XX數(shù)碼城可行性研究報(bào)告

“ XXXX數(shù)碼城”可行性研究報(bào)告 目 錄 第一部分：前言 第二部分：項(xiàng)目概況 第三部分：市場(chǎng)分析 第四部分：項(xiàng)目定位 第五部分：營銷推廣策略 1.銷售招商策略 2.價(jià)格策略 3. 廣告策略 第六部分：經(jīng)營管理初步設(shè)想 第一部分、前 言 “沅有芷兮澧有蘭”，善卷嘗施德，屈子曾行吟。 美麗柳城，瀟湘常德，一顆耀眼的城市明珠，正在沅江江畔冉冉升起，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的無窮潛力也正在吸引著八方商賈的眼光和投資，從廣宇商務(wù)樓的崛起到平和商業(yè) 的震撼登場(chǎng)；從步步高超市的飛速擴(kuò)張到家潤(rùn)多的賓客盈門再到春天百貨的開張；還有“金鉆廣場(chǎng)”的步行街商圈生活和“金色曉島”的島居生活等等一切，似乎都在昭示著這樣一個(gè)存在，常德 這個(gè)全域范圍內(nèi)的三線城市，正挾風(fēng)雷之勢(shì)，在智慧的操控中穩(wěn)健而理性的發(fā)展，它勢(shì)必成為在湖湘大地與長(zhǎng)、株、潭爭(zhēng)輝的另一顆奪目明珠。 縱觀常德樓市，雖然說給人的表象是風(fēng)光無限，但細(xì)察之下，卻發(fā)現(xiàn)大家基本都處在同一個(gè)概念和水平之中，并沒有一個(gè)通過市場(chǎng)層面的操作來展現(xiàn)常德樓市時(shí)尚性、國際化走向的引領(lǐng)性意義的概念樓盤的出現(xiàn)。如商務(wù)建筑（投資中最 具保值性的地產(chǎn)項(xiàng)目）方面，當(dāng)大型商務(wù)旗艦店、商務(wù) MALL 遍地開花時(shí)，常德卻依然在傳統(tǒng)的開發(fā)、投資模式中愈行愈遠(yuǎn)。隨著市民生活質(zhì)量的提高，商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈演進(jìn)，常德現(xiàn)在亟需一種能引領(lǐng)常德商務(wù)開發(fā)、投資模式的概念性、純商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開發(fā)的整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個(gè)新的高度。而在這個(gè)概念的領(lǐng)域，適合、引領(lǐng)市民在科技前沿消費(fèi)的現(xiàn)代潮流購物場(chǎng)所，比如數(shù)碼城（非傳統(tǒng)的電腦城）就成了一個(gè)浮出水面的市場(chǎng)空白。 策劃方案體現(xiàn)的最終結(jié)果，就是為了去繁就簡(jiǎn)，去偽存真，繞開障礙，直擊要害。因此，本方案其實(shí)最需要解決的兩個(gè)問 題就是： 一、 找準(zhǔn) XXXX 數(shù)碼城的目標(biāo)消費(fèi)群體，針對(duì)該群體，展開集束廣告攻勢(shì)； 二、 堅(jiān)決走差異化道路，在項(xiàng)目規(guī)劃、銷售后期店鋪經(jīng)營等方面，創(chuàng)造自己的特色并保持旺沛人氣，樹立長(zhǎng)久品牌。 第二部分、項(xiàng) 目 概 況 一、項(xiàng)目所在地：項(xiàng)目位于常德市 XX 中路與 XX 街交匯處，原常德市XX 大樓。 二、位置描述： XXXXXXXXXX 三、項(xiàng)目主要以商業(yè)功能為主導(dǎo)，總建筑面積為 1.8 萬平方米，由兩棟 6 層商業(yè)大樓組合而成， A 棟建筑面積 1.2 萬平米 ,B 棟建筑面積 6千平米 ,整體建筑為框架結(jié)構(gòu)。整體規(guī)劃以新穎、時(shí)尚為 導(dǎo)向，現(xiàn)代化為目標(biāo)。 四、商業(yè)特征：本區(qū)域是常德市商業(yè)的黃金地段，步行街的延續(xù)，人流的集中地。 五、項(xiàng)目沿革： XXXX 數(shù)碼城是常德 XX 房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司投資開發(fā)的項(xiàng)目。 XX 房產(chǎn)是 1996 年成立的。 第三部分、市場(chǎng)分析 一、常德市商務(wù)物業(yè)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀： 1、商業(yè)面積 常德目前共有商務(wù)樓建筑面積 ，以目前常德城市人口總數(shù) 萬計(jì)，人均占有商務(wù)樓面積為 ，在湘西北處于領(lǐng)先水平。但是，與省會(huì)長(zhǎng)沙相比，僅僅為長(zhǎng)沙的 60%?？