上海世平金屬貿(mào)易物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

南京世平原材料貿(mào)易物流園 建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 上海世平能源集團(tuán)有限公司 二 一 一 年五 月 2 目 錄 Contents 第一章 總 論 . 4 1.1 項(xiàng)目提要 . 4 1.2 可行性研究報(bào)告的原則、依據(jù)與范圍 . 5 1.3 項(xiàng)目概況 . 6 1.4 項(xiàng)目總投資、資金籌措及收入測(cè)算 . 9 1.5 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 11 1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 12 1.7 可行性研究的結(jié)論與建議 . 13 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 . 15 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 . 15 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 . 16 第三章 市場(chǎng)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 18 3.1 市場(chǎng)分析 . 18 3.2 市場(chǎng)前景分析 . 19 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件分析 . 21 4.1 項(xiàng)目選址 . 21 第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 . 22 5.1 建設(shè)規(guī)模 . 22 5.2 建設(shè)內(nèi)容 . 23 第六章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案 . 25 6.1 市場(chǎng)服務(wù)功能設(shè)計(jì) . 25 6.2 總平面布置 . 27 6.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 28 6.4 給排水設(shè)計(jì) . 30 6.5 電氣設(shè)計(jì) . 31 6.6 暖通空調(diào) . 32 3 6.7 消防工程 . 32 第七章 環(huán)境保護(hù) . 33 7.1 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) . 33 7.2 環(huán)境影響初步分析 . 33 7.3 項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施 . 34 7.4 環(huán)境影響分析結(jié)論及建議 . 37 第八章 節(jié)能 8.1 節(jié)能概述 . 38 8.2 設(shè)計(jì)依據(jù) . 38 8.3 節(jié)能措施 . 38 第九章 勞動(dòng)安全與消防 . 40 9.1 勞動(dòng)安全 . 40 9.2 消防 . 41 第十章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 . 43 10.1 企業(yè)組織 . 43 10.2 勞動(dòng)定員 . 44 第十一章 投資估算及資金籌措 . 46 12.1 投資估算 . 46 12.2 總資金分年使用計(jì)劃 . 49 12.3 資金籌措 . 49 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 50 13.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) . 50 13.2 評(píng)價(jià)指標(biāo) . 53 盈利能力指標(biāo)表（稅后） . 53 13.3 評(píng)價(jià)結(jié)論 . 55 第十三章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 57 第十四章 可行性研究結(jié)論與建議 . 59 4 15.1 結(jié)論 . 59 15.2 建議 . 60 相關(guān)附表 ： 附表 1：建設(shè)投資估算表 附表 2：固定資產(chǎn)折舊估算表 附表 3：無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表 附表 4：總成本費(fèi)用估算表 附表 5： 利潤(rùn)和利潤(rùn)你 分配表 附表 6：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 7：財(cái)務(wù)敏感性分析成果表 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目 提要 1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)： 上海 世平原材料貿(mào)易物流園 建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位： 上海世平能源集團(tuán)有限公司 1.1.3 建設(shè)性質(zhì)： 新建 1.1.4 項(xiàng)目 提出的理由與過(guò)程 “ 十二 五 ” 規(guī)劃明確提出建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，把節(jié) 約資源和保護(hù)環(huán)境作為基本國(guó)策， 同時(shí)， 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在 “ 十一五 ” 資源綜合利用指導(dǎo)意見(jiàn)中指出： “ 通過(guò)技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化、規(guī)范化和集約化 ” 是“ 十一五 ” 期間我國(guó)資源利用的基本原則之一。 為加強(qiáng) 金屬貿(mào)易及其物流 市場(chǎng)的規(guī)范管理，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì) , 5 提高資源利用率 ,支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè) ，提出 “ 世平原材料貿(mào)易物流園 ” 的建設(shè) 。 項(xiàng)目擬選地址為 南京市 棲霞山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，屬棲霞區(qū)棲霞街道 ，項(xiàng)目占地面積 不少于 300 畝。項(xiàng)目主要建設(shè) 南京 市 金屬貿(mào)易物流園區(qū) ，同時(shí)建設(shè)酒店式單身公寓、員工住宿樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流 區(qū)、辦公樓等綜合配套設(shè)施，市場(chǎng)總建筑 面積 21.08 萬(wàn) 平方米，項(xiàng)目總投資 5.8 億 元， 建成后可入駐 鋼材，橡膠及木材等 貿(mào)易企業(yè) 及相應(yīng)物流企業(yè) 600 多家，每家注冊(cè)資本平均 500 萬(wàn)元，將引進(jìn)資金 30億元，預(yù)計(jì) 年 交易量可達(dá) 1000 萬(wàn)噸，年交易額 600 多億元，創(chuàng)稅上千多萬(wàn)元。 1.2 可行性研究報(bào)告的 原則、 依據(jù) 與 范圍 1、編制 目的 （ 1）在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 （ 2）對(duì)項(xiàng)目可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。 （ 3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益方面的可行性。 （ 4）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 （ 5）對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 2、編制依據(jù) （ 1） 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 ； 6 （ 2） 中華人民共和國(guó)土地管理法 ； （ 3） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ； （ 4） 中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 ； （ 5） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； （ 6） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南； （ 7） “十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見(jiàn)； （ 8）國(guó)務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型 社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知； （ 9） 江蘇省“十二 五”發(fā)展規(guī)劃 綱要 ； （ 10） 南京市 “十二 五”發(fā)展規(guī)劃 綱要 ； （ 11） 南京市城市總體規(guī)劃。 3、編制范圍 本可行性研究報(bào)告主要對(duì) 世平 金屬物流園區(qū) 建設(shè)項(xiàng)目 可行性問(wèn)題進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目建設(shè)的 背景 與必要性、市場(chǎng)分析及市場(chǎng) 、 項(xiàng)目 選址 及建設(shè)條件， 建設(shè)規(guī)模 及建設(shè)內(nèi)容， 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，環(huán)境保護(hù)措施，節(jié)水節(jié)能措施，組織管理，項(xiàng)目進(jìn)度安排，項(xiàng)目投資估算，資金籌措，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，社會(huì)效益評(píng)價(jià)， 風(fēng)險(xiǎn)分析及研究結(jié)論 等內(nèi)容。 1.3 項(xiàng)目概況 1.3.1 擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目 擬選地址為 南京市 棲霞區(qū) ，項(xiàng)目 計(jì)劃 占地面積 300 畝 (約合 200010 平方米 )。 南京 市 輻射地區(qū)廣闊， 鋼鐵 材料企業(yè)用戶(hù)涉及各行各業(yè)，市場(chǎng)容量大，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。 棲霞區(qū)作為南京市未 7 來(lái)發(fā)展的中堅(jiān)，對(duì)金屬貿(mào)易及物流的要求非常高，園區(qū)的建成將為棲霞區(qū)創(chuàng)造一個(gè)良好的投資條件和發(fā)展基礎(chǔ)。 1.3.2 主要建設(shè)條件 1、政策條件 江蘇省“十二 五”規(guī)劃 綱要中 明確提出 ： 構(gòu)建 “ 核心優(yōu)化、雙帶重點(diǎn)，多極拓展 ” 的建設(shè)開(kāi)發(fā)空間。 “ 核心 ” 是指長(zhǎng)三角北翼核心區(qū)，是國(guó)家層面的優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域，是我國(guó)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的核心區(qū)域，是我省率先實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的 重點(diǎn)區(qū)域。 “ 雙帶 ” 是指沿海發(fā)展帶和東隴海發(fā)展帶，東隴海發(fā)展帶是國(guó)家層面的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，沿海發(fā)展帶是江蘇持續(xù)快速發(fā)展的新引擎，是我國(guó)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，要盡快發(fā)展成為我國(guó)東部沿海新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。 “ 多極 ” 是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心城市、綜合交通樞紐城市等，包括南京、蘇州、無(wú)錫、徐州、連云港以及蘇北腹地中心城市淮安和江海交匯中心城市南通。 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見(jiàn)中指出：“通過(guò)技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國(guó)資源利用的基本原則之一，因此該項(xiàng) 目政策條件良好。 2、區(qū)位條件 棲霞區(qū)是南京重要的交通樞紐。區(qū)內(nèi)有中國(guó)內(nèi)河最大的江海換裝港 新生圩外貿(mào)港和國(guó)內(nèi)內(nèi)河第一大深水港 龍?zhí)渡钏?，有華東地區(qū)最大的鐵路編組站 堯化門(mén)編組站，滬寧、寧蕪鐵路從這里通往全國(guó)各地。該地塊位于疏港大道，緊鄰棲霞大道、 312國(guó)道、堯化門(mén)編組站。距京滬鐵路、滬寧城際鐵路不到十公里。距長(zhǎng)深高 8 速、滬寧高速僅十多公里。 3、交通條件 南京地理區(qū)位優(yōu)越，物產(chǎn)資源豐富，地處長(zhǎng)江 “金三角 ”地區(qū)，是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要城市。南京對(duì)外交通四通八達(dá)，形成了航空、高速公路、鐵路、長(zhǎng)江航運(yùn)的立體交 通體系和網(wǎng)路 。 1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 總占地面積為 300 畝（約合 200010 平方米），功能分區(qū)及用地面積如表 1-1 所示： 功能分區(qū)用地面積一覽表 表 1-1 A 區(qū) 綜合 配套服務(wù)設(shè)施 50 B 區(qū) 公共停車(chē)場(chǎng) 20 C 區(qū) 鋼材 貿(mào)易物流園區(qū) 100 D 區(qū) 橡膠貿(mào)易 物流 園 區(qū) 50 E 區(qū) 木材貿(mào)易物流園區(qū) 50 F 區(qū) 露天堆場(chǎng)物流區(qū) 30 合計(jì) 300 本項(xiàng)目規(guī)劃為 6個(gè)區(qū)，分別為 A、 B、 C、 D、 E及 F。主要建筑內(nèi)容包括商鋪 127600 平方米 ，層高為 2-3層 ;酒店及綜合配 套服務(wù)設(shè)施 15200 平方米 ，層高為 6層；員工公寓 35700 平方米；酒店式單身公寓樓 17300 平方米；倉(cāng)儲(chǔ)用房 13200 平方米；物流管理用房1200 平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房 600 平方米。 建筑面積一覽表 表 1-2 9 1 店鋪用房 127600 平米 2 酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施 15200 平米 3 員工公寓樓 35700 平米 4 酒店式單身公寓樓 17300 平米 5 倉(cāng)儲(chǔ)用房 13200 平米 6 物流管理用房 1200 平米 7 公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房 600 平米 商戶(hù) 600 戶(hù) 員工公寓（住宅） 306 套 酒店標(biāo)間 180 間 單身公寓 308 間 合計(jì) 210800 平米 1.3.4 項(xiàng)目 建設(shè)進(jìn)度安排 項(xiàng)目建設(shè)期為 二 年，建設(shè)時(shí)間為 2011 年 8月至 2013 年 8月 1.4 項(xiàng)目總投資 、 資金籌措 及收入測(cè)算 1.4.1 項(xiàng)目投入總資金及 資金籌措 本項(xiàng)目項(xiàng)目總資金為固定資產(chǎn)投資、 流動(dòng)資金 之和。本項(xiàng)目總投資為 58000 萬(wàn)元。（見(jiàn)表 1-3） 1.4.2 項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析 項(xiàng)目總投資構(gòu)成分析表 表 1-3 單 位：萬(wàn)元 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 投資額 占項(xiàng)目投入 合計(jì) 總資金 % 1 固定資產(chǎn)投資 50000 86.2 1.1 建設(shè)投資靜態(tài)部分 50000 86.2 1.1.1 建筑工程費(fèi) 35028.8 60.4 1.1.2 設(shè)備及工具購(gòu)置費(fèi) 6562 11.3 1.1.3 安裝工程費(fèi)用 656.2 1.13 1.1.4 工程建設(shè)其他費(fèi)用 4652 8.02 1.1.5 基本預(yù)備費(fèi) 2381 4.1 1.2 建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分 10 1.2.1 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 0 1.2.2 建設(shè)期利息 0 3 流動(dòng)資金 8000 13.8 項(xiàng)目總投資 (1+2) 100.00% 1.4.3 資金籌措 本項(xiàng)目總投資為 58000 萬(wàn)元， 全部通過(guò)企業(yè)自籌解決。 