：作為花卉苗圃 基地。 附業(yè)態(tài)細 14 位置 總面積 業(yè)態(tài) 招商對象 備注 川3號院 7807.92m2 ( 含651.42 m2的中庭 ) 1F:2655.57 m2 2F:2655.57 m2 3F：1926.92 m2 餐飲 大蓉和、老房子、老成都公館菜、鄉(xiāng)老坎等有品牌、有固定客源的大型川菜館。 由于該部分院落較大，能整體招商固然為上策，但分割招商的可能性會更大。建議：1.采用縱向分割 2、 留中庭。 3、三樓靠川2 號院的部分縮進不修。 4 、 修 吊角樓。 川 約 690 小吃 鐘水 建議： 15 3號院對面臨河的單體建筑 m2。（長約69 米，可分為開間3.6 米、 3.3米的商鋪各 10間。） 一條街 餃、龍抄手、張涼粉、陳麻婆、夫妻肺片、郭湯元、珍珠元子等成都傳統(tǒng)小吃。 1. 將該區(qū)商鋪進深加至 10米 ； 2.門設在靠 3號院的街面上 ,臨河部分設廚房、衛(wèi)生間、開后門。 16 川4號院 約4160 m2 1F：1600 m2 2F: 1460 m2 有水休閑 茶樓 如：桑拿等 1 原設計一、二層都做茶樓，但業(yè)態(tài)重疊對招商有影響，所以做此調(diào)整。 2 3F 有 170 m2 設為保健診所，主營針灸、拔火罐等。另 930 m2用于浴足房。 3F:1100 m2 芙蓉診所、特色休閑 17 川11號院 約1600 m2 1F： 600 m2 銷售大廳（ 180 m2）、旅游接待中心（ 300 m2）招商中心（ 120 m2） 自用 工程建議： 避免房屋異形，少梁柱，一樓做成開闊大廳，銷售中心和接待大廳從中間隔開，分別開門。銷售中心設兩間辦公設備、一個衛(wèi)生間。接待大廳設吧臺、其后設貨物寄存室。 2F： 600 m2 社區(qū)服務中心、辦公室 自用（餐飲公司辦公室6 間） 18 3F：400 m2 會議室 自用或出租。 川12號院 約2000 m2 1F：965.72 m2 2F：800 m2 生態(tài)購物中心 以生態(tài)凈菜等為主的銷售形式 19 3F：面積待定 旅游定點購物中心 旅游定點購物商家，經(jīng)營地方中藥材、特產(chǎn)等。 20 唐區(qū) （備注：建議由開發(fā)商銷售） 1324 m2（共有商鋪 14 間） 音像制品、書店、美容美發(fā)、照相館與沖洗店、特色服裝店、花店。 一般商家，強調(diào)裝修風格。 該區(qū)單體建筑進深 5 米、住宅底層商鋪進深 9 米，設衛(wèi)生間。 1 唐 3 號院及單體 規(guī)劃為小型超市1 家（ 216 m2），洗衣坊1 家（ 72m2），音像制品 1家（ 30 m2），書店 1 家（ 40 m2） ，茶館 1家（ 80 m2）。 2 唐 4 號院為： 銀行 1家（ 112.5 m2），郵政 (63 m2), 網(wǎng)吧(112.5 m2),彩擴中心 (80 m2), 美 容 美發(fā) 1 家（ 60 21 蘇州區(qū)（備注：建議由開發(fā)商銷售） 1222 m2（共有商鋪 9 間） 休閑、居家配套、文化制品、餐飲、超市 一般商家，強調(diào)裝修風格。 診所為市內(nèi)大型醫(yī)院的掛牌診所。 該區(qū)單體建筑進深 5 米、住宅底層商鋪進深 9 米，設衛(wèi)生間。 1 蘇 11 號院規(guī)劃為茶館區(qū)。共 3 家茶館，面積分別為 162.5 m2,123 m2,162.5 m2。 2 蘇 12 號院規(guī)劃為音像制品 1 家（ 31.5 m2） ,書店 1 家(40.5 m2),網(wǎng)吧 1 家 (72 m2), 小 型 超市 1 家 (144 m2),快餐 1家(150 m2,設排污 )。 