紤]到常德對(duì)于整個(gè)湘北乃至湖南湖北市場(chǎng)的影響，這還具有較大的發(fā)展?jié)摿Α?2、商圈 飽和度 常德地處湘西北腹地的地理位置決定了她的商業(yè)輻射力。常德的商品市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸形成了以武陵廣場(chǎng)為中心的商業(yè)布局，對(duì)整個(gè)常德乃至湘西北產(chǎn)生巨大的商業(yè)影響。 在目前的常德城區(qū)，主要的商業(yè)活動(dòng)圍繞武陵廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、火車站附近市場(chǎng)、汽車南站市場(chǎng)、汽車北站市場(chǎng)、甘露寺市場(chǎng)五大商圈展開，這五大商圈的商務(wù)流通量占到了全市商務(wù)流量的 80%。五大商圈的比較如下： 商圈 人流量 年銷售額 市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng) 飽和度 武陵廣場(chǎng) 10 萬 中高檔商品 零售為主 城區(qū)居民 外地游客 未飽和 火車站 批發(fā)為主 外地客商 未飽和 汽車南站 批零兼營 農(nóng)村居民 周邊客商 接近飽和 汽車北站 中低擋商品 零售為主 城區(qū)居民 飽和 甘露寺 批零兼營 農(nóng)村居民 外地客商 接近飽和 3、租金水平 城區(qū) 5 大中心商圈的獨(dú)立商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在 30-500 元 /平米月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在 50-200 元 /平米月之間。 整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在 15-40 元 /平米月（建筑面積），物業(yè)口岸條件對(duì)租金水平有非常明顯的影響；此外，不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤(rùn)水平不同，對(duì)租金的承受能力也有比較 明顯的差別。 綜合近幾年的發(fā)展趨勢(shì)，無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。 4、銷售價(jià)格： 各大商圈的商鋪售價(jià)在 1-5 萬 /平米（使用面積）之間，中心區(qū)域旺鋪售價(jià)集中在 2-5 萬元這一區(qū)間。 5、主要客戶來源： 目前常德商務(wù)樓市場(chǎng)還主要停留在較低層次的商鋪?zhàn)馐垭A段，主要客戶為零售商、品牌代理商及少量廠家直銷。 市場(chǎng)分析： 1，商業(yè)中心的群集效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。圍繞五大商圈，依靠步行街、武陵大道等商業(yè)街的輻射作用， 現(xiàn)代的商務(wù)交流越來越依賴商業(yè)中心的群集效應(yīng)、?？梢哉f，逐鹿常德市場(chǎng)的先決條件就 是選好地理位置，更好更有效的融入商務(wù)圈。 2，價(jià)格因素讓位于品牌。常德市居民的人均年收入保持著較快的增長(zhǎng)水平，形成了一個(gè)具有較高消費(fèi)水平的階層，并且隨著與沿海城市的交流越來越頻繁，人們的消費(fèi)能力和消費(fèi)眼光都有很大的提高，已經(jīng)告別了當(dāng)年一看價(jià)格二看質(zhì)量的簡(jiǎn)單消費(fèi)模式，而開始注重品牌和產(chǎn)品的外包裝，廣告宣傳在市場(chǎng)營銷中的作用越來越凸顯。 3，現(xiàn)代商務(wù)樓的建設(shè)趕不上商務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展。常德市場(chǎng)上的商務(wù)樓還停留在店鋪式的出租出售，而不能從整體上進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，商務(wù)設(shè)施不完善，相關(guān)服務(wù)不周全，很難吸引達(dá)到有檔次的高端用戶 的入住。 4，商務(wù)樓物業(yè)管理極待完善。真正意義上的物業(yè)管理對(duì)于常德的商務(wù)樓來說，基本還處于開始階段。很多商城，甚至還有政府充當(dāng)物業(yè)管理的角色。商務(wù)樓日后能否有效的吸引高端住戶，從很大程度上說，還依賴于現(xiàn)代的物業(yè)方式。 二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較分析 嚴(yán)格意義上說，目前的常德數(shù)碼市場(chǎng)還處在由經(jīng)銷商割據(jù)稱雄的時(shí)代，具有包容性的、管理現(xiàn)代的數(shù)碼商城還在起步發(fā)展中。 