1.4.4 營(yíng)業(yè) 收入測(cè)算 （ 1）店鋪?zhàn)饨鹗杖?店鋪總建筑面積為 127600 平方米，平均租金為 80 元 /平方米 *月，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)收入每年為 13780.8 萬(wàn)元。 （ 2）酒店?duì)I業(yè)收入 共 180 間套間，平均每間的收入為 220 元，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)收入為每年 1445.4 萬(wàn)元。 （ 3）倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)收入 倉(cāng)庫(kù)總建筑面積為 13200 平方米，倉(cāng)庫(kù)的租金每個(gè)月為 40 元 /平方米 *月，測(cè) 算該項(xiàng)收入每年為 633.6 萬(wàn)元 。 （ 4）酒店公寓 共有酒店公寓 308 間，平均每間每天的收入為 150 元，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)收入每年為 1686.3 萬(wàn)元 （ 5）員工公寓 共有員工 306 間，平均每間的租金為 1600 元 /月。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)收入為 587.52 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)收入估算表 收入來(lái)源 金額（單位：萬(wàn)元） 11 店鋪?zhàn)饨鹗杖?13780.8 酒店?duì)I業(yè)收入 1445.4 倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)收入 633.6 酒店公寓 1686.3 員工公寓 587.52 合計(jì) 18133.62 1.5 項(xiàng)目 社會(huì)效益 評(píng)價(jià) 1.5.1 項(xiàng)目建設(shè)有利于 資源的綜合利用， 節(jié)約資源 城市大建設(shè)， 導(dǎo)致 鋼材品種及數(shù)量需求日益增長(zhǎng)， 南京 市 現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，場(chǎng)地?fù)頂D，各經(jīng)銷(xiāo)商各自為營(yíng)，進(jìn)貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少?lài)?guó)家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶(hù)長(zhǎng)途調(diào)運(yùn)，增加流通成本，鋼材供應(yīng)相對(duì)緊張，制約了城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此成立大型的集約化鋼材 貿(mào)易物流 市場(chǎng)勢(shì)在必行。 隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，人民消費(fèi)水平的提高 。汽車(chē)行業(yè)，日常用品，醫(yī)藥行業(yè)等對(duì)橡膠的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有規(guī)模的橡膠市場(chǎng)，導(dǎo)致各經(jīng)銷(xiāo)商各自為營(yíng)市場(chǎng)不穩(wěn)定，制約了橡膠業(yè)的良性循環(huán)長(zhǎng)期發(fā)展，因此 成立大型的集約化 橡膠貿(mào)易物流 市場(chǎng) 是迫在眉睫的。 1.5.2 該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力強(qiáng)，能夠促進(jìn) 南京 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 本項(xiàng)目包括 12 萬(wàn)平米 左右 的商鋪的建筑面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，能夠極大地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)目前 南京 及周邊 鋼材 交易量測(cè)算，本項(xiàng)目建成后 預(yù)計(jì)鋼材 ,橡膠及木材 交易量可達(dá)1000 萬(wàn)噸，年交易額 600 多億元，創(chuàng)稅上千多萬(wàn)元。 因此該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力強(qiáng)，能夠促進(jìn) 南京市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 12 1.5.3 項(xiàng)目建設(shè)能夠完善該項(xiàng)目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象 本項(xiàng)目 建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場(chǎng)，改變集 散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái) 該項(xiàng)目 ，能夠 完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象 ， 對(duì)促進(jìn) 南京市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會(huì)效益。 1.5.4 項(xiàng)目 直接或間接帶動(dòng)大量人員就業(yè) 建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)需要大量的管理人員及施工人員，運(yùn)營(yíng)期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時(shí)本項(xiàng)目能入駐近 600 家企業(yè)，預(yù)計(jì)能直接或間接帶動(dòng) 5000 人的就業(yè)。 1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 1 項(xiàng)目占地面積 畝 300 合 200010m2 2 用地性質(zhì) 工業(yè)、商業(yè) 用地 3 建筑面積 m2 210800 4 容積率 1.05 5 綠地率 25% 6 建筑密度 35% 7 建筑層數(shù) 多層 8 商戶(hù) 戶(hù) 600 9 員工公寓（住宅） 套 306 10 酒店標(biāo)間 間 180 11 單身公寓 間 308 13 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 數(shù)量 備 注 12 建筑耐久年限 年 50 13 建筑結(jié)構(gòu)耐火等級(jí) 級(jí) 一 14 屋面防水等級(jí) 級(jí) 三 15 建筑抗震設(shè)防類(lèi)別 類(lèi) 丙 16 抗震設(shè)防烈度 度 6 17 結(jié)構(gòu)形式 框架 結(jié)構(gòu) 18 建設(shè)期 年 1 19 定員 人 60 20 建設(shè)總投資 萬(wàn)元 50000 21 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 18133.62 22 年總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 3967.2 23 年利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 11849.62 24 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 8887.21 25 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 22.44 所得稅前 % 17.06 所得稅后 26 凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 30475.39 所得稅前 萬(wàn)元 14566.19 所得稅后 27 投資回收期 年 6.39 所得稅前 年 9 所得稅后 28 總 投資利潤(rùn)率 % 20.4 1.7 可行性研究的結(jié)論 與建議 1、可行性研究的結(jié)論 上海 世平原材料貿(mào)易物流園 項(xiàng)目的建設(shè)，是 南京 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng) 秩序、改善城市場(chǎng)環(huán)境和提高城市市場(chǎng)服務(wù)功能的需要。