22 川7、8號院及其對面的單體建筑 單體建筑面積 450 m2 ；住宅底樓商鋪788.4 m2 文化藝術長廊和酒吧一條街 極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具、燙畫等家?guī)У晔阶鞣?；有特色的酒吧商?沿河單體建筑作為 3-4 家特色酒吧； 7、 8號院底層的商鋪分 3.3 米的10 間， 3.9 米的9 間， 4.8 米的2 間， 4.5 米的1 間， 5.4 米的1 間，共 23 間。 該區(qū)規(guī)劃為古玩字畫 10 間，根雕 3 間，陶吧 2 間，瓷器 3間，藤編 3 間，剪紙 2 間，蜀錦、蜀繡、絹扇 5 間。 23 靠川12號院臨芙蓉大道單體 面積待定 銀行、醫(yī)院、郵局 皇城 （正式方案未定） 2F、 3F 多功能廳 兩層均無窗，設會議大廳、婚宴大廳、酒店商務中心。 24 明遠樓 （正式方案未定） 奧林匹克中心 與體委等國家單位聯(lián)營或作為社區(qū)配套自行修建。 1 2F 設室內(nèi)排球、蘭球、保齡球館。 2 3F 分兒童素質(zhì)教育中心和老年活動中心， 有健身房、教室、乒乓球室等。 致公堂 康樂中心 休閑娛樂商家 2F：自助式西餐廳作為酒店配套； 3F|：室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿、按摩等。 25 1、2、3號代征地 共約 170畝 生態(tài)果園、農(nóng)莊、 生態(tài)茶園 花圃、苗圃。 待征地前期不能興修建筑，暫不考慮其余設施。 第三篇、運作模式 一、 銷售 建議蘇區(qū)和唐風的商鋪（約 2546 ）由蔚信房產(chǎn)公司銷售，有如下好處： 1、充分利用社會資源，讓項目內(nèi)業(yè)態(tài)能百花齊放。 1、 減少自營風險。 2、 提前實現(xiàn)銷售有利于投資回收。 二、 招商 1、 招商范圍。 26 除川 11 號院以外其他的所有房地產(chǎn)全部 用于招商。 2、 租金策略 由于芙蓉古城離市區(qū)尚有 9 公里，且古城周圍人口較少，古城內(nèi)的業(yè)主兩年內(nèi)入住率僅有 50%的實際情況，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，但考慮若對商家免租將會造成進場商家對現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營，所以我們建議： 1） 統(tǒng)一不對外免租； 2） 第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。 3、招商收益預測： （ 1）一樓面積為：川 3 號院 2655.57 川 4 號院 1600 27 川 11 號院 600 川 12 號院 965.72 總面積為： 5821.29 一樓每年 收入為： 5821.29 25 元 / .月12 1， 746， 387 元 二樓面積為：川 3 號院 2655.57 川 4 號院 1460 川 11 號院 600 川 12 號院 800 總計為： 5515.7 二樓每年總收入為： 5515.7 20 元 /。月 12 月 1323， 768 元 三樓面積為：川 3 號院 1926.92 川 4 號院 1100 川 11 號院 400 川 12 號院 800 總計面積為 3661.2 三樓每年總收入為： 3661.2 16 元 / .