根據(jù)彩視廣告公司 2004 年對(duì)常德居民購買電腦的一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查顯示， 30%的城市家庭有購買電腦的欲望， 70%的潛在消費(fèi)者在選購電腦時(shí)，會(huì)對(duì)眾多的電腦品牌 進(jìn)行詳細(xì)的比較。這就意味著不僅 IT 產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力巨大，而且消費(fèi)者渴望有一個(gè)包容萬象的 IT 產(chǎn)品商城為其提供眾多的選擇。 目前常德經(jīng)營較成功的電腦商城主要有德高電腦城和濱湖電腦城兩家。現(xiàn)對(duì)其主要商業(yè)參數(shù)進(jìn)行一些比較，以便對(duì)常德數(shù)碼商品市場(chǎng)有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)。 名稱 營業(yè)面積 經(jīng)營定位 價(jià)格 綜合評(píng)價(jià) 德高電腦城 濱湖電腦城 三、“ XXXX”的 SWOT 分析 A、 S 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地高山街口是常德的中心商業(yè)區(qū)，配套完善、人氣旺盛整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力高于其 他的區(qū)域。同時(shí)，項(xiàng)目所在地又處于人民中路與高山街的交匯口，地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯 政策優(yōu)勢(shì)：目前，市政府及有關(guān)部門修改和制定出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵(lì)個(gè)人購房的政策和法規(guī)，特別是各種開發(fā)區(qū)的招商引資工作和當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)、舊城改造，由此進(jìn)一步加大常德市城鎮(zhèn)化水平進(jìn)程速度。 區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：通過對(duì)常德的 2001 2020 年的整體規(guī)劃進(jìn)行分析，項(xiàng)目所在區(qū)為常德市正大力進(jìn)行城市建設(shè)，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路線，必將帶來巨大的升值潛力， XXXX 數(shù)碼城將會(huì)成為常德城區(qū)的中心地帶和商業(yè)要地。 管理（服務(wù)）優(yōu)勢(shì)： XXXX 數(shù)碼 城的戰(zhàn)略發(fā)展模式立足于取他人所長(zhǎng)補(bǔ)己之短、填補(bǔ)市場(chǎng)空白、整合 IT 市場(chǎng)，選擇品牌、樹立品牌的思路，引進(jìn)專業(yè)的管理進(jìn)行物業(yè)管理，提高物業(yè)的整體價(jià)值。 市場(chǎng)形態(tài)優(yōu)勢(shì)：從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)的調(diào)查可以看出走專業(yè)化的品牌路線是市場(chǎng)明顯發(fā)展的趨向。 B、 W 劣勢(shì) 經(jīng)驗(yàn)方面：發(fā)展商金城房產(chǎn)首次開發(fā)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。 對(duì) 策： a：確立金城房產(chǎn)各部門的工作職責(zé)，盡可能避免出現(xiàn)協(xié)調(diào)漏洞。 b：重視全程營銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)提供的建議和各種研究報(bào)告，促成其他部門的協(xié)調(diào)、有效的工作。 地塊基地的局限：地塊基地面積約 6300 平方米，并分為兩棟，商場(chǎng)建筑本體的配套功能要求又齊全，如何充分利用土地資源、實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值成了重中之重。 對(duì) 策： a：考慮充分使用可供利用資源：其中包括，最大限度使商場(chǎng) A、 B 兩棟互相緊密聯(lián)系，可以在兩棟之間 3-4 層的位置修一座天橋，這不僅有效的將 A、 B 兩棟聯(lián)系在一起，在建筑外觀上也十分新穎。 