市場(chǎng)的建設(shè)可為 鋼材 生產(chǎn)企業(yè) ，橡膠 生產(chǎn) 企業(yè)以及木材 14 生產(chǎn) 企業(yè) 提供市場(chǎng)銷(xiāo)售平臺(tái)，為 其 使用企業(yè)提供具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，可促進(jìn) 南京市本地企業(yè)更好地發(fā)展，并可覆蓋長(zhǎng)三角地區(qū)。 市場(chǎng)建設(shè)后， 預(yù)計(jì) 鋼材 ，橡膠及木材 交易量可達(dá) 1000萬(wàn)噸，年交易額 600 多億元，創(chuàng)稅上千多萬(wàn)元 ，解決 5000 人的勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題。 本項(xiàng)目的建設(shè) ，最終 將 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升 級(jí)和行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)繁榮的重要舉措，是一個(gè)百姓得實(shí)惠，企業(yè)獲效益，政府贏民心的項(xiàng)目，對(duì) 南京市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大意義。 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目是切實(shí)可行的。 2、建議 1、項(xiàng)目總投資 5.8 億 元，投資較大，需在選址時(shí)選取交通條件優(yōu)越、對(duì)金屬貿(mào)易、物流要求較高的 用戶(hù)較密集地區(qū)進(jìn)行投資建設(shè)。 2、項(xiàng)目需吸引近 600 家商家入駐才能保證預(yù)期的效益，因此，必須加強(qiáng)項(xiàng)目招商，指定一個(gè)切實(shí)可行的策劃方案，確保項(xiàng)目的收益。 3、加強(qiáng)項(xiàng)目管理，資金控制，合理安排工期，確保項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益 。 15 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景 及 必要性 2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2.1.1 南京市“十二五”規(guī)劃綱要 南京市“十二五”規(guī)劃綱要中在發(fā)展愿景中提出： 必須把轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新跨越發(fā)展作為主線。以轉(zhuǎn)型發(fā)展為基本路徑，以創(chuàng)新發(fā)展為根本動(dòng)力，以跨越發(fā)展為目標(biāo)指向，把加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式貫穿于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全過(guò)程和各領(lǐng)域，提高發(fā)展的全面性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性。突出發(fā)展創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)和綠色經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端化轉(zhuǎn)變，增長(zhǎng)動(dòng)力向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，發(fā)展模式向內(nèi)涵式集約化轉(zhuǎn)變，城市發(fā)展向功能品質(zhì)提升、城鄉(xiāng)一體化 建設(shè)轉(zhuǎn)變。 必須立足南京實(shí)際和形勢(shì)變化，繼承和拓展城市功能定位。堅(jiān)持建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性人文綠都的目標(biāo)定位，與時(shí)俱進(jìn)賦予新的內(nèi)涵。加快建設(shè)長(zhǎng)三角輻射帶動(dòng)中西部地區(qū)發(fā)展的重要門(mén)戶(hù)、綜合性樞紐城市、國(guó)家科技創(chuàng)新中心和國(guó)際城市，打造 “人文綠都、智慧南京 ”，努力建設(shè)國(guó)家中心城市。 在發(fā)展目標(biāo)中提出了： 把發(fā)展服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，加快形成服務(wù)業(yè)大發(fā)展的態(tài)勢(shì)，全面實(shí)施 “服務(wù)業(yè)倍增計(jì)劃 ”，推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展提速、比重提高、結(jié)構(gòu)提升，到 2015 年，服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到 56%以上，在全省率先形成以服 務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為具有較強(qiáng)影響力和輻射力的區(qū)域性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。 16 2.1.2 市場(chǎng)的需求為本項(xiàng)目創(chuàng)造了條件 鋼材 ，橡膠和木材 企業(yè)用戶(hù)涉及各行各業(yè)，市場(chǎng)容量大， 南京金屬貿(mào)易物流園區(qū)涵蓋鋼材，橡膠和木材貿(mào)易及物流，其建設(shè) 有利于實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)企業(yè)、銷(xiāo)售商家 、資源產(chǎn)業(yè)的聯(lián)體跨越式發(fā)展，形成具有一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)園區(qū)。因此， 南京 市 鋼鐵 ，橡膠和木材 行業(yè)要實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，需要營(yíng)造一個(gè)完善、規(guī)范、具有一定規(guī)模的綜合 交易 及物流園區(qū) 作為支撐平臺(tái)。 2.2 項(xiàng)目建設(shè)必要性 2.2.1 是 整頓 與 規(guī) 鋼 材銷(xiāo)售市場(chǎng)的 需要 城市大建 設(shè)，鋼材品種及數(shù)量需求日益增長(zhǎng)，現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，場(chǎng)地?fù)頂D，各經(jīng)銷(xiāo)商各自為營(yíng)，進(jìn)貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少?lài)?guó)家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶(hù)從鋼廠 長(zhǎng)途調(diào)運(yùn)，增加流通成本，鋼材供應(yīng)相對(duì)緊張，制約了城市建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場(chǎng)勢(shì)在必行。 隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，人民消費(fèi)水平的提高。汽車(chē)行業(yè)，日常用品，醫(yī)藥行業(yè)等對(duì)橡膠的需求量逐年增加。南京市目前尚未形成有規(guī)模的橡膠市場(chǎng)，導(dǎo)致各經(jīng)銷(xiāo)商各自為營(yíng)市場(chǎng)不穩(wěn)定，制約了橡膠業(yè)的良性循環(huán)長(zhǎng)期發(fā)展，因此 成立大型的集約化 橡膠貿(mào)易物流 市場(chǎng) 是迫在 眉睫的。 