月 12 月 702， 950.4 元 川 3 號院面積為： 690 每年收 入為： 690 28 元 / .月 12 月231， 840 元 28 全年總收入合計委： 4， 004， 945.4 元 備注： 1、皇城、明遠樓、致公堂、 1、 2、 3號代征地租金待定； 2、唐區(qū)（ 1234 ）與蘇區(qū)（ 1222 ）總收入為 16 元 /月 1324 12 25.42 號 1222 18 元 / .月 12 月 26.4 萬 全年合計 51.82 萬 （ 2）價格說明 參照市場租金價格水平：主要以溫江城區(qū)和古城項目周邊房地產(chǎn)租賃水平為準； 參照古城項目商業(yè)地產(chǎn)投資回收期； 據(jù)項目的實際情況和公司的經(jīng)營思路作適當?shù)恼{(diào)整和 修正。 4.招商組織措施 （ 2） 成立兩個招商組，即招商一部和招商二部，在部門內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進行分工，在信息共享 29 的同時，互相競爭； （ 3） 招商一部負責 （ 4） 公司有關領導直接抓招商。 3、 招商工具的準備 由招商部制定招商建議書后，策劃部會同廣告公司確定初步方案，報公司領導最后審理。在六月底前必須完成招商工具的制作。 4、 招商細則 1）、招租范圍： “芙蓉古城”川 3、及川 3 號院對面臨河的單體建筑、川 4、川 7、川 8 及其對面的單體建筑、川 12 2）、 租賃期限： 商鋪： 1 3 年 大型酒樓、茶樓、桑拿、購物中心： 1 8 年 期滿租賃方在同等條 件下，擁有優(yōu)先續(xù)約權。 3）、經(jīng)營業(yè)態(tài)： 川 3、及川 3 號院對面臨河的單體建筑：主要針對特色餐飲 30 川 4：主要針對有水休閑、茶樓及診所 川 7、 8 號院及其對面的單體建筑：極具地方特色的蜀繡、陶瓷、根雕、繪畫、藤編、漆具及酒吧等。 川 12：購物超市 4）、租金： 不同樓層，同層不同級別口岸租金價格不同。按建筑面積計算，租金部分不包含物業(yè)管理費。 具體租金標準見附表 5）、預定商鋪手續(xù)及定金標準： 憑本人身份證或營業(yè)執(zhí)照復印件辦理預定手續(xù)，簽定商鋪預定協(xié)議書同時交付定金。 定金標準： 100 平方米以下定金按照每戶 1000 元收取 200 平方米以上 500 平方米以下定金按照 2000 元收 取 500 平方米以上定金按照 5000 元收取 6）、簽定商鋪租賃合同 預定者在 7 天內(nèi)持本人身份證，營業(yè)執(zhí) 31 照副本及復印件和公章，定金收據(jù)簽定租賃合同及物業(yè)管理合同。逾期未辦理者，商鋪定位將不予保留，且不退還定金。 可以不經(jīng)預定過程，直接簽定租賃合同和物業(yè)管理合同。 7）、交房標準： 除公共部分外（樓梯間、衛(wèi)生間）全部為清水房。 8）、 物業(yè)管理 和水電費 1、物業(yè)管理是按建筑面積計算，每月每平方米人民幣 2 元。 2、水電費按實計費。 9）、保證金 先預定后簽合同者，預定金將轉(zhuǎn)為經(jīng)營保證金； 直接簽定合同者，在第一次交納租金時，交納經(jīng)營保證金； 經(jīng)營保證金的標準： 100 平方米以下按照每戶 1000 元收取 100 平方米以上 500 平方米以下按照每戶 2000 元收取 32 300 平方米以上按照租賃第一月房租費用收取 合同期滿，如雙方不再續(xù)約，經(jīng)檢查所租商鋪內(nèi)的設施、設備完整無損，且無其它應交費用，在辦理完退場手續(xù)后，保證金在十日內(nèi)退還（不計息） 10）、租賃優(yōu)惠政策 簽定合同時一次性付款優(yōu)惠 租賃期一年 優(yōu)惠 5% 租賃期二年 優(yōu)惠 8% 租賃期三年 優(yōu)惠 15% 租賃期四年 優(yōu)惠 18% 租賃期五年 優(yōu)惠 20% 租賃面積 500 以上者，租金優(yōu)惠 5%； 簽定 3 年以上租賃合同者，自第四年租期的租金按 5%遞增； 2002 年 8 月 15 日前簽定租賃合同交納租金者，免半年租金（即租期延長半年）。 