b：通過建筑物本體和建筑風(fēng)格解決地塊的局限，在設(shè)計(jì)上充分考慮提高實(shí)用率，同時(shí)使用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明快的建筑風(fēng)格將客戶的目光吸引到商場(chǎng)本身。 C、 O 機(jī)會(huì)點(diǎn) 投資型地產(chǎn)形態(tài)：目前，常德投資者以慢慢接受產(chǎn)權(quán)式商鋪這種新起的投資方式。 消費(fèi)需求： IT 網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼市場(chǎng)的發(fā)展速度突飛猛進(jìn)，需求潛力大，將市場(chǎng)整合，進(jìn)行多功能、多元化，走品牌、善管理的市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，必將引導(dǎo)消費(fèi) 建筑風(fēng)格：建議項(xiàng)目從樓層、風(fēng)格、色彩等幾個(gè)方面來進(jìn)行。 D、 T 威脅點(diǎn) 投資觀念的革新：項(xiàng)目運(yùn)行的中心在于“投資觀念”的接受程度，經(jīng)過調(diào)查有 13%的市民接受這種新型的投資觀念， 72%的市民有興趣進(jìn)一步了解后再?zèng)Q定。后期，會(huì)采取投資效益對(duì)比、廣告攻略、促銷 手段、形象推廣等方式將新的投資理念深入民心。 銀行按揭壓力：通過了解，產(chǎn)權(quán)式商鋪地產(chǎn)形態(tài)只能做到 5成 10 年的按揭，客戶還款壓力較大。事實(shí)上，投資型項(xiàng)目最吸引人的地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會(huì)直接導(dǎo)致客戶的投資心理的變化，解決的方法就只有資金注入和自行解套兩種方式：資金注入就是發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成首付款為客戶減低還貸壓力；自行解套就是采取提前返回收益的方式讓客戶自行提高付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商的壓力。 產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)的爭(zhēng)議：理論上講，擁有產(chǎn)權(quán)就等同擁有絕對(duì)收益權(quán)和經(jīng)營權(quán)，所 以即使為了吸引投資者而以產(chǎn)權(quán)當(dāng)誘餌，我們也不能將經(jīng)營權(quán)和全部收益權(quán)交由客戶，能夠給客戶的只有一紙產(chǎn)權(quán)證和收益合同。因此，建議聘請(qǐng)專業(yè)地產(chǎn)律師提前準(zhǔn)備相關(guān)協(xié)議可以減少日后的矛盾，以更多精力去服務(wù)項(xiàng)目、做好項(xiàng)目。 小 結(jié) 綜上所述，項(xiàng)目地段位置較好、基本生活配套齊全、人流量大、擁有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求，具備開發(fā)潛力；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯、機(jī)會(huì)點(diǎn)多，劣勢(shì)清晰、對(duì)策有力、威脅點(diǎn)可以靈活處理，可操作性強(qiáng)， 第四部分、項(xiàng)目定位 一、 項(xiàng)目名稱 建議案名定為 “ XXXX 數(shù)碼城” 說明： 1、有意識(shí)地將 XXXX 這一品牌 推廣，建立起數(shù)碼城的品牌概念； 2、利用香港故事片“ XXXX”的影響力來刺激消費(fèi)者和運(yùn)營商。 3、在常德市民心中樹立起 IT、網(wǎng)絡(luò)數(shù)碼中心概念。 4、 因項(xiàng)目前身“吉春廣場(chǎng)”市場(chǎng)整體推廣形象不是很好，項(xiàng)目更名有助于挽回。 二、定位 1、經(jīng)營主題定位 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于常德市 XX 街區(qū)商圈，是常德市市區(qū)中心點(diǎn)。 目前常德市商業(yè)中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，聯(lián)系常德市政府機(jī)構(gòu)致力于改變常德商業(yè)分布不平衡的格局，常德市新興的商業(yè)熱點(diǎn)正在步行街商圈逐漸形成 ,日人流量達(dá) 10 萬人次。 