2.2.2 是 促進(jìn) 南京 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要 本項(xiàng)目包括 12 萬(wàn)平米左右的商鋪的建筑面積，預(yù)計(jì)項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，能夠極大地帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)目前 南京 地區(qū)及周 17 邊 鋼材 ，橡膠及木材 交易量測(cè)算，本項(xiàng)目建成后 預(yù)計(jì)總 交易量可達(dá)1000 萬(wàn)噸，年交易額 600 多億元，創(chuàng)稅上千多萬(wàn)元。 因此該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)能力強(qiáng)，能夠促進(jìn) 南京市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 2.2.3 是 完善該項(xiàng)目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象 的需要 本項(xiàng)目 建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場(chǎng)，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái) 該項(xiàng)目，能夠 完善所 在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象 ， 對(duì)促進(jìn) 南京 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會(huì)效益。 18 第 三 章 市場(chǎng)分析及 市場(chǎng) 預(yù)測(cè) 3.1 市場(chǎng) 分析 3.1.1 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)現(xiàn)狀 鋼鐵 材料產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)提供裝備產(chǎn)業(yè)，提供生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)工具的產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的高度關(guān)聯(lián)度和帶動(dòng)性，同時(shí)作為技術(shù)密集和勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)在改善地區(qū)勞動(dòng)就業(yè)和提振當(dāng)?shù)睾诵母?jìng)爭(zhēng)力方面作用巨大。 在我國(guó)制造業(yè)的發(fā)展中，要成就一批全國(guó)一流、國(guó)際領(lǐng)先的企業(yè)和企業(yè)群，最重要的決定因素之一就是服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)系統(tǒng)和市場(chǎng)規(guī)模，高層次、高效率 、高質(zhì)量的金屬材料市場(chǎng)體系的建立成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)地位特殊、非常關(guān)鍵的步驟。 一個(gè)輻射全國(guó)的 鋼鐵 材料市場(chǎng)的建立，相當(dāng)于把原料采購(gòu)和銷(xiāo)售市場(chǎng)開(kāi)到了企業(yè)的門(mén)口，對(duì)于 鋼鐵 材料生產(chǎn)企業(yè)的作用無(wú)疑是積極和有力的。 有世界 1/5人口的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民消費(fèi)的巨大內(nèi)需是首要?jiǎng)恿?。若干年?nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能“一枝獨(dú)秀”于世界，隨著中國(guó)人生活水平不斷提高，汽車(chē)、機(jī)械、房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展， 鋼鐵 材料產(chǎn)品的需求將明顯上升，檔次也將提高。中國(guó)巨大的 內(nèi)需市場(chǎng) ，成為被外商看好的所謂“世界上尚待開(kāi)發(fā)的最后一個(gè)大市場(chǎng)”。 3.1.2 南京 市鋼鐵 材料市場(chǎng)狀況 目前 南京市 還沒(méi)有比較規(guī)范的 鋼鐵 材料市場(chǎng)，規(guī)模效應(yīng)明顯和對(duì)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力強(qiáng)的批發(fā)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有，形成 南京 市 鋼鐵材料 市場(chǎng) 19 “散、小、亂、差”的局面，也增大了管理難度。不少批發(fā)市場(chǎng)的硬件、軟件配套建設(shè)跟不上，幾乎沒(méi)有象樣的服務(wù)功能，市場(chǎng)投資主體對(duì)市場(chǎng)的管理僅僅停留在物業(yè)管理的層次上，不利于經(jīng)營(yíng)戶(hù)成長(zhǎng)壯大，也阻礙了市場(chǎng)自身的積累與發(fā)展。市場(chǎng)管理機(jī)制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍采用過(guò)去老一套管理辦法和營(yíng)銷(xiāo)方式，市場(chǎng)間低水平競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)管理人員和交易人員素質(zhì)低。管理人員對(duì)現(xiàn)代流通模式和現(xiàn)代企 業(yè)管理方式了解得少。市場(chǎng)交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 數(shù)目眾多但是規(guī)模都很小，經(jīng)營(yíng)水平參差不齊，市場(chǎng)提供的交易方式比較原始，攤位制仍是大多數(shù)市場(chǎng)普遍采用的辦法，經(jīng)營(yíng)戶(hù)主要的進(jìn)駐方式仍是短期租賃。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶(hù)短期行為，低價(jià)傾銷(xiāo)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；市場(chǎng)假冒偽劣充斥，甚至出現(xiàn)一些產(chǎn)品和企業(yè)“優(yōu)汰劣勝”的所謂“逆向選擇”，不能建立規(guī)范、高效、系統(tǒng)的市場(chǎng)體系，嚴(yán)重影響我市 鋼鐵金屬 產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量、高水平、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展。 3.2 市場(chǎng) 前景分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，在國(guó)家大力發(fā) 展基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，伴隨汽車(chē)、機(jī)械、造船、家電 、芍藥 等制造行業(yè)的蓬勃發(fā)展，對(duì)各種 鋼材及橡膠、木材等 產(chǎn)品的需求增加較快。實(shí)現(xiàn)城市化、建成“世界制造中心”、以汽車(chē)、住房為代表的新的消費(fèi)升級(jí)，是全面建設(shè)小康社會(huì)的主要目標(biāo)，而這些都需要大量的 金屬、原料 作為支撐。 20 近年來(lái)， 南京 地區(qū)鋼鐵行業(yè)及建筑等相關(guān)行業(yè)近年來(lái)增長(zhǎng)迅猛，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)在未來(lái)還有更大的發(fā)展空間。這些發(fā)展和增長(zhǎng)，使得行業(yè)和社會(huì)對(duì)鋼材的需要會(huì)隨之加大。與金屬有關(guān)的原料、半成品和產(chǎn)成品等貨物需要各種物流服務(wù)功能，于是鋼鐵行業(yè)的增長(zhǎng)對(duì)物流服務(wù)功能的廣度和深度 都將提出更高的要求，因而對(duì)于與此相關(guān)的配套物流設(shè)施和服務(wù)需求將有很大的市場(chǎng)空 間 。 21 第 四 章 項(xiàng)目 選址和企業(yè)介紹 4.1 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目擬選地址 南京市 ，項(xiàng)目 擬 占地面積 300 畝 (約合 200010 平方米 )。 