銀行按揭基礎(chǔ)知識ppt課件.ppt

銀行按揭基礎(chǔ)知識 1 一位英國學(xué)者曾這樣描述 十九世紀(jì)發(fā)明了分期償還的貸款 這個(gè)時(shí)期對于住宅經(jīng)濟(jì)來說是如此重要 簡直可以與改變英國面貌的蒸汽機(jī)發(fā)明相提并論 抵押貸款這一被譽(yù)為十九世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī) 在當(dāng)今世界上也越來越成為發(fā)展中國家推動本國房地產(chǎn)金融發(fā)展所備受關(guān)注和歡迎的工具 引言 2 按揭的詞源 所謂 按揭 譯為英文即mortgage 按揭 一詞是源于從我國香港傳至大陸的 它是英語中 mortgage 的廣東話諧音 3 什么是按揭 其含義即為 抵押貸款 又為 商品房抵押貸款 它是指抵押人 借款人 將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)人 貸款人 保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭 抵押 貸款合同項(xiàng)下的全部義務(wù) 從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款 簡單的說 就是借錢買房 貸款買房 用明天的錢來圓今天的夢 按揭可以分為現(xiàn)樓按揭貸款和期房按揭貸款 4 期房按揭中擔(dān)保關(guān)系性質(zhì) 借款人 購房者 擔(dān)保人 開發(fā)商 貸款人 貸款銀行 5 個(gè)人商品房按揭貸款類型 個(gè)人住房公積金貸款 政策性 是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利 只要是公積金繳存的職工 按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定 即可申請公積金貸款 其利率較低 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 商業(yè)性 個(gè)人住房組合貸款 6 個(gè)人公積金貸款范圍 1 購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤 需要購房貸款的 2 購買按規(guī)定可出售的公有住房 需要購房貸款的 3 購買房地產(chǎn)交易市場具有產(chǎn)權(quán)的二手住房 需要購房貸款的 4 因在本市城鎮(zhèn)建造 翻建 大修自住住房 需要建房貸款的 5 為配合政府深化住房制度改革 經(jīng)銀行認(rèn)可的其他購房貸款項(xiàng)目 7 個(gè)人公積金貸款額度與期限 按現(xiàn)行政策規(guī)定 公積金最高額度可貸款40萬元 貸款最長期限為30年 購買二手住房或翻建 大修住房 貸款額不超過總房價(jià)的50 最長期限10年 但主貸人的貸款年限不得超過法定退休年齡5年 8 申請個(gè)人購房按揭貸款要具備的條件 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份 年滿 歲以上具有完全民事行為能力的中國公民 具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款本息的能力 持有與房地產(chǎn)開發(fā)商簽署的購房合同或協(xié)議 已繳購房款應(yīng)達(dá)到新購商品房價(jià)款 以上 第一套 第二套60 以上 貸款申請人同意將新購房產(chǎn)作抵押 貸款銀行規(guī)定的其他條件 9 貸款額度 期限及利率 貸款金額最高不超過購樓總價(jià)的70 第一套住宅 第二套住宅按揭40 貸款期限最長不超過30年 申請人年齡與貸款期限相加 男性不超過65歲 女性不超過60歲 貸款利率按照中國人民銀行公布的住房按揭貸款利率執(zhí)行 現(xiàn)年利率6 6 月利率5 5 10 辦理按揭需要提供的資料 購房合同原件首期款收據(jù)復(fù)印件身份證明1已婚 夫妻雙方身份證 戶口本 結(jié)婚證2 未婚 本人身份證 戶口本收入證明或資信證明 其他物業(yè)的房產(chǎn)證 銀行存折 股票帳戶資金證明等 個(gè)體私營企業(yè)主須提供營業(yè)執(zhí)照 稅務(wù)登記證 最近三期納稅證明等 最近三個(gè)月銀行流水帳收支記錄 11 等額還款法每月供款額 貸款額 月均還款本息額 是指借款人每月償還的貸款本金和利息總額不變 但每月還款額中貸款本金逐月增加 貸款利息逐月減少的還款方式 遞減還款法每月供款額 貸款金額 供款總期數(shù) 貸款本金 已還本金 月利率 是指借款人每月償還的本金固定不變 