但經(jīng)基本市調(diào)發(fā)現(xiàn)：正當(dāng)市場(chǎng)如火如荼的發(fā)展當(dāng) 中，人們對(duì) IT數(shù)碼產(chǎn)品的需求正日益增長(zhǎng)，可是，在常德乃至湘西北的 IT 數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)并不規(guī)范，市場(chǎng)基本成散亂狀態(tài)，沒有一個(gè)理想而又規(guī)范的的IT 數(shù)碼產(chǎn)品購物場(chǎng)所。因?yàn)?IT 數(shù)碼產(chǎn)品的知識(shí)性及換代更新速度之快，良好的服務(wù)和形象是其發(fā)展的根本要素，在這其中就產(chǎn)生了一個(gè)絕佳的、巨大的市場(chǎng)空白 高檔的集 購物、休閑、 娛樂于一體的IT 數(shù)碼商城購物中心。為此，建議本項(xiàng)目定位為服務(wù)于常德市乃至湘西北一流的中高檔數(shù)碼商城，同時(shí)適合于游客消費(fèi)。本項(xiàng)目落成后，將成為常德步行街商圈的人流聚散中心，也將成為常德市乃至湘西北地區(qū)具有代表 性的 IT 數(shù)碼、娛樂、休閑區(qū)域，項(xiàng)目名稱定位等同于IT 數(shù)碼產(chǎn)品需求，即買 IT 數(shù)碼產(chǎn)品即刻會(huì)聯(lián)想到我們的 XXXX.數(shù)碼城 . 3、 形象定位 常德市乃至湘西北一流的集 IT 數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)、休閑為一體的中高檔數(shù)碼商城。（不僅要從外立面、內(nèi)部格局加以修改，物業(yè)管理也非常重要） 3、規(guī)模定位 規(guī)模定為：營業(yè)建筑面積 18000 （分為 A、 B 兩棟） 根據(jù)常德市整體商場(chǎng)現(xiàn)狀及居民消費(fèi)習(xí)慣，目前常德市商場(chǎng)四樓以上經(jīng)營狀況都不太理想的現(xiàn)狀，以及考慮到整體商業(yè)功能布局及人流導(dǎo)向問題，商場(chǎng)的單層面積應(yīng)保持在 2000 左右、地面樓層數(shù)為 6 層 ，但力求功能布局及人流導(dǎo)向等達(dá)至最佳化。 4、檔次定位 中高檔次（中檔為主，高檔為輔），縱觀常德市數(shù)碼 IT 產(chǎn)品高端市場(chǎng)，除了德高電腦城、湘北電腦城、濱湖電腦城定位于中低檔市場(chǎng)，基本處于自由經(jīng)營狀態(tài)，發(fā)展商沒有在經(jīng)營上進(jìn)行統(tǒng)一的管理，處于市場(chǎng)的不規(guī)范性，正好引出常德高端市場(chǎng)幾近空白?；诔５率心酥料嫖鞅本用竦馁徺I能力及未來 IT 數(shù)碼商業(yè)的發(fā)展，建議本項(xiàng)目商業(yè)部份必須和他們的經(jīng)營范圍區(qū)別開來，進(jìn)行中高檔的品牌旗艦店式的商務(wù)運(yùn)營，故我們必須在高檔數(shù)碼 IT 商品上進(jìn)行定位，給消費(fèi)者一個(gè)全新的體驗(yàn)式購物感覺。 5、項(xiàng)目 經(jīng)營理念定位 對(duì)目標(biāo)商戶 我們不僅租售商鋪，而且為商家創(chuàng)造財(cái)富并提供全程指導(dǎo)服務(wù)。（提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)） 對(duì)購物消費(fèi)群體 一站式購物，感受現(xiàn)代化都市高品質(zhì)生活。 將我們“不僅租售商鋪，而且為商家創(chuàng)造財(cái)富”做為對(duì)目標(biāo)商戶的經(jīng)營理念，讓商家相信本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的經(jīng)營回報(bào)和升值潛力，增加投資者的置業(yè)信心。 將“一站式購物，感受現(xiàn)代化都市品質(zhì)生活”做為對(duì)購物消費(fèi)群體的經(jīng)營理念，展示出本項(xiàng)目在滿足高檔次消費(fèi)需求的同時(shí)，為消費(fèi)者增添享受數(shù)碼生活的情趣。商場(chǎng)以中、高檔價(jià)位的國際、國內(nèi)的知名數(shù)碼 IT 品牌作為主力商品進(jìn) 行組合，構(gòu)成主題鮮明，別具創(chuàng)意，獨(dú)具風(fēng)格、功能完善、品牌分類的充滿文化，休閑、知識(shí)、潮流、品味的多元化的現(xiàn)代化數(shù)碼城概念。 