商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式.docx

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式:1.產(chǎn)權(quán)持有（適用于開發(fā)商以商業(yè)地產(chǎn)為長期經(jīng)營的資產(chǎn)，資金實(shí)力雄厚；擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才）這種模式對(duì)于開發(fā)商的招商及商業(yè)運(yùn)營能力有一定的要求。區(qū)域略顯劣勢(shì)的項(xiàng)目，則更需要在業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃布局上下足工夫。這種方式可以分為兩元和三元兩種格局。產(chǎn)權(quán)持有的二元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人+管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。而產(chǎn)權(quán)持有的三元格局，以開發(fā)商為“產(chǎn)權(quán)人+出租人”，專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司為“管理者”，經(jīng)營者為“承租人”形成。由于商業(yè)運(yùn)營往往不是開發(fā)商的強(qiáng)項(xiàng)所在，因此采用三元格局的居多。(其實(shí)在市場(chǎng)中，經(jīng)常可以看到一些項(xiàng)目出現(xiàn)了以下的惡性循環(huán)，經(jīng)營不善、商家退鋪、租賃困難、物業(yè)經(jīng)營收益受損、物業(yè)自身價(jià)值下降。因此，只有資金實(shí)力雄厚，擁有優(yōu)秀經(jīng)營管理人才的大型房地產(chǎn)企業(yè)或投資企業(yè)才會(huì)采用此種模式。)2.租售并舉: （適用于盈利周期短；資金實(shí)力雄厚）這種模式在開發(fā)之前，先確定主力目標(biāo)商家，并以其為龍頭，吸引中小商家的進(jìn)駐，集群效應(yīng)因此形成。由于通常會(huì)選擇行業(yè)大型品牌為主力目標(biāo)商家，因此這種方式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)日后的長期穩(wěn)定的運(yùn)營有著很強(qiáng)的保障意義和升值保證。該種方式目前方興未艾，有著一定的市場(chǎng)前景。(這種模式能夠迅速地確立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，提高人氣。通過開發(fā)商與品牌商家的訂單開發(fā)方式，雙方的優(yōu)勢(shì)得以充分互動(dòng)，物業(yè)升值的速率將是非常快的。)3.產(chǎn)權(quán)出售: （適用于短期內(nèi)要求回報(bào)，資金實(shí)力不夠，人才缺乏）實(shí)際情況中，包括整體銷售和小單元出售兩種形式。由于這種模式對(duì)于開發(fā)商最大的好處在于能夠快速回籠資金，取得現(xiàn)金流，進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。但同時(shí)開發(fā)商也喪失了獲取長期回報(bào)的機(jī)會(huì)。在此種方式中具體體現(xiàn)為四元格局，即開發(fā)商為“出售人”、小業(yè)主為“買受人”、商業(yè)管理公司為“管理人”、租賃戶為“經(jīng)營者/承租人”。但在小單元出售方式中，有時(shí)會(huì)省略商業(yè)管理公司的角色。這樣的缺省，往往使得該商業(yè)地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理，商業(yè)品質(zhì)由此降低，經(jīng)營者風(fēng)險(xiǎn)而隨之增大。三、三種模式對(duì)比 優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)權(quán)持有：1、便于統(tǒng)一經(jīng)營定位和管理，較好地控制商業(yè)業(yè)態(tài)和檔次，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 2、物業(yè)租金逐年遞增，利潤源泉穩(wěn)定； 3、可將物業(yè)抵押融資，等待增值。 租售并舉：1、業(yè)態(tài)可控，大租戶、小業(yè)主的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目能維持較高的經(jīng)常性收益； 2、出售部分物業(yè)使回報(bào)期縮短。 3、主力店使物業(yè)增值快。 產(chǎn)權(quán)出售：1、短期可有回報(bào)。 2、整體出售銷售周期較長，客戶少； 劣勢(shì) ：產(chǎn)權(quán)持有：1、專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司談判實(shí)力強(qiáng)，有時(shí)開發(fā)商租金回報(bào)不及運(yùn)營商經(jīng)營回報(bào)； 2、回報(bào)期長； 3、初期投入資金壓力大。 租售并舉：1、對(duì)主力店招商能力要求極高； 2、回報(bào)期長； 3、初期投入資金壓力大。 產(chǎn)權(quán)出售：1、后期可能缺乏統(tǒng)一管理、規(guī)劃，小業(yè)主經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高； 2、不享有地產(chǎn)增值的效益。商場(chǎng)促銷活動(dòng)形式：1. 以優(yōu)惠折扣促使顧客購買商場(chǎng)購物卡、在重大節(jié)日在原有購物卡折上折、買購物卡抽獎(jiǎng)增值2. 成立會(huì)員，會(huì)員積分贈(zèng)禮或者積分抵現(xiàn)、免費(fèi)停車，不同級(jí)別的會(huì)員優(yōu)惠折扣有所不同3. 滿額贈(zèng)禮、滿額贈(zèng)券、滿額抽獎(jiǎng)、滿額抽紅包、滿額參加DIY活動(dòng)、滿額加錢換購、滿額送機(jī)動(dòng)車（強(qiáng)險(xiǎn)、商業(yè)險(xiǎn)）代金券、滿額免費(fèi)停車或者限時(shí)免費(fèi)停車（特別是餐飲類）4. 發(fā)放購物現(xiàn)金券，商家按顧客消費(fèi)金額比例分?jǐn)偝袚?dān)費(fèi)用5. 限時(shí)免單、買三免一(買免活動(dòng))6. 限時(shí)折扣優(yōu)惠（部分、全場(chǎng)）7. 與銀行合作，刷某指定銀行卡滿額返增購物卡8. 商場(chǎng)支持主力店商家，在周年慶或者大型節(jié)日做大型優(yōu)惠活動(dòng)，以主力店商家作為營銷噱頭9. 對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)品牌級(jí)次較高的，不定時(shí)做讓扣支持10. 季節(jié)性特價(jià)商品促銷11. 商場(chǎng)編輯微信內(nèi)容推送（活動(dòng)、新品上市），顧客轉(zhuǎn)發(fā)有禮或有優(yōu)惠、集贊送電影票12. 每周固定時(shí)間固定地點(diǎn)做爆品銷售，爆品來源于商家。同時(shí)將會(huì)員成立微信群，在群里發(fā)爆品13. 商場(chǎng)不定時(shí)做各類展，如氣球