貸款利息逐月遞減的還款方式 12 按揭貸款的還款方式 等額本息還款法 等額還款法 等額本金還款法 遞減還款法 13 案例1 面積是120m 單價(jià)為5800元 按揭折扣是98折 計(jì)算折后總價(jià) 首付款 八成三十年貸款 每月供款等 折后總價(jià)為 682080元 30 首付款為 205080元 70 貸款額為 477000元 等額本息還款法 47 7 63 87 3046 60元 等額本金還款法 遞減法 首月 477000 477000 5 5 3948 50元12 30末月 477000 1325元12 30 14 案例2 一月收入3500元的小花申請了一筆30年還清的25萬元的貸款 那么他選擇哪種還款方式好呢 15 等額本息還款法每月月供 25萬元 63 87 1596 75元等額本金還款法第一個(gè)月的月供 2069 44元最后一個(gè)月的月供 694 44元根據(jù)上述計(jì)算 大家都知道第二種還款方式比較劃算 畢竟消費(fèi)者還給銀行的本金較多 但是我們不能忽略一點(diǎn) 就是還款人的還款能力 在本案例中 借款人小花的月收入為3500元 按照銀行對借款人償付能力的一個(gè)重要考核指標(biāo) 借款人月還款額不能超過其月收入的50 如果他選擇等額本金還款法 那么他的收入必須要達(dá)到4138元左右 因此 小花只能選擇等額本息還款法 16 小結(jié) 等額還款法的特點(diǎn)是在整個(gè)還款期內(nèi) 每個(gè)月的還款額保持不變 遇調(diào)整利率除外 優(yōu)點(diǎn)在于借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額 有計(jì)劃地安排家庭的收支 貸款的本金和利息之和采用按月等額還款的一種還款方式 即在整個(gè)還款期內(nèi) 每月的還款額固定不變 遞減還款法的特點(diǎn)是本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算 每月還款額在逐漸減少 但償還本金的速度是保持不變的 較適合于還款初期還款能力較強(qiáng) 并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人 17 購房貸款綜合保險(xiǎn) 抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是針對所購房產(chǎn)安全的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)遭受意外事故 如火災(zāi) 爆炸 或自然災(zāi)害 暴雨 洪水 地震 毀損時(shí) 由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)賠償 貸款信用保險(xiǎn) 貸款信用保險(xiǎn)是針對購房人在保險(xiǎn)期內(nèi)因疾病 意外事故造成死亡 殘疾而無法償還購房貸款 或因失業(yè)一定時(shí)間以上 以致無力繼續(xù)還貸時(shí) 由保險(xiǎn)公司代其向貸款銀行清償尚欠貸款本息 賠償額度會因購房人的受傷程度有所不同 如果購房人死亡 保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)清償全部貸款本息 如果購房人因傷致殘 則保險(xiǎn)公司會選擇適當(dāng)比例作出補(bǔ)償 購房貸款綜合保險(xiǎn) 購房貸款綜合保險(xiǎn)是將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的綜合保險(xiǎn)形式 18 相關(guān)費(fèi)用1 抵押登記費(fèi) 住房每宗140元 商鋪或車庫每宗160元 抵押借款合同工本費(fèi)每套20元2 保險(xiǎn)費(fèi) 房價(jià) 保險(xiǎn)費(fèi)率 貸款年限 不強(qiáng)制購買 提前還款1 借款人可提前歸還部分或全部貸款 借款人需提前電話預(yù)約 并到銀行辦理相關(guān)簽字確認(rèn)手續(xù) 如為提前歸還部分貸款 每次歸還金額不得少于1萬元人民幣整數(shù)倍數(shù)遞增 2 向貸款人支付補(bǔ)償金 按提前還貸本金的5 收取 19 辦理一手房按揭貸款流程 20 置業(yè)方案 例 劉先生27歲 希望購買一套120 21 單價(jià)5180元 的住宅作為投資 若申請貸款 開發(fā)商可給予九八折優(yōu)惠 王先生希望按揭貸款購買該住宅 月收入為5500元 月左右 請為王先生計(jì)算該置業(yè)方案 按等額還款法 30年利率63 87 21 答案 折后總價(jià)為 610234元三成首付款為 183234元七成貸款額為 427000