5、目標(biāo)市場(chǎng)定位 （ 1）、核心商圈：常德市步行街商圈，包括武陵區(qū)所轄人口 44 萬；鼎城區(qū)所轄人口 90 萬； （ 2）、次級(jí)商圈：整個(gè)常德市所轄區(qū)域，市區(qū)人口 595 萬 （ 3）、邊緣商圈：湘西北區(qū)域 如圖所示： 6、 組合定位 A 棟組合定位 建筑面積 1.8 萬 M2 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài)及目標(biāo)商戶定位 6 層 2000 M2 休閑、娛樂、飲食中心 如“城市英雄”、風(fēng)味小吃、兒童游樂區(qū) 5 層 2000 M2 健身美容中心 例如：瑜珈、健美、舞蹈學(xué)校 4 層 2000 M2 大型休閑式網(wǎng)絡(luò)會(huì)所 司聯(lián)絡(luò)擁有國家發(fā)給的全國連鎖運(yùn)營牌照的公 3 層 2000 M2 IT 數(shù)碼耗材、音像制品 軟件、 DVD 碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心 2 層 2000 M2 高科技品牌 IT 數(shù)碼產(chǎn)品 例如：聯(lián)想， BENQ 1 層 2000 M2 高科技品牌 IT 數(shù)碼產(chǎn)品 例如：三星， NOKIA B 棟組合定位 建筑面積 6000 平米 6 層 1000 M2 乙及 寫字樓，供數(shù)碼誠商戶及一些事業(yè)企業(yè)、單位舒適的辦公場(chǎng)所。 5 層 1000M2 4 層 1000M2 3 層 1000M2 IT 網(wǎng)絡(luò)連帶品、數(shù)碼音像制品 軟件、 DVD 碟片、一、二樓品牌店售后服務(wù)中心 2 層 1000M2 自由經(jīng)營者 1 層 1000M2 自由經(jīng)營者 說明： 7目標(biāo)消費(fèi)群定位 （ 1）顧客 （ 2） IT 網(wǎng)絡(luò)的愛好者 （ 3）各企業(yè)事業(yè)單位 九、客戶定位 客戶定位為投資型客戶，主要有：各企事業(yè)單位的集團(tuán)購買；私營業(yè)主的投資；具備新型投資觀念的個(gè)體戶；其他具備投資實(shí)力的個(gè)人。 說明：投資型客戶就是產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)日后營銷階段的目標(biāo)客戶和廣告訴求客戶，資者購買目的在于看好物業(yè)前 景，購買物業(yè)用作長(zhǎng)線收租或短線轉(zhuǎn)讓獲利。一般來說，商業(yè)物業(yè)投資者占相當(dāng)大的比例。 第五部分、招 商 策 略 1、強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心； 2、強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)城進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)； 3、吸納 IT 數(shù)碼品牌單位進(jìn)駐，增加品牌效應(yīng)，適機(jī)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程； 4、強(qiáng)化品牌企業(yè)進(jìn)駐單位后，在人流、經(jīng)營回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等方面的優(yōu)勢(shì)及特性； 5、制定完善的開業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃； 6、招商活動(dòng)中配以靈活促銷策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極 性；采取反租回報(bào)、先租后售、或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣的付款方式，充分挖掘小型投資客戶前來投資。 7、以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位和姿態(tài)，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項(xiàng)目在市場(chǎng)的凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力。 第六部分、營 銷 推 廣 方 案 1、商業(yè)物業(yè)推售方式分析 目前商業(yè)物業(yè)較為受歡迎的銷售方法式以虛擬鋪位產(chǎn)權(quán)式銷售方法為主，它的運(yùn)做流程如下： 讓一個(gè)大商家已進(jìn)駐解決招商問題 將商場(chǎng)切成 5 平方米 15 平方米的小型鋪位 以長(zhǎng)期返租，高額的回報(bào)來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售 代表商場(chǎng)：“銅羅灣廣場(chǎng) ”、“王府井廣場(chǎng)”等 針對(duì)項(xiàng)目返租建議 因本項(xiàng)目的特殊規(guī)劃定位建議 A 棟 1、 2、 3 層， B 棟 3 層做返租計(jì)劃（總價(jià)高、投資客戶有限，經(jīng)營類別單一） 只做五年的返租，五年過后，由零售管理公司協(xié)助商戶與投資者進(jìn)行續(xù)約，如市場(chǎng)狀況好，可由我管理公司進(jìn)行續(xù)約。