11）、付款方式 分期付款，分三次付清：簽定合同時，付優(yōu)惠后總租金的 30%，三個月內(nèi)付 33 40%，入場前一個月內(nèi)付余下的 30%。 5、 推進計劃 招商比例 100% 準備階段 推進階段 陸續(xù)簽約階段 招商持續(xù)及開業(yè)籌備階段 80% 60% 40% 20% 6.20 6.30 7.10 7.20 7.31 8.10 8.20 8.31 9.10 9.20 9.30 10.10 10.20 10.31 時間 第四篇、 芙蓉古城商業(yè)地產(chǎn)項目營銷計劃 一、媒體宣傳計劃 第一階段：準備階段 時間 ： 2002 年 6 月 12 日 2002 年 7 月 1日 內(nèi)容 ：和各大媒體聯(lián)絡搞好關系，為以后的宣傳工作做好鋪墊。 媒體選擇 ： 成都商報財經(jīng)版、餐飲 版、旅游版 34 華西都市報財經(jīng)版、餐飲版、旅游版 成都晚報餐飲版、旅游版 成都日報餐飲版、旅游版 天府早報餐飲版、旅游版 第二階段：招商階段。 時間 ： 2002 年 7 月 1 日 2002 年 12 月 30日 目的 ：配合招商，讓招商工作順利進行。 媒體安排： 1、報紙廣告。 方向： 以軟文炒作為主，硬廣告為輔，招商活動為補充。 軟文安排： 7 月 2 日（周二），商報金融版：置信實業(yè)斥資 2 億，進軍餐飲娛樂業(yè)！ 蓉城房產(chǎn)巨頭進軍餐飲娛樂業(yè)！ 7 月 6 日（周六），商 報餐飲版：成都最大餐飲娛樂基地浮出水面！ 溫江將建成都最大餐飲娛樂基地！ 35 7 月 12 日（周五）華西餐飲版：川西名小吃薈萃溫江！ 7 月 20 日（周六）商報旅游版：“千年古芙蓉城驚現(xiàn)溫江！” 7 月 27 日（周六）商報旅游版：“蓉城又多一景觀！” 8 月份配軟文 4 篇。（具體內(nèi)容待定） 9 月見開園計劃。 10 月配軟文 3 篇。（具體內(nèi)容待定） 11 月配軟文 4 篇。（具體內(nèi)容待定） 12 月配軟文 4 篇。（具體內(nèi)容待定） 硬廣告安排： 根據(jù)招商計劃進度，招商硬廣告安排如下： 7 月 12 日（周五）商報，半版。正式對外宣布招商開始。 8 月 9 日（周五）華西，半版。覆蓋全川的招商啟動。 8 月 23 日（周五）商報，半版。推動招商的進行。 9 月見開園計劃。 10 月硬廣告一則。華西，半版。 11 月硬廣告一則。商報，半版。 36 12 月硬廣告一則。商報，半版。 招商活動安排： 在招商中期（ 8 月底左右）舉行一次商家交流會，共討古城宏偉發(fā)展藍圖，借知名商家現(xiàn)身說法，通過媒體報道，帶動招商的快速前進。 附：開園廣告推廣計劃 。 時間： 2002 年 9 月 1 日 2002 年 10月 5 解決問題：項目的知名度，各項活動的告知。 媒體計劃： 報紙廣告 ：首選商報、日報。 軟文 ： 4 篇，消 息 4 篇。 主題： 9.5 9.25 “某某影星 /老藝術家 /書法家/畫家芙蓉古城獻藝”（免費） 9.19 “芙蓉古城閃亮登場！”（商報、古城綜合介紹） （ 1000 字） 9.27 “走，到芙蓉古城過節(jié)去！”