房屋買賣合同糾紛的分析和思考.doc

房屋買賣合同糾紛的分析和思考 房屋買賣在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據此談點看法。 一、如何理解最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見（以下簡稱“意見”）第五十六條的規(guī)定 意見第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告中已作出批復：意見第五十六條的精神只適用于解決城市私有房屋管理條例實施前的歷史遺留問題。條例實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照條例的規(guī)定辦理。我國城市私有房屋管理條例已于1983年12月17日發(fā)布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用意見第五十六條的規(guī)定，此后的有關糾紛應嚴格按照條例的規(guī)定辦理。 二、房屋買賣合同應采取何種形式 合同法第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協(xié)議；3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規(guī)。 其次，我國城市房地產管理法第四十條規(guī)定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同”。城市私有房屋管理條例第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，須按下列要求提交證件：（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國合同法第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。 三、如何理解合同法第四十四條的規(guī)定 合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。城市房地產管理法和城市私有房屋管理條例的有關規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與合同法第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。合同法第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規(guī)定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于合同法的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，合同法第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。 四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響 對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是合同法第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權尚未發(fā)生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系？我國土地管理法第十二條及其實施條例第六條規(guī)定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。房地產管理法第三十五條、城市私有房屋管理條例第六條規(guī)定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產物權發(fā)生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。合同法第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。 因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。解釋對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。 五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋 在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國土地管理法規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有