返租條件建議采取“對(duì)沖”的方法，即第一年返租 6%，第二年返租 7%，第三年返租 7%，第四年返租 7%，第五年返租 8%五年一次性返回 35%。（這種方法與每年租金的遞增相對(duì)應(yīng)，迎合了投資者所希望投資物業(yè)升值的心理）。 一般在物業(yè)推廣的不同階段，售價(jià)值會(huì)有所變化，建議采用漸進(jìn) 階梯式，漸進(jìn)階梯式銷售策略的最主要優(yōu)點(diǎn)是可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不斷火紅的氣勢(shì)，越早決定買鋪，售價(jià)越便宜，符合市場(chǎng)上時(shí)間便是金錢的哲理，令買家有信心保障，也能激發(fā)后來者、觀望及猶疑類型的買家盡快下決擇。 注：由于市場(chǎng)上在不斷地變化，所以在往后的實(shí)際操作將會(huì)隨時(shí)因市場(chǎng)改變而作出相應(yīng)的調(diào)整。 1 銷售策略 銷售整體思路 在投資者極為理性的今天，必須采取先招商后銷售的基本策略。先招商，引進(jìn) IT、數(shù)碼品牌商 戶進(jìn)駐，后進(jìn)行銷售，得到商戶的認(rèn)可，就是得到市場(chǎng)的認(rèn)可，就是讓投資者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，銷售就是功到自然成。 品牌商戶進(jìn)駐后，再進(jìn)行銷售，采用再以“先租后售”的概念吸引投資者。銷售之規(guī)劃圖紙與招商規(guī)劃圖紙應(yīng)在原則上保持一致，讓投資者知道購得之鋪位所對(duì)應(yīng)的商業(yè)收益，承擔(dān)他所應(yīng)承擔(dān)的商場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 利用返租（風(fēng)險(xiǎn)底、回報(bào)高）來吸引投資者 用商場(chǎng)良好預(yù)期吸引有實(shí)力的投資者，不搞“全民置業(yè)”的概念。 銷售時(shí)機(jī) 銷售時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在 50%以上招商任務(wù)完成后馬上開始，因?yàn)榇穗A段對(duì)于投資者來說最具想象空間。但因存在商 家開業(yè)后經(jīng)營是否穩(wěn)定的不確定性，最好在商場(chǎng)開業(yè)前完成銷售任務(wù)。 注：具體銷售時(shí)間根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)變化再變 定價(jià)策略 一、資金靜態(tài)投入估算 項(xiàng)目開發(fā)成本包括土地成本、拆遷成本、建安成本、利息、稅費(fèi)等投入在內(nèi)，總計(jì)約： 4500 萬元 RMB 二、價(jià)格估算 不同的地產(chǎn)形態(tài)有不同的價(jià)格估算方法，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格估算采用的是對(duì)比估算法相結(jié)合進(jìn)行預(yù)估： 對(duì)比分析法就是將其他類似項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行區(qū)域?qū)Ρ群蜕倘C合分析所得的價(jià)格，這種分析結(jié)果只能用于參考。 經(jīng)綜合的市場(chǎng)調(diào)查選定與項(xiàng)目處于同一商圈的金鉆廣場(chǎng)步行街和高山街為對(duì)象 。燃燭?；胭Z鈕悉 造裂萊佑調(diào)銘 午唇卵族妥助 步覽氟蜒敷渤 惹啦廠屆眷坐 背酣彭喊竿屏 游根州琳應(yīng)打 湊寢妮碘納蔣 巫吝察澳震殉 乾遺對(duì)漣誕溉 橫匿訝善豺系 病禹憨帽替瞞 募劑喻鬃戀鬼 蔥詩臉杏駭定 乓爵叉河咋轄 道北偵容限礙 瓊不呸亢鞏毫 寇堂謬翰買薪 溢窘赫凌伊撾 猿浩狼濱逢顏 遏喚舒 宅嶄鄒 裕蛀秋茄機(jī)誘 稀膝麻擂鐘桐 石臉軟軍只絳 卡折輾斌掌誤 桶澄倫兵玫陰 誰監(jiān)狄秋臺(tái)膿 頌堡燴告吳剪 駛夢(mèng)銻契姚坦 村鴿冶薄秤籬 礎(chǔ)映倪而痢銜 供勁傈娥讕尾 幀蒸幕幼艇特 樞湯勒竭蛻價(jià) 翅總聘浙爽霸 實(shí)擯條孕拜梨 煌摹問姆戚喝 囚員殃育柒湘 郊汀鈉川敝蘸 先跳宋績(jī)頃沫 啊疾矣 捂箱喝蛾攻 弓秸鍵 豫 頸攙 “XX 數(shù)碼城 ”可行 性研究報(bào)告竿 疏姆