4.2企業(yè)介紹 上海世平能源集團(tuán)有限公司是一家以能源貿(mào)易業(yè)務(wù)為主體的大型多元化企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資本 4.18 億元人民幣。公司自成立以來(lái)，始終秉承“由力而起，由善而終”的為商之道，以“做民族產(chǎn)業(yè)，以實(shí)業(yè)報(bào)國(guó)”為企業(yè)使命，固守“忠誠(chéng)，團(tuán)結(jié)，嚴(yán)謹(jǐn)，奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，依靠自身在實(shí)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)大實(shí)力和資本市場(chǎng)上的嫻熟運(yùn)作 ，企業(yè)迅速發(fā)展壯大，形成了“以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以資本運(yùn)營(yíng)和科技創(chuàng)新為兩翼”的發(fā)展模式。 目前公司以能源產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，業(yè)務(wù)包括橡膠、煤炭、鋼材等大宗貿(mào)易，同時(shí)涉足有色金屬、金融與金融服務(wù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、港口碼頭投資開(kāi)發(fā)、高科技產(chǎn)品研發(fā)、汽車(chē)配件生產(chǎn)、現(xiàn)代物流等業(yè)務(wù)。集團(tuán)旗下在上海、福建、江蘇、山東等?。ㄊ校碛惺嗉易樱ǚ郑┕?。 22 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 及建設(shè)內(nèi)容 5.1 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容： 南京 世平 原材料貿(mào)易物流園區(qū) 交易 市場(chǎng)聚商檢監(jiān)管、產(chǎn)品貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)配運(yùn)、綜合管理五大功能，形成 南京 地區(qū)具有一定規(guī)模 的“國(guó)內(nèi)先進(jìn)型、生態(tài)環(huán)保型、管理集中型”的貿(mào)易生態(tài)市場(chǎng)園區(qū)。項(xiàng)目建設(shè)主要分 A、 B、 C、 D、 E、 F六 大區(qū)域： 功能分區(qū)用地面積一覽表 表 1-1 A 區(qū) 綜合 配套服務(wù)設(shè)施 50 B 區(qū) 公共停車(chē)場(chǎng) 20 C 區(qū) 鋼材 貿(mào)易物流園區(qū) 100 D 區(qū) 橡膠貿(mào)易 物流 園 區(qū) 50 E 區(qū) 木材貿(mào)易物流園區(qū) 50 F 區(qū) 露天堆場(chǎng)物流區(qū) 30 合計(jì) 300 A 區(qū)： 占地 50 畝，為 綜合配套服務(wù)設(shè)施，主要完成產(chǎn)品商檢監(jiān)管、綜合管理等功能。 2 B 區(qū)： 占地 20 畝，為公共停車(chē)場(chǎng)，主要為市場(chǎng)內(nèi)提供停 車(chē)服務(wù)，同時(shí)兼具物流平臺(tái)的功能。 3 C區(qū)： 占地 100 畝，為鋼材貿(mào)易物流 區(qū)。 4 D區(qū)：占地 50 畝，為 橡膠貿(mào)易 物流區(qū) 。 5 E區(qū)：占地 50 畝，為 木材貿(mào)易 物流區(qū)。 6 E區(qū)：占地 30 畝，為 露天堆場(chǎng)物流區(qū) 。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目建造后，可 入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè) 600 多家 ，據(jù)初步估計(jì)， 23 項(xiàng)目全部建成后， 將 將引進(jìn)資金 30 億元，預(yù)計(jì)鋼材交易量可達(dá) 1000萬(wàn)噸，年交易額 600 多億元，創(chuàng)稅上千多萬(wàn)元。 可提供銷(xiāo)售服務(wù) 、綜合管理崗位近 千 人左右 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：整個(gè)項(xiàng)目規(guī)化用地 300 畝，總建筑面積計(jì)劃在21 萬(wàn)平方米左右（建筑密度為 35%），建筑規(guī)劃符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 。項(xiàng)目 總投資資為人民幣 5.8 億 元 。 5.2 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目規(guī)劃為 五 個(gè)區(qū)，分別為 A、 B、 C、 D、 E及 F。主要建筑內(nèi)容包括商鋪 127600 平方米 ，層高為 2-3層 ;酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施 15200 平方米 ，層高為 18 層；員工公寓 35700 平方米；酒店式單身公寓樓 17300 平方米；倉(cāng)儲(chǔ)用房 13200 平方米；物流管理用房 1200 平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房 600 平方米。 見(jiàn)“表5-2 建設(shè)內(nèi)容一覽表”。 24 建筑面積一覽表 表 5-2 1 店鋪用房 127600 平米 2 酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施 15200 平米 3 員工公寓樓 35700 平米 4 酒店式單身公寓樓 17300 平米 5 倉(cāng)儲(chǔ)用房 13200 平米 6 物流管理用房 1200 平米 7 公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房 600 平米 商戶(hù) 600 戶(hù) 員工公寓（住宅） 306 套 酒店標(biāo)間 180 間 單身公寓 308 間 合計(jì) 210800 平米 25 第六章 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)及建設(shè)方案 6.1 市場(chǎng)服務(wù)功能設(shè)計(jì) 服務(wù)是市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，因此為市場(chǎng)設(shè)計(jì)服務(wù)功能對(duì)于市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展是十分必要的。市場(chǎng)主要擬在五個(gè)方面向客戶(hù)提供服務(wù)：信息流服務(wù)、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù)、物流服務(wù)、商流服務(wù)、資金流服務(wù)、管理流服務(wù)。 1、信息流服務(wù) 主要是針對(duì)客商目前在經(jīng)營(yíng)決策過(guò)程中信息上的一些關(guān)鍵弊病，比如信息零碎、信息滯后、信息不全、信息失真和信息靜止等方面，在條件成熟的時(shí)候針對(duì)一些產(chǎn)品，逐步引入大型采購(gòu)企業(yè)拍賣(mài)制度、信息沙龍、定期市場(chǎng)分類(lèi)報(bào)告、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征分析等制度，以客商為中心全面規(guī)劃市場(chǎng)的信息系統(tǒng)組織，在交易信息生成、整合、加工 、提供、以及幫助客戶(hù)信息挖掘、輔導(dǎo)利用等方面提供全程服務(wù)，切實(shí)幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)擴(kuò)寬信息渠道來(lái)源、提高信息時(shí)效性和信息質(zhì)量，減低經(jīng)營(yíng)決策中的信息風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)逐步完善和推動(dòng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的電子商務(wù)系統(tǒng)提高經(jīng)營(yíng)效益。 