（商報、開元活動項目介紹）（ 1000 字） 10.2 “芙蓉古城人流如織！”（商報、古 37 城開園盛況介紹） 800 字 10.5 “為什么這個國慶溫江特別熱？”（商報、跟蹤報道古城情況） 800 硬廣告 ： 9.20（周五）日報整版 內(nèi)容：古城開元及活動介紹。 8 萬 9.27（周五）商報整版 內(nèi)容：古城開元及活 動介紹。 16 萬 9.30（周一）商報整版 內(nèi)容：古城開元及活動介紹。 16 萬 2、電視廣告 ： 33 頻道、 15 頻道。 時間： 8.15 11.15 頻次： 5 次 /天（包括重播） 內(nèi)容：形象廣告、招商廣告（ 15 秒） 3、電臺廣告 ：成都交通電臺。 時間： 7.15 12.30 頻次： 6 次 /天 內(nèi)容：芙蓉古城招商項目介紹，地址、電話。（ 30 秒） 4、戶外廣告： 溫江永寧鎮(zhèn)項目入口處，西三環(huán)立交橋燈箱廣告，春熙路、火車站、雙流機場。 第三階段：經(jīng)營管理階段。 38 時間 ：開園后長期。 目的 ：拉動客源 ，讓商家賺錢，讓古城項目得到持續(xù)發(fā)展。 手段： 用實效的促銷活動、公關活動、社會活動帶動客源、聚集人氣。這段時間的廣告根據(jù)促銷活動的設計、安排而定。 二、活動計劃 1、促銷活動。 古城能不能吸引消費者，除了文化建設外，還有一個重要的東西：古城內(nèi)有沒有吸引人的活動?；顒拥脑O計新穎、吸引人，是消費者來此消費的重要理由。因此，我們應以連續(xù)不斷的節(jié)日活動吸引消費者，充分挖掘中國傳統(tǒng)節(jié)日的特點，重新包裝、突出文化，使古城文化更具體、更豐滿。讓消費者逐步形成一種到芙蓉古城過節(jié)的新潮流。 附：芙蓉古城 2002 年營銷活動計 劃 芙蓉古城 2002 年營銷活動計劃 舉辦營銷活動目的： 1、為入駐商家提供充足的客源，保證其經(jīng) 39 營的持續(xù)穩(wěn)定，增強其對芙蓉古城的信心，為古城后期招商奠定良好的基礎。 2、通過營銷活動，廣泛宣傳芙蓉古城，樹立品牌形象。 3、整合商家資源，以置信的規(guī)范管理和誠信原則維護園區(qū)經(jīng)營的正?；?。 全年計劃舉辦的活動： 大型營銷活動： 除夕、春節(jié)、元宵節(jié) /五一旅游黃金周 /十一旅游黃金周 /民俗文化節(jié)/飲食文化節(jié) 中型營銷活動： 元旦節(jié) /情人節(jié) /三八婦女節(jié)/端午節(jié) /中秋節(jié) /重陽節(jié) /圣誕節(jié) /川劇文化節(jié) /茶文化節(jié) 小型營銷活動： 母親節(jié) /父親節(jié) /六一兒童節(jié)/七一建黨節(jié) /八一建軍節(jié) /教師節(jié) 芙蓉古城 2002 年營銷活動計劃表 活動分類 活動名稱 活動類型 時間 營銷建議 傳統(tǒng)佳節(jié) 除夕 * 大年三十 因為時間較接近，建議將三次活動合并，持續(xù)半個春節(jié) 正月初一 40 元宵節(jié) 正月十五 月，突出民俗文化 端午節(jié) * 五月初五 突出水域（龍舟）裝飾，推出餐飲文化促銷 中秋節(jié) * 八月十五 賞月、飲酒、觀看演出 重陽節(jié) * 九月九日 重點對老年團隊促銷 國家法定節(jié)日 元旦 * 元月一 日 園區(qū)內(nèi)業(yè)主游園活動 五一大假 * 五月一日 旅游黃金周，重點是外來旅游團隊的接待 十一大假 * 十月一日 特殊 紀念日 三八婦女節(jié) * 三月八 日 與婦聯(lián)及各國