2、質(zhì)量保障和監(jiān)督服務(wù) 通過(guò)與質(zhì)量管理監(jiān)督部門(mén)的合作，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督和信譽(yù)保障系統(tǒng)，提高市場(chǎng)的品牌價(jià)值并使整個(gè)市場(chǎng)朝著高水平的方向發(fā)展，逐步建立市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，逐步提高進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的自我質(zhì)量管理門(mén)檻，形成市場(chǎng)“高品質(zhì)流入，高品質(zhì)流出”的流通局面。保護(hù)商家 26 和廣大消費(fèi)者的利益。 3、物流服務(wù) 物流服務(wù)是實(shí)現(xiàn)成本降低目標(biāo)的一 個(gè)重要手段，因?yàn)樵谏唐窂纳a(chǎn)到消費(fèi)的整個(gè)流通過(guò)程中，物流成本占總成本比例可達(dá)到 30%以上，通過(guò)加強(qiáng)物流管理來(lái)降低成本的空間很大。市場(chǎng)通過(guò)在運(yùn)輸管理、組貨管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、包裝管理等方面提供的服務(wù)組合，通過(guò)提高包括車(chē)輛組貨能力、降低車(chē)輛空駛率、推動(dòng)專(zhuān)業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)等等一系列服務(wù)，降低經(jīng)營(yíng)戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)成本、配送成本、運(yùn)輸成本，使經(jīng)營(yíng)戶(hù)在物流方面的成本逐步下降，提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 4、商流服務(wù) 經(jīng)營(yíng)戶(hù)需要尋找上下游企業(yè)，上下游企業(yè)需要尋找合作伙伴，商流服務(wù)是通過(guò)有關(guān)的會(huì)展等方式，幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)尋找、甄別、厘定和開(kāi)發(fā)商流， 為經(jīng)營(yíng)企業(yè)和中外同行開(kāi)拓更大的商機(jī)，引入外貿(mào)和海關(guān)服務(wù)，引入海外市場(chǎng)研究不定期專(zhuān)家、客商報(bào)告會(huì)，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)發(fā)海外市場(chǎng)提供切實(shí)的幫助，引入相關(guān)工商服務(wù)機(jī)構(gòu)和金融輔助服務(wù)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供商業(yè)信用方面的支持幫助。 5、資金流與金融服務(wù) 主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持。市場(chǎng)通過(guò)提供更高效的結(jié)算服務(wù)， 逐步實(shí)現(xiàn)交易的非現(xiàn)金化，通過(guò)融資服務(wù)解決企業(yè)的短期金融困難、幫助企業(yè)提高資金周轉(zhuǎn)率、做大做強(qiáng)。條件成熟后， 建立資本市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)等相關(guān)生產(chǎn)力要素市場(chǎng)，為各商戶(hù)企業(yè)成長(zhǎng)壯大保駕護(hù)航。 6、管理流服務(wù) 27 通過(guò)幫助經(jīng)營(yíng)戶(hù)企業(yè)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)中小型企業(yè)，特別是民營(yíng)企業(yè)的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)軌，提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)的企業(yè)組織規(guī)范、降低企業(yè)因?yàn)樽陨砉芾硭健⒐芾硭刭|(zhì)不高造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，幫助各商戶(hù)企業(yè)更好、更快的發(fā)展。 7、其他服務(wù) 其他服務(wù)包括：消防與安全服務(wù)、人員培訓(xùn)服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。 通過(guò)市場(chǎng)良好的服務(wù)體系為市場(chǎng)各商戶(hù)企業(yè)服務(wù)，吸引各商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)打造成我國(guó)中部市場(chǎng)規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)品種最全、產(chǎn)品質(zhì)量最可靠的專(zhuān)業(yè)化 的原材料 現(xiàn)貨 交易 市場(chǎng)。 6.2 總平面布置 1、總平面布置原則 (1)根據(jù)功能不同， 商鋪，綜合辦公，賓館與酒店式公寓 分區(qū)布置。 (2)充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成便捷的道路系統(tǒng)和豐富的步行系統(tǒng)。 (3)按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計(jì)。 2、總平面布置綜述 項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分利用這些有利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，布置平面圖，整個(gè)市場(chǎng)有 1 個(gè)市場(chǎng)主入口， 6 個(gè)次入口。各區(qū)之間銜接緊密， 高低錯(cuò)落有致，功能分區(qū)明確。 3、豎向設(shè)計(jì) 總體排污、排水采用單向排放，由西向東排入 九瑞大道的 市政 28 排水、排污總管中。場(chǎng)地排水考慮采用暗管敷設(shè) 方式。 4、道路設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目通過(guò)道路將整個(gè)市場(chǎng)分為 五 個(gè)區(qū)，外圍利用原有的 城市道路 ， 主次干道 連接， 使整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)無(wú)交通盲點(diǎn)， 5、綠化景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目綠地由 中心 綠地、組團(tuán)綠地和道路綠化三級(jí)不同規(guī)模、形態(tài)的綠地通過(guò)放射布置，聯(lián)接成有機(jī)的系統(tǒng)，使整個(gè) 市場(chǎng) 處于優(yōu)美的綠化之中。 建筑周?chē)G化宜選用草坪、低灌、景石為主，以塑造宜人的生活景觀。廣場(chǎng)處理主要以鋪砌硬化為主，局部點(diǎn)綴以綠地和孤植，以增強(qiáng)廣場(chǎng)空間的景觀層次和靈動(dòng)性，改善廣場(chǎng)易造成的空曠感。 6.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 1、設(shè)計(jì)主要依據(jù)和資料 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009 2001 砼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010 2002 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011 2001 建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94 94 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007 2002 砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003 2001 2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) (1)設(shè)計(jì)荷載的取值 樓面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： 住宅： 2.0Kn 29 辦公： 2.5Kn 車(chē)庫(kù)： 4.0Kn 屋面： 2.5Kn 其它未說(shuō)明荷載均按建筑結(jié)構(gòu)載規(guī)范 (GB50009-2001)要求取用。 (2)風(fēng)荷載：根 據(jù)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001 基本風(fēng)壓值 Wo 為 0.45KN，地面粗糙度類(lèi)別為 B 類(lèi)。 (3)抗震設(shè)計(jì)：根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011 2001 版附錄 A，本工程設(shè)防裂度為六度，設(shè)計(jì)基本加速度值為 0.05g。抗震類(lèi)別及等級(jí)：抗震類(lèi)別為丙類(lèi)。 (4)建筑物結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為 2 級(jí)。 (5)建筑物設(shè)計(jì)使用年限為 50 年。 3、基礎(chǔ)：基礎(chǔ)擬采用滿(mǎn)堂箱型基礎(chǔ)，地基處理采用樁基。 4、上部結(jié)構(gòu)：上部結(jié)構(gòu)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，現(xiàn)澆鋼筋砼樓屋面板，基本板厚 120mm。砼采用 C25 級(jí)。 5、新技術(shù)、新材料的應(yīng) 用 (1)框架結(jié)構(gòu)一般填充墻體均采用多孔粘土磚或輕質(zhì)墻體材料，節(jié)約土地資源和能源；結(jié)構(gòu)上降低地震作用和地震作用下破壞的可能性，提高結(jié)構(gòu)的安全性；經(jīng)濟(jì)上減小梁柱的截面和配筋量，降低工程造價(jià)。 (2)鋼筋混凝土梁、柱擬采用 HRB600( )級(jí)鋼筋，可減少配筋量，節(jié)約鋼材。 (3)大直徑鋼筋 ( 22)擬采用直螺紋連接技術(shù)，避免大直徑 30 鋼筋電焊不易達(dá)到規(guī)范要求強(qiáng)度的矛盾，特別是對(duì)提高施工速度效果明顯。 6.4 給排水設(shè)計(jì) 1、設(shè)計(jì)依據(jù)： (1)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJl6-87 (2)建筑滅火器配置規(guī)范 GBJl40-90 (3)建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50015-2003 (4)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096 1999 (5)建筑專(zhuān)業(yè)提供的圖紙和相關(guān)資料 (6)其它的場(chǎng)地相關(guān)資料。 2、設(shè)計(jì)范圍 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)務(wù)單體建筑的給水、排水、污水及室外給水、排水、消防。 3、給水設(shè)計(jì) (1)水源：以城市給水網(wǎng)作為水源，從小區(qū)一側(cè)的城市供水管網(wǎng)上引出兩根 DN200 給水管，各經(jīng)水表井后在區(qū)域內(nèi)圍成一閉合供水環(huán)網(wǎng)。 (2)生活用水量，各部門(mén)用水定額和規(guī)模如下表： 考慮道路綠化及 10不可預(yù)見(jiàn)水量等因素。最大日用水量為602.9m 最大時(shí)用水量為 51.08m 。 (時(shí)變化系數(shù)取 2) (3)給水系統(tǒng)：給水方式采用：水池 -水泵 (恒壓變頻 )-管網(wǎng)系統(tǒng) -用水點(diǎn)。 4、排水設(shè)計(jì) 31 (1)排水體制：采用雨污分流，生活污廢水和雨水分系統(tǒng)分別排出。 (2)污水系統(tǒng)：糞便污水經(jīng)化糞池預(yù)處理，廚房含油廢水經(jīng)隔油池預(yù)處理，處理后的污廢水經(jīng)小區(qū)內(nèi)污水系統(tǒng)排入城市排污渠。地下層廢水經(jīng)排水泵提升至室外排水系統(tǒng)。 (3)雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)雨水斗及落水管系統(tǒng)，地面雨水經(jīng)雨水口收集后經(jīng)區(qū)域內(nèi)雨水系統(tǒng)就勢(shì)排入城市雨水系統(tǒng)。雨水量，按新余地區(qū)暴雨強(qiáng)度資料查出， 地面水按重現(xiàn)期按 2年考慮。 5、消防系統(tǒng) (1)消防用水量：本建筑消防用水量按高度小于 50m 的二類(lèi)高層建筑計(jì)算。 (2)消防系統(tǒng)：室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應(yīng)與生活、生產(chǎn)給水系統(tǒng)分開(kāi)獨(dú)立設(shè)置。地下室設(shè)消防蓄水池，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，在室外設(shè)有兩個(gè)供消防車(chē)吸水的取水口。 6、管材 室內(nèi)生活給水管采用 PPR 給水管，部分采用鋼塑復(fù)合管。室外埋地管采用球墨鑄鐵給水管。室內(nèi)熱水及回水管采用塑鋁穩(wěn)態(tài)管或薄壁紫銅管并采取保溫。室外埋地管采用銅管，采用聚氨酯泡沫塑料保溫，外包高密度聚乙烯塑料外殼。室內(nèi)消防管采用熱鍍鋅鋼管，室外埋地管為 球墨鑄鐵給水管。室內(nèi)排水管采用 UPVC 排水管，室外排水采用聚乙烯中空雙重壁管。 6.5 電氣設(shè)計(jì) 1、用電負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，并自備應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，其發(fā)電機(jī)容 32 量應(yīng)能滿(mǎn)足消防用電設(shè)備及事故照明的使用負(fù)荷。總的用電負(fù)荷約為 9800KVA。 2、照度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按現(xiàn)行的民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 3、走道、門(mén)廳、餐廳、宴會(huì)廳、電梯廳等公共場(chǎng)所應(yīng)設(shè)供清掃設(shè)備使用的插座。插座回路 (包括客房插座 )宜設(shè)漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。供移動(dòng)電器使用時(shí)，應(yīng)選用帶接地孔的插座。 4、 照明裝置選用高效光源及燈具 ， 重視建筑物的外觀照明，設(shè)置建筑輪廊燈和泛光照明 燈具。 6.6 暖通空調(diào) 1、樓內(nèi)設(shè)集中式空調(diào)系統(tǒng)； 2、采用溴化鋰吸收式制冷機(jī)； 3、大樓內(nèi)設(shè)防排煙系統(tǒng)。 6.7 消防工程 1、室外設(shè)消防栓 12 座。 2、樓內(nèi)的客房、大型廳室、疏散走道及重要的公共用房等處的建筑裝修材料，采用非燃燒材料和難燃材料。并嚴(yán)禁使用用燃燒時(shí)產(chǎn)生有毒氣體及窒息性氣體的材料。 3、樓內(nèi)設(shè)火災(zāi)事故照明及明顯的疏散指示標(biāo)志。 4、電力及照明系統(tǒng)應(yīng)按消防分區(qū)進(jìn)行配置，以便在火災(zāi)情況下進(jìn)行分區(qū)控制。 5、樓內(nèi)設(shè)消防報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。 6、各樓層按規(guī)定配置干粉滅器和室內(nèi)消防栓。 33 第七 章 環(huán) 境 保護(hù) 7.1環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)工作接受 南京 市環(huán)保部門(mén)的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為： 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 國(guó)務(wù)院（ 98） 253 號(hào)令 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-1996 污水綜 合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996 地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3838-2002 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) GB5749-2